寫字樓展示交易會周五開幕 參展項目首度

東方財經網 2017-09-15 22:35:45 來源：

房訊網訊 2017年9月15日，由全聯房地產商會、房訊網、北京保利商辦聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，第十三屆全國寫字樓展示交易會暨中國商業地產及投資專業博覽會將於北京富力萬麗酒店舉辦。屆時，北京、天津、河北等地最新推出的商辦項目和500家代理公司、500家大中型企業將受邀參會，進行品牌展示、招商對接、洽談交易；同時就商辦限購和營改增的雙重影響下商辦地產行業面臨的機遇與挑戰進行深入探討與廣泛交流，共同尋找商辦限購下商辦地產去庫存新路徑。

北京保利商辦、电子城・國際电子總部、丰台金茂廣場、金隅智造工場、北京經開、中糧廣場、中糧置地廣場、房山超級蜂巢、經略天則、鴻坤雲時代、奇迹廣場、电子城・天津西青科技產業園、奧北科技園、前海人壽大廈、中航國際廣場、中科雲谷園、世東國際、中海大廈、北京佳兆業廣場等來自北京、天津、河北22家寫字樓及產業園項目同台亮相，800家大中型企業、代理公司、金融機構、新聞媒體等行業代表和客戶參加本次交易會。

據悉，參展的開發商分別推出團購、高佣、打折、特價等多種形式的優惠舉措，聯合推出總額逾10億元的返點傭金，也許是2017年經紀代理從業者的創享財富的最後機遇。

同樣是商辦地產的經紀代理從業者也是有高低段位之分的：新手們喜歡現場踩盤；老業務們喜歡找關係聽消息；真正的銷冠們只會去逛展示交易會。項目豐富又面對面接觸的第十三屆全國寫字樓展示交易會簡直是每年新項目、新房源、新價格、新政策展示洽談交易的第一站，更是了解當年商辦地產真實市場的最前沿。你和10億傭金之間，只差一場交易會的距離。9月15日，第十三屆全國寫字樓展示交易會，更有瘋狂抽獎+現金紅包+隨手禮品+踩盤之星……等你來。

根據全聯房地產商會寫字樓分會（CORC）統計數據，2017年上半年受商辦限購和營改增的雙重影響，商辦地產成交量銳減，供給與需求均發生重大變化。全聯房地產商會寫字樓分會秘書長、全國寫字樓展示交易會組委會秘書長劉凱認為商辦地產行業目前面臨三大挑戰：

國家統計局數據显示，2016年末商品房待售面積6.95億平方米，其中佔總庫存近三成的辦公樓及商業營業用房體量超過2.5億平方米，如何去庫存成為我們亟待應對的挑戰。

有機構統計，2017年全國17個主要城市優質寫字樓新增供應初值預計將接近1,000萬平方米，比2016年實際交付量增幅超過19%。未來三年市場將迎來寫字樓供應高峰，預計總量約在2,300萬平方米。從新增供應的分佈來看53%的項目位於非核心商務區或新興商務區。供應集中入市無疑令新興商務區的去化壓力居高不下，如何去庫存成為我們亟待應對的挑戰。

根據全聯房地產商會寫字樓分會（CORC）統計，目前北京商辦類庫存體量超過2000萬平方米，如何去庫存成為我們亟待應對的挑戰。

面對2017年一線城市全面商辦限購、限貸的市場環境，開發商、運營商與大中型企業、代理公司、金融機構、裝飾設計、產業鏈條將如何對接合作，更為有效地促進成交？開發商、運營商與大中型企業、代理公司、金融機構、裝飾設計、產業鏈條需要一個品牌展示、招商對接、洽談交易的機會和平台。

在此背景下，房訊網攜手全聯房地產商會，將於2017年9月15日在北京富力萬麗酒店隆重舉辦”第十三屆全國寫字樓展示交易會暨中國商業地產及投資專業博覽會”。本屆交易會將成為京津冀租賃與買賣寫字樓、產業園、綜合體、商務區、聯合辦公、商業地產項目的聚集地，為大中型企業、代理公司提供來自京津冀地區的優質項目，從而滿足不同選址企業的多層次需求。

據了解，全國寫字樓展示交易會暨中國商業地產及投資專業博覽會源於2011年9月，每年4月和9月交替舉辦，已連續成功舉辦12屆，是中國商業地產行業唯一集品牌展示、招商對接、洽談交易於一體的行業博覽會。

歷屆交易會是寫字樓、產業園項目展示自我的舞台，也是項目之間相互比拼的戰場，對於商辦地產市場來說，交易會將起到一個推波助瀾的作用，帶來的是新一輪的交易熱情；對企業而言，交易會是一次利好的機會，通過全方位的比較，選擇適合企業的辦公空間；對代理商而言，交易會是一次商機對接的約會，也是一個交流經驗、洽談交易的平台。

　　(出處：房訊網)

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長租公寓有情懷但價格偏高 你還會選擇它嗎？

東方財經網 2017-09-15 22:35:46 來源：

在不到兩個月的時間里，住房市場天翻地覆。7月17日，廣州市正式發布《廣州市人民辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，提出“租購同權”的概念。7月18日，住建部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，廣州首當其沖。8月28日，國土部與住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，明確可利用集體建設用地建設租賃住房，村鎮集體經濟組織可自行開發運營，可通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房，廣州又被列入首批13個試點城市之一。有業內人士認為，住房租賃市場將迎來爆髮式增長。

　　租金至少高20% 長租公寓令不少年輕人卻步

幾天前，龍湖“冠寓”在北京正式推出。龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石透露，至今年底，龍湖計劃將開業長租公寓逾15000間，除一線城市外，還涵蓋南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南共16個熱點城市。相對周邊租賃市場，龍湖長租公寓一般有15%的溢價，但“三年內不考慮盈利問題”。

在龍湖之前，廣州已有多家長租公寓，YOU+國際青年社區、萬科泊寓、魔方、樂窩、窩趣WOWQU輕社區、紅璞、蘑菇、蝌蚪等10多個品牌，布局以天河、越秀、荔灣、海珠、白雲這五个中心城區為主，番禺、黃埔的長租公寓屬於新生力量。如YOU+國際青年社區在廣州有8個店，包括海珠區鳳凰社區、寶崗社區、紙廠社區、廣海社區，天河有東圃時代TIT社區，越秀則有人民南和五羊新城兩個社區，白雲則有機場路百信社區，基本集中在老城區。萬科泊寓也不少，有14家店，番禺最遠到市橋，黃埔區科學城也有一家，白雲區的店在金沙洲，荔灣店則到了西�。目前正在籌備的廣州項目還有9個。魔方公寓更多，在廣州超過20家店，最遠的也是在黃埔開發區和科學城。

記者實地查看了幾家有代表性的長租公寓，發現其租金相比周邊至少溢價20%以上，令不少年輕人“卻步”。

萬科泊寓棠下店是萬科確定長租公寓統一使用“泊寓”品牌后，在廣州落地的首個項目，也是萬科向城市配套服務商轉型的標誌性產品。從現場看，棠下店應該有三棟樓，前身都是廠房，其中2號樓已營業，4號樓還在裝修，6號樓估計完工不久。最小的12平方米C-loft戶型，月租998元，價格最高的A-loft單間，面積64平方米，月租2900元。如果是棠下村的村屋，12平方米單間，月租600元就足夠了。就算是64平方米的兩房一廳，月租也就1500元。離泊寓棠下店最近的棠德花園，64平方米兩房（可合租），月租也就2800元。如果同在BRT沿線選擇，旁邊的天朗明居，環境肯定好過泊寓棠下店，65平方米的兩房月租也就3600元。

五羊新城也是各家長租公寓布局的重點地區，一路之隔就是珠江新城，地鐵也方便，相對房租也比較高。泊寓五羊新城店較多合租房型，如兩個房間共用一個衛生間的每個房間月租最低是2400元，主卧帶獨立衛浴的月租最低是3200元，而小單間最低3400元/月。YOU+國際青年社區的也不便宜，最小的房間月租也是2400元，最高月租達到4000元。而該區域住宅小區的兩房單位，月租金也就3500元，如果選擇合租，每人每月才1800元。

客村也是房屋租賃熱點區域，魔方公寓在客村也有個店，一居室的五種戶型中，四種月租金超過4000元。而比它更靠近客村地鐵站的鴻運花園和金影花園，兩房也才4500元/月。與它離地鐵站差不多距離的愉景南苑，南向三房月租也就6000元，如果合租，其實並不貴。

當然不止月租，畢竟是商業物業，管理費、水電費也不便宜，公攤費用高，住過長租公寓的人告訴記者，平均算下來，月租要比同區域周邊小區的物業貴30%以上。“一般而言，長租公寓的定價會選擇確定區間的房屋價格的中間值。”窩趣創始人劉輝表示，長租公寓普遍是在周邊住宅租賃價格基礎上做溢價，通常比周邊一房租金貴20%左右，比兩房租金便宜20%左右。搜 狐做過一個統計，證實了這一說法，不過，在一些熱點區域如天河，長租公寓的價格高過周邊其他租賃房源的30%~40%。

熱點樓市

40%常住人口長期租房

據不完全統計，目前，中國7億多城鎮居民中有20%長期租房，熱點城市40%的常住人口長期租房，2.45億外來人口中80%租房居住。在高房價下，購房年齡推遲，新市民“先租后買”已成常態化。另外，出於小孩教育、父母養老、通勤便利等考慮，很多有房業主也選擇租房。大城市租房比例甚至超過50%。

“廣漂”劉斌在廣州工作了六年，他住過城中村、長租公寓，也與人合租過洋房，老的單體樓、新的住宅小區都住過，荔灣、越秀、海珠、天河這四個區都住過。劉斌說，談起租房經歷，各種心酸，各種悔不當初，找房難、價格不透明、高中介費、房東隨意漲價、電器老化、水管漏水要租客維修、沒有服務、搬離時房東找各種理由不退押金，甚至還遭遇“黑中介”騙租金、“二房東”轉租走人等事件。

創業公社總經理劉循序說:“青年公寓正在影響年輕人的生活和工作方式。”統一管理、裝修時尚簡約、不用擔心隨意漲租、也不擔心受騙上當……在北京、上海、廣州、深圳等多個城市，長租公寓正席捲而來，成為年輕人居住的新選擇。有獨立客卧和衛浴，廚房、洗衣房、健身房則什用，有的還有閱覽室、活動室、影音空間。“貴鼠點，但安全有保障而且省心”。

長租公寓

勝在服務好有情懷

因為價格因素，長租公寓基本瞄準中端收入人群，其租客主要為23~35歲中收入水平比較高的群體。“除了優質服務，對租客而言，創業氛圍、社交氛圍這些精神層面的追求，才是租客願意留下的根本原因。”剛剛搬離長租公寓的王先生告訴記者。

他是去年9月下旬入住泊寓棠下店的。“當時吸引我的主要是裝修。”王先生說，當時簽半年9.6折、簽一年9.2折，水費4.5元/噸，電費1.28元/度，他訂了一間Loft標準高配房，月租1800元，每月管理費200元。他說住進來后的體驗還是不錯的，公寓有大堂和健身房，20平方米的健身房有6台器材。但還有一些要吐槽的地方，比如當初想換個房間，但被告知換房要交租金的9%作為換房費，如果是換到廣州其他店，好像要交15%，所以果斷放棄。冰箱太小，衛生間排氣扇不給力，滾筒洗衣機聲音太大，10M的網絡不穩定，視頻聊天自帶馬賽克，有時甚至QQ和微信都發不出去。洗手台離馬桶太近，使用不方便也不舒適。下水管不通暢，洗澡時經常會堵塞，房間的上下樓梯是鐵片包木板，赤腳踩上去有點疼，而且管理真不太好，經常這裏刷油漆那裡維修，偶爾停水也不通知一聲。最不能忍受的，是房間隔音太差，電腦功放只打開50%的音量，隔壁就能聽到，所以常能聽見激情的聲音……很早就叫醒你該起床上班了。

不只是泊寓遭租客吐槽，幾乎所有的長租公寓也都有各種吐槽的聲音，但再怎麼吐槽，也比以前租住城中村或者小區住宅省心、安心得多。長租公寓，就是要為租客提供有創意的生活空間，提升他們的生活品質，所以，情懷才是長租公寓攬客的手段。一年四季不間斷不重樣的社區生活、創業分享、音樂節、各種趴、節日聚會等活動，才是長租公寓生活的主題。

　　(出處：廣州日報)

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下半年中國20餘城市“加法”調控樓市 租賃唱主角

東方財經網 2017-09-15 22:35:46 來源：

9月13日，中國樓市傳統旺季“金九銀十”首周，多地樓市成交遇冷，其背後是各地不斷加碼的房地產調控。2017年下半年以來，包括北京、重慶、煙台、深圳等在內的20多個城市再現“密集調控潮”，更多以增加供應、鼓勵租賃等“做加法”的方式推動房地產市場平穩發展。

長沙日前宣布，將推出萬套定向限價商品住房，向中等偏下收入家庭供應，其中，部分住房的銷售價格僅為每平方米4950元人民幣，明顯低於長沙樓市均價。

武漢市也在近期宣稱，爭取讓大學畢業生以低於市場價20%的價格買到房子。

許多地方出台加快發展住房租賃市場的“落地政策”。廣州、佛山、成都等12個首批開展住房租賃試點的城市，陸續出台實施方案。如，杭州8月30日出台的方案提出，將加大公租房供應力度，未來3年新增租賃住房總量將佔新增商品住房總量30%，未來5年公租房保有總量不少於8萬套等。鄭州市方案指出，發揮國有租賃企業的引領作用，培育專業化住房租賃企業等，並指出，到2020年國有土地新建租賃住房3.8萬套，集體土地新建租賃住房5000套等。廣州市計劃未來五年全市普通商品住宅用地計劃供應2375萬平方米、租賃住房用地計劃供應825萬平方米；住房建設計劃安排75萬套，其中普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套。

儘管並不在試點城市之列，但北京也在鼓勵住房租賃方面動作頻頻。北京市日前提出，今後五年將按照建設150萬套住房的要求，推進其中25萬套共有產權住房和50萬套租賃住房的落地。

中原地產首席分析師張大偉指出，下半年以來，中國有超過20個城市發布了各種力度不同的調控政策，包括增加租賃房源供應，增加限價商品房供應，增加共有產權住房供應等。與此前限購、限貸限價等以限制需求為主的“減法”調控不同，新一輪調控潮更多傾向於從供給側出發，“做加法”增加供應。

業內人士認為，隨着一系列租購併舉政策的推出，中國樓市以售為主的時代將迎來拐點。鏈家研究院數據显示，到2020年，中國租房市場租金總收入價值將達1.6萬億元。

　　(出處：中國新聞網)

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胡擁軍：如何更快更好發展分享經濟

東方財經網 2017-09-15 22:35:48 來源：

分享經濟作為全球新一輪科技革命和產業變革下湧現的新業態新模式，正在加快驅動資產權屬、組織形態、就業模式和消費方式的革新。近年來，我國分享經濟創新創業活躍，發展迅速，但也面臨着認識不統一、制度不適應、保障不健全等諸多問題和挑戰。如何為分享經濟發展框定認識、穩住心神、找准方向，近日，國家、工信部等8部委聯合發布《關於促進分享經濟發展的指導性意見》，為各地各級發展分享經濟定下了主基調，也讓企業、個人等各類市場主體參与其中有了“定心丸”。

分享經濟是近年來經濟發展中一個備受關注的新業態，在現階段，它的主要表現是，利用網絡信息技術，通過互聯網平台將分散資源進行優化配置，提高利用效率的新型經濟形態。近年來，我國分享經濟利用“互聯網+”，創造眾多新業態，化解過剩產能，帶動大量就業，显示出巨大發展活力與潛力，已成為推動大眾創業萬眾創新向更廣範圍、更深程度發展的重要抓手和我國經濟社會發展的“生力軍”。可以說，發展分享經濟不僅施給側結構性改革、經濟新動能培育的重要先手棋，也是推動大眾創業萬眾創新、提升人民群眾就業與生活獲得感的關鍵抓手。因此，分享經濟已經不是要不要發展的命題，而是要如何更快更好發展的問題。

（一）

關於發展怎樣的分享經濟，《關於促進分享經濟發展的指導性意見》提出，分享經濟強調所有權與使用權的相對分離，倡導共享利用、集約發展、靈活創新的先進理念；強調供給側與需求側的彈性匹配，實現動態及時、精準高效的供需對接；強調消費使用與生產服務的深度融合，形成人人參與、人人享有的發展模式。這為分享經濟發展描繪了美好藍圖。

一是與實體經濟深度融合的分享經濟。未來幾年分享經濟與實體經濟的融合進程將不斷加快。從廣度看，分享經濟新業態新模式將在各個領域迅速普及應用，在產品、空間、資金、知識技能、勞務、生產能力等領域將出現越來越多的分享型企業。從深度看，分享經濟與實體企業的融合將體現在技術融合、產業融合、數據融合、產消融合、虛實融合等諸多層面。分享的基因將越來越多地注入到實體企業的創立、用工、研發、設計、生產、銷售、服務等各個環節。製造能力的分享將成為融合發展的重要領域，目前製造業領域的分享經濟剛剛起步，未來幾年有望迎來爆髮式增長。

二是加速推進全球化布局的分享經濟。依託互聯網的分享經濟具有天然的全球化基因，是天然的開放經濟，一些中國分享經濟企業從一開始瞄準的就是全球化，率先探索國際化道路。今後一個時期，越來越多的分享經濟企業將加速全球化布局。面對新一輪技術產業發展的趨勢，市場優勢、網民紅利、轉型機遇的三重利好疊加，將大大加快中國分享經濟企業從模仿到創新、從跟隨到引領、從本土到全球的進程。未來10年，有望出現5至10家具有全球影響力的分享經濟平台企業。

三是形成有效有序競爭格局的分享經濟。近兩年，一系列分享經濟併購案例，標志著部分領域的市場結構從過度分散走向適度集中、競合關係從惡性競爭走向良性競爭、競爭手段從價格補貼走向體驗改善。未來，為了營造新舊業態、各類市場主體公平競爭的環境，關鍵要加強對分享經濟領域平台企業垄斷行為的監管與防範，形成有效有序競爭格局。

（二）

實現這一藍圖，推動分享經濟發展，還要按照《關於促進分享經濟發展的指導性意見》的部署，做好“三個結合”。

一是法律規範的手與行政管理的手相結合。引導分享經濟健康快速發展，發揮好有形之手的作用至關重要。各地各級既需要根據國家有關戰略部署和分享經濟發展特點進行設計，也需要按程序及時調整不適應分享經濟發展和管理的法律法規與政策規定。尤其是對一些看得准、有潛力的分享經濟領域，對一些影響長遠發展的體制機制性瓶頸，對一些有實效、得到分享經濟參与企業與個人點贊的好政策，要加強釋法、修法工作，以法律的形式破除制度障礙，同時還要以法律的形式強化有利的創新政策與創新經驗。

二是預期總體引導與局部重點突破相結合。無論是平台企業，還是分享經濟用戶，對於分享經濟發展最大的隱憂還是缺乏穩定的市場環境預期與監管政策預期。對於分享經濟的監管服務，不能僅僅拘泥具體監管事項、監管環節的優化，更要強調預期引導與環境優化，鼓勵探索建立、平台企業、行業協會以及資源提供者和消費者共同參与、各抒己見，取得各方意見的最大公約數，為形成穩定的政策預期提供製度保障。

三是大平台的擔當與微個體的保障相結合。分享經濟的特徵是海量的個體參与者依託分享經濟平台形成共生系統，共生系統的可持續性離不開大平台的主動擔當與海量用戶的權益保障。平台企業是分享經濟協同治理中關鍵的一環。平台企業應建立相應規則，利用大數據監測、用戶雙向評價、第三方認證、第三方信用評級等手段和機制，健全相關主體信用記錄，強化對資源提供者的身份認證、信用評級和信用管理，保護消費者合法權益，积極協助監督執法，從而切實提升源頭治理能力。　　(作者：國家信息中心副研究員，分享經濟研究中心秘書長 胡擁軍)　　(出處：…濟日報》2018年8月11日)

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全國房地產庫存降至近3年新低

東方財經網 2017-09-15 22:35:48 來源：

9月14日，國家統計局發布的2017年1至8月全國房地產開發投資和銷售情況显示，房地產業去庫存進度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點，樓市庫存創下2015年1月以來的新低。

對此，業內人士認為，樓市“去庫存”第一階段基本完成，房地產投資平穩，大部分城市進入良性周期。

數據显示，1至8月，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1至7月回落1.3個百分點。商品房銷售額78096億元，增長17.2%，增速回落1.7個百分點。中原地產首席分析師張大偉表示，9.85億平方米是同期歷史最高紀錄，8月單月銷售面積1.2億平方米也環比上漲4.3%，全年將刷新歷史紀錄。銷售額方面，7.8萬億元也刷新了歷史同期紀錄。

在此影響下，樓市庫存降至近年來最低。數據显示，8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。其中，住宅待售面積減少987萬平方米，辦公樓待售面積減少43萬平方米，商業營業用房待售面積減少87萬平方米。今年2月末仍處於超過7億平方米的樓市庫存，已降至2015年來新低，僅略高於2014年末商品房62169萬平方米的待售面積。

張大偉說，如果按照8月單月1.2億平方米的成交面積計算，當前全國樓市的庫存消化周期為5.1個月，庫存壓力大減。

山西統計局數據显示，山西已完成年初樓市去化周期控制在10個月內的目標。上半年，全省商品住宅銷售面積769.5萬平方米，同比增長20.6%。以2016年商品房月均銷售面積為基數，全省商品房待售面積消化周期為8.9個月，同比2016年末減少1.4個月。樓市庫存降至合理位置。

荊州方面，截至今年6月底，荊州商品住房庫存面積321.79萬平方米，同比減少152.01萬平方米，下降32.08%。其中中心城區商品住宅庫存面積162.28萬平方米，同比減少55.94萬平方米，下降25.63%。

張大偉認為，本輪樓市發展經過3年，基本完成了去庫存任務。“從2015年初的一線城市拉動，到2016年的二線城市拉動，進入2017年，市場出現逆轉分化，一線熱點城市在調控的影響下，出現了明顯的下調，三四線成為去庫存主力。全國除了東北、西北等少數城市，大部分城市庫存已經進入良性周期。”

但需注意的是，庫存的下降不意味着價格有較大的上漲空間。根據國家統計局數據显示，2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米。其中，城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米，農村居民人均住房建築面積為45.8平方米。

從具體來看，最新發布的《江蘇統計年鑒2017》显示，2016年，江蘇人均住房面積是46.3平方米，城鎮、農村居民人均住房建築面積分別是40.3平方米、56.9平方米。江蘇13市中，僅南京一地人均面積低於40平方米，為36.7平方米。遼寧省方面，雖然人均面積為27.96平方米，但城鄉居民住房自有率已高達91.89%。

目前的庫存量保持了相對的健康，也促使8月房地產開發投資等典型數據保持平穩。

統計局數據显示，1至8月，全國房地產開發投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1至7月持平。開發企業房屋施工面積721781萬平方米，同比增長3.1%；房屋新開工面積114996萬平方米，增長7.6%；房屋竣工面積52296萬平方米，增長3.4%。

國家統計局新聞發言人劉愛華表示，從目前來看，房地產投資增速比較平穩。從供給方來看，近期一些部門出台的政策，包括租賃住房試點等，將會擴大商品房的供應，並分流一部分需求。因此，未來房地產市場有望保持一個平穩健康發展態勢。

“未來以住宅開發銷售為主導的房地產行業將進入存量市場。”億翰股份董事長陳嘯天日前在億翰智庫主辦的“2017中國房地產業戰略峰會”上表示，房地產需求進入穩定期，未來將有越來越多的房企響應國家供給側結構性改革的號召，轉向可持續經營，如自持物業做租賃、開發和運營商業和產業地產、打造特色小鎮等，從“賣房者”轉型為“運營者”。

　　(出處：經濟參考報)

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連平：購租並舉對房價影響有限

東方財經網 2017-09-15 22:35:50 來源：

超過30個城市開始培育房地產租賃市場，發展住房租賃能否降房價？9月13日，在“2017中國房地產企業品牌價值測評成果發布會暨房地產品牌發展高峰論壇”上，交通銀行首席經濟學家連平指出，建立購租並舉的市場是長效機制的重要組成部分，對房價有影響但比較有限。

連平同時建議，對於房價上正快的城市，能否像設定通貨膨脹一樣，將房價上漲幅度作為施政的重要調控目標，應儘快出台相關政策。

發展租賃市場前提是控制房價

連平認為，建立購租並舉的市場，是長效機制的重要組成部分，對房價有影響，但是比較有限，主要分三個方面。

首先，從需求轉移來看，租房和購房是兩個事情，雖然兩個需求會有交叉和轉移，但在房價較高的情況下，通過租購併舉的制度將購房人群轉至租房人群是比較困難的。

第二，是從價格來看，如果發展租賃市場的制度能影響到房價，也是影響的中低檔次的房源價格。

在現實的市場上，整個房地產市場價格的上漲，主要是高檔房產價格上漲拉動的；低檔房價上漲主要還是因為高檔房產帶動所致。

第三，房價過快上漲，抑制了租賃市場發展，但並非房價上漲，是因租賃市場不發展所致。

市場上存在這種觀點，“租賃市場快速發展，有助於房價的下降，或者說對房價會產生一定的影響，這背後似乎暗含着一種觀點，即原來房價快速上漲是因為租賃市場不發展，所有的需求都集中在購房，需求比較大，房價就漲了，中間似乎有這樣一個邏輯的暗示。”

連平認為，應該擺正房價和租賃的關係。從中國最近10幾年的情況看，由於房價漲的太快，所以租賃市場受到了一定程度的抑制。

主要是因為租賃是純粹的消費行為，而購房是消費和投資結合的行為，當房價處在較高水平，而且未來的趨勢預期還是繼續上漲的話，購房時，最強或者最集中要體現的是投資需求。

在房地產趨勢上漲的情況下，很大情況下會抑制租房市場。但凡有一些能力的人，哪怕七拼八湊也要想辦法買房，這個和房價的持續上漲以及他的預期是有關係的。

國外租賃制度好，是因為房價上漲緩慢。有一些信息說德國、日本的租賃市場發展的都不錯，這些報告可能更多集中在有關租賃市場的制度建設，政策配套等方面，而忽略了一個大前提，這些地方房價上漲非常的平緩。

在有些國家，包括日本，買房子和買汽車一樣，買進就折舊了，房價是不漲甚至往下跌的，所以這個時候租比購好，這種情況下租房市場才有較快的發展。

將房價上漲幅度作為施政目標

連平認為，房價的問題，跟長效機制整個的建設，影響其實都是非常密切的，換言之，如果房價不能很好的受到控制，持續大幅度上漲，預期還是進一步上漲，同樣，長效機制的推出和房價變動有密切關係。

他表示，中國房價已經進入一個新的階段，2003年-2013年之間的10年時間，房價整體趨勢是持續上漲，2013年以後房價開始出現分化。大部分的三四線城市漲幅很小，甚至出現部分城市不漲的情況；此外，少數三線城市和比較多的二線城市及一線城市仍繼續保持上漲，或有比較大的上漲的壓力。

供求關係不平衡導致房價持續出現上漲的壓力。人口不斷流入的城市，經濟發達，市場經濟體系比較完善，有更多的機會。這些城市的住房的供給遠遠跟不上，和需求之間有比較大的落差。麵粉供應不足，而導致麵包不夠。

這些房價上漲的城市並不缺土地。如北京，真正用於城市建設的土地大概只佔到15%左右，80%以上的土地在農村。用於城市建設的15%的土地中， 30%是用於住宅建設，70%是用於工業以及其他各種用途的。

就國際而言，東京、首爾、台北等城市均經歷過房價大幅度上漲，此後的供給關係逐步調整，整過程中，增加土地供給始終是最為重要的手段之一。

現在的東京、紐約用於城市建設的土地面積比較大，這些土地中的大部分用於居住，只有4%-5%的土地是用於工業用途，而我們的比例都在25%以上，高的城市比例有36%。

今年上半年，國家相關部門已經出台一些政策改善供給不平衡問題，對於未來土地供給進行規劃和計劃，要考慮城市的土地消化周期和供給之間的關係。消化周期長的，比如說36個月以上，應該停止供給土地；消化周期在6個月以下的，則加快供給土地。

連平認為，政策調整要更加有針對性的量化和細化，如增加供給土地，增加1%和增加10%是有區別的。

他建議，對於房價上正快的城市，能否像設定通貨膨脹一樣，將房價上漲幅度作為施政的重要調控目標。現在部分的一二線線城市，房價的問題已經很嚴重，將房價控制在一個合理的水平，有助於吸引人才，推動技術進步，實現產業轉移等。

相關部門應該快出台相關舉措，如果主要城市不控制土地供給；房價上漲的幅度設置一個大致的水平，絕對上漲應控制在什麼程度……這樣對未來房地產市場長期保持平穩運行，保證未來持續推出長效機制能夠真正收到效果。

這些舉措需要不同的政策，土地供給制度，金融制度、稅收制度、住房制度等制度的相互匹配和平衡才能構成有效長效機制的體系，取得更好的效果。

　　(出處：澎湃新聞 2017年09月15日)

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北京學區房價格進入下行空間 西城一小區單價降5萬

東方財經網 2017-09-15 22:35:52 來源：

在經歷一連串調控“組合拳”后，北京二手房成交價格和掛牌價格都出現大範圍降溫。近日，新京報記者走訪北京東城、西城及海淀多個“學區房”市場后發現，價格曾最堅挺的“學區房”已進入下行空間。

西城

廣外片區降至7萬-9.5萬

多年來，最優質的教育資源一直分佈在西城、海淀和東城區，而這其中，西城的教育資源尤為密集。近日，記者走訪此前頻現“天價房”的金融街(12.120, 0.27, 2.28%)學區后發現，受“3・17”新政以及北京市教委發布《2017義務教育階段入學工作的意見》影響，“學區房”降溫明顯。

以宏廟小學附近小區為例，今年3月份之前，該區域單價達21萬元以上，不過，目前已降至16萬元左右。太平橋大街一中介表示，豐匯園剛出一套75平米2居，報價1200萬元，單價約16萬元。更有工作人員向記者坦言，與豐匯園相隔不遠的宏英園小區，掛牌房源較少，近三個月都沒有成交。

無獨有偶，按往年小學的招生簡章，同在金融街片區的中海凱旋小區，雖划片為西單小學，但由於小區品質較好，業主預期價位較高，不願降價，該小區近段時間零成交。

記者走訪發現，降溫現象在西城區並非個例。北京小學天寧寺分校附近包括榮豐2008、廣華軒、西豪逸景等眾多小區，都出現量價齊跌的現象，目前片區整體單價在7萬-9.5萬元之間。一中介經紀人表示，跟新政前相比，榮豐2008單價降2萬-3萬元。以小開間為例，原來單價為13萬-14萬元，前两天他們門店剛成交的房子，單價在11萬元左右。

北京第二實驗小學廣外分校附近的小區，目前單價在8.5萬-11萬元之間，相比新政前，整體降10%-15%，價格降至去年11月份的水平。以朗琴園小區為例，新政前一居室的成交價可達700萬元左右，目前成交價為600萬元左右；兩居室之前成交價在1000萬元左右，現在約950萬元。

海淀

名小附近房源普降一兩萬

從去年跨越到今年春的二手房升溫潮中，包括人大附小、中關村一小、中關村三小等多個小學周邊的小區成熱點，價格也表現出明顯漲勢。不過，最近區域內的小區從業主掛牌價到成交價均有較大程度的鬆動。

比如中關村三小所在的萬柳區域，新政前單價約13萬-14萬元，目前單價降至12萬-13萬元左右。一中介經紀人表示，“如果業主給購房者的付款周期較長，比如半年，13萬元單價也能賣出去。”

而在中關村二小華清校區，相比新政前，房價已降10%-15%，目前房價已回落到去年9、10月份的價格。華清嘉園附近一門店經理表示，目前華清嘉園的掛牌單價在12萬元左右，成交價在10萬元左右，不過，具體還得根據戶型、朝向、樓層、裝修來定。

中關村一小附近的房源也不例外。東南小區、黃庄小區、科育小區房價都有所下降。新政前單價達14萬-15萬元的房源，現在單價為11萬元左右，降了三萬元左右。一中介人員告訴記者，目前單價回落至去年11月的水平。

記者了解到，人大附小周邊的小區目前均價在10萬-11萬元左右，而在今年年初，房價為11萬-12萬元，去年12月為歷史最高點，成交價達13萬元以上。

東城

價格回落至去年9-12月水平

記者在史家小學附近的海運倉小區、朝陽門北小街、十字坡東里等小區走訪了解到，整體房價都有了明顯回落。海運倉門店一置業顧問表示：“片區單價降2萬元左右，價格跟去年9月份差不多。”其中，海運倉小區目前單價在11萬-12萬元。

景山學校附近的東直門北小街，小戶型均價10萬元左右，大戶型單價7萬左右。一中介經紀人表示，目前房價基本穩定，但跟今年3月份相比，“降了12%左右。”

記者走訪光明樓區域發現，光明小學划片的小區多為老房。“前幾個月光明樓小區成交單價達11萬元。”一中介置業顧問告訴記者，現在房價有所回落，不久前他們所在門店剛成交兩套房，單價9萬元左右，而目前正掛牌出售的幾套房，報價也在10萬元左右，“業主說價格可以再談。”據置業顧問介紹，光明小學、培新小學，板廠小學、體育館路小學對應的划片小區，單價比新政前降1萬左右，價格回落至去年底。

針對目前學區房的降價勢頭，亞豪機構市場研究部總監郭毅表示，此前以學區房賦予二手住宅附加值的房產，價值或多或少有一部分下跌。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池表示，現在各地都在大力發展租賃市場，推出一些租購同權的舉措，租賃住房也有可能得到子女入學的權利，以及積分落戶進而解決子女上學的問題。所以學區房有不同程度的降溫。另外，各地房價得到控制，使投資學區房的需求得到遏制，這也是學區房降溫的另一個原因。

而北京住宅房地產業商會會長黎乃超認為，之前學區房的房價遠背離價值，未來學區房仍會有降價空間。

本版采寫/新京報記者 張曉蘭

　　(作者：張曉蘭)　　(出處：新京報 2017年09月15日)

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上海萬科兩月豪擲112億買地 土地市場結構生變

東方財經網 2017-09-15 22:35:53 來源：

9月14日，上海（樓盤）萬科32億連奪七寶閔行新城兩幅商辦地。加上8月豪擲近80億在安亭、寶山所拿兩幅宅地，萬科下半年在上海土地市場動作頻頻。

此前8月上坤、5月華髮均在七寶拿了商辦地。樓板價方面，從5月華髮25717元/平方米、8月上坤18000元/平方米，到9月萬科為18660元/平方米和19312元/平方米。按照華髮辦公自持比例為50%，而上坤和萬科分別為100%和80%，綜合來判斷地價沒有跌。

多名房企人士表示，目前上海的商辦市場處於上揚階段，上海產業結構對於寫字樓經濟有利好，浦西目前比較熱的商務區只有虹橋、前灘，因此七寶有機會成為全新商務區。這也是房企願意拿商辦地的主要原因。

兩個背離的市場

不過，上海這大半年來土地市場與住宅銷售市場的變化已非常明顯。

據上海中原地產市場分析師盧文曦透露，近期一手房成交量並無太大波動，最近兩周的土地市場卻迎來開閘，底溢價、底價成交成為主流，某種程度上穩定了市場預期。但是這種穩定背後還是和上半年有差別。從近期推盤的項目來看，去化基本都低於9折，而上半年新盤開盤都能全部去化。因此當前市場還是屬於比較脆弱，如果中途出現任何利空因素，9月可能連正常交易量也達不到。

綜合上海鏈家、上海中原地產等多家中介機構的數據显示，2017年上半年，上海全市二手房成交較去年同期大幅下跌52.21%，其中二手住宅同比下跌55.06%。7月份環比6月成交下滑10%；8月上海二手住宅成交面積94萬平方米左右，環比基本持平，同比減少78.5%。

而土地市場則不然。1-8月上海在住宅用地持續受到政策調控背景下，商辦土地市場熱度升溫。進入8月，上海土地成交面積環比漲101%，成交金額更是漲近500%。

同策諮詢研究總監張宏偉分析指出，上海下半年逐漸湧現四類房企拿地手段和方式：國有企業將旗下土儲盤活；不少地塊流入嘉定新城、張江新城等國有平台公司；打分制導致全國品牌房企、地方國企拿純宅地的機會較大；中小房企以“產業+地產”方式在虹橋商務區周邊拿地。其他類型企業比如中小型民企只有通過收併購等方式拿地。

一名業內資深人士分析認為，目前上海土地市場和住宅銷售市場已經是兩個背離的市場，這隻有兩個原因：一是重點城市的土地作為優質資產，與貨幣流動性相比，仍然稀缺；二是大房企做大做強、行業集中度增加，有土儲才有未來。

房企拿地分化

中估聯研究總監顏莉分析認為，上述現象表明，存量房時代，房企的競爭格局發生變化。存量房時代的到來，一方面是土地越來越少，拿地競爭更加激烈；另一方面拿地競爭從“價格競爭”變為“資質競爭”。

中估聯數據近期的《2017年上半年開發商布局風險和開發風險分析》報告显示，目前開發商的整體拿地布局上呈現四種風格：布局积極型、綜合穩健型、開發激進型和綜合保守型。從拿地的優勢來看，具備資本優勢的大型房企轉戰二三線城市，如碧桂園和恆大，而具備資質優勢的地方國企則轉向具備政策導向意義的租賃市場。前者屬於布局积極型房企，而後者則為綜合保守型房企。

上述業內人士也指出，未來布局积極型房企必然會在傳統的房企盈利模式下依靠規模擴張獲得利潤，在新型城鎮化建設以及“一帶一路”倡議的大背景下，這種模式依然會在較長的一段時間內具有競爭優勢。綜合穩健型房企的戰略重點是在全產業鏈上進行總體規劃，如萬科、龍湖、旭輝，已開始布局租賃市場、物業服務市場。

顏莉指出，綜合穩健型房企多為區域性的房企，如上海地產、雅居樂等，其特點是精耕細作，而不是大規模擴張。這類房企能結合地方市場需求，也具備一定的發展優勢。而開發激進型房企目前處境較為尷尬，這類開發商大多靠價格競爭拿地，且所拿到的地塊往往是高總價和高溢價率的地塊，未來開發的風險非常大，如果不在戰略上考慮分散投資或者房地產其他產業鏈的布局，其競爭優勢會逐漸喪失，發展空間也會越來越小。

此外，根據中估聯數據對我國房企營業收入的統計，房企的集中度在不斷提高，今年上半年營收排名前20的房企的營收佔全行業的比重已經超過三成。

這意味着，中小房企未來的發展不容樂觀。目前看來，中小房企只是拿地困難，無米下鍋；未來就舒模進一步萎縮，如果不進行戰略轉型，在存量房時代全面到來時會被迅速淘汰。

　　(出處：21世紀經濟報道 2017年09月15日)

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金地力壓萬科 63.77億+自持7%奪得杭州蕭山28萬方宅地

東方財經網 2017-09-15 22:35:53 來源：

9月14日，繼昨日杭州（樓盤）主城區八宗地收金138億后，今天蕭山區三宗涉宅用地正式拍賣。起價37.5億、體量高達28萬平方米的蕭政儲出[2017]20號地塊壓軸登場。

作為湘湖新城備受關注的大體量宅地，地塊吸引了包括碧桂園、萬科、濱江、金地在內的品牌房企圍獵，僅3輪過後，濱江就以63.77億的報價沖至封頂價格，樓麵價22950元/平方米。

競自持環節中，僅剩萬科和金地互相追逐，最終，經過5輪競自持，金地力壓萬科，以63.77億+自持7%競得蕭政儲出[2017]20號地塊。

據觀點地產新媒體查詢，該地塊位於濱江旭輝・東方悅府北面，為純住宅用地，出讓面積10.69萬平方米，容積率2.6，可建體量達27.79萬平方米，起始樓麵價13500元/平方米。

地塊南面在售項目的7月成交均價24076元/平方米，東面在售住宅房源不多，7月成交均價為26437元/平方米。

至此，今日杭州蕭山土拍結束，三宗地共收金100.9億元。

　　(出處：觀點地產網 2017年09月15日)

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新一輪樓市調控或密集出台 三四線城市成調控重點

東方財經網 2017-09-15 22:35:55 來源：

為了預防樓市進一步升溫，西安（樓盤）、蘭州（樓盤）、揚州（樓盤）、泰州（樓盤）等今年大熱的三、四線城市近期相繼出台調控政策。有分析人士認為，9月份、10月份或將是新一輪樓市政策密集出台的窗口期，尤其是此前過熱的三、四線城市，將是此輪調控的重點。在房地產市場長效機制建立之前，控房價、抑地價的調控政策沒有放鬆的可能。

9月13日，西安市人民發布《西安市人民關於進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》，要求在西安各區暫停向已擁有2套及以上住房（含新建商品房和二手住房）的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房。在西安上述區域範圍內無住房且能夠提供2年以上（含2年）所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭可購買1套住房。經批准引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。

同時，西安對公積金貸款額度也進行了調整，將繳存職工家庭申請住房公積金購房貸款的最高額度由75萬元調整為65萬元；將最低繳存時限由連續足額繳存6個月以上調整為連續足額繳存1年以上，並停止辦理試行的商轉公貸款業務。

事實上，針對部分市場相對較熱的城市尤其是三、四線城市的新一波調控早已開始。8月29日，蘭州市發布樓市調控補充通知，加大限購力度，同時調整執行差別化的貸款首付比例。不論此前房貸是否結清，本地戶口購買第二套住房的最低首付比例均相應提高10%。限購方面，在池區、安寧區、七里河區原有限購區域基礎上，將西固區納入限購區域。而且，外地人在限購區域內購買商品住房或二手住房，須提供在蘭州市連續不間斷繳納3年及以上的社會保險證明，或者1年及以上的個人所得稅證明。

此前一日的8月28日，揚州市也發布了樓市調控相關補充通知，將價格備案範圍由新建普通商品住房擴大到非普通商品住房及車位、車庫、儲藏室。

更早的8月24日，泰州市出台了涵蓋16條具體舉措的樓市調控新政，被稱為“泰16條”。除了把車庫、車位、儲藏室納入價格備案範圍，還要求商品住房入手未滿2年不得上市交易。此外，泰州市也對精裝房市場作出了相應規範，推行成品房裝修市場化評估。而且，各個樓盤加價幅度不得超過上次申報均價的2%，而此前設立的標準是5%。

在一線城市中，北京（樓盤）市住建委聯合相關部門發布了《關於開展房地產經紀機構違規行為情況檢查的通知》，針對近期有個別經紀人員協助購房人以辦理“消費貸”、“經營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”等方式套取資金作為購房首付這類違規行為開展自查，斷絕購房者不規範的資金通路。

種種跡象表明，在房地產長效機制尚未完全建成之前，房地產調控政策無鬆動跡象，各種限制政策意在階段性平抑房價，為建立租售並舉的房地產長效機制贏得時間。有業內人士分析，9月份、10月份極有可能是新一輪樓市調控政策密集出台的時間窗口期，尤其是今年較熱的三、四線城市，或將面臨政策進一步收緊。

在日前舉行的“2017中國房地產品牌價值高峰論壇”上，交通銀行(601328,股吧)首席經濟學家連平表示，如果房價不能得到很好控制，仍面臨較大上漲壓力，長效機制的建立會較為困難。他認為，有可能進一步出台針對性政策，對房價上漲幅度設定一個大致目標，將絕對上漲水平控制在一定程度內，保持房地產市場平穩運行。這樣建立起來的長效機制才能對樓市健康真正起到作用。

　　(出處：和訊網 2017年09月15日)

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