停車管理如何平衡居民需求

  ▲工作人員正在地面寫車牌號。

  ▲門口裝上了停車收費桿和視頻探頭。

   小區里占車位的物品五花八門。

  丰台區海戶西里南社區是一個建於上世紀90年代末的老舊小區,停車亂象多年難解。本月中旬小區貼出通知,停車管理公司從明年1月1日起實行停車收費管理,居民可攜帶相關證件去辦理停車位。這則通知引發居民的關注和討論。小區將如何解決停車問題?12月19日,記者到實地探訪調查。

  小區停車亂象日益嚴峻

  產權複雜公共區域失管

  海戶西里南社區位於南三環洋橋以南約500米處路東,小區有兩個入口對着馬家堡東路,北側的拱形大門上寫着“海戶西里南社區”,門口的停車桿、攝像頭和門崗從外觀看很新。南側的入口沒有大門,一條四五米寬的道路筆直通往小區里,南側路面用白線划著一個個車位,整齊地停着一排車,其中幾個車位邊的地面上,用黃色塗料寫着車牌號碼。道路邊有幾棟高層塔樓,樓外牆上分別寫着馬家堡東路86號院和海戶西里34號院等字樣。

  來電反映問題的居民帶着記者在海戶西里34號院內走了一圈,記者發現居民樓四周、小花園周邊以及道路兩側,都停着不少車。在有些沒有停車的地方,還有用自行車、椅子、鐵架子、錐桶以及各種形狀的地鎖“佔領”的車位。

  記者在小花園北側路邊看到一輛正在停靠的車輛,車主先下車,將一輛倒在花園和小路之間空地上的自行車扶起來,並將拴着自行車的鐵鏈從樹上解下來,然後上車,將車停在自行車原來所佔的位置上。下車后,車主再將自行車鎖在了路邊。

  居民們反映,海戶西里南社區有好幾個院落,每個院里的房屋基本上都是公房,因為涉及產權單位較多,每個單位都有自己的物業管理公司,只管自己的樓,並不管樓外的公共區域,這也導致小區私裝地鎖泛濫。34號院一位遛彎兒的大媽說,自己在小區住了十幾年,一開始小區裏面的車輛並不多,空地很多,但這些年車越來越多了,車位就不夠用了,為了爭搶車位,大家開始安裝地鎖。“你裝一個,他裝一個,慢慢地,小區裏面到處都是地鎖。雖然物業公司很多,但都是各管一棟樓,公共區域沒人管,久而久之,小區停車亂象越來越嚴重。”

  海戶西里南社區居委會的隗書記告訴記者,居委會曾多次和居民溝通並採取措施拆除地鎖,但是效果並不好。“第一天拆了地鎖,第二天有人又裝了一個新的。”為了徹底整治小區內停車不規範的現象,從去年開始,西羅園街道辦事處、海戶西里南社區居委會便召集居民們商議,決定引進專業的停車管理公司來幫助小區重建停車秩序。

  “在選擇停車管理公司之初,我們採取向社會招標的方式,但是結果卻出乎所料。”西羅園街道辦事處城市管理辦公室的李科長說,“原本以為是我們挑停車管理公司,結果最終是公司挑我們。因為老舊小區停車收費標準低,很多公司覺得不賺錢,不願意接這個項目,最後,只有附近的一家停車管理公司接了這個項目,他們可以在原公司和小區之間靈活調用人員,從而減少成本開支。”

  李科長算了一筆賬,人員管理、設施投入、日常運營都需要花錢,每輛車每月一百多元的管理費只夠停車管理公司支付雇傭保安的工資,街道辦事處還需給予停車管理公司適當的補貼,供其日常運營管理。

  記者在院內的每一棟樓門口都看到了一張貼於12月14日的停車管理繳費通知,提醒居民攜帶駕駛證、行駛證、房產證、身份證和戶口本等五證前往辦理,新的停車管理從2020年1月1日開始正式實施。落款為北京吉乾機動車停車管理有限公司。

  據了解,目前大部分居民都接受停車繳費,但居民們也希望停車管理公司能盡量滿足大家的需求,將停車管理這件好事辦得更好。

  車位分配取折衷方案

  將全部拆除私裝地鎖

  在33號院的一棟居民樓前,記者遇到一名工作人員正蹲在地上,用黃色的刷子認真寫着車牌號。“寫了號碼的位置,就是這輛車的停車位嗎?”記者問。該工作人員說:“這個車位符合要求,就屬於他的。但是,並不是交了錢都可以停在自家樓下。”他進一步解釋說,為了尊重居民的停車習慣,如果小區居民能“五證”齊全,按照公司規定,可以繼續讓他使用原來的車位。不過,這一規定卻引起其他一些居民的反對,有人說,既然所有車主都交一樣的停車費,就應該重新分配停車位。還有人找到街道辦事處和居委會表達自己的意見:“符合條件的車主都有權利選擇車位。”

  隗書記從一開始就參與了小區的停車管理新政研究和制定,他說:“我們從一開始,就聽取了居民的意見,停車管理的第一個方案本來是想採用‘抽號’的方式,讓大家重新選擇車位,但是,已經有車位的老車主們都不同意,如果堅持推行,很可能激化大家的矛盾,為了盡量找到一個平衡點,所以我們現在規定只要‘五證’齊全,可以繼續使用原來的車位。也正是採取了這個折衷的措施,才得以推進停車規範管理。”

  為了治理地鎖亂象,“從今年8月份開始,我們街道辦和社區居委會已經陸續拆除了200多個地鎖。”李科長說,“明年之前,我們會拆除全部地鎖,而且以後也不許再私自安裝。”

  盡量增加車位滿足需求

  部分路段實行雙側停車

  據了解,海戶西里南社區共有6個院落,其中,海戶西里31、32、33號院和馬家堡東路86號院為封閉式院落,有各自的圍欄和大門,而34號院為半封閉式院落,也是目前停車亂象較嚴重的院落。

  “在整治之前停車最亂的地方還不是34號院,而是小區東西走向的主路,兩側停着兩三排機動車,中間留出的通道,過車都很難。”李科長說,居民對亂停車也深惡痛絕,向街道和居委會多次呼籲,但光拆地鎖和清理佔道停車難以根本解決問題,經常是清理完沒幾天就又恢復原貌,要想徹底整治只有推行規範化管理。

  “重新划車位,進行收費管理我們很贊成,我們還建議實行單側停車,把道路另一側空出來,方便通行。”記者採訪時,遇到不少居民都提出這個建議。他們說,很多車輛一半車身停在路面,一半車身停在路邊的便道上,造成道路狹窄難走。

  對此,李科長說:“經過調研,停車位嚴重不足是老舊小區存在的普遍問題,也是我們需要首要解決的問題。如果將兩側停車改為一側停車,又會減少很多停車位,最終還是有很多人沒地方停車。目前的辦法是,在不妨礙正常通行的前提下,實行兩側停車,而在某些過於狹窄的地方,實行單側停車。同時,在路口、拐角等地方設置反光鏡,方便司機和行人觀察路況。”

  多舉措解決停車糾紛

  規劃行車道減少擁堵

  據街道辦事處和停車公司統計,目前預登記的約450輛車,而固定車位只有280個,臨時停車位有幾十個,停車位總共有300多個,按這一算法,還有不少車沒地方停。隗書記說:“經過調查,實際情況並沒有這麼嚴重,預登記的450輛車有水分,按照‘五證’等相關要求,有的車並不符合在小區停放的條件,還有的居民一家登記了兩輛車。”

  為了最大限度地利用現有車位,停車管理公司已告知每一名車主,辦了臨時停車位的車主,可以停在小區的任何一個固定車位上,並留下聯繫電話,如果固定車位的車輛回來就必須挪走車輛。“如果發生停車糾紛怎麼處理?”記者問,李科長說,停車管理公司的巡邏保安將隨時協調解決居民間的糾紛,“如果出現臨時停車長時間佔用固定車位,我們反覆聯絡車主無果,將使用挪車器挪走這些車。”

  據介紹,小區里以前就安裝了40多個視頻探頭,這次又加裝了10多個探頭,覆蓋了監控死角,工作人員可以看到所有角落裡的車位,出現車輛剮蹭等糾紛一目瞭然。

  此外,按照新的規劃,小區的東西兩個大門設置為可進可出,小區西南側靠近馬家堡東路86號院的小門改為非機動車通道,禁止機動車通行。小區還在重新施划內部行車道路的行車方向,以減少來往車輛擁堵。

  在採訪中,記者還了解到,因為小區以前停車不收費,吸引周邊很多車輛也停在小區里,佔用了原本屬於居民的車位,這次推行規範停車,將清走長期停佔小區的外來車輛,但並不阻攔外來車輛進入,停車系統將對所有外來車輛按照小時收取費用。

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深圳出手阻擊樓市異動

  成交量與價格不斷攀高,部分小區業主通過微信群抱團漲價

  嚴打哄抬房價,深圳出手阻擊樓市異動

  近1個多月來,深圳樓市躁動不安,引發各界廣泛關注。近日,有媒體報道深圳恆裕濱城、中糧鳳凰里花苑等部分小區業主通過微信群發布集體漲價言論,惡意炒作二手房價。12月18日,深圳市住建局重申“房子是用來住的、不是用來炒的”,表示將堅決打擊業主惡意炒作房價。

  11月,深圳二手房成交超過8000套,創下近3年來的新高。進入12月以來,深圳樓市火熱依舊。二手房掛牌價不斷攀高,有的甚至捂住不賣。針對樓市異動,深圳市住建局於18日發布《關於嚴厲打擊哄抬房價等違規行為切實規範我市房地產市場秩序的通告》(以下簡稱《通告》),對於涉嫌集體惡意炒作房價的小區,暫停辦理該小區二手房網簽手續,並在該小區發布二手房交易風險告知書。

  《通告》明確,對於通過捏造事實、散布謠言等方式惡意炒作、哄抬房價,或者以其他方式故意擾亂公共秩序的,應當及時移交公安部門依法處理。對於經查實的違法違規人員,由房地產主管部門將其列入信用黑名單,並研究採取限制其買賣住房等相關措施。對於參與惡意炒作房價或者代理涉嫌惡意炒作房源的房地產中介機構,將暫停其網簽權限,並列入行業誠信黑名單。

  此前,深圳於11月11日調整普通住宅標準,並取消了原先對成交總價的限制,使得部分住宅交易成本有所下降。

  “與非普通住宅相比,普通住宅在交易時能夠享受更低的首付比例、契稅優惠和增值稅優惠。”國盛證券研究所分析師任鶴算了一筆賬:政策調整前,一套現值500萬元、增值額100萬元、交易滿2年、建築面積在90平方米以下的非普通住宅,若新政后被認定為普通住宅,交易可享受稅收優惠15.33萬元。

  業內普遍認為,深圳此次政策調整是充分考慮普通居民家庭合理住房消費而採取的一項舉措,將有利於使更多剛需家庭享受稅收優惠政策,降低剛需購房成本,滿足合理住房需求。

  政策初衷是為了降低改善型購房者的換房壓力,然而不少業主卻“借勢漲價”。政策出台前,市民王先生就有買房打算,卻因普通住宅標準限制了可選擇的範圍,因而一直沒有找到合適房源。政策出台後,選擇多了,但王先生髮現許多二手房都漲價了。“漲價從幾萬到幾十萬不等,取消豪宅稅本是好事,卻成了業主漲價的理由。”

  也有分析認為,此前深圳樓市調控政策不斷加碼,導致樓市成交低迷,大量購房需求短期內受到抑制,形成積壓。與此同時,深圳鼓勵人才落戶政策頻出,每年新進入人口超過50萬,供需不平衡是樓市躁動的根本原因。

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南京地價最貴樓盤預計周日開盤

原標題:南京地價最貴樓盤預計周日開盤

  售樓處的門頭仍以紅布遮擋。

  葛洲壩南京中國府地理位置。

  2019年的年末,南京豪宅市場終於迎來了樓盤入市的消息。曾在2016年創下南京地價最高紀錄並保持至今的葛洲壩南京中國府,終於在12月25日宣布即將在本周內開盤,房價可能達到64000元/�O的全市新高。揚子晚報記者昨天上午在該樓盤探訪時發現,已有不少買房人進出售樓處。 揚子晚報/紫牛新聞記者 馬祚波 文/攝

  開盤預計將“速戰速決”

  最先透露開盤消息的是葛洲壩南京中國府的銷售人員,他們通過微信朋友圈發布了統一格式的文字和圖片,並留下了各自的聯繫方式。

  揚子晚報記者看到,文字寫道“葛洲壩南京中國府銷許將領,預計12月29日開盤”,同時,銷售人員還詳細列舉了買房人需準備的相關材料,如購房證明、身份證信息、徵信報告等,該樓盤的驗資款額為420萬元,如果非本人買房,銷售員還提醒需提前準備好公證委託書。至於領證、搖號、簽約的具體時間,揚子晚報記者了解到,這次開盤過程將“速戰速決”,簽約時間可能會在12月31日之內完成,也就是說,未來五六天里,買房人須時刻關注開盤動態。

  售樓處門頭仍以紅布遮擋

  得知開盤消息后,揚子晚報記者立即趕到位於鄴城路和友誼街交會處的葛洲壩南京中國府。在樓盤現場,記者看到項目仍在施工當中,售樓處旁的工地門口不時有施工人員進出,而售樓處的門頭上仍以紅布遮擋。據了解,在“改名風波”之前,該樓盤的門頭上懸掛的是“中國府”的字樣,2019年8月,南京一批涉嫌“大、洋、重、怪”的地名紛紛改名,包括葛洲壩南京中國府在內的不少樓盤也受到牽連,許多開發商臨時以紅布遮擋的方式回應,有業內人士透露,該樓盤未來有可能以備案名“長江尊邸”命名。

  在現場,揚子晚報記者遇見了兩撥買房人進入售樓處,有的手裡拿着買房的參考資料,顯得比較匆忙。當記者欲上前詢問時,遭到買房人婉拒。

  僅開230�O、290�O兩種戶型

  隨後,揚子晚報記者聯繫上一位該樓盤的銷售人員,她表示項目馬上就領到銷許了,預計會在本周日(12月29日)開盤,驗資金額為420萬,首付比例為3成。

  至於房源的具體情況,據銷售人員介紹,葛洲壩南京中國府的戶型主要有190平方米、230平方米、290平方米三種,這次開盤的只有230平方米和290平方米兩種,大約60套左右,主要是四房三廳兩衛的設計。至於房價,她告訴揚子晚報記者應該是64000元/�O,“物價那邊已經過了”。

  南京河西房價再創新高

  2016年5月13日,經過25輪競拍,葛洲壩地產以32.8億元競得河西南G14地塊,樓面地價高達45213元/�O,這不但改寫了河西南樓面地價的紀錄,也成為新的南京單價“地王”,並一直保持至今。立志打造南京豪宅“標桿”的葛洲壩南京中國府傳出的放風價一度達到78000/�O,這在河西中部新房被限價45000元/�O、河西魚嘴新房被限價40000元/�O的背景下,似乎並不容易。

  如果按照64000元/�O的房價標準,南京新房市場的價格“紅線”將再次突破。此前,南京江心洲的仁恆江灣世紀以突破當地限價的45000元/�O面市,看齊河西中部新房價格,當時便有不少業內人士分析,江心洲的房價“破限”,實際上是為河西的豪宅們上市“解套”,尤其是當年以高地價買入的一眾房企,不用擔心“賠本賣房”了。

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2020年中國經濟怎麼干:房住不炒 堅持穩字當頭

原標題:2020年中國經濟怎麼干:房住不炒 堅持穩字當頭

  “房住不炒”,堅持穩字當頭(2020年中國經濟怎麼干⑦)

  中央經濟工作會議指出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。此次會議提及的“房住不炒”、因城施策、三個“穩”等引發廣泛關注。專家表示,即便經濟下行壓力加大,但“房住不炒”定位不變,中國不將房地產作為短期刺激經濟的手段,同時將採取更加有力的措施解決新市民、年輕群體的住房困難,滿足居民實際需求。

  房價走勢總體平穩

  “11月份,各地堅持‘房住不炒’定位,一城一策、因城施策,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,保障了房地產市場總體穩定。”國家統計局城市司首席統計師孔鵬說。

  房價穩。11月份,二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅與上月相同或回落,31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.3個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.1%,漲幅與上月相同。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.3%,漲幅比上月分別回落0.1和0.2個百分點。4個一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比各有漲跌。

  投資穩。1-11月份,房地產開發投資同比增長10.2%,增速比1-10月份小幅回落0.1個百分點,其中住宅投資增長14.4%。房地產開發企業房屋施工面積增長8.7%,其中新開工面積增長8.6%。房地產開發投資到位資金增長7.0%,增速與1-10月份持平。

  銷售穩。1-11月份,商品房銷售面積148905萬平方米,同比增長0.2%,增速比1-10月份加快0.1個百分點。其中,住宅銷售面積增長1.6%,辦公樓銷售面積下降11.9%,商業營業用房銷售面積下降14.1%。商品房銷售額139006億元,增長7.3%,增速持平。其中,住宅銷售額增長10.7%,辦公樓銷售額下降11.3%,商業營業用房銷售額下降13.5%。

  拒絕大起大落

  明年,房地產市場走向如何?

  中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心主任尹中立對本報記者分析,中央經濟工作會議再次明確強調堅持“房住不炒”定位,充分表明中央對房地產市場的政策取向沒有改變,這有助於打消市場疑慮。即便經濟下行壓力加大,但中國不將房地產作為短期刺激經濟的手段,不改變“房住不炒”定位。

  中原地產首席分析師張大偉認為,“房住不炒”表明未來樓市政策將會繼續打擊投機行為,保護真實的居住需求,未來的微調政策也將有利於剛需。

  圍繞中央經濟工作會議的部署,中國人民銀行日前指出,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,統籌做好房地產金融調控。銀保監會表示,完善房地產融資統計和監測體系,嚴厲打擊各類違規行為。

  “此次會議強調了房地產市場平穩健康發展,這個目標總體不變。同時,再次提出因城施策,有助於後續各地根據實際情況進行政策調整。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,此外,強調“三穩”,也意味着各地方政府對房地產市場的調控不能放鬆,需及時管控一些趁勢漲價、趁勢干擾市場秩序的交易行為,最終促使房地產市場和預期進入穩定通道之中。

  在尹中立看來,明年房地產市場發展堅持穩字當頭,要在穩地價、穩房價、穩預期上下功夫,防止出現房價或地價大起大落,促進房地產市場平穩健康發展。

  滿足居民實際需求

  會議還指出,要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房。

  “中國城鎮居民人均住房建築面積近年來持續增長,在2018年達到39平方米,總量不足問題得到了較好解決。當前,尤其要關注住房的質量和結構性問題,推動住房質量提升、配套改善及有針對性地增加供給,做好補短板工作,滿足居民實際需求。”尹中立說。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,改造老舊小區、提升小區物業管理水平是未來趨勢,市場空間巨大。目前中國重點一二線城市存量住宅普遍進入“老齡化”階段,隨着城市與經濟發展,老城區的老舊小區已經無法滿足居民的生活需求,老舊小區改造成為城市平衡發展的重要因素之一。

  圍繞住房租賃市場,住房和城鄉建設部等6部門此前聯合印發通知,專項整治住房租賃中介機構亂象。2019年6月1日至11月19日,全國共排查住房租賃中介機構81416家,查處違法違規住房租賃中介機構9197家,通報曝光違法違規典型案例7974起。

  中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員王業強認為,大力發展租賃住房能夠增加住房租賃市場供給,有助於切實解決新市民、年輕群體的住房困難。同時,租賃住房的增加對穩定房地產市場也有重要作用。

  邱海峰

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房企百強九成多元化 首創搶食文旅蛋糕

原標題:房企百強九成多元化 首創搶食文旅蛋糕

  當下的房地產市場,“已進入買方市場,目前正處在從增量市場轉向存量市場的過渡期。”這是陽光城集團執行副總裁吳建斌在接受《證券日報》記者採訪時做出的評價。由此不難看出,房地產行業的“天花板”已經出現,進取性的房企在維持開發主業的同時,已開始嘗試多元化轉型。

  一位房企高管向《證券日報》記者打了一個形象的比喻:炒白菜要吃,但也要嘗試精緻菜。對於後房地產時代房企到底應該做什麼,御風集團董事長馮侖在多個場合表示,轉型不轉行的“小轉型”房企,都在找一個細分領域去實現運營價值。

  百強房企過半涉足文旅地產

  文旅地產是房地產企業轉型的一個重要方向。據公開數據显示,在百強房企中,已有50多家布局文旅地產,有近十家成立了專門的文旅公司(或集團),其中不乏恆大、碧桂園、融創、保利等地產巨頭。

  在《證券日報》社主辦的“2019中國文旅產業投資價值峰會”上,中國房地產業協會商業文化旅遊地產委員會秘書長蔡雲表示,宏觀市場的發展催生了房地產市場多元化突圍的局面。在百強房地產企業中,已有九成涉足文化地產、旅遊地產、商業地產、產業地產、健康產業等多元化業務,試圖轉型突圍。

  但在蔡雲看來,房地產企業通常具有強大的資金基礎及經驗積累,佔據產業層面的制高點,可以通過這些積累去做其他產業的投資。同時,房企還有廣泛的C端客戶源,使新增長點具有核心競爭力。此外,從市場供給來看,百強地產企業半數以上已進入文旅地產領域,提供品質和全產業鏈服務的系統產品。

  蔡雲進一步表示,規模性開發時代造就了房企的城市運營能力,而文旅地產則是開發商成為城市運營商、實現可持續發展的必由之路。

  具體來看,房企在文旅地產領域的布局方式和打法各不相同,有的主打主題樂園,如恆大童世界、融創文旅城等;有的依據當地資源優勢建設特色小鎮,如以首創置業為代表的世界湖區休閑度假目的地小鎮等。

  “文旅大盤的開發周期一般是5年起步,運營業態要以實現持續價值的心態去投資布局。”首創置業相關人士向《證券日報》記者表示,首創近幾年一直在嘗試“文化+地產”的創新型商業運營模式,對不同土地要有不同定位和研判,結合當地資源進行開發運營。

  但萬變不離其宗,分期開發銷售、保障資金進賬只是文旅大盤走完的第一步,實現後期運營價值才是長期現金流來源和新的利潤增長點的保障。

  休閑時代催熱文化旅遊產業

  在清華同衡規劃設計研究院城市發展策劃研究所所長彭劍波看來,根據旅遊消費發展規律,人均消費水平的高低一般與在旅遊地停留時間的長短有關,這也決定了隨着人均GDP的走高,旅遊消費發展階段從觀光游升級到了度假游,也就是說,從需求上來看,如今全球已經進入到休閑時代。

  他進一步表示,對比日本東京-富士山和美國內華達州-拉斯維加斯,人均GDP 11.82萬元、擁有2100萬人口的中國北京,尚沒有世界性度假目的地。而北京周邊有望被打造成“生態休閑之都”將是平谷。

  “剛拿到這個規劃面積2.4平方公里的項目時,我們做過很多市場調研。”上述首創置業相關人士稱,最終選擇聯合政府,啟動一二級聯合開發模式,引入住總、首開、保利、城建、龍湖等5大開發商,打造了集旅遊、度假、休閑、會議、文化、生活於一體的世界休閑度假小鎮“禧瑞金海”。

  據了解, 2020年平谷第十六屆世界休閑大會預計將吸引遊客800萬至1000萬人次,旅遊創收可達百億元人民幣。

  值得關注的是,在蔡雲看來,正是休閑需求催生了文旅大盤。而世界旅遊和貿易委員會對國內旅遊消費市場規模的預判,是未來10年將達50萬億元。

  或許這就是房企爭相布局文旅大盤的背後動因。比如上述文旅大盤涉及6至8個地塊,目前已通過招拍掛出讓4個地塊,總計實現近53億元的土地出讓收入。此外,依託金海湖畔醫院、學校、公園、產業、軌道交通樞紐站等配套資源優勢,先期入市的地塊將配套建設行宮會館、休閑會館和文創會館,洋房、雙院疊拼、天地合院等住宅業態也將率先銷售,為房地產企業換得一部分現金收入。

  “關於文旅大盤的投資收益,首創並不注重短期收益,而是以持續化運營心態進行投資,更多考慮的是長期運營帶來的收益。”上述首創人士稱,或許這也是百強房企中半數以上想深耕文旅地產應有的投資心態吧。

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原標題:今年房企併購已達467宗 涉現金支付總價4688億元

  本報記者 王麗新

  樓市寒潮,恰是房地產企業“大魚吃小魚”之時。大房企敢於在行業寒冬期低價併購中小房企資產,是出於房地產行業集中度越來越高、保證規模發展的訴求,不管是1000億元、5000億元還是7000億元,先把規模做上去,並在盡可能保證利潤空間的情況下完成規模增長的目標。

  《證券日報》記者查詢iFinD數據后發現,以最新公告時間為準,截至11月28日,2019年A股房企併購事件已達467宗,涉及買方現金支付總價值4688億元。其中,已完成208宗,失敗30宗,剩餘229宗仍在進行中,涉及買方現金支付價值總額為2508億元。

  1月27日,地產行業又一筆大宗收購發生,主角是融創中國。融創中國當日發布公告稱,公司的間接全資附屬公司融創西南集團將收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權,交易價格約為152.69億元;交易完成后,環球世紀及時代環球將成為融創中國的間接附屬公司。《證券日報》記者了解到,環球世紀及時代環球主要從事地產項目的開發運營,在成都、武漢、長沙、昆明等城市共開發18個項目,總建築面積約3071.6萬平方米,可售建築面積約為2771.6萬平方米,約佔總建築面積的90%。

  “房地產市場進入調整周期后,中小企業的資金鏈尤其緊張,大房企藉機收購成本較低的土地資產,是房地產行業新的投資邏輯。”同策諮詢研究中心總監張宏偉在接受《證券日報》記者採訪時表示,從現在到明年上半年,併購案還會繼續增多,併購潮仍會持續。

  《證券日報》記者注意到,上述併購事件,賣方主要是中小房企、大房企的項目公司和部分信託公司;買方則主要來自房地產企業、保險公司、投資公司、科技企業和不少自然人。

  泰禾集團出讓多幅地塊給世茂股份,成為此輪地產收購潮中的典型案例之一。公告显示,今年3月份以來,泰禾集團花費半年時間累計向世茂股份出售旗下11個項目的部分股權,累計回籠資金約96.1億元。

  此外,在已完成的收購案中,華夏幸福也獲取了多幅地塊。

  自2016年下半年以來,房企在公開市場拍地付出了極大代價,不少地塊的溢價率超過40%,各地誕生的“地王”層出不窮,各類房企為了搶地不惜血本,尤其是上市房企,在資本市場獲得的大規模融資為之提供了豪賭的資本。

  然而,隨着房地產調控政策頻出,房價不再一路水漲船高,那些沒有及時出貨的房企終於意識到當初“搶奪高價地”的痛苦。為了規避更大風險,部分房企選擇出讓股權尋找合作夥伴,來提高自身生存發展的係數。此舉也為那些實力雄厚的房企提供了趁機低價收購相關資產、增加土地儲備的機會。

  “從公開市場招拍掛拿地比較貴,拿完地後幾乎沒利潤。在這種行業調整期內,房企的投資邏輯發生了變化,會尋求其他投資渠道來降低拿地成本。”張宏偉向《證券日報》記者表示,過去兩三年,一些房企為了尋求擴張,槓桿率比較高,在去年以來的市場低谷期遇到發展障礙,不得已賣資產換生存。接下來,有房企倒閉也不是沒有可能。

  “這是市場低迷下出現的資源整合現象,促使併購案頻發。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示,賣資產的企業經營業績較差,所以選擇以資產換現金;大型房企也有收購需求。總體來看,在存量市場中流轉尚未開發的地塊已經成為房企主要的收購土地儲備的方式之一。地產行業的併購潮還將持續,在優勝劣汰下,經營不善或過去幾年拿高價地太多的企業將面臨極大的壓力。

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銀行屢因違規房貸被罰 貸款“炒房”再降溫

原標題:銀行屢因違規房貸被罰 貸款“炒房”再降溫

      監管部門抽緊銀行房貸已是不爭的事實,不管是對房企來講,還是對貸款“炒房者”而言,都是一種“釜底抽薪”之舉,目的只有一個,那就是貫徹“房住不炒”的方針,達到“穩定房價”的目的。

  人民法院公告網显示,自2019年年初至7月,全國範圍內至少279家房地產企業在人民法院等處公告破產文書,然而據人民網最新消息,截至10月27日,宣告破產的房企已經增加到408家,房地產企業破產的多米諾骨牌效應正在顯現,倒下的速度是平均每月40家。

  與此相對應的是,根據21世紀經濟報道,據不完全統計,自2018以來,銀保監系統已經因“違規涉房”對銀行開出過億金額的罰單。2019年8月9日,中信銀行因違規發放房地產開發貸款等13項違法違規行為,被合計罰沒2223.7萬元。

  這兩條消息表明,在堅持“房住不炒”的調控原則下,房地產市場正在發生根本性變化,隨着銀保監系統對違規發放房貸的金融機構處罰力度的不斷加碼,貸款“炒房”很有可能成為“無薪之火”。

  炒房,主要指買房目的不是為了“住”(包括自住和租給他人住),而是利用買進賣出從中獲利,人為地將房子最基本的“住”的功能剝離,使房子成為一個單純的投資品種。

  追根溯源,三四線城市的中小規模房企破產,根本原因在於經營模式過於依賴政策環境,尤其是在棚改貨幣化政策下的粗放式開發模式。藉著棚改貨幣化大潮,房企從銀行貸出源源不斷的資金,卻將“作保人”推給了國家。但隨着國家階段性戰略的改變,很多房企只是在大潮中學會了“渾水摸魚”,卻沒有在大潮退去前學會游泳,學得“守江山”的功夫,難免會在退潮后盡顯原形。

  根據克爾瑞地產研究發布的報告,2019年9月,有95家房企融資總額為1124.48億元,環比上升45.3%,同比上升17.2%。由此可見,即使國家三令五申地嚴格壓縮銀行房貸空間,但部分銀行仍在以身犯險。自2018年以來,銀保監系統已經因“違規涉房”對銀行開出過億金額的罰單。這些罰款或許會超過部分銀行違規發放貸款可獲得的收益,影響到監管部門對相關銀行的合規性考核,甚至引來監管部門更嚴厲的窗口指導。一旦在涉房貸款中留下“污點”,相關銀行受到的損失將不僅僅局限在被罰的金額範圍內。

  通過一系列監管,銀保監部門已向銀行傳遞一個明確信號:“房住不炒”,涉房違規貸款這條紅線銀行絕不能輕易觸碰。受此影響,不僅很多房企要做好提前“過冬”的準備,就連那些專門依靠違規貸款參與投機的“炒房者”也將面臨“釜底抽薪”的命運,很難再從銀行獲取違規的“炒房”資金。

  還有一個值得注意的信號,從房企資金來源看,房企的美元融資仍在不斷刷新紀錄,天花板不斷被破頂。據中原地產研究中心數據,截至10月8日,年內房企美元融資533.6億美元,同比上漲50%。9月份房企實現海外美元融資37.97億美元,比8月份的15.8億美元多了一倍不止,個別債券的發債利率超過15%。這說明,國內部分房企資金鏈已經綳得非常緊。作為資金密集型企業,房地產行業被掐住了資金鏈,相當於被掐住了喉嚨,就算美元債融資成本比國內融資要高很多,國內缺錢的房企還是會“病急亂投醫”,急於改變國內涉房融資環境收緊帶來的“斷炊”局面。

  眾所周知,房地產的功能不僅具有住宅屬性,還具有較強的金融屬性。前些年國內房價的非理性上升,一個很重要原因就是銀行資金藉助金融槓桿違規湧入房市所致。一旦“炒房者”失去資金後援,就無法再參與房市炒作,房地產價格才能逐步企穩並回歸理性。種種跡象表明,監管部門抽緊銀行違規房貸已是不爭的事實,不管是對房企來講,還是對貸款“炒房者”而言,都是一種“釜底抽薪”之舉,目的只有一個,那就是貫徹“房住不炒”的方針,達到“穩定房價”的目的。

  □盤和林(應用經濟學博士后)

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寫字樓“二次分揀”實現垃圾減量

原標題:寫字樓“二次分揀”實現垃圾減量

  本報記者 王天淇

  明年5月1日,修訂后的《北京市生活垃圾管理條例》就要正式施行,除了黨政機關、事業單位、居民小區外,商場、餐飲企業等社會單位也要同步開展垃圾分類,而集辦公、餐飲、休閑於一體的大型綜合寫字樓垃圾分類難題一直比較突出。西城區金融街街道凱晨世貿中心搭建專門的分揀台對全樓垃圾進行二次分揀,為商務樓宇破解垃圾分類難題提供借鑒樣本。

  垃圾分揀台上專人分揀垃圾

  位於復興門內大街的凱晨世貿中心,總建築面積19萬餘平方米,進駐了中化集團、進出口銀行等多家大型企業。這裏除了辦公區,還設有餐廳、咖啡廳、水果店、甜品店等多種餐飲單位,僅每天的用餐人數就能達到四五千人。這樣一個大型商務綜合體在短短一個半月內就實現其他垃圾減量30%、廚餘垃圾減量10%,秘密就藏在地下一層的兩間垃圾分類處理室里。

  日前,記者走進凱晨世貿中心,探訪這裏的分類處理室。在一間稍大的垃圾分類處理室里,有一個金屬制高台,兩位身着藍色“垃圾分類志願者”馬甲的工作人員正站在台階上,將高台旁堆放的黑色垃圾袋挨個打開,一樣一樣揀出裏面的垃圾。房間兩側的牆邊,整整齊齊碼放着灰色的廚餘垃圾桶,正對門口的牆上則掛滿了藍、白兩色的方形塑料筐,上面貼着“紙張”、“塑料”字樣標籤。

  “這個分揀台是我們為了方便破袋篩選特別定做的。”這裏的垃圾分類負責人李經理告訴記者。一個半月前,金融街街道辦事處聯合凱晨世貿中心的物業公司,將這裏選為試點,引進第三方公司,設分揀台,派專人對全樓產生的垃圾進行分類。專業人員首先把廚餘垃圾分出來,又在每層的電梯間設置其他垃圾、可回收物、有害垃圾的分類垃圾桶,並對其他垃圾進行精細化分揀。

  李經理告訴記者,試點專人精細化分揀一個半月以來,大約能從其他垃圾里分揀出26%到30%的可回收物,“這些可回收物既增加了再利用的價值,也實現了其他垃圾的減量減重。”

  剩菜剩飯、菜恭弘=恭弘=恭弘=叶 恭弘 恭弘 恭弘果皮分開收運

  在凱晨世貿中心其他垃圾分類處理室的旁邊,有一間面積小了近一半的廚餘垃圾分揀處,不同於普通的廚餘垃圾暫存室,記者一走進這裏,立刻感到一陣涼意。

  “我們這兒其實是一間小冷庫,溫度應該和家裡冰箱的冷凍室差不多,有時可能會略高几度。”李經理說著,指了指牆上掛着的兩台製冷風扇。其實,在韓國、日本等一些國家,一直有把廚餘垃圾放進冷庫冷凍暫存的習慣,都是為了減少異味。

  不同於常見的廚餘垃圾桶,記者發現,這裏暫存的大大小小40餘個廚餘垃圾桶里,有的裝的全是豆渣,有的則全是撕成小塊的生的蔬菜,“我們要求餐廳把過了油和沒過油的廚餘垃圾也分開,單獨收集,單獨運輸。”見記者疑惑,李經理解釋道,嚴格來說,沒有過油、加鹽等調料烹制過的蔬菜、果皮和含鹽含油的、熟的剩菜剩飯處理方式不太相同,所以會安排專門的志願者對每家餐飲單位的服務員、廚師等一線工作人員進行培訓,要求大家收桌的時候就分好類,首先要把用過的餐巾紙等其他垃圾分出來,其次要把廚餘垃圾也按照生、熟食分開。李經理說,通過這樣細緻的分類,凱晨世貿中心的廚餘垃圾也實現了10%的減量。

  避免廚餘垃圾桶擺上街

  “我們轄區內進駐了27家黨政機關和77家企事業單位,在凱晨世貿中心進行的試點經驗能達到一個示範效應。”金融街街道城市管理辦公室垃圾分類負責人劉文卿表示,綜合類寫字樓和商務樓宇因為內部的進駐單位、工作人員、餐飲企業的種類、數量不同,具有不同特點,開展垃圾分類不能“一刀切”,按照目前的數據看,像凱晨世貿中心這樣引進第三方專業公司對全樓垃圾進行精細化分揀的試點效果不錯,金融街街道準備組織各企事業單位、寫字樓物業的相關負責人去實地觀摩,將來在適合的綜合寫字樓或是商務樓宇進行推廣。

  劉文卿表示,目前金融街街道的不少黨政機關、企事業單位、綜合寫字樓的員工食堂、餐廳都在地下一層、二層的位置,因為缺乏可以將廚餘垃圾桶隨時從食堂運輸到地面的人力和必要的設備,所以有部分單位選擇了在單位後門旁邊的街邊或是路面放置幾個廚餘垃圾桶用於暫存垃圾,“不但影響環境,有時還容易引起相鄰單位間的矛盾。”未來,借鑒凱晨世貿中心這種模式,廚餘垃圾減量會有明顯的效果,同時及時收集、及時清運,垃圾桶的擺放數量也會有所減少,實現廚餘垃圾桶不出樓門,讓街面環境更整潔。

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“兩條腿”并行 住房供應體系漸成型

  2019各地堅持“房住不炒”,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,保障了房地產市場總體穩定。在此背景下,我國住房供應體系也發生了明顯變化,從重市場端轉為市場、保障並重,租購併舉清晰穩定的住房供應體系逐漸成型。

  展望2020年,為了促進實現全體人民住有所居,我國將加快建立多層次、多渠道、多元化的住房保障體系,進一步加大城市困難群眾住房保障工作力度,進一步完善住房保障體系試點,全面保障“住有所居”。

  市場端“三穩”定調不改

  日前召開的全國住房和城鄉建設工作會議上,住房和城鄉建設部部長王蒙徽明確,2020年,我國將進一步着力穩地價、穩房價、穩預期,保持房地產市場平穩健康發展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產作為短期刺激經濟的手段,繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案,着力建立和完善房地產調控的體制機制。

  中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,2019年,面對複雜嚴峻的國內經濟形勢,中央調控持續穩定不動搖,基礎制度改革邁出重要步伐,效果顯著,為後期房地產調控留出空間。

  2019年各層次城市樓市價格增幅,較此前動輒20%甚至更高幅度的漲幅來說,明顯趨於穩定。雖然房地產調控已初見成效,但由於我國各城市發展水平、人口等多方面發展差異較大,房地產調控在供給端還面臨地區布局失衡的問題。

  中國人民銀行原調查統計司司長、中歐國際工商學院教授盛松成在《中國宏觀經濟形勢分析與預測年度報告(2019-2020)》發布會上表示,應以供需相結合的調控方式促進房地產市場健康發展。實踐證明,供需結合的調控方式才更加有效,保證房地產開發投資的合理增長並堅持限購限貸不放鬆就是這一調控思路的具體體現。

  58安居客房產研究院分院院長張波也認同上述說法。他表示,2020年樓市安居宜居的住房目標不會改變,房地產市場將呈現平穩運行的態勢。預計房地產調控總體保持從嚴,因城施策的方式會多樣化,房地產金融側收緊將常態化。

  倪鵬飛表示,2020年我國將進一步健全“一城一策”住房、土地、金融的聯動機制,穩定多方位的市場供應。同時加快住房供給側結構性改革,繪製樓市新基因圖譜。以租售同權為主線,構建中國住房供應體系。以城鎮化為基礎,構建中國住房供應體系。以智能化為目標,構建中國住房高質量的產品及產業體系。

  保障端多渠道供應將加速

  王蒙徽此前表示,為了促進實現全體人民住有所居,下一步,我國將加快完善住房保障體系和住房市場體系,加快解決城鎮中低收入居民,特別是新市民住房問題。

  近年來,住房制度改革不斷深化,保障性安居工程加快推進,累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套,幫助2億多群眾解決了住房困難,建成了世界上最大的住房保障體系。

  以棚改為例,住建部最新數據显示,截至2019年11月,全國棚改已開工315萬套,是2019年全國棚改計劃新開工289萬套年度目標任務的109%,已開工完成投資1.16萬億元。2016年以來,全國開工改造各類棚戶區2156萬套,已超額完成“十三五”2000萬套棚改目標任務,4600多萬居民改善了住房條件。

  多地也已加快行動。12月29日,合肥市住房保障和房產管理局透露,合肥市住房租賃發展股份有限公司近日正式組建運營。截至目前,合肥市9家國有租賃企業已籌集併入市約1.5萬套房源,還將擬開工新建8000餘套租賃住房,範圍覆蓋該市多個區域。

  “雖然我國居民居住條件已有較大改善,但住房保障工作仍面臨一定挑戰。”有關負責人表示,我國住房保障政策體系有待完善,一些人口凈流入量大的城市保障類住房需加大供應量,同時,保障性住房後續管理需要進一步加強和規範。

  對此,王蒙徽對2020年全國城鄉建設工作作出指示,將加大城市困難群眾住房保障工作力度。抓好完善住房保障體系試點工作,爭取形成可複製、可推廣經驗。並發展公租房,強化對環衛、公交等行業困難群體的精準保障。同時,進一步完善支持政策,做好城鎮老舊小區改造工作。

  探索長效保障機制

  中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員秦虹表示,建立市場與保障雙軌制住房供應體系、建立租購併舉穩定的政策體系是我國住房制度建設的關鍵。保障體系下的租房和購房供給,即政策性租賃住房和共有產權住房,以及市場體系下的租賃住房和商品房。

  也有相關人士表示,未來對於人口凈流入較多、住房保障需求較大的大中城市,要督促加大公租房保障力度,因地制宜發展共有產權住房。“對低收入住房困難家庭實現應保盡保,對中等偏下及以下收入住房困難家庭在合理輪候期內予以保障。”

  對此,王蒙徽也指出,將通過培育和發展租賃住房,促進解決新市民等群體的住房問題。培育機構化、規模化租賃企業,加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平台。重點發展政策性租賃住房,探索政策性租賃住房的規範標準和運行機制。

  與此同時,7月18日,住建部公示北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都共16個城市將獲得中央財政支持,用於多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃信息服務與監管平台等與住房租賃市場發展相關的支出。

  易居房地產研究院發布《2019-2020年度全國房地產市場報告》也显示,2020年供給端政策將強化保障房、舊改、租賃住房三種住房的發展。具體來看,保障房方面,2020年是全面建成小康社會的一年,將繼續加大城市困難群眾住房保障工作,住房保障建設的力度不會放鬆。

  老舊小區改造力度明顯會強化,各大城市也將繼續加大試點和對標桿項目推廣的力度,包括電梯加裝、停車位設置、管道改造等領域會形成很多新的投資機會。而相關的配套政策也會跟進,如公積金提取、財政補貼等內容。租賃住房方面,2020年依然會發力,預計在土地的供應和保障、產品的創新等方面會有各類新舉措。比如在產品創新領域,包括人才租賃住房、藍領公寓住房等,會成為供給端發力的重點。

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“查人”又“查房” 人口普查一舉雙得

原標題:“查人”又“查房” 人口普查一舉雙得

       近日,國務院下發了《關於開展第七次全國人口普查的通知》,決定於2020年11月1日起正式開展第七次全國人口普查。普查的內容包括姓名、公民身份號碼、性別、年齡、民族、受教育程度、行業、職業、遷移流動、婚姻生育、死亡、住房情況等。

  值得注意的是,此次人口普查將繼續“查人”與“查房”同步進行。人口普查辦公室相關負責人表示,以房“查人”是世界各國進行人口普查普遍採用的方法,因為人都居住在房子里,所以人口普查中“查房”的目的是為了查准人口。同時,由於人口居住狀況是重要的民生問題,為了解我國人口的總體居住情況,從2000年第五次全國人口普查開始,調查問卷中就設置了有關居住情況的指標,主要包括居住狀況、生活設施、房租水平等與人民生活相關的問題。這次將進一步完善相關指標,以便更好地反映當前人口的居住狀況。

  雖然此前的普查也將住房情況一併調查,但是從總體上講,對住房情況還是沒有能夠全面了解。因為對住房情況調查是從第五次人口普查開始的,這段時間正是我國住房情況發生變化最大、房價調整最快的階段。因此,此次人口普查,一定會更加關注住房的調查情況。

  人口普查除對制定和完善未來收入、消費、教育、就業、養老、醫療、社會保障等政策措施具有重要意義外,對教育和醫療機構布局、兒童和老年人服務設施建設、工商業服務網點分佈、城鄉道路建設等決策也具有非常重要的作用。如果能夠通過對住房情況的同步調查,弄清楚住房的數量、分佈、結構以及空置情況,那麼對下一步加強房地產市場的調控就更加有效了。

  因此,在此次人口普查中,能否把“查房”工作做得更實一點、更全面一點、更深入一點,從而把住房基本情況全面摸清楚。尤其在各種非官方數據滿天飛、房價仍處於上漲的情況下,如果有一則官方發布的準確的住房數據,對於市場的穩定和房價的穩定、居民購房預期的穩定都將會發揮重要作用。這些數據對於更好地利用住房資源、減少住房資源浪費、避免供需脫節、節約利用土地資源等也很關鍵。

  房地產市場調控已經進行了很多年,相關調控政策也相繼出台,也取得了一定的成效,但是,在一些地方仍面臨着調控一松、價格就漲的現象,這就是因為對住房的分佈和數量情況不掌握,所以難以制定出完全符合實際的長效管理制度。所以,此次“查人”又“查房”,對制定房地產市場的長效管理制度十分必要,這樣就能為下一步房地產市場政策的制定和完善提供較為科學、準確的依據。

  相關各方在此次人口普查過程中,一定要認真對待“查房”,細緻、全面、準確、客觀地查。有關方面在研究制定“查房”政策和方法時,也要更加全面、客觀、理性,要將調查指標制定得更加科學、合理,要能夠通過這些指標,一目瞭然地看清楚目前的住房分佈情況、住房構成、住房數量、空置規模等,這樣才能更有利制定長效管理制度。漫畫/陳彬

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