樓市調控席捲17城：二手房成交剎車 換房族觀望
東方財經網 2017-03-21 08:21:18 來源：第一財經日報
剛剛過去的周末，北京、石家莊、廣州、鄭州、長沙、保定六城紛紛出台了加碼住宅限購、限貸的措施。第一財經記者梳理髮現，就在“遏制熱點城市房價過快上漲”寫入工作報告前後，全國17個城市20天內密集出台了樓市調控新政。這是自去年10月左右以來，又一輪限購、限貸風暴。
房子不是你想炒，想炒就能炒。
剛剛過去的周末，北京、石家莊、廣州、鄭州、長沙、保定六城紛紛出台了加碼住宅限購、限貸的措施。第一財經記者梳理髮現，就在“遏制熱點城市房價過快上漲”寫入工作報告前後，全國17個城市20天內密集出台了樓市調控新政。這是自去年10月左右以來，又一輪限購、限貸風暴。
副總理張高麗19日在北京出席中國發展高層論壇2017年年會時也再次強調，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，分類指導，因城施策，重點消化三四線城市房地產的過量庫存。
國家發展和改革委主任何立峰在上述論壇的主旨演講中表示，為了貫徹落實中央的決策部署，今年將重點在五方面下功夫，房地產是其中之一，“要堅持因城因地去庫存，按照‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，分類調控因城施策，控制信貸資金過度流向房地產業。”
某集團副總裁對第一財經記者表示，伴隨購房需求的減少、交易量的回落，春節後有所抬頭的房價也將再次企穩，前期房價漲幅過快、總價較高、戶型較大的房源有望率先降價。
新政下的眾生相
上周末出台調控新政的六城中，北京和廣州最受關注。
相比去年的“9・30”調控，北京此次出台的政策可謂加強版。首先，首套房的認定標準改為“認房又認貸”，換句話說，只要貸過款，無論是否還清，都不能再享受首套房的購房優惠政策；其次，二套房最低首付比例提至60%，非普通住宅二套房首付比例更提至80%，最高貸款期限則降至25年，這不僅打擊了投機客，投資客的購房成本也有所增加。
“我本來還想再買一套投資，但想想成本突然高了這麼多，考慮到資金成本，還是先不買了，再等等看。”北京某國企的未婚“80后”林森（化名）對第一財經記者表示，由於住房貸款“認房又認貸”，新政之後她再買第二套非普通住房，首付比例從之前的40%提高到了80%。
一些“換房族”也選擇暫時退出。1985年出生的沈青（化名）上周五告訴第一財經記者：“生完孩子后覺得60平方米不夠住，本來正準備換一套，現在只能擱置了。”
沈青目前的兩居室有過貸款記錄，如今即便賣了原有的房子，新購一套非普通住房仍需要八成首付。以她看上的一套141平方米、總價1000萬元的三居室為例，由於超過140平方米歸入非普通住宅，新政下，最低首付款由新政前的400萬元一下子提高到了800萬元。
同樣的情況還發生在了廣州的陳剛（化名）身上。春節后，他和妻子賣掉了位於天河的一套50多平方米的小房，準備將獲得的房款作為首付，置換一套總價400萬元左右的房子。
春節后至今，夫婦倆的腳步遍及廣州的天河、海珠乃至番禺的二手樓盤，前不久他們看中了天河員村的一套90平方米的二手房，上周五晚上剛與賣家簽完合同、交了十多萬元定金，當天深夜出台的廣州樓市新政一出，讓他倆傻了眼。
按照原來的政策，在首套貸款已還清的情況下，再買第二套房子只需三成首付。如今，他們的小房子雖然已經簽約賣出，但還有一兩個月才能完成過戶，在首套房還沒完成賣出過戶的情況下，再買房子就要五成首付。這意味着陳剛夫婦一下子要拿出200多萬元首付。
所幸，陳剛與賣家商定，待他的小房子過戶后，再與賣家進行過戶，如此他依然可以只付四成首付。
陳剛告訴第一財經記者，賣方也是“換房族”，之所以同意延緩過戶，因為他也認為，新政出台後，廣州的房價在未來一段時間內會趨向平穩，所以也不着急換房了。
與陳剛有類似經歷的還有番禺的王先生。看中番禺一套100平方米的二手房后，王先生上周與賣家完成了網簽。但是新政一出，賣家反悔了。
原因在於，賣家也是準備賣房後到另一區買房，但他是外地戶口，繳納社保僅三年多，按照廣州外地戶口繳納社保滿5年才能購房的新政，一旦房子賣出就買不了房子了。
二手房成交“剎車”
“換房族”的暫時退出將使得二手房成交“剎車”。
某市場研究院提供給第一財經的最新數據显示，3月17日，北京共完成二手住宅網簽1497套，比前一日增加近四成，在趕搭末班車效應影響下，17日網簽量創下了2016年9月30日以來單日網簽量的新高。但3月18日起，北京區域某中介門店的新增客戶量比前一日減少8.7%，通過某中介達成的二手住宅新增交易量，比前一日減少23%，與上一個周六的新增交易量相比下降48%。
針對該政策實施后北京房價的走勢，某集團董事長表示，影響房價的因素很多，主要是四個因素，供求關係、消費者預期、金融環境以及市場秩序。過去兩年裡，個人住房按揭貸款增長了8萬億，規模較大。他認為，理論上來講金融政策相對嚴格，的確對控制房價增長效果顯著，也會影響消費者預期。
“從上海（已實施認房認貸）的情況來看，半年左右的時間，上海市場的確比北京平穩很多。”左暉說，“所以我們也會對北京的下一步市場（作出預判），相對來說會更穩定，我們（對此）是有比較明確的預期的。”
“今年春節后，北京二手房市場呈現上揚趨勢。由於市場可售庫存和可簽庫存都持續下降，市場上恐慌入市情緒較為嚴重，房價上漲的壓力比較大。”某研究院院長給出的數據显示，今年2月北京二手房價環比上漲4.6%。在他看來，當前的市場形勢下，針對不同需求的調控措施出台，有利於緩解市場緊張情緒，抑制房價過快上漲壓力。
“參考過去的經驗和上海、深圳的經驗，預計北京二手房市場成交量將會出現明顯減少，價格漲幅出現收窄乃至回落，市場的反應還需進一步觀察。”楊現領表示。
國家統計局18日最新發布的數據显示，與1月份相比，2月份70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有12個，上漲的城市有56個，持平的城市有兩個。分城市看，2月份一線城市新建商品住宅價格環比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此解讀稱，2月份，15個一線和熱點二線城市在因地制宜、因城施策的房地產調控政策作用下，新建商品住宅成交量繼續減少，房價環比綜合平均略有下降，降幅與上月持平。
泡沫與堰塞湖
與以往一樣，本輪樓市調控仍着眼於抑制資產泡沫膨脹。然而，就在多城啟動新一輪限購、限貸措施后，這些城市周邊區域的樓市卻又受到了追捧。
以廣州為例，在市區淡定之際，增城、從化這兩個三年前才撤市設區的遠城區卻依然不限購，因此增城和鄰近廣州的佛山一下子火了。“新政”出台後首日（3月18日），恰好增城多個樓盤推新。位於增城新塘板塊的某樓盤，現場人氣很旺，銷售中心早上5點就有購房客開始排隊。銷售人員表示，原本要推300套新貨，但由於“新政”出台，當天改為只推200套。上午11時即售罄。
在鄰近廣州的佛山南海，同樣迎來大量的廣州客。南海一樓盤銷售人員范小姐說，周末雖然下了不小的雨，但還是湧入大量的客戶，十分熱鬧。
2016年新增貸款中接近45%是房地產相關貸款。一二線城市房價上揚伴隨信貸寬鬆出現，挑戰着年輕家庭的承受能力，也挑戰着決策層的接受度。當下，“看不見的手”從何處着手，如何擠出市場泡沫，如何調整貨幣政策、完善財稅機制，如何消解房地產金融風險，對經濟穩定顯得至關重要。
在3月18日的中國發展高層論壇上，房地產市場的供給側改革成為分論壇的主題之一。在諸多分論壇中，關於房地產的這一場是英文用得較少一場，同時也是笑聲較多的一場，亦是“越開大家問題越多”的一場。
“房地產市場的主要矛盾施不應求，而琺大於求。” 綠地集團董事長張玉良在發言中提出，中國尚處在城鎮化過程中，住房需求仍然非常旺盛。雖然部分三四線城市庫存高企，但總體供給仍然不足，特別是一二線大城市供給不足。因此老百姓的切身感受往往是房價過快上漲，而俘快下跌。於是他建議，改革的關鍵是要在供給上“做文章”，增加有效供給，優化供給結構。
“結構性的土地供給不足，是當前一個較大的制約瓶頸。特別是在大城市，住宅土地供給尤為不足，這是造成地價、房價輪番上漲的重要原因。”張玉良建議，應根據新的時代特點，適當改革土地供給制度，增加建設用地供應，增加住宅用地來源。他還強調了供給結構的問題：現狀是三四線城市供給過量，一二線城市供給相對不足，工業用地供給較多，住宅用地供給相對不足，應該對此予以優化。
中國房地產泡沫與上世紀80年代日本樓市泡沫的異同，曾經被學界和商界廣泛討論。在上述論壇上，野村控股株式會社社長古賀信行提到，上世紀80年代的日本除了銀行為房地產開發商提供貸款，還有非銀行的住宅專業金融機構“輸血”地產，它們從銀行獲得貸款后再轉貸。但他提醒，這些貸款都是被寫入銀行的資產負債表中，而中國的影子銀行是完全獨立於銀行之外，不反映在銀行賬戶上，如果出現大面積違約，將給中國的金融系統帶來衝擊。
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