京樓市現7年最火行情 房價將整體進入十萬+時代

東方財經網 2016-08-03 20:36:02 來源：

 （原標題：北京樓市現7年最火行情，地產商：房價將整體進入十萬+時代）

“京津冀一體化”能不能使近乎失控的北上深等城市的高房價降下來？這是中央制定並推行“京津冀協同發展戰略”后，所有人的關切。

可實際上，似乎沒有人能夠給出肯定的答案。

儘管“京津冀一體化”的落地還存在着諸多問題，但是澎湃新聞注意到，隨着該戰略的不斷深入推進，越來越多的房地產商，尤其是那些曾因戰略調整而偏離北京地區的房地產公司，正在加速回歸併且搶灘北京及“環北京”房地產市場，他們將這稱為“錨定京津冀”。

2010在香港主板上市的中駿集團就是這其中一家房地產公司。起步並深耕在海峽西岸經濟圈，即廈門、泉州、漳州地區的中駿集團，正在發力北京、上海。“我們看好京津冀一體化作用下的北京房地產市場，優質產業、教育、交通資源的融合下，我們也在加速布局包括天津、濟南、鄭州等城市在內的環北京地區。”7月28日晚，在位於北京市西城區德勝門高端住宅樓盤的全球發布會上，中駿集團董事長黃朝陽告訴澎湃新聞。

“目前，像中駿集團這樣加速湧入北京地區的房企不是第一家，也不會是最後一家，查看北京地區的土地交易記錄就會發現，越來越多的後來者正在買進、擁有大量的土地儲備。據不完全統計，從去年7月到今年7月，全國排名前50強的地產開發商在京津區域拿地競爭愈發激烈。上海、深圳等一線城市和重點的二線城市亦皆如此。”多位地產界人士向澎湃新聞表示。

據中國指數研究院統計，2015年北京土地出讓總金額達2千億元 ，2016年上半年，北京土地出讓單價還在攀升。

同時擺在眼前的是北京房價的不斷攀升。國家統計局發布的最新數據显示，6月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲城市數量為55個。而北上深等一線城市更是在今年上半年上演了樓市的又一次“瘋狂”，其中北京地區新房市場進入6月份又開始了量價齊漲。

來自鏈家、我愛我家的數據显示，6月份北京區域公寓類產品共網簽11187套，環比上漲180.4%，破萬的交易量創下歷史紀錄。而今年1-6月北京住宅市場半年成交量195646套，同比增長58.1%，佔去年全年成交量301010套的2/3，迎來7年以來最火爆的市場行情。

二手房交易方面，兼容着中南海、金融街、北海及其重點中小學校的北京西城區，堪稱是北京房價“瘋漲”的典型，以其中的德勝門學區和西單附近的西長安學區為例，目前其方圓1.5公里範圍內的所有二手房價格都達到了10萬元/平方米—12萬元/平方米，平均房齡在20到25年，儘管如此，這樣的房子現在仍是 “一房難求”；而金融街目前的二手房，無論是否帶學區，其價格都達到了13萬元/平方米—18萬元/平方米。

西城區只佔北京市0.25%的土地面積，卻佔據全北京乃至全國60%的中小學重點教育資源，貢獻了全國10%的GDP，但近十年來，卻沒有新增土地供應。“由於土地資源的稀缺，北京成交地塊已經呈現出供應不足，高溢價率、高樓麵價，且多位於六環以外的趨勢，並且這一趨勢將會延續下去。” 清華恆隆房地產研究中心在最新發布的一份報告中判斷。

在持續高企的房價下，澎湃新聞接觸的多家房地產公司老闆表示，從大勢來看，借力“京津冀一體化”、“二孩”政策推動，改善性客戶將繼續成為樓市主力，整體呈現城區外溢的特點。表面上看，地價增長致使房價攀升，買房人支付能力相對減弱，可事實上，已擁有一套住宅的客戶，在房價增長的同時資產也隨之上揚，客戶具備一定承接力，加上北京地區供應結構梯隊明顯，支撐了其住房升級改善需求的可能。

“北京地區的房價還會繼續漲，我們認為，北京未來房價將整體進入“10萬+時代。”中駿北京區域公司副總經理王芳對澎湃新聞說。

去年北京誕生的“地王”，主要分佈在南三環、南四環、南五環和東北五環外。分析北京地區的房價走勢時，他指出，“東壩區域目前均價在9萬元/平方米—10萬元/平方米，未來肯定能到12萬元/平方米，同處東北五環外的孫河順義板塊，現在的售價已經到了10萬元/平方米—15萬元/平方米；西南地王扎推區目前均價6萬元/平方米以上，後續肯定都在10萬元/平方米以上 ；門頭溝區，我們拿到的地王的樓麵價是4萬元/平方米，未來這個項目一定會賣到八萬元/平方米。”

“我們預計，北京未來六環外住宅的均價在8萬元/平方米， 五環外在12萬元/平方米， 四環外在14萬元/平方米， 三環外16萬元/平方米……”他說。

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貨幣政策首提注重抑制資產泡沫 穩健仍是主基調

東方財經網 2016-11-01 22:33:52 來源：

 中央高層年內再提抑制資產泡沫，不過表述已發生明顯變化。

10月28日，中央政治局會議提出，要堅持穩健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險。

對於貨幣政策，過去政治局會議主要表述為“支持實體經濟”。本次首次提及“抑制資產泡沫”，且未提及支持實體經濟。此舉被市場解讀為，貨幣政策着力點有所轉變，重點可能轉向為防範金融風險。

“也不是說對實體經濟不重視，至少有一個暗含結論，即單靠放鬆貨幣，不僅不能有效推動經濟增長及降低實體經濟融資成本，而且還會對經濟產生更大的威脅。”10月31日，招商宏觀首席分析師謝亞軒對21世紀經濟報道記者表示。

結合表述的變化，多位受訪人士均認為未來貨幣政策可能在總體穩健的情況下，趨向於收緊。在外匯占款下降的背景下，央行將繼續通過公開市場操作、MLF等方式向市場提供流動性。

“降息降准這麼重的葯，第四季度推出的可能性幾乎沒有了。” 國泰君安證券首席經濟學家林采宜對21世紀經濟報道記者表示。

首提抑制資產泡沫

據21世紀經濟報道記者梳理，2016年以來，中央政治局會議兩次提及“抑制資產價格泡沫”。第一次是2016年7月，將“抑制資產價格泡沫”放在“降成本”部分。會議稱，降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產泡沫和降低宏觀稅負。

市場當時分析稱，房價快速上漲加重企業的房租成本。抑制房價的快速上漲可以降低企業的租金開支，從而達到降成本的目的。

第二次即是10月28日。此次政治局會議首次將“抑制資產價格泡沫”放在了“貨幣政策”部分。此次會議稱，繼續堅持穩健的貨幣政策，在保持市場合理的流動性同時，注重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險。

傳統上，經濟增長、就業、物價穩定、國際收支平衡是中國貨幣政策的四個目標。隨着經濟形勢的變化，貨幣政策也被賦予了更多的目標，如調結構。

對中央政治局會議表述的變化，謝亞軒解讀稱，不管是美國次貸危機，還是我國去年股市劇烈調整，二者都表明貨幣政策不能只關注一般意義上的物價，還需要關注資產價格。因為資產價格過快上漲、下跌都能危及到金融穩定，進而嚴重影響經濟及就業穩定。因此，關注資產泡沫以及金融風險，和傳統貨幣政策目標並不矛盾，甚至可能還更重要。

“本次會議為中央政治局會議層面上，第一次在‘貨幣政策’部分強調‘抑制資產泡沫’，印證貨幣政策的重心切換。” 九州證券全球首席經濟學家鄧海清稱。

鄧海清認為，貨幣政策重心開始由穩增長轉向抑制資產價格泡沫，原因在於經濟L型拐點已過、“資產荒”導致金融風險堆積、房價過快上漲威脅可持續增長。2016年以來，伴隨大宗商品價格顯著回升，企業利潤增速大幅改善、物價指數有所回升，經濟L型拐點已過基本驗證。

對於資產泡沫和金融風險，東北證券的一份研報稱，今年以來金融風險不斷累積。具體而言，房地產市場上，一線城市和部分二線城市住房成交火爆、房價快速飆升。相應地居民槓桿水平隨之水漲船高，住房貸款在銀行新增信貸投放中的佔比也隨着高漲。此外，債券市場上，出於對貨幣寬鬆的預期，機構投資者紛紛維持高槓桿率。

“從貨幣政策角度講，疏通傳導機制、減輕經濟下行壓力的任務不再是重中之重。”鄧海清說，“經濟的最大問題已經變成前期過度投放貨幣導致的資產價格泡沫風險，貨幣政策的重心切換至抑制資產價格泡沫是自然而然的。”

貨幣政策關鍵詞仍是穩健

國家統計局的數據显示，今年前三季度各季度經濟增速均為6.7%，宏觀經濟短期企穩，但依然有下行壓力。同時，近期銀行間資金緊張、外匯占款下降都成為部分市場機構放鬆貨幣政策的預期。

政治局會議后第二天（10月29日），《人民日報》刊登文章《中國貨幣政策關鍵詞仍是穩健》稱，貨幣市場的一系列最新變化引起了各界廣泛關注，其中不乏“中國貨幣政策可能轉向”的猜測。

但《人民日報》也強調，儘管未來貨幣政策制定會將各種最新情況考慮在內，但穩健仍然是中國貨幣政策主基調和關鍵詞。結合政治局會議的表態，市場分析認為未來貨幣政策可能在總體穩健的情況下，趨向於收緊。

謝亞軒認為，在貨幣政策更重視防範風險及抑制資產泡沫的背景下，貨幣政策調控上應更加考慮適度、穩健，避免用明顯影響預期的貨幣放鬆方式。

“長達兩年的‘降准降息’周期基本結束。”鄧海清團隊認為，“隨着經濟進入L型下半場，PPI由負轉正，央行繼續降息的必要性和空間幾乎不存在。降准無法完全排除，將主要取決於對沖外匯占款的需要。”

實際上，在外匯占款下降的背景下，央行更多通過公開市場操作、MLF等貨幣政策工具向市場提供流動性。今年以來央行在市場上頻繁使用前述工具，以維持流動性相對平穩。

央行的數據显示，截至9月末，MLF、PSL的餘額分別為1.90萬億、1.92萬億，相比去年末分別增長186%、78%。

“貨幣政策工具方面，逆回購就是非常靈活的手段，使用頻率、規模要看市場情況，流動性緊張時就松一些。”林采宜稱。

10月31日，央行開展1900億元逆回購，包含1000億元7天期逆回購操作、700億元14天期逆回購操作、200億元28天期逆回購操作。10月31日當日有900億逆回購到期，單日凈投放1000億元，已為央行連續第9個交易日實現凈投放。

14天、28天期逆回購分別重啟於今年8月、9月，同時央行在續作MFL時也將其期限拉長至1年，以提升資金成本降槓桿。

“最近同業利率一直在收緊，過去1年央行一直把同業拆借利率加權平均值控制在2.1%，實際上看今年9月份提高了12個基點，10月份也有提高，按西方標準相當於加息。”國務院發展研究中心研究員范建軍對21世紀經濟報道記者表示。

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2017年是北京改善置業的最後窗口期？

東方財經網 2017-01-21 22:14:13 來源：地產中國網

北京樓市2016年度各項榜單己經塵埃落定。頻頻在朋友圈轉發榜單的攸克君，近日卻遇到一個較真的圈外朋友提問：“看了你轉發的榜單，滿眼都是豪宅。未來的改善置業需求該怎麼辦？”

這是一個非常有代表性的問題。處於豪宅客群與剛需客群之間的改善客群，因為居住人口增加，小孩讀書等各種原因，需要改善現有的居住條件。但在北京樓市豪宅化的背景下，改善客群越來越成為上下兩難的尷尬“夾層”。

一方面，大多數改善客的資金有限，買不起豪宅項目；另一方面，剛需可以選擇租房、保障性住房、城區內小面積二手房、北京遠郊或是環京置業，但改善置業主要是因為家庭的成長周期發生變化，也有某種剛性訴求，很難大幅降低標準，可選擇的空間還沒有剛需多。比如，希望以北京小兩居換三居，是非常典型的初次改善置業，考慮環京置業的可能性就非常小。

雖然改善置業的選擇難度在增大，但是2017年正迎來一個很好的窗口期。在這裏，攸克君把對朋友說的幾點建議與大家分享。

第一、改善置業或迎最後窗口期，該出手時就出手

剛需置業客群，大多是框定了購房預算，根據市場情況選擇買得起的房子。豪宅客群往往是框定了要買什麼樣的房子，預算的彈性相對較大。而很多的改善置業客戶，對購房預算、面積等購房要求，兩方面都框定得比較死。如果房價上漲，容易導致手頭資金出現缺口；如果為了避免資金缺口，過多降低購房要求，就失去了改善的意義。所以改善置業對房價變化的敏感程度十分高。

而從中央經濟工作會議到北京市，從“房子是用來住的，不是用來炒的”到“要確保明年北京房價環比不增長”，當前的政策面已給樓市定下房價穩定的基調。改善客群不用因為擔心短期漲價而匆忙決策，能更加從容地進行選擇。

另一個原因則容易被忽略。2016年北京成交15宗含住宅用地，其中只有38.9萬平方米純商品房住宅。去年最後幾個月雖然成交了幾宗商品房住宅用地，但全部保障房、持有化。如果按照北京現有土地政策，未來北京樓市的供應格局很可能是高端市場、剛需市場（保障房和租賃房）兩頭大，中間的改善市場小。2017年則是受現有土地政策影響最小，供應相對最均衡的一年。

第二，五環線+區域利好，圈定性價比最高的改善置業區域如今的北京，城六區已經全面豪宅化，即使是五環，也都已遍布着6萬+、8萬+的項目，讓很多改善置業者望而生嘆。但是，如果身為改善置業的你，決定在當下買房。無論從交通便利性還是居住舒適性，攸克君建議，還是盡量選擇五環別出六環。

以此為目標，搜索北京樓市五環地圖。位於地圖上的，是緊鄰城六區的房山、門頭溝、昌平、順義、通州、大興等六個區。雖然這六個區都有着改善置業的機會，但如果細細梳理2016年北京在售項目，會發現改善置業的選擇也有限。順義區在五環的房價已被中央別墅區托高；大興成為了豪宅別墅的新興之地；通州區在面臨北京和本區的雙重限購背景下，已有多個項目價格突破5萬；門頭溝的新盤成交價更是逼近6萬；昌平的萬科翡翠公園2016年成交均價已經接近63000元，而且昌平眾多的別墅項目，並非改善客群的選擇目標。

從房價角度來說，房山還是一個巨大的價值窪地，對改善置業擁有十分合適的性價比。在北京16個區中，房山2016年的成交均價僅高於延慶、密雲、懷柔、平谷四個遠郊區。對比區域發展前景，價值窪地屬性明顯。

來自房山區第八屆人大一次會議的最新消息显示，2017年房山將爭取啟動新機場聯絡線，確保軌道交通燕房線投入運營；力爭新引入1至2所三甲醫院，加快武警總醫院建設；青龍湖森林公園二期、琉璃河濕地公園即將建成；北京工商大學到良鄉大學城的整體搬遷工作也即將完成；並計劃擴建北師大燕化附中，完成北理工附屬中學建設。

京津冀、新機場，一個發展利好都沒拉下；生態、教育、醫療，與宜居關係最密切的環境都在持續改善。房山，正在成為改善置業的宜居地和聚集地。

第三，新年改善置業第一：居房山選天恆

春節之前樓市冷清、入市項目少，已成慣例。沒想到的是，一個全新的改善置業項目成為淡季的一大亮點。

位於房山良鄉大學城板塊的天恆?水岸壹號，己經全面發售。首期推出的122～138�三居、四居水岸洋房，針對的正是典型的改善置業需求。另外，該項目的限價商品房部分也引發了購買熱潮，累計認購達943套，金額約8.5億元。

天恆?水岸壹號緊鄰被譽為“第二條昆玉河”的18公里北京“醉美水岸”――刺蝟河水岸。近年來，投入了2.2億元巨資，對這條古稱“福祿水”的原生態河進行環境改造，將刺蝟河水岸打造成具有原生態屬性的稀缺之地。讓項目擁有了北京樓盤稀缺的水岸生態環境。

不過，讓攸克君最感興趣的，是該項目的開發商天恆集團，在房山市政規劃、基建設施和商業配套最為完善和成熟的良鄉、長陽、高教園區、中央休閑購物區等區域，形成了天恆樂活城、天恆?樂DO、天恆?樂墅、天恆?摩墅、天恆?水岸壹號、天恆?閻村D04和天恆?閻村D05七盤聯動的格局。

在北京，同一企業同一區域同時在售的項目達到7個的，至少攸克君還沒發現另一家。更重要的是，天恆這7個項目都聚焦於改善需求，包括不同家庭結構、不同年齡階段的改善置業產品。在一個最適合改善置業的區域，大手筆布局了改善置業產品組合，又恰好遇到了最適合改善客群出手的時機，這讓攸克君有了很多的期待。如果2017年在豪宅之外，能出現另外的現象級區域和產品，才是北京樓市真正的驚喜。

（來源：公眾號攸克地產）

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北京二手房開年冷熱不均 優質房源價格仍堅挺

東方財經網 2017-01-21 22:14:18 來源：地產中國網

臨近春節，“9・30新政”對於北京二手房市場的影響仍在繼續。進入1月，北京二手房成交量繼續下滑。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年1月上半月，北京市二手住宅網簽量為6050套，環比2016年12月下半月下降35.5%；與2016年12月上半月相比下降30.7%；與2016年1月上半月同期相比下降45.1%。環比、同比數據都出現了大幅下滑。

據偉業我愛我家集團市場研究院介紹，去年市場的高熱度已然不再，2017年北京二手住宅市場可以說是開門遇冷，在目前從緊的樓市政策下，交易量的回落還將持續。

在業內看來，2017年中央經濟工作會議上為房地產市場定調，因此今年樓市政策必然將在去槓桿、限制投機等問題上保持高壓，現有的限購限貸政策不僅很難鬆動，也將導致市場繼續降溫。另一方面，伴隨着8.5折利率的取消，購房者觀望態度明顯，同樣預示着2017年伊始將持續一段交易冷淡期。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，目前北京二手購房需求以改善型為主，去年“9・30新政”實施后，抑制了市場需求，而且政策風向也使得部分需求轉為觀望等待。此外，之前的市場持續上行消化了大量購房需求和優質房源，面對諸多因素的疊加，今年北京二手市場的有效需求將萎縮，市場降溫、交易量下滑將是大勢所趨。2017年全年成交量預計將回落至15萬-20萬套，月均成交量將從2016年的2.3萬套回落至1.5萬套左右。

不過，在整體市場降溫的同時，有業內人士表示，在一些交通便利的近郊區的房源以及學區房，由於有着生活方面不可替代的便利性，得以在“寒冬”中堅挺。

大戶型報價下調

在“9・30”新政影響下，部分區域的大戶型房源出現報價下調的情況。

在西北旺的百旺茉莉園小區，幾個月來，部分報價在千萬元以上的房源陸續調價。據社區附近一門店經紀人介紹，百旺茉莉園有一套130平方米的三居，自去年9月中旬掛出來一直沒有成交。最早業主報價1300萬元，經過幾次調整，現在對外報價是1150萬元。而附近的中海楓漣山莊有一套120平方米左右的房源，也由兩個月前的1200萬元降價到目前的1100萬元。

“去年夏天以來片區里的二手房價漲勢明顯，百旺茉莉園和中海楓漣山莊的成交均價從每平方米7萬元漲到了現在的9萬元。不過由於購房政策和信貸收緊，最近一段時間小區業主的報價相對謹慎了不少。”上述房產經紀人表示。

而在天通苑東一區，部分大戶型房源也出現了報價調整的情況。據區域里一中介門店介紹，目前天通苑東一區的房源掛牌價在3.6萬元/平方米左右，相比於去年12月整體下滑了1500元/平方米。部分150平方米左右的大戶型房源報價遠低於目前小區3.6萬-3.8萬元/平方米的成交均價。

據中介經紀人介紹，由於小區相比於天通北苑一區、天通西苑三區等片區距離地鐵較遠，出行算不上便利，再加上目前大戶型產品的需求有限，部分業主在報價方面也會多加斟酌。

據偉業我愛我家集團市場研究院分析，房價目前出現區域性鬆動的跡象，隨着交易量持續下跌，春節後房價或將迎來回落。

優質房源價格仍堅挺

臨近春節，雖然整體二手房市場有所降溫，不過局部市場由於位置、學區等優勢仍保持着市場熱度。

在業內人士看來，有着“睡城”之稱的回龍觀和龍澤，價格一直處於窪地。不過，從去年下半年開始，這兩個區域二手房變得十分“火熱”。區域內多位中介經紀人表示，由於目前整個北京新盤較少，而區域周邊有京投・公園悅府、首開・國風美唐、領秀・慧谷等優質新盤在售，吸引了一部分購房需求，進而提升了區內二手房的關注度。

“新龍城的房子在區域內算是比較新的，最近市場關注很高。優質房源一天帶看量能達到5-6組，周末則更多。”新龍城片區的一中介經紀人介紹說。

“同樣戶型和裝修的77平方米的小兩居，一個月前掛牌價還在每平方米5.5萬元左右，最近一周則飆升到6萬，有的優質房源甚至將價格調到了6.4萬元/平方米。”上述經紀人說，區域里諸如新龍城這樣的優質小區，目前售價都在5.8萬元/平方米以上，萬潤家園、龍華園、流星花園等房齡相對老一些的小區售價也在5.5萬元/平方米左右。

（來源：新京報）

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濟南昨出台限購細則 樓市調控或繼續加碼

東方財經網 2017-01-21 22:14:45 來源：經濟導報

房價降不降 年中見分曉

“我覺着今年的調控政策還會加碼，房價能否回落，要看上半年的具體情況，基本上在年中就能看出來。”濟南一家本土房地產公司的項目經理馮澤瑞說道。

馮澤瑞是在16日濟南一個房地產行業內部小型座談會上發表上述言論的。在會上，經濟導報記者獲悉，儘管濟南從去年10月初就開始執行限購政策，但房價依舊堅挺，每月環比上漲二三百元（/平方米）。參會者一致認為，今年樓市調控或將繼續加碼。

“如果（開發商）上半年未能如期完成任務量，下半年可能會出現部分樓盤通過各種方式進行降價促銷的情況。”另一家濟南本土房地產開發公司的項目部經理馮昌林表示。

不出所料，17日，濟南市城鄉建設委員會出台了限購的細則。其中最大的變化就是，除主城區外，長清區也被納入限購範圍；同時，在濟無住房的外地人員購房的，需要提供自購房之日起前3年內連續24個月以上（含24個月）在濟南市區及三縣繳納個人所得稅或社會保險的證明。

售樓處冷清了很多

16日，當經濟導報記者來到會議所在的某樓盤售樓處時發現，與此前相比，這裏冷清了很多。沙盤依舊在大廳內展示，但沙盤燈都沒有亮，室內的燈光也沒有全部打開。“現在就這幾個人值班，其他人都放假休息了。”一置業顧問說道。

“確實已經給他們放假了，畢竟去年忙碌了多半年也沒怎麼休息。”該樓盤項目經理馮澤瑞說。

同樣，馮昌林負責的樓盤也已經給部分外地員工提前放了假，理由和馮澤瑞差不多：“現在基本上沒有來看盤的了，讓這麼多人在這兒耗着也沒啥意思。”

“今年不會再有‘日光盤’了，畢竟限購政策影響比較大。”馮昌林說。

據經濟導報記者了解，今年首周只有1個新項目和1個項目加推入市。其中，加推的樓盤推出了254套房子，當天成交170多套；新項目表現相對較好，推出368套，成交349套。

第二周則只有一個樓盤加推，800多套房源當天只賣了230多套。

“從現在的情況看，限購限貸政策的出台對降溫濟南樓市起到了一定作用。”馮澤瑞認為。

限購政策出台前後

在濟南，去年10月初限購政策出台前後，最高的時候住宅一周網簽數量達7329套，隨後陷入連續8周的低潮期，最低時只有914套，最高時1912套，均未達到2000套。

但從去年11月底開始，住宅成交再度火爆。當月最後一周住宅成交量達到2649套，成為出台限購政策后成交量最高的一周。

不過，該数字在去年12月首周被突破，當周的成交量超過了4000套。其中，12月2日一天新房網簽量就達到了1033套，也是去年10月以來網簽量最高的一天。

由此，去年12月26日，濟南新的限購政策再度升級加碼。受此影響，住宅網簽量逐步走低，從去年年最後一周的2154套，降到今年第一周的1903套，第二周繼續下挫，只有1801套。

“去年年底的限購政策升級，說明認為樓市的降溫沒有達到預期效果。”馮昌林表示，“雖然濟南市場降溫明顯，漲幅回落了近兩個百分點，但新房價格依然堅挺，均價保持在萬元以上，每月環比上漲二三百元（/平方米）。而且，調控政策出台後依然能拍出9436元/平方米的樓面地價。”

限購限貸有局限性

在濟南某國有銀行高新支行行長李家琪看來，如果春節過後成交量持續走高的話，不排除再出台新的限購政策。“現在駐濟各大銀行對個人住房貸款的審核更加嚴格了。”他說，“上級要求對房貸慎之又慎。”

在馮昌林看來，今年濟南可能會在現有限購的基礎上，綜合利用財稅政策、土地政策等，構建房地產市場維穩的長效機制。“這將使市場成交的量、價增速明顯下降，甚至在房價過高的地區，樓盤價格直接下降。”

不過，限購限貸對於打擊炒房，有一定的作用與市場效果，但僅靠限購與限貸這兩個方式，還是有一定局限性的。

“確實。現在來看，限購政策在一定程度上也會對剛性需求造成一定的影響。如果能區分出剛需和投資的界限，就可以在打擊炒房行為的同時，降低對剛需的影響。”馮昌林說道。

“我們現在都不知道該怎麼定位今年的發展了。高層最近一直在開會，研究如何制定今年的任務量。”馮澤瑞表示，“如果按去年的完成量制定新的考核指標，可以明確的是難以完成，畢竟去年前8個月就完成了全年的任務量。”

3、4、5月份影響下半年

“春節前後成交量的變化只能說是偶然現象，不能作為長期的根據來判斷樓市的走勢。”馮昌林說，“今年3、4、5月份成交量的變化將影響下半年的走勢。如果在這3個月期間成交量持續放大，那麼下半年的價格將企穩；如果成交量一直萎縮，同時開發商在6月底不能完成全年任務量的一半，那麼下半年各個樓盤普遍會降價促銷，以保證在年底前完成任務。 ”

對於馮昌林的說法，馮澤瑞表示贊同：“新樓盤定價會綜合考慮所在區域其他樓盤的價格，在區域均價內上下浮動不超過1000元/平方米，此外還會通過各種方式進行降價促銷。”

而對於山東省住建廳提出的確保濟南、青島（樓盤）房價環比不增長的目標，馮澤瑞提出了自己的看法：“對這個目標，我認為比較困難，持懷疑態度。”

在他看來，去年高價拿地的項目將在今年逐步進入市場，短期看濟南房價環比不上漲有難度。“拿地的價格都在八九千元一平，那麼新房的售價肯定會比較高，同時也會拉高環比。”馮昌林說，“除非不讓這些項目入市。”

最新限購細則有緊有松

17日出台的限購細則，與幾位業內人士的預期基本吻合。

“有松有緊。緊的是長清區也被限購了；松的是在濟南無房的外地人員買房，需提供連續24個月稅、保證明，有了‘3年內’的寬限。”馮澤瑞在細則出台後接受經濟導報記者採訪時表示，“長清也限購，估計是為了防止主城區限購后，資金都去長清炒房。”

而對於章丘區未進入限購範圍，馮澤瑞認為，應該是出於章丘剛剛才撤市設區的考慮。“由於濟南市區接連進行了三輪限購調控，而章丘又剛剛設區，可以承接主城區外溢的購房需求。不過，一旦章丘樓市被熱炒，不排除章丘區也會進入限購範圍。”

據悉，17日的細則具體規定，本市戶籍家庭的限購範圍包括歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區及濟南高新區；同時，無住房的非本市戶籍家庭在本市部分區域限購一套住房，需提供自購房之日起前3年內連續24個月以上（含24個月）在濟南市區及三縣繳納個人所得稅或社會保險證明。對不符合限購條件的，房地產開發企業、房地產經紀機構不得辦理合同網簽。

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世樺嘉潤：去年北京甲級寫字樓供應增長一倍

東方財經網 2017-01-23 21:32:02 來源：和訊房產

和訊房產消息 日前，全球租戶代理聯盟機構，中國租戶代理服務領航者――世樺嘉潤發布報告显示，2016年度北京（樓盤）共入市16個甲級寫字樓項目，總計給市場帶來約90萬平方米新增辦公面積，市場整體吸納約50萬平方米甲級辦公樓面積。同比供應量增長了將近一倍，但吸納量減少了1/3。

報告稱，2016年第四季度北京辦公樓市場迎來三個新項目，約30萬平方米的新增供應。2016年第四季度北京甲級寫字樓為每月每平米355元，同比增長了3.4%，空置率為10.2%。CBD商圈雖然受P2P企業退潮的影響，但迎來了傳統金融公司的強力吸納，租金穩步提升，平均每月每平米361元，而且呈現持續走高的態勢。

世樺嘉潤表示，吸納量減少主要來源於兩方面：一個是P2P企業的退潮，另外一個是互聯網科技企業業績增長變慢和融資額減少。2015年下半年開始，曾經對甲級寫字樓需求旺盛的P2P企業一夜之間紛紛關門倒閉。大量核心區的甲級寫字樓空置率陡然上升。從2016年第三季度開始，傳統金融行業公司悄然活躍起來，共吸納了市場約32%的辦公面積，成為了新的吸納主力；2016年受資本寒冬的影響，在2015年寫字樓市場上異常活躍的互聯網科技公司在2016年表現沒有出現百花齊放的活躍景象，但對於資本實力雄厚的獨角獸科技企業，在2016表現出異常的活躍，共吸納量市場26%的辦公面積。

報告显示，長安街、中關村(000931,股吧)和金融街(000402,股吧)商圈由於空置率持續走低，分別為3.2%；3.9%和1%，租金依然持續穩步攀升。稀缺的新項目入市呈現供不應求的態勢：長安街的英皇集團中心，在預租期便簽下了華融資產2.6萬平米的旗艦租戶，中關村衛通大廈引入了今日頭條，該交易使大廈的出租率很快達到了93%，也同時再次拉高了TMT（科技、傳媒、電信等）企業在中關村的租金底線。

地處東二環，緊鄰長安街的天潤財富中心的預租交易表明核心商圈依舊是金融企業和外資企業彰顯身份和地位的選擇，友邦保險、華為科技、北銀金融租賃和法國電力等企業的承租使該項目的目前出租率達到了88%。

亞奧、亮馬河和望京酒仙橋區域由於大量新增供應量的影響，空置率分別為：23%，10.7%和15.7%，租金呈現持續走低的態勢。亞奧商圈的新增量主要集中在2017年真正入市，到時會對亞奧商圈的租金產生不小的影響。望京酒仙橋商圈雖然供應量很大，但資本實力雄厚的獨角獸企業和傳統的外資企業依然有很強的吸納能力，比如望京的利星行中心為利星房地產在區域內的第二個項目，吸引了惠普、康明斯傳統外資企業以及國內互聯網獨角獸企業如優信拍和猿輔導的入駐。蘋果公司租賃20,000平米在金漢王大廈作為亞洲的研發中心。

世樺嘉潤報告显示，2016年從成交交易來看，有幾個顯著的特點：一是大單交易頻出，5000平米以上的新租交易40個，共約42.3萬平米，其中外資7個，約7.3萬平米；內資33個，約35萬平米。二是行業主要集中在金融、科技、文化傳媒以及專業服務；三是5000平米以上的40個交易平均租金每月每平米247元，創歷史新高；四是排名前五的大面積交易均是在甲級和頂級寫字樓；五是高品質的頂級辦公樓表現不俗，比如英皇集團中心、天潤財富中心、啟皓北京、利星行中心、環球金融中心等，其中不乏在預租期就可以達到50%以上出租率。

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濟南限購細則：外地人購房須3年內連繳24個月個稅或社保

東方財經網 2017-01-23 21:32:09 來源：新華社客戶端

新華社濟南1月22日電（記者王志）濟南市城鄉建設委、住房保障和房產管理局等部門近日聯合出台濟南樓市限購細則，明確規定外地人在濟南市部分區域限購1套住房，且須3年內至少連續繳納24個月個稅或社保。

濟南市規定，自2016年12月26日起，對在濟南市歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區及濟南高新區範圍內已擁有2套住房的濟南本市戶籍居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女），暫停在濟南市部分區域（包括歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、高新區）向其出售住房（包括新建商品住房和二手住房）。

根據限購細則，濟南本市戶籍居民家庭是指擁有濟南市市區以及三縣戶籍的居民家庭（含部分家庭成員為濟南市戶籍居民的家庭）。

無住房的非濟南本市戶籍家庭在濟南市部分區域限購1套住房，且需提供自購房之日起前3年內連續24個月以上（含24個月）在濟南市市區及三縣繳納個人所得稅或社會保險證明。

濟南市明確，房地產開發企業、房地產經紀機構應切實履行對購房家庭資料核驗和購房資格初步審核等責任與義務。對於不符合限購條件，採用網下或滯后網簽、逾期不辦等行為規避限購政策的，一經查實，有關部門將依據有關規定依法處置。

同時，購房人提供虛假證明或信息騙取購房資格的，一經查實，取消購房資格；情節嚴重的，依法追究相關責任，造成的損失由購房人自行承擔。

編輯：鄔金夫 王秋韻

來源：新華社

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