3月廣州一手樓網簽大增480% 一二線城市土拍升溫

被視為樓市風向標的土拍市場在今年3月出現局部升溫勢頭。

廣州、上海等一線城市先後出現成交總價或成交單價沖高的地塊。首先是上海徐匯濱江地塊以310.5億元的成交總價先拔頭籌,隨後廣州越秀地塊以6.46萬元/平方米的樓麵價格樹立新的價格標杆。僅3月9日至3月15日一周,機構監測的40個主要城市土地推出量環比增加了246%。3月16日至3月22日,一二線城市土地供應量繼續走高,其中二線城市實現環比倍增。

與此同時,樓市交易亦似乎迎來複蘇信號。3月連續多周,一二線城市整體成交環比大幅增長。業內人士預測,隨着央行出台5000億元再貸款再貼現支持企業、民眾復工復產,各地方政府因城施策陸續出台一系列措施,大部分房企的拿地熱情和投資開發信心已逐步被激活,剛需和改善型需求也受到開發商主動靈活的營銷策略吸引重新回歸市場。

龍頭房企逆市抄底土拍市場

3月中旬,面對疫情衝擊,廣州市果斷推出《2020年建設用地供應計劃》,其中221宗商住、商服用地總用地面積就達到933萬平方米,總面積同比2019年略有增長。

與此同時,廣州市城投集團以23.57億元奪得廣州越秀區一宗建築面積為4.95萬平方米的地塊,剔除回遷房部分,摺合可售樓麵價達到6.46萬元/平方米。有業內人士分析,按照這個價格和面積,建成的住宅銷售價格至少需要10萬元/平方米,才能保證賺錢。6.46萬元/平方米的可售樓麵價也創下廣州拍地單價的歷史新紀錄。緊接着,廣州成功出讓番禺漢溪大道北側宅地和白雲齊富路商地,成交總價為44.8億元。

有機構監測,2月份以來,市場普遍預期土地供應會增加,溢價率會降低,金茂、綠城、保利、華潤、首開、越秀、廣州城投等國企、央企,以及恆大、龍湖、龍光、綠地、世茂、德信等民企陸續搶灘各地土拍市場,逆市抄底。其中,保利地產近期在北京、廣州、長沙等一二線重點城市就豪擲84.88億元資金新增了5個項目,拿地面積達44.18萬平方米。

事實上,根據中指研究院統計,在疫情影響較嚴重的1-2月,香港置業、綠城中國、華潤置地拿地金額前三位的房企,投入資金總額就達到726億元,同比增長19.8%,而排名TOP100的房企拿地總額達到1984億元,同比增長7.2%。為保持未來業績增長,龍頭企業紛紛加大土地儲備力度,也加大了競爭的激烈程度。從布局重點來看,房企普遍將目標鎖定在一二線重點城市,尤其是粵港澳大灣區、長三角一體化區域以及受這些城市群和都市圈輻射的重點三四線城市。

3月以來,房企融資渠道大幅增加,資金面有所改善,各地亦因城施策在土地供應和交易上积極做好保障和服務,包括加大地塊推介、調整優化地塊開發要求等,使得房企拿地的顧慮減少。若後續房屋銷售市場能夠儘快恢復正常,土拍市場回暖的壓力會更小。綜合上述因素,易居房地產研究院預判,3月份土地交易市場將有反彈和小復蘇的可能。

一二手住宅交易現回暖信號

在經歷2月疫情影響下成交暴跌八成的低谷后,3月的樓市表現被業內人士寄予厚望。房企普遍希望疫情控制後市場能夠迎來“報復性增長”。

3月頗為賣樓人士所津津樂道的是,3月16日晚間萬科星城288套公寓開盤僅7分半鍾即售罄,銷售金額達2.99億元。萬科星城在線上選房結束后不久,便加推房源。3月13日位於蛇口的招商太子灣灣璽推出14套公寓房源,套均價格4200萬元起步,8秒售罄,銷售金額達6億元。3月12日光明區勤誠達正大城453套酒店公寓產品――8C獨棟亞朵酒店公寓開盤,吸引了過百人戴着口罩前往。結合廣州等其他城市表現來看,有人認為一線城市已提前結束“休眠模式”。

從監測機構的數據來看,3月以來,一二三線城市成交量逐漸恢復到1月的50%-60%。僅3月16日至3月22日一周,一線城市就成交46.75萬平方米,環比上一周增加2.27萬平方米。3月中上旬,中原地產監測的全國40個主要城市的市場成交量相比2月份有明顯復蘇,網簽成交量平均上漲了40%,但同比依然下調了20%以上。

數據显示,截至3月25日,廣州3月網簽一手住宅成交量達4391宗,環比上漲487%;總成交面積為47.82萬平方米,環比上升480%。同時,3月廣州新增供應一手住房5930套,約合62.16萬平方米,套數超過1月的5406套,創下年內新高。對此,中原地產認為,當前新批預售審批速度加快,市場從源頭起被逐步激活。

3月16日至3月22日,CREIS中指數據則显示,一線城市成交面積環比增長31.6%,二線代表城市環比增長15.7%,三線代表城市環比增長36.5%。其中,北京環比上一周增長了50.29%,上海環比增長18.49%,廣州環比增長84.74%,深圳環比減少11.49%,是一線城市唯一環比減少的城市。在二線城市中,福州、大連、青島、濟南、重慶、東莞等均有大幅環比增長,三線城市韶關甚至環比增長超過350%。

在二手房方面,3月16日至22日為例,鏈家監測的18城二手房市場成交量環比繼續增加27.5%,連續七周增加,成交量已經超過去年12月周均水平,相當於2019年3月周均水平的75%。過去4周,18城平均以91.3%左右的環比增幅速度回升。其中,18個城市中有10個城市成交量已經超過去年3月周均成交水平的80%。

政策分化 30城下調房貸利率水平

土地拍賣和房屋交易市場的復蘇,與當前國家“三穩”政策和“一城一策”的科學調控有關。

據中指院監測,新冠疫情暴發以來,受多地線下售樓處、中介門店關停等影響,房地產市場銷售嚴重受阻,為緩解房企短期資金壓力,防範行業運營風險,各地积極靈活因城施策,截至3月26日,約50個省市在供給端出台了促進行業平穩健康發展的利好政策,主要涉及延期繳納土地出讓金、合理后延開竣工時間、降低房屋預售條件、為企業減稅降費延緩繳納期限等內容。

金融政策層面的改善和優化不僅讓企業得到更多融資機會,同時也減輕了剛需和改善型住房群體的購房壓力。這是樓市逐步回暖的關鍵。融360大數據研究院日前發布的《2020年3月中國房貸市場報告》显示,2020年3月,全國首套房貸款平均利率為5.48%,環比下降4個基點;二套房貸款平均利率為5.77%,環比下降4個基點。這已經是房貸利率連續4個月下調。

數據显示,全國有30城下調房貸利率水平。從首付比例來看,3月份,全國41個重點城市674家銀行分支行中,首套房方面,6家銀行分(支)機構下調首付比例,涉及到4個城市,其中上海的部分銀行將首套房首付首次調至三成。6家銀行分(支)機構上調首付比例,涉及到4個城市,北京有3家銀行將首套房首付首次由原來的3.5成調至四成。總體而看,51個重點城市貸款利率有升有降,樓市政策區域分化比較明顯,這意味着未來樓市整體走向也將出現分化。

有專家認為,隨着“一城一策”的政策效應逐步落地顯現,4月的房地產市場有望繼續復蘇,企業的投資開發熱情也將加快升溫。中原地產也認為,隨着疫情影響不斷降低,預計4月將有越來越多買家走出家門,迴流市場;同時各行各業復工復產亦將引導更多潛在買家返回一線城市,預計樓市熱度將進一步回溫。

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旭輝“補短板”:拿地加權益,考核以利潤為先

  在達到2000億元的銷售規模后,一向被評為優等生的旭輝控股開始回頭來解決困擾其發展的兩大難題,一是增權益,另一個是增利潤。

  2020年,旭輝控股將銷售目標定為2300億元。其中,一個重點任務就是提升權益佔比。旭輝控股董事會主席林中表示:“這2300億的銷售背後,我們希望守住銷售質量,以及提升權益比重。”

  直面“權益之痛”:增加權益土儲

  旭輝控股業績報告显示,2019年,公司實現合約銷售額2006億元,同比增長32%。這也是旭輝控股業績首次突破2000億元的大關。

  事實上,自從邁入千億企業至今,旭輝控股的規模發展之路一直飽受“權益銷售佔比低”的質疑。在過往擴大規模的路徑中,旭輝控股選擇了與其他多數閩系房企截然不同的道路,通過增加經營槓桿的捷徑,保持了較高的銷售額增速和較低的負債率水平,由此造成了銷售成色不足,即權益銷售額佔比較低的局面。

  在銷售額高速增長的2015年�C2017年,旭輝的合同銷售金額分別為302.1億元、530億元和1040億元,當中權益銷售金額分別為201億元、292億元和550億元,佔據合同銷售額的比重則分別為66%、55%和53%,逐年下降,且低於龍頭房企的平均水平。

  2018年開始,在達到千億規模之後,旭輝控股逐漸着手解決權益問題,首先通過增加土儲權益比重的方式,在拿地端增加權益佔比。

  2019年,旭輝控股在增權益和增規模之間再次尋找平衡點。旭輝控股CEO林峰表示:“去年,旭輝進一步加強多元化的拿地能力,持續發力收併購,並且努力提升土儲權益比重,目前土儲權益比已經從58%提升至65%,今年將繼續提升至70%,未來持續穩定在65%-70%。”

  在克而瑞分析師房玲、洪宇桁看來,旭輝主要通過多元化拿地的方式來提高新增土儲的權益佔比。他們分析稱,旭輝控股2019年通過合作併購、舊改+商業勾地等方式獲取的項目佔比增加22個百分點至33%,未來其多元化的拿地佔比將達到50%。

  利潤規模有待提升,改革內部考核方式

  2019年,旭輝控股實現收入547.66億元,同比增長29.26%;毛利約137.54億元,同比增長29.6%;歸母凈利潤64.37億元,同比增長19%;歸母核心凈利潤69.03億元,同比增長24.7%。經調整毛利率為30.0%,與2018年的經調整毛利率34.7%相比,略有下降。

  林中表示:“旭輝控股未來毛利率維持在25%-30%,將從多方面進行提升。第一,將轉變管理方式,從粗放型管理到精細化管理,加大對成本的管理,進一步降低行政費用、財務費用;第二,對供應鏈的整合,降低採購成本,進一步降低建安成本;第三,提高多元化拿地能力,除了招拍掛拿地,也將增加收併購,城市更新,產業用地的獲取,降低土地成本;第四,通過組織變革,提高組織效率和人均效能;最後,加強對毛利率和利潤的考核,將以規模為考核重點轉變為以利潤為考核核心。”

  事實上,與龍頭房企相比,旭輝控股如今的營收和利潤規模與其匹配的2000億元的銷售規模相比略顯偏小。比如,龍湖集團在2018年銷售額破2000億元的時候,其營業額達到1158.0億元,減除少數股東權益、評估增值等影響后之核心溢利為128.5億元。

  對此,房玲、洪宇桁認為,雖然旭輝合約銷售已達2000億元,但其營收和利潤規模相對偏小,龍湖2018年合約銷售2006億元,但是彼時的營收、利潤規模都在旭輝的2倍以上。“這主要在於旭輝的合作比例較大,權益和並表比例較低,未來增加並表和權益比例是提升企業營收、利潤規模的關鍵。”

  林中透露,原先,旭輝控股內部實行的是以規模為先的考核方式,這也助推了其規模的快速增長。而目前,公司內部已經轉變為以利潤為先的考核方式,包括項目、區域都將執行利潤為先,與業績和獎金掛鈎。

  此外,林中認為:“房地產行業以前的成本管理比較粗放,這也正是未來降低成本的巨大空間,比如兩費還有1%-2%可以節省出來;減少建造過程中的浪費,建安成本還有300元-500元的減少空間。”

  “資金的高門檻和行業的低利潤,使得房企要有很強的競爭力才可以生存發展,行業從過去的土地紅利時代進入到管理紅利時代。”林中坦言。

  變革組織架構,持續放權一線

  對於旭輝控股來講,另外一個值得關注的點是其大力推進組織變革。

  2017年,林中提出“大平台+小集團+項目集群”的設想。其表示,需要培育和打造十幾個區域小集團,每個小集團平均的規模達到300億元-400億元。算上新成立的華北區域集團,旭輝目前已經設立浙江、江蘇、皖贛、上海、西南、山東、華北共七個區域集團。

  2019年,旭輝控股先後成立西南、江蘇區域集團,又在今年初成立華北區域集團,並推動太原城市公司併入西北區域。2019年,旭輝7大區域集團貢獻銷售均超百億元,江蘇、浙江區域集團銷售更突破300億元。

  作為一線的指揮官,旭輝集團高級副總裁、江蘇區域集團總裁王鳳友在業績會上表示,旭輝發展到今天,實行小集團是勢在必行的。“以江蘇旭輝為例,我們是在2019年的6月底和南京徐州整合之後形成江蘇的區域集團,2018年銷售額是176億元,整合之後我們在2019年銷售額是350億元,也實現了旭輝集團第一個破350億元銷售的區域集團,回款超過300億元。”

  林峰表示,未來,旭輝控股將繼續向區域、向一線放權,包括人事、拿地等權限都將進一步下放,讓“聽得見炮火聲”的一線更有決策權。

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四川藏區實現全域脫貧 村裡通了路牧民遷新居

  位於川西高原的四川藏區,是國家集中連片特困地區和“三區三州”深度貧困地區,貧困發生率高,貧困程度深。今年2月,隨着阿壩藏族羌族自治州黑水縣、壤塘縣、阿壩縣等16個藏區縣退出貧困縣序列,加上此前已有的16個藏區縣退出貧困序列,四川藏區已全域脫貧摘帽。

  走進四川藏區大草原,沿途映入眼帘的是一座座漂亮的藏式新居,曾經信息閉塞、交通不便、居無定所的遊牧生活狀況得到改變,牧民看病、子女上學、衛生飲水等諸多難題也得以解決。在四川藏區,近10萬戶農牧民住進藏區新居,30多萬藏區群眾告別了點酥油燈的時代。

  “對口幫扶的成都銀行幫我們修建新房,購置傢具、電器,還幫我們擬訂下一步的產業發展計劃。”2019年5月,甘孜藏族自治州德格縣窩公鄉村民多珍一家搬進了村易地扶貧搬遷集中安置點。在這裏,和多珍一起搬進來的還有18戶貧困群眾。

  交通曾是四川藏區脫貧攻堅的“攔路虎”。為打通群眾出行最後一公里,四川藏區不斷改善交通條件,實現了“鄉鄉通油路、村村通硬化路”,為藏區群眾外出就業提供保障,很多沿路藏區百姓還端起了旅遊新飯碗。

  近年來,四川建成通航甘孜稻城亞丁機場、阿壩紅原機場,開工建設川藏鐵路成雅段和雅康、汶馬高速。雅康高速的建成,結束了四川藏區不通高速公路的歷史,讓高原天塹變通途。此外,“十二五”以來,國網四川電力先後投入超過400億元,建成了新甘石電力聯網工程、甘孜州“電力天路”工程、川藏電力聯網工程等,實現藏區全部縣域電網與四川主網相連,讓藏區群眾從“用上電”邁向“用好電”。

  一大早,阿壩州黑水縣沙石多鄉甲足村村民南卡頭就在自己開的養殖場里忙活起來。近年來,鄉黨委政府帶領駐村工作隊因戶施策,在縣農業畜牧和水務局的扶持和引導下,南卡頭掌握了疫病防治、快速育肥等標準化養殖技術。2016年,他和幾戶村民一起成立了村裡第一個專業合作社,當年就實現純收入4.7萬元。曾經的貧困戶成為村裡的脫貧典型,南卡頭說:“國家的幫扶政策好,我們也要自力更生!”

  在甘孜州爐霍縣的“飛地”園區蔬菜大棚內,吉絨村村民曾興容正在熟練地採摘番茄。2018年,在園區種植番茄讓她順利脫貧,“最高興的還是學到了番茄種植技術,長了本事。”

  遵循高原藏區的既有優勢,培植特色產業事半功倍。2019年,四川藏區“飛地”產業園區實現工業總產值268.5億元,是2017年的3.2倍,其中高新技術企業實現產值53.5億元。

  此外,四川出台實施《川西藏區生態保護與建設規劃(2013―2020年)》,取消對藏區州縣的GDP考核排名,全面落實生態補償政策。

  “過去只有城裡才有幼兒園,牧民是放牧放到哪兒,孩子就背到哪兒。”涼山彝族自治州木里藏族自治縣依吉鄉小學校長仁青這樣說。

  2016年,四川全面實施民族地區15年免費教育,在免費九年義務教育和中職教育的基礎上,還免除民族地區公辦幼兒園3年保教費和公辦普通高中3年學費、教科書費。

  在成都軌道交通集團有限公司一間培訓教室里,藏族姑娘肖芳正在給即將上崗的地鐵司機們講課。別看她是“90后”,卻已在地鐵線上開車多年。肖芳是四川省實施藏區“9+3”免費教育計劃的首批受益者之一。2012年通過考試當上地鐵司機后,她成為第一個駕駛行程超10萬公里的成都地鐵女司機。

  截至2019年8月,四川民族地區學前3年入園率由2010年的19.39%提高到83.27%,高中階段毛入學率由2010年的44.69%提高到77.59%,基本實現了民族地區與全省教育同步發展。

  2013年以來,四川啟動實施藏區六項民生工程計劃,涵蓋藏區新居建設等六大領域。走進如今的四川藏區,可以見到四通八達的雪域“天路”、整潔典雅的藏式新居,廣大農牧民開啟了幸福新生活。

  《 人民日報 》( 2020年03月30日 13 版)

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深圳企業“聯合上樓” 破解發展空間難題

原標題:深圳企業“聯合上樓” 破解發展空間難題

  繁華熱鬧的深圳南山,創客們在“中國硅谷”揮灑汗水,密集的樓宇里迸發熾熱的創新火焰。

  “創新紅利”帶來了城市的高速發展,而另一面則是較為高昂的房價。如何破解企業的產業空間困境?2月,聯合競得聯合建設地塊,4月,抽籤“喜提”辦公樓層,5月,推進代建工作……在創新機制的推動下,15家南山重點企業“聯合上樓”,在城市中心“抱團生根”。

  聯合上樓:“拴心留人”破解空間難題

  從在100餘平方米的居民樓中創業,到員工超過800人、凈利潤超過4億元,遊戲上市公司創夢天地迅速發展的同時,也遭遇“成長的煩惱”。

  “我們在科興科學園8000平方米的辦公區域已經‘裝不下了’,只能到外面租房,但員工不在一起辦公又會增加管理、溝通的成本。”創夢天地副總裁嚴佩詩說。

  南山不少科技企業面臨着類似的產業發展空間“拮据”的問題。根據當地政府部門調研統計,南山150多家上市公司中50家在當地無自有物業。一些企業陷入兩難:一方面,單獨拿地“資金不夠”,又面臨不少外地優厚政策的“誘惑”;另一方面,留戀南山的營商環境和創新氛圍,“不是實在沒辦法,不想走”。

  能否創新辦法,組成“聯合體”共同建樓?

  然而,對於工業和產業用地的“聯合建設”,深圳此前沒有相關規定,也沒有先例。

  有關企業聯建總部大樓的思路,多年前一些部門曾提出積聚部分行業“小巨人”企業進行聯建,但因涉及土地招拍掛及後續監管等諸多問題,一直難以付諸實踐。

  辦法總比困難多,骨頭要朝硬的啃。2018年,南山區將“聯合建樓”作為重點改革課題,進行了探索和嘗試。

  爭取深圳市級政策文件支持、創新整套解決方案、協調推進具體事項……一年多來,南山以留仙洞六街坊1萬多平方米的工業用地為試點,推進企業“聯合上樓”。組成聯合體的15家企業中,上市公司有12家。

  機制創新:“集約高效”放大土地供給

  企業“聯合上樓”的背後,是體制機制的程序創新與“集約高效”的理念落地。

  南山區工信局相關負責人表示,以往企業競拍土地自建物業依靠“單打獨斗”,建成的“獨棟”產業空間,往往由於超出企業實際需求而存在空置浪費甚至變相發展房地產現象。

  經過調研發現,一家年產值營收5至10億元的企業總部生產研發空間需求約為1萬平方米,但通常一塊產業用地可建成數十萬平方米空間。

  “允許企業聯合競買土地建設總部大廈”,以“共享經濟”理念滿足更多企業發展空間需求,可一定程度抑制“脫實向虛”現象,但推進落地還有較長的程序創新之路。對“聯合體”連帶責任進行規定,創新退出機制,創新分證登記制度、分別限定不得轉讓……在多個部門緊密聯動下,聯建項目得以順利推進。

  為調和企業不同的空間需求,南山還創新項目設計建設機制,保留公共空間“可塑性”,如設置多層架空層及立體連廊,方便企業入駐後進行靈活設計調整。

  “一打綱領不如一個行動。”南山區委書記王強說,把創新政策夯實需要有想法、更需要有辦法,需要有勇氣、更需要有智慧。

  統計數據显示,聯建大樓將為15家企業解決產業空間需求約18萬平方米,預計5年內形成產值營收累計超過1500億元,形成地方財力總額不低於15億元,“集約高效”放大土地供給效應。

  抱團生根:“暖心服務”疏解城市焦慮

  一年多來,任子行公司科技事務部總監任根琴負責聯建總部大樓的對接,她說,“一棟大樓即將‘拔地而起’,對企業的發展幫助很大。而更重要的是,政府貼心服務也犹如‘大樓’為企業遮風避雨,讓我們沒有後顧之憂地去創新。”

  在科技企業密布的南山科技園,不少人常戲言有“三難”:吃飯難、交通難、交友難。“大的飯店是不少,但員工食堂卻不多,一到飯點就叫外賣、‘打游擊’。”嚴佩詩說,“聯建大樓已提前規劃了足夠的員工食堂、停車位,令我們的工作生活更加方便。”

  記者了解到,經過一年多的協作交流,15家企業間已形成了暢通的工作機制。“董事長們一個群,部門總監一個群,工作職責相近的員工也有微信群”,開展不少線下聯誼活動,“家還沒建好,但已經有了家的感覺。”

  “實際上,產業空間問題是一個縮影,已成為不少一線城市核心區域面對的共同難題,如何創新機制、集約利用土地,為企業營造良好營商環境、推動經濟高質量發展,需要我們做更多機制創新。”深圳綜合開發研究院常務副院長郭萬達認為。

(責編:孫紅麗、夏曉倫)

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北京共有產權房去化調查

  與剛入市的“火熱”市場不同,在整體房地產市場下行、限競房遭遇高庫存的情況下,流通性差、配套滯后的共有產權房項目也未能倖免。近日北京商報記者選擇了四個共有產權房項目為樣本,對其去化進行調查,在高供應的基礎上,總體去化卻不足五成。處於市場下行周期,共有產權房的價格優勢正在被壓縮,曾經選擇“無視”的住房品質、房屋屬性越發凸顯,共有產權房的“買不到”“賣不出”“再賣難”阻擋了一大批剛需客的置業腳步。在五年25萬套共有產權房的供應下,在市場去庫存的壓力下,共有產權房如何完成房屋回歸居住屬性的使命?

  想買的買不到

  在付出了接近10%的購房成本后,劉偉無奈的以175萬元的總價買下了一套位於大興某二手房小區臨街、頂層的“老破小”。

  “現在這個市場,能買新房的肯定不願意買二手,中介費、稅費外加貸款時候的折價,幾十萬元的成本沒了。”劉偉坦言,自己男朋友目前在外地,兩年後將回到大興國際機場工作,自己的公司也在大興,就想在大興買個純自住的小房子。但純商品房都是非普,劉偉此前在外地用貸款買過房,純商品房非普之後的二套首付太高了,自己實在湊不上。

  “看上了共有產權房四季盛景園,但我們分公司辦公在大興,社保完稅都在集團,不算職住平衡支持的,還買不了。”在首付有限的情況下,劉偉給北京商報記者算了筆賬,按照評估價貸款后的情況,109萬元的首付加上4.7萬元中介費和14.7萬的稅費,175萬元的這套一居室,自己的實際首付資金接近130萬元。“但如果我要能買得了共有產權房,我的首付只要60%就行,還不用給中介‘打工’,稅費也沒那麼高,150多萬元就能買個89m2 的兩居室,這樣過兩年結婚生孩子都不用折騰了。”劉偉遺憾地說。

  這樣的尷尬不僅僅發生在大興,更不是個例。

  就在本月,鮮有土地供應的北京市海淀區上線一宗共有產權房地塊。根據披露,該地塊位於海淀區西北旺鎮,四至範圍為東至辛店東一路,南至辛店南街,西至辛店東路,北至辛店北小街,京新高速的西側,北清路的北側,附近有地鐵16號線。居住建築規模全部用於建設共有產權住房,大約可以提供上千餘套房源。

  房屋價格方面,據土地出讓文件显示,該共有產權房地塊銷售均價不高於37000元/m2(含全裝修費用),與周邊商品房相比,算得上是良心價。

  有購房者便提出,如果按照職住平衡邏輯,其實海淀區西北旺鎮共有產權房項目離昌平區的生命科學園更近,這部分人比海淀絕大多數購房人更適合,單純按照區來配給銷售,不如面向真正有需求的購房者。“應該放開鎖區政策,至少也要毗鄰區或者項目所在地方圓20、30公里以內才合適。”

  想賣的賣不掉

  在購房者想買買不到的同時,開發商層面也存在想賣賣不掉的情況。

  自《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)於2017年9月30日實施后,北京相繼推出了大量共有產權房項目,從分佈區域來看,主要集中在大興、順義、昌平、通州以及懷柔。

  北京商報記者近日選取了共有產權房布局重點區域的四個項目進行走訪,對其去化率進行調查。

  通州恆泰家園,由於位於通州副中心,個人雖只能持有50%的產權,然而20000元/�O(帶全裝修)的均價,以及與項目入住同期運行的地鐵17號線,自今年7月開始網上申購,共提供1072套房源,初次申購剩餘79套,目前該項目已網簽860套,去化率達到80%以上。

  大興最大共有產權房項目之一的四季盛景園,2018年11月開盤至今,22棟住宅樓2224套房源,僅簽約61套,去化率不足5%。個人產權比高達80%的四季盛景園於去年10月開始網上申購,彼時項目棄選率高達99%;今年3月,四季盛景園降低申購標準開啟第二次網申,去化情況也並不好,整體市場下行,與周邊限競房差價過小,銷售區域受限是主要原因。

  同處大興區的國瑞・瑞福園,已於近期結束新一輪的網申。該項目早在去年7月就開始了網上申購,提供房源總共999套,銷售價格29000元/�O,全裝修交房,個人產權份額佔60%。截至目前,該項目網簽686套,去化率約69%。

  房山金林嘉苑於去年11月開始網上申購,房源總計1722套,首次參與選房人數有4510戶,棄選率為87.1%,最終售出582套,剩下1140套,去化率33.7%。截至目前,該項目網簽728套,去化率42%。

  再賣也難

  綜合來看,四個項目合計供應6017套住房,部分供應周期超過一年,但實際去化卻不足五成。

  在合碩機構首席分析師郭毅看來,與剛入市的“火熱”市場不同,如今共有產權房遭遇“寒流”侵襲。購房者在選擇共有產權房時,區位是第一要素,區位成熟度低的項目,往往交通出行、配套設施等都相對滯后,這是影響剛需客群置業的主因。除此之外,影響購房者是否選擇共有產權房的另一個原因是,共有產權房已告別投資屬性,無法在市場上公開流通。

  在《辦法》出台之前,北京的產權型保障房和政策房,在滿足一定條件后可以轉換為商品住房。而《辦法》的出台,對共有產權住房再上市產權性質進行了收緊,以“封閉管理、循環使用”為原則,明確共有產權住房的“共有產權”性質再上市后也不能變更,真正實現“封閉管理、循環使用”,以滿足更多無房家庭住房剛需。

  據北京市住建委相關負責人此前介紹,再上市的過程中,個人份額無論是出售給代持機構,還是出售給其他符合條件的購房人,都不涉及出售和購買共有產權住房的政府份額,政府份額也不得出售和購買。新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”,所佔房屋產權份額比例不變。

  “這實際上意味着,共有產權房徹底喪失市場自由流通的權利,購房者在置換買賣時可選擇的範圍很小,且賣掉共有產權房也可能不足以支撐未來換房的首付款。”郭毅分析稱,對於剛需客來說,房子的居住屬性固然重要,但投資屬性也具有一定的影響力。初次購置的商品房都包含有“跳板”的屬性,未來的工作變動、子女上學,以及隨着收入的提升想要過渡到改善戶型,這些都需要房屋屬性的“自由”。

  適度調整可售區域勢在必行

  事實上,從居住屬性來說,目前共有產權房也受到其他商品房的衝擊。眾所周知,共有產權房的產權份額是個人佔一部分、政府佔一部分。以大興的四季盛景園為例,29000元/�O的銷售均價,個人持有80%的產權份額,換算下來,也就是36250元/�O。最新數據显示,大興區12月的商品房均價為41000元/�O,價格相差不大,其他方面卻要優於共有產權房。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴北京商報記者,共有產權房的交通、配套等優勢均不明顯,房屋質量大多也只是剛剛達到“及格線”,處於市場下行周期,共有產權房的價格優勢也被不斷削弱。站在性價比的角度,共有產權房已不具備競爭優勢,兩者價格收窄,由共有產權房轉移到商品住房,不但可以獲得高品質的住房需求,也可以獲得更加靈活的換房機會。

  按計劃,自2017年起,北京要用五年時間完成25萬套共有產權房供地。共有產權房市場“遇冷”,高供應是否有高庫存隱患?

  對此,郭毅分析稱,共有產權房加大供應不是問題,但要講究區域的平衡性。與商品房一樣,共有產權房的區域供應同樣不均衡,因此才會有大興“重災區”的說法,區域本身供大於求,項目去化因此艱難。在整體加大供應的前提下,最主要的是打破地域限制,雖為保障性住房,保障區域的職住平衡,但在區域內部消化不足的情況下,“走出去”也不失為一個辦法,適度調整可售區域範圍勢在必行。

  除打破區域限制外,降低認購門檻也是一個一舉兩得的辦法。在嚴躍進看來,雖然共有產權房有各種各樣的限制,但低價格毋庸置疑,政府幫忙分擔住房壓力,這部分市場需求還是很旺盛的。如果共有產權房的申購標準能夠降一個檔次,那麼市場所能釋放出的潛力要比現在更大。降低一些認購門檻,在完成去化任務的同時,也能使更多人受惠,實現一個“住房夢”。

(責編:許維娜、孫紅麗)

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長租公寓非“肥肉” 重新洗牌是必然

原標題:長租公寓非“肥肉” 重新洗牌是必然

  譚浩俊

  河南悅如資產管理公司日前發布公告稱,因面臨巨大的經營及資金壓力,已無力維持公司正常經營,故接受併購重組。

  應當說,悅如還是屬於比較負責任的公司,沒有像其他長租公寓公司一樣跑路或突然消失。據不完全統計,自2017年到現在,已有多達20餘家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而宣告破產,給眾多租客、房東帶來經濟損失。

  作為住房租賃市場的重要業務板塊,長租公寓理應得到更多的關照和重視。因為,長租公寓能夠覆蓋高、中、低各個收入層級人員的租房需要,且信息發布範圍廣,影響力大,更方便租房者與房東之間的聯繫,減少租房者和房客之間因信息不對稱而出現租房難問題。

  但是,由於長租公寓前期需要大量的投入,且盈利能力較弱,運營成本較高,投資回收期較長,沒有足夠的資金實力和心理承受能力,是無力從事這個業務的,也是很難適應長租公寓的盈利模式的。

  長租公寓的運營模式與共享單車有着相似之處,都是前期投入大、運營成本高、盈利能力差,一般的投資者根本沒有能力維持。由於共享單車具有流量大的特點,還能吸引到一些戰略投資者、資本等加入,長租公寓本身沒有什麼流量,一般投資者的資本是不太可能投入到長租公寓中來的。因此,一旦長租公寓公司出現問題,要想走出困境,除非其他長租公寓公司為了拓展業務將其併購,否則,指望其他企業和投資者來併購或收購,幾乎沒有可能。

  吸引投資者進入長租公寓領域,更多的都是只看到長租公寓的利益,而沒有看到風險,只是想當然地設計了長租公寓的賺錢模式,而沒有分析長租公寓的虧錢概率。真正投資長租公寓,就必須忍受前期虧錢的痛苦,做好長期作戰的準備。很顯然,多數湧入到長租公寓的投資者,都只算了賺錢的賬,沒有算虧錢的賬。自然也就不可能在長租公寓領域生存下去。對長租公寓,只能當作骨頭來啃,而不能作為肥肉來吃。

  接下來長租公寓領域必將進入重新洗牌階段。好在長租公寓火熱的時間還不長,產生的後果也不是十分嚴重,如果能夠進行有效引導和適當干預,讓那些沒有條件和能力繼續從事長租公寓業務的企業和投資者,主動地尋找有實力的長租公寓企業進行合作,或許能夠較好地化解已經存在的風險,減少因為投資者跑路和消失等帶來的問題。畢竟,對絕大多數進入長租公寓行列的投資者來說,並不是為了欺騙租房者和房東,而是實在經營不下去了才出現這樣的問題。如果能夠有一種比較好的出路,可能多數人都是願意的。

  據統計,2018年中國房屋租賃市場租賃人口達2.1億人,預計2022年租賃人口將達到2.4億人。未來一段時間,租房人群會持續增加,住房租賃市場發展大有前景。特別是在房價過高、一部分居民無力承受的情況下,長租公寓更可能成為很多人的選擇。如何確保長租公寓行業的健康發展,引導真正有實力、有耐心的投資者進駐,是一個非常重要的問題。也只有具有強大資金實力和對盈利能力有較大寬容心的投資者,才有條件、有可能、有決心把長租公寓做好,讓更多的居民得益。

  可以預料,經過幾年的野蠻生長和目前的頻頻“爆雷”,長租公寓領域的洗牌一定會加速,真正有實力的投資者也會藉機進入,尤其值得期待的是,長租公寓下一步將進入拼服務、拼質量、拼信用階段,長租公寓行業也將成為住房租賃市場最重要的業務板塊。

(責編:孫紅麗、畢磊)

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瞄準小院小樓 服務做細做優(社會治理在身邊)

原標題:瞄準小院小樓 服務做細做優(社會治理在身邊)

  核心閱讀

  城市快速發展,社區治理如何跟上?青海省西寧市城西區通過“微綜合體”項目,把精細服務送進小區,瞄準每座樓院、每戶居民,滿足多樣化需求;搭建交流議事平台,及時了解掌握居民訴求,增強服務的專業性、多樣性;對矛盾糾紛不迴避、不推諉,責任當面認領,問題馬上整改,結果及時反饋。

  大都市裡有城市綜合體,鄉村興起田園綜合體。在青海省西寧市城西區,基層社區有個“微綜合體”。

  “微綜合體”啥模樣?一起來世通國際小區瞧一瞧。這裡有“圓桌聽證會”解決難題,有“居民說事點”提供便民服務,有“紅色影廳”展映愛國電影,還有趣味運動會、“四季有約”老年集體生日會、“老少同樂”百姓故事會等。小區居民樂在其中,滿是自豪。

  “微綜合體”上連街道社區、下連小區業委會,找准關鍵節點,補齊服務短板,化解矛盾糾紛,打通基層治理的“最後一米”,實現社會治理共建共治共享。

  措施更精細

  滿足居民多樣需求

  作為西寧市近幾年開發的橋頭堡,城西區在快速發展的同時,也曾飽受“成長的煩惱”:一些小區物業管理有疏漏、服務態度差、矛盾隱患多,導致基層治理不到位,群眾意見大。如何推進小區建設、化解矛盾糾紛,打通基層治理末梢,成了當務之急。

  從去年夏天開始,城西區積極探索實施“微綜合體”,立足小區樓院半徑小、居民構成多樣、服務需求多元等特點,推動服務力量由社區向小區下沉,促進群眾、業委會、物業公司、社區之間實現共建共治共享。

  興海路街道辦事處尕寺巷社區的黨員中心戶馬金梅和老姐妹曹玉蘭、王貴榮結成小組,隔三差五到小區的孤寡老人家裡,幫忙打掃衛生、收拾家務,鼓勵獨居老人出來參加活動。雙目失明的高輝清說:“多虧了這幾位好姐妹,讓生活多了很多樂趣。”

  “微綜合體”,一個“微”字,瞄準小區、小院、小樓,對象精準、內容精細;一個“綜”字,側重“麻雀雖小,五臟俱全”,資源集聚、力量多元、功能多樣。截至目前,按照“小區支部主導型、物業主導型、融合聯動型、自主管理型”4種形式,城西區共在全區組建黨建“微綜合體”121個,覆蓋小區405個,覆蓋率佔一半還多。

  “通過‘微綜合體’,實現黨建力量下沉,建好主心骨、選好‘生力軍’、定好主框架,不僅讓許多便民措施更深入,同時實現了資源整合,讓群眾點單、黨組織服務,更好地服務群眾。”城西區委常委、組織部部長馬毓玲說。

  溝通更順暢

  搭建交流議事平台

  勝利路街道北商業巷社區,一度設施落後、環境髒亂、衝突不斷,“亂放垃圾的、房頂漏水的、噪音擾民的,各種問題層出不窮,社區幹部手忙腳亂。”社區黨委書記肖紅告訴記者。

  自從有了“微綜合體”,社區黨委整合社區內外資源,搭建交流議事平台,服務到每一位住戶家裡。舊窗戶換了、破煤房拆了、雜物堆少了。“原來沒有活動室,一到冬天,老年人窩在家裡干著急,出門鍛煉凈受凍。”趙德蓮老人說。不久前,社區黨委痛下決心,“電路保潔物業負責,活動設施社區解決,管理維護居民想辦法”,老年活動室的問題一下子解決了。

  活動室從開設到現在,沒人吸煙也沒人亂扔垃圾,還有幾位居民主動維護秩序,效果超出預料。78歲的蔡禮華老人更是主動承擔起活動室的後勤工作,徵求大家意見后制定了老年活動室管理準則。

  小區黨支部搭建起物業公司與業主之間的溝通橋樑,發揮業主的積極性主動性,小區服務更周到了;樓棟黨小組利用樓院微信群,及時了解掌握居民訴求,許多疙瘩解開了。瞄準主要問題,突出綜合職能,發展專業服務,很多社區書記感受到了巨大變化。“如今去社區轉一圈,招呼多得打不過來。”肖紅切身感受到滿滿的收穫感。

  “4點半學校”、24小時應急服務隊、移動辦公桌、便民小板凳、社區維修隊、糾紛調解隊,在許多小區應運而生。城西區同步跟進小區支部委員的培訓工作,實現小區支部書記輪訓全覆蓋,不斷提升其履職能力,讓小區支部在服務群眾中起到“輕騎兵”作用,推動社區服務從保障基本、滿足共性向多元兼容、品質提升轉變,推動各項服務落細落小落實。

  糾紛更好解

  多方協商明確責任

  安泰華庭小區主要由居民小區、寫字樓和商業街3個板塊組成,如何平衡業主與業主、業主與商戶、業主與租戶之間的矛盾,一直讓社區黨委頭疼不已。去年夏天,由社區黨委黨員、物業公司黨員和業主委員會黨員共同組成的小區黨建綜合服務站正式成立。其中,“民情議事會”成了重要抓手。

  首次“民情議事會”,小區內停車難、噪音多、違規辦補習班等問題被一一擺上桌面,“責任當面認領、問題馬上整改、結果及時反饋,當時就處理大小問題6起。”社區黨委書記李黎峰說。

  在此過程中,社區黨委、小區黨支部、物業公司、業委會和黨員、居民代表共同參與,多方協商解決,真正實現小區自治。“小麻煩變得不麻煩了,生活也豐富多彩了。”小區居民劉海雲高興地說。

  自“微綜合體”實施以來,黨員帶頭,居民參與,各方配合,全區共調處裝修擾民、樹木遮陰等各類矛盾糾紛281次,解決管網老化、電線亂搭、更換水電錶等問題251件,組織各類宣傳活動494場次,受益群眾達1.8萬人次。

  變化提升在不知不覺中發生:退休黨員賦閑在家的少了,為民服務的多了;業主和物業相互指責的少了,協商解決問題的多了;各單位之間相互推諉扯皮的少了,主動服務的多了;老百姓的幸福指數增加了,社區幹部的工作也更有條理、更有方向了,物業公司也從中受益良多。西寧景輝物業公司緊扣打造老舊小區“新管家”的目標,建成景輝物業黨建服務站,其所服務的小區居民投訴率與過去相比下降了一半。

  “接下來,我們將根據需要分層培養人才隊伍,結合推進‘物業服務提升三年行動’,構築收集民情民意、匯聚民心民智、解決民憂民盼的平台,既給試點小區下達‘過河任務’,又幫助試點小區解決‘橋和船’的問題,真正實現社會治理共建共治共享。”馬毓玲說。

(責編:孫紅麗、畢磊)

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拆違建“拆”出30個停車位

  和平里

  10月28日上午9點,東城區和平里街道、和平里七區社區聯合地區城管、工商、食葯等執法部門進行違建拆除。在和平里七區小區內,救護車、挖掘機、應急搶險、洒水車等車輛分佈在待拆的建築周圍,20多名工人或用撬棍,或用鎚子,對十餘間500平方米的聯排違建進行拆除,預計3天拆除完畢。拆除后,這片區域將規劃30個共享停車位。

  據了解,這片面積達500平方米的聯排違建,被長期用作小飯館、理髮店等10多個經營門臉。因為每個門臉都不大,所以佔道經營十分常見。生活在周邊的居民對此叫苦不迭,這裏也因此成為重點投訴區域。和平里七區社區居委會主任鄧海紅介紹說,這些門臉不僅排污不規範,還存在水電氣的私搭亂建、雜物堆放等火災安全隱患。2013年底,這處違建被列入台賬。

  雖然寒風凜冽,工作人員的施工絲毫沒有受到影響。當天上午9點,20多名施工隊人員用鎚子拆分大件器物,敲碎玻璃,拆除門窗,再配合挖掘機對建築牆體進行拆除。為了防止揚塵,洒水車在挖掘機開動前和開動期間進行洒水作業。在施工隊的努力下,違建土地慢慢露出自己的本來面貌。

  據悉,違建拆除后的區域將規劃為30個共享停車位,預計兩周后停車位就能規劃完成。屆時社區將引入專業的停車管理公司進行管理。

  據鄧海紅介紹,七區社區一直是社區治理問題突出的社區,居民數量達到2600餘戶,停車困難問題最為嚴重。為了更好地滿足居民需求,社區從今年開始嘗試引進新的停車管理公司進行管理。目前,首華公司和宏達景東公司作為兩家停車管理公司分別先後入駐社區,提供停車管理試運營。現在,社區封閉已經基本完成,社區門口設立了自動識別設施,下一步將繼續開展社區內停車位規劃和停車管理服務,惠及社區居民。文並攝/北青社區報 張雪妹

(責編:許維娜、孫紅麗)

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北京東西城將核減商業設施規模

原標題:東西城將核減商業設施規模

  本報訊(記者 馬婧)城市副中心增加商業用地,朝海豐石四區商業要調整結構,新城中人口超50萬的地區要加設商業中心……記者昨天獲悉,由市商務局、市規自委組織編製的《北京市商業服務業設施空間布局規劃》(徵求意見稿),6月20日前公開向社會徵求意見建議。按照規劃目標,到2035年,本市將建成國際一流消費樞紐城市,城市商業競爭力進入世界前列。

  截至2018年,本市已有7000萬平方米左右商業建築面積,營業面積達4200萬平方米左右。全市商業建築規模較為充足,但結構和布局有待調整,部分大型商業設施文化和空間品質較低,社區便民商業設施密度偏低。

  根據分區規劃,本市核心區要建設具有古都特色的商業設施體系,實行商業設施規模總量控制原則,原則上不再新增商業建築規模。考慮到中心城區人口規模減量發展和城市核心區減量發展的要求,核心區,也就是東城區和西城區的商業設施總規模應適當核減。

  對於除核心區外的中心城區,原則上不再新增總商業規模。將結合現狀商圈空心化情況和市民需求,對商業中心布局和結構進行優化,重點增加居住集中區的商業設施規模,減少商業設施對集體建設用地的佔用。

  城市副中心商業設施規劃將採取“組團中心-家園中心”模式,在組團中心設置地區級商業中心,滿足居民高品質購物需求;在家園中心設置社區級商業中心,並盡可能以一站式綜合體模式統籌設置,在居住區周邊5分鐘範圍規劃社區便利終端,重點解決蔬菜零售、便利店、早餐點等便民生活需求。同時,城市副中心將配合中心城區疏解工作,增加商業用地供應。

  新城平原地區是承載城市功能疏解的重點地區,將更多考慮增加的城市人口所新增的商業服務需求,在人口接近或超過50萬的新城平原地區盡量設置一處地區級商業中心。此外,聚焦中關村科學城、懷柔科學城、未來科學城和其他產業園區商業服務業設施水平,在園區內或周邊部署一定規模的地區級商業中心。對於生態涵養區,確保每個鄉鎮都建設一個鄉鎮級商業中心。

  同時,將調整優化商業中心體系,在全市構建廣域級、區域級、地區級、社區級四級商業中心體系。近期重點培育王府井、前門大柵欄兩個廣域級商業中心;重點培育CBD、石景山、回龍觀、大興西紅門和城市副中心5個區域級商業中心;對西單、金融街、建國門、五棵松等地區級商業中心進行存量空間的優化調整;社區級商業中心要組合超市、餐飲、修理、蔬菜零售等生活性服務內容。

  新聞拆解

  大型超市不能開進前門王府井

  按照徵求意見稿,王府井、前門大柵欄控制發展的業態均為商品交易市場、大型綜合超市、大型家居商場。

  王府井商業區定位是高品質的核心商業區,該區域將從現有步行街向南北兩個方向延展,營造首尾精彩、序列壯美的步行街主街;從主街向東西拓展走向衚衕和院落,營造層次豐富、細節精緻的步行街輔街。

  王府井商業區鼓勵發展的業態為國際知名主題購物中心、全球精品百貨店、國際品牌體驗店、旗艦店、高端特色主題商場、連鎖品牌專賣店、特色餐飲和影劇院、博物館等文體娛樂設施及各類新型跨界商業業態、定製業態。

  前門大柵欄地區的定位是反映古都風貌的商業品牌集聚區。鼓勵發展傳統老字號商業、非物質文化遺產展示區和反映北京古都歷史的博物館,中小型購物中心或百貨店、品牌專賣店、專業店、定製業態、特色餐飲、休閑娛樂以及各類新型跨界商業業態,鼓勵在店外開展反映古都風貌的文化及經營類活動。

  城市四角布設一級批發市場

  徵求意見稿提出,本市將在農產品批發集散功能基礎上強化公共物流配送功能,發展形成“批發集散+电子商務+物流配送”的現代化農產品流通樞紐。規劃城市西南、東南、西北、東北方向4個一級批發市場,糧油類商品在一級市場內合理配置。

  西南方向,保留新發地主交易通道的地位,協同發展新發地市場、北水嘉倫市場和中央農產品批發市場功能;東南方向,利用首農集團用地等方式,擴大流通中心總規模600畝左右;東北方向,在順義規劃一處一級批發市場,用地800畝;西北方向,在昌平南口規劃一個農產品綜合批發市場。

  為滿足周邊多點地區懷柔、密雲、平谷、房山、大興等未設置農產品一級批發市場的郊區供應情況,各設置一處100畝左右的二級市場。

  千畝二手車交易市場設在五環外

  按照減量集約且保障市民需求的原則,本市將統籌考慮二手車交易市場布局,在本市五環外設置6個到8個二手車交易市場,總佔地面積1000畝左右。在五環外具備一定交通、市政條件場所,分散設置8家到10家報廢車拆解廠,每家場地面積不低於80畝。

  此外,在六環路附近具備一定交通、市政條件的場所,分散設置8家到10家為本市服務的洗衣廠,每家場地面積40畝左右。

(責編:孔海麗、孫紅麗)

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房貸利率有變化 浮動固定哪個好?

原標題:房貸利率有變化 浮動固定哪個好?

  在存量房貸定價轉換時,購房者面臨兩個選擇:第一,選擇固定利率。也就是說,房貸利率與當前利率水平保持不變,以後不管LPR利率怎麼變化,購房者房貸利率保持不變。第二,選擇浮動利率。這意味着,房貸利率將根據LPR變動而變化。

  中國人民銀行日前公告稱,將於2020年3月至8月期間,進行存量浮動利率貸款定價基準轉換,其中與大家錢包息息相關的就是房貸利率了。

  公告中最關鍵的變化就是,將以前房貸盯住的貸款基準利率,轉換成貸款市場報價利率(LPR)。以前,說到房貸利率時,一般說“基準利率打幾折或上浮多少”;改革以後,再提起房貸利率,就是“LPR利率下浮或上浮多少”了。

  實際上,從2019年10月8日以後,新發放的個人房貸已經以最近一個月相應期限的LPR為定價基準了。也就是說,新發放的個人房貸是在5年期LPR利率的基礎上加點形成的。

  在新增個人房貸定價轉換完成后,自2020年3月份開始,存量房貸利率也要進行定價轉換。這一變化對已經貸款購房的個人會有什麼影響?

  首先要明確的是,此次貸款定價轉換的對象是存量商業個人房貸,不包括公積金個人住房貸款。

  購房者更關心的是,轉換後房貸利率是高了還是低了?“房貸利率將保持穩定。” 交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀表示。央行規定,轉換時點利率水平保持不變,也就是說,2020年存量房貸利率換算之後,跟以前一樣保持不變。

  舉例來說,如果此前的房貸利率為基準利率上浮10%,基準利率此前為4.9%,上浮10%后,房貸利率為5.39%。那麼,2020年3月份開始轉換后,購房者2020年的房貸利率仍是5.39%這一水平不變,只是計算公式發生了變化。新的房貸利率為LPR增加或者減少一定幅度。

  在存量房貸定價轉換時,購房者面臨兩個選擇:第一,選擇固定利率。也就是說,房貸利率與當前利率水平保持不變,以後不管LPR利率怎麼變化,購房者房貸利率保持不變。比如,以前房貸利率為基準利率上浮10%,那麼選擇固定利率后,到期前購房者房貸利率水平維持5.39%不變。

  第二,選擇浮動利率。這意味着,房貸利率將根據LPR變動而變化。假設重新定價周期為1年,此前房貸利率為基準利率上浮10%,2019年12月份,5年期以上LPR為4.8%,那麼,加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年,房貸水平不變。從2021年開始,購房者房貸利率為2020年12月31日的5年期LPR+0.59%,此後每年以此類推。

  還有人問,如果買房早,當時房貸還打折,那該如何計算?假設以前房貸為基準利率上打七折,即房貸利率為3.43%。2020年,購房者房貸利率仍為3.43%,加點幅度應為負的1.37個百分點(3.43%-4.8%=-1.37%),也就是說,未來房貸利率計算公式變為了LPR-1.37%。

  兩種方式,該如何選擇?民生銀行首席研究員溫彬認為,儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價,但在預期LPR下降的背景下,客戶通常會選擇浮動利率報價,因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行,LPR處於上升周期,則房貸利率也會隨之走高,但如果此前選擇的是固定利率,則房貸成本不變。

  東方金誠首席宏觀分析師王青認為,2019年8月份以來的LPR報價显示,主要針對居民房貸的5年期以上LPR報價僅下調5個基點,明顯低於主要針對企業貸款的1年期LPR報價的下調幅度。王青認為,2020年這一差異化降息模式有望保持。不過總體上看,未來5年期以上LPR報價也將出現小幅下行。(經濟日報記者 陳果靜)

(責編:王子侯、孫紅麗)

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