成都計劃3年供應商品住宅用地1800公頃

成都計劃3年供應商品住宅用地1800公頃

東方財經網 2017-04-13 15:48:25 來源:中國國土資源報

4月10日,四川省成都市國土資源局公布《成都市2017-2019年經營性建設用地供應計劃》,未來3年計劃供應商品住宅用地1800公頃、年均600公頃,可建約40萬套普通商品住房,滿足約130萬人住房需求。其中,2017年計劃供應商品住宅用地587公頃,較2016年實際供應量增長約13%。

今年成都市將進一步加大中心城區(五城區及高新區)商品住宅用地供應量,以充分滿足市場需求。天府新區商品住宅用地供應量也將超過2000畝。成都將根據計劃執行情況和土地市場運行情況,適時調整,增加供給。此外,保障性住房用地、拆遷安置房用地、棚戶區改造用地不包含在上述計劃內,實行“應保盡保”。

成都局將根據各區(市)縣商品住房銷售周期實行動態監測,適時調整供地。對商品住房銷售周期低於6個月的,加大供應規模,加快供地節奏;對銷售周期在6~12個月的,適度增加供應規模。在保障新增供應量的同時,切實做好已出讓商品住宅用地的供后監管工作,增加市場有效供給。

下一步,成都局還將編製住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃,在供地空間布局上,落實城市總體規劃,結合城市功能區定位,在中國(四川)自由貿易試驗區、重點產業發展規劃區域、生態宜居區域及軌道交通站點周邊,統籌安排商品住宅用地供應,實現人口規模與城市資源稟賦相適應,充分保障新增住宅用地需求。

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36家房企一季度銷售額同比上漲78.6%

36家房企一季度銷售額同比上漲78.6%

東方財經網 2017-04-14 22:49:11 來源:經濟參考報

36家房企一季度銷售額同比上漲78.6%

預計下半年市場回調壓力大

13日,中原地產研究中心發布報告稱,截至目前,36家標杆房企公布一季度銷售業績。數據显示,36家房企1-3月合計銷售9596.1億元,比2016年同期的5372億元上漲幅度高達78.6%。合計銷售面積7287.4萬平米,同比上漲64.2%。

中原地產市場總監張大偉表示,在春節因素影響下,房地產銷售火爆,同時部分房企2016年超額業績預留結轉,促使一季度大部分房企的銷售業績明顯上漲,大多數企業完成年度目標超四分之一。

雖然持續調控和節日因素均未對房企銷售造成過大影響,但張大偉表示,應警惕2017年的降溫風險。“從目前看,全國已經有45個城市發布了超過140次調控政策,且較有力度政策基本在3月下旬出台。因此,預計2017年下半年,大部分房企將面臨比較大的市場回調壓力。”

從4月來看,各地樓市全面降溫。分城市來看,一二三線城市成交量環比均下跌,其中,一線城市環比減少超六成。

中原地產數據显示,2017年第1-14周重點城市中,從累計同比來看,除廣州和南昌分別增加22.84%和12.95%外,其他城市則均呈下降態勢,深圳同比降幅較為明顯,達77.37%,蘇州同比降幅超60%。同時,北京報價指數從此前的88%高位直線下滑,跌至目前的54%。

中國房地產業協會調解中心主任康俊亮表示,面對超預期上漲的房價,連續從各個方面對投機行為進行圍堵。通過提高限購門檻,收緊住房信貸,執行“認房又認貸”,限離婚、限商住、限賣等措施,樓市熱度有趨緩跡象。

同時,監管層不斷對涉房金融進行管控。據悉,本輪房地產調控已經涉及債券融資、私募基金融資等調控政策,房地產信託業務在房企購地融資、房地產貸款信託合規性等方面也受到了窗口指導。

因此,張大偉提醒,預計房企的資金還會繼續受到壓力,這種情況下,發債等渠道還有可能繼續收緊。此外,巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張,如果持續甚至有可能出現違約,這會加劇房地產企業“錢荒”窘境。

易居房地產研究院研究員嚴躍進也表示,房企在調控政策日趨嚴格的當下,仍然大量拿地,補庫存的導向很明顯。“很多房企實際上還是會积極拿地,尤其是去年銷售業績不錯的房企,會加大土地儲備,所以這個時候即便是市場交易不好,房企還是會积極拿地,對於未來市場尤其是周期性的復蘇還是盲目看好。”嚴躍進說。(記者 梁倩)

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北京市一季度拆違1180.3萬餘平方米

北京市一季度拆違1180.3萬餘平方米

東方財經網 2017-04-14 22:49:22 來源:人民網

拆除違建1180.3萬平方米、疏解38個市場及13個物流中心、清理直管公房轉租轉借3802戶、“開牆打洞”6091處、整治“散亂污”企業1297家……昨天,市發展改革委發布了本市一季度“疏解整治促提升”專項行動進展情況。一季度全市總體進展完成了30%,略快於進度要求。各區的成績單昨天也正式“放榜”,朝陽區、西城區、丰台區任務完成量位列一季度前三。

一季度核心區拆違完成全年計劃的55%。

截至3月31日,本市疏解整治促提升專項行動在拆除違建、清理無證無照經營戶、清理直管公房等方面,取得“開門紅”成績。違建方面,全市已拆1180.3萬平方米,這一拆除量是去年同期的10倍。其中,核心區拆除了13.3萬平方米,第一季度就已完成全年計劃的55%。

除了拆違的搶眼成績之外,本市另一項重要任務――清理直管公房轉租轉借,也“曬”出了第一季度的成績單。截至目前,全市已清理3802戶直管公房。查處佔道經營行為3.6萬件、整治無證無照經營6112戶、“開牆打洞”6091處……前三月整體任務的完成進度達到了30%以上。

“我們還專門研究了一個治理系統,能夠實現每一戶無證無照和開牆打洞的登記分派和後果處理的統計,精確到北京每一戶。”市工商局企監處副處長遲尚誠說。

40餘個長期未治理大型攤群被“端”

據市副主任李素芳介紹,一季度本市疏解完成情況的主要特點是,集中成片疏解效果顯現,以及攻克了一批群眾反映強烈、規模大、長期存在的城市痼疾。

按照今年年初本市的工作任務安排,中心城區22個重點區域將進行綜合整治。整治目標是實現“無經營、無出租房屋、無地下空間‘散租住人’”的“三無”目標。綜觀一季度的“成績單”,如圍繞故宮周邊,東城區、西城區對南北池子大街、南河沿大街等街面集中治理,“開牆打洞”、拆除建設,完成治理150餘戶,其中徹底封堵114個臨街門臉。

在攻克長期難以治理的頑疾方面,一季度取得了不少突破性的成績。如海淀區魏公街、民大西路周邊,由於學校及住宅區眾多,40餘攤位聚集的大型攤群長期得不到治理。這個“老大難”問題在前三月終於被破解。屬地街道、恥執法部門實時監控、聯合整治、聯合執法,終於恢復了該地區的環境秩序。

新增200個便民商業網點 補城市短板

“疏解整治最終是為了提升,”李素芳介紹說,“近年來,首都發展最主要的特徵就是‘減量發展’,突出強化‘生態紅線、人口上限、城市開發邊界’三線的要求,最重要的任務就是疏解非首都功能、治理大城市病、提升城市發展質量和水平。”一季度在各項疏解任務取得不錯成績的同時,疏解整治后的提升效果也在逐步顯現。為補城市短板,各區分別利用疏解后的空間建成百姓生活服務中心、養老照料中心、便民商業網點等服務設施以及停車場等市政交通基礎設施。

據介紹,一季度全市新建和規範提升了7類基本便民商業網點200個, 其中蔬菜零售網點75個、便利店28個、早餐店21個。另一方面,留白增綠、增加公共開放空間方面,也在不斷強化。

田村路街道段的永定河引水渠沿岸,利用關停整片的廢品收購站騰退的空餘土地,修建了花園式停車場5000餘平方米,已建成足球場、籃球場、乒乓球長廊及社區公益健身場,修建了20多處“微型花園”,改造景觀小品及彩繪塗鴉牆約2公里。

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央行參事:樓市既要抑制泡沫 又要防止大起大落

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東方財經網 2017-04-24 22:24:32 來源:中財網

盛松成 龍玉

人民幣匯率的單向貶值已經出現轉機並逐漸趨於穩定。實踐初步證明,最近一兩年來,我國匯率調控的總體思路和政策措施是正確的和成功的,既維持了匯率的基本穩定,也未使外匯儲備過度減少,基本實現了中央經濟工作會議所提出的“在增強匯率彈性的同時,保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定”,維護了國家經濟金融安全。及時總結匯率調控經驗,不僅有利於繼續實行正確的匯率政策,也能對我國房地產調控提供可資借鑒的經驗。這些經驗可初步歸納為以下三點:首先,供給調控與需求調控相結合。在匯率調控中,我國貨幣當局一方面加強跨境資金流動的監測和宏觀審慎管理。例如,要求境外機構投資者投資銀行間債券市場匯出資金中,本外幣比例應保持與匯入時的本外幣比例基本一致,上下波動不超過10%;大型海外併購交易的外匯審查、個人外匯申報的真實性核查都有所加強。需要指出的是,我國並沒有修訂資本管制的相關條款,個人年度購匯便利化額度也未改變,但加強監測顯然有助於控制資本外流。當長期的資本賬戶開放與短期的資本外流相矛盾的時候,自然首先需要考慮當前國內金融市場的穩定,但是我國資本賬戶開放與人民幣國際化的長期目標並沒有改變。

另一方面,通過增加外匯供給來穩定匯率。比如開放債券市場和銀行間外匯市場,擴大銀行持有的結售匯頭寸下限,允許中資非金融企業借用的外債資金按現行外商投資企業外債管理規定結匯使用等多項措施,都有利於擴大資金流入,增加外匯供給。又比如適時運用外匯儲備,維護人民幣匯率的基本穩定,防止市場“超調”,有效抑制了市場的恐慌情緒,避免了外匯儲備不保、匯率失守的雙輸局面。

房地產調控也應供需結合,因城施策。在房地產調控中,我國往往採用需求調控,也就是通過抑制或促進需求來進行調控,結果是一二線城市房價似乎越調控越高。單一的需求調控只能使今天的需求變成明天的需求,是一種治標不治本的手段。要治本,就要在注重需求調控的同時,從“供給側”加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,加強房地產市場分類調控,尤其是房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效土地,加強公共租賃住房的建設。據有關測算,我國一線城市人均一手房銷售面積近幾年都低於0.5平方米/人,與發達國家歷史上一般達到1.7平方米/人相比,供給嚴重不足。國內二線城市,僅有一部分在剛剛過去的兩年才接近1.7平方米/人的水平。從地價監測情況來看,今年一季度,一線城市住宅用地價格的同比增速達到17.8%,分別較綜合、商服和工業用地價格的同比增速高5.8個、10.7個和9.8個百分點;從環比增速看,各用途土地中,住宅用地價格上漲也最為迅速。

事實上,房地產供給端面臨的問題很多,除了一線城市住宅用地比例偏低之外,優質資源集中、行政區劃、地方面臨GDP考核壓力等因素,都直接或間接導致了房價上漲壓力較大,因此需加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

其次,积極主動引導市場預期。預期是影響市場主體行為、決策的重要因素。這也是為什麼政策溝通和前瞻性指引往往被作為貨幣政策框架的重要組成部分。然而,市場預期並不全都是理性的,短期內也並非都向基本面回歸。由於預期具有自我實現和加強的機制,單邊預期往往使市場超調。例如“8・11”匯改時,匯率似乎並沒有一次性調整到位,市場反而預期人民幣會進一步貶值,就像打開了潘多拉的魔盒。所謂“一次性貶值到位”、“一次性釋放積累的貶值壓力”,從而實現市場出清,達到均衡匯率,這隻是一種理論上的理想狀態。購買力平價並不能決定短期匯率,均衡匯率值也是無法事先預判的,而只能是事後的結果。

2016年經濟基本面和匯率走勢的背離恰恰反映了預期對匯率變動的影響。在去年7月經濟表現較差的時候,人民幣並沒有明顯的貶值壓力,匯率甚至是趨於升值的;而去年9月份起,經濟基本面不斷改善,然而此時匯率反而趨於貶值。在市場難以依靠自身力量回歸理性的情況下,除了採取實際的措施外,還需要通過輿論引導和政策宣傳增加與市場的溝通,使人們的短期預期更加理性,使市場更多地回歸基本面。

預期管理對於房價調控也尤為重要。當前以需求管製為主的調控手段,不僅沒有改變公眾對房價上漲的預期,反而強化了房價上漲的預期。2017年第一季度中國人民銀行城鎮儲戶問卷調查結果显示,未來3個月內準備出手購買住房的居民佔比為22.9%,較上季提高2.8個百分點。

公眾對房價上漲的預期反映在節節攀升的地價當中,也反映在居民加槓桿的行為之中。今年一季度,個人購房貸款在新增貸款中的佔比逐月提高,其中3月份約為39.8%,分別較1月份、2月份高17.5個和9.8個百分點。土地供應收縮則更強化了居民對房價上漲的預期。此外,在房價上漲預期下,存量房也難以形成有效供給,更容易引發房價上漲預期的自我實現。因此,各級除增加土地供給外,還應加強輿論引導,表明地方有信心、有能力抑制房價過快上漲。

近日,住建部和國土資源部以及北京市都出台了住房及用地供應管理和調控舉措,這些舉措都向公眾釋放了供給增加的信號,有利於穩定居民預期。

再次,從經濟社會全局出發實行有效調控措施,以時間換空間。在人民幣匯率波動的敏感期,我國貨幣當局把握住了穩定匯率的窗口期,“該出手時就出手”,以實際行動贏得了市場信心,在貶值預期尚可控的時候,以較低的成本穩定匯率,有效減少了恐慌情緒。在打破甚至扭轉人民幣的單邊貶值預期后,資本迴流的趨勢已初步顯現。隨着我國經濟不斷向好的方向發展,利率也進入上行通道。

房地產市場也一樣,既要抑制房價泡沫,又要防止房地產市場大起大落。在穩定房價的同時,需要採取有效的政策措施使實體經濟恢復增長,則樓市就會有未來收入的支撐,泡沫也會逐漸緩解。

當然,房地產調控問題很複雜,在控房價的同時也要處理好房地產與經濟發展的關係,將房地產對我國經濟增長的貢獻率保持在合理的水平。2017年一季度,我國房地產對經濟增長的貢獻率為7.2%,2016年全年為7.8%,相比之下,美國房地產行業增加值佔GDP的12%左右,德國為10.9%,英國為13.0%,因而我國房地產市場還有較大的發展空間。目前來看,我國房地產投資表現仍然較好,今年一季度,房地產投資同比增速達到9.1%,為近3年來的高點。

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成都市出台政策嚴禁“商改住” 專家稱政策較溫和

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東方財經網 2017-04-24 22:24:43 來源:中國新聞網

中新網成都4月21日電(楊�)21日下午,成都市規劃管理局、成都市房管局等四部門聯合出台政策禁止商辦類建設項目擅自改變為居住用途,同時對商辦類項目設計標準、水電氣價格標準等做出了限制。

根據成都市《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》,成都市商業、辦公類建設項目(含商兼住、住兼商項目中的商業、辦公部分)應當嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用,嚴禁擅自改變為居住用途。此外,商辦類項目不得設置外挑陽台,不得採用住宅套型式布局與功能設計;不得接入天然氣;水電氣使用均按照商用標準收費;禁止以任何虛擬、劃線等無實體牆的形式對商業、辦公類建設項目進行分割和銷售。

值得注意的是,該通知僅適用於新建商辦項目。文件明確,“本通知發布之前已辦理建設工程規劃許可證的商業、辦公類建設項目,按原規劃許可執行。”

西南財經大學副教授劉璐表示,該政策只是從供應端對新增商業物業的開發進行規範,進一步明確商辦類物業不能用於類住宅產品的擦邊球開發。

“另外這個政策並未做出商辦類物業的限購規定,也並未提及存量的商辦類物業,比北京等城市的政策還是要溫和一些。”劉璐表示。(完)

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房企前4月融資超千億仍低迷 永續債再受寵恐提高實際負債率

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東方財經網 2017-05-26 23:31:13 來源:

去年“9・30”政策調控以來,房地產融資渠道不斷收緊。

中原地產統計中心數據显示,2017年前4個月,全國房企包括私募債、公司債、中期票據等方面的融資合計僅1113.1億元,延續了2016年下半年以來的低迷狀態。

在此背景下,房企不得不另尋“錢途”,轉而追捧高成本永續債。目前,首開、碧桂園、融創、金科等近20家房企將永續債作為一種新的融資工具。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示,作為上市公司要秉承現金為王,必須加大融資力度和現金儲備。  

房企資金面持續緊張

在現金為王的時代,誰掌握現金流誰就掌握了主動權。

過去兩年的銷售向好為房企帶來了較多的現金迴流,貨幣資金的充裕在一定程度上沖銷、弱化了持續加槓桿的風險隱患。

億翰智庫發布的房企融資活動現金流量凈額TOP10显示,不少房企融資活動現金流凈額有較大增加,其中恆大的現金流為2731億元排名第一,融創中國以592億元排名第二。

億翰智庫數據還显示,2016年前三個季度,融資窗口放開,房企發債成本整體在2.9%~8.2%之間,平均成本僅4.6%,2016年全年,房企通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到1.14萬億元,首次突破萬億,同比同口徑上漲26%。但隨着四季度以來政策的收緊,全行業發債量出現斷崖式下跌。

隨着監管收緊以及金融“去槓桿”政策的逐步推進,房企資金面持續緊張。儘管如此,由於渠道收緊,融資成本增加,包括萬科、金地在內的龍頭房企,不得不先後取消了債券融資計劃。

今年4月以來,金融街(000402,股吧)、金地、電建地產等房企先後刊發公告稱,取消中期債券的發行。與此同時,龍頭企業萬科也於4月27日宣布取消15億元債券發行。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,近期商業銀行還在收緊各類融資政策,這會對房企的後續戰略擴張形成較大的擠壓。所以從趨勢來看,房企的短期資金缺口或將增大,後續類似股權質押等現象會增加。

在公司債方面,5月23日與24日,招商蛇口、奧園集團15億元公司債申請显示為“中止”。此前,保利、龍湖地產、招商蛇口等一線優質房企中,擬發公司債也有被終止的先例。

前兩三年利息成本較低

繼1月和4月之後,國內某千億級上市房企於5月23日再次發行本年度第三次永續債,募集金額不超過30億元,用於公司及公司下屬子公司的產業園區開發建設,2017年以來,該上市房企共發行永續債65億元。

分派利率方面,每個投資期限屆滿后的次日(“重置日”)起(含當日),投資收益率應重置,每次重置后的年化投資收益率應在前一個投資期限所適用的投資收益率的基礎上躍升300個基點(即3.0%),即滿2.5年後,第2.5年至第3.5年的年利率在第2.5年年利率基礎上加300個基點(3%),以此類推,直至年利率達到“初始投資收益率+12%”。

克而瑞分析稱,永續債往往在前2~3年利息成本相對較低,此後則會大幅上漲,如果房企有足夠的存量以及銷售規模,在“低息期”內償盡債務還是可以實現的。但永續債並非真正意義上的股權投資,而是實實在在要求付出比普通債券更高利息的一種融資工具,一旦永續債被計入負債,房企的實際負債率大幅度提高。

無獨有偶,5月24日,龍光地產向機構投資者發行3.5億元永續債,自發行日(包括該日)起至2022年5月31日期間,每年將為7%。龍光地產解釋稱,該永續債的用途將用作若干現有債務的再融資及一般企業用途,或會因應市況變化而調整其計劃。

克而瑞統計數據显示,2016年中期末,加上永續債之後,65家房企的總有息負債為38077億元,相比2015年末增加了13%。其中,共有16家企業擁有永續負債,總計1726.82億元,同比增加109%。恆大在2016年中期以永續債1160.02億元,總量排名第一,同比上漲124.5%,截至2017年5月恆大償還50%的永續債,金額為561.8億元,計劃年內償還70%;第二名的碧桂園在2016年中期擁有永續債166億元,同比暴增517.01%,碧桂園首席財務官吳建斌此前表示,截至2016年4月,碧桂園已還清30億元的永續債,餘下的166億元也將在年底逐漸還清。截至2016年12月31日,碧桂園已全部償還永續債。

此外,融創中國2016年中期永續債規模為68.25億元,截至2016年末增長至99.57億元。截至2017年一季度,首開股份(600376,股吧)新增永續債30億元,共擁有永續債99.85億元,金科股份(000656,股吧)共擁有永續債27億元。

早前,融創中國董事會主席孫宏斌曾表示,未來資金將是企業的重點,“現在多借點錢,最好借的時間長一點,可以穿越周期。”

  (出處:每日經濟新聞 2017年05月26日)

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調控后北京二手房價格現環比停漲

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東方財經網 2017-05-26 23:31:22 來源:

原標題:京津冀樓市調控效果初顯 北京二手房價格現環比停漲

針對京津冀區域的差異化樓市調控政策,國家統計局北京調查總隊昨天發布的調查報告显示,環京區域樓市調控的效果已經初步顯現,北京、天津、石家莊房價漲勢已經減緩甚至停漲,但唐山、秦皇島房價開始活躍。

根據國家統計局調查的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況和京津冀統計部門監測的數據显示,包括北京、天津、石家莊在內的部分環京城市的新建商品住宅價格漲幅已經開始回落――4月份北京新建商品住宅價格環比上漲0.2%,漲幅比3月份回落0.2個百分點。石家莊新房價格環比上漲0.1%,漲幅回落0.8個百分點。天津新建商品住宅價格環比則直接由3月份的上漲0.2%轉為4月份的下降0.1%。這意味着4月份天津的新房價格已經比3月份有所下降。不過,唐山、秦皇島新房價格4月份環比漲幅比3月份有所提高。同比價格方面,4月份北京、天津、石家莊新建商品住宅價格同比分別上漲17.4%、18.1%和18.0%,漲幅均比3月份有所回落,延續了今年年初以來持續回落的態勢。

在二手房方面,多數城市房價環比漲幅回落,其中北京二手住宅價格已經出現環比停漲;天津、石家莊、秦皇島二手住宅價格環比均比3月份回落,但唐山二手房價格環比漲幅上升。目前看來,北京依然是京津冀地區二手房同比漲幅最大的城市,4月份房價較去年同期上漲了22%以上,天津漲幅接近兩成,石家莊上漲14%。這些城市二手房價同比漲幅均有所回落,唐山、秦皇島則漲幅上升。

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丰台一宗經營性用地掛牌成交

本報訊(記者 朱開雲)昨日,北京土地交易市場成交了丰台區城鄉一體化槐房村新宮村舊村改造二期NY-016等地塊,最終中糧地產(北京)有限公司、北京中海地產有限公司、保利(北京)房地產開發有限公司和北京天恆正同資產管理有限公司聯合體以掛牌底價41.5億元競得,成交樓面地價為26043元/平方米。

該宗地位於地鐵4號線新宮站附近,區位優勢明顯,規劃用地性質為B4綜合性商業金融服務業用地、F3其他類多功能用地、R2二類居住用地,土地面積約7.54公頃,建築規模約16.4萬平方米,其中居住建築規模約4.11萬平方米將全部用於建設自住型商品住房,銷售限價為35000元/平方米(含全裝修費用)。

本次出讓宗地內約12.29萬平方米的公建規模將有效彌補區域內商業配套不足,進一步改善民生服務。同時,該宗地《掛牌文件》中要求競得人須對項目中公建規模的50%自行持有並長期經營20年,自持經營20年後需轉讓或銷售,須徵得丰台區同意方可辦理。

“3・17”調控政策出台後,北京已累計成交11宗自住型商品住房用地,可建設自住型商品住房建築規模約91萬平方米,且多數地塊區位優勢明顯,位於軌道交通沿線等交通便利的區域,將進一步滿足本市居民住房剛性需求,穩定房地產市場預期。

  (出處:北京青年報 2017年05月26日)

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這個城市去年房價漲幅第一 如今開發商虧本拋售

這個城市去年房價漲幅第一 如今開發商虧本拋售

東方財經網 2017-05-26 23:31:35 來源:

今年1月,由胡潤研究院與萬國置地聯合發布的全球房價指數显示,合肥房價由於漲幅超過40%,位居2016年全球房價漲幅第一。

但去年下半年以來,合肥樓市開始從嚴調控,政策不斷加碼,該市房地產市場因此又陷入沉寂。

彼時被捲入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價地的房企們,比如安徽本土唯一上市房企合肥城建,目前就面臨着較為嚴峻的高價地困局。不久前,該公司對外發布的一季報除了披露當期業績下滑之外,一處不易被外界覺察的表述更是讓人吃驚:

公司預計上半年凈利下滑50%至100%!

上半年或觸及盈虧臨界點

此前,合肥城建給外界一種“小打小鬧”的地方國資房企印象,但隨着去年首單高價地落袋,其一舉成為業內矚目的焦點。該房企一位高層彼時告訴媒體記者:“手上已經沒現貨了。”

按公司公告,上述地塊的土地款由合肥城建自籌解決。值得一提的是,去年市場上資金成本較為便宜,促使上市房企加槓桿拿地,一時間地王頻出。記者梳理髮現,2016年合肥城建先後拿下3個高價地,拿地金額約61億元,數量與金額均創下歷史之最,年初至今卻暫未拿地。

公開資料显示,2016年4月,合肥城建以1490萬元/畝的價格拍得肥西[2016]6號地塊,樓麵價10159.19元/平方米,總價27.15億元,溢價率292.11%。

時隔兩個月後,合肥城建又以1665萬元/畝的價格競得瑤海區E-1606號地塊,樓麵價9990.10元/平方米,總價20.19億元,溢價率261.96%。

不過,合肥城建對搶高價地的衝動並未因為當地從嚴調控而有所減弱。2016年11月,合肥城建以1625萬元/畝的價格競得蜀山區W1607號地塊。總價14.05億元,溢價率212.3%。其中A地塊住宅樓麵價11072.73元/平方米,B地塊住宅樓麵價9744.0元/平方米。

而在去年8月與12月,合肥城建分別向渤海銀行、興業信託借款6億元、12億元,年化利率5.8%、5.3%,期限均為2年。去年5月、6月與11月份,合肥城建向華夏銀行、建設銀行貸款融資總額3.23億元。截至去年年底,合肥城建授信額度50億元,融資餘額30.38億元,融資成本區間為5.3%~5.8%。

記者注意到,合肥城建因今年一季度融資增加而導致財務成本劇增5210.9萬元,同比增幅897.4%,今年一季度實現凈利4285.8萬元,同比下滑接近40%。

面對即將到來的半年報,合肥城建表述說,其凈利潤預計同比去年的7010.4萬元下滑50%~100%,這意味着該房企如果遭遇盈利能力最壞情況的話,可能會觸及盈虧臨界點。

合肥城建對外解釋說,與上年同期相比,營業收入規模變化不大,由於銀行借款增加較多,財務費用上升,導致2017年1~6月利潤下降較多。

未入市樓盤周圍已有開發商虧本拋售

媒體記者近日實地調查發現,合肥城建去年拿下的三個高價地項目,目前已經被圍擋圍了起來,但並未確認項目具體入市時間:

瑤海區項目地段位於瑤海區半塔路以西、襄水路以北,記者在項目現場並未看到有工人施工。

蜀山區項目儘管已挖好地基,也未見有工人施工。

肥西項目從拿地到目前為止,已經有超過一年的時間,現在工地正在建售樓處。

巨額的融資成本與當前周圍均價直逼拿地樓麵價的現狀,成為目前合肥成城建所面臨的現實問題。以合肥城建去年拿下的瑤海區項目為例,該地塊擬定項目名稱為城建琥珀東華府。據悉,瑤海區是合肥市的四大老城區之一,目前在進行舊城改造。

記者了解到,合肥當地的購房者更傾向於環境較好的濱湖新區,瑤海區的地緣客戶主要來自於瑤海區和肥東縣兩個區域。以前,這兩個區域的客戶足以消化瑤海樓市的供應,但去年限購以後,肥東縣部分居民因沒有購房資格而被擋在了瑤海區外面。整體而言,限購使得瑤海失去了肥東的一大批客源。

在琥珀東華府周圍,距離最近的在售樓盤為同屬安徽本土房企的文一地產旗下“文一錦門學府里”項目。記者查閱資料發現,該項目在合肥市物價局的備案價為12000元/平方米,而此項目拿地樓麵價就已經高達10050元/平方米,溢價率264.13%。

文一錦門學府里項目售樓處的一位客戶經理宋早楊告訴媒體(微信號:nbdnews)記者,公司為解決目前資金鏈緊張的問題,在虧本銷售。該項目有包括合富輝煌在內的兩家代理公司以及文一自身的銷售團隊一起進行銷售。宋早楊表示,後面該項目還會繼續加推新樓盤。

與合肥城建同在困局中的“難兄難弟”,還包括新城和安徽建設兩家。比如,新城控股旗下的新城桃李郡對着城建琥珀東華府,當時其拿地樓麵價9001元/平方米,溢價率185.76%,目前處於待售;安徽建設的項目目前還未定名,拿地樓麵價為12179.72元/平方米,溢價率286.7%。

“股神”巴菲特有一句經典的話:“只有在退潮之際才能知道誰在裸泳”,如今再次品讀,引人深思。(.每.日.經.濟.新.聞)

  (出處:中財網 2017年05月26日)

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土地市場逆轉:一二線城市溢價率下滑 三四線創記錄

土地市場逆轉:一二線城市溢價率下滑 三四線創記錄

東方財經網 2017-05-27 08:39:09 來源:21世紀經濟報道

 統計显示,今年以來雖全國土地出讓金排名前列的城市依舊為一二線熱點城市,但核心城市周邊三四線城市陸續進入賣地百億城市行列。部分三四線城市出現了土地成交溢價率偏高現象。

在一二線城市調控日趨嚴厲之下,土地市場正發生逆轉。

中原地產研究中心統計數據显示:今年以來截至5月23日,全國土地市場溢價率出現明顯變化,一二線城市溢價率明顯同比下調,特別是一線城市,21%的經營性用地溢價率已經是最近5年最低。而三四線城市的平均土地溢價率高達46%,刷新了歷史紀錄。

5月22日,浙江嘉興一場土地拍賣會引起關注。這場拍賣會掛出8塊土地,包括4塊住宅用地、4塊商業用地,合計出讓面積近50萬平方米。土地大多位於嘉興市的南湖區、秀洲區、經濟開發區,卻有750家企業到場競拍。由於這場土拍採取了限價方式,很多企業預料到最終會出現抽籤環節,所以派出多個“馬甲企業”參与圍標。

750家企業參拍,創造了土地競拍史上新記錄。這也是近期此類城市受到房企熱捧的一個縮影。

據統計,截至本月23日全國土地出讓金總額度排名中,超過300億的依然集中在一二線城市,包括北京、武漢、廣州、南京、合肥、蘇州、天津、鄭州、重慶、杭州等。但與往年相比,包括佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等三線城市也陸續進入賣地百億城市行列。三線城市土地市場明顯升溫,嘉興等城市累計土地出讓金已經超過200億。

三四線走熱

2011年,受一線城市開啟限購等政策影響,不少房企曾制定轉戰三四線的戰略;而後,隨着三四線城市庫存高企,不少城市面臨消化困難問題,房企再度重返一二線。

2017年以來,一二線城市樓市調控日趨嚴厲,房企再度出現重返三四線潮流。不過這一次,其主要聚焦在京津冀、長三角及珠三角三大經濟圈周邊。

據中原地產監測,截至5月23日大部分城市平均土地成交溢價率相比2016年同期有所下調。在一系列約束性政策下,高價地出現數量有所減少,如武漢、北京、南京、上海、蘇州等城市。但三線城市的溢價率則有明顯上升,包括揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點城市中排名前十。

單看4月土地市場數據,這一分化也十分明顯:一線城市明顯降溫,二線逐漸平穩,三線城市有所上升。具體而言,一線城市成交面積環比下滑31%,廣州環比下降47%;同比下降35%,上海同比降幅超4成。二線代表城市成交面積環比上升4%,同比下降28%。三線代表城市成交面積環比上升13%,同比亦上升16%。房企開始集中在圍繞一二線熱點城市的周邊三四線城市拿地。

易居研究院監測显示,4月份50個城市中,北京土地市場表現最為活躍,成交面積108萬平方米。北京這一供地和成交態勢,釋放了积極的信號,預計後續部分去庫存周期偏小的城市也會加大供地力度。據統計,除北京外,鄭州、武漢、成都、徐州、天津、重慶、蕪湖、合肥和廣州的土地交易相對活躍。徐州和蕪湖屬於三線熱點城市,部分房企近期確實有強化三線城市地產投資的意向。

4月份50個城市土地成交均價為6450元/平方米,環比增長28%,同比增長54%。當前地價創下了2010年以來的最高水平。易居研究院認為,近期部分房企有較為強烈的補庫存需求,此類房企紛紛進入熱點三四線城市,這往往會推高所在城市地價。

該機構指出,部分三四線城市出現了溢價率過高現象。同一統計範圍內,嘉興溢價率高達199%。而嘉興房地產市場此前幾個月交易相對活躍,全面接軌上海示範區的概念也促使此類城市土地投資價值上升。另外,佛山、大連、青島、溫州、成都、鎮江等城市的溢價率都超過了75%,土地市場被划入過熱區間。

房企重返?

如前所述,自2012年開始,部分三四線樓市出現供過於求,導致房企陸續回歸一二線。

2014年初,國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構曾發布一份研究報告稱,2013年,中國百強房企在城市選擇、產品結構、推盤節奏等方面做出了明顯調整,以順應持續分化的房地產市場走勢。如前50強企業抓住一二線城市主流市場,聚焦符合政策導向的“首置、首改”剛需產品,重點項目來源於一二線城市的銷售額累計佔比84.9%,普通及中端項目的個數佔比達到84.2%。

這一現象持續到2016年。這幾年間,隨着房企集中重返一二線,這些地方的土地市場開始出現“僧多粥少”局面,地價持續高企。如北京、上海等城市已經出現“斷頓”問題。

21世紀經濟報道記者注意到,2017年以來,房企拿地策略再度發生變化。一些房企開始聚焦大城市周邊輻射範圍內的三四線城市。

龍湖集團曾高度聚焦一二線。前不久,集團CEO邵明曉稱,合肥、鄭州、南昌、南寧、福州均是其未來要進入的城市。今年2月27日,龍湖已成功進入合肥。有消息稱,龍湖內部是秉承“10+X”的投資策略,京滬穗深、重慶、成都、杭州、南京、廈門、蘇州這十個城市是重中之重,其他的拓展則在此基礎上進行。

融創中國也是曾經高度聚焦一線城市的開發商。但據統計,2017年以來,融創在公開土地市場共獲得15幅土地,而這些土地無一例外全部來自於二三線城市,其中嘉興、莆田、柳州都是其首次進入。2016年,融創中國還進入佛山、東莞、寧波、深圳、惠州、昆明、南寧、廣州、青島9個城市。融創中國將這種布局稱為“一線、環一線以及核心城市統一布局”。

易居研究院總監嚴躍進表示,三四線城市的拿地成本相對較低,預算可以控制在10個億以內。這對於部分房企來說有积極作用,在資金預算比較吃緊或融資壓力大的情況下,會放棄大城市的購地機會,轉而积極到三四線城市拿地。另外三四線城市購房和購地政策較寬鬆,所以此類城市的土地市場自然也會有高溢價等情況出現。甚至會出現全國型大房企和地方中小房企競爭拿地的現象。

中原地產首席分析師張大偉認為,房企目前正积極拿地,近期三線城市土地市場溢價率有明顯上升。從市場走勢看,一二線城市土地價格漲幅回落現象已經出現,預計在2-3季度會出現環比下行的表現;三四線城市依然會在投資需求推動下,價格有輕微上漲表現。整體市場熱度從過去的一二線轉移到三四線城市。

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多地銀行房貸利率上浮:京二套房貸升至基準利率1.2倍

多地銀行房貸利率上浮:京二套房貸升至基準利率1.2倍

東方財經網 2017-06-14 23:56:12 來源:

6月13日,多地銀行房貸利率上浮。廣州市內部分商業銀行6月初起把首套房貸利率上調5%-20%,北京市部分銀行上調首套房貸款利率,二套房貸款利率也全面調升至基準利率的1.2倍。福州地區,部分銀行上調了首套房貸利率,其中上浮比例高的達到10%,二套房貸利率也首次調升至基準利率的1.2倍。

多地區房貸利率上浮

2017年6月首周,在北京地區個別銀行的首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍后,又有銀行跟進上調首套房貸款利率,二套房貸款利率也全面調升至基準利率的1.2倍。

北京市一大型房產中介的經紀人告訴記者,除了民生銀行首套房貸款利率上浮10%外,廣發銀行通知首套房貸款利率上浮5%,並且額度有限;平安銀行也通知首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍,但是具體開始時間另行通知。

目前,廣州首套房貸的利率水平相比5月份進一步上升,折扣優惠已經基本消失,部分銀行執行的利率較基準利率上浮5%-20%。其中,浦發銀行廣州分行的首套房貸利率較基準上浮20%,民生銀行則在基準水平上上浮10%,中信銀行廣州分行執行的利率為在基準水平上上浮5%。不過,廣州市內五大行首套房貸款利率均以基準利率為最低標準,二套房則最低按照基準利率的1.1倍執行。

福州地區銀行房貸利率調整步伐加快,部分銀行上調了首套房貸利率,其中高的上浮比例達到了10%,二套房貸利率也首次調升至基準利率的1.2倍。

據福州一家股份制銀行支行工作人員表示,該行首套房貸利率已上調至基準利率的1.1倍,即在基準利率基礎上上浮10%。與此同時,福州另一家股份制銀行首套房貸利率也從原先的上浮3%調整為上浮10%。

從今年5月份的成交均價來看,北京的商品住宅成交均價已經突破4萬元,但是受到新政的影響,成交量同比明顯下降。2016年5月北京市商品住宅的成交量為8505套,2017年5月的北京市商品住宅成交量僅為4082套,大幅下滑。

據房王數據中心統計,5月份廣州11區網簽一手住宅6409套,環比微跌1.76%,同比大幅縮水,下跌超50%;5月錄得成交均價16251元/平方米,環比微跌2.94%,同比則上漲5.63%。

據房天下數據中心統計,2017年5月福州五區住宅成交量823套,住宅成交面積213124.32�,套均面積258.96�,成交套數環比上漲4.44%,成交面積環比上漲188.60%。

銀行面臨流動性緊缺

業內人士表示,隨着近期資金成本不斷上升,使得商業銀行需要控制房貸業務的成本,對資金的流向和使用作出新的規劃。

中原地產首席分析師張大偉認為,過去兩年,大部分銀行吸收了過多的房地產抵押物,目前,房貸出現了收緊現象,貸款折扣減少,放款時間明顯延長,這些房地產調控政策疊加產生的作用。購房者的資金成本持續上升,貸款的壓力越來越大。目前,市場成交已經全面降溫,降價開始出現。

對於利率優惠上調的原因,張大偉表示,隨着資金成本繼續上升,包括餘額寶在內的固定理財收益年化資金成本已經接近4.1%,這種情況下,疊加管理成本,按揭貸款4.9%的基準利率對於大部分銀行來說,已經屬於低利潤產品,預計後續銀行將逐漸上浮基準利率。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示,目前從整個商業銀行的信貸資金成本來講,已經出現了上升趨勢,銀行同業拆借利率印證了這一點。所以,部分商業銀行基準利率上浮的現象,我認為更多是從商業銀行本身角度出發,也就是商業銀行對於貸款的風險把控可能會有所強化。對於房貸這種較大的一類資產,會率先進行收緊。(江鈺鈴 吳勇)

  (作者:江鈺鈴 吳勇)  (出處:中國證券報 2017年06月14日)

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