北京通州限購令火了燕郊樓市:部分樓盤價格翻倍
東方財經網 2015-09-06 21:46:07 來源：
通州“限購令”火了商住房 燕郊樓市被熱炒
正豪
8月15日開始執行的北京通州區加強版“限購令”，產生了兩極分化的市場效應。
一方面是二手房以及普通商品房市場的快速降溫。根據中原地產研究部統計數據，2015年8月通州二手房簽約1423套，環比7月的198
0套減少28%；8月通州普通住宅簽約1059套，環比7月的1771套下降40%。
另一方面是限購範圍外的公寓產品量價齊升。中原地產統計數據显示，2015年8月通州公寓成交962套，環比7月上漲214%，接近千套的月成交量也是歷史最高紀錄。另有數據显示，在執行“限購令”的第一周，通州公寓成交均價為27490元/平方米，環比限購之前一周上漲12.2%。
《中國經營報》記者獲悉，在執行“限購令”的第一周，富力運河十號公寓產品成為當周北京樓市銷售冠軍，該項目開盤第一天最高價達到4.1萬元/平方米，目前售價在4.2萬元/平方米左右，相比2015年3月的2.8萬元/平方米飆升50%。
另外，通州“限購令”也讓不限購的燕郊房地產市場進一步雞犬升天，一些樓盤已從去年8000元/平方米的價格漲到目前1.6萬元/平方米甚至1.8萬元/平方米的水平。
通州區“限購令”公布以後，市場傳言河北廊坊“北三縣”(指三河市、香河縣、大廠縣)也將隨之限購，“燕郊將划入北京”的傳言也沉渣泛起。本報記者致電河北省設立在燕郊的京津冀協同發展辦公室，但未能獲得對上述傳言的官方回應。
公寓項目量價齊升
也許是受到8月14日通州區“限購令”發布當晚8個項目連夜開盤並且熱銷的啟示，通州公寓項目也打起“限購牌”刺激銷售。
8月15日，位於通州區經海路涼水河之濱的珠江四季悅城項目，就對到訪客戶宣稱，9月通州商住公寓項目或許也將被拉入“限購令”，並於“限購令”執行滿一周的8月22日趁機加推50套房源，取得了“45分鐘熱銷8000萬元”的成績。
富力運河十號是“限購令”執行第一周通州房地產市場風頭最勁的項目，196套的成交量排在全北京市房地產市場成交量排行榜第一位。據記者了解，該項目一期少量大戶型產品對外報價已至5萬元/平方米，即便如此，還需找關係才能真正成交。
位於通州運河核心區的綠地悅公寓項目，已在2015年4月轉手給中根資產用於回籠資金。記者獲悉，當時綠地公寓項目整體售價約為2.5萬元/平方米，經由中根資產包裝后再銷售，目前的售價在3.5萬元/平方米左右。
在50年產權公寓產品扎堆的通州運河核心區，保利大都匯一期藝術公寓和創意辦公產品均價也在3.5萬元/平方米，而華業新北京中心的公寓型產品目前售價在3.3萬元/平方米~3.9萬元/平方米。
偉業我愛我家市場研究院的數據显示，8月15日至21日“限購令”執行第一周，通州區域商住公寓成交282套，環比限購前一周上漲53%；商住公寓成交面積2.29萬平方米，環比限購前一周上漲83.2%；商住公寓成交均價為27490元/平方米，環比限購前一周上漲12.2%。
亞豪機構副總經理高珊認為，在通州區“限購令”未蔓延到商住項目之前，這類產品的成交熱度仍會繼續走高。
那麼，通州區會限購商住項目嗎？亞豪機構市場總監郭毅則表示，從市場現狀和未來通州區域發展來看，商住項目列入限購範圍有些不切實際，“通州新城規劃的目的就是為了把一些核心的產業轉移過來，如果連商業和辦公項目都限購的話，那對通州的產業引進將非常不利。”
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告誡購房者，在選購商住項目時要慎重，一方面商住項目使用的是價格較貴的商業用電和商業用水，持有使用和維護成本較高，另一方面商住房交易稅費較高，不利於後期出手套現，未來房產稅的征繳商住房也是首當其沖。
燕郊樓市“雞犬升天”
燕郊樓市可能是最會看北京特別是通州“臉色”的一個市場。通州“限購令”的執行，一時間樂壞了燕郊的開發商。
據記者了解，位於燕郊核心區的上上城理想城，去年的價格是8600元/平方米，8月的成交均價已達1.4萬元/平方米；港中旅的項目2015年6月開盤時的均價為1.1萬元/平方米，8月新開盤項目的價格已在1.5萬元/平方米左右。
天洋城4代是燕郊目前最火的項目之一，目前號稱沒房可賣，其實也是善於炒作。一位銷售代表介紹，該項目去年還是10500元/平方米，2015年春節之前全部封盤，到3月漲到11500元/平方米賣了一批；此後，受到北京地鐵通燕郊消息的影響，5月又封了一次盤，然後漲到12500元/平方米；7月又趕上通州成為北京市行政副中心的消息，當月開盤的一棟樓3小時售罄，均價達到1.6萬元/平方米。
潮白河孔雀城位於大廠縣，一位銷售人員告訴記者，該項目開盤均價在1萬元/平方米的孔雀城學府瀾灣已經售完，8月份新開盤的兩棟樓所剩的房源也不多了，一些好的房源需加價15萬元才能拿到。
中原地產首席分析師張大偉表示，通州房地產市場受到嚴格監管，導致鄰近燕郊、大廠等地樓市也陷入炒作，實際上這些地方基礎設施並沒有太大改善；燕郊一些樓盤價格被炒到1.6萬元/平方米甚至1.8萬元/平方米，現在北京大興、房山、通州一些房子也不過2萬元/平方米左右，這樣的價位是浮夸的、存在炒作的。
北京市房地產協會秘書長陳志也認為燕郊樓市被過度炒作，因為大部分到燕郊的購房者都是為了解決自住問題，早期置業的一些人可能會認為燕郊有投資價值，但現在燕郊市場供應量不斷放大，其實已經沒有太大的價值提升空間了。
來自中原地產研究部的數據显示，截至2015年8月20日，燕郊市場年內新增住宅套數高達11516套，這一數據相當於2015年通州商品房供應量的14倍；2015年全北京的商品房供應量為22655套，僅僅作為河北廊坊三河市的一個鎮，2015年燕郊的供應量就相當於全北京的一半。也就是說，本來應該是買方市場的燕郊樓市，被炒作成了隨着通州樓市行情水漲船高的賣方市場。
商住房預售證被管控
未來，通州和燕郊樓市的行情將如何演繹？
張大偉認為，通州“限購令”的影響將在9月更加明顯地表現出來，預計二手房成交量將下調至千套以內；新建住宅成交量將在六七八月連續突破千套以後，再次回到500套左右，市場進入量跌價穩階段。
對商住項目，通州某項目銷售負責人認為，放緩商住房預售證的發放，是北京市住建委調控的主要手段；目前，通州只有少數幾個商住項目獲得預售證，預售證受到管控的項目至少有6~10個，因此雖然市場行情不錯，但一些項目不是無房可賣，而是想賣的不能賣。
該人士還認為，暫時受到管控的商住項目未來也將陸續入市，如果通州“限購令”不波及商住項目的，第三四季度通州商住公寓市場還將持續升溫、還會有一定幅度的價格上漲。
對於“北三縣”房地產市場，在不跟風通州區“限購令”的大前提下，上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，未來“北三縣”房價上漲動力還會繼續增加。
不過，嚴躍進也提出，房地產稅的即將推出是“北三縣”投機性購房者的痛點，因為到燕郊等地買房的群體，很多都持有多套住房，房地產稅的即將推出將削弱“北三縣”樓市的投資價值，進而抑制炒房行為。
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