狠剎不正之風 商業地產市場有望健康發展

東方財經網 2017-06-27 23:46:59 來源：

最近，商辦市場鬧得有點兒雞犬不寧。從規範市場秩序、保護投資者和消費者權益、促進商業地產行業健康發展的角度出發，一些新規給整個商業地產市場帶來了一股清流。

今年3月26日，北京住建委發文調控商辦市場。新規明確規定，“商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途”，徹底改變商辦市場規則。新規要求，商辦類項目最小分割單元不得低於500平方米，在建在售商辦類項目不得賣給個人，商業銀行暫停此類購房貸款。已銷售的商辦類項目再次上市並出售給個人的，個人應符合名下在京無房和商辦類房產記錄，並連續五年繳社保或納稅。

北京的上述政策，既阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦類項目的渠道，同時給個人購買二手商辦房屋也設置了嚴苛門檻。

不久，廣州提出加強商辦類房地產項目管理。“房地產開發企業銷售商辦類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位”。

4月21日，成都多部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，也要求商業、辦公類建設項目嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途。同日，上海要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。

深圳也於5月12日發文限制商辦轉性，未來5年，商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建將被嚴格限制。

至此，北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市落地了針對商辦類項目的調控政策，從城市類型看，基本集中在一線城市和部分熱點二線城市。

根據第一太平戴維斯數據，北京新政出台前後兩個月，全市商辦類項目成交環比跌幅近60％；新政后取得預售證的12個非住宅項目中，10個項目至今零成交；北京近期出讓的4宗商辦用地溢價率不足2％，一宗商辦土地流拍。

從短期來看，這些新規對長期以來魚龍混雜的“商辦市場”的確影響較大，但對甲級寫字樓、購物中心等高端市場不但不會產生太大影響，而且十分有利。從長期來看，新規有利於促進商業地產市場健康和可持續發展。

實際上，短期來看，新規真正影響較大的是商改住項目，而這種將商業、辦公用地改建成為住宅形式的項目本身是違規的。此類住房既不能落戶口，也不能使用學區等住宅配套，只有40年或50年的產權，而且水電成本相對比較高。由於選址等方面原因，很多項目都不適宜居住，因此個人購買者當作住房購買，容易上當受騙。

除了違規和容易損害個人購買者的權益外，各地對商住類項目嚴厲整頓，還有一個更重要的原因，那就是投機炒作之風盛行。由於熱點城市執行住房限購政策，商住房市場有了一定的空間。價格優勢使得商住房的投資屬性變得非常強勁。

應該看到，一些商住房購買者為了投機紛紛湧入商住房市場，部分開發商則為追求利潤最大化，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售，這些有很大風險，形成了一種歪風邪氣，嚴重擾亂了房地產市場正常秩序。隨着各地調控政策頻頻出拳，可以預見，此輪商改住新規出台，將狠殺商業辦公用房市場的不正之風，房地產市場也有望迎來健康發展的新階段。

　　(出處：中國經濟時報)

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上海7月1日起調整住房公積金繳存基數 上限為2732元

東方財經網 2017-06-27 23:46:59 來源：

6月27日消息，上海市公積金管理中心今日宣布，上海自7月1日起調整住房公積金繳存基數。最新住房公積金繳存額上限為2732元，下限為306元。

此外，城鎮個體工商戶及其僱用人員、自由職業者的住房公積金月繳存額上限為4682元，下限亦為306元。補充住房公積金月繳存額上限為1952元，不設下限。

同時，上海2017年度職工本人和單位住房公積金繳存比例不變，仍為7%。補充公積金繳存額為各1%至5%。

對部分實行承包、提成等薪酬制度的單位職工，經市公積金管理中心審核通過，可按該單位和職工協商確定的月繳存額繳存，但不低於當年度住房公積金月繳存額下限水平。

　　(出處：觀點地產網 2017年06月27日)

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多地調高公積金繳存上限 高收入群體更獲益

東方財經網 2017-06-27 23:47:01 來源：

每年的六七月份，我國各城市會陸續調整職工住房公積金的繳存上限，而這將影響到1.3億住房公積金繳存職工的錢包。

住房公積金繳存上限與當地的職工平均工資相關，後者一般是逐年上漲，因此公積金繳存上限一般也跟着上調。

從北上廣深四大城市的住房公積金月繳存額上限來看，目前北京超過5000元，而廣深超過了8000元，上海尚不足5000元。

逐年調高

按照現行規定，職工住房公積金月繳存額為：職工本人上一年度月平均工資乘以單位繳存比例，加上職工本人上一年度月平均工資乘以職工繳存比例。

從去年開始，中央要求各地將住房公積金繳存比例調整為：單位和職工繳存比例不應低於5%，原則上不高於12%。繳存比例一旦確定，影響繳存額度變化的因素就是職工上一年度月平均工資，一般而言，這個數據越大，職工每月繳納的住房公積金就會越多。

但壽方會對月工資基數設置一個上限，政策規定，繳存住房公積金的月工資基數，原則上不應超過職工工作所在地的設區城市統計部門公布的上一年度職工月平均工資的2倍或3倍。也就是說，每個城市職工繳納的公積金額度總會有“天花板”，不會無限增加，但每年會對這個上限進行調整。

北京市公積金管理中心近日發布通知稱，2017住房公積金年度，北京繳存基數上限為23118元，月繳存額上限為5548元，職工和單位月繳存額上限均為2774元。原則上不允許突破住房公積金繳存基數及月繳存額上限。

在此次調整前，北京住房公積金的繳存基數上限為21258元，月繳存額上限為5102元，職工和單位月繳存額上限均為2551元。

換言之，北京的高收入職工群體（月平均工資超過23118元），從今年7月起，每月可以多獲得446元的住房公積金。

第一財經記者統計，截至目前，青島、合肥、重慶、新鄉、昆明等城市已陸續調整住房公積金繳存基數和繳存上限。這些城市無一例外都是調高繳存基數，進而帶動住房公積金繳存上限的提高。

從過去多年的情況來看，各地住房公積金繳存基數的調整都是調高，尚沒有發現調低的地區。

廣深高於京滬

截至目前，上海、廣州、深圳等地尚未調整住房公積金繳存基數和繳存上限。而2016年度上海住房公積金月繳存額上限為2494元，補充住房公積金月繳存額上限為1782元，兩者相加為4276元。

2016年7月1日，廣州住房公積金管理中心下發《關於2016~2017年度住房公積金繳存問題的通知》，將廣州市住房公積金繳存比例上限由20%降低至12%，繳存基數上限原則上降至2015年城鎮非私營單位在崗職工月平均工資的3倍，經濟效益好的繳存單位可以超過3倍，暫定最高不得超過5倍。

以此計算，從2016年7月~2017年6月，廣州市單位及職工個人公積金合計最高可繳存額為8116.8元。

深圳市住房公積金管理中心今年1月20日發出的通知显示，自通知發布起至2017年6月30日，深圳單位及個人的住房公積金繳存基數原則上不超過該市統計部門公布的2015年度全市在崗職工月平均工資的3倍（即20259元）；經濟效益好的單位，繳存基數最高不得超過33765元。

如按12%的繳存比例計算，深圳職工住房公積金繳存的上限(單位+個人)也超過了8000元，為8103.6元。

從以上數據可以得出，廣深兩地職工的住房公積金繳存上限遠遠高於北京和上海，原因何在？

此前，廣東一些城市的住房公積金繳存比例上限為20%。2016年4月發布通知，要求從2016年5月1日起兩年內，各地區凡住房公積金繳存比例高於12%的，一律予以規範調整，不得超過12%。

基於此項規定，廣東、吉林、安徽等地將住房公積金單位繳存比例上限從20%調至12%；福建、重慶、天津等地從執行最高繳存比例15%調降至12%。

繳存比例上限，北上廣深目前均是12%，但北京和上海的繳存基數上限為上一年度全市職工月平均工資的3倍，而廣深兩地是原則上3倍，經濟效益好的單位繳存基數上限可以為5倍。

此番調整住房公積金繳存上限，獲益更多的是高收入群體，而中低收入群體原本其月平均工資就低於繳存上限，上限是否調整對其沒有影響。

比如在北京，如一個職工月平均工資低於21258元，此番住房公積金繳存基數的調高對其沒有任何影響，如高於21258元，則會受益於此番調整。

　　(出處：第一財經日報)

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業內人士稱：銀行大面積停貸不靠譜

東方財經網 2017-06-27 23:47:01 來源：

近期，有關“20家銀行停止房貸”的傳言愈演愈烈，令不少銀行“躺”。15日，針對有消息稱包商銀行暫停了北京的房產按揭業務，包商銀行北京分行相關負責人表示，包商銀行始終按照國家及北京市發布的相關政策開展個人房產按揭業務，不存在停止放貸等情況。

業內人士普遍認為，作為銀行的優質資產，住房按揭貸款不可能遭到大面積叫停。中國銀行首席研究員宗良稱，受銀行體系資金面偏緊、資金來源減少等影響，今年以來銀行信貸投放更加謹慎和理性。此外，6月份是流動性敏感時期，從歷史來看，受財政繳稅、上市公司分紅派息等因素影響，這一時期易出現流動性緊張事件。為應對可能的流動性風險，商業銀行均加大了現金儲備，謹慎釋放跨半年末時點資金，部分銀行可能暫緩發放個人按揭貸款，但不可能大面積停止。隨着6月這一敏感時間節點的過去，以及貨幣政策操作更加靈活，未來銀行體系流動性趨緊的狀態將趨於緩和，銀行也有能力增加對房貸支持。

香餑餑業務叫停

不合邏輯

恆豐銀行研究院執行院長董希淼對證券時報記者表示，目前市場對於我國住房信貸市場存在嚴重誤讀，首先，從媒體公布的“停貸”名單看，所謂的20家銀行僅是部分銀行在少數地區的分支機構，以分支行代替全行，犯了誇大其詞的錯誤。其次，所謂的20家銀行，基本上是中小銀行和外資銀行。住房貸款業務本來就不是這些銀行的重點業務，它們對市場影響極小。第三，即使上述部分銀行“暫停受理”住房貸款，也並非完全停止房貸業務。

華夏銀行戰略發展部戰略室負責人楊馳則認為，作為房地產調控的重要手段，信貸政策不可能對於房地產領域簡單“一刀切”，商業銀行停止房貸業務，不符合“微觀信貸政策要支持合理自住購房”的要求。

“更為重要的是，房地產貸款特別是個人住房貸款收益穩定、風險小，是商業銀行最優質的業務，市場規律決定了房貸業務不可能叫停。”楊馳稱。

據楊馳進一步解釋，從各上市銀行2016年年報來看，房貸不良率基本上都低於0.5%，與全銀行業1.74%的不良貸款率相比，房貸無疑是一塊“香餑餑”。從現金流角度來看，商業銀行發放一筆個人住房貸款，可以帶來源源不斷、持續20年以上的穩定現金流。加之房貸業務有利於鞏固銀行與客戶的長期合作關係，發展儲蓄、信用卡、理財、結算等其他個人業務。任何一家理性的商業銀行都不可能放棄這一市場。

房貸市場新變化

雖然多家銀行停止房貸存在誇大和誤讀，但今年以來，受多地強化房地產調控的影響，我國的住房信貸市場的確出現了一些變化。這些變化主要體現在，房貸利率有所上升，不少地區的首套房貸利率調整到基準利率的九五折甚至更高；部分銀行貸款額度趨緊，發放速度相對放慢。

以北京為例，今年以來，隨着樓市調控政策的加碼，房貸利率政策也在逐漸收緊。對房貸申請人來說，利率上浮只是增加了購房成本，但更厲害的影響卻屎房資格的喪失。“現在是除了出台政策，讓部分人群直接喪失購房資格外，還會通過金融的調控手段，讓一些即便符合購房政策的人也實質性喪失購房的資格。”一國有大行個金部門人士稱。

北京銀行東城區一支行業務人員對記者表示，現在房貸放款一般需要2~3個月，申請房貸的難度很大，這主要是因為總行每月批的額度有限。“一般總行每月批的房貸額度不足房貸申請規模的兩成。”

對於房貸利率的上浮和部分銀行額度趨緊，董希淼認為，這主要是因為在抑泡沫、去槓桿和防風險的政策基調下，市場流動性相對偏緊，銀行資金成本有所上升。

不過，董希淼也強調，住房信貸市場是否穩定主要還是看五大國有銀行的政策。在我國，五大行是住房信貸市場的主力軍。數據显示，截至去年底，五大行的個人住房貸款佔比超三分之二，達到67.05%。其中，建設銀行、工商銀行的個人住房貸款餘額佔比就超過35.87％。

“只要五大行特別是建設銀行、工商銀行的住房信貸政策沒有大的調整，我國住房信貸市場就不會有大的波動。”董希淼稱。

　　(出處：證券時報)

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北京7月僅9樓盤入市，多為遠郊區項目

東方財經網 2017-06-27 23:47:02 來源：

新京報快訊(記者方王洋)延續了近幾個月供應低迷的趨勢，在即將來臨的7月，北京樓市供應仍將保持“低空飛行”。據機構統計，7月計劃入市新盤項目仍保持在個位數，其中大多數項目位於遠郊區。業內表示，從土地供應情況來看，供應低迷的狀況將延續至年底。

遠郊區改善性產品為主流

根據亞豪機構統計， 7月北京住宅市場僅有9個項目預計入市，其中包括首開國風美唐・臻觀、北京城建 上河灣、首城匯景墅、首創・伊林郡、彼岸香醍等5個老項目後期，以及東方藍海中心、通州萬國城MOMA、雁棲半島、京投發展・�悅府等4個純新盤。

從入市樓盤所在的位置來看，7月入市項目大多是遠郊區項目，其中，首創・伊林郡、首開國風美唐・臻觀、東方藍海中心、通州萬國城MOMA四個項目位於五環至六環之間，彼岸香醍、北京城建・上河灣、雁棲半島、首城匯景墅、京投發展・�悅府五個項目位於六環以外。

由於近兩年北京土地出讓價格日益高企，眼下供應的新房產品多以大中戶型的改善型產品為主。在7月計劃入市的項目中，除首創・伊林郡、首開國風美唐・臻觀和京投發展・�悅府三個項目供應85平方米及以下的小戶型產品外，其餘樓盤多以105平方米以上的三居為主。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，這一方面是受到取證限制的影響;另一方面則是需求導向，今年以來信貸持續收緊，資金方面的限制對於改善型需求影響最大，對於遠郊區較低總價的需求影響較小，因此中低價位項目入市积極性相對更大。

下半年供應或將持續低迷，明年或有轉機

受到樓市政策和土地供應收緊等多重因素影響，上半年來北京新房市場呈現出供應低迷的態勢。根據亞豪機構，截至6月23日北京僅有56個樓盤入市，而自3月密集調控之後，二季度樓盤入市量更是僅有21個項目，樓市“小年”特徵顯著。

不過郭毅同時表示，供應情況在明年將出現轉機。今年伴隨着樓市的收緊政策，同時提出加快供應，僅上半年北京就已成交24宗住宅用地，其中可售純商部分共計85萬平方米，自住房合計91萬平方米，並且目前仍有10宗住宅用地處於掛牌出讓過程中，其中不乏丰台西鐵營這樣的三環內優質地塊，土地供應量相比去年有飛躍式提升。而這些地塊均在土地出讓合同中就明確了較低的“住宅限售價格”，對於房企而言，限制銷售價格意味着鎖定了回款總額，因此儘早上市，通過加速周轉來降低成本也將成為未來趨勢，預計這些地塊將在明年年初甚至今年年底就將開始陸續入市，屆時，北京樓市供應短缺的現狀也將得到有效緩解。

　　(作者：方王洋)　　(出處：新京報 2017年06月26日)

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批湛江城市總規:禁在建設用地之外設開發區

東方財經網 2017-06-27 23:47:02 來源：

6月19日，辦公廳發布通知，表示原則同意《湛江市城市總體規劃（2011―2020年）》。

觀點地產新媒體查閱通知文件，表示湛江市須在《總體規劃》確定的2216.92平方公里城市規劃區範圍內，實行城鄉統一規劃管理。同時加強與周邊城市的協調發展，發揮對粵西地區的輻射帶動作用。

其二，到2020年，湛江市中心城區常住人口須控制在125萬人以內，城市建設用地控制在111.66平方公里以內。禁止在《總體規劃》確定的建設用地範圍之外設立各類開發區和城市新區。

其三，湛江市要按照綠色循環低碳的理念規劃建設城市基礎設施。進一步完善公路、鐵路、機場、港口等交通基礎設施，加強城市內外交通銜接。堅持先地下、后地上的原則，統籌規劃建設地下基礎設施。劃定基礎設施黃線保護範圍，加強對各類設施用地的規劃控制和預留。

其四，湛江市要建設資源節約型和環境友好型城市。提高水資源利用效率和效益，建設節水型城市。积極推行低影響開發模式，推進海綿城市建設。积極發展綠色建築，加強綠化工作，劃定城市綠地系統的綠線保護範圍。要加強對湖光岩等風景名勝區、自然保護區以及濕地、水源地等特殊生態功能區的保護。

其五，湛江市要將城市保障性住房的建設目標納入近期建設規劃，確保保障性住房用地的分期供給規模、區位布局和資金投入。加快棚戶區、城中村、城鄉危房改造及配套基礎設施建設。

其六，湛江市要要落實歷史文化遺產保護和紫線管理要求，重點保護好霞山等歷史文化街區和雷祖祠等各級文物保護單位及其周圍環境。突出雷州文化和海港城市相結合的特色風貌。

　　(出處：觀點地產網 2017年06月26日)

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千餘家公司存粉飾財報嫌疑 房地產成重災區

東方財經網 2017-06-27 23:47:04 來源：

原標題：千餘家公司存粉飾財報嫌疑 房地產成重災區

25日，中國財富傳媒集團中國財富研究院和商務部國際貿易經濟合作研究院聯合發布《中國非金融類上市公司財務安全評估報告》（2017年春季）。報告指出，2017年是近10年中，中國非金融類上市公司財務安全狀況表現最糟糕的一年，總體財務安全形勢進一步惡化，近半數公司有財務報表粉飾嫌疑。

該報告根據Themis（賽彌斯）純定量異常值評級分析技術，選取中國非金融類上市公司樣本總數2629家，對中國非金融類上市公司財務安全總指數（簡稱FSI總指數）進行了具體分析。

報告指出，2017年FSI總指數為4922.75點，較上年度下降了37.72個基點，降幅為-0.76%。分市場看，2017年創業板市場上市公司財務安全指數低於主板和中小板。從產業看，第三產業上市公司的總體財務安全狀況最差。

從上市公司財務安全等級總體情況看，2017年，在全部非金融上市公司樣本中，中國財務安全最優秀上市公司（AAA級）有6家，占所有非金融上市公司總數的0.23%，較優秀上市公司（AA級）以上110家，佔比4.18%。且從近五年統計數據來看，優秀上市公司數量正在逐漸減少，出現財務風險上市公司的數量正在不斷增加。

值得注意的是，在2017年進行財務安全評級的2629家樣本中，有1139家上市公司存在不同程度的財務報表粉飾嫌疑，佔全部樣本上市公司的43.32%。分行業看，在138家房地產上市公司中，有98家存在不同程度的財務報表粉飾嫌疑，行業佔比達71.01%；在56家家用電器類上市公司中，有34家存在財務報表粉飾嫌疑，行業佔比60.71%；在34家休閑服務類上市公司中，有20家存在財務報表粉飾嫌疑，行業佔比58.82%。

“2017年FSI總指數繼續下滑的判斷，與鐵路貨運量增長、工業用電、進出口增長等同比指數曲線基本一致，這也在一定程度上說明中國經濟進入緩慢下行通道。”中國財政科學研究院公共資產研究中心主任文宗瑜說。

文宗瑜還指出，第三產業上市公司總體財務安全狀況最差，也在一定程度上反映了當下中國虛擬經濟成本快速上升，導致虛擬經濟的投資面臨着相當大的風險。

　　(出處：經濟參考報 2017年06月26日)

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銀監會：堅決抑制部分地區房地產市場泡沫

東方財經網 2017-06-27 23:47:04 來源：

6月23日上午，銀監會、主席郭樹清帶隊赴農業銀行總行進行調研和督導，並主持召開座談會，郭樹清在會上強調，要繼續抓住“殭屍企業”這個“牛鼻子”，堅定不移地推進去產能。落實差別化住房信貸政策，堅決抑制部分地區的房地產市場泡沫。要深入開展市場化法治化債轉股，积極穩妥推進去槓桿。要加強服務收費管理和增加金融供給並舉，有效降低企業成本。進一步加強對“三農”、小微等薄弱環節和各類新業態新動能的服務，积極支持企業參与“一帶一路”建設，為企業“走出去”提供更有效服務。

郭樹清表示，今年以來，銀行業积極貫徹落實黨中央、的決策部署，緊扣供給側結構性改革，圍繞“三去一降一補”五大任務，不斷完善金融服務，取得积極成效。同時，也要清醒地認識到，銀行業支持供給側結構性改革還存在差異化金融服務不足、有效金融創新缺乏、外部政策環境有待優化等問題。

郭樹清在總結時指出，銀行業金融機構要從四個方面努力提升支持供給側結構性改革的能力和水平：一是要深刻認識銀行業支持供給側結構性改革的重大意義，深入了解地方、企業、居民對銀行服務的需求。二是积極探索更多有效途徑，包括設立專門運作機構、建立有民企和外資參与的基金、支持和社會資本合作項目、鼓勵支持國有企業實施混合所有制改革等。三是在強化服務的同時，也要注重加強自身風險防控能力建設，特別要注意防範信用風險和流動性風險。在實施債轉股過程中，要確保風險有效隔離，把風險真正轉移出去，同時，要积極研究債轉股過程中的監管資本計量問題。四是要充分發揮、銀行、企業等各方积極性，進一步推廣政銀保、政銀擔等多方合作模式。加強與地方、司法機關等各方的信息共享和工作聯動，堅決打擊逃廢債行為，推動優化金融生態和外部環境。

　　(出處：證券日報 2017年06月26日)

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30家房企今年拿地均超百億 三四線城市競爭激烈

東方財經網 2017-06-27 23:47:05 來源：

本報訊(記者李海霞)截至目前，今年拿地最多的30大標杆房企拿地均超過100億元，總金額已經超過7716.8億元，同比2016年同期拿地最多的30家企業合計的上漲了61%。

中原地產研究中心統計數據显示：雖然5月房企銷售數據放緩，但標杆房企拿地积極性依然持續。截至目前，碧桂園今年拿地金額高達766.76億元，位列榜首；保利地產以703.77億元緊隨其後；中國恆大位列第三，金額為526.07。中海地產、龍湖地產、萬科地產等房企拿地金額也都超過400億元。

中原地產首席分析師張大偉分析，房企目前仍积極拿地，但區域有所分化。部分三四線城市，土地競爭激烈。溢價率明顯上升，包括揚州、金華、漳州、常州等城市溢價率在熱點城市中排名前十。佛山、溫州、無錫、寧波等三線城市進入了賣地百億城市行列。D155

　　(作者：李海霞)　　(出處：北京晚報 2017年06月26日)

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房企錢荒？融資端收緊5月融資規模近腰斬

東方財經網 2017-06-27 23:47:05 來源：

在嚴厲的樓市調控威力之下，房企資金鏈問題開始爆發。近日，深圳奧宸地產資金鏈斷裂傳聞席捲地產圈，老闆不知所蹤，員工被爆欠薪3000萬。

即使是大型房企也不樂觀。隨着融資渠道全面收緊，機構數據显示，房企5月份的融資規模同比幾乎被“腰斬”。在融資和銷售兩端卡緊之下，資金回籠成為房企下半年的難題。

錢“緊”，債務壓力大

根據奧宸員工發出的討薪訴求書，奧宸長期拖欠員工工資達3000萬。據深圳當地媒體探訪，目前深圳奧宸地產南山阿里雲大廈辦公室，因拖欠物業費已被貼上封條。

這家曾名列“中國地產100強企業”的房企，在深圳、北京、昆明等多個城市擁有房地產項目。不過，其在2014年就開始出現了資金鏈斷裂的問題，雲南2個項目停工，深圳項目去年也被司法查封。今年此輪調控之下，奧宸地產資金鏈再度出現問題。

不只是奧宸地產，近期房企股權交易頻繁，更是出現了大量中小型房企出售旗下項目的案例。前不久，深圳控股就以現金總價54.25億元向恆大地產集團出售地產業務，這部分地產業務主要集中在三、四線城市。

“從我看到的情況，今年以來房企的資金鏈壓力確實更大了，尤其是小型房企生存困難。”綠城中國副總裁馮征告訴記者，這已經不是融資成本提高到多少的問題，而是能否融到資，大型房企依託銀行、實力股東的關係，會好很多。

維權、併購或許只是開始，每一輪調控，都有一部分中小房企扛不住。其中，上一輪調控的2014年，僅3月份被媒體出來的房企資金鏈斷裂案例就有10餘起，遍及浙江、江蘇等地。

上市房企也面臨資金鏈緊張、債務到期壓力。近日，國泰君安一份數據显示，405家發行樣本中，有107家房企凈負債率超過100%，有接近50家凈負債率超過150%，16家房企凈負債率甚至超過300%。尤其是目前快速併購的房企，如融創、陽光城，均面臨高負債率問題。

融資端全面收緊

從去年以來，房地產開發貸、公司債、股權融資等受到很大限制，甚至是表外融資的地產基金和資管計劃均受限制。

值得一提的是，房企5月份的融資規模同比幾乎被腰斬。克而瑞研究中心近日發布的數據显示，今年5月108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌了45.3%。

在克而瑞數據中，銀行貸款環比下降了29.67%；受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.9%；同期海外發債額為零。值得注意的是，房企通過境內債券融資是近兩年輸血的重要手段。

目前，房企不得不轉向信託、私募等其他融資渠道，而融資成本也將變得更高，有房企融資成本甚至超過10%。據用益金融信託研究院報告显示，6月12日-6月18日成立的集合信託中，房地產領域規模佔比再次罕見地居首。

用益金融信託研究院助理研究員黃琬娜分析稱，房企的資金需求較大，目前銀行貸款、再融資、海外融資等成本相對較低的融資渠道均受一定阻滯，導致房企資金募集迴流到信託、資管等高成本融資渠道。

不過，針對房地產信託的監管正在趨嚴。近期，銀監會重點檢查房地產信託業務，房地產開發貸、公司債等房企“輸血”管道也受到了限制。

在美聯儲步入加息通道之下，海外融資也已呈現關閉的跡象。Wind數據显示，2017年二季度以來，房地產企業海外發債規模為17.45億美元，僅高於2014年同期的10億美元，創2013年以來同期次低。

下半年“走量”回籠資金成重點

儘管上市房企前五月銷售額仍然不錯，但二季度的頹勢已經越發明顯。中原地產研究中心統計數據显示，包括萬科、碧桂園等在內的21家龍頭房企5月單月合計銷售金額為2269.8億元，環比下降5%，而相比3月份跌幅更是高達25.4%，這一銷售數據也是年內銷售最差的月份。

隨着回款問題疊加融資渠道收緊等影響，房企在未來很可能會面臨越來越大的資金問題，這要求房企加快銷售回籠資金。近日，綠城中國執行總裁李青岸表示，對於三、四線城市來說，只要沒有巨大虧損，公司能走量都會走量，以綠城中國在海南的藍灣（資料、團購、論壇）小鎮為例，春節后就賣出了30億元，目前三、四線城市的庫存量已經降至40%。

無獨有偶，近日融創中國董事局主席孫宏斌也坦承，下半年開發貸、住房按揭等銀行貸款將繼續收緊，再加上銷售速度放緩，開發商的日子將更加艱難，現金流也會更加緊張。“因此，現在融創的邏輯是，要能夠快速賣掉，哪怕只賺一點錢都可以，至少沒虧本。”

新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為，企業要加快進度、加力推廣、加速推盤，不浪費每一個客戶，老盤要快速去庫存，新盤要保守定價格，才能保持高速運轉。

不過，一、二線城市新房項目的普遍降價似乎不太可能，“綠城在一、二線城市的項目由於口碑不錯，一般不會有價格波動。具體到各家房企，還要看各家房企自己的狀況。”馮征表示。

　　(出處：新京報 2017年06月26日)

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