治理民宿偷拍,還須防患未然

原標題:治理民宿偷拍,還須防患未然

  5月6日,國際知名民宿平台愛彼迎(Airbnb)針對近日在青島民宿發生的“偷拍事件”致歉,並承諾會繼續跟進妥善安排後續事宜。據了解,該民宿房主自2019年3月開始,就在房間內正對床的位置安裝針孔攝像頭,拍攝他人隱私視頻進行觀看,目前已被行政拘留20日,並處罰金500元。而對平台方愛彼迎來說,這類事件已不是第一次發生。

  今年4月,美國加利福尼亞州一對夫婦在愛彼迎公寓內發現了偽裝成煙霧探測器的隱藏攝像頭。同樣是今年4月,來自新西蘭的巴克一家在愛彼迎民宿發現了正在直播的隱藏攝像頭。雖然事件曝光后,愛彼迎都會採取一系列補救措施,如立即下架涉事房源、永久移除涉事房東賬戶、給予房客補償等。可接二連三的發生背後,其監管方面的漏洞一覽無餘。

  事實上,自民宿產業於近年興起以來,安全和衛生問題就時有發生。無論是致歉,還是補償,這些補救措施雖有必要,卻難以治本。個人隱私被偷拍的傷害,沒法靠補償來彌補。而此類事件不斷髮生,也給消費者心裏蒙上了一層陰影。在針對民宿產業的專門法律還未出台的情況下,平台方作為具有一定公信力的服務機構,理應首先承擔起自身的監管職責。比如,對房東、房源情況進行嚴格把關;同公安、衛生等部門密切合作;在房客入住之前,做好相關提示。說到底,監管職責重在防患於未然。把工作做在前面,把隱患遏制於萌芽,比起事後道歉而言,會更有意義。

  (子名)

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南京多個板塊限價鬆動 都市圈樓盤也跟着“喊漲”

原標題:南京多個板塊限價鬆動 都市圈樓盤也跟着“喊漲”

  句容紫悅府發布漲價通知。

  揚子晚報訊(記者 馬祚波)受到南京多個板塊限價鬆動的影響,南京周邊的都市圈項目也開始“喊漲”了。揚子晚報記者注意到,位於南京以東句容的多家樓盤紛紛將原有的優惠收回,有的還宣布不再贈送車位。有樓市專家分析認為,試探市場風向或許是南京周邊樓盤“喊漲”的主因。

  由於距離南京比較近,且交通、生活配套等相對完善,南京以東的句容、寶華等地樓盤成為不少剛需一族購房置業的重點關注“對象”。然而,原本以價格優勢取勝的當地多家樓盤,近日卻紛紛喊出了“漲價”的聲音,比如句容恆大文化旅遊城的置業顧問在朋友圈發布的信息显示,“購房優惠政策即將全面收回”,並表示目前是“抄底買入的最後窗口期,觀望即是錯過,2020年1月1日起價格將全面上調”。揚子晚報記者了解到,該樓盤在售戶型為80平方米-160平方米不等,均價11000元/�O左右,至於明年元旦後房價會漲至多少,並沒有查詢到相關信息。

  據365淘房提供的信息,句容的老盤碧桂園鳳凰城也宣布,2019年年終的“鉅惠風暴”僅剩最後幾天;而位於寶華的碧桂園翡翠華庭則告知買房人,下周不僅要漲價還不送車位了,“想買房的趕快過來”。另外,句容紫悅府發布漲價通知,所有房源價格即將上調1%-2%;茅山的雅居樂山湖城則表示,明年起院墅類房源將會漲價。

  儘管開發商“漲”聲不斷,可這些樓盤真的會收緊所有優惠嗎?有市場人士分析認為,房企“喊漲”主要有兩個原因,一是部分開發商今年的營銷任務已經完成,到了年底並不急於出貨,不愁賣房的情況下,收縮優惠恐怕只是正常操作;其次,南京主城的河西、江心洲、江北新區等板塊的限價已經有所鬆動,都市圈項目也打算通過“漲價”來試探市場反應,為明年價格上提看看“風向”,至於是否真的會漲,則是“霧裡看花”。

  其實,不止是都市圈項目年底動作頻頻,南京遠郊板塊如高淳等地,隨着城市定位、交通便捷程度的不斷提升,也為南京買房人提供了更多選擇。在上周召開的由365淘房主辦的“高淳,嚮往的慢生活―高淳規劃分享暨居住價值研討論壇”上,網尚研究機構發布了高淳今年前11個月的樓市數據,統計显示,高淳的新房成交量穩步提升,樓盤活躍度較高,90平方米-120平方米的中小戶型持續熱銷,買房人對裝修房的接受程度也越來越高,正吸引着眾多剛需買房人湧入。

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王石“劇透”萬科年報引爆股價 別把信披當兒戲

原標題:王石“劇透”萬科年報引爆股價 別把信披當兒戲

  一家之言

  上市公司實控人、董事長及其他能夠獲取信息的知情人不經意間的言論,或許並非有違規的故意,但往往會造成違規的事實。這反映出相關知情人信披合規意識薄弱。

  日前,離開萬科已兩年多的王石在其新書分享會上透露,根據其本人掌握的信息,萬科2019年年報將非常好。此言一出,立即在市場上引發反響,萬科A股價亦大漲6.07%。有人認為王石的“劇透”不涉及具體的財務數據,並不構成投資建議,因而不算違規。也有人認為王石以個人的身份披露了上市公司未披露的信息,已經涉嫌信披違規。

  王石是萬科的創始人,萬科能成長為國內房地產行業的龍頭老大,王石功不可沒。即使王石離開兩年多了,其對萬科的影響應該說還是存在的。此次王石雖然沒有披露萬科具體的業績數據,但個人認為,其行為仍值得商榷。王石的劇透,有三個方面需要引起重點關注。

  王石目前是萬科公司的名譽主席,並非萬科公司的董事、監事或其他高級管理人員,並不參與萬科公司的具體事務。王石聲稱萬科“年報非常好”,應該是獲得了相關的數據,也應該是包含了更長時段的業績數據。問題在於,他是如何獲得相關信息的,萬科方面又是否泄露了相關信息。

  上市公司年度業績如何,發布公告的主體應該是上市公司,而絕非任何個人。能夠發布業績公告的只有上市公司,即使是其董事長、實控人等都沒有這樣的資格。《上市公司信息披露管理辦法》第四條規定,在內幕信息依法披露前,任何知情人不得公開或者泄露該信息。如果王石獲得的信息是準確的話,那麼其表示萬科年報非常好,則涉嫌違規。

  伴隨業績“劇透”,25日萬科A股價高開高走,收盤報漲6.07%,且成交放出今年5月份以來的天量,表現相當搶眼。如果是業績劇透影響了萬科A的股價,那麼則涉嫌操縱市場。

  定期報告是投資者了解上市公司的重要窗口,也是許多投資者作出投資決策的重要依據。而且,上市公司年報中業績數據的大幅增長或下滑,往往也會左右股價的漲跌,進而影響到所有投資者的利益。基於此,監管部門一直要求上市公司在披露定期報告時做到真實、準確、完整與及時,也要求上市公司在披露重要信息時做到公平、公正與公開。

  不過,上市公司董事長或知情人提前披露業績的現象時有發生。如今年1月份,作為上市公司格力電器董事長的董明珠就在股東大會上提前透露了格力電器2018年度的營業收入與凈利潤的數據,也引發了深交所關注。

  上市公司實控人、董事長及其他能夠獲取信息的知情人不經意間的言論,或許並非有違規的故意,但往往會造成違規的事實。這既反映出相關知情人信披合規意識薄弱的一面,也折射出監管上的缺失、缺位。

  上市公司信息披露不是兒戲,某些時候甚至會涉及市場利益的重新分配。因此,對於上市公司的信息披露,一方面要進一步強化監管,另一方面也要大幅提高違規成本。

  □曹中銘

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房企年內發行海外債突破650億美元

原標題:房企年內發行海外債突破650億美元 多家房企融資利率超10%紅線

  ■本報記者 王麗新

  “如果能融到錢,我們還是會選擇融資。”日前,一位不願具名的房企董秘向《證券日報》記者表示,一些房企受困於自身財務狀況和土地儲備情況,沒有渠道獲得低成本融資,不得已才偃旗息鼓,在銷售端發力,爭取回收更多現金,讓企業安全運轉。

  現金流是決定房地產企業生存與發展的一大要件。今年,《證券日報》記者曾採訪多位房地產行業典型房企的高管,無一不對自身的現金流情況給予高度關注,甚至有高管需要每天向老闆報一遍銷售額和回款情況。

  億翰智庫在研究報告中指出,房地產行業已然從“高槓桿、高利潤”的黃金時代,進入“步履維艱”的白銀時代,銷售增速逐漸放緩,調控政策持續收緊,融資成本上行,導致房企利潤空間收窄,在資金面上承擔比較大的壓力。

  利息支出正在吃掉房企利潤

  據中原地產研究中心統計數據显示:11月4日以來的20天內,已有20家國內房企計劃或已發布美元融資超50億美元。2019年以來,國內房企合計發布海外美元債已超650億美元,比2018年同期增長近50%。在最近20天的幾筆融資中,融資成本已從5%漲至12.8%不等,其中,德信中國、佳兆業、正商實業等幾家房企的融資利率均超過10%。

  統計显示,今年以來,不少國內房企發行了利率超13%的海外債券,當代置業、泰禾集團、鑫苑置業、景瑞控股、弘陽地產等紛紛上榜。其中,當代置業(中國)有限公司在年初就發行了利率15.5%、1年半到期的3.5億美元海外債,但在資金管控趨嚴的背景下,本來就錢緊的房企只得靠借新債來償還舊債。

  據同策研究院監測,今年前10個月,融資利率最高的50筆利率均在7%以上,區間在7.33%-15.5%,其中13筆融資利率超過10%。高利率的融資渠道有95%來自公司債,而且幾乎全是美元債,其中不乏規模大、實力強的房企身影,融信中國就是發債筆數最多的一家。

  “不僅是規模分化,房企的融資成本分化也很明顯。從全年情況看,融資利率主要在6%-15%之間。”中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示,美元債融資井噴的背後,是房企資金鏈緊張、融資渠道被限制,對於槓桿率較高的房地產企業,資金壓力非常大。

  “今年在做融資路演時,金融機構更關注財務報表中的負債情況、盈利能力和土地儲備量。”上述房企董秘向《證券日報》記者透露,對一家融資渠道較少的房企來說,信託融資和海外債券融資是重要的融資渠道,但成本卻難以下降。臨近年底,有些企業是要發行新債償還舊債的,因此可能出現幾筆規模不小且利率較高的融資。

  自房地產行業進入白銀時代以來,行業凈利潤率一般維持在10%-13%,借錢成本超過10%,意味着利息支出正在吃掉利潤。

  控成本成房企“過冬”良策

  大型優質房企對融資成本的控制一直握有較大話語權,近幾年一直在試圖降低融資成本。

  億翰智庫在研究報告中指出,2019年上半年,房企融資政策的調控力度是史無前例的,融資成本上行,疊加銷售放緩,企業面臨資金緊張的困境,控成本、提高資金利用效率成為房企“過冬”的良策。在企業財務費用方面,單獨核算利息支出更能反映房企因借貸帶來的財務壓力。

  億翰智庫統計數據显示,2019年上半年,20家樣本企業的平均利息支出為17億元,較2018年同期增長33.9%億元。利息支出/營業收入的平均比值為3.1%,較2018年同期增幅下降0.3個百分點。這說明,雖然20家樣本房企的利息支出有所增加,但資金的利用率在提升。

  在20家樣本房企中,碧桂園、保利置業、中華企業、金科股份、中南建設等9家房企的利息支出/營業收入的比值均較2018年同期減少,反映出財務壓力在減小。

  由此可見,在房地產行業增速見頂的預期下,房企的利潤空間被不斷壓縮,控制期間費用的重要性將更加突出。

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房地產渠道之爭

原標題:房地產渠道之爭

      最近,新房銷售市場的渠道問題成為焦點。有自媒體質疑貝殼找房通過壟斷市場抬高傭金率的做法,貝殼找房董事長左暉隨即發文反駁,拋出渠道“夜壺說”的觀點,兩方的舌戰也將渠道推向了風口浪尖。

  在房地產市場下行,銷售冷清的時候,渠道往往成為開發商提振銷售業績的“良藥”,開發商引入渠道拓客,渠道依靠開發商給予的回扣盈利,本來是相輔相成的合作方,但隨着開發商對渠道的依賴,渠道也漸有寡頭壟斷的趨勢,高額的渠道費成為開發商抹不去的傷痛,渠道這味良藥也變成了上癮而戒不掉的“毒藥”。

  渠道從“良藥”到“毒藥”?

  一般來講,房地產商品投放市場進行交換需要通路,營銷學稱為營銷渠道。比較熟知的理論是來自於市場營銷著名的“4P理論”,即市場營銷組合是由產品、價格、渠道、推廣組成,渠道是營銷的一部分。

  我國新房市場主要有兩種營銷渠道,一為自產自銷,營銷主體是開發商;二是委託代理,營銷主體是從事樓盤銷售的營銷代理機構。後者也被稱為渠道營銷,給予委託代理機構的傭金,即是渠道費。

  自產自銷的直銷模式優點是開發商自控自營,掌握一手客源消息,進而掌控利潤空間和價格幅度,但是劣勢是直銷需要更多的人力和物力成本;而引入渠道銷售的優點是精準營銷,而弊端就是依賴渠道獲取客源,並且渠道費侵蝕利潤空間。

  事實上,從自銷到渠道,開發商在不同階段經歷了不同的探索。在21世紀初,報紙、廣播以及火爆一時的房展會就成了開發商賣房重要的渠道;2011年,房地產市場下行,在房地產調整政策的重壓之下,傳統的廣告已經無法帶來成交,電商模式出現並且流行全國,電商利用線上渠道獲取客源,先從購房人手裡收取意向金,再從開發商手裡要折扣,以促銷優惠的名義,撮合購房人與開發商達成交易。

  電商模式持續了約五年之久后,2014年-2015年,在新的房地產調控周期中,房地產再次面臨着銷售困局,此時,北京萬科與鏈家率先達成協議,欲藉助鏈家二手房市場背後的大數據平台來挖掘客戶,也正是這次合作,使得新房銷售的獲客來源大大轉向二手房,形成了一二手房聯動銷售的模式。

  由於開發商越來越依靠鏈家、中原等為首的二手房中介來提振銷售,中介門店的渠道費也越來越高,部分城市的渠道傭金遠不止4%,多則5%-8%,甚至有個案高達15%,成為開發商不能承受之重。

  渠道是利器還是枷鎖?

  當渠道在營銷中的地位越來越重要的時候,隨着渠道費的攀升,渠道壟斷的質疑聲越來越多。

  對於渠道目前是否已經綁架開發商,地產資深營銷人甘玫認為:“現在渠道過分妖魔化了。正常的狀況是項目90%為自銷,代理加渠道只佔10%。”

  同時,業內人士也認為,渠道僅是有被壟斷的趨勢,開發商未來可能會越來越難受。

  另一方面,在渠道競爭中,也存在部分寡頭企業成為渠道總包或者平台公司,有強大的資源整合能力,出現了資源比較集中的局面。尤其是在北京、上海等一線城市,鏈家在二手房市場佔有率高,隨着線上平台貝殼找房的誕生,鏈家也整合了線上和線下,形成多品牌集聚的局面。

  對此,業內有聲音稱,對開發商而言,進入貝殼找房平台,等於放棄其他平台,失去原有品牌,完全屈服於鏈家體系的管理、整合,從收費標準到行事作風都“鏈家化”。

  對於媒體的質疑,鏈家、貝殼找房創始人、董事長左暉反擊表示:“今年新房成交總額大概15萬億以上,大約有20%通過渠道營銷達成。開發商一直有房地產‘夜壺論’,其實渠道也是開發商的‘夜壺’,市場不好拿出來用用,市場好了就放回去。”其認為,新房市場渠道傭金率在2%-3%,未來“不會太高也不會太低”。

  房地產和互聯網研究院院長相國良認為:“現在類似貝殼找房是主流渠道,在一些貝殼找房二手房經紀業務佔60%以上份額的城市,確實存在單一渠道佔比過大,擁有較大控制力的現象,但整體而言,渠道壟斷不太現實,畢竟還有其他代理機構。”

  未來,對於渠道如何發展和管理,業內人士建言,從短期看,天津控制傭金比例是監管機構進一步規範渠道的積極嘗試,但是還需要從市場主體進行規範化操作,一方面,開發商需加強自銷團隊,破除對渠道的完全依賴,同時,實施體系化、制度化的渠道管理,提供開放、公平的渠道競爭規則。對渠道公司而言,渠道帶客也需要回歸專業化,進入良性競爭軌道。

  本版采寫/新京報記者 徐倩

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進一步推動城市高質量發展(治理之道)

原標題:進一步推動城市高質量發展(治理之道)

  中央財經委員會第五次會議指出,當前我國區域發展形勢是好的,同時經濟發展的空間結構正在發生深刻變化,中心城市和城市群正在成為承載發展要素的主要空間形式。目前,上海已步入國內生產總值超過3萬億元、人均突破2萬美元的發展階段,經濟增長從單純追求增量轉向增量和存量並重的階段性特徵逐步顯現。上海市黃浦區着眼於更好發揮存量的作用進一步完善政策措施,不斷提升存量效能和城市能級,努力為推動城市高質量發展探索新經驗。

  增量和存量並重才能充分激發城市發展動力。黃浦區作為上海市的中心城區,只有堅持增量與存量並重,注重提升存量經濟質量,才能實現發展升級。首先,全面融入上海“增量布局”。緊緊抓住高質量發展的歷史機遇,圍繞發展定位,結合區域特點,發揮高端服務業集聚、產業鏈成熟、距離消費市場近的優勢,用好一系列開放政策,主動融入深化改革、擴大開放的主戰場,承載更多核心功能,讓寸土寸金的中心城區飛出新的金鳳凰。其次,深入挖掘“存量”潛力。作為中心城區,“存量”潛力主要集中在以下領域:一是存量企業。通過優化營商環境、創新制度推動優秀企業進一步做大做強。二是存量樓宇。將樓宇改造規範與老大樓保護利用結合起來,創新完善政策和工作機制,突破瓶頸問題,盤活中心城區的老建築,打造促進經濟高質量發展的有效載體。三是存量資金。進一步用好用活國有資本,提升其對區域經濟發展的貢獻度。四是存量政策。調整完善已經出台的各類政策並促進其落地見效,健全完善針對存量樓宇和存量企業等存量經濟的政策。

  深化存量改革應做到“三個聚焦”。中央財經委員會第五次會議指出,要按照客觀經濟規律調整完善區域政策體系,發揮各地區比較優勢,促進各類要素合理流動和高效集聚,增強創新發展動力,加快構建高質量發展的動力系統,增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力。隨着城市建成程度的提高,必然要求對各類有限的資源和要素進行更加高效的整合利用;隨着改革進入深水區,必然要進行更加深刻的利益格局調整和優化。這就要求我們瞄準正確發展方向深化存量改革。實踐的探索使我們認識到,深化存量改革應做到“三個聚焦”:一是聚焦營商環境優化。企業興則經濟興,為企業營造良好的發展環境是政府的重要使命和責任擔當。應切實幫助“存量企業”成長發展,使之成為城市發展新的“實力擔當”。推進行政流程再造,進一步提高審批效率,完善誠信體系及其運作機制,保障各類市場主體平等發展、公平競爭。在優化政策供給,完善產業鏈和生態鏈,提供無處不在、無微不至的公共服務上下功夫。二是聚焦資源二次分配。城市的經濟密度低於應有水平,就難以達到足夠能級參與國際競爭。發展樓宇經濟是提高上海經濟密度的重要途徑。上海存量樓宇尤其是存量樓宇中優秀歷史建築的更新,一方面要重現風貌,另一方面要重塑功能,抓住“用”這個關鍵盤活“存量”,充分體現城市集聚的功能內涵。三是聚焦資金使用績效。應對經濟下行壓力和財政收入增速放緩,盤活財政存量資金已經成為穩增長、調結構的重要一招。一方面,政府部門要按照“過緊日子”要求大力壓縮一般性支出。另一方面,剛性民生支出要確保項目進度。這就需要從財政資金“增效加力”角度轉變政府職能、提升行政效能。此外,應建立事權與支出責任相適應、與財力相匹配的財稅制度,進一步提高財政管理績效。

  (作者為上海市黃浦區區長)

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高空拋物仍需嚴懲

原標題:高空拋物仍需嚴懲

  劉雲海

  貴報10月30日評論《懲治高空拋物須與法治相向而行》,站在法理的高度分析問題,非常在理。筆者認為,高空拋物仍是需要懲治的,只是要在法理允許的範圍之內操作。

  提起高空拋物,幾乎每個人都是咬牙切齒、恨之入骨,但有人依然我行我素,高空拋物之風也是屢剎不止。原因之一就在於,一些肇事者文明意識薄弱,僥倖心理作祟,總認為自己不會被發現和追懲。高空拋物造成事故的新聞屢見不鮮,受害者可謂是飽受高空拋物的創傷。

  高空拋物現象被稱為“懸在城市上空的痛”。據研究,一個雞蛋從8樓拋下就可以讓人頭皮破裂;即便是一塊西瓜皮,從25樓拋下也可能讓人當場喪命。在不少城市,杜絕高空拋物已作為文明小區創建一項硬性標準被列入,一些市民建議在樓頂安裝攝像頭以解決“取證難”的舉措,也不失為一個管理的好辦法。

  高空拋物這一頑固陋習與城市文明是格格不入的。廣大市民應自覺提高文明安全意識,堅決杜絕高空拋物及其他不文明不衛生行為,切莫害人害己。

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利率市場化再深化 存量貸款利率“換錨”將啟

原標題:利率市場化再深化 存量貸款利率“換錨”將啟

  為深化利率市場化改革,進一步推動貸款市場報價利率(LPR)運用,央行12月28日發布(2019)第30號公告,就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事項進行說明。公告的發布意味着,繼新發放貸款主要參考LPR定價之後,存量浮動利率貸款也將參考LPR定價。業內人士表示,LPR全面成為貸款定價的基準,將使貸款利率能更及時反映市場利率變化,提升貨幣政策傳導效果,與此同時,有助於降低實體經濟融資成本。

  央行相關負責人表示,2019年8月17日,人民銀行發布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制公告。目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價,但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價,不能及時反映市場利率變化,不利於保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革,人民銀行發布了〔2019〕第30號公告,推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

  存量浮動利率貸款定價基準轉換原則為:一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR,或轉換為固定利率,借款人只有一次選擇權,轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始,原則上應於2020年8月31日前完成。三是轉換后的貸款利率水平由雙方協商確定,其中,為貫徹落實房地產市場調控要求,存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

  光大證券研究所首席銀行業分析師王一峰在接受《經濟參考報》記者採訪時表示,本次推動存量浮動利率貸款“換錨”是加快引導實體經濟融資成本下行的必然之舉。目前,金融機構信貸規模已超過150萬億,其中企業中長期貸款逾56萬億,居民中長期貸款接近39萬億,貸款定價錨定LPR若僅僅採取“新老划斷”原則,對於實體經濟融資成本改善相對有限,驅動存量“換錨”能夠更快降低實體經濟融資成本。

  新網銀行首席研究員董希淼表示,央行明確,借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款。預計初次轉換之後,存量貸款的利率執行水平將與轉換之前保持基本不變。這有助於推進轉換工作順利進行,也有助於保護借貸雙方的利益。為更好地服務實體經濟,貨幣政策保持穩健基調,加大逆周期調節力度,未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。

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2020年樓市“穩”字當頭

原標題:2020年樓市“穩”字當頭

  2019年,各地積極落實城市主體責任制,穩步推進“一城一策”試點,房地產總體保持平穩運行,實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。展望2020年,“房住不炒”的定位不會動搖,進一步實現安居宜居的住房目標不會改變,房地產市場將呈現平穩健康的運行態勢――

  2019年,在“房住不炒”的調控主基調下,我國樓市的投機性需求基本離場,住宅回歸居住本質。在此基礎上,租賃市場蓬勃發展,調控長效機制不斷完善。

  眾多業內專家表示,如果要用兩個字來形容2019年的房地產市場,那一定是“穩定”。展望2020年,“穩”依然是樓市主基調。

  引導樓市健康平穩成長

  2019年,各地積極落實城市主體責任制,穩步推進“一城一策”試點,房地產總體保持平穩運行,實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。與此同時,樓市調控政策指向性明確,全國樓市降溫城市不斷增多,在商品房總體成交量依然上行的行業背景下,房價整體上漲態勢得到有效控制。

  國家統計局最新發布的數據显示,11月份,二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.9%和3.9%,漲幅分別比上月回落0.8個和0.5個百分點,均連續7個月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.0%和4.1%,漲幅分別比上月回落0.7個和0.5個百分點,均連續8個月持平或回落。

  記者梳理髮現,2019年各月房價出現同比下行的城市不斷增多,今年11月有超過30個城市的二手房價格下跌,這也是時隔56個月後,再次出現超過30個城市房價下調。

  對於2020年,專家表示,促進房地產市場平穩健康發展的大方向不會改變。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,近來住房和城鄉建設部再次明確,長期堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。此中新意在於強調了“長期”,這表明“房住不炒”定位不會受到市場周期影響。無論市場好與壞,對樓市的管控都不會放鬆,這對於2020年及未來的樓市發展都有很強的指導意義。同時,相關政策也明確提出發展長效機制和調控機制,體現了引導樓市健康平穩成長的思路。

  “從中央經濟工作會議及全國住房和城鄉建設工作會議傳遞出的信號來看,2020年樓市健康平穩發展,以及安居宜居的住房目標不會改變,房地產市場將呈現平穩運行態勢。預計房地產調控總體繼續保持從嚴,因城施策的方式會變得更加多樣化,房地產金融側收緊將常態化。”58安居客房產研究院分院院長張波分析說。

  老舊小區改造成新增長點

  中央經濟工作會議在重申“房住不炒”的同時,也提出要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房。對此,業內專家表示,中央經濟工作會議為房地產市場的未來發展指明了方向。

  資料显示,目前我國重點一二線城市存量住宅普遍進入“老齡化”階段。在城市內存量住宅中,15年以上樓齡佔比超過35%且20年以上樓齡佔比超20%的城市有12個,均為發展起步早、能級高的重點一二線城市。

  對此,在全國住房和城鄉建設工作會議上,住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示,着力完善城鎮住房保障體系,加大城市困難群眾住房保障工作力度。抓好完善住房保障體系試點工作,爭取形成可複製、可推廣的經驗。進一步規範發展公租房,強化對環衛、公交等行業困難群體的精準保障。嚴格把握棚改範圍和標準,穩步推進棚戶區改造。總結推廣試點經驗,進一步完善支持政策,做好城鎮老舊小區改造工作。

  來自住建部門的統計數據显示,全國共有老舊小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建築面積約為40億平方米。據初步估算,我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元,如改造期為5年,每年可新增投資約8000億元以上。

  貝殼研究院首席分析師許小樂認為,改造老舊小區、提升小區物業管理水平將成為房地產行業新的發力點。許小樂表示,隨着經濟社會的發展,城市裡的老舊小區已無法滿足新時代居民的生活需求,如何改造好老舊小區不僅是城市居民生活中的新“痛點”,更成為城市能否平衡發展的重要影響因素之一。因此,老舊小區改造及物業管理對於房企來說,將是新的業績增長點。

  值得注意的是,住房和城鄉建設部提出了五個工作要求,其中提到了城市開發建設由增量建設為主轉向存量提質改造和增量結構調整並重。“在增量結構調整方面,或許也會和房地產領域的調控思路掛鈎。目前來看,保障房、人才住房,以及藍領公寓等,將成為較大的投資建設領域。”嚴躍進說。

  租賃市場更加規範有序

  除了“房住不炒”,近年來“租售並舉”已成為房地產行業里受關注度最高的詞彙,作為樓市調控長效機制的重要組成部分,租賃市場受到了資本的熱捧,獲得了蓬勃發展。

  業內專家表示,租賃住房是解決進城務工人員、新就業大學生等新市民住房問題的重要途徑。數據显示,長租公寓類企業,在北京、上海等城市的市場份額已經超過20%,如果計算二房東之類的類似模式交易在內,當下市場已經有60%的租賃房源很難見到房主交易。

  但值得注意的是,雖然長租公寓蓬勃發展搞活了房地產市場,但也產生了“野蠻生長”的問題。例如,房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平台發布虛假房源信息,惡意剋扣押金租金,違規使用住房租金貸款,強制驅逐承租人等,這些違法違規行為嚴重侵害了租房群眾的合法權益,影響了社會和諧穩定。在這種情況下,租賃市場特別是長租公寓市場亟待加大監管。

  在培育和發展租賃住房,促進解決新市民等群體的住房問題的同時,王蒙徽強調,要着力培育機構化、規模化租賃企業,加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平台。重點發展政策性租賃住房,探索政策性租賃住房的規範標準和運行機制。

  市場規範的步伐正在加快。近日,住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》,規範住房租賃市場。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示,租賃市場秩序混亂,不利於整個行業長期健康發展,此次《意見》內容涉及廣泛,不僅對租賃主體進行了管控和監管,還對金融租賃業務進行了管控,同時還提出建設租賃服務平台。這將進一步規範租賃市場,有效維護租戶的合法權益。

  張波表示,強化對租賃房源的備案及監管將是未來住房租賃市場的主導方向,2020年住房租賃政策將會在更多城市落地。

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為重拳治理高空拋物叫好

原標題:為重拳治理高空拋物叫好

  陳兵

  高空拋物被稱為“懸在城市上空的痛”,這個威脅“頭頂安全”的問題終於有了重拳治理。

  據最高人民法院公布的數據显示,2016年到2018年,全國法院三年間審結的高空拋物墜物的民事案件有1200多件,其中有近三成導致了人身損害,受理的刑事案件為31件,其中有五成造成了被害人的死亡。最高人民法院近日印發《關於依法妥善審理高空拋物、墜物案件的意見》,其中明確規定,對於故意高空拋物的,根據具體情形按照以危險方法危害公共安全罪、故意傷害罪或故意殺人罪論處,特定情形要從重處罰。

  及時有效治理這個“隱形殺手”已成為刻不容緩的問題,解決好這一“懸在城市上空的痛”,考驗着社會精細化管理的能力,此次高空拋物入刑織構了法治防護網,公共安全有了更強有力的法律保障。最高人民法院司法解釋的及時出台,對於遏制屢禁不止的高空拋物行為是一記法治的重拳,有助於凝聚打擊高空拋物的司法共識,增強司法打擊的規範性,提升司法公信力、威懾力。

  刑事追責是打擊、遏制高空拋物行為的重要手段,在形成強大的法律威懾力的同時,對這一社會治理難點需要各方共同治理。《意見》提出,要積極推動預防和懲治高空拋物、墜物行為的綜合治理、協同治理工作,及時排查整治安全隱患。相對於追責和賠償,我們更希望不要發生飛來橫禍,預防高空拋物需要把舉措逐一落實。

  居民要行為自律,有責任有義務守住道德防線、法律底線。物業管理要做好預防監測,盡到物業服務企業的責任,進一步加強管理、改進工作,安裝防高空拋物攝像頭,更好發揮應有作用。社區居委會應定期深入居民區,排查安全隱患,形成政府主導、社會廣泛參與的良好局面。作為最後一道防線,司法機關要依法公正穩妥地審理高空拋物、墜物案件,保護受害人,充分發揮司法裁判的引領、規範作用。

  高空拋物關乎公共安全,人人深惡痛絕,我們每個人都有可能成為高空拋物的受害者,解決這一社會治理痛點,刑事責任的追究是最後的對策,更多的則是需要公眾攜起手來,盡最大努力在各個環節共同編織嚴密的安全之網。

  (作者單位:北京市密雲區人民檢察院)

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