成都計劃3年供應商品住宅用地1800公頃

成都計劃3年供應商品住宅用地1800公頃

東方財經網 2017-04-13 15:48:25 來源:中國國土資源報

4月10日,四川省成都市國土資源局公布《成都市2017-2019年經營性建設用地供應計劃》,未來3年計劃供應商品住宅用地1800公頃、年均600公頃,可建約40萬套普通商品住房,滿足約130萬人住房需求。其中,2017年計劃供應商品住宅用地587公頃,較2016年實際供應量增長約13%。

今年成都市將進一步加大中心城區(五城區及高新區)商品住宅用地供應量,以充分滿足市場需求。天府新區商品住宅用地供應量也將超過2000畝。成都將根據計劃執行情況和土地市場運行情況,適時調整,增加供給。此外,保障性住房用地、拆遷安置房用地、棚戶區改造用地不包含在上述計劃內,實行“應保盡保”。

成都局將根據各區(市)縣商品住房銷售周期實行動態監測,適時調整供地。對商品住房銷售周期低於6個月的,加大供應規模,加快供地節奏;對銷售周期在6~12個月的,適度增加供應規模。在保障新增供應量的同時,切實做好已出讓商品住宅用地的供后監管工作,增加市場有效供給。

下一步,成都局還將編製住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃,在供地空間布局上,落實城市總體規劃,結合城市功能區定位,在中國(四川)自由貿易試驗區、重點產業發展規劃區域、生態宜居區域及軌道交通站點周邊,統籌安排商品住宅用地供應,實現人口規模與城市資源稟賦相適應,充分保障新增住宅用地需求。

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北京150萬套房源供應量背後:投資屬性逐漸被削減

北京150萬套房源供應量背後:投資屬性逐漸被削減

東方財經網 2017-04-13 15:48:26 來源:北京商報

在一系列調控政策落地之後,北京樓市土地供應端也正在改變市場預期。

日前,《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。未來五年北京供應保障150萬套住房建設需求的土地,總共6000公頃;2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地,總共1200公頃;新建住房中產權類約佔70%,租賃類約佔30%。產權類住房中,商品住房約佔70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。業內人士分析,6000公頃的土地供應絕不是小数字,未來的供應主要分佈在哪兒?150萬套的供應量對樓市而言意味着什麼?租購併舉的市場又會是怎樣的?這些都成為業內外關注的焦點。

百萬供應計劃

4月7日,北京市通過《北京新聞》發布了一條與北京樓市未來發展息息相關的重要信息。該新聞內容主要是《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。其中,計劃的主要內容包括未來五年供應保障150萬套住房建設需求的土地,總共6000公頃;2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地,總共1200公頃。其中產權類約20萬套,租賃約10萬套;新建住房中產權類約佔70%,租賃類約佔30%。產權類住房中,商品住房約佔70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“看似簡單的新聞數據的發布,其中蘊含着北京樓市未來發展的關鍵信息。”一位業內人士表示,若這些供應計劃順利推進,將給北京樓市供應端帶來根本性改變。

以北京2017年供地計劃為例,2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地,總共1200公頃。單從數據上來看,這與往年北京的供地計劃相比,並沒有大幅提高,屬於平穩供應。但事實上,往年北京供地計劃的完成度一直不甚理想,但今年情況則顯然不同。2017年以來北京放地速度明顯快於往年同期,甚至在一些相對敏感的時間節點也依然有土地出讓。

從機構數據統計來看,2017年北京已經成交及即將成交住宅類土地分析,所有今年將上市的掛牌地塊合計29宗住宅地塊,面積為373萬平方米。年內供應的住宅類已達20宗,而等待成交的15宗,已經成交的有7宗。從已經成交的7宗地塊來看,合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平方米。其中限價商品房為47.9萬平方米,主要分佈在房山、平谷、密雲。公建面積17.5萬平方米。這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。由此可見,計劃中的土地供應將大多來自五環外,甚至六環外。

中原地產首席分析師張大偉認為,在需求端,北京對自住型商品住宅的需求量巨大。以最近搖號的北京朝陽金隅匯景苑項目為例,申購家庭為14.5萬戶,最終通過審核的家庭為13.8萬戶。

據統計,北京目前待售的住宅土地中,合計有7宗含自住房地塊,合計預計供應自住房面積高達50萬平方米。大約6000多套自住房,從北京土地供應看,限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特徵,2017年土地供應量相比2016年有明顯增加。

按照2017年土地供應節奏和土地類型的趨勢來看,未來五年“6000公頃,150萬套”的供地數量、土地類型很可能保持這樣的大方向,並由此徹底改變北京樓市的市場格局。

金融屬性大減

“從計劃披露的信息來看,的態度十分明確,就是要增加供給,加大中低端價位的商品房供應,穩定樓市預期。”北京市房地產業協會副會長陳志分析,之前北京市土地供應出現了不少高價地塊,產生了許多高價樓盤,整體上拉高了北京房價。而現在的供地計劃,保障性意味很濃,就是要在供地結構上進行本質上的調整。着重強調住房社會屬性的同時,大幅削減房產的金融投資屬性,從而符合中央提出“房子是用來住的,不是炒的”的市場定位。

本次計劃披露,新建住房中產權類約佔70%,租賃類約佔30%。產權類住房中,商品住房約佔70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。五年內,三個70%將足以改變市場預期。

事實上,北京樓市的投資屬性正在逐漸被削減。尤其值得注意的是,“租賃類約佔30%”類似的供應計劃在以往從未推出過。如此大規模的“無產權”供應,必然無法實現以往購房時房價大幅上漲的投資預期,無法交易的租賃類供應對市場的衝擊可想而知。

此外,新政還提到“研究擴大租賃住房賦權,這一表述十分耐人尋味,此前有分析指出,這表明未來很可能賦予租賃住房享有的社會服務均等化。其中將包括社會保障、醫療、教育等公眾最關心的權益。倘若賦權實現,制約租賃市場發展的瓶頸將有實質性突破,購房人對產權的天然熱衷也會隨之消減,租售並舉也將不再停留在計劃上。同時,70%的商品住房中,有70%的比例是自住型商品住房、中小套型商品住房。相比於此前一般的商品住房品類,這些產品要麼都無法隨時變現,要麼交易收入部分上繳,要麼升值空間有限,都讓此類樓盤的資產溢價能力不被投資者所看好。一旦這些住宅品類成為北京市住房供應主流,住房投資屬性將被極大削弱。

“北京土地供應結構的改變與此前推出的限購、限貸、限‘商改住’、調控學區房、整頓二手房市場等一系列調控動作無疑將形成綜合系統。”陳志進一步分析,這也讓本輪調控形成多層次、全方位、立體式調控,並逐漸改變以往調控以短期行政手段向理性長效機制轉變的調控思路。

高端消失?

“樓市三段論會回歸,即‘低端有保障、中端有支撐、高端有市場’。”張大偉預測,除了保障性住房外,剛需、首改選擇二手房可能更為現實。畢竟供應結構變化的結果將導致新建商品房高端化的現實。

數據显示,六環內商品房住宅供應未來會稀缺到極致,在供應端更多的土地將完成自住房及租賃住房的供應。改善型需求依然需要在商品房市場,這種情況下,好的商品房住宅產品會顯得更稀缺。

關於豪宅市場生存空間,市場仍有爭論。有觀點認為,自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角后,豪宅的“土壤”正在“被消失”。按照當前北京樓市在售豪宅以及潛在豪宅供應(近兩年內出讓的高價土地),數年內也將完成去化,北京豪宅恐怕要淡出樓市。

北京目前已經進入了新建商品房供應末端,土地已經進入存量時代,豪宅市場未來即使有空間也將被嚴重壓縮。若加上雄安新區的分流效應,北京豪宅市場很可能利空。

丁祖昱也認為,一旦150萬套住房以及25萬套自住型的任務完成將對剛需產生巨大的推動作用,在一定程度上會解決住房困難的問題,但對於中高端商品房市場可謂是雪上加霜。

但市場也有不同觀點。“首都的政治經濟地位,依然是頂尖資源要素的匯聚地,對精英人口的吸引力不會更改”,有業內人士表示,雄安新區、通州以及京津冀未來分散承接首都的非首都功能后,北京會變得更宜居,更適合少數高端項目的生存。

亞豪機構市場研究總監郭毅則認為,在未來三個70%供應之外,高端及改善性土地仍有空間,如果真能按供地計劃足量供應,每年不限套型面積的商品住宅,即有機會做成高端的項目還有4.4萬套,已足夠滿足當前的“改善+高端需求”。同時,如果住房保障力度加大,民生問題得以解決,商品房市場化后,會給豪宅市場帶來新空間。

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36家房企一季度銷售額同比上漲78.6%

36家房企一季度銷售額同比上漲78.6%

東方財經網 2017-04-14 22:49:11 來源:經濟參考報

36家房企一季度銷售額同比上漲78.6%

預計下半年市場回調壓力大

13日,中原地產研究中心發布報告稱,截至目前,36家標杆房企公布一季度銷售業績。數據显示,36家房企1-3月合計銷售9596.1億元,比2016年同期的5372億元上漲幅度高達78.6%。合計銷售面積7287.4萬平米,同比上漲64.2%。

中原地產市場總監張大偉表示,在春節因素影響下,房地產銷售火爆,同時部分房企2016年超額業績預留結轉,促使一季度大部分房企的銷售業績明顯上漲,大多數企業完成年度目標超四分之一。

雖然持續調控和節日因素均未對房企銷售造成過大影響,但張大偉表示,應警惕2017年的降溫風險。“從目前看,全國已經有45個城市發布了超過140次調控政策,且較有力度政策基本在3月下旬出台。因此,預計2017年下半年,大部分房企將面臨比較大的市場回調壓力。”

從4月來看,各地樓市全面降溫。分城市來看,一二三線城市成交量環比均下跌,其中,一線城市環比減少超六成。

中原地產數據显示,2017年第1-14周重點城市中,從累計同比來看,除廣州和南昌分別增加22.84%和12.95%外,其他城市則均呈下降態勢,深圳同比降幅較為明顯,達77.37%,蘇州同比降幅超60%。同時,北京報價指數從此前的88%高位直線下滑,跌至目前的54%。

中國房地產業協會調解中心主任康俊亮表示,面對超預期上漲的房價,連續從各個方面對投機行為進行圍堵。通過提高限購門檻,收緊住房信貸,執行“認房又認貸”,限離婚、限商住、限賣等措施,樓市熱度有趨緩跡象。

同時,監管層不斷對涉房金融進行管控。據悉,本輪房地產調控已經涉及債券融資、私募基金融資等調控政策,房地產信託業務在房企購地融資、房地產貸款信託合規性等方面也受到了窗口指導。

因此,張大偉提醒,預計房企的資金還會繼續受到壓力,這種情況下,發債等渠道還有可能繼續收緊。此外,巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張,如果持續甚至有可能出現違約,這會加劇房地產企業“錢荒”窘境。

易居房地產研究院研究員嚴躍進也表示,房企在調控政策日趨嚴格的當下,仍然大量拿地,補庫存的導向很明顯。“很多房企實際上還是會积極拿地,尤其是去年銷售業績不錯的房企,會加大土地儲備,所以這個時候即便是市場交易不好,房企還是會积極拿地,對於未來市場尤其是周期性的復蘇還是盲目看好。”嚴躍進說。(記者 梁倩)

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多項中長期調控措施正在醞釀 房地產業有望實現軟着陸

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東方財經網 2017-04-14 22:49:12 來源:中國證券報

面對部分一二線城市樓市出現的局部泡沫,部分市場人士產生了可能蘊藏危機的擔憂。房地產行業是目前多個部門聯手防控風險的重點領域之一。專家分析,一系列長短相濟的政策措施將陸續出台,短期內以“限”為主的調控不會放鬆;中長期看,土地制度改革、特大城市治理、多層次住房供應體系建設等措施將陸續出台,房地產業將實現軟着陸。

加槓桿帶來風險

中信建投銀行業首席分析師楊榮認為,一二線城市的房地產泡沫是頭號重點金融風險。與債券市場過度加槓桿、銀行表外業務風險、理財業務高槓桿等金融風險相比,目前應優先着力防控房地產泡沫風險。

歷史經驗显示,房地產泡沫破裂將嚴重損害實體經濟。國際金融市場上的逢“7”魔咒显示了金融風險集中釋放對實體經濟的負面衝擊,如1987年美國股災、1997年亞洲金融危機、2007年美國次貸危機。

就中國的情況而言,中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為,去年三季度以來,實體經濟企穩跡象初顯,後續能否持續尚存在不確定性。如果房地產泡沫持續吹大,則不僅僅是金融層面的風險,還可能引發整個國家發展戰略層面的風險:實體經濟的成本進一步上升,金融體系資金被進一步分流,對經濟發展極為不利。房地產價格快速上漲不利於經濟結構轉型,對製造業、小企業等領域的信貸產生擠出效應。同時,居民部門的槓桿率增長過快將帶來很多風險。

儘管目前居民部門的槓桿水平整體不高,但2016年以來槓桿水平的快速上升帶來較大隱患。中國人民大學副校長、中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春表示,從房貸增量來看,當前居民部門債務率快速攀升難以持續。國家金融與發展實驗室的數據显示,近兩年居民部門加槓桿迅速,僅2016年其槓桿率就上升了近5個百分點。就規模而言,2016年居民部門債務比上一年增加了6萬多億元。

國家金融與發展實驗室副主任、國家資產負債表研究中心主任張曉晶指出,居民部門如此迅速加槓桿面臨較大風險。儘管以居民部門債務與GDP相比,中國處在相對較低的水平,但考慮到居民部門凈財富僅佔全社會凈財富的40%-50%,遠低於發達經濟體70%-90%的水平,因此從居民債務占居民凈財富的比重來看,居民部門的槓桿率水平非常高。

此外,其他一些隱性的槓桿值得警惕。民生銀行首席研究員溫彬說,首付貸、假按揭等變相加大了槓桿,可能導致後續出現一些風險。儘管不會觸發系統性風險,但仍需警惕風險外溢。

在海通證券首席經濟學家姜超看來,本輪房價上漲源於貨幣增速創新高,但如果未來金融去槓桿持續,銀行同業融資增長趨緩,房貸利率上升壓縮房貸需求,那麼今年以銀行總負債為代表的廣義貨幣增速大概率將高位回落,房地產泡沫將難以維繫。

警惕風險傳導

對於樓市泡沫風險,監管部門早已察覺。4月7日,銀監會強調,銀行業金融機構要牢牢把握住房的居住屬性,分類調控、因城施策,落實差別化住房信貸政策。嚴禁資金違規流入房地產市場,嚴厲打擊“首付貸”等行為,切實抑制熱點城市房地產泡沫。

一位央行人士對中國證券報記者道出了監管部門的擔心:去年某些商業銀行的新增貸款中的70%甚至百分之百是個人住房按揭貸款,與商業銀行的資金端存在較嚴重的期限錯配,帶來巨大的風險隱患。一旦市場流動性緊張或房地產價格下滑,則風險會蔓延至金融系統。

交通銀行首席經濟學家連平表示,在增量資金來源受限的情況下,今年房地產行業可能面臨資金壓力,行業內部的整合不可避免。在此過程中,部分負債率較高的中小房企可能面臨一定的風險。

監管部門採取多種措施遏制樓市槓桿率的快速攀升。

央行營管部主任周學東表示,就個人房貸在新增貸款的佔比來看,預計今年會下降到30%以內,這相對於去年45%左右的佔比來說明顯下降。

溫彬預計,今年銀行將堅決落實關於房地產的宏觀調控政策。在總量上,新增按揭貸款在新增貸款中佔比要較上年穩步回落至合理區間;在結構上,繼續加大對剛性購房需求的信貸支持力度;在區域上,鼓勵支持三、四線城市的改善性購房需求。

建設長效調控機制

近期各地針對房地產業的調控密集加碼,有關方面對防控樓市泡沫風險工作的重視程度可見一斑。值得注意的是,除了對房價過快上漲城市出手調控外,對於潛在的“炒作點”,政策也早有準備。例如,在中央宣布設立雄安新區的同時,一系列嚴控炒地炒房的措施為新區“護航”,令投機者無機可乘。

多位專家對中國證券報記者表示,本輪房地產調控與以往最大的不同之處在於政策未雨綢繆,信貸政策、土地政策等集體出手,加強預期管理,房地產市場會實現軟着陸。

在瑞穗證券亞洲公司董事總經理、首席經濟學家沈建光看來,要控制房地產泡沫,限購政策的邊際效果越來越弱,應進一步推進供給側改革、土地改革、戶籍改革、稅制改革,建設長效調控機制。

目前,一些中長期措施正在醞釀之中。國土資源部部長姜大明近日表示,爭取年底前實現全國所有縣市的不動產登記,地方市縣的不動產統一登記全部接入國家級平台。

分析人士表示,不動產統一登記能為房地產稅提供更加充分的依據和基礎信息,更加有效地支撐房地產稅收改革工作。清華大學國家金融研究院副院長朱寧認為,徵收房地產持有環節稅收,既有利於抑制房地產領域的投資投機需求,也有利於為地方提供穩定可持續的稅收來源,從而減弱地方“土地財政”的動力。(記者 陳瑩瑩)

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北京市一季度拆違1180.3萬餘平方米

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東方財經網 2017-04-14 22:49:22 來源:人民網

拆除違建1180.3萬平方米、疏解38個市場及13個物流中心、清理直管公房轉租轉借3802戶、“開牆打洞”6091處、整治“散亂污”企業1297家……昨天,市發展改革委發布了本市一季度“疏解整治促提升”專項行動進展情況。一季度全市總體進展完成了30%,略快於進度要求。各區的成績單昨天也正式“放榜”,朝陽區、西城區、丰台區任務完成量位列一季度前三。

一季度核心區拆違完成全年計劃的55%。

截至3月31日,本市疏解整治促提升專項行動在拆除違建、清理無證無照經營戶、清理直管公房等方面,取得“開門紅”成績。違建方面,全市已拆1180.3萬平方米,這一拆除量是去年同期的10倍。其中,核心區拆除了13.3萬平方米,第一季度就已完成全年計劃的55%。

除了拆違的搶眼成績之外,本市另一項重要任務――清理直管公房轉租轉借,也“曬”出了第一季度的成績單。截至目前,全市已清理3802戶直管公房。查處佔道經營行為3.6萬件、整治無證無照經營6112戶、“開牆打洞”6091處……前三月整體任務的完成進度達到了30%以上。

“我們還專門研究了一個治理系統,能夠實現每一戶無證無照和開牆打洞的登記分派和後果處理的統計,精確到北京每一戶。”市工商局企監處副處長遲尚誠說。

40餘個長期未治理大型攤群被“端”

據市副主任李素芳介紹,一季度本市疏解完成情況的主要特點是,集中成片疏解效果顯現,以及攻克了一批群眾反映強烈、規模大、長期存在的城市痼疾。

按照今年年初本市的工作任務安排,中心城區22個重點區域將進行綜合整治。整治目標是實現“無經營、無出租房屋、無地下空間‘散租住人’”的“三無”目標。綜觀一季度的“成績單”,如圍繞故宮周邊,東城區、西城區對南北池子大街、南河沿大街等街面集中治理,“開牆打洞”、拆除建設,完成治理150餘戶,其中徹底封堵114個臨街門臉。

在攻克長期難以治理的頑疾方面,一季度取得了不少突破性的成績。如海淀區魏公街、民大西路周邊,由於學校及住宅區眾多,40餘攤位聚集的大型攤群長期得不到治理。這個“老大難”問題在前三月終於被破解。屬地街道、恥執法部門實時監控、聯合整治、聯合執法,終於恢復了該地區的環境秩序。

新增200個便民商業網點 補城市短板

“疏解整治最終是為了提升,”李素芳介紹說,“近年來,首都發展最主要的特徵就是‘減量發展’,突出強化‘生態紅線、人口上限、城市開發邊界’三線的要求,最重要的任務就是疏解非首都功能、治理大城市病、提升城市發展質量和水平。”一季度在各項疏解任務取得不錯成績的同時,疏解整治后的提升效果也在逐步顯現。為補城市短板,各區分別利用疏解后的空間建成百姓生活服務中心、養老照料中心、便民商業網點等服務設施以及停車場等市政交通基礎設施。

據介紹,一季度全市新建和規範提升了7類基本便民商業網點200個, 其中蔬菜零售網點75個、便利店28個、早餐店21個。另一方面,留白增綠、增加公共開放空間方面,也在不斷強化。

田村路街道段的永定河引水渠沿岸,利用關停整片的廢品收購站騰退的空餘土地,修建了花園式停車場5000餘平方米,已建成足球場、籃球場、乒乓球長廊及社區公益健身場,修建了20多處“微型花園”,改造景觀小品及彩繪塗鴉牆約2公里。

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環京地區樓市交易仍存“潛規則”

環京地區樓市交易仍存“潛規則”

東方財經網 2017-04-14 22:49:25 來源:經濟參考報

銷售價格高於備案價 加價捆綁車位售房

環京地區樓市交易仍存“潛規則”

伴隨着雄安新區、京津冀協同發展、非首都功能疏解、北京新機場建設等利好政策,受溢出效應影響,環京區域成為投資熱土。

記者日前在涿州、三河、固安等環京地區採訪了解到,環京各地限購政策頒布前,大量投資需求集中湧現,房價翻番上漲。為抑制“虛火”的樓市,響應中央“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,環京地區紛紛出台限購政策。限購以來,區域成交量有所下滑,房價漲幅有所收窄,一定程度上抑制了投資者“炒房”空間。但記者採訪中發現,部分樓盤銷售價格高於備案價,加價、捆綁車位售房等交易“潛規則”仍存。

中介囤房 購房者多是外地人口

2016年以來,不僅燕郊、大廠、香河、固安等環京傳統熱門區域出現房價大漲,一些相對的“窪地”如涿州、永清等區域也普遍升溫,開啟上漲模式。

安居客《2016國民安居報告》显示,在北京溢出效應的利好下,廊坊的二手房價格同比漲幅高達103%,成為全國房價漲得最快的城市。

為穩控房價,抑制投資需求,2016年,廊坊、三河、懷來相繼出台限購政策,2017年3月,涿州、淶水、崇禮等紛紛限購。4月,雄安新區的消息一出,一些人連夜去雄縣、容城、安新搶房,三縣嚴打“炒房”行為,依法對土地、建設、房地產交易等進行管控。但在雄安新區購房受阻后,一些人轉戰周邊縣市,給樓市調控帶來壓力。

4月5日,緊臨雄安新區的霸州、文安、任丘、定興等接連宣布採取限購等管控措施,為“虛熱”的樓市降溫。至此,環北京區域已全面限購,共有20餘城出台限購措施。

涿州、永清、香河等環京地區房管部門負責人告訴記者,在限購政策出台前,當地購房者中超八成以上是外地人口。記者從3月底至雄安新區消息發布后,一直在環京地區採訪,親身經歷了環京樓市的火爆,其中一位囤3套房的中介讓記者印象深刻。

這位中介告訴記者,他們店的同事超過一半都在環京地區購買了房子,他自己在涿州、永清、香河購置了三套房產。“我都拿出所有身家投入這片熱土,所以你還擔心什麼?”

“去年靠北京非首都功能疏解、通州副中心、北京新機場,今年靠新出台的雄安新區,這些概念都給環京地區帶來前所未有的發展機遇,也進一步凸顯了環京的區位價值,所以我非常看好環京地區未來的發展。”該中介說。

記者在永清森林新都孔雀城採訪時,該樓盤一置業顧問用類似的話分析說,自去年京台高速開通后,永清到北京南五環僅20分鐘,加上北京新機場利好政策,永清多個項目銷售均價已超1.6萬。目前該樓盤正在排號,估計開盤價約在1.75萬元,限購後來看房的購房者並無明顯減少。

記者採訪發現,自環京各地出台限購政策后,樓市成交量有不同程度下行,一方面因加大監管力度,證件不全的房子遭查封,區域可售貨量有不同程度減少。二是因北京調控加碼、認房認貸、叫停“商改住”后,溢出效應更加明顯,所以環京地區房價無明顯下降趨勢。

涿州市住建部門數據显示,今年1月、2月,涿州商品房購買以外地戶籍人群為主,所佔比例達80%,3月出台穩控政策后,外地戶籍購房人群佔比下降到75%。三河住建部門數據显示,今年1月至3月24日,銷售新建商品住房730套,同比減少85%,環比減少73%,商品住房銷售均價19558元/平方米,環比增長4.6%。

環京地區仍存樓市交易“潛規則”

記者採訪發現,雖然環京地區紛紛出台限購政策,加大監管力度,但部分樓盤成交價高於備案價格、開發商捆綁銷售、熱炒利好概念等“潛規則”仍時有發生。

一是部分樓盤成交價高於備案價格。環京地區新房預售備案實行“一房一價”,對房價的增長有一定限制。但記者採訪發現,環京地區一些商品房市場價格比備案價高出不少。如記者在環京某縣採訪的一商品房備案價為1.1萬元,但現在市場價格約1.8萬元。

2016年,廊坊市在三河、香河、大廠和固安推出“廊九條”調控政策,要求所有新建商品房銷售嚴格執行備案制度,每6個月房價漲幅不得超過10%。但這一調控政策並沒有讓快速上漲的房價剎車,相反,在二手房價格上漲推動下,二手房與商品房備案價倒掛日漸擴大。

二是為規避備案價格,加價、綁定銷售等變通手法較普遍。多位置業顧問說,目前環京地區對商品房預售價格管控非常嚴格,預售價格漲幅超過一定比例便不予審批,開發商只能加價銷售。多出來的這一部分“溢價”,歸開發商,有的樓盤則以捆綁精裝修和車庫的方式變相加價,便於過審。

一位中介就告訴記者,他常年在固安、永清等地售房,環京地區綁定車位售房普遍,車位不能貸款,需在首付時一起支付,“由於車位價格上漲,導致項目整體價格有所上漲,簽訂合同時,一份正式合同,還有一份車庫合同用來涵蓋加價的部分。”

中原地產首席分析師張大偉說,環京地區市場行情在那裡,不能單純只要数字不漲,這是掩耳盜鈴,這種数字上的不上漲沒有參考意義。

三是應關注過分炒作區域利好現象。河北環京地區多位住建部門幹部表示,環京區域暴漲離不開炒作因素,協同發展的利好加上中介的炒作,催動了大批投資者和恐慌性剛需入市。

從廊坊北三縣、固安,再到永清、涿州等地,投資客炒熱一個區域再轉移到另一個區域,直至如今環北京樓市房價足以與熱點二線城市比肩,如燕郊二手房價格普遍達3萬多,一些接近4萬。記者在環京不同地區隨機採訪的10個人中,不管有房還是沒房,都對環京未來樓市的走向普遍看好。

警惕利好未現房價先行

業內人士表示,長遠來看環京地區周邊樓市確實利好,但過去一段時間,環京周邊暴漲,一些熱點地區已經透支了利好變現后的價格,所以未來環京地區的調控應及時跟進,警惕利好還未兌現,房價已先行。

張大偉表示,涿州市、永清縣等傳統“窪地”快速上漲是資金潮下投資需求的集中湧現,目前調控政策必須嚴格執行,在必要時進行加碼,才能給已經火爆的樓市降溫。

亞豪機構市場總監郭毅表示,地方可採用市場化手段調控樓市,如房產證滿2年才能轉讓,打擊短炒行為,抑制樓市非理性消費。記者採訪了解到,在毗鄰雄安新區的白溝新城,限購規定中就指出,對於非本地戶籍家庭購置房產,自登記之日起5年內不得轉讓,這讓不少投資客短期內變現困難。

張大偉、郭毅均表示,環京地區房價過高“虛火”越旺,會掏空城市發展動力,更不利於承接北京外溢產業。從市場看,一些地區目前調控政策對市場影響仍較弱,未來環京區域可參考北京調控政策,否則房價上漲的預期依然會強烈,導致投資需求集中。

針對環京房企各類概念和營銷方法,業界建議購房者不要盲目去追各類概念,容易被套,交易中注意保留收據和證據,以防後續涉及維權。日前,河北省住房和城鄉建設廳已對環首都10個限購縣(市)20家房地產交易中介機構負責人進行集體約談,要求其規範中介行為,落實樓市調控新政。雄安新區籌委會首次新聞發布稱嚴厲打擊黑中介非法銷售、誇大宣傳、哄抬價格的行為,並已查處房地產建築領域違規行為765起。

此外,對環京區域來說,目前房價早已超出不少當地人的購買能力。業界建議,出台的限購政策也會對一些剛需造成誤傷,建議應加大棚戶區改造,對於房地產開發項目,加大保障房配建相關措施,多措並舉保障剛需住房,努力建立房地產長效調控機制。(記者 高博 趙鴻宇 齊雷傑)

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央行參事:樓市既要抑制泡沫 又要防止大起大落

央行參事:樓市既要抑制泡沫 又要防止大起大落

東方財經網 2017-04-24 22:24:32 來源:中財網

盛松成 龍玉

人民幣匯率的單向貶值已經出現轉機並逐漸趨於穩定。實踐初步證明,最近一兩年來,我國匯率調控的總體思路和政策措施是正確的和成功的,既維持了匯率的基本穩定,也未使外匯儲備過度減少,基本實現了中央經濟工作會議所提出的“在增強匯率彈性的同時,保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定”,維護了國家經濟金融安全。及時總結匯率調控經驗,不僅有利於繼續實行正確的匯率政策,也能對我國房地產調控提供可資借鑒的經驗。這些經驗可初步歸納為以下三點:首先,供給調控與需求調控相結合。在匯率調控中,我國貨幣當局一方面加強跨境資金流動的監測和宏觀審慎管理。例如,要求境外機構投資者投資銀行間債券市場匯出資金中,本外幣比例應保持與匯入時的本外幣比例基本一致,上下波動不超過10%;大型海外併購交易的外匯審查、個人外匯申報的真實性核查都有所加強。需要指出的是,我國並沒有修訂資本管制的相關條款,個人年度購匯便利化額度也未改變,但加強監測顯然有助於控制資本外流。當長期的資本賬戶開放與短期的資本外流相矛盾的時候,自然首先需要考慮當前國內金融市場的穩定,但是我國資本賬戶開放與人民幣國際化的長期目標並沒有改變。

另一方面,通過增加外匯供給來穩定匯率。比如開放債券市場和銀行間外匯市場,擴大銀行持有的結售匯頭寸下限,允許中資非金融企業借用的外債資金按現行外商投資企業外債管理規定結匯使用等多項措施,都有利於擴大資金流入,增加外匯供給。又比如適時運用外匯儲備,維護人民幣匯率的基本穩定,防止市場“超調”,有效抑制了市場的恐慌情緒,避免了外匯儲備不保、匯率失守的雙輸局面。

房地產調控也應供需結合,因城施策。在房地產調控中,我國往往採用需求調控,也就是通過抑制或促進需求來進行調控,結果是一二線城市房價似乎越調控越高。單一的需求調控只能使今天的需求變成明天的需求,是一種治標不治本的手段。要治本,就要在注重需求調控的同時,從“供給側”加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,加強房地產市場分類調控,尤其是房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效土地,加強公共租賃住房的建設。據有關測算,我國一線城市人均一手房銷售面積近幾年都低於0.5平方米/人,與發達國家歷史上一般達到1.7平方米/人相比,供給嚴重不足。國內二線城市,僅有一部分在剛剛過去的兩年才接近1.7平方米/人的水平。從地價監測情況來看,今年一季度,一線城市住宅用地價格的同比增速達到17.8%,分別較綜合、商服和工業用地價格的同比增速高5.8個、10.7個和9.8個百分點;從環比增速看,各用途土地中,住宅用地價格上漲也最為迅速。

事實上,房地產供給端面臨的問題很多,除了一線城市住宅用地比例偏低之外,優質資源集中、行政區劃、地方面臨GDP考核壓力等因素,都直接或間接導致了房價上漲壓力較大,因此需加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

其次,积極主動引導市場預期。預期是影響市場主體行為、決策的重要因素。這也是為什麼政策溝通和前瞻性指引往往被作為貨幣政策框架的重要組成部分。然而,市場預期並不全都是理性的,短期內也並非都向基本面回歸。由於預期具有自我實現和加強的機制,單邊預期往往使市場超調。例如“8・11”匯改時,匯率似乎並沒有一次性調整到位,市場反而預期人民幣會進一步貶值,就像打開了潘多拉的魔盒。所謂“一次性貶值到位”、“一次性釋放積累的貶值壓力”,從而實現市場出清,達到均衡匯率,這隻是一種理論上的理想狀態。購買力平價並不能決定短期匯率,均衡匯率值也是無法事先預判的,而只能是事後的結果。

2016年經濟基本面和匯率走勢的背離恰恰反映了預期對匯率變動的影響。在去年7月經濟表現較差的時候,人民幣並沒有明顯的貶值壓力,匯率甚至是趨於升值的;而去年9月份起,經濟基本面不斷改善,然而此時匯率反而趨於貶值。在市場難以依靠自身力量回歸理性的情況下,除了採取實際的措施外,還需要通過輿論引導和政策宣傳增加與市場的溝通,使人們的短期預期更加理性,使市場更多地回歸基本面。

預期管理對於房價調控也尤為重要。當前以需求管製為主的調控手段,不僅沒有改變公眾對房價上漲的預期,反而強化了房價上漲的預期。2017年第一季度中國人民銀行城鎮儲戶問卷調查結果显示,未來3個月內準備出手購買住房的居民佔比為22.9%,較上季提高2.8個百分點。

公眾對房價上漲的預期反映在節節攀升的地價當中,也反映在居民加槓桿的行為之中。今年一季度,個人購房貸款在新增貸款中的佔比逐月提高,其中3月份約為39.8%,分別較1月份、2月份高17.5個和9.8個百分點。土地供應收縮則更強化了居民對房價上漲的預期。此外,在房價上漲預期下,存量房也難以形成有效供給,更容易引發房價上漲預期的自我實現。因此,各級除增加土地供給外,還應加強輿論引導,表明地方有信心、有能力抑制房價過快上漲。

近日,住建部和國土資源部以及北京市都出台了住房及用地供應管理和調控舉措,這些舉措都向公眾釋放了供給增加的信號,有利於穩定居民預期。

再次,從經濟社會全局出發實行有效調控措施,以時間換空間。在人民幣匯率波動的敏感期,我國貨幣當局把握住了穩定匯率的窗口期,“該出手時就出手”,以實際行動贏得了市場信心,在貶值預期尚可控的時候,以較低的成本穩定匯率,有效減少了恐慌情緒。在打破甚至扭轉人民幣的單邊貶值預期后,資本迴流的趨勢已初步顯現。隨着我國經濟不斷向好的方向發展,利率也進入上行通道。

房地產市場也一樣,既要抑制房價泡沫,又要防止房地產市場大起大落。在穩定房價的同時,需要採取有效的政策措施使實體經濟恢復增長,則樓市就會有未來收入的支撐,泡沫也會逐漸緩解。

當然,房地產調控問題很複雜,在控房價的同時也要處理好房地產與經濟發展的關係,將房地產對我國經濟增長的貢獻率保持在合理的水平。2017年一季度,我國房地產對經濟增長的貢獻率為7.2%,2016年全年為7.8%,相比之下,美國房地產行業增加值佔GDP的12%左右,德國為10.9%,英國為13.0%,因而我國房地產市場還有較大的發展空間。目前來看,我國房地產投資表現仍然較好,今年一季度,房地產投資同比增速達到9.1%,為近3年來的高點。

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浙江寧波購房實施區域限購限貸政策

浙江寧波購房實施區域限購限貸政策

東方財經網 2017-04-24 22:24:36 來源:新華社

新華社寧波4月23日電(記者裘立華)浙江省寧波市23日晚發布消息,從4月24日起,寧波市將施行區域限購限貸政策,限購區域住房信貸政策做出相應調整。

寧波市為我國副省級計劃單列市,也是浙江第二大城市,自去年以來,寧波市房地產市場保持了平穩健康的發展態勢,但近期也出現了部分區域市場過熱、房價上漲偏快等問題。

為此,寧波市研究決定,寧波戶籍居民家庭,在海曙區、江北區、鄞州區行政區域內擁有2套及以上住房的,非本市戶籍居民家庭在海曙區、江北區、鄞州區行政區域內擁有1套及以上住房的或不能提供自購房之日起前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅或社會保險繳納證明的,暫停在限購區域內購買住房(含新建商品住房和二手住房)。

在限購區域內,居民家庭首次購買普通住房申請商業性個人住房貸款,最低首付款比例由20%調整為30%。

對在限購區域內擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買限購區域內普通住房,最低首付款比例由30%調整為40%。

同時,調整公積金貸款政策,除了首付比例與商業性貸款購房調整一樣外,連續繳存住房公積金滿2年的職工,首次申請住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的,最高貸款額度由100萬元/戶調整為80萬元/戶,其他住房公積金個人住房貸款的最高貸款額度統一調整為60萬元/戶。

寧波市文件指出,鎮海區、北侖區、奉化區和餘姚市、慈溪市、寧海縣、象山縣,可按照“因情施策、分類調控”原則,結合當地實際,研究有關調控措施,並報寧波市備案。

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成都市出台政策嚴禁“商改住” 專家稱政策較溫和

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東方財經網 2017-04-24 22:24:43 來源:中國新聞網

中新網成都4月21日電(楊�)21日下午,成都市規劃管理局、成都市房管局等四部門聯合出台政策禁止商辦類建設項目擅自改變為居住用途,同時對商辦類項目設計標準、水電氣價格標準等做出了限制。

根據成都市《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》,成都市商業、辦公類建設項目(含商兼住、住兼商項目中的商業、辦公部分)應當嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用,嚴禁擅自改變為居住用途。此外,商辦類項目不得設置外挑陽台,不得採用住宅套型式布局與功能設計;不得接入天然氣;水電氣使用均按照商用標準收費;禁止以任何虛擬、劃線等無實體牆的形式對商業、辦公類建設項目進行分割和銷售。

值得注意的是,該通知僅適用於新建商辦項目。文件明確,“本通知發布之前已辦理建設工程規劃許可證的商業、辦公類建設項目,按原規劃許可執行。”

西南財經大學副教授劉璐表示,該政策只是從供應端對新增商業物業的開發進行規範,進一步明確商辦類物業不能用於類住宅產品的擦邊球開發。

“另外這個政策並未做出商辦類物業的限購規定,也並未提及存量的商辦類物業,比北京等城市的政策還是要溫和一些。”劉璐表示。(完)

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蘭州公布每套新建商品房備案價格

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東方財經網 2017-05-25 22:01:28 來源:

  新華社電 蘭州(樓盤)市房管部門近日開始公布新建商品房的備案價格,同時要求商品房交易價格不得高於備案價格。

    記者從蘭州市房管局網站上看到,最新完成價格備案的6個商品房項目的價格信息得到公布。其中詳細列出了每一套房屋的備案價格信息,包括房號、建築面積、銷售單價和總價等,供購房者查閱。

    蘭州市還規定, 房地產 企業必須在銷售現場一次性公開每套准售房源價格,嚴格執行明碼標價和“一價清”制度,不得利用虛假的或使人誤解的標價形式,誘騙消費者進行交易。商品房在交易時,交易網簽價格不得高於備案價格, 房地產 企業不得在房價之外加收未予標明的其他費用。

    此外,蘭州市還加強了商品房預售資金監管。如果有企業以各種形式逃避監管,將會受到關閉該項目房屋的網上籤約等處罰。

    蘭州市4月中旬出台了區域限購政策,並從5月開始集中整治商品房市場及二手房中介交易中存在的違規行為。

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