北京上調公積金繳存基數 高收入貸款人群繳存將增加446元

北京上調公積金繳存基數 高收入貸款人群繳存將增加446元

東方財經網 2017-06-27 23:46:45 來源:

近日,北京(樓盤)市公積金管理中心近日發布通知稱,從7月1日起,2017住房公積金年度北京繳存基數上限為23118元,月繳存額上限為5548元,不少繳存公積金的人不免擔心,繳存基數的調整會否影響貸款金額和年限?“偉嘉安捷”指出,公積金繳存基數調整會影響高收入人群的貸款金額和年限。

下月起調整公積金繳存基數 將影響高收入人群貸款

“偉嘉安捷”指出,公積金繳存基數調整會對購房人的貸款造成一定影響,但是這部分人群是高收入特定人群,即影響月工資高於21258元的收入群體。調整前,北京住房公積金的繳存基數上限為21258元,月繳存額上限為5102元,職工和單位月繳存額上限均為2551元。調整后,月工資高於21258元的職工,公積金月繳存額最多將增加446元,會直接影響這部分人群的貸款金額。

“偉嘉安捷”指出,從上表可以看出,公積金繳存基數調整后,收入在21258元以上的人群,每個月的月繳存額增加446元,而每個月拿到手的工資減少223元;此外,月還款額達到上限的高收入人群,對於月還款額的要求是不能低於月繳存額÷12%*50%,所以調整后這部分人群的月還款將比原來增加1858元,在月還款額增加的情況下,貸款的年限自然也會相應的縮短。

  (出處:和訊房產 2017年06月27日)

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北京9成房產中介“零成交” 經紀人月收入僅兩千多

北京9成房產中介“零成交” 經紀人月收入僅兩千多

東方財經網 2017-06-27 23:46:50 來源:

中介經紀人趙勇正經歷着入行以來最難捱的一刻:每月兩千多元的工資,連房租都不夠。

“3・17”新政后三個月,他一單都未談成。和他一樣陷入窘境的,還有不計其數的經紀人和中介門店。來自雲房數據與北京房地產中介協會的數據显示,目前近9成的中介都面臨“零成交”。前所未有的生存考驗,也預示着邁入“二手房時代”的北京樓市,將迎來中介行業的深度洗牌與變革。

炒房客被擠走 中介門店冷清

被認為是“旺季”的周末,趙勇準點上班。一連串推廣電話打出去,還是只能閑坐着。“客戶也不願意來看房,大多都是問幾句,繼續觀望等降價。”

房屋中介門店的冷清,呼應着“3・17”新政后北京二手房市場的急劇降溫。伴隨着首付門檻的抬高,以往踏破門檻的炒房客正被“擠”走。“現在來看房的,基本都是剛需或者改善性剛需,對房價的承受能力有限。”趙勇說。

2017年5月,北京市二手住宅共成交10801套,環比下降約4成,逼近1萬套的“警戒線”。

“新政執行的3個月里,我一單也沒成交。”實際上,趙勇所在的中介“大區”,5月份也僅成交一單,大部分門店都沒有業績。

根據云房數據、北京房地產中介行業協會聯合發布的5月北京房產中介成交報告,總共1萬餘套二手房成交中,通過中介公司進行的為8215套。截至5月31日,北京市備案中介機構數量達到3234家,其中僅有375家中介機構在5月份有二手住宅交易記錄,佔比僅為11.59%。也就是說,近9成的中介都面臨零成交。不僅如此,中介機構的各項指標都在走下坡路。2017年5月,北京鏈家新增房源與客源比3月分別下降50.8%和62.8%,處在2012年以來的歷史低位。

薪酬大跳水 兩成經紀人離職

低迷的成交量直接反映在了經紀人的收入上。

趙勇最近每月工資只有2000多塊錢,僅有底薪。這與他3月份小三萬元的工資相差了十幾倍。而記者也從多家中介門店了解到,一些經紀人在樓市火熱時,月工資甚至能夠接近十萬元,如今跌至幾千元的“保本兒”工資。

中介經紀人的收入大多與成交業績的傭金掛鈎。成交的單數越多、每單的成交傭金越高,經紀人到手的薪水也就越高;反之,如果成交量降為零,經紀人的薪水也就只能依靠底薪。

“好不容易成交一單,結果買家首付不夠違約,我到手的業績又退了回去。”鏈家一經紀人小劉說。由於經紀人需要向合作網站支付端口費,如果成交業績不夠,經紀人可能得倒貼錢。

“月成交量1萬套可以看做是北京二手房市場的分水嶺。”亞豪機構市場總監郭毅分析,如果月成交量低於1萬套,就很難“養活”市場上目前的中介隊伍。

記者調查發現,部分經紀人已經離職和轉行。“這個行業沒有休息日,很少有自己的時間,高收入時還能維持,如今收入走低,也就沒必要繼續撐着了。”一位剛剛辭職的經紀人對記者說。

北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥解釋,一些資歷老的經紀人還能有資源和“老本兒”可以維持;如果是新人,收入變低就很容易轉向其它職業。“粗算一下,北京10萬中介經紀人中,大約已有20%離開。”

數百家中介關張 閉店潮再現

如果算上因為治理拆牆打洞和違規代理等原因被關停的中介,北京至少已經有幾百家中介關店。

歷史驚人地相似,2011年調控收緊時也遇到了中介閉店潮。

北京房地產中介行業協會向記者提供了一份房屋中介備案數據,伴隨着去年樓市的火熱,新增備案經紀機構為465家;今年“3・17”新政前,也依然增加了79家。“現在中介門店有一定的過剩,擠泡沫是可以預見的,中介行業優勝劣汰的效應會比較明顯。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析。

在樓市火爆期,中介推波助瀾的行為廣受質疑,並不僅僅是打騷擾電話、貼小廣告那麼簡單。5月初北京市住建委披露,由於違規代理“商改住”、炒作“學區房”等原因,520家中介機構及門店被查處,另有138家中介門店自行關停。

“希望此輪樓市調整,能倒逼中介反思發展模式,進而調整企業戰略和服務模式,讓中介行業能以規範有序的新形象贏得消費者信任。”嚴躍進說。

  (出處:北京日報 2017年06月27日)

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停業建商保留戶法拍底價逾9千萬 66%買公設!再加7個沒產權車位

建商欠債導致其名下建案的餘屋,淪入法拍市場,寶吉第建設的松山區新成屋「寶吉第品」頂樓戶遭到拍賣,一拍底價9245萬元。法拍業者指出,這戶還包含多個沒有獨立產權的機車和汽車位,只能賣給同社區住戶,明顯這些車位就是建商賣不掉而將產權掛在頂樓戶,導致法拍買方僅能連同車位一同買下,預估要到四拍比較有機會脫標。

寶吉第建設「寶吉第品」,屋齡僅3年,共45戶,總樓高12層,位於頂樓的3戶建商餘屋遭到拍賣,總坪數130.29坪,但是其中建物僅有44.76坪,有高達85.53坪為公設,公設佔66%左右,一拍底價9245萬元,將於9月23日執行一拍。

根據台北地方法院筆錄顯示,該拍賣標的為尚未施工完工的毛胚屋,留有鷹架和部分施工物品在現場,另外12樓和其12樓的夾層之間沒有樓梯可以抵達,夾層需要從外梯至頂樓才能進入,共有2個出入口,這3戶都互相打通使用,只留有一個出入口,包含3個機車平面車位、7個機械式停車位,拍定後依現況點交。

台灣不動產拍賣協會秘書長楊敬熙表示,建商持有的12樓3戶,分別為2戶套房、1戶樓中樓,目前都是毛胚屋,加上該社區的停車位沒有獨立產權,只有同棟社區住戶之間才能轉賣,而建商持有的戶別就包含了7個機械車位,很明顯就是建商把賣不掉的車位加在住宅上,並且向銀行超額貸款,最後建商倒閉,銀行只好將建物進行查封拍賣。

楊敬熙指出,該社區車位都長期無人使用,而且也都未更換零件與養護,可能無法正常使用,再加上債務人積欠高額管理費,所以這筆法拍若有買方接手,還必須支付積欠的管理費和車位維修費,粗估至少要耗費50~60萬元。

他以該社區市價每坪70萬元、車位每個90萬元計算,估計這筆法拍市值大約5800萬元,而法拍每次打8折計算,要到四拍,底價降到約4733萬元,較有可能有投資人願意進場投標,而且需要再裝潢、隔間,將這3戶分別銷售,才有利潤空間。

新聞來源:https://house.ettoday.net/news/1786437

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多地調高公積金繳存上限 高收入群體更獲益

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東方財經網 2017-06-27 23:47:01 來源:

每年的六七月份,我國各城市會陸續調整職工住房公積金的繳存上限,而這將影響到1.3億住房公積金繳存職工的錢包。

住房公積金繳存上限與當地的職工平均工資相關,後者一般是逐年上漲,因此公積金繳存上限一般也跟着上調。

從北上廣深四大城市的住房公積金月繳存額上限來看,目前北京超過5000元,而廣深超過了8000元,上海尚不足5000元。

逐年調高

按照現行規定,職工住房公積金月繳存額為:職工本人上一年度月平均工資乘以單位繳存比例,加上職工本人上一年度月平均工資乘以職工繳存比例。

從去年開始,中央要求各地將住房公積金繳存比例調整為:單位和職工繳存比例不應低於5%,原則上不高於12%。繳存比例一旦確定,影響繳存額度變化的因素就是職工上一年度月平均工資,一般而言,這個數據越大,職工每月繳納的住房公積金就會越多。

但壽方會對月工資基數設置一個上限,政策規定,繳存住房公積金的月工資基數,原則上不應超過職工工作所在地的設區城市統計部門公布的上一年度職工月平均工資的2倍或3倍。也就是說,每個城市職工繳納的公積金額度總會有“天花板”,不會無限增加,但每年會對這個上限進行調整。

北京市公積金管理中心近日發布通知稱,2017住房公積金年度,北京繳存基數上限為23118元,月繳存額上限為5548元,職工和單位月繳存額上限均為2774元。原則上不允許突破住房公積金繳存基數及月繳存額上限。

在此次調整前,北京住房公積金的繳存基數上限為21258元,月繳存額上限為5102元,職工和單位月繳存額上限均為2551元。

換言之,北京的高收入職工群體(月平均工資超過23118元),從今年7月起,每月可以多獲得446元的住房公積金。

第一財經記者統計,截至目前,青島、合肥、重慶、新鄉、昆明等城市已陸續調整住房公積金繳存基數和繳存上限。這些城市無一例外都是調高繳存基數,進而帶動住房公積金繳存上限的提高。

從過去多年的情況來看,各地住房公積金繳存基數的調整都是調高,尚沒有發現調低的地區。

廣深高於京滬

截至目前,上海、廣州、深圳等地尚未調整住房公積金繳存基數和繳存上限。而2016年度上海住房公積金月繳存額上限為2494元,補充住房公積金月繳存額上限為1782元,兩者相加為4276元。

2016年7月1日,廣州住房公積金管理中心下發《關於2016~2017年度住房公積金繳存問題的通知》,將廣州市住房公積金繳存比例上限由20%降低至12%,繳存基數上限原則上降至2015年城鎮非私營單位在崗職工月平均工資的3倍,經濟效益好的繳存單位可以超過3倍,暫定最高不得超過5倍。

以此計算,從2016年7月~2017年6月,廣州市單位及職工個人公積金合計最高可繳存額為8116.8元。

深圳市住房公積金管理中心今年1月20日發出的通知显示,自通知發布起至2017年6月30日,深圳單位及個人的住房公積金繳存基數原則上不超過該市統計部門公布的2015年度全市在崗職工月平均工資的3倍(即20259元);經濟效益好的單位,繳存基數最高不得超過33765元。

如按12%的繳存比例計算,深圳職工住房公積金繳存的上限(單位+個人)也超過了8000元,為8103.6元。

從以上數據可以得出,廣深兩地職工的住房公積金繳存上限遠遠高於北京和上海,原因何在?

此前,廣東一些城市的住房公積金繳存比例上限為20%。2016年4月發布通知,要求從2016年5月1日起兩年內,各地區凡住房公積金繳存比例高於12%的,一律予以規範調整,不得超過12%。

基於此項規定,廣東、吉林、安徽等地將住房公積金單位繳存比例上限從20%調至12%;福建、重慶、天津等地從執行最高繳存比例15%調降至12%。

繳存比例上限,北上廣深目前均是12%,但北京和上海的繳存基數上限為上一年度全市職工月平均工資的3倍,而廣深兩地是原則上3倍,經濟效益好的單位繳存基數上限可以為5倍。

此番調整住房公積金繳存上限,獲益更多的是高收入群體,而中低收入群體原本其月平均工資就低於繳存上限,上限是否調整對其沒有影響。

比如在北京,如一個職工月平均工資低於21258元,此番住房公積金繳存基數的調高對其沒有任何影響,如高於21258元,則會受益於此番調整。

  (出處:第一財經日報)

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央行報告:新增信貸過集中於房地產 局部現泡沫

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東方財經網 2017-07-05 22:36:56 來源:

中國人民銀行4日公布《中國金融穩定報告(2017)》(下稱《報告》)。《報告》對2016年我國金融體系的穩健性狀況進行了全面評估,認為金融業運行總體穩健。展望2017年的金融政策和發展方向,《報告》指出,要實施好穩健中性的貨幣政策,保持流動性合理適度、基本穩定,為實體經濟發展營造良好的貨幣金融環境。

銀行業風險可控 繼續深化金融改革

《報告》分析認為,2016年我國銀行業資產負債規模保持增長,銀行業資產質量下行壓力趨緩,信用風險總體可控;證券期貨業市場主體穩健發展,監管力度不斷加強,基礎性制度建設進一步完善;保險業總體呈現較快發展態勢,改革深入推進,服務社會能力增強;金融市場穩健運行,市場規模繼續擴大,參与主體進一步豐富,對外開放取得顯著進展。

在信用風險方面,《報告》稱,銀行授信總額在10億元以上的企業發生債務風險事件仍然較多,風險領域主要集中在低端製造業和產能過剩行業。談及操作風險和合規風險時,《報告》提醒,重大案件的案發領域從傳統的存貸款業務向同業、表外業務等領域蔓延。

《報告》判斷,總的看金融業積累了較強的抗風險能力,特別是作為金融業骨幹的商業銀行資本充足率、撥備覆蓋率比較高,金融管理部門可動用的工具和手段多;有信心和底氣、有能力和辦法牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。

關於2017年的金融政策和發展方向,《報告》指出,要實施好穩健中性的貨幣政策,保持流動性合理適度、基本穩定,為實體經濟發展營造良好的貨幣金融環境;繼續深化金融改革,完善金融機構公司治理,強化審慎合規經營理念,推動金融機構切實承擔起風險管理責任;建立多層次資本市場體系,完善市場運行規則,健全市場化、法治化違約處置機制。

《報告》強調,2017年要提高和改進監管能力,強化金融監管協調,統籌監管系統重要性金融機構、金融控股公司和重要金融基礎設施,統籌負責金融業綜合統計,推動建立更為規範的資產管理產品標準規制,形成金融發展和監管強大合力,補齊監管短板,避免監管空白;要把防控金融風險放到更加重要的位置,加強系統性風險監測與評估,下決心處置一批風險點,完善存款保險制度功能,探索金融機構風險市場化處置機制,確保不發生系統性金融風險。

《報告》指出,銀行業要穩步推進金融創新,不斷豐富銀行業金融產品,創新商業銀行資本補充工具,擴大轉股型二級資本債發行規模,积極發展商業銀行櫃檯債券業務,穩步擴大不良資產證券化試點範圍。同時,要重點關注銀行業資產質量、流動性、同業業務、銀行理財和表外業務等領域的風險,密切跟蹤交叉性金融風險、房地產市場風險、地方融資平颱風險、互聯網金融風險和非法集資風險。

此外,《報告》還提出,房地產市場出現局部泡沫風險。而新增信貸資源過於集中投放於房地產領域。

  (出處:上海證券報 2017年07月05日)

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又到租房高峰期 租房宜早不宜晚

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東方財經網 2017-07-05 22:37:04 來源:

本報訊(記者楊濱)又到了房屋租賃的高峰期,北京市工商局昨天發布消費者投訴分析,房屋租賃成為近期投訴熱點。消費者李先生向12315熱線反映,自己委託一家房屋中介租房,選定房屋後向中介預付押金。誰知簽訂合同時,業主說房屋為回遷房,不能提供房產證。李先生認為中介未盡到審核義務,拒絕簽署合同並要求退還押金。

市工商局根據往年的數據統計分析認為,每年的6月到8月,成為房屋租賃的高峰期,主要原因有兩點:一是大學畢業生離校,租房的需求集中大量釋放;二是眾多家長為了方便孩子上學就近租賃“學區房”。雖說距離9月份開學還有一段時間,但家長們擔心房屋難租就着手提早租房,這致使房屋租賃市場開始不斷升溫。

工商部門為此提醒消費者:租房宜早不宜晚,以免因房源緊張租不到房;避開高峰期租房,比如9月份開學前,租房人群集中,房屋出租的速度快,房租必定會有所漲幅,如果避開此階段,市場中房源較為充足時,價格也會有所下降,相比之下“性價比”會高一些;選擇正規中介並簽署租房合同,在細微處維護自身權益,避免糾紛的發生。

  (作者:楊濱)  (出處:北京晚報 2017年07月05日)

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東莞:特色人才購房 最高補貼250萬

東莞:特色人才購房 最高補貼250萬

東方財經網 2017-07-05 22:37:23 來源:

東莞的特色人才看過來!本月,東莞正式啟動2017年度特色人才住房補貼、個人所得稅補貼、創業貸款貼息申報受理工作。

經市人才工作領導小組認定、評定,且符合相關條件的特色人才最高可獲得250萬元的購房補貼。不僅如此,東莞對引進特色人才的單位也會給予獎勵,每引進1名特級人才獎勵50萬元。

特色人才租房或購房都有補貼

市人力資源局官網發布的公告显示,本月起,東莞市特色人才住房補貼、個人所得稅補貼以及創業貸款貼息開始申報,受理時間為7月1日至31日。

租房補貼標準為:特級人才最高5000元/月,一類人才最高3000元/月,二類人才最高2500元/月,三類人才最高2000元/月,四類人才最高1500元/月。按月計算(以房屋租賃發票為準),補貼年限累計不超過三年;購房補貼標準為:特級類人才最高250萬元,一類人才200萬元,二類人才最高150萬元,三類人才最高100萬元,四類人才最高30萬元。

個人所得稅補貼按特色人才上年度在東莞市繳納的工薪收入個人所得稅地方留成部分80%的標準進行補貼,同時人才獲得的補貼資金根據相關規定繳納稅率20%的個人所得稅。補貼時間從被認定、評定為特色人才且在東莞市繳納個人所得稅的當月算起,為期最長三年,每人每年最高補貼不超過50萬元。

何為特色人才?

特色人才包括在東莞市實施創新驅動發展戰略,推進產業轉型升級過程中重點發展的行業、產業、領域緊缺急需或作出相應貢獻的高層次人才,共分為“特級人才”“一類人才”“二類人才”“三類人才”“四類人才”五大類。

如何申報?

申報人登錄系統http://rc.dg.gov.cn/,註冊后填寫相關申請表,添加上傳所需的全部證明材料,提交申請完成上傳。

創業貸款最高貼息100萬

特色人才除了享受住房以及個稅補貼之外,創辦企業也可獲得貸款貼息――市財政按企業貸款期內實際支付利息最高不超過70%的比例給予貼息,貼息時間最長不超過兩年,每家企業每年最高貼息100萬元。已獲市財政其他項目貼息資助的同一筆貸款不能重複進行貼息申請。

符合條件的特色人才可登錄市人力資源局網站下載相關表格提出申請。

想獲得貸款貼息有哪些條件?

特色人才所創辦企業要想獲得貸款貼息,應同時滿足四個條件:申報人是根據相關要求被認定、評定的特色人才,已取得特色人才證書,並於《東莞市特色人才特殊政策實施辦法》實施期間以創辦的1家絕對控股企業(即特色人才占股50%以上)進行申報;

申報企業是在東莞市依法進行工商註冊登記的有限責任公司或股份有限公司,具有獨立法人資格和較為完善的財務管理制度、經營管理制度,能提供年度審計報告,且企業的法定代表人為特色人本人;

企業依法經營、從事的產業和借款投向的項目要符合國家、省、市的政策導向,並由推薦特色人才的行業主管部門初審確認;

所申請企業未獲市財政其他貼息資助。

引進特級人才最高獎勵50萬

特色人才享有多項福利,而引進特色人才的企事業單位同樣能獲得財政獎勵。

但是,要想獲得獎勵,企事業需滿足以下條件:要麼引進的特色人才與引進單位簽訂1年以上正式勞動合同併到崗,從國(境)外引進的每年在莞工作時間累計6個月以上;在莞依法繳納社會保險或個人所得稅;要麼特色人才在莞註冊創辦企業,為企業第一大股東,持有企業股份總額不低於30%,企業實繳註冊資本不少於100萬元,並依法納稅,無行為。

具體獎勵標準:為東莞市引進特級人才,每引進一人給予獎勵資金50萬元;每引進一名一類人才獎勵20萬元;每引進一名二類人才獎勵10萬元;每引進一名三類人才獎勵5萬元;每引進一名四類人才獎勵2萬元。引才獎勵每年發放一次,每個單位每年最高可獲50萬元獎勵資金。

受理時間為8月1日~15日。

  (出處:廣州日報 2017年07月05日)

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央行北京營管部:支持北京市做好房地產市場調控

央行北京營管部:支持北京市做好房地產市場調控

東方財經網 2017-07-25 23:53:05 來源:

7月20日,人行營業管理部中心組組織專題學習,傳達學習全國金融工作會議精神,分析當前經濟金融形勢。會議由人行營業管理部、主任周學東同志主持、全體中心組成員及職能部門負責人參加,圍繞服務實體經濟、防控金融風險、深化金融改革三大任務,結合營業管理部履職和首都金融工作實際,暢談學習心得體會,謀划貫徹落實舉措。

會議一致認為,總在全國金融工作會議上的重要講話,深入分析了我國金融工作面臨的形勢和任務,闡明了經濟發展新常態下金融工作的指導思想和重要原則,對當前和今後一個時期的金融工作做出了全面部署。營業管理部要把學習貫徹全國金融工作會議精神特別是總重要講話精神作為重大政治任務來抓,進一步增強“四個意識”特別是核心意識、看齊意識,切實把思想和行動統一到黨中央的重大判斷和決策部署上來,增強做好金融工作的使命感、責任感和迫切感,堅決有力抓好貫徹落實。

要立足服務實體經濟這一根本目的,認真貫徹落實穩健中性的貨幣政策,進一步完善宏觀審慎評估(MPA)機制,充分發揮其逆周期調節作用,切實提高金融對實體經濟的支持力度和服務水平;綜合運用多種手段,引導轄內銀行將更多信貸資源投向實體經濟,积極支持北京(樓盤)高新技術、文化創意等重點行業以及冬奧會、新機場、城市副中心、非首都功能疏解、京津冀協同發展領域等重點項目建設;嚴格執行差別化住房信貸政策,支持北京市繼續“因城施策”,做好房地產市場調控,促進首都房地產市場平穩健康發展。

要圍繞防範化解系統性風險這一核心目標,進一步完善金融風險監測機制,加強對跨行業、跨市場的交叉性金融風險、債券市場、資產管理等重點風險領域的監測分析和風險排查力度,不斷增強風險識別與應對能力;繼續做好互聯網金融風險專項整治各項工作,推動形成促進互聯網金融規範有序發展的長效機制;強化對支付機構、徵信機構的規範管理,切實履行好監管職責;加強與金融監管部門的信息共享與協調配合,強化監管協同,補齊監管短板,牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。

要用好深化金融改革這一根本動力,按照總行統一部署,抓好各項改革試點政策的落地實施,不斷提升貿易投資便利化水平,深入推進首都金融對外開放。

要堅持黨對金融工作的集中統一領導,全面加強從嚴治黨,紮實推進“兩學一做”學習教育常態化制度化,營造敢於擔當、勇於創新的工作氛圍,有效推動營業管理部履職取得新成績。

  (出處:中國人民銀行網站 2017年07月24日)

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7月上半月50城住宅成交同比跌20%

7月上半月50城住宅成交同比跌20%

東方財經網 2017-07-25 23:53:12 來源:

易居房地產研究院日前發布報告显示,7月上半月,易居監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為1136萬平方米,環比6月上半月減少2%,同比減少20%。

環比來看,50個城市中有30個城市出現環比下跌,跌幅最大的三個城市為安慶、廊坊和惠州,相比6月上半月的市場成交跌幅分別為41%、37%和37%。同比來看,50個城市中有33個城市出現同比下跌。其中跌幅最大的三個城市為北京、福州和廊坊,同比跌幅分別為74%、69%和66%。

易居研究院研究員賴勤分析稱,目前普遍實施的“五限”政策,對於樓市的管控起到了积極的作用,市場交易已經逐漸平穩。觀察從2016年開始的歷史數據,當前市場交易處於中間偏下的水平。

從不同類型城市來看,7月上半月,一二三線50個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅分別為-8%、8%和-13%,同比跌幅分別為56%、12%和18%。“三類城市均表現為同比下跌,體現了此前出台的調控政策的有效性,政策效應逐漸釋放,將引導全國樓市步入平穩階段。此外,一線城市成交量下滑最為明顯,和一線城市的調控政策最為嚴厲不無關係。”賴勤認為,“對於一線城市來說,市場率先調整,降溫作用也相對明顯。對於二線城市來說,市場分化嚴重,7月市場成交小幅上揚。三線城市過去幾個月市場異常火爆,目前已略顯疲態,成交量有所下滑。”

值得一提的是,從成交面積的同比跌幅來看,北京為74%,領跌全國;從環比跌幅來看,北京為36%,也處於跌幅榜前五位。據了解,導致北京樓市降溫的原因,既有限制高價盤預售證審批的因素,也有購房需求急劇萎縮的因素。

偉業我愛我家市場研究院的統計數據也显示,2017年7月以來,北京全市新建商品住宅和二手房成交量環同比下跌明顯。其中,中上旬新房共網簽888套,與6月中上旬相比下降28.5%,同比下滑66.9%。另外,全市二手住宅共網簽4651套,環比下滑20.4%,同比下滑66.5%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,國家統計局此前發布的6月70大中城市住宅銷售數據显示,7月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。同時,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續九個月回落。

胡景暉認為,隨着各城因城施策,有針對性地出台各自的調控政策,未來樓市調控將更加行之有效,各地樓市逐漸向著預想的軌跡發展,形成“一二線房價得到控制,三四線庫存得到去化”的理想局面。

賴勤分析稱,7月上半月市場交易總體表現為穩中有跌,這主要是由於調控政策在持續作用,引導此前過熱的市場逐漸降溫。“預計類似的市場行情將繼續延續,7月全月市場交易仍將保持穩中有跌的態勢。同時,城市分化現象較為明顯,對於部分政策寬鬆的城市,市場交易熱度可能還將持續一段時間。”他說。

  (出處:經濟參考報 2017年07月25日)

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特色小鎮的前景與疑問:什麼是正確的“突圍”姿勢?

特色小鎮的前景與疑問:什麼是正確的“突圍”姿勢?

東方財經網 2017-07-25 23:53:30 來源:

導讀

儘管對特色小鎮興趣濃厚,就房地產企業而言,從開發商到運營商的角色轉變,仍是一個艱難的過程。短則兩三年,長則五年甚至更久,業界方能對特色小鎮的商業邏輯、運營模式等達成非常清晰的共識。

“運營特色小鎮不像賣房子,房產證一轉就完成了。我們的空間確實更大,但要求也更高。我們進入了不太熟悉的商業模式。”7月22日,全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會會長聶梅生在博鰲・21世紀房地產論壇第17屆年會上說道。她認為,特色小鎮在定位、商業模式、金融模式和建設運營方面,存在較多疑問。

特色小鎮是我國城鎮化發展過程中的一項重要戰略。近年來,相關部委密集發布文件,對特色小鎮的發展進行支持和規範。2016年7月,住建部等三部委發布《關於開展特色小鎮培育工作的通知》,計劃到2020年,培育1000個左右特色小鎮。10月,住建部公布了第一批特色小鎮名單,共有127個。今年初,“特色小城鎮”概念首次被寫入工作報告。

與此同時,企業、資本、機構對其的關注度迅速上升。深陷拿地和盈利難題的房企,更將其作為“突圍之道”。如今,房企已成為特色小鎮的重要投資主體。

參會嘉賓認為,特色小鎮前景廣闊,但距離發展成熟,仍需經過一段“試錯”時間。

“房地產化”傾向已現

特色小鎮風靡一時,某種程度上有着過熱的成分。中新城鎮化研究院院長袁開紅在論壇期間表示,有關文件發布后,沒想到會引發那麼“熱”的反應。

她認為,當前對特色小鎮的投資存在一定盲目性。其一,部分企業試圖以傳統房地產開發的模式運營特色小鎮;其二,文旅特色小鎮申報過多,而此前該模式已有很大的建設強度;其三,社會資本關注度過高。

黃金灣投資集團董事長申威也有同感,“大概從去年7月份到現在,我們已經收到了幾百個特色小鎮的項目資料。很多項目描述前景非常好,投資回報率很高,但我們認為,這些紙面上的商業計劃有待論證。”

申威表示,並非所有項目都適合做特色小鎮。這取決於小鎮所在地是否有良好的資源,包括自然、人文、產業資源等,同時還要對地貌、地形、氣候、人文環境做全面考評。

“房地產化”傾向過重,是特色小鎮面臨的另一個重要問題。作為投資方,申威曾接觸過很多地產商主導的特色小鎮項目,“有很多地產商是被倒逼的,想以其他名義去拿地。”申威認為,在盈利上,這類企業會以房地產的投資回報標準來考量,通常要求的投資回報周期為3年,即36個月就要退出。

申威在與一些地方接觸中,也發現對方有藉助特色小鎮開發進行房地產“去庫存”的訴求。

這一現象已為地方所重視。5月4日,北京市多部門發文,強調“嚴禁打着特色小城鎮名義違規搞圈地開發,嚴禁整體鎮域開發,嚴禁搞大規模的商品住宅開發”。分析認為,此舉目的是避免特色小鎮成為新的“鬼城”。

袁開紅則認為,對於這種傾向不必太過擔心。她表示,的確有打着特色小鎮名義進行圈地蓋房的行為,且不少。但某種程度上說,這是企業在盈利模式不清晰情況下的一種行為。

袁開紅表示,這需要在監管上進行強化。但“市場是一個相互平衡、自我協調、不斷成熟的過程”。違反市場規律的行為會面臨越來越多的博弈,很難長久存在。

盈利模式待解

事實上,從某種程度上說,“拿地賣房”是特色小鎮運營中必不可少的部分。

藍城集團總裁許峰就表示,解構特色小鎮的業態組成會發現,最大的組成部分是居住。“比例小的佔到60%以上,多可能佔70%甚至接近80%。”因為如果沒有人住下來,小鎮是不可能產生持續活力的。

但從經營角度,並不能純粹靠賣房子支撐。許峰表示,特色小鎮一部分的現金流來源是住宅類開發,還有一部分來自於今後的運營,包括產業、旅遊、教育、養生養老等的運營,這會帶來長期穩定的稅收和就業,以及盈利。

許峰認為,特色小鎮由多業態、多內容組成,應該全方位考慮,才能保證小鎮的順利建設和運營。從盈利角度看,特色小鎮應當是一個滾動投入和滾動產出的過程。

此前有觀點認為,由於投資規模大、回報周期長,中小型企業很難參与到特色小鎮的建設中。

據悉,目前對於特色小鎮的資金支持主要源於國家層面。去年10月,中國開發性金融促進會等單位牽頭髮起“中國特色小鎮投資基金”,母基金總規模為500億元人民幣。今年2月,和國開行聯合發文,為特色小(城)鎮建設提供多元化金融支持。

當前儘管金融模式並不清晰,但特色小鎮的融資渠道正逐漸打開。

許峰表示,藍城的資金來源於自有資金和合作夥伴,其中合作夥伴包括專業的國有企業和金融機構(尤其是基金)等。但他表示,要避免選擇有快進快出思路的基金,而應該尋找可持久的的基金。

申威則認為,並非所有特色小鎮都要用重資產模式操作。“有些項目說要投幾百億,這是非常重資產的投資方式,運營得很好可能盈利,可如果沒有達到預期效果,風險會特別大。”

他表示,很多輕資產的特色小鎮項目,能夠運營得非常健康,說明輕資產同樣是一種可行的運營模式。

尋找“鎮長”

儘管對特色小鎮興趣濃厚,就房地產企業而言,從開發商到運營商的角色轉變,仍是一個艱難的過程。

百富東方集團董事長戴宏亮在論壇期間表示,轉型最大的挑戰在於兩點:改變資源整合方式、轉變團隊的運營理念。

就前者而言,“土地是最關鍵因素。如何跟當地商定合作方式,一次性鎖定土地的開發?是地產商最難解決的問題。”戴宏亮說,產業導入和金融設計能力同樣十分重要。

相比之下,運營觀念的轉變更為不易。他表示,特色小鎮運營團隊中有太多傳統地產公司高管,思路上沒有進行轉型。因此,綜合性人才的培養十分緊缺。

中發藍海聯合商業投資(北京)有限公司總裁毛軍也有同感,他認為,運營特色小鎮,必須有一定的金融能力和商業運營能力,這兩者都不容易獲得。但相比之下,運營人才是最大的缺口。“現在招小鎮的鎮長太難了,小鎮建完以後,沒有合格的鎮長,該怎樣運營?”

要解決這些問題,恐怕需要一定時間。袁開紅認為,一般的商業地產項目需要花5-8年來培育。綜合各項因素來看,至少經過5年,特色小鎮運營才能到成熟期。

相比之下,許峰樂觀認為,只需兩三年左右,業界就能對特色小鎮的商業邏輯、運營模式等達成非常清晰的共識。

戴宏亮則表示,特色小鎮會分為3個階段發展:第一階段,3年之內會百花齊放,出現各種有特色的小鎮。第二階段,用5-10年進行糾錯,形成完善的金融政策、政策等。第三階段,用10-20年既實現特色產業導入,又把生活方式、文化標籤等做好。

  (作者:張敏)  (出處:21世紀經濟報道 2017年07月25日)

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