合景控股48.65億元競得廣州天河1宗住宅用地 溢價率19.7%

中國網地產訊 11月16日,廣州天河1宗住宅用地成功出讓,經過21輪報價后,最終被廣州合景頌譽置業發展有限公司(合景控股)以總價486479萬元,樓麵價51463元/㎡拿下,溢價率19.7%。

地塊編號穗規劃資源掛出告字〔2020〕85號,地塊名稱廣州市天河區奧體公園北側北AT1003036地塊,出讓面積4.73萬平,用途為住宅用地,容積率2,建築面積9.45萬平,起始價40.64億元。

據土地出讓文件显示,競得人須採用裝配式建築的建造方式,實施裝配式建築的面積比例不低於該地塊總建築面積的70%,若地塊分期開發,需在首期落實裝配式建築的面積比例要求,實施裝配式建築的技術要求須符合國家或省現行的裝配式評價標準規定,接受市、區住房和城鄉建設部門的監管。

本次國有土地使用權掛牌出讓採用“限地價+競配建人才公寓(住宅)+搖號”方式出讓。地塊國有土地使用權掛牌出讓價格設定最高限制地價為589,395萬元(溢價率45%),競買人的最高報價不超過最高限制地價的,按照價高者得原則確定競得人。當報價達到最高限制地價后,競買方式轉為競配建人才公寓(住宅),凡接受最高限制地價的競買人可參與競配建人才公寓(住宅),競價階梯為450平方米(以不動產登記建築面積為準),參與競配建人才公寓(住宅)的競買人報出配建面積最大者為競得人。

(責任編輯:楊昊岳)
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兩部委:各地要根據房地產去庫存周期調整供地節奏

兩部委:各地要根據房地產去庫存周期調整供地節奏

東方財經網 2017-04-07 15:56:30 來源:人民網-房產頻道

人民網訊 近日,住房城鄉建設部和國土資源部發布關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知。通知要求,各地要根據商品住房庫存消化周期,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序,對消化周期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要減少供地;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

通知表示,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位,加強和改進住房及用地供應管理,改善住房供求關係,穩定市場預期,促進房地產市場平穩健康發展。

通知要求,各省級國土資源主管部門要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停)調控目標,加強對本地區市縣住宅用地年度供應計劃編製和實施工作的監督指導,並將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。

另外,通知要求,加快在建商品住房項目建設進度。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市,要建立商品住房建設項目行政審批快速通道,提高辦事效率,嚴格落實開竣工申報制度;加強商品住房項目預售管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市,對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目,要嚴肅查處;增加租賃住房有效供應。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市,開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房,盤活存量住房資源。

住房城鄉建設部 國土資源部

關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知

各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳(建委、房地局、規劃局)、國土資源主管部門:

為貫徹落實黨中央、關於房地產工作的決策部署,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位,加強和改進住房及用地供應管理,改善住房供求關係,穩定市場預期,促進房地產市場平穩健康發展,現就有關事項通知如下:

一、合理安排住宅用地供應

(一)強化住宅用地供應“五類”調控目標管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模,去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。各省級國土資源主管部門要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停)調控目標,加強對本地區市縣住宅用地年度供應計劃編製和實施工作的監督指導,並將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。

(二)儘快編製公布住宅用地供應三年滾動計劃和中期規劃。各地要結合國民經濟和社會發展五年規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃等,依據住房現狀調查、需求預測以及在建、在售住房規模等,立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件,儘快編製住房發展規劃和年度計劃,統籌安排中期(五年)和近三年的住房建設所需用地。2017年6月底前,地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣(縣級市)應編製完成住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃和三年(2017-2019年)滾動計劃,並向社會公布。

(三)保證住宅用地供應平穩有序。各地要根據商品住房庫存消化周期,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序,對消化周期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要減少供地;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。各地要建立購地資金審查制度,確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的,取消土地競買資格,並在一定時間內禁止參加土地招拍掛。要結合本地實際和出讓土地的具體情況,靈活確定競價方式,包括“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等,堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況,嚴防高價地擾亂市場預期。

二、科學把握住房建設和上市節奏

(四)加快在建商品住房項目建設進度。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市,要建立商品住房建設項目行政審批快速通道,提高辦事效率,嚴格落實開竣工申報制度。要嚴格執行土地利用動態巡查制度,督促房地產開發企業及時足額繳納土地出讓價款,並嚴格按照合同約定及時開工、竣工,加快商品住房項目建設和上市節奏,儘快形成市場有效供應。

(五)加強商品住房項目預售管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市,對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目,要嚴肅查處。落實房地產成交價格申報制度,嚴格執行明碼標價、一房一價制度。加強商品住房項目預售價格管理,督促房地產開發企業合理定價。

(六)增加租賃住房有效供應。建立健全購租並舉的住房制度,培育和發展住房租賃市場。將新建租賃住房納入住房發展規劃,採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造,完善配套設施后改造成租賃住房,按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市,開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房,盤活存量住房資源。

三、加大住房保障力度

(七)紮實推進棚戶區改造。各地要落實好土地、財稅、金融等支持政策,加快棚戶區改造項目建設,加強配套設施建設和公共服務,確保完成2017年600萬套棚戶區改造任務。統籌做好2018-2020年棚戶區改造三年計劃。商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市,棚戶區改造要以貨幣化安置為主,避免重複建設。

(八)繼續發展公租房、共有產權房。各地要轉變公租房保障方式,實行實物保障與租賃補貼並舉,推進公租房貨幣化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市,要增加公租房、共有產權房供應,擴大公租房保障範圍,多渠道解決中低收入家庭、新就業職工和穩定就業的外來務工人員的住房問題。做好保障性住房分配管理,加強信息公開,確保公平分配。

四、強化地方主體責任

(九)落實房地產工作責任制。省級住房城鄉建設、國土資源主管部門要按照省級人民負總責、市縣人民抓落實的房地產工作責任制要求,加強對本地區各市縣主管部門的分類指導,加強監督檢查。市縣主管部門要貫徹落實好中央及省級的各項政策措施,明確本地區優化住房及用地供應的目標、路徑、步驟和責任人,確保如期實現工作目標。鼓勵各地在中央政策框架內積極探索、出台有力的政策措施。

(十)強化約談問責。對工作不力、市場出現較大波動、未實現調控目標的地方,住房城鄉建設部、國土資源部將對有關地方主管部門和責任人約談問責。對虛假編造、採用技術性手段調整相關統計數據的,嚴格追究有關人員的責任;情節嚴重的,依法依規嚴肅處理。

中華人民共和國住房和城鄉建設部

中華人民共和國國土資源部

2017年4月1日

  聲明:轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的,不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自負。

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衛星城樓市起飛要借地鐵東風

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東方財經網 2016-06-13 14:35:05 來源:安徽在線
文:記者李鳳荷

  一直備受關注的廣清躊傳來開通消息!近日,廣清躊建設單位透露,作為廣清一體化的標誌性工程之一,廣清城際預計明年3月完成鋪軌,9月建成通車,到花都只需25分鐘,未來到廣州(樓盤)火車站也僅需45分鐘。廣清躊工程自2012年年底開工建設,始發站為位於花都的廣州火車北站(接駁廣州地鐵九號線和武廣高鐵),終點站為位於清遠(樓盤)市區內的清遠站。

  “地鐵一響,黃金萬兩”,廣州周邊城市樓價也感受到地鐵的助推力。而廣佛周邊如南海千燈湖樓盤開售五字頭,如今二手價過1.8萬元/m2,一手項目個個都高呼“2萬+”,佛山(樓盤)樓價暴漲,佛山限購放鬆的“政策紅利”功不可沒,但另一部分的推動力也來自於廣佛地鐵的開通。2015年初有朋友蠢蠢欲動想買房投資,記者建議他去看看未來地鐵7號線延伸至順德的沿線樓盤。這位朋友猶豫了一下沒買,後來他看中的項目從“9字頭”短時間漲到1.2萬元/m2。

  傍着大城市的小城市,雖然由於行政區劃的不同而分屬不同城市管轄,但是隨着輕軌、地鐵網絡的完善,小城市因為輕軌、地鐵而晉陞成為大城市的衛星城,通勤族以時間換空間。不過,城市居民飽受城市堵車困擾,通勤族坐地鐵來回衛星城與市中心,時間上不一定就比市區居民要花得多,交通便利促使樓價節節上漲。以記者推薦朋友購買的順德板塊來說,目前該區域已經可以藉助接駁公交到廣州南站,未來循地鐵7號線可以直達廣州大學城,輕鬆換乘可到珠江新城。

  當然,各位看官都替佛山不服,因為佛山坐擁5區,可不甘心做廣州市旁邊的“小城市”,但從目前軌道交通來看,以廣州為核心,輻射周邊區域是發展趨勢,一線大城市高度聚集資金和人力,並向四方進行輻射,是理所當然的發展引擎。這並非是“大小”之分,看個秀爭咖位都可以鬧出茶杯里的風波,城市之間協同發展誰主導、利益誰協調是一門大學問,但在“沒有永遠的敵人,唯有永遠的利益”的原則之下,“一起發達”總是能夠得到大部分人的贊成。

  地鐵從規劃到開通,少則三五年,多則七八年,花都9號線從立項到現在都變成“久耗線”,而有些地鐵線眼看着就要開通,卻因拆遷征地問題而不得不“飛站”,地鐵上蓋物業“泡湯”。“地鐵一響,黃金萬兩”是人們美好的願望,買樓也不能只盯着地鐵線路,要知道政策與城市規劃的變化隨時會出現,大家還是穩健投資為上吧。

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融創+華髮127.1億元摘得深圳市寶安區一宗商住用地

中國網地產訊  11月23日,廣東省深圳市集中出讓8宗居住用地,分別位於寶安區、光明區、龍華區、坪山區。總土地面積73.22萬平,總建築面積224.08萬平,總起始價294.42億元。

其中,深圳融華置地投資有限公司(+華髮)以底價127.1億元摘得寶安區A301-0575地塊。

資料显示,該宗地代碼為440306602027GB00364,位於寶安區沙井街道。出讓面積436809.61㎡,起始價127.1億元,競買保證金63.55億元,最高限價184.15億元。

出讓文件显示,本次出讓宗地住宅類型為可售型人才住房,不設無償移交的只租不售人才住房初始配建面積。無償移交的只租不售人才住權歸政府,房源由深圳市寶安區住房和建設局(以下簡稱寶安區住建局)負責接收、運營和管理。

本次出讓宗地採用掛牌方式出讓,限成交地價、限人才住房銷售均價,先競地價、后競無償移交的只租不售人才住房面積。競買人最高報價未超過最高限制地價時,按價高者得的原則確定競得人和成交價。當競買人報價達到最高限制地價時,有意繼續競買的競買人由競地價轉為競無償移交的只租不售人才住房面積,總建築面積不變,按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得原則確定競得人。

本次出讓宗地項目建成后,遊樂設施100000㎡限整體轉讓,配套酒店49000㎡限整體轉讓;全部商業共計99733㎡(含中央綠軸地下商業7291㎡)、辦公742500㎡,可分割銷售。

可售型人才住房允許分割銷售,其中30%需滿足監管協議要求方可銷售。人才住房售價按銷售時同地段市場商品住房售價的60%確定,最高銷售價格不得高於40000元/㎡。

宗地內須建設1座公共變電站,按《深圳市城市規劃標準與準則》落實變電站用地面積及建築面積,位置由詳細規劃確定,具體建設要求由競得人與供電局進一步商定。變電站由競得人建設,建成后按成本價移交供電部門,產權歸供電部門。

郵政設施由競得人建設,建成后按成本價移交郵政部門,產權歸郵政部門。其餘公共配套設施(社區管理用房、便民服務站、社區菜市場、文化活動室、社區老人日間照料中心、社區健康服務中心、公交場站、公共廁所、環衛工人作息房)由競得人建成后無償移交政府,產權歸寶安區政府。

宗地內市政道路、中央綠軸等公共基礎設施由競得人參照《寶安區鼓勵社會資本參與城市更新範圍內公共基礎設施建設管理規定》按程序建設,建成后移交政府。中央綠軸範圍內除商業以外的其他公共設施由競得人建設並按規定移交政府。

競得人在取得土地使用權后,應編製詳細規劃和整體建築設計方案(含道路及建設要求),經市規劃和自然資源局審定后實施。

本次出讓宗地可以根據審定的詳細規劃和整體建築設計方案進行地塊分宗(除遊樂設施用地外)。

本次出讓宗地中商業服務業用地部分須自《出讓合同》簽訂之日2.5年內開工,6年內竣工。居住用地部分須自《出讓合同》簽訂之日1年內開工,4年內竣工。

該用地進入20號線(機場北-會議中心段),12號線軌道安全保護區110146.71㎡,用地單位建設方案需事先徵得地鐵(鐵路)建設運營單位書面意見同意后,方可辦理該用地的《建設工程規劃許可證》。

該用地進入深肇客專,18號線空港新城段比選方案規劃控制區27942.52㎡,該27942.52㎡範圍內禁止任何建築物(含地上地下,包括圍護結構錨索等)侵入。

該用地進入深肇客專,18號線空港新城段比選方案規劃控制預警區101619.23㎡,該用地圍護結構錨索禁止侵入深肇客專,18號線空港新城段比選方案規劃控制區。

(責任編輯:崔瑞婷)
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不動產信息年底前實現全國聯網

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東方財經網 2017-04-07 15:56:00 來源:經濟參考報

國土部部長姜大明近日表示,今年要鞏固不動產統一登激作成果,力爭年底前所有市縣全部接入國家級信息平台,全面實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台“四統一”。

根據此前國土部公布的不動產統一登激作時間表,2014年建立統一登記的基礎性制度,2015年推進統一登記制度的實施過渡,2018年前,不動產登記信息管理基礎平台投入運行,不動產統一登記體系基本形成。

有分析認為,不動產登記信息實現全國聯網、部分人可查詢等功能,這將是開徵房產稅最重要的前提之一。不過,國土部不動產登記中心市場監測處處長盧靜認為,房地產稅的目的主要是調節供求關係,優化資源配置,調節收入分配,防止房地產市場泡沫,穩定房地產市場運行。不動產統一登記制度實際上是在鼓勵和保護人們持有產業,其制度設計的初衷並未與開徵房地產稅相掛鈎,更不是為了徵收房地產稅。“雖然不動產統一登記客觀上有利於摸清房地產家底,為房地產稅的出台奠定更為紮實的基礎,但是不動產統一登記並不是開徵房地產稅的必要環節和條件”。

第一太平戴維斯相關負責人告訴…濟參考報》記者,不動產登記儘管短期來看效果有限,然而一旦在全國範圍推行實施,將利好於房地產市場長期健康發展。“就體系本身而言,將保護不動產權利人利益,有效提升銀行、稅務等相關部門的工作效率,並且對市場起到監管作用。此外,全面實施后帶來的市場透明度的提高將有助於政策決策者和投資者更為明確地作出市場判斷及投資決策”。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為,按照國土部的時間表,2018年前不動產登記信息管理基礎平台投入運行。屆時,全國住房信息聯網將實現,技術平台將為房地產稅的施行奠定技術基礎。同時,這個平台也會成為樓市調控制定“差別化”政策依據,也將使建樓效調控機制非常重要的環節。

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2萬億資本熱背後 關於”互聯網+長租公寓”的一切

2萬億資本熱背後 關於”互聯網+長租公寓”的一切

東方財經網 2015-06-28 23:32:16 來源: 東方財經網

 

2015年06月04日,互聯網+二房東魔方公寓融資2億美金成為了長租品牌公寓的爆炸性新聞,一度超越You+國際,炫酷的数字衝擊了所有從業者內心深處最真實的慾望,拋開浮在面上的高大上,這個暗流涌動的行業正在掀起資本進入的MERS傳染,拋開了真實的服務成了的圈錢投資的利器。

資本熱的背後,到底發生了哪些鮮為人知的故事?到底應該如何正確有效的開始品牌公寓創業?品牌公寓有哪些不可越過的坑?未來,互聯網+長租公寓會何去何從?

長租品牌公寓相關行業近3月融資大播報

長租公寓類融資:

2015年2月,艾普瑞金融集團宣布投資1000萬人民幣給貴州御居公寓。

2015年3月23日,上海寓見城市青年公寓獲得A輪千萬融資,A輪領投方為順為資本,聯創策源跟投。

2015年3月25日,武漢可遇青年公寓獲得雷軍順為資本1000萬投資;

2015年5月20日,美國華平投資集團對魔方投資近2億美元。

2015年6月01日,青客公寓此次獲得由賽富亞洲領投、紐信創投等跟投的1.8億元的B輪融資。

長租平台類融資:

2015年3月12日,中小板公司世聯行公告稱,擬投資4.2億元收購Q房網15%股權。

2015年3月15日,房產O2O平台“房呀”宣布獲得順為資本百萬美元融資。

2015年3月18日,長租O2O服務平台九豬獲得德商創客基金400萬元天使投資。

2015年4月22日,俞敏洪、盛希泰聯合創辦的洪泰基金與新進創投投資了互聯網租房企業107間1000萬元。

2015年5月6日,吉屋網完成A輪融資,本次融資額為1億元人民幣,由亞洲最大的創投基金之一賽富基金領投,上海中城渝通投資中心參與共同投資。

2015年05月07日,愛屋及屋獲得D輪融資1.2億美元融資。

2015年05月11日,雲南淘房網獲得三六五網A輪3825萬融資。

2015年06月03日,租房O2O平台火炬租房日前對外宣布已獲得1000萬元天使輪融資,投資方為知名天使投資人薛蠻子以及景林資本。

不到3個月的時間里,圍繞長租行業的公寓和平台行業融資金額估算達到了29.99億元,資本掀起的狂歡一定程度上也是資本推動社會進步的貢獻,然而到底這些產品的背後有哪些值得關注的疑點?

資本掀起的MERS你應該注意什麼?

長租行業真正被資本引爆是來自於you+國際青年公寓被雷軍順為資本的投資,而早在2014年以前,這個行業融資情況就已經是屬於比較大金額的交易了,下面是2010年—2014年的長租一個發展基本路徑和融資情況明細:

發展基本路徑:

2010-2012年,長租業態形成,公寓運營房間數常見為100-300間。

2013-2014年,加速成長期,領先企業擁有1000+的房間管理數,部分企業獲得VC投資。

過去幾年融資基本情況:

 

單純從長租公寓的經營來講,最重要的兩個經營指標:

1、空置率:整體房源中未出租房源的間數。

2、利潤率:所有成本減除后,所有房間的利潤率。

在這些獲得投資的長租公寓中,出租率基本都達到了98%-100%,資本回收期最快能達到1年,而利潤率也能達到25%上下,成為了資本湧入的核心所在。

品牌長租公寓的快速融資來源於公寓管理者和團隊自身對資金和成本的嚴格控制,外在看到的強大資金池的吸引,是忽略了品牌公寓本來的經營價值所在而盲目的浮躁。在接觸的眾多品牌公寓里,多數一些以單間分隔而成立的小團隊在產品還沒基本成型前,就在慌忙的開始了BP和演講的融資之路,以模式而圈錢的風潮正在越來越快消減掉普通投資者的信任,盲目從業的二房東們,沒有優良的營業數據和融洽的作戰團隊前,請別輕易的消費自己的信任和人脈,掉進去丟掉的除了你的錢還是你的信心滿滿的未來。

2014年12月到2015年6月,半年的時間里,北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、西安等地,清水房源出現了不同程度的價格上漲,業主們在本來風平浪靜時感受到了前所未有的資本衝擊,上調對基本房源的價格期許。多數的初級從業者,在本來的差價模式里,還沒來得及轉身就已經往低利潤的邊緣流逝,淘金熱的擁入一度讓本身安靜的行業像MERS一樣瘋傳。

熱並不一定要驅之而往,一定要在一股腦浮躁的背後,看清自己的所在,不丟掉基本線,不放棄商業利潤,不盲目跟從。

如何做一家互聯網+的長租公寓?

做一家長租公寓看似有資本的強烈誘惑,其實其內在的運營壓力和投入是比一般的項目要更為沉重,下面我們來依據長租公寓的一個基本情況來普及長租公寓從業的四個步驟。

第一步:明確行業情況,確立基本的從業區間

從業長租公寓,首先要搞清楚長租基本的兩個業態:集中式和分散式。

1)集中式:品牌公寓運營方租下或者買下整棟樓(或者也有拿下一棟樓的幾層),然後對房間進行統一裝修,配備統一的服務,然後進行出租。

租下整棟樓的公寓有:

1、普通公寓,月租金在500-1000元:深圳協縱

2、中端公寓,月租金在1000-2000元:青客

3、高端公寓,月租金在2000-4000元:青年匯、You+、未來域、上海寓見、北京自如寓

4、高級公寓,月租金在10000元以上:亞朵寓、雅詩閣、輝盛閣、優帕克

買下整棟樓的公寓有:北京新派公寓

2)分佈式:品牌公寓運營方在普通生活小區里分散拿下個人房東的房源,對房間進行裝修裝配后,以公寓品牌對外出租。出租分兩種形態,一種是整租,租進來是三居,租出去就是整套三居,一種是合租,租進來是三居,租出去是三四間房(一般把客廳再隔出一間來,也就是N+1),然後又分為不同價位檔次。

合租的品牌公寓有:

1、普通合租公寓,價格500-1000元:優客逸家

2、中端合租公寓,價格1000-3000元:上海蘑菇、上海青客

3、高端合租公寓,價格3000以上:北京自如友家

整租的品牌公寓有:高端整租公寓,價格10000元以上:晟�行

前日,國內較早的長租公寓服務商九豬內部爆出的一個全國16個一二線城市的品牌公寓調研報告,以目前現有客戶為數據源抽樣了全國共計490個品牌公寓,調查發現北上廣深的品牌公寓數量佔據70%,其他城市品牌化較差。全國各地的分散品牌公寓中價位段基本按照127的模型在分佈,70%的公寓價格處在500—1000這個區間。集中式公寓按照235的價格分佈,價格在1000-3000這個段位的公寓佔據了50%。

新的長租從業者入門,在具備一定資金規模和優勢團隊的情況下,二線城市按照1000元左右的價格進行產品定位,一線城市按照2400元左右進行產品定位,是比較合理的產品,產品進行定位后就是進行產品品牌、團隊的後期建設。

第二步:創造個性品牌,打造合伙人選擇核心區域重點突破

被投資的品牌公寓中,分佈在北京、成都、上海、廣州、深圳、南京、武漢等地,而南京、上海、廣州的投資最為活躍,最新一個被順為投資的武漢品牌公寓是二線城市中比較典型的一個案例。從順為資本的投資邏輯來看,長租品牌公寓較強的地域特徵是他們可以分散多地投資的一個關鍵。

各地的長租新從業者,要因地自宜的評定自己所在城市自己能夠創造出優勢的區域進行重點打造,一旦形成區域的品牌后,後續其他區域的拓展將會變得非常容易。目前市面上現存的長租公寓,從品牌宣傳來講都是針對了23—30歲的青年長租人群,一度讓從業者有非常強的困惑,但是回到租房這一特定人群來看,要進行租房的人也就就是屬於這個年齡階段,在沒有進行集中的品牌宣傳前,其實人群已經是這些人:

1、長租公寓人群同質化,個性鮮明細分市場空間依然巨大

同質化的品牌公寓里,向更細分的長租市場縱深,以需求出發而定義人群是抓住長租細分長尾的核心。90後到目前已經是社群的主力軍的情況下,如何找到他們再租住的細分需求是非常值得探索的關鍵一步。

常規的區域選擇和個性定製里有如下幾種可以參考的模式:

1.按照某一地區的行業進行人群定位,找准基本的租房價格區間和段位,比如:畢業大學生合租愛情公寓、藍領公寓、汽車城公寓、軟件園公寓、商業中心公寓等;

2.按照各地區熱門的公共交通的路線進行區域定位,比如:1號線合租公寓、99路青年公寓等;

3.按照商業區或者商圈進行定位,比如:兩江商業合租公寓、大洋區商業公寓等;

業內某從業十年的長租從業者介紹了幾種細分市場人群:豆瓣讀書合租公寓、女性合租公寓、IT職業公寓、老鄉公寓、校友公寓、愛情公寓、動漫公寓、藝術公寓、保險公寓等。

只要產品的基本價格區間鎖定,人群鎖定,產品出來的樣式就已經基本確定,而能夠出現的特異化的產品就在於你團隊產品合伙人對用戶的把握和整個團隊服務的差異化程度。

2、長租公寓品牌差異化易突出,管理團隊構建至關重要

在接觸的上百個長租從業者中,最效率的團隊管理100套合租房源管理團隊6人左右,核心管理層1人,裝修合伙人1人,營銷和服務管家合伙人4人,人效比極高,基本管家單人的服務人數在100人左右,其新房的開拓能力能做到10套每月。

對於新從業者而言,要搭建如此高效的團隊是肯定有難度的。一般單個管家按照N+1的模型管理15套房源是一個入門線,初期試水按照3人的合伙人配比, 20套房,開拓2個月,裝修期維持在30天以內是初創團隊比較理想的狀態。如以上的3人合夥制建制度模式,基本配比是:

管理者:運營管理、清水房源收納

裝修合伙人:裝修及產品模型把控

營銷和管家合伙人:房屋出租和租客服務、清水房源收納

團隊和風格搭建完成后,就是長租公寓真正的試水了。目前,業內盛傳的一個品牌公寓的標準是達到管理房源100套300間以後,能效比單人管理房源達到100間。

第三步:小步快跑快速迭代,品牌產品社群鏈式裂變

青客融資兩億后,公寓品牌資深研究者同信投資執行總經理胡振寅對青客的模型進行了較為深度的分解。青客目前管理房源15000間,員工五六百人,單人的綜合服務人數30人,單個管家的服務人數達到了100人以上,人效比是大體量公寓中比較高的一家,而且現金狀態很好,其產品也進入了3.0時代。

1、產品迭代規律顯著,新從業可適中選擇入行

公寓產品基本是經歷了三個階段,從重感受到重體驗到智能:

1)公寓樣板產品1.0:清水房源進行全新統一裝修,單獨房間配套床、桌、椅、櫃等基本設施,公共區域配套洗衣機、冰箱等,公共區域無其他交流的配套設施。

2)公寓樣板產品2.0:清水房源進行全新統一硬裝,軟裝按照人群進行風格差異化軟裝,注重租住體驗,公共區存在活動區域利於租客之間交流,開始有初級的智能硬件接入。

3)公寓樣板產品3.0:清水房源進行個性化的定製裝修,軟裝按照人群需求進行差異化定製,接入水電氣門一卡制智能硬件設施,完成智能硬件的遠程控制和管理,公共區域存在較為豐富的活動場所,並有社群化的初步嘗試。

當然,在產品的打造成型的過程中,裝修成為了其核心環節,公寓裝修跟普通租房裝修一樣,大致分為六個步驟:設計思路—主體拆遷—隱蔽工程—覆蓋工程—安裝階段—收尾階段,這些大的工程下涉及21個環節,29個小步,每一個環節的高效勢必會是公寓樣板間打造和規模化複製的核心因子所在。

2、品牌產品打造區域爆款,社群引爆供不應求

產品打造成型后,以目前區域品牌公寓3%不到的量來看,基本可以瞬間引爆所在區域的出租房。因品牌公寓的重屬性,任何品牌的擴張能力都是非常有限的,在引起消費者興奮的同時,品牌公寓運營方需要考慮的是,如何做好粉絲的沉澱和維護,以便於在下一期產品預售時能夠完成相當規模的預定量而保證房源的成本產生期為最低。

拿北京寓見Home為例,管家和創始人在新集中式房源300套開始發售的前3個月,就開始意識到了社群的運營的價值所在,他們在一個有50套房源的老店做分享和一對一的交流會,跟每一個租客成為了除租住以外更深層次的朋友關係,這裏面帶給其團隊的價值有:金融、記者、設計師、會計師、律師等附屬的人脈,最為意外的是新項目300套房源基本都是靠原有50套房源租客引薦過來的。

任何的產品都是基於人的需求和情感互換,公寓產品在變為大體量之前,其基數N次方的裂變是移動化社會化媒體的傳播黑洞。品牌公寓方在人長居的場所中,只要做到足夠的貼心和仔細,其品牌可主動傳播和衍生的價值能力是不可估量的。

差異化服務上,更有品牌公寓方打出了24小時的關懷服務牌,任何一個有及時需求的客戶只要通過24小時專線,就可以最快捷的享受到品牌公寓方的貼心服務,比如:病了送葯、沒有熱水可替送等。在長租品牌公寓走向酒店化標準差異化服務的同時,品牌長租公寓的差別之處少了門口迎接的微笑,多了生活點滴之處的細心關懷。

從品牌差異化的方向出發,大概可以有以下幾個方面的建設方向:

產品定位特異化:如果你所在的區域都是簡單的裝修和布局,那你可以打造品質高一點,但是價格相差不大的產品。

人群定位差異化:如果你所在的區域都是針對某一大類人群的產品,那你可以是主管合租房,放小人群提高溢價能力。

服務標準差異化:如果你所在的區域是提供保潔和維修每月1次,那你可以做到每周一次,還有例如的陪伴服務等。

價格方式差異化:如果你所在的區域是按照正常的租房模式,那你可以走首月免租,月付年簽,或者畢業生找工作合租房,工作后付房租等。

個性化細分化小社群化的發展,是品牌公寓生存的優勢生態,任何一種城市都有足夠大的空間存在足夠多的品牌長租公寓,只是你到底有沒有值得用戶去消費的原因,這是每個長租從業者需要去思考的關鍵所在。

第四步:互聯網+的三端駁論,+互聯網請小步走

品牌公寓的融資案例中,一定不能錯過的就是移動互聯的三端產品(PC+APP+微信)和具備支撐上百個業務模塊的IT系統。毫不意外的事,目前從小到大的創業者都開始一股腦的講起了互聯網+下的美好故事,但是他們遠遠不知道這裏面的成本得有多高。

國內較早的一家長租公寓服務商九豬CEO田浩介紹到,品牌公寓自建互聯網+的應用系統可以使用的方式有兩種:一種是組建團隊,另一種是外包,需要花費的時間在6個月左右,付出的成本在20萬—100萬之間不等。如果按照100套的公寓為例,單個合租公寓的出租價在3000元的話,按照普遍的營業收益為25%來算,公寓運營方要花費77%的利潤在IT系統的建設上,費用巨大且並不一定會有好的開發結果。

1、互聯網+長租公寓的三端駁論,請小心輕測

互聯網集成系統給予租客帶來的優質體驗預期是沒有問題的,但是過於依賴互聯網+帶來的融資跳板是沒有意義的,服務行業的重心也絕不是任何的互聯網+產品能夠實現完全的行業顛覆性的。

不要過渡沉浸互聯網+整體解決方案:多數的長租從業者在考慮互聯網+時,基本都設計了非常完整的互聯網+閉環概念,但是在產品設計之初,是沒有很好的考量可能要付出的致命性的代價。在本來價值產生越來越低的同時,花重金進行拋開產品本身的大產品設計是沒有任何意義的。品牌長租公寓也一定不要困惑在工具的實現上,而影響了整個長租產品的投資重點和核心。

不要過於強化互聯網產品的價值:互聯網產品最關注的應該是用戶的使用,在符合使用體驗的情況下,進行通道的建設和打通是沒有任何問題。但是目前長租從業者中,多數人都站在了管理和企業的角度思考如何更便捷化,而沒有從用戶角度反推產品本來該呈現的價值。任何的智能都是在往忽視過程的體驗走,而任何的體驗都離不開最直接的交互。

不要盲目的依賴IT系統的支撐:在見過的幾百個長租從業者中,有不少的新從業者都在開始對互聯網+的管理蠢蠢欲動。有一個典型的案例是,某長租公寓房源不到100套,管理人數達到了40餘人,在臃腫的組織架構下,管理者一直把希望放在了IT系統的支撐上。而對於多數的老從業人來講,在沒有任何系統的情況下如何實現1人100間的能效比,才是新從業者真的應該思考的問題。

2、長租公寓互聯網化,+互聯網三步走才是王道

長租公寓服務,是以人和體驗為本身的產品。互聯網化的過程一定不能操之過急,對於新從業者,有三點建議,也算是互聯網+長租公寓的思考跟大家共同探討。

1)管理工具互聯網+:不管是老的從業者還是新的從業者,必須要經歷的過程就是小米加步槍的苦逼打法(筆加紙),後面升級變成了麵包加機槍(Excle和傳統管理系統),目前衍生成了牛奶加大炮(Saas的三端移動產品)。

管理工具的互聯網+,是以公寓服務者為中心的一種工作方式的變革。從業者不應該以全面布局,立馬全上的思路進行公司的運營升級,只有建立在員工和團隊管理互聯網+以後,公司的第一步步+互聯網才能夠比較好的實現。九豬CEO田浩覺得,用第三方管理服務商的身份進入這個行業就是想做這麼一件事,市場培育期比較長,需要我們團隊和自身有比較長期的克制消磨的能力。

2)營銷服務互聯網+:在管房與租房之間,其實租房是多數中小型從業者最關心的問題。互聯網+工具要實現快速的租房,從社會化媒體的傳播邏輯上是可取的,但是在實際的操作流程中,我們並沒有積累用戶客群和魚塘,我們怎麼實現租和服務的互聯網+。不少從業者早期經歷過建網站,投競價,做SEO優化等各種門道,但是他們發現花了一堆冤枉錢,效果還是不如趕集、58、中介付出去的端口費。

營銷的互聯網+是一個偽需求,那麼服務的互聯網+又是不是呢?大型的品牌公寓中,我們能夠感受到的維修報備、服務評價、房租繳納都實現了一站式的移動端應用接入。從目標受眾上來講,大型品牌的市場定位和消費人群的互聯網使用程度是足夠的,因為服務人群的廣度和深度,互聯網+工具化的應用用戶是能夠接受的。但是對於小的品牌公寓來講,如果客戶拿着現金來給你繳納房租,你卻給人家說用加個微信公眾號和支付寶轉賬的時候,這樣的服務體驗是很差的。特別是一些租客的及時性需求:比如水爆管、天然氣漏掉、燈泡壞了,你要叫客戶在APP申請是可以的,但是你又能管得住下面的員工也能長期在線嗎?如果一線服務員工都是連手機使用都使用不是很順暢的情況下,又如何實現快速通道的需求滿足呢?

這樣我們又回到了第一個問題,長租品牌公寓奔跑前,請問你實現了你的第一次互聯網+管理了嗎?如果沒有請反本溯源,回頭看看你還沒有做的事,做好了再出發。

3)租后社群互聯網+:以長租公寓為基礎的強關係社群,是長租品牌公寓講得最多的故事。但是就目前現存的一些知名的品牌公寓里,真的把長租公寓社群玩起來的人還是真的是少數。那麼既然大型品牌公寓在社群玩法上都處於比較尷尬的位置,小品牌公寓又如何去開啟社群玩法租后服務呢?

不得不承認,大公寓困惑的社群玩法,或許對於小的品牌公寓來講,反而可能成為優勢亮點引爆市場。就目前You+國際而言,其每個項目的入駐人數在200—600人 不等,而單場社群集合的人數在10以上以後,其深度鏈接價值就會變得很小,那麼如果一個100套公寓的運營方,6個人的團隊基本一月可以單對單的完成1-2兩次的深度鏈接,其產生的社群價值也就可想而知。

當然不同的社群玩法其鏈接的意義也不盡相同,但是我們更多的思考是如何在長租品牌公寓中突出重圍。社群在積極小的情況下發現深度鏈式裂變,社群在變大后擁有租后的生活服務談判能力,並在第三方服務上產生合適的收益。那麼回到新從業者身上,租后社群的互聯網+前期也是一個偽命題,需要的是在傳統社群的基礎上+互聯網。

第五步:快速入門走現金流,成熟化運作走體量

長租公寓中,看似流程複雜,但其實盈利的方式卻很簡單,盈利基本來自於兩個方面,一是租房服務收益,二是房客衍生服務收益。

1、租房服務收益四大塊,越細分越能關注到差異化

裝修投資回報:一個清水房源一次性進行裝修后,花費大概3萬元,那這個花費平攤到合約期每年可實現一定的資金升值。

批零租金差:一個清水房源按照1300拿來后,加上3萬元平均到合約期每月的價格是大概能到2000元,房間分隔后統一租出的價格在3000元左右,就能夠實現1000元的房屋差價利潤。

服務溢價:服務溢價的費用是目前業內長租公寓的一個慣例,大概的服務費用是月租金的10%—15%之間,從基本乘法可以看出租金價格越高,服務溢價收益越高。

未來租金增長收益:行業慣例中,每間房會按照2%-5%的折舊成本來核算房租的增長區間,每年都會有一個增長。

2、房客衍生服務收益,前景看似后可預見距離遠

社群服務收益:社群服務是長租公寓中商業模式里比較常見的一種,越大體量的長租客群,越能體現出社群的價值,而因為社群實現商業價值的可能性值得進一步探索,小體量的長租公寓基本屬於付出,沒有收益。

O2O服務收益:以人群打通O2O生活服務,看似在前景的設計上非常好,但是如果沒有達到一定的體量,第三方接入收益基本為零,新從業者也可以忽略不計。

消費信貸和長租產品金融投資:金融產品的計入是已經形成了非常穩定的客群和信用體系后才能涉及的,目前小型品牌公寓要接入金融服務的難度很大,一定程度上來講,對於小型品牌公寓也屬於忽略不計的方面。

種種跡象表明,新從業者最快速入行的模式是快速出產品出租,進入正循環的現金流,在服務的過程中提升團隊服務能力,根據用戶需求和未來產品的發展設計後期的迭代產品快速入門。隨着團隊能力的逐步升級,產品進入成熟化運作並進行體量的再次升級。不得不再次提醒的是,外行看熱鬧,內行看門道,只要體系一旦成熟就是不斷的試水和優化,等最終的結果就是失去市場。

長租品牌公寓的資本MERS雖病,但卻存在一些意外的驚喜

在適度的長篇論述里,試圖用真實的例子理一理長租從業者中傳染上的資本MERS中找到病因,對症下藥,但是你會發現目前已經迷失的從業者還在自得其樂的資本狂歡中無法自拔。某種意義上來講,這個行業不管從業者如何浮躁,其做產品的本質和做服務的熱情,也或多或少對我們社會某些存在的社會底層問題帶來一些改變:

第一、吸納人才,促進流動人口登記

有業內資深從業人士說到,一個城市有多少品牌化的長租公寓就代表這座城市有多少創新創造的年輕活力。雖然在一定程度上他的話顯得偏執,但是從目前反應的數據來看,北上廣深無疑是中國品牌公寓中聚集地,素有中國第五城的成都目前品牌公寓的擁有量也在急劇上漲。

人的衣食住行中,住在第三位,馬斯洛需求原理的第一二層也反應出了住是特別重要的一點。中國人宿有住來家之首重,古語中也有先成家后立業之說。不難看出,在深刻人的需求和現實環境里,北上廣深成人才的擁有量確實居於首位。

如果長租行業一旦進入了正規化、專業化、系統化運營,那麼例如九豬一樣的服務商銜接住政府的流動人口登記,一種程度是促進政府的公共事業的效率提升,為社會的穩定和長治久安也會有一定的貢獻。

第二、舊房改造,降低政府改造壓力

舊房改造一直是長租公寓中很常見的一種房屋升值的方法,在北上廣深都有一些大型的品牌公寓是收納政府或者常見的老樓進行二次改造升級出租,在降低社會資源浪費的同時,還極大的促進了舊房改造的效率。目前全國幾十個一二線城市中,有相當多因為規劃或者行政決策控制下來得優良房源還又待二次開發和運營,而品牌公寓商的出現則為這一浪費資源的情況帶來了解決方案。

第三、降低控制率,提高城市人口居住面積

2008年,房改樓調以後,城市化規劃建設的新樓盤無法售出,房地產商面臨極大的資金壓力和空置困惑。還有在房改前期,許多投資人購買的投資房多數都處於空置的狀態。在一些一二線城市的樓盤裡,到夜晚開燈率不足30%,空置房現象明顯。

長租品牌公寓使用的模式是用代運營或者房東拿房模式進行清水房源的裝修和出租,那麼一定程度上品牌公寓的接入會一定程度在這些浪費的空置房源期找到新的解決方法。租住人員從之前的地下室回到了正常的租住房間,那人均使用面積一定程度上也會有了很大的提高。

第四、為社會公積金租房服務提供樣板

2015年,國家為估計房地產發展,提供了多樣的公積金使用方法,租房使用公積金成為現實。而品牌長租公寓商,有現成的系統,有現成的服務,有現成的監控體系,如果開放審核接口給專門的長租品牌公寓服務商后,政府負責互聯網+下的資金髮放和監管,也極大的為公共服務效率提供了便利。品牌公寓從業者也從簡單的改建變成代運營,為最大化增加服務效果和體驗,給房東帶來利潤。

第五、規範租房合同,租住雙方關係平等化

租房在租客一直處於劣勢的位置,首先是租客沒有合同簽訂的主動權。如果租房進入合適的政策法規中,租客也從一定程度上會得到更多的保護。長租品牌公寓的透明化,也會引入更多的社會力量進行行業監督和行業自律。

不管怎麼講,對於目前的長租品牌公寓從業者而言,諸多走在政策邊緣的事情還是有待進一步的確認和考證:

1)政策不明朗,沒有給予長租品牌公寓從業者(職業二房東)合適的法律依據;

2)房源打造允許模型政策未公開,沒有對房源模型(N+)的模式有一個借鑒;

3)空置清水房源渠道散亂,沒有公開透明的法律渠道;

4)租房金融支持政策不明朗,小品牌公寓從業者發展能力受限。

長租行業空間巨大,實時入行注意業績可獲得不菲回報

在行業諸多不確定因素的情況下,蜂擁而至的行業者就證明了這個行業確實存在的巨大行業機會。根據國家人口計生委發布的《中國流動人口發展報告》2014版,中國流動人口規模2014年已達2.45億,其中超過77%為80后,72%的流動人口通過租房居住,2013年承受的房租平均每月1051元。

2.45億人*72%租房率*1051元/月*12月=22247億元市場規模

2.45億人*72%租房率≈1.764億租房流動人口

超過77%為80后,超過1.7億租房青年,超過20000億青年租房市場現狀。

長租公寓中,現在主流的模式是從房東手裡拿房后通過適當的改造並配套衍生服務賺錢,這種模式屬於重資產,但是相對來講對初級從業者屬於比較穩妥的類型。而除此之外,也有:

1)開發商建造+裝修——個人業主持有——運營公司租入+運營(例如成都優客逸家、上海青客、南京魔方、西安核桃等);

2)開發商建造——機構業主持有+裝修——運營公司運營(例如北京寓見Home等);

3)開發商建造——業主持有——基金公司租入+出資裝修——運營公司實施裝修+運營(例如廣州協眾等);

4)所有環節協同作業(例如廣州You+等)

2015年,正是1990年生的人25歲時,畢業了剛工作不久,開始有穩定的租房需求,而90後人在優越的條件下長大,是不能接受現在市場上的很差的居住體驗的。那麼,到了更追求生活品質的95后25歲時,也就是2020年之後,這個需求會更加強烈。鑒於消費升級大背景和年輕一代的消費需求,具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓,一定會逐步替代傳統的租房業態,剩下只是替代速度問題。

機遇和挑戰的背後,我們再在這個行業的風口上再反思一下這個領域可能存在的以下四大挑戰,以備於更好的從業和發展:

1)房源選點問題,獲取房源成本問題;

2)分銷渠道和營銷費用問題,空置率和周轉率問題;

3)隔間能耗計算問題,IT系統問題;

4)盤源和遠期租金上漲預測問題,實現盈利問題;

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一季度房企曬捷報:萬科碧桂園恆大首破千億

一季度房企曬捷報:萬科碧桂園恆大首破千億

東方財經網 2017-04-07 15:56:02 來源:中國網・地產中國綜合

【 在當前全國樓市不斷升級調控背景下,房企巨頭卻在這個春天迎來了屬於自己的美好風景。

克而瑞最新數據显示,萬科、碧桂園與恆大今年一季度銷售額突破千億元,均實現了同比暴增。為何它們仍能實現高增長?這不禁令外界深感震驚。

不僅如此,從房企前10強的數據來看,進入的門檻又進一步提高了,達到了330億元。這到底是為什麼?它們是如何實現了逆市增長?這對房企又意味着什麼?

市場的火爆表現說明,一方面雖然核心城市調控收緊,但預期未改導致需求外溢至三四線城市;另一方面,2016年銷售較好的大房企資金充裕,繼續開工加推可售貨源,其規模效益日漸凸顯。

中國指數研究院指出,未來在調控政策積極深化的背景下,部分熱點城市成交將繼續面臨下行壓力,而多數三四線城市在去庫存政策支持下有望延續平穩增長態勢。】

在多地限購限貸加碼、因城施策升級的一季度,各大房企依然火力全開迎來逆勢上漲。據克而瑞最新數據显示:萬科、碧桂園、恆大這三強的銷售額都已突破千億元,榜單前十強門檻同比大幅上漲至330億元,令外界震驚。

市場的火爆表現說明,一方面雖然核心城市調控收緊,但預期未改導致需求外溢至三四線城市;另一方面,2016年銷售較好的企業資金充裕,繼續開工加推可售貨源。

中國指數研究院指出,未來在調控政策積極深化的背景下,房地產市場有望穩步回歸理性,從不同城市看,部分熱點城市供應不足且調控力度較大,成交將繼續面臨下行壓力,而多數三四線城市在去庫存政策支持下有望延續平穩增長態勢。

房企巨頭規模效益凸顯

據統計,一季度累計共有32個城市出台調控政策。一方面希望通過因城施策的分類調控逐步建立房地產市場健康發展的長效機制,另一方面房地產企業整合進一步加劇,“強者恆強”的趨勢日益明顯。

萬科、碧桂園、恆大三強已成鼎立之勢,一季度萬科以1496億元的銷售額位列榜首,碧桂園則實現238.8%的飛速增長達到1452.6億元,恆大穩紮穩打同比增長67.1%至1097.1億元。

有業內人士表示,龍頭企業在全國各類城市開發項目、規避風險的同時,平衡規模與利潤,布局均衡是三家企業業績爆發的根本原因。

據中國指數研究院數據显示,目前碧桂園已經進駐全國182個城市,有340個在售項目;萬科進駐64個城市在售項目289個;恆大進駐173個城市,在售項目達到343個。

在此基礎上,一季度的高業績增長離不開三家企業在春節期間大舉開展的營銷活動,尤其是對三四線城市的促銷力度,加碼返鄉置業的同時推動了去庫存。碧桂園更加大了春節期間的廣告投放力度,於央視黃金時段投放廣告並冠名春節聯歡晚會,提高了企業知名度。

除此之外,三家房企各具優勢。恆大向來憑藉高土儲量通過迅速開發銷售的方式實現高周轉。其2016年業績實現突飛猛漲的關鍵在於,2015年的新開工面積達到89%之高。據花旗估計,目前恆大手中的土地儲備估值高達1.7萬億元,目前以快速擴張的模式廣布三四線城市,並以低價入市高去化率贏得增長點。

碧桂園近來勢頭兇猛,一季度的高增長得益於三四線城市小周期基本面向好。碧桂園副總裁程光煜表示:“一二月份的快速增長主要得益於市場的良性穩定,以及碧桂園在2015年、2016年的合理布局,以至產品競爭力提升。”據悉,碧桂園在深耕三四線城市的同時加大了對一二線城市的拓展,並且增加了海外項目――森林城市。值得注意的是,碧桂園在過去三四年間主要進攻馬來西亞和澳大利亞等海外市場,業績貢獻率逐漸提升,拓展海外市場已成為碧桂園的長期戰略。

三巨頭中,萬科的銷售均價最高。據同策諮詢數據显示,今年一月份,萬科以1.44萬元/平方米的銷售均價位列榜首,碧桂園微漲至1.08萬元/平方米,恆大則稍有下降,變成9607元/平方米。

十強中魯能異軍突起

根據克而瑞公布的榜單,一季度前十強的門檻提至330.6億元,同比大幅上漲69.5%。且銷售前十強的企業之和超過7300億元,占前三十強總銷售額的65.6%。

除了中海保利這樣的一線房企,十強之中不得不提的一匹黑馬就是魯能。從2014年的79億元到2016年的646.7億元,魯能近三年的複合增長率達到186%之高,並且由2016年年度榜單的第18名一舉進入今年一季度的前十強。

除了深耕傳統核心城市外,克而瑞研報指出,魯能地產的品牌化戰略是其實現跨越式發展的一大支撐點。魯能近來積極踐行“一帶一路”“健康中國”等國家戰略方針,並以此為契機開展系列營銷活動,極大地提升了其品牌的知名度與影響力。

同時,作為“千億預備班”的龍湖地產,此次也在一季度中殺出重圍入圍前十強。據統計,龍湖在今年一二月份的銷售額同比增加了269%,三月份繼續加碼,僅一季度銷售額就已經完成全年目標的39.1%。

截至目前,龍湖的可售貨值達到1700億元,充足的貨量是其業績預增的前提。同時龍湖大力發展房地產存量業務,其旗下的長租品牌冠寓在全國累計開業近500家,在冠寓的大本營成渝兩地2017年更將升至2000家。

龍湖內部人士表示,目前長足公寓的毛利率在35%,經過後期的精細化運作,對客戶的進一步化分,將把這個業務打造成一個比較長期可持續的業務。

來源:每日經濟新聞

(原標題:一季度房企曬捷報:萬科碧桂園恆大首破千億)

【 在當前全國樓市不斷升級調控背景下,房企巨頭卻在這個春天迎來了屬於自己的美好風景。

克而瑞最新數據显示,萬科、碧桂園與恆大今年一季度銷售額突破千億元,均實現了同比暴增。為何它們仍能實現高增長?這不禁令外界深感震驚。

不僅如此,從房企前10強的數據來看,進入的門檻又進一步提高了,達到了330億元。這到底是為什麼?它們是如何實現了逆市增長?這對房企又意味着什麼?

市場的火爆表現說明,一方面雖然核心城市調控收緊,但預期未改導致需求外溢至三四線城市;另一方面,2016年銷售較好的大房企資金充裕,繼續開工加推可售貨源,其規模效益日漸凸顯。

中國指數研究院指出,未來在調控政策積極深化的背景下,部分熱點城市成交將繼續面臨下行壓力,而多數三四線城市在去庫存政策支持下有望延續平穩增長態勢。】

在多地限購限貸加碼、因城施策升級的一季度,各大房企依然火力全開迎來逆勢上漲。據克而瑞最新數據显示:萬科、碧桂園、恆大這三強的銷售額都已突破千億元,榜單前十強門檻同比大幅上漲至330億元,令外界震驚。

市場的火爆表現說明,一方面雖然核心城市調控收緊,但預期未改導致需求外溢至三四線城市;另一方面,2016年銷售較好的企業資金充裕,繼續開工加推可售貨源。

中國指數研究院指出,未來在調控政策積極深化的背景下,房地產市場有望穩步回歸理性,從不同城市看,部分熱點城市供應不足且調控力度較大,成交將繼續面臨下行壓力,而多數三四線城市在去庫存政策支持下有望延續平穩增長態勢。

房企巨頭規模效益凸顯

據統計,一季度累計共有32個城市出台調控政策。一方面希望通過因城施策的分類調控逐步建立房地產市場健康發展的長效機制,另一方面房地產企業整合進一步加劇,“強者恆強”的趨勢日益明顯。

萬科、碧桂園、恆大三強已成鼎立之勢,一季度萬科以1496億元的銷售額位列榜首,碧桂園則實現238.8%的飛速增長達到1452.6億元,恆大穩紮穩打同比增長67.1%至1097.1億元。

有業內人士表示,龍頭企業在全國各類城市開發項目、規避風險的同時,平衡規模與利潤,布局均衡是三家企業業績爆發的根本原因。

據中國指數研究院數據显示,目前碧桂園已經進駐全國182個城市,有340個在售項目;萬科進駐64個城市在售項目289個;恆大進駐173個城市,在售項目達到343個。

在此基礎上,一季度的高業績增長離不開三家企業在春節期間大舉開展的營銷活動,尤其是對三四線城市的促銷力度,加碼返鄉置業的同時推動了去庫存。碧桂園更加大了春節期間的廣告投放力度,於央視黃金時段投放廣告並冠名春節聯歡晚會,提高了企業知名度。

除此之外,三家房企各具優勢。恆大向來憑藉高土儲量通過迅速開發銷售的方式實現高周轉。其2016年業績實現突飛猛漲的關鍵在於,2015年的新開工面積達到89%之高。據花旗估計,目前恆大手中的土地儲備估值高達1.7萬億元,目前以快速擴張的模式廣布三四線城市,並以低價入市高去化率贏得增長點。

碧桂園近來勢頭兇猛,一季度的高增長得益於三四線城市小周期基本面向好。碧桂園副總裁程光煜表示:“一二月份的快速增長主要得益於市場的良性穩定,以及碧桂園在2015年、2016年的合理布局,以至產品競爭力提升。”據悉,碧桂園在深耕三四線城市的同時加大了對一二線城市的拓展,並且增加了海外項目――森林城市。值得注意的是,碧桂園在過去三四年間主要進攻馬來西亞和澳大利亞等海外市場,業績貢獻率逐漸提升,拓展海外市場已成為碧桂園的長期戰略。

三巨頭中,萬科的銷售均價最高。據同策諮詢數據显示,今年一月份,萬科以1.44萬元/平方米的銷售均價位列榜首,碧桂園微漲至1.08萬元/平方米,恆大則稍有下降,變成9607元/平方米。

十強中魯能異軍突起

根據克而瑞公布的榜單,一季度前十強的門檻提至330.6億元,同比大幅上漲69.5%。且銷售前十強的企業之和超過7300億元,占前三十強總銷售額的65.6%。

除了中海保利這樣的一線房企,十強之中不得不提的一匹黑馬就是魯能。從2014年的79億元到2016年的646.7億元,魯能近三年的複合增長率達到186%之高,並且由2016年年度榜單的第18名一舉進入今年一季度的前十強。

除了深耕傳統核心城市外,克而瑞研報指出,魯能地產的品牌化戰略是其實現跨越式發展的一大支撐點。魯能近來積極踐行“一帶一路”“健康中國”等國家戰略方針,並以此為契機開展系列營銷活動,極大地提升了其品牌的知名度與影響力。

同時,作為“千億預備班”的龍湖地產,此次也在一季度中殺出重圍入圍前十強。據統計,龍湖在今年一二月份的銷售額同比增加了269%,三月份繼續加碼,僅一季度銷售額就已經完成全年目標的39.1%。

截至目前,龍湖的可售貨值達到1700億元,充足的貨量是其業績預增的前提。同時龍湖大力發展房地產存量業務,其旗下的長租品牌冠寓在全國累計開業近500家,在冠寓的大本營成渝兩地2017年更將升至2000家。

龍湖內部人士表示,目前長足公寓的毛利率在35%,經過後期的精細化運作,對客戶的進一步化分,將把這個業務打造成一個比較長期可持續的業務。

來源:每日經濟新聞

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仲量聯行Embassy | 六重維度剖析歐洲房地產投資前景――德國篇

仲量聯行Embassy | 六重維度剖析歐洲房地產投資前景――德國篇

東方財經網 2019-04-23 09:12:59 來源:

 德國正成為歐洲房產投資新熱點,德國房市得天獨厚的特質——市場穩健成熟,入手門檻低,以及租賃市場完善,都奠定了其必將成為全球投資者關注的潛力股資質。

自2008年至今,德國房地產市場經歷了連續10年之久的繁榮期。即使是在剛剛過去的2018年,德國房價,尤其是大城市房價仍舊保持了10%以上強勁增長。

從全球市場來看,很少有國家能像德國這樣:房價合理且穩定上漲。

2018年11月初普華永道(PwC)發布的《2019年歐洲房地產新趨勢》显示,2019年歐洲房地產投資前景十大城市,德國獨佔四席——柏林(第二)、法蘭克福(第五)、漢堡(第七)和慕尼黑(第十)。(如下圖)

同時,據漢堡城市、區域住宅研究所(GEWOS)2018年12月底公布的數據:2018年第三季度德國前七大城市每平米均價(含新房及二手房)同比增長11.3%,達到了4410歐元(約合34400元人民幣)。增幅並未有明顯放緩的趨勢。

買在德國 優勢盡顯

穩定:德國房地產市場以穩定著稱,法律制度健全;本國政策弱化房產的資本屬性,房產抗風險能力強、安全性高、保值性強;

低門檻:從全球主要發達城市中進行比較,德國核心城市房價總價相對較低,入手門檻低;

房市穩健:德國房價的攀升仍舊處於理性與穩健的範圍;房產供應比例失衡:根據德國建築行業數據,每年需要新建35萬-40萬套住房才能滿足市場需求,但2018年完工的住房僅30萬套;

租賃市場完善:德國租房比例高達約55%,租賃市場完善,投資德國房產出租可獲取穩定的收益回報;

市場成熟:不限購、永久產權,另外德國還有着較為成熟的市場運作、房屋管理託管服務。

吸“金”德國 深受厚愛

據德國抵押債券銀行協會(Verband deutscher Pfandbriefbanken)公布的消息稱,在1000萬歐元的房地產交易中,外國人投資的數額超過二分之一。

近年來越來越多的國際資本,包括中國資金,也開始悄悄大批進入柏林、法蘭克福等大城市的樓市。

受益於幾乎免費的大學教育、德國景氣的經濟形勢,如今中國已經成為德國的第一大留學生來源國。很多留學生家長會選擇在德國購置房產,不僅能解決住宿問題,也是全球資產配置的良好渠道。

除了不可小覷的留學生人數外,中德關係也日益緊密。德國聯邦統計局(Destatis)數據显示,中國連續第三年成為德國重要貿易夥伴,2018年的貿易總額達1993億歐元(2257億美元)。

首都柏林 “歐洲硅谷”

德國首都柏林,聚集着3萬多家科技公司——谷歌、臉書、亞馬遜等全球知名互聯網公司均在柏林設立分公司。與此同時,德國創業公司中約70%總部也都設在這裏,“歐洲硅谷”名副其實。

柏林文化多樣性、包容性強,約345萬居民來自190個國家,這所城市每還會年迎來約4萬新增人口,40%的居民的年齡低於35歲,充滿活力。此外,世界150強大學中的柏林洪堡大學、柏林自由大學和柏林工大等,也聚集在這座城市。

認證機遇 引全球目光

《胡潤2018年度全球房價指數》显示,柏林2018年度房價漲幅12.8%,位居全球第九(如下圖)。然而,儘管柏林漲幅排名靠前,但房價卻一直處在被低估的水平。

即便柏林房價以每年10%的速度上漲,依舊趕不上紐約或者倫敦。舉例來說,柏林一套高檔奢華住宅,均價也僅約為?5-6萬/�。入手門檻低、升值空間大、收益穩定,使得柏林房地產吸引着全球眼光。

仲量聯行 甄選推薦

柏林高檔公寓Embassy,位於柏林市中心。享受國際化生活方式從此開始。133套1-5房公寓,總價�29萬起。

優異地段 生活首選

Embassy坐落於柏林優越地段,臨近中國駐德國大使館、城市公園,周邊遍布獨特的美食餐廳、酒吧和商店。

Embassy距城市知名景點僅一步之遙,是完美的度假勝地,並提供現代化舒適和高品質的生活。

在繁華市中心輕鬆享受寧靜生活,沿着施普雷河慢跑,呼吸早晨的清新空氣,或者在街角喜歡的咖啡館享用早餐;結束一天的工作時,將所有工作壓力拋在腦後,盡情享受美酒美食。

品質生活 由此啟程

Embassy總計提供133套公寓,涵蓋1-5房多種戶型,面積為33-160平方米。

項目高6層,綠化率高,包含綠色庭院和花園,地下停車場提供76個停車位。室內裝修典雅舒適,部分房源還能欣賞窗外的自然景緻。

仲量聯行Embassy全球評鑒會即將盛大開幕

北京:3. 9(周六)11:00-19:00北京朝陽區建國門外大街1號國貿大廈A座11層

深圳:3. 9(周六)13:30-18:00福田區中心四路1號嘉里建設廣場第三座28樓2801-02單元

廣州:3. 10(周日)13:30-18:00天河區珠江東路6號周大福金融中心28層2801-03單元

天津:3. 10 (周日)14:00-18:00天津市和平區南京東路189號津匯廣場1座3509

上海:3.15 — 3.16(周五-周六)11:00-19:00上海市石門一路299號興業太古匯一座22樓

更多信息敬請諮詢仲量聯行全國客服

400 818 3399

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吃喝躲入別墅農家樂享樂已走向“定製化”

吃喝躲入別墅農家樂享樂已走向“定製化”

東方財經網 2016-06-13 14:35:06 來源:安徽在線

  “廉不廉看過年,潔不潔看過節。”端午節前,中央及多地密集通報違反八項規定精神的典型案例,多措並舉嚴防“四風”反彈。但記者調查發現,一些隱形變異的腐敗依然存在,吃喝躲入別墅或農家樂、享樂走向“定製化”、送禮取道“線上”等問題不斷出現。

  多級通報“打預防針”

  “線上線下”互動正風氣

  為防節日腐敗,端午節前,從中央到地方,多地多部門都進行了通報提醒,要求緊盯“四風”新動向,嚴打隱形變異,堅決防止“四風”反彈回潮。

  6月初,中央對6起違反中央八項規定精神問題進行通報,點名海南(樓盤)省人大常委會原副主任張力夫違規公款吃喝、收受禮品禮金等案例。廣東、山東、河北等多地也通報了相關案例,為端午節腐敗問題打“預防針”。

  從通報案例來看,無論是穿上“隱身衣”還是躲進“青紗帳”,都會被嚴厲查處。

  記者了解到,為防止節日腐敗等“四風”問題,除明察暗訪外,各地還採取“線上線下”互動等措施進行全方位監督。如中推出手機客戶端渠道,鼓勵群眾進行“四風”隨手拍;安徽六安市通過微信、網絡等平台公開電話和投訴郵箱,並向全市處級以上領導幹部發送廉政提醒短信。

  記者近日在北京(樓盤)、安徽等地高端酒店及超市了解到,以往動輒上千元的粽子禮包已鮮見蹤影。安徽一家五星計店大堂負責人告訴記者,這幾年高端粽子禮盒訂購量直線下滑,“今年乾脆取消了千元以上的禮盒。”

  “查得這麼嚴,沒必要以身試法。”“別人都不拿,自己也就不想着拿了。”記者採訪時,不少公務人員的心態已有明顯轉變。吉林省一家銀行工作人員告訴記者,以前大節小節都要給各相關部門備禮,這幾年“閑”了下來,“禮品費都審不下來了”。

  腐敗隱形變異多樣

  購物唱歌能開辦公用品發票

  記者在端午節前調查了解到,在個別地方及領域,節日腐敗、公款消費等依然存在。吉林省一家中等規模的建築工程類企業相關負責人告訴記者,過年過節難免要給相關部門送點禮,因為企業廠房建設時難免有些“不合規矩”的地方。山東一家紡織企業的負責人表示,想多開點增值稅發票,重要節日就得向稅務部門的分局送一萬元的卡,副及主要辦事人員也得八千元或五千元。

  此外,利用公權力變相公款消費的也不少。山東一景區的工作人員表示,每年節假日都會有一些上級領導甚至是退休領導帶着家屬、司機來遊玩,美其名曰“檢查指導”,但遊船費用、餐飲費用等都由接待單位公款報銷。

  為掩人耳目、躲避問責,一些腐敗由明轉暗,由“線下”轉向“線上”。

  ――送禮改送“电子碼”。端午節前,記者在京東商城的一家網店看到,節日卡、儲值卡、水果卡、蔬菜卡、螃蟹卡等各類禮品卡名目繁多,且價格最高達萬餘元,收禮者只要輸入密碼、地址等信息就可“等禮上門”。在其網站所列的合作客戶名單中,不少銀行等大國企、知名高校都在其中。

  ――禮品衍生“定製版”。在一些實體商店及網店,表面平價的粽子禮包可搭配不同價位酒水、橄欖油等,檔次自定。貴州(樓盤)省貴陽市一家開展定製酒業務的徐姓負責人表示,酒瓶雖禁止標註“專供”“特供”,但可印上“品鑒”“專享”等字樣,其客戶不乏國企、事業單位。

  ――吃喝躲入住宅、農家樂。記者發現,在不少地方,一些高檔別墅或住宅被改造成私人會館,豪華程度遠超酒店,供公款消費或老闆請客。安徽合肥(樓盤)一名曾經前往別墅做飯的酒店廚師告訴記者,這些別墅一般都在遠郊,平時沒人,一到節假日就“高朋滿座”,“其中不乏領導幹部”。

  在這些“四風”問題中,不乏公款消費。記者採訪發現,無論是線上還是線下,亂開發票問題突出,為違規公款消費留下了漏洞。記者近日在北京、山東、安徽等地的多家商場了解到,買高檔煙酒、手錶、奢侈品都可以開辦公用品發票。一家淘寶網食品店的工作人員表示,所賣商品都可以開出禮品、食品、辦公用品或勞保用品的機打發票。濟南(樓盤)一家KTV的工作人員表示,唱歌也可以開出會議發票、辦公發票。據新華社

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萬科2.72億元競得徐州鼓樓1宗住宅用地 溢價率66.87%

中國網地產訊 11月26日,徐州市鼓樓區3宗住宅地塊集中出讓,總建築面積21.44萬平,總起始價8.33億元。經過93輪報價,徐州萬君企業管理服務有限公司()以27200萬元競得北區客運站南側A地塊,樓麵價5774元/㎡,溢價率66.87%。

地塊編號2020-47號,地塊位於華潤西路東、北區客運站南,地塊名稱為北區客運站南側A地塊,出讓面積2.27萬平,用途為住宅用地,容積率2.07,建築面積4.71萬平,起始價1.63億元。

據土地出讓文件显示,競得人須按照通過的規劃設計方案配建公建用房,建成后無償移交給社區、物業等部門使用,產權歸小區全體業主所有,不得分割或整體轉讓,不得挪作它用。

(責任編輯:楊昊岳)
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