北上廣深集體“認房又認貸” 或有更多城市跟進

東方財經網 2017-03-21 08:21:11 來源：北京青年報

 

繼北京前日發布樓市調控升級方案之後，石家莊、鄭州、廣州、長沙也先後發布了對本地樓市的調控新政。近半個月以來，據不完全統計，已經有22個市、區、縣出台了新一輪樓市調控新政。業內人士認為，北京樓市限購是新一輪樓市限購的高潮，預計後續有更多熱點城市跟進加碼調控，其中“認房又認貸”模式或被一些熱點城市推行。北京青年報記者注意到，在廣州也實行“認房又認貸”后，北上廣深一線城市集體進入“認房又認貸”時代。

長沙、石家莊加入限購行列

前日下午，緊隨北京之後，去年“930”政策收緊密集潮中沒有加入限購大軍的石家莊發布了收緊樓市的政策。這被業內人士認為是對北京樓市限購升級的一個聯動和回應。

石家莊發布《關於加強房地產市場調控的意見》明確：首套房商貸首付比例不得低於30%；二套房商貸首付比例不得低於40%；非本市戶籍居民暫不得購二套房，購買首套房須提供兩年內連續繳納12個月及以上個稅納稅證明或社保繳納證明等系列措施，適用範圍為長安區、新華區、裕華區、橋西區和高新區。

昨日，此前樓市相對還平穩的長沙也加入了升級調控的隊伍，新政策從3月18日起執行。新政策規定：暫停對在限購區域內已擁有一套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房；無住房的非本市戶籍家庭限購一套住房；首套房首付比例不低於30%。

新政還要求，湖南省外戶籍家庭憑在長沙市連續繳納12個月以上個人所得稅或社會保險證明限購一套新建商品住房。補繳、補辦個人所得稅納稅或社會保險繳納的證明不予認可。

與大多數城市的限購政策相同，長沙在新政中也強調了實施差別化住房信貸政策。新政規定，對在限購區域內購買商品住房申請商業性個人住房貸款的購房家庭：購買首套商品住房首付比例不低於30%；擁有一套住房且相應貸款已結清的戶籍家庭購買第二套商品住房，首付比例不低於35%；擁有一套住房且相應貸款未結清的戶籍家庭購買第二套商品住房，首付比例不低於45%；暫停發放第三套及以上住房的商業貸款。

廣州、鄭州等地同日加碼樓市調控

前日晚間，廣州、鄭州也發布了加碼樓市調控的政策。鄭州宣布，凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之後的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。這就堵死了通過包裝手段獲取購房資格的途徑。

廣州發布的新政也明確採取“認房又認貸”的規定，對於在廣州無房但有房貸記錄的，採取普通住房首付四成、非普通住房首付七成的措施；同時提出了楓州戶籍居民家庭需要5年個稅繳納證明或社保繳納證明，並不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房等政策。至此，北上廣深四個一線城市均採取了“認房又認貸”政策。從去年國慶期間多數核心城市重啟調控，到如今半年內調控再度升級，中國的房地產市場又進入到了新一輪史上最嚴格的調控周期。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在北京之後，包括石家莊、廣州和鄭州相繼出台政策，說明新一輪的收緊政策序幕正式開啟，這也標志著在去年“930”新政的基礎上，新一輪的加強版的限購政策開始啟動，體現了今年對於熱點城市房地產市場穩定的重要導向和思路。北上廣深“認房又認貸”的思路，對於一些房價管控有壓力的二線城市，具有借鑒意義。

嚴厲打擊“首付貸”等違規行為

在各地紛紛加碼樓市調控的政策中，北青報記者看到，各地都加強了對樓市違規行為的打擊。

比如，廣州的樓市新政中提到，商業銀行、小額貸款機構、互聯網金融機構、信託投資公司等各類金融業務經營者，不得對購房首付款發放貸款或變相發放貸款。嚴厲查處房地產市場違規行為，從嚴查處各類住房騙購行為，對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產登記。

長沙的樓市新政中提到，要嚴格預售審批。凡漲價、未進行價格備案的項目不批准預售。繼續開展房地產市場秩序專項整治，依法打擊哄抬房價、捂盤惜售、違規銷售、中介違規等行為。

北京在樓市調控新政中提到，大力整頓、規範房地產市場秩序。嚴肅查處房地產開發企業捂盤惜售，以及中介機構哄抬房價、發布不實房源信息等違規行為，並給予公開。

今年前兩個月，北京市區兩級共檢查房地產銷售現場和經紀機構266項(次)，行政處罰10起，限制網簽50家。檢查中發現，仍有小部分開發企業、中介機構及中介人員違反政策法規和行業規範，違背職業道德，製造恐慌氣氛，哄抬房價、發布虛假房源及價格等，擾亂了房地產市場秩序。

文/本報記者 朱開雲

權威發布

上月超六成熱點城市房價下滑

北上廣深四個一線城市房價漲幅有限 其中上海同比漲幅最大為25%

在國內多地集中啟動新一輪房地產調控政策之後，昨天如期出爐的上月國內70個大中城市房地產統計數據格外引人注目。昨天，國家統計局發布的這一數據显示，2月份國內一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落，環比變動則較為平穩。

超六成熱點城市房價下滑

數據显示，在因地制宜、因城施策的房地產調控政策作用下，2月份國內15個一線和熱點二線城市新建商品住宅成交量繼續減少，房價環比綜合平均略有下降，降幅與1月份持平。

與今年1月份相比，有10個城市新建商品住宅價格環比下降，降幅在0.1至0.6個百分點之間，這意味着上個月有超六成的熱點城市的房價都比1月份有所下滑。這15個城市中，上月福州、濟南兩個城市環比持平，3個城市環比漲幅均在1%以內，分別抒州上漲0.9%、天津上漲0.4%、上海上漲0.2%。而與去年12月份相比，這15個城市中有12個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1至1.1個百分點之間；另有兩個城市持平且僅有一個城市上漲。

從四個一線城市房價數據來看，相較今年1月份，廣州和上海上月新建商品住宅價格上漲，漲幅分別為0.9%和0.2%，深圳和北京則房價下跌，分別比1月份下滑0.6%和0.1%。

從整體70個城市的數據來看，上月多數城市新建商品住宅價格下降或漲幅在0.5%及以內。其中，新建商品住宅價格環比下降的城市有12個，持平的城市有兩個，漲幅在0.5%及以內的城市有37個，漲幅在0.5%以上的城市有19個。分城市看，2月份一線城市新建商品住宅價格環比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。

一線城市新房價格同比漲幅連降5個月

從同比看，70個城市中有20個城市新建商品住宅價格上月的漲幅比1月份有所回落，其中多為一二線城市。據初步測算，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續5個月回落，2月份比1月份回落3.0個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續3個月回落，2月份比1月份回落0.4個百分點；三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，2月份比1月份擴大0.3個百分點。

與去年同期相比，北上廣深四個一線城市的房價也漲幅有限，其中上海漲幅最大，達到25%，深圳的漲幅最小，僅為13.6%。與其他城市的對比結果显示，這四個一線城市的一年來房價漲幅都遠低於熱點二線城市，比如合肥一年來房價漲幅是40.7%，無錫是34%，南京是33.5%。

與此同時，從昨天發布的統計數據也可以看出，國內房價分化依然明顯，截至目前，烏魯木齊、錦州和牡丹江的新建商品住房價格相比去年同期依然處於下滑水平，其中錦州房價同比下跌了2.5%，而且2月份的房價較1月份還在繼續下滑。這也說明了因地制宜、因城施策的房地產調控政策的必要性。

五城市上月新房成交量腰斬

從國家統計局昨天公布的房屋成交量數據來看，2月份12個城市新建商品住宅網簽成交量比1月份有所下降。其中，5個城市成交量環比下降60%至40%，處於腰斬水平；另有兩個城市下降幅度在40%至20%，5個城市下降20%以內。

據了解，近半個月里國內已經先後有22個市、縣、區出台了新一輪樓市調控的加碼政策。從去年9月30日至今，全國已經有33個城市出台了超過103次有關房地產的約束性調控政策。其中北上廣深四個一線城市均採取了“認房又認貸”政策，這在一定程度上抑制了房屋成交量。

文/本報記者 張欽

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新政首日北京嚴查房地產市場

北京倆開發商一房地產中介違規被罰

昨天是房地產調控新政實施第一天，市住建委執法部門對部分房地產開發在售項目及房地產經紀機構門店進行了隨機執法檢查，檢查重點是房地產開發企業捂盤惜售、囤積房源，房地產經紀機構發布虛假房源及價格信息、參与炒房、哄抬房價等違規行為。

本次執法檢查發現，北京稻香四季房地產開發有限公司開發的稻香悅家園、北京鑫一德房地產開發有限公司開發的華郡尚品家園存在銷售現場公示資料不全、房屋銷控公示情況不規範、未按一房一價公示房屋銷售價格等問題，北京我愛我家房地產經紀有限公司安寧庄東路分公司存在未如實記錄經紀業務等問題。市住建委執法部門已下發責令改正通知書，在進一步調查取證后將予以行政處罰。

據相關負責人介紹，對房地產市場秩序的執法檢查行動一直在不間斷地持續開展。市住房城鄉建設委已牽頭建立了包括10個成員單位的加強房地產市場監管工作聯席會，強化市區、部門聯動，加大執法查處力度。

去年四季度，對全市199個在售項目和7171家中介機構門店進行拉網式全覆蓋執法檢查；停止了17家違規企業網簽資格，對3家嚴重開發企業降低資質等級，處罰58起。

今年前兩個月，市區兩級共檢查房地產銷售現場和經紀機構266項(次)，行政處罰10起，限制網簽50家。

檢查中發現，仍有小部分開發企業、房地產經紀機構及經紀人員違反政策法規和行業規範，違背職業道德，製造恐慌氣氛，哄抬房價、發布虛假房源及價格等，擾亂了房地產市場秩序。

下一步，配合此次新政的實施，市住房城鄉建設委將會同、工商等部門繼續加大聯合執法查處力度，重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地，以及房地產經紀機構參与炒房、哄抬房價、發布虛假房源及價格信息等違規行為，並公開。對違規主體，將實施聯合懲戒，確保調控政策措施落到實處。

文/本報記者 朱開雲

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馬光遠：加強調控之後，房地產走向何方

東方財經網 2017-03-21 08:21:11 來源：

從3月17日到3月19日，包括北京、廣州、石家莊、鄭州、長沙、保定等 6個城市出台了樓市限購政策。一線城市中，北京和廣州的限購限貸政策全面升級，再次突破之前“史上最嚴”限購限貸政策之上限。

北京這次出台的政策很有意思，除了進一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時，降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年核心政策之外，同時為自己的供地政策進行了大篇幅的辯護。

廣州的升級版限購政策連夜發出，核心是將楓州市戶籍居民家庭連續繳納個稅或社保的期限從三年提高到滿5年，而且強調楓州戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

除了這六個城市，3月份以來，已經有南昌、三亞、贛州、南京、青島等城市也出台了限購限貸政策。這樣，今年以來實施或者升級限購措施的城市總共達到了24個，包括：三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區、北京、石家莊、鄭州、廣州、長沙、保定。既有一線城市，也有二線城市，甚至還有四五線，但具有炒作概念的都市圈的小城市。

從這些新一輪限購限貸城市的特點看，限購限貸的針對性非常強，就是針對近期房價上正快的區域，這些城市大體可以分為四類：

一抒州，作為一線城市，去年漲幅平緩，今年開始補漲，2月份70個大中城市房價統計數據显示廣州2月新房環比上漲0.8%，僅次於三亞；

二是北京及北京周邊，屬於京津冀概念熱炒的區域，特別是環北京的一些熱點區域；

三是三亞，屬於今年炙手可熱的海南板塊，長期停滯之後，開始回暖；

四是去年的一些熱點城市，包括南京、鄭州等。

相對於去年“9.30”連夜出台調控措施，本輪調控儘管範圍更廣，但很顯然絕不是地方上的“自選動作”，高層抑制房價上漲的意圖非常明顯。從最近房地產市場的表現看，除了海南的房價屬於多年停漲后的反彈，其他很多地方可謂極度瘋狂。特別是熱炒京津冀概念，讓房價進入前所未有的癲狂狀態。比如石家莊的房價，幾乎一天一個價，根本無法用常識去解釋，環北京的一些城市，武清、固安，燕郊一房難求，市場上種種還會大漲傳言引發恐慌，在這種情況下，政策層面進行疏導和表態，是必要的，也是為一些熱炒的地區回歸理性的關鍵舉措。

筆者注意到，包括張高麗副總理、周小川行長及主任何立峰最近都公開表態，要警惕房地產泡沫風險。

張高麗在“中國發展高層論壇”上表示，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，分類指導，因城施策，重點消化三四線城市房地產的過量庫存。並把房地產泡沫列為今年主要的風險點；

周小川最近表示，中國金融體系總體健康，但也存在總體槓桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險；

國家主任何立峰在“中國發展高層論壇”上將房地產和實體經濟的失衡列為當前中國經濟發展面臨三大結構性的失衡之一，指出“有大量資金湧入房地產市場，曾經一度帶動了一線城市和熱點二線城市的房價過快的上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本。”提出要控制信貸資金過度流向房地產業。

高層如此密集的對房地產泡沫進行表態，極為罕見，後面透露出的政策信號不容小覷。

筆者在之前的文章中分析過最近房地產市場的特點，我在之前的文章中分析過原因：

第一，房地產政策的“塔西陀陷阱”，經過多年的調控之後，民眾對於政策的執行力和效果已經不抱希望，市場一旦有風吹草動，立即就會奮不顧身的殺入；

第二，房地產市場的很多玩法，大家已經比較熟悉。比如，北京今年的供地計劃比去年砍掉了一半，直接導致未來供給短缺的預期，這是最近北京房價上漲的重要原因，而統計數據所謂的“停漲”連普通老百姓都知道是不讓賣高價盤的結果，而不是真的不漲了；

第三，政策前後表述不同導致市場預期的逆轉。從去年“9.30”到年底的中央經濟工作會議，對房地產的調控調子極為嚴厲，但“兩會”發布的工作報告，調子突然極為溫和，既沒有提“房子是用來住的，不是用來炒的”，更沒有提遏制熱點城市房價過快上漲，給外界的解讀是，為了穩增長，政策會對房地產展示更溫柔的一面；

第四，在很多資金沒有其他投資渠道，去海外投資被嚴格限制的情況下，重回中國內地房地產，大家在限購以及去年暴漲之後的城市裡繼續尋找投資機會；

第五，有些地方，房子仍然是炒的，比如環北京地帶，“京津冀”這三個字基本被炒糊了，在產業、人口、公共政策還遠遠沒有到位的情況下，甚至交通仍然在規劃中，房價已經提前暴漲到位，滿眼都是投資客，購買的群體主要是北京人，北京人購買這些房子大多都是出於投資，而不是居住，這是一個完全因為投資需求瘋狂的市場。

這種人為製造出來的熱度不僅影響京津冀一體化的戰略，而且對房地產市場的走勢產生了極壞的影響。

在市場對政策本身不信任的情況下，市場的反彈力度超過了預期，如果不在政策層面釋放明確的信號，市場可能再次面臨失控的局面，繼續推升價格泡沫，提升系統性風險爆發的係數，這是任何人都不願意看到的。在這種情況下，連續出台政策，釋放明確的紅線和信號不僅必要，而且及時。

但是，在釋放信號，劃出紅線，表明態度的同時，必須對目前實施的一些政策進行反思。今年很多城市表態，要確保“房價環比不上漲”，為了完成這個目標，無所不用其極，採取各種辦法限制高價樓盤上市，這樣做的結果是人為製造了短缺的恐慌，為什麼杭州、北京等城市新房一房難求，根本原因就在於人為控制價格，導致開發商要麼推遲開盤時間，要麼想方設法規避限價措施，加價賣房就成了流行規則。

再比如，在土地供應上，儘管北京在剛發布的文件里長篇累牘為自己辯護。說一些媒體和中介對今年北京的土地供應計劃有曲解和誤讀，稱今年實際供地量將是去年全年實際供應量的2.5倍。這隻能說明去年完成計劃太差了，這也是導致北京出現恐慌性購買的主要原因。必須強化熱點城市的土地供應計劃執行情況，對完不成計劃的應該進行問責。不應該搞土地飢餓營銷，製造人為的恐慌。

我前面說過，這次加強版的限購限貸政策，其實是給市場釋放明確信號，也是給划紅線，高層絕不願意看到房價失控最終導致泡沫演化成系統性風險，這是“穩”的總方針不允許的。基於以上分析，短期中國房地產市場全面降溫的可能性在提升，人為導致的熱炒之風應該會治理，市場會回歸理性。

如果政策信號明確，一些該調整的城市會調整，風險也會在短期釋放。從歷次的調控看，加強版的調控之後，市場在三個月到半年的周期內會明顯降溫，當然，從2010年以來房地產政策的周期看，很少有堅持兩年的，因此，本輪出於降溫和主動排險的調控，不出意外應該會在兩年之後迎來轉折點。

未來的市場怎麼看，還是以前的判斷：短期看政策，中期看城鎮化進程，長期看人口轉折點。就城鎮化進程和人口而言，輕言中國房價崩盤的時間恐怕又會遭遇市場的嘲笑。但在調控周期下，市場安全的範圍一定會繼續收縮，我之前提出的絕大多數城市選擇買房可以等到六月份市場和政策明朗之後再做決策。而不考慮短期的波動，中期沒有問題，可以選擇隨時出手買房的範圍，只會在我提出的“4+10”，即四個一線城市，加10個核心城市及國家級的城市群。今年三線城市的熱度不會持續，房地產的主角永遠輪不到三線擔綱，他們永遠是跑龍套的角色。

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　　隨着信保合作新規出台，信託和保險的合作明顯升溫。有保險資管公司負責人近日向證券時報記者透露，現在來找合作的信託公司特別多，連出差的間隙都會安排上幾個見面。

　　據記者了解，監管出台上述新規的初衷是限制信保合作的通道業務，引導兩方做主動管理業務，其中保險資管做保險債權計劃、信託公司發展主動管理業務。不過，雖然新規出台被信託公司解讀為“大利好”，認為放行了信保合作，但業界反映，區別主動管理和通道業務的界限，其實並不明顯。未來，雙方合作方式可能會與監管新規的初衷有所背離。

　　通道與否如何界定？

　　7月1日銀保監會辦公廳發布《關於保險資金投資集合資金信託有關事項的通知》后，信託、保險、學界眼中看到了不同內容。有小型保險機構感嘆，今年的信託投資額度已經用光，只能等明年有了新增資產再來投資，同時也希望監管能夠放寬信託投資的額度，否則還是會影響投資收益率。

　　更受關注的則是通道業務的未來。《通知》的一條規定為，保險資金投資集合資金信託，應當在信託合同中明確約定權責義務，禁止將資金信託作為通道。

　　具體來說，資金信託應當由受託人自主管理，並承擔產品設計、項目篩選、盡職調查、投資決策、實施及後續管理等主動管理責任。信託公司管理資金信託聘請第三方提供投資顧問服務的，應遵守銀保監會的有關規定，不得將主動管理責任讓渡給投資顧問等第三方機構，不得為保險資金提供通道服務。

　　一位資深保險資管人士稱，有一個難點是，怎麼去界定信託公司的通道和主動管理？目前看兩者之間的界限相對模糊。

　　據這位資深保險資管人士介紹，原來保險公司或保險資管公司找信託公司做通道，負責了絕大部分事情。包括項目盡調等工作，都是保險方處理，信託公司收取一定的手續費或管理費，上報信託產品。上報完之後，保險資管認購。

　　現在去通道化，不讓信託做通道了，要求所有的流程按照信託公司主動管理去推動。保險資管再去找信託，信託公司主動按照監管要求的流程去做盡調，去做信託公司應該主動管理的所有工作和一整套流程，最後還是由保險公司來認購產品。

　　“作為監管機構，從手續流程上，怎麼去界定通道和非通道？”這位人士進一步表示，如果只是流程上進行了變化，呈現出來的是信託公司主動性提升，但實質還是沒有變，可能會偏離新規出台的初衷。

　　通道或演化為聯合開發

　　信保雙方合作會體現出非通道的特徵，比如在產品上會有定製或聯合開發等的字眼，同時管理費會有所提升。

　　“現在的區別只是在於要體現出信託承擔了責任，原來信託在合同當中純粹叫事務性管理人，不承擔任何責任的。”一位保險機構資管負責人稱，現在只是相當於把通道的難度加大了，比如原來通道費率0.4、0.3個百分點，這個新規出台以後，立即變成了0.5、0.6個百分點，因為信託要承擔一定責任了。這個費率的變化，前提是它性質的變化，信託要承擔一定責任，而不是說通道本身價格在變。

　　據證券時報記者了解，保險資管對信託通道類合作需求存在的原因，主要是保險投向實體的業務模式——保險債權投資計劃對項目要求較高，而保險資金在實務中經常會遇到一些項目達不到保險債權計劃基礎資產的要求，但是險資經信評后認為項目可投的，進而通過信託實現投資。

　　信託公司本質上也希望做主動管理業務，因為這類業務的價值更高。但是各家公司的項目獲取能力不同，因此對主動管理和通道業務的承接能力不同。而沒有主動管理業務的公司，只能以通道業務為主。

　　在掌握資金的保險資管人士看來，保險債權計劃和信託計劃之間具有一定競爭關係。目前，保險債權計劃相較信託計劃有一定優勢，比如註冊時效盡量加快，資本佔用較少等。不過其也有相對明顯的劣勢，比如收益率較低。保險資金都會在綜合權衡後作出投資選擇。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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　　隨着消費觀念逐年升級，齒科市場規模快速擴增，近十年來複合增長率超過18%，目前已形成千億元級市場的規模。據口腔行業協會發布的消息，全國看牙用戶年均2.5億人次，其中越來越多的人正在接觸正畸項目。

　　市場需求在蘇醒，也帶來了行業上中下游的發展以及資本的熱度。多起超過一億元的融資發生在口腔齒科相關市場。

　　“按照國外的發展趨勢，隨着人均收入的提升，人們的口腔保健意識也會提升。”新氧創始人、CEO金星在接受《證券日報》記者採訪時表示。目前中國齒科行業大多數都是單體店，隨着資本的介入等，相信未來會有更多品牌齒科機構出現。

　　在這樣的背景下，近日，新氧宣布進入齒科板塊。“過去6年裡新氧在醫美領域的成功實踐也完全可以被複制到齒科領域。”金星表示，醫美項目的高客單、高決策門檻等特性與齒科的正畸、種植牙、牙貼面等項目幾乎完全吻合，而這些高客單項目對於齒科機構來說，恰恰是最難被攻克的業務“堡壘”。

　　消費升級的齒科市場

　　對比美國的齒科消費市場，中國市場的空間還非常大——據統計，美國人均每年醫療保健支出8497美元，口腔醫療支出佔4.01%，即341美元；而中國人均每年醫療保健支出僅280美元，口腔醫療支出僅9美元，遠低於美國水平。

　　隨着收入的不斷提升，齒科機構越來越多的出現在市場上。但問題也接踵而至，其中備受關注的是治療成本較高，價格不透明。一顆種植牙動輒花費一兩萬元甚至四五萬元，齒科的暴利也引起了社會的關注。

　　行業調研显示，齒科機構70%的收入都來自正畸、種植牙、牙貼面等高客單項目，但如同醫美行業，高客單項目也面臨獲客成本高企的難題，而通過洗牙等低客單項目引流的顧客極難轉化為高客單用戶，並且還會佔用機構的“帶寬”，比如醫生資源，使機構的隱形成本大大提升。

　　“一些齒科機構的隱形營銷成本較高。羊毛出在羊身上，最終買單的是消費者。”一位業內人士向記者表示。

　　“過去一段時間，醫美行業的整體價格是下降的。以前醫生在做一些產品營銷時，對之進行多重包裝。但新氧介入后，發現這些包裝效果並不理想，對於入駐的醫療機構來說，最重要的是口碑。消費者的評價會去泡沫化，提升營銷的效率，降低成本，同樣使行業信息更加對等更加透明。最終也會體現在醫美價格的降低。”金星向記者表示，此次進入醫美行業，希望給入駐的醫療機構帶來增量市場。

　　內容+電商模式切入

　　“我們把自己定位於消費醫療的產業互聯網平台。我們的優勢是鏈接上游的供給端和消費者。”金星在接受《證券日報》記者專訪時表示，目前醫療環境發生了變化，即消費決策前置。消費者在進行消費醫療前，可能已經在網上了解了大量的信息，“被種草了”。

　　“現實的困境是，整個消費醫療的營銷水平、信息化水平還未完全滿足消費者的需求。”金星介紹：這也正是新氧進軍齒科領域的初衷——希望通過以內容營銷為主的打法，幫助齒科機構和醫生建立自己的“自媒體”，吸引粉絲，並且提供管理粉絲的工具，讓新氧成為機構和醫生運營私域流量的平台，成為全網流量的“入海口”。

　　2019年5月份，新氧登陸納斯達克，成為互聯網醫美第一股，其招股書显示，公司未來計劃加大在消費醫療領域的拓展和投入。今年上半年開始，新氧戰略性切入口腔齒科領域。公司介紹，目前，新氧齒科已有近1400家專業齒科機構入駐，吸引了約2500名權威齒科醫生，積累了近10萬真人齒科矯正案例，平台上齒科相關訂單70%以上為矯正、貼面類齒科美學訂單。

　　“我們的模式是媒體+社區+電商的模式——通過新媒體矩陣給平台導流，社區用自己的豐富生態解決消費問題，電商預約是可以幫助消費者實現方便便捷的預約以及在線議價，拿到合理的價格。”

　　“在齒科領域，我們着重關注的是美容齒科。我們希望給行業帶來增量市場。”金星表示。

（文章來源：證券日報）

(責任編輯：DF380)

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房地產和實體經濟失衡 ：分類調控因城施策

東方財經網 2017-03-21 08:21:13 來源：每日經濟新聞

解決房地產和實體經濟失衡 開出藥方

近日，北京、石家莊等多地再度加碼樓市調控。在今年的中國發展高層論壇上，房地產在和專家的發言中“出鏡率”可能是最高的。

3月19日，國家主任何立峰在論壇上表示，當前中國經濟發展面臨三大結構性失衡，其中之一就是房地產和實體經濟的失衡。何立峰提到，有大量資金湧入房地產市場，曾經一度帶動了一線城市和熱點二線城市的房價過快上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本。為此，要分類調控因城施策，加快健全促進房地產平穩健康發展的長效機制，控制信貸資金過度流向房地產業。

●大量資金湧入推高房價

去年，一線城市和熱點二線城市一度出現房價過快上漲的情況。

對於房價上漲，何立峰認為，目前，有大量資金湧入房地產市場，也進一步推高了實體經濟發展的成本。

發展研究中心市場經濟研究所所長王微的觀點與之類似。王微認為有大量的非銀行資金，包括實業、企業的資金以及一些資本市場的資金大量進入房地產，形成了整個經濟中資金的脫實向虛過程，帶動了整個房地產價格的快速上漲。

“房子是用來住的，不是用來炒的。”這一定位也成為近來和專家學者口中的高頻詞。在此定位下，近日來，北京、石家莊、鄭州、廣州等城市購房政策再度收緊。例如，北京要求二套房首付比例提高至60%，廣州也深夜宣布，單身限購一套，連續繳納社保時間由3年變5年。

“2016年的新增貸款中高達45%的是房地產相關貸款。中國信貸的急劇擴張及其相伴隨的‘脫實向虛’風險值得高度警惕。”華融證券首席經濟學家伍戈談道。

就此時多地出台樓市調控政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，今年2月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為0.3%，相比1月0.2%的增幅有所擴大，這也解釋了3月各地密集收緊購房政策的現象。

●控制信貸資金過度流向房地產

去年，樓市去庫存也施給側結構性改革的主要內容之一。今年全國兩會期間，總理作工作報告時，也再次明確提到“因城施策去庫存”。在去庫存之外，今年房地產調控任務中還增加了“加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制”。

在3月19日的演講中，何立峰表示，要想解決地產和實體經濟的失衡，應通過穩健的貨幣政策，深化土地改革，加快監管協調機制，妥善處置不良資產，確保不發生系統性的風險。要堅持因城因地去庫存，按照房子是用來住的，不是用來炒的定位，分類調控因城施策。何立峰還提及，下一步將控制信貸資金過度流向房地產業。

當前，抑制房地產市場炒作，抑制資金“脫實向虛”基本已成為社會共識。但是對房地產而言，如何區分“虛”與“實”也考驗政策搭配和調控技巧。

伍戈對《每日經濟新聞》記者表示，房地產既有居住屬性，也有投資投機屬性，但二者的區分是困難的。

“由於產業之間複雜的關聯性，抑制房地產業的同時也將抑制鋼鐵、水泥、挖掘機等實體製造業。另外，為了抑制資產泡沫，總量性工具的不恰當使用對實體製造業也會有負面影響。”伍戈說。

除了因城施策和控制信貸，在王微看來，房地產市場還涉及金融、土地、財稅、投資、立法等的政策和手段，所以需政策的合力綜合施策才能夠解決當前市場面臨的、長期需要破解的問題。

具體來說，王微表示，房地產市場健康發展的長效機制還包括進一步釐清和市場的關係，其中還包括了中央和地方的關係，市場發揮更多的配置資源作用，特別是滿足多元化、多樣化、多層次化的住房需求。更多地發揮在規劃、立法、特別是保證低收入人群住房需求上的作用。

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中國房地產市場到了擠“泡沫”的時候嗎？

東方財經網 2017-03-21 08:21:14 來源：中新經緯

 

中新經緯客戶端3月19日電(羅琨)隨着2016年全國商品住宅銷售面積和銷售額雙創歷史新高，今年以來北京等熱點城市和部分三四線樓市依舊延續了銷售火爆的態勢，引發新一輪限購政策出台。市場關於樓市擠“泡沫”之辯再次升溫。現在是否已經到了擠“泡沫”的時候，怎樣擠“泡沫”才能擠而不破，是這場辯論中最熱的話題。

時機之辯：現在擠“泡沫”不是時候？

在由發展研究中心主辦的中國發展高層論壇上，發展研究中心市場經濟研究所所長王微表示，目前中國房地產市場泡沫的風險已經顯現，在一系列政策的推動下，2016年房地產市場回暖，“去庫存”取得了积極成效，但也帶來了新一輪房價過快上漲，引發泡沫風險隱患的問題。

王微向中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，從去年“9 30”以後的限房限貸限購等政策來看，實際上都是控制需求，防止房地產市場價格上漲速度過快導致未來泡沫風險更大。“所以我認為，不是擠泡沫的問題，而是防止泡沫進一步膨脹的問題。”王微指出。　　北京大學校務委員會副主任、滙豐商學院院長海聞的觀點更為直接。“(中國樓市)當然有泡沫，而且早就應該擠了。”他向中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)說，“但是現在擠也不是時候，房地產稅的出台也有一個時機問題，現在經濟狀況不太理想，去擠房地產市場泡沫也有一定問題。”

海聞進一步指出，中國房地產市場真正的泡沫並非房價，而是空置率的問題。從長遠的房價保護來看，要解決空置率，要把資源浪費的這些泡沫擠出來是最關鍵的。“三四線城市的空置率很高。如果真的有人去購買(用來自住)沒有關係，但是有的人買房是為了炒，這就是泡沫，一定要抑制住這些炒房行為。”海聞表示。

方正證券首席經濟學家任澤平指出，從房價收入比、租金回報率、空置率、去化周期等指標來看，當前存在一定房地產泡沫，但區域分化較大，一線樓市存在價格泡沫，三四線則存在庫存泡沫。當前中國房地產政策應適應“總量放緩結構分化”的新發展階段特徵，避免寄希望於刺激重歸高增長的泡沫風險。

方法論之辯：房地產稅方能標本兼治？

房地產市場泡沫應該怎麼擠？受訪的多名專家均指出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

房地產稅被一些專家視作治本之舉。在海聞看來，房地產稅的出台才能真正標本兼治。“美國的房地產稅是比較重的，舉一個最簡單的例子，沒有人敢在夏威夷買一個房子放在那，只為一年去度假一次。但是現在在海南，很多人買了一套房，一年就去度假一次，而且這還不是炒房。”

至於那些真正在炒房的人，海聞認為對這些人徵收房地產稅更為必要。“那些手裡有200套房子的人，一年徵收1萬元房地產稅，一年要交200萬稅，他怎麼敢hold(持有)住200套房？”海聞說。

與海聞持相似觀點的是全國人大財經委副主任尹中卿。他近期撰文指出，房地產稅並不是為了“打壓房價”，而是要對人們的房地產投資行為起到調節和引導作用。具體來說，出台房地產稅，就是要提高房屋佔有、使用和交易的成本，讓它遠遠大於物業費和銀行貸款利息，把房地產的泡沫擠壓出來，把房屋所有者的第二套房、第三套房甚至幾十套房都“擠”出來、“逼”出來，這樣就可以在不增加土地或者建築的情況下，增加房屋供給。

王微在中國發展高層論壇上表示，房地產稅仍在認真研究，因為涉及到立法問題，所以在研究的基礎上，通過人大討論來最終頒布實行，是需要一段時間和程序的。她同時也指出，對於住房基礎性制度和長效機制的建設，要考慮多個關鍵問題。“一是要進一步釐清和市場的關係，包括中央和地方的關係等；二使造多層次住房市場體系，除了新房，還有二手房和租賃市場；三是財稅和金融政策保持中性合適的調解；四是優化配置土地資源；五是探索中國特色、可支付的、滿足低收入住房要求的住房保障體系。”

王微強調，下一階段房地產供給側改革的關鍵點，是協調區域和市場，打開房地產市場的發展空間，特別是圍繞周邊中小城市，加快交通和公共服務等一系列配套，來進一步提高中小城市吸引人口和房地產發展的能力。

綠地集團董事長張玉良則認為，房地產供給側改革關鍵是要建立產銷機制。需求一般有三個部分：一是剛性需求，二是投資，三是投機。對剛需基本需求要保證，對投資要合理引導，同時抑制炒房投機行為。

瑞安集團主席羅康瑞表示，房價上升的主要原因是當地沒有辦法供應足夠的土地，尤其是在一二線城市，市場的剛需以及改善型需求非常龐大。“我覺得很好的一條是，中央給了地方的權，讓地方自己去控制，承擔責任。”羅康瑞說。(中新經緯APP)

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多部委發聲 防範金融地產領域風險

東方財經網 2017-03-21 08:21:16 來源：證券時報

“中國發展高層論壇2017年會”昨日在京閉幕。會上，中國經濟結構性失衡、金融業脫實向虛導致過度金融化等問題備受關注。

國家主任何立峰在論壇上表示，當前經濟發展面臨實體經濟結構性供需失衡、金融和實體經濟失衡、房地產和實體經濟失衡三大結構性失衡。其中，金融領域存在着資金脫實向虛現象，大量資金在金融體系內自我循環；房地產領域則吸引了大量資金的湧入，一度帶動一線城市和熱點二線城市房價過快上漲，推高實體經濟發展成本。隨着去產能等重點任務的深入推進，一些深層次的矛盾問題可能日漸凸顯。

工商銀行董事長易會滿也表示，從金融風險方面看，應該關注過度金融化的問題，目前全國出現了過度金融化的苗頭和趨勢。

所謂的過度金融化，據易會滿解釋，主要表現在四個方面：一是金融業增加值占國內生產總值的比重快速上升，目前我國這一比重已超過發達國家的水平；二是社會上出現一哄而上辦金融的現象；三是部分實體企業片面強調產融結合，一些企業過分倚重和擴大金融板塊的比重，可能會導致金融行為的虛擬化、投機化；四是部分金融機構存在體內循環、脫實向虛，特別是同業、理財、資管、票據，存在槓桿過高、鏈條過長、關聯過於複雜等問題，造成整個的資產負債表畸形。

“金融業如果脫離了實體經濟，過度自我循環，就失去了盈利的基礎，最後必然會出現系統性風險。這也是美國次貸危機產生的深層次原因。”保監會副主席陳文輝稱。

面對金融和房地產領域日益積聚的風險，防範風險已成為今年的一大重點工作。陳文輝認為，金融安全已經成為國家安全的重要基石，金融創新必須要以提高實體經濟運行效率為目標，要堅決防止以錢炒錢、自我循環膨脹的現象。與此同時，要回歸本源、專註主業，健全公司治理機制，堅持持續穩健的經營。

何立峰透露，在金融領域，要把防控金融風險放在更加重要位置，通過穩健的貨幣政策、精準的產業政策，深化金融體制改革，加快建立監管協調機制，妥善處置不良資產，確保不發生系統性的風險。在房地產領域，堅持因城因地施策去庫存，按照“房子是用來住的不是用來炒的”定位，分類調控因城施策，控制信貸資金過度流向房地產業。他表示，今年要重點推進五方面工作：一是着力創新制度供給，優化要素配置；二是着力實施創新驅動，振興實體經濟；三是着力擴大有效需求，穩定宏觀環境；四是着力防控潛在風險，堅決守住底線；五是着力保障改善民生，增強人民獲得感。

銀監會副主席王兆星在論壇上接受媒體採訪時也表示，下一步將繼續採取差別化的信貸政策，對一些房價過熱的城市，要採取審慎的房貸政策；對有去庫存需求的三四線城市，還會給予必要的信貸支持。

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易憲容：新一輪調控將把中國房地產市場帶向哪？

東方財經網 2017-03-21 08:21:16 來源：

我在年初就指出，如果按照2016年930以來房地產調控政策，房地產瘋狂很快就會外溢到熱點城市周邊，並重新讓熱點城市房地產市場升溫。如果這種情況出現，2017年新一輪的房地產調控又會開始，但沒有想到會來得這樣快。這不僅在於2月28日以來有14個以上的城市開始出台房地產調控政策，而且更在於兩會剛結束，3月16日就有北京等6個城市出台了房地產調控政策。而這一波的近20個城市的房地產調控政策，又分為兩類。一類是今年工作報告所要求的“遏制熱點城市的房價過快上漲”，另一類則藉助所謂的房地產調控，實際上是一種房地產銷售的飢餓營銷。

前一類是以北京為代表的一二線熱點城市，如北京、廣州、鄭州、長沙、南京、青島等城市。這次千呼萬喚才出台的北京房地產調控政策，主要工具是限購限貸。限購當然早就有。這次房地產調控政策的重點放在限貸上。比如，對於一套與二套的區別，認房又認貸。這裏認房是指購房者在北京有沒有住房，有住房就是二套；認貸則是指購買住房者以往做購買住房貸款沒有。過去是以在北京購買住房貸款沒有來衡量，這次指向全國，凡是做過各種類型住房貸款（其中包括一般按揭貸款、公積金貸款、商業住房貸款等，無論是還清還是沒有還清都是一樣）只要有這些貸款記錄，都算有貸款過，算第二套。而第二套住房貸款的首付比例上升到60%（普通住房）和80%（144平方米以上非普通住房）。同時住房按揭貸款的年限都不得超過25年。

也就是說，如果這些限貸政策實行，那麼購買第二套以上住房的投機炒作者基本無法能力及沒有意願再進入市場，因為融資槓桿已經降低到無利可圖的水平，進入房地產市場風險十分明顯。更為重要的是，如果購買第二套以上住房的投機炒作者無能力及意願進入住房市場，那麼北京的住房銷售（無論是一手房還是二手房）將出現急劇下跌（這些城市的高房價，對購買一套房者來說，是沒有購買能力進入市場的）。在這種情況下，儘管早進入的住房持有者並不情願降價售出手中的住房，但只要房價些許下跌，不僅會讓住房投機炒作者更是不敢或沒有意願進入市場，而且房地產市場預期也可能在這種市場僵持中（即住房銷售急劇下跌而房價仍然頂在天花板上）出現逆轉。

可以說，這種房地產市場僵持的持續時間越長，這些城市房價上漲預期逆轉的概率就越大。如果一二線城市的房地產市場預期出現逆轉，那麼中國房地產市場長周期調整才會開始。但這種情況是否會出現，又完全取決於讓當前這種房地產調控政策持續的時間及房地產調控政策是否加碼。如果像早幾年那樣，一看到房地產市場價格下跌，生怕這種房價下跌擠破房地產泡沫及影響GDP增長，又可能馬上把這些房地產調控政策放開。如果這樣，那麼這些城市房地產市場又會出現新一輪的回光返照，新的房地產泡沫再次吹大，直到最後破滅。如果不是這樣，那麼中國房地產市場將可能出現一個市場重新定位調整的長周期。所以，對於中國一二線城市房地產市場來說，未來會走向哪裡，是相當不確定的。

當然，這次北京房地產調控政策還有兩個重要信息，一是企業購買的住房在三年內不可出售，必須持有三年後出售，而且住房賣出給個人也得限購。這意味着國內不少企業不從事實業，而是參与房地產炒作並相當嚴重。如果對企業賣房實行這樣的限制，那麼這些炒作住房的企業將面臨着較大的風險。北京房價不跌的神話將可能打破。二是北京有拍賣出去的大量的土地基本上在房地產開發商手上，如果讓這些土地開發，將增加20萬套住房供給。這當然會對房地產市場造成巨大的衝擊。對此，房地產市場不可掉以輕心。而且，北京的情況是這樣，其他城市的情況同樣如此，甚至於會更為嚴重。估計北京的這些房地產調控政策很快成為其他城市調控的模板。也就是說，對於熱點城市來說，上述三個方面的房地產調控政策，對市場造成的衝擊肯定會很大，2016年以來進入這些市場住房投資者可能成為最後一波接盤俠，陷入長時間的投資困境之中。

另一類是在北京之前，過去半個月已有18個市、縣、區實施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調控政策（三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區）。在這些城市中，除了幾個為二線城市之外，這些出台房地產調控政策的城市多以是2016年一二線熱點城市的周邊。可以說，儘管藉助熱點城市之餘暉，去年這些周邊城市也出現了房地產市場空前繁榮及房價快速上漲，但是其價格上漲幅度遠小於瘋狂上漲的程度，也沒漲到這些地方所認可的價位。在這種情況下，這些城市為何也要出台所謂的房地產宏觀調控政策呢？其實，這些城市的住房多得是，可建設住房的土地更是多得是，其調控的目的就是如何把2016年熱點城市房價上漲的瘋狂引到這些周邊城市，他們也得裝模作樣地出台所謂的房地產宏觀調控政策。

因為，從這些城市出台的房地產宏觀調控政策來看，其實是一種房地產市場的飢餓營銷，地方希望以這種飢餓營銷來打造當地2017年房地產市場的繁榮。因為，從這些城市出台的政策來看，規定外地居民可購買一套住房，而不許購買二套。而一套住房只限於以本地沒有持有住房為準，至於在外地購買多少套不算入其計算範圍。也就是說，這些調控政策表面上是住房限購，實際上是告訴購買住房者，現有給這些外地居民有一套購買住房的指標，購買住房者趕快來這裏購買住房吧，否則這個指標浪費了。如果說，一個住房投資炒作者，在這個城市可購買一套，在那個城市再購買一套，那麼他們手上要持有十幾套住房不是很容易嗎？這些城市的房地產市場就有可能在這種飢餓營銷中出現房價的瘋狂上漲。事實上，2016年一些城市在出台限購政策之後，不少其他地方居民都湧入這些限購城市購買住房，從而實現這些城市的房地產調控演變為一種房地產市場的飢餓營銷的目的。不過，在今年背景，這些三四線城市出台的房地產調控政策是否能夠達到這樣效果應該是相當不確定的。因為，熱點城市的房地產調控政策正在套牢購買住房投資者。

可見，新一輪的房地產調控，可能會讓中國房地產市場分化得更是嚴重。一邊是一二線熱點住房銷售突然掉入冰凍期，房地產投機炒作在短期內得到遏制；另一邊一些三四線城市可能出現銷售火爆場面，房地產泡沫向這些城市蔓延。但僅是用行政性限購政策，而不願意用稅收政策這種經濟槓桿，短期有點作用，長期來看，會讓房地產市場的價格機制更為扭曲，中國房地產市場面對的問題會更多。

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全國近20地房地產調控升級 二手房市場影響最大

東方財經網 2017-03-21 08:21:17 來源：新京報

據不完全統計，自2月28日以來，截至記者發稿時，過半月已有近20個市、縣、區相繼出台限購或限購升級措施。這其中既有北京、廣州這樣的一線城市，又有河北涿州、浙江嘉善這樣的受外溢效應影響的環一線三四線城市，以及南京、杭州、青島等熱點二線城市。新一輪調控“加碼升級”，將如何影響未來樓市?

1、北上廣深政策全面實施“雙認”

3月17日，北京出台新政策，要求“居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。”

這意味着，北京的二套房首付門檻已為全國最高。

17日晚間，廣州也出台新的調控政策。如果說去年10月4日廣州出台的調控政策是對2013年11月的“穗六條”的重申，那麼此次新政策是名副其實的“加碼升級”。非戶籍人口購房門檻從連續繳納社保或個稅3年延長至5年;成年單身或離異人士也只能限購一套，劍指“假離婚”購房漏洞。

“從上海到深圳，從北京再到廣州，認房又認貸已在四大一線城市全面實施。政策工具具有趨同性。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉說。

2、環一線城市限購圈加速形成

以北京為中心，3月以來，河北涿州、保定淶水縣、張家口崇禮區、石家莊等4城相繼出台限購政策。環上海區域的浙江嘉善縣則對新房、二手房全面限購，明確在全縣範圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房。

“河北涿州、淶水縣和浙江嘉善縣等出台調控新政策，表明京滬一線城市的外溢效應正在逐步放大。”同策諮詢研究部總監張宏偉說，本輪調控已從一線城市、熱點二線城市，擴展到一些三四線城市區域。

3、熱點城市不斷出台樓市政策

被業界稱為樓市“四小龍”的南京明確，從3月16日起，南京戶籍家庭全面限購第三套住房，而非戶籍居民限購範圍則擴大至高淳、溧水、六合三區。值得一提的是，這是南京自去年8月、9月、10月接連收緊樓市政策后，再一次加碼調控。而已兩次出台樓市調控的鄭州則明確，凡屬補繳且補繳日期在3月17日之後的社保證明、個稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證，對2月“補繳算數”的規定予以修正。

穩中求進是當前工作的總基調。記者梳理相關調控政策發現，面對限購帶來的需求外溢，一些三四線城市在處理“活”起來與“火”起來之間體現出“穩字當頭”的特徵。如石家莊、贛州在調控中並未實施全域限購，而是選擇在中心城區穩步推進，對非本市戶籍居民家庭的繳納社保或個稅年限有一定限制，繳納持續時間要求並不高。

專家說法

“新一輪限購二手房市場受影響最大”

分析人士指出，最近幾個月，北京、廣州等地二手房價格上漲速度明顯超過新房，甚至出現“價格倒掛”現象，因此新一輪限購升級首當其沖的是二手房市場。

中原地產首席分析師張大偉認為，如果執行目前的調控政策，房價較難出現上漲趨勢。至於調整的幅度，則要參考信貸政策。“目前開發商的資金情況比較優良，降價的意願不太強烈。”

面對房價上漲壓力，地方落實樓市調控的主體責任愈加艱巨，市場期待樓市調控的長效機制儘快出台。

一些地方住建部門負責人稱，“環比不增長”成為地方調控的主要目標，但限於地方事權，地方在樓市調控中只能通過戶籍、社保年限、首付成數等進行調控。

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近20地市調控“加碼升級” 如何影響未來樓市

東方財經網 2017-03-21 08:21:17 來源：新華網

 

據不完全統計，自2月28日以來，截至記者發稿時，過半月已有近20個市、縣、區相繼出台限購或限購升級措施。這其中既有北京廣州這樣的一線城市，又有河北涿州、浙江嘉善這樣的受外溢效應影響的環一線三四線城市，以及南京、杭州、青島等熱點二線城市。新一輪調控“加碼升級”，將如何影響未來樓市？

北上廣深政策全面實施“雙認”

3月17日，北京出台新政策，要求“居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。”這意味着，北京的二套房首付門檻已為全國最高。

17日晚間，廣州也出台新的調控政策。如果說去年10月4日廣州出台的調控政策是對2013年11月的“穗六條”的重申，那麼此次新政策是名副其實的“加碼升級”。非戶籍人口購房門檻從連續繳納社保或個稅3年延長至5年；成年單身或離異人士也只能限購一套，劍指“假離婚”購房漏洞。

“從上海到深圳，從北京再到廣州，認房又認貸已在四大一線城市全面實施。政策工具具有趨同性。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉說。

環一線周邊城市限購圈加速形成

以北京為中心，3月以來，河北涿州、保定淶水縣、張家口崇禮區、石家莊等4城相繼出台限購政策。環上海區域的浙江嘉善縣則對新房、二手房全面限購，明確在全縣範圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房。

“河北涿州、淶水縣和浙江嘉善縣等出台調控新政策，表明京滬一線城市的外溢效應正在逐步放大。”同策諮詢研究部總監張宏偉說，本輪調控已從一線城市、熱點二線城市，擴展到一些三四線城市區域。

熱點城市政策“補丁”添加不斷

被業界稱為樓市“四小龍”的南京明確，從3月16日起，南京戶籍家庭全面限購第三套住房，而非戶籍居民限購範圍則擴大至高淳、溧水、六合三區。值得一提的是，這是南京自去年8月、9月、10月接連收緊樓市政策后，再一次加碼調控。而已兩次出台樓市調控的鄭州則明確，凡屬補繳且補繳日期在3月17日之後的社保證明、個稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證，對2月“補繳算數”的規定予以修正。

部分三四線城市尋求“穩字當頭”

穩中求進是當前工作的總基調。記者梳理相關調控政策發現，面對限購帶來的需求外溢，一些三四線城市在處理“活”起來與“火”起來之間體現出“穩字當頭”的特徵。如石家莊、贛州在調控中並未實施全域限購，而是選擇在中心城區穩步推進，對非本市戶籍居民家庭的繳納社保或個稅年限有一定限制，繳納持續時間要求並不高。

“部分三四線城市限購說明其進入了‘去庫存’和‘控房價’雙軌并行的模式，但去庫存依然是三四線城市核心要務，限購也主要是針對局部區域的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，三四線城市面對“火氣”蔓延，如何處理好“活”與“火”的關係，對去庫存和穩增長具有重要作用。

二手房受限 環一線區域壓力加劇

中央明確指出，“房子是用來住的、不是用來炒的”。今年的工作報告提出，要因城施策去庫存。

嚴躍進表示，從措施上來看，本輪調控主要對非戶籍人口的購房資格進一步收緊。

分析人士指出，最近幾個月，北京、廣州等地二手房價格上漲速度明顯超過新房，甚至出現“價格倒掛”現象，因此新一輪限購升級首當其沖的是二手房市場。

中原地產首席分析師張大偉認為，如果執行目前的調控政策，房價較難出現上漲趨勢。至於調整的幅度，則要參考信貸政策。“目前開發商的資金情況比較優良，降價的意願不太強烈。”

此外，隨着京穗再次加碼調控，“外溢”勢能繼續增大，環一線周邊區域調控壓力進一步加大。記者在廣州採訪了解到，由於增城、從化仍不限購，18日當天，不少購房者湧入增城新開樓盤。

市場期待調控長效機制出台

面對房價上漲壓力，地方落實樓市調控的主體責任愈加艱巨，市場期待樓市調控的長效機制儘快出台。一些地方住建部門負責人稱，“環比不增長”成為地方調控的主要目標，但限於地方事權，地方在樓市調控中只能通過戶籍、社保年限、首付成數等進行調控。

“長效機制涉及金融、稅收、土地財政等宏觀政策法規，需要從國家層面儘快理順相關法律法規政策的制定和銜接，才能讓地方在落實主體責任時具有更強的操作性。”珠三角一位住建說。

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