北京150萬套房源供應量背後:樓市投資屬性逐漸被削減

北京150萬套房源供應量背後:樓市投資屬性逐漸被削減

東方財經網 2017-04-13 15:48:20 來源:北京商報

在一系列調控政策落地之後,北京樓市土地供應端也正在改變市場預期。

日前,《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。未來五年北京供應保障150萬套住房建設需求的土地,總共6000公頃;2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地,總共1200公頃;新建住房中產權類約佔70%,租賃類約佔30%。產權類住房中,商品住房約佔70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。業內人士分析,6000公頃的土地供應絕不是小数字,未來的供應主要分佈在哪兒?150萬套的供應量對樓市而言意味着什麼?租購併舉的市場又會是怎樣的?這些都成為業內外關注的焦點。

百萬供應計劃

4月7日,北京市通過《北京新聞》發布了一條與北京樓市未來發展息息相關的重要信息。該新聞內容主要是《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。其中,計劃的主要內容包括未來五年供應保障150萬套住房建設需求的土地,總共6000公頃;2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地,總共1200公頃。其中產權類約20萬套,租賃約10萬套;新建住房中產權類約佔70%,租賃類約佔30%。產權類住房中,商品住房約佔70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“看似簡單的新聞數據的發布,其中蘊含着北京樓市未來發展的關鍵信息。”一位業內人士表示,若這些供應計劃順利推進,將給北京樓市供應端帶來根本性改變。

以北京2017年供地計劃為例,2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地,總共1200公頃。單從數據上來看,這與往年北京的供地計劃相比,並沒有大幅提高,屬於平穩供應。但事實上,往年北京供地計劃的完成度一直不甚理想,但今年情況則顯然不同。2017年以來北京放地速度明顯快於往年同期,甚至在一些相對敏感的時間節點也依然有土地出讓。

從機構數據統計來看,2017年北京已經成交及即將成交住宅類土地分析,所有今年將上市的掛牌地塊合計29宗住宅地塊,面積為373萬平方米。年內供應的住宅類已達20宗,而等待成交的15宗,已經成交的有7宗。從已經成交的7宗地塊來看,合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平方米。其中限價商品房為47.9萬平方米,主要分佈在房山、平谷、密雲。公建面積17.5萬平方米。這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。由此可見,計劃中的土地供應將大多來自五環外,甚至六環外。

中原地產首席分析師張大偉認為,在需求端,北京對自住型商品住宅的需求量巨大。以最近搖號的北京朝陽金隅匯景苑項目為例,申購家庭為14.5萬戶,最終通過審核的家庭為13.8萬戶。

據統計,北京目前待售的住宅土地中,合計有7宗含自住房地塊,合計預計供應自住房面積高達50萬平方米。大約6000多套自住房,從北京土地供應看,限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特徵,2017年土地供應量相比2016年有明顯增加。

按照2017年土地供應節奏和土地類型的趨勢來看,未來五年“6000公頃,150萬套”的供地數量、土地類型很可能保持這樣的大方向,並由此徹底改變北京樓市的市場格局。

金融屬性大減

“從計劃披露的信息來看,的態度十分明確,就是要增加供給,加大中低端價位的商品房供應,穩定樓市預期。”北京市房地產業協會副會長陳志分析,之前北京市土地供應出現了不少高價地塊,產生了許多高價樓盤,整體上拉高了北京房價。而現在的供地計劃,保障性意味很濃,就是要在供地結構上進行本質上的調整。着重強調住房社會屬性的同時,大幅削減房產的金融投資屬性,從而符合中央提出“房子是用來住的,不是炒的”的市場定位。

本次計劃披露,新建住房中產權類約佔70%,租賃類約佔30%。產權類住房中,商品住房約佔70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。五年內,三個70%將足以改變市場預期。

事實上,北京樓市的投資屬性正在逐漸被削減。尤其值得注意的是,“租賃類約佔30%”類似的供應計劃在以往從未推出過。如此大規模的“無產權”供應,必然無法實現以往購房時房價大幅上漲的投資預期,無法交易的租賃類供應對市場的衝擊可想而知。

此外,新政還提到“研究擴大租賃住房賦權,這一表述十分耐人尋味,此前有分析指出,這表明未來很可能賦予租賃住房享有的社會服務均等化。其中將包括社會保障、醫療、教育等公眾最關心的權益。倘若賦權實現,制約租賃市場發展的瓶頸將有實質性突破,購房人對產權的天然熱衷也會隨之消減,租售並舉也將不再停留在計劃上。同時,70%的商品住房中,有70%的比例是自住型商品住房、中小套型商品住房。相比於此前一般的商品住房品類,這些產品要麼都無法隨時變現,要麼交易收入部分上繳,要麼升值空間有限,都讓此類樓盤的資產溢價能力不被投資者所看好。一旦這些住宅品類成為北京市住房供應主流,住房投資屬性將被極大削弱。

“北京土地供應結構的改變與此前推出的限購、限貸、限‘商改住’、調控學區房、整頓二手房市場等一系列調控動作無疑將形成綜合系統。”陳志進一步分析,這也讓本輪調控形成多層次、全方位、立體式調控,並逐漸改變以往調控以短期行政手段向理性長效機制轉變的調控思路。

高端消失?

“樓市三段論會回歸,即‘低端有保障、中端有支撐、高端有市場’。”張大偉預測,除了保障性住房外,剛需、首改選擇二手房可能更為現實。畢竟供應結構變化的結果將導致新建商品房高端化的現實。

數據显示,六環內商品房住宅供應未來會稀缺到極致,在供應端更多的土地將完成自住房及租賃住房的供應。改善型需求依然需要在商品房市場,這種情況下,好的商品房住宅產品會顯得更稀缺。

關於豪宅市場生存空間,市場仍有爭論。有觀點認為,自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角后,豪宅的“土壤”正在“被消失”。按照當前北京樓市在售豪宅以及潛在豪宅供應(近兩年內出讓的高價土地),數年內也將完成去化,北京豪宅恐怕要淡出樓市。

北京目前已經進入了新建商品房供應末端,土地已經進入存量時代,豪宅市場未來即使有空間也將被嚴重壓縮。若加上雄安新區的分流效應,北京豪宅市場很可能利空。

易居中國執行總裁丁祖昱也認為,一旦150萬套住房以及25萬套自住型的任務完成將對剛需產生巨大的推動作用,在一定程度上會解決住房困難的問題,但對於中高端商品房市場可謂是雪上加霜。

但市場也有不同觀點。“首都的政治經濟地位,依然是頂尖資源要素的匯聚地,對精英人口的吸引力不會更改”,有業內人士表示,雄安新區、通州以及京津冀未來分散承接首都的非首都功能后,北京會變得更宜居,更適合少數高端項目的生存。

亞豪機構市場研究總監郭毅則認為,在未來三個70%供應之外,高端及改善性土地仍有空間,如果真能按供地計劃足量供應,每年不限套型面積的商品住宅,即有機會做成高端的項目還有4.4萬套,已足夠滿足當前的“改善+高端需求”。同時,如果住房保障力度加大,民生問題得以解決,商品房市場化后,會給豪宅市場帶來新空間。北京商報記者 董家聲

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東方財經網 2017-04-13 15:48:21 來源:南方日報

不斷加碼的限購政策正在對購房者產生影響。融360近日針對購房意向者展開一項調查,該調查显示,今年3月17日以來的限購政策導致35.62%計劃買房的用戶延緩買房進程,有2.19%改買商住房,20.55%擔憂以後可能出台更嚴的限購政策從而加快買房進程,另有28.22%購房意向者表示選擇暫時觀望,僅13.42%的購房者表示無任何影響。

該調查显示,因為本輪限購有41.85%原計劃從商業銀行貸款的用戶延緩了購房進程或改買商住房。融360分析師認為,計劃使用商業銀行貸款的購房者受限購影響最大,主要原因是銀行貸款收緊和限購之下失去首套房資格。以北京為例,3・17限購后商業銀行辦理住房貸款時,首套房貸款的最低利率優惠由之前的九折上調至至九五折,而且貸款年限收緊,25年以上的住房貸款已停止審批。“認房認貸”后,很多人由於之前有過住房貸款記錄,購房時即被認定為非首套房,不能再享受首套房的貸款優惠政策。

該調查显示,在回答“您計劃在接下來買房時進行哪種貸款”時,有50.14%購房者表示需要從商業銀行貸款,45.21%購房者表示打算辦理公積金貸款,找小貸公司貸款的佔比為0.82%,只有3.56%表示無需貸款。

融360分析師認為,如果單看利率,公積金貸款利率更低,但是由於公積金貸款有各種限制,特別是在房價較高的一線城市,限定的最高額度並不能滿足貸款需求,所以普通的商業銀行貸款更為大眾所偏愛。

就目前市場上的貸款利率而言,公積金貸款利率只有3.25%,按照滿貸(公積金貸款最高額度)120萬,貸款30年(部分城市可能貸不到30年),月供5222.48元;而商貸利息略高,基準為4.9%,同樣貸款120萬,分30年還清,月供是6368.72元;而小貸公司利息要高出很多,市面上普遍的大額貸款利率在10%以上,而且還貸周期較短,後期資金壓力大。

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東方財經網 2017-04-13 15:48:25 來源:中國國土資源報

4月10日,四川省成都市國土資源局公布《成都市2017-2019年經營性建設用地供應計劃》,未來3年計劃供應商品住宅用地1800公頃、年均600公頃,可建約40萬套普通商品住房,滿足約130萬人住房需求。其中,2017年計劃供應商品住宅用地587公頃,較2016年實際供應量增長約13%。

今年成都市將進一步加大中心城區(五城區及高新區)商品住宅用地供應量,以充分滿足市場需求。天府新區商品住宅用地供應量也將超過2000畝。成都將根據計劃執行情況和土地市場運行情況,適時調整,增加供給。此外,保障性住房用地、拆遷安置房用地、棚戶區改造用地不包含在上述計劃內,實行“應保盡保”。

成都局將根據各區(市)縣商品住房銷售周期實行動態監測,適時調整供地。對商品住房銷售周期低於6個月的,加大供應規模,加快供地節奏;對銷售周期在6~12個月的,適度增加供應規模。在保障新增供應量的同時,切實做好已出讓商品住宅用地的供后監管工作,增加市場有效供給。

下一步,成都局還將編製住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃,在供地空間布局上,落實城市總體規劃,結合城市功能區定位,在中國(四川)自由貿易試驗區、重點產業發展規劃區域、生態宜居區域及軌道交通站點周邊,統籌安排商品住宅用地供應,實現人口規模與城市資源稟賦相適應,充分保障新增住宅用地需求。

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優越地塊僅溢價17% 北京土地市場轉冷?

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東方財經網 2017-04-13 15:48:25 來源:每日經濟新聞

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 賈運可

今年以來,北京市供地節奏明顯加快。昨日(4月11日),北京市規土委拍賣大廳再次迎來一場土拍,此次拍賣的分別為丰台區王佐鎮青龍湖地塊和平谷區夏各庄新城地塊。

《每日經濟新聞》記者了解到,青龍湖地塊由國開東方萬科聯合體以58.5億元的價格拿下,樓麵價42700元/平方米,總建築面積為230355.885平方米,建築控制規模249999平方米。

值得注意的是,上述青龍湖地塊溢價率僅為17%,在房企普遍高溢價拿地的今天顯得頗為扎眼。那麼,這是否意味着北京房地產市場已經開始由熱轉冷呢?對此,有分析指出,由於該地塊規模較大,所以看似溢價率低,但其實已經接近近期房企拿地的極限了。不過,也有專家認為,即便考慮到各種不利因素,國開東方萬科聯合體此次拿地的價格仍然低於市場預期。

成交價低於市場預期

據悉,丰台區王佐鎮青龍湖地區FT00-0503-0053等地塊,用地性質為R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地、A61機構養老設施用地、A33基礎教育用地、S4社會停車場用地,起始競拍價50億元。

雖然該地塊處於北京六環,但自然環境相對優越,且毗鄰優質教育資源人大附中丰台學校,因此吸引了招商、龍湖中海首開保利聯合體、華潤、遠洋首創聯合體、國開東方萬科聯合體、中糧天恆旭輝聯合體等10家企業參与競拍。最終,青龍湖地塊被萬科聯合體以總價58.5億元、溢價17%拿下。

資料显示,國開東方是由國開金融與上市公司東方集團成立的合資公司,截至2015年底,國開東方總資產120億元,凈資產52億元,通過3年時間已在青龍湖區域完成實際投入超過100億元。

公開資料显示,青龍湖地塊以“限房價競地價”方式出讓,商品住房銷售均價不超過41230元/平方米,且最高銷售單價不得超過43292元/平方米,並執行“90/70”政策,此次拍地未觸及土地合理價格上限。據了解,該區域周邊已有V7北海壹號和億城燕西華府兩個項目,並以大戶型產品居多,基本售價在5萬元/平方米~6萬元/平方米。

值得一提的是,國開東方萬科聯合體此次拿地的溢價率僅有17%,低於市場普遍預期。那麼,這是否意味着北京樓市正悄然發生某種趨勢轉變呢?

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示,此類“巨無霸”土地拿地成本較高,尤其是總價方面,看似溢價率低,但其實已經接近近期房企拿地的極限了。所以這個時候高溢價的現象會比較少,這也是此類土地最終看似溢價率低於預期的原因。

中原地產首席分析師張大偉則指出,該地塊體量較大,且屬性複雜,持有比例較高,其中商辦接近8萬平方米,實際商品房住宅部分為13.7萬平方米,實際可售部分佔比僅55%,平均樓麵價為2.34萬元/平方米。如果將持有部分按照50%價值計算,樓麵價為3.05萬元/平方米。整體看,雖然持有部分比例較高,但地塊最後的成交價格依然低於市場預期。

亞豪機構市場總監郭毅表示,今年以來,北京土地市場供地節奏明顯加快,密集的土地出讓使得房企的“饑渴”程度有所緩解。不過,在今年新推的土地當中,自住房等保障型產品佔據較大份額,因此其中含純商住宅產品的地塊仍然受到較大歡迎。

記者注意到,昨日北京推出的平谷區夏各庄新城2-11-1地塊,雖然建設用地面積僅約20213.146平方米,建築控制規模僅24255.775平方米,但最終卻由中弘以2.04億元的價格拿下,溢價率180%。資料显示,該地塊屬性為A61機構養老設施用地。

房企聯合拿地漸成風潮

從昨日競拍方情況來看,房企抱團組成聯合體拍地似乎已經成為一種潮流。《每日經濟新聞》記者近期研究眾多上市房企2016年年報后發現,合作拿地甚至已寫入一些房企2017年獲取土地儲備的重要計劃之中。

而據中原地產最新統計,截至4月11日,北京年內供應的住宅類土地已達20宗。從已成交的7宗地看,合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平米。其中,限價商品房住宅為47.9萬平米,主要分佈在房山、平谷、密雲,公建面積17.5萬平米,這7宗住宅用地中自住房為22萬平米。7宗地合計有4宗為房企聯合體拿地,密雲、房山、通州各有一宗地塊為企業獨立拿地。

針對房企組成聯合體拿地,嚴躍進表示,由於土地成本增加,企業聯合拿地會減少一定的風險。目前來看,北京供地還是會增加的,後續也會有很多企業符合拿地條件。昨日國開東方萬科聯合體以低溢價拿地,並不代表房企拿地壓力的減少。當然較低的溢價率也使得房企拍地的節奏相對加快。相對來說,此類土地交易的價格低於預期,充分說明當前北京土地監管部門积極管控市場的決心。

對於採取聯合體方式拍地,北京萬科相關人士告訴《每日經濟新聞》記者,萬科在拿地上一直是比較開放的,此前已經跟首開、國開、京投發展等有過合作。萬科2016年年報显示,鑒於土地市場競爭激烈,將持續探索多元化的土地獲取模式,通過合作、股權收購、代建等確保以合理價格獲取土地資源,2016年萬科集團59.5%的新增項目是通過合作方式獲取。

值得一提的是,萬科2016年年報显示,期內集團實現營業收入2404.8億元,同比增長23%;歸屬凈利潤210.2億元,同比增長16%。其中,北京區域主營業務收入417.89萬元,收入佔比達到17.85%,結算面積約414萬平方米,佔比20.16%。

北京萬科前述相關人士表示,劉肖擔任北京萬科一把手之後,在拿地投資上很果敢,他推出了一個A計劃,也就是曼哈頓計劃,涉及像城改、收購、公開招拍掛等,但強調不拿地王,丰台這塊地也在今年預期當中,與此前相比,目前拿地儲備屬於基本持平。

《每日經濟新聞》記者查閱萬科2016年年報發現,期內萬科新增加開發項目173個,總建築面積3157.3萬平方米,其中北京區域共新增7個項目,88.3%的新增項目位於一二線城市;而報告期末至該報告披露日(3月27日),萬科新增開發項目36個,規劃建築面積約438.9萬平方米,其中北京涉及2個,位於朝陽區和門頭溝區。

克而瑞地產研究院公布的數據显示,在2016年北京房企銷售金額排行榜中,萬科在北京市場銷售金額為248.52億元,銷售面積70.66萬平方米,均排名第三。

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外媒:3月倫敦中心區房價出現2009年以來範圍最廣下跌

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東方財經網 2017-04-13 15:48:27 來源:觀點地產網

4月13日,根據路透社公布的調查結果显示,由於受英國退歐不確定性以及交易成本偏高等因素影響,3月倫敦中心區房價出現2009年以來範圍最廣下跌。

皇家測量師學會(RICS)表示,“英國樓市仍缺乏動力,3月份新買家垂詢以及成交情況都停滯。”自去年年底以來,倫敦之外的城市價格動力增強。但在倫敦中心區的房價卻出現下降,因為購買二套房以及價值100萬英鎊(125萬美元)以上的房產購置稅大幅提高,並且英國一旦2019年退出歐盟前景也不確定。

根據官方數據显示,2月倫敦房價同比增長3.7%,創下近五年來最慢增速。RICS的首席分析師SimonRubinsohn指出,倫敦中心的高端房產銷售仍面臨壓力,而住宅市場繼續受到庫存不足的支撐。

展望未來,RICS還預計,未來12個月房價將上漲。

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“商住”限售後 投資投機呈“擠出效應”

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東方財經網 2017-04-13 15:48:31 來源:新華網

新華網北京4月12日電(袁雅錦) 以封死 “炒房”可能為目的的北京調控政策十連環,讓房價“止漲”效果顯現。

反應在近日的市場變化上,尤以“商住”產品成交的劇烈下跌最為明顯,有分析人士稱,“此輪調控中出現的新殺手鐧――‘商住’限售,是對過去多年來商住產品打着‘不限購、限貸’旗號大肆推銷的釜底抽薪式打擊。”

業內認為,“商改住”打着低總價住宅的擦邊球卻往往以投資投機性需求為售賣對象,長期以往成為住宅市場上的“攪局者”,此次調控對“商住”的清算恰好體現出對“房子是用來住的”的回歸。

被抽去投機可能 “商住”成交明顯下跌

距離出台全面叫停“商改住”政策約半月,北京的“商住”市場成交量已呈現斷崖式下跌。

據了解,政策發布次日,北京商住簽約量從以往的日均200套左右瞬間跌至個位數。有業內人士認為,由於此前的北京調控之手鮮少伸向商住兩用房,造成許多開發商持續湧入商住市場,炒作其投資性和流通性,一度讓商住成為投資客的“避難所”。

而此次商住調控,堪稱北京有史以來最嚴,從規劃建設、銷售使用、購房資格、個人信貸等層面精準打擊“商改住”,其市場效果也最為明顯。

據亞豪機構數據統計,4月首周(4月3日-4月9日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現成交481套,成交面積7.38萬平方米,環比分別減少24%、15%。而從4月份情況來看,1-9日共實現商品住宅成交582套,成交面積8.39萬平方米,相比上月同期分別減少65%、51%。而回顧2月北京商品房成交量中,一度近六成為商辦類樓盤,相比去年同期增加了兩成左右。

限售後針對投資投機的“擠出效應”顯著,用中原地產首席分析師張大偉的話來說,“相當於把所有的商辦類物業的投資需求全面剔除出市場”。同時,他預測稱,在後市成交量上,或將帶來50%及以上的跌幅,甚至可能使這個市場進入休眠狀態;而在成交價格上,也將大幅下跌。

“商住”熱度停歇 巨量庫存“出口”待解

繼開發商被禁止向個人出售商住兩用房后,各大房源信息網站緊接着也被上“緊箍咒”。

4月11日上午,市住建委、市工商局、市網信辦聯合約談了15家發布房源信息的網站,對網站發布虛假房源信息、違規代理房地產經紀業務等違規行為提出規範要求,各網站必須在12日24:00前撤下明顯存在違規信息的房源。

實際上,在此之前,記者就發現房天下、搜狐等網站已早早下架了商住兩用房的房源信息。在隨後的採訪中,多數房產中介也表示,“‘商住’限售政策一出,許多loft公寓等商改住產品似短時間內進入無人問津期,目前買家和賣家都處於觀望中。”事實上,此次“商住”速凍現象只是更大範圍地重現了去年通州區“商住”限購的冷卻效應。

伴隨着“商住”熱度停歇,過去五年因住宅限購而集聚起來的巨量商住兩用房庫存出口待解。

一位業內人士表示,自2011年開始,北京確立產城一體化發展的戰略結構后,大量F3類型用地――即包括住宅、商業、寫字樓在內的綜合用地被推向市場,開發商一度高密度地投入類住宅產品的開發。尤其在五環、六環地段,隨處可見LOFT、公寓等商改住產品,發展至今似有過剩之險。

“北京眾多房地產企業目前手上都持有‘商住’存量,有的剛拿地不久,有的處於銷售中,‘商住’限售個人之後,或全面影響這些項目的規劃設計和銷售策略。對於本有商業地塊拿地計劃的房企來說,或也需要重新做戰略調整。”上述人士稱。

讓住宅回歸居住,讓商業用地回歸商業用途,隨着本輪調控意志的持續深入實施,過去曾定位為“短期投資品”的商住兩用房,面臨售賣對象的“消失”,“中招”房企該如何尋找新的市場出口,似乎仍待解。

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成都樓市調控加碼打出“組合拳”嚴防炒房族

成都樓市調控加碼打出“組合拳”嚴防炒房族

東方財經網 2017-04-13 15:48:30 來源:中國房地產網

中房報記者 劉洪材 見習記者 周書婷 成都報道

4月12日,據成都市官方網站公布消息,成都市房管局等多部門聯合出台了《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》(以下簡稱《通知》),對於成都住房限購區域內新購買的住房(含商品住房和二手住房),須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。隨後,《四川省商業性個人住房貸款最低首付款比例調整方案》(以下簡稱《方案》)相繼出爐,規定成都12個住房限購區域內用商業貸款購買二套房首付最低6成,貸款最長25年,限購區已擁有2套及以上住房的家庭暫停發放商貸。

“一城一策”背景下 成都樓市政策頻加碼

在2016年9月初,住建部發布《貫徹<法治建設實施綱要(2015-2020年)>的實施方案》,強調要根據房地產市場分化實際,堅持分類調控,因城施策,完善房地產宏觀調控。住建部所督促的“一城一策”,事實上是進一步讓調控責任落實到地方,以求穩定市場,釋放剛需。而隨着東部城市的限購,部分資金的流動出口已轉移到中西部城市來,成都自去年成為國家中心城市后,在政策利好、市民改善型需求爆發,土拍狂熱、市場信心提振,熱點城市房價上漲、催生恐慌族和炒房族多種原因下,房價從去年1月開始,成都整體房價呈平穩上漲的趨勢,7月後房價上漲幅度更為明顯,近兩年主城區成交均價整體上漲幅度超22%。在這樣火熱的背景下,成都市相繼出台一系列調控舉措,抑制房價的上漲。

2016年10月1日出新政,同一自然人法人在主城和近郊區域限購一套住房,購買二套房首付比例為40%,合同網網簽備案后不得變更和註銷。限購對象為新房。

2016年11月17日再次限購,具有高新南區和天府新區戶口或在區域內繳納社保或個人所得稅1年以上的其他地區戶籍居民,在本區域內無自有產權住房,可在本區域範圍內購買1套商品住房。限購對象為新房。

2017年3月23日限購升級,主城區和近郊全面限購,限購區內社保滿2年或戶籍居民限購一套住房,二手房納入限購範圍。

2017年4月12日限購再升級,成都市限購區內新房、二手房需取得不動產權證滿3年後方可轉讓。成都12個住房限購區域內用商業貸款購買二套房首付最低6成,貸款最長25年。限購區已擁有2套及以上住房的家庭暫停發放商貸。

五大手段抑制投機炒房 嚴防規範房企、中介違規經營

一、 關於嚴格住房貸款合法性審查

《通知》要求,銀行業機構在進行購房貸款資格審查前,應通過房屋交易合同網上籤約系統核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上籤約狀態,甄別房屋交易的真實性,對未在網上籤約的,暫不予受理。

解讀:“該規定主要是基於保護房屋真實交易的合法權益,通過行之有效的房屋買賣合同網上籤約系統來體現交易狀態,及時保護購房者權益。”市房管局介紹,這是進一步強調了房屋交易合同網上籤約的嚴肅性,以防止所購房屋因未在網上籤約而被抵押或再轉讓他人,或者出現假按揭騙取貸款等行為,致使購房人、銀行業機構的合法權益無法及時有效維護。

二、關於嚴格審核首付款資金來源和還款能力

《通知》要求,銀行業機構要嚴格執行首付資金真實性檢查要求,嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為;嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求,強化購房人收入證明材料審核,防範投資投機信貸風險。

解讀:為防範金融風險,大力降低購房槓桿,銀行業機構必須嚴格審核首付款資金來源和還款能力。

三、關於嚴格防範投機炒房行為

《通知》規定,在我市住房限購區域內新購買住房,須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。銀行業機構不得違反商品房預售資金監管協議划付商品住房預售款。

解讀:“該規定主要是繼續從嚴控制投機炒房行為,嚴格貫徹‘房子是用來住的,不是用來炒的’定位。”市房管局解釋,在《通知》實施之前,已在全市統一的商品房買賣合同網上籤約系統完成訂購、擬定合同、已售(備案)狀態之一的商品住房,在存量房交易服務平台上完成打印“成都市存量房買賣經紀服務合同”或“成都市存量房買賣合同”的二手住房等,均按原政策執行。同時還要進一步落實商品房預售資金監管的相關要求,確保商品住房預售資金專項用於工程建設,防止可能出現的工程爛尾,切實維護購房者的合法權益。

四、關於嚴格規範房地產經營行為

《通知》要求,房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為;商品住房項目達到預售條件后,房地產開發企業在30日內未申請預售許可或不接受預售申報價格指導的,房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。

解讀:“這一規定旨在及時增加房地產市場有效供應,防止捂地、捂盤、惜售,避免供需失衡和市場恐慌。”市房管局表示,這目的在於有效控制住房價格非理性上漲。

五、關於規範銀行業機構與開發企業、中介機構的合作行為

《通知》規定,各銀行業機構要切實規範與房地產開發企業、中介機構的合作行為,健全合作退出機制,通過成都房地產行業信用信息平台公開選聘房地產價格評估、經紀、諮詢等中介機構開展合作,加強對房地產開發企業、中介機構等合作方的約束和考核,避免信貸及道德風險。

解讀:該項規定主要是將房地產開發企業、中介機構的部分業務開展與其信用水平掛鈎,對信用水平低下的,限制其業務開展,強化失信懲戒,從而達到凈化市場的作用。

金融機構打出組合拳 調整首付比例

一、首次購買普通自住房的居民家庭,其中,成都市高新區(西部園區、南部園區)、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區、天府新區成都直管區等12個住房限購區域,仍按原政策執行,最低首付款比例不低於30%;全省其他非限購地區不低於25%。

二、擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,其中,成都市高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區等11個住房限購區域,最低首付款比例不低於60%,且貸款最長年限不超過25年;天府新區成都直管區、高新區南部園區最低首付比例不低於70%,且貸款最長年限不超過25年;全省其他非限購地區最低首付款比例不低於40%。

三、擁有2套及以上住房的居民家庭,其中,成都市高新區(西部園區、南部園區)、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區、天府新區成都直管區等12個住房限購區域,已擁有2套及以上(無論是否有貸款或是否結清相應貸款)住房的家庭,暫停發放商業性個人住房貸款;全省其他非限購地區,已擁有2套及以上且相應購房貸款未結清的居民家庭,暫停發放商業性個人住房貸款。

四、通知自2017年4月13日起實施,在通知發布日之前,借款人通過房屋交易系統完成網上定購、簽約購買住房,或者銀行業機構已經受理個人住房貸款申請的,其商業性個人住房貸款業務按照原政策執行。

五、通知未明確事宜繼續按通知前的差別化住房信貸政策相關規定執行。

強化市場監管 支持剛性住房需求

據成都市房管局相關人士向中國房地產報記者介紹,此次政策的出台,主要為了促進成都房地產市場平穩健康發展,堅決貫徹落實中央‘房子是用來住的,不是用來炒的’定位,進一步落實國家、省、市房地產調控工作要求,支持剛性住房需求,強化市場監管,嚴格防範住房投機炒作,大力降低購房槓桿,努力防範市場風險。

“這是在凍結短期內交易過熱或房價漲速過快的地方,提升住房的使用屬性。”新港聯行董事長張紅兵評價,此次限購政策之後,新房、二手房市場的交易量將會有所減少。成都的升級政策影響可以參考北京這次的限購組合拳,其根本思路是對短期內交易過熱或房價漲速過快的地方,凍結其交易,延長交易周期以及減少交易活躍量,進而提升住房的使用屬性。未來,二手房市場價格是否看漲則要看當前購房者中投資和自住需求的比例。如果目前投資客較多的話,短期內將抑制其需求,因為投資周期太長,因此這種投資行為會適當降溫。而對於自住客戶,選擇二手房的餘地也會減少。

上海易居房地產研究院3月20日發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》稱,2016年成都在成交量方面居於首位。但與全國其他“熱點”城市相對比,成都不論是房價的均價還是整體漲幅都要比其他熱點城市平穩不少,這也是成都多次樓市調控政策积極作用的表現。此次新政出台在於穩定市場預期,避免市場上出現恐慌性搶房的情況,穩定購房者的心態,首要滿足剛需。同時,也是防患於未然,減少本地樓市和金融系統的系統性風險,規避潛在的大幅波動。

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36家房企一季度銷售額同比上漲78.6%

36家房企一季度銷售額同比上漲78.6%

東方財經網 2017-04-14 22:49:11 來源:經濟參考報

36家房企一季度銷售額同比上漲78.6%

預計下半年市場回調壓力大

13日,中原地產研究中心發布報告稱,截至目前,36家標杆房企公布一季度銷售業績。數據显示,36家房企1-3月合計銷售9596.1億元,比2016年同期的5372億元上漲幅度高達78.6%。合計銷售面積7287.4萬平米,同比上漲64.2%。

中原地產市場總監張大偉表示,在春節因素影響下,房地產銷售火爆,同時部分房企2016年超額業績預留結轉,促使一季度大部分房企的銷售業績明顯上漲,大多數企業完成年度目標超四分之一。

雖然持續調控和節日因素均未對房企銷售造成過大影響,但張大偉表示,應警惕2017年的降溫風險。“從目前看,全國已經有45個城市發布了超過140次調控政策,且較有力度政策基本在3月下旬出台。因此,預計2017年下半年,大部分房企將面臨比較大的市場回調壓力。”

從4月來看,各地樓市全面降溫。分城市來看,一二三線城市成交量環比均下跌,其中,一線城市環比減少超六成。

中原地產數據显示,2017年第1-14周重點城市中,從累計同比來看,除廣州和南昌分別增加22.84%和12.95%外,其他城市則均呈下降態勢,深圳同比降幅較為明顯,達77.37%,蘇州同比降幅超60%。同時,北京報價指數從此前的88%高位直線下滑,跌至目前的54%。

中國房地產業協會調解中心主任康俊亮表示,面對超預期上漲的房價,連續從各個方面對投機行為進行圍堵。通過提高限購門檻,收緊住房信貸,執行“認房又認貸”,限離婚、限商住、限賣等措施,樓市熱度有趨緩跡象。

同時,監管層不斷對涉房金融進行管控。據悉,本輪房地產調控已經涉及債券融資、私募基金融資等調控政策,房地產信託業務在房企購地融資、房地產貸款信託合規性等方面也受到了窗口指導。

因此,張大偉提醒,預計房企的資金還會繼續受到壓力,這種情況下,發債等渠道還有可能繼續收緊。此外,巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張,如果持續甚至有可能出現違約,這會加劇房地產企業“錢荒”窘境。

易居房地產研究院研究員嚴躍進也表示,房企在調控政策日趨嚴格的當下,仍然大量拿地,補庫存的導向很明顯。“很多房企實際上還是會积極拿地,尤其是去年銷售業績不錯的房企,會加大土地儲備,所以這個時候即便是市場交易不好,房企還是會积極拿地,對於未來市場尤其是周期性的復蘇還是盲目看好。”嚴躍進說。(記者 梁倩)

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海南出台全省樓市限購政策:非本省戶籍限購1套

海南出台全省樓市限購政策:非本省戶籍限購1套

東方財經網 2017-04-14 22:49:11 來源:21世紀經濟報道

4月14日,海南發布《關於限制購買多套商品住宅的通知》,其中提到,從4月14日起,在全省範圍內暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓,下同)的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。

居民家庭在三亞市購買第2套商品住宅,申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於50%。居民家庭在其他市縣(包括海口市)購買第2套商品住宅,沒有購房貸款記錄或相應購房貸款已結清的,申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於40%;相應購房貸款未結清的,申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於50%。

同時,在全省範圍內暫停向購買第3套及以上商品住宅的居民家庭發放商業性個人住房貸款。

以下為通知全文:

海南省住房和城鄉建設廳

海南省國土資源廳

中國人民銀行海口中心支行

關於限制購買多套商品住宅的通知

瓊建房〔2017〕96號

各市、縣、自治縣人民,省直屬各單位:

為進一步貫徹落實中央經濟工作會議關於堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,支持合理住房需求,遏制投機性購房,穩定市場預期,促進我省房地產市場平穩健康發展,經省同意,現就有關事項通知如下:

一、支持合理住房需求和限制投機性購房

在全省範圍內暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓,下同)的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。

居民家庭在三亞市購買第2套商品住宅,申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於50%。居民家庭在其他市縣(包括海口市)購買第2套商品住宅,沒有購房貸款記錄或相應購房貸款已結清的,申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於40%;相應購房貸款未結清的,申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於50%。同時,在全省範圍內暫停向購買第3套及以上商品住宅的居民家庭發放商業性個人住房貸款。

二、禁止期房轉讓和限制現房轉讓

禁止商品住宅預購人將購買的未竣工的預售商品住宅再行轉讓。在預售商品住宅竣工交付、預購人取得不動產權證之前,各市縣房管部門不得為其辦理轉讓手續;不動產登記申請人與網簽備案的預售合同載明的預購人不一致的,不動產登記部門不得為其辦理不動產登記手續。

本通知印發后,居民家庭新購買的第2套及以上新建商品住宅,須取得不動產權證滿2年後方可轉讓;企事業單位、社會組織等法人單位新購買的新建商品住宅,須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

三、合理安排商品住宅用地供應

對商品住宅庫存去化期在全省平均水平以下且住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的市縣,經省國土資源廳批准,可適當增加商品住宅用地供應規模。對商品住宅庫存去化期在全省平均水平以上的市縣,繼續暫停商品住宅用地供應。各市縣國土資源部門要加強本市縣住宅用地年度供應計劃編製和實施工作,保證住宅用地供應平穩有序。

四、實行商品住宅價格備案管理

已達到預售條件的新建商品住宅項目,房地產開發企業須到市縣物價部門進行預售價格備案,並在完成價格備案后15天內到市縣房管部門申請預售許可。預售價格未經市縣物價部門備案的,市縣房管部門不予核發預售許可證。預售價格已經市縣物價部門備案但未在規定時間內到市縣房管部門申請預售許可的,一年內不再受理其預售申請。對已取得預售許可捂盤惜售的,一經發現,將依法依規嚴肅處理。

取得預售許可證的項目,不得擅自提高預售價格,如需調整預售價格,必須到市縣物價部門重新備案,並報市縣房管部門備案後方可執行。嚴格按“一房一價”進行價格備案,房地產開發企業不得在標價之外加收任何未標明的費用。對超出備案價格、擅自提價的,依照有關規定採取責令限期整改、暫停網簽、停發後期預售許可等行政管理措施。

五、加強交易資格審核

各市縣房管部門負責新建商品住宅購買和轉讓資格的審核工作。全省各市縣房地產信息管理系統(網簽系統)要實現商品住宅網簽數據實時共享,統一查詢。本通知印發后,各市縣二手房交易合同必須全部納入網簽備案管理。各市縣房管部門和不動產登記部門要建立信息共享機制,不動產登記部門要將商品住宅不動產登記情況實時交換給房管部門,實現信息共享共用。房管部門要根據商品住宅網簽備案、不動產登記等情況確定商品住宅購買和轉讓資格。具體操作細則由各市縣制定。

本通知自印發之日起施行。各市縣可結合當地實際,在本通知基礎上出台更加嚴格的調控政策。

海南省住房和城鄉建設廳

海南省國土資源廳

中國人民銀行海口中心支行

2017年4月14日

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春季房展會難覓在京樓盤

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東方財經網 2017-04-14 22:49:14 來源:北京晚報

“這是北京的項目嗎?”“項目位置在哪啊?”問了一圈,購房人武先生聽到的多是否定的答案。今天上午,2017年北京春季房展會在北京展覽館開幕。記者採訪發現,隨着北京新一輪調控政策的實施,本地項目在今天的展會上幾乎成了“絕唱”。

北京參展項目是個位數

“北京春季房展會,我肯定是衝著北京項目來的。”一大早就坐地鐵趕到北京展覽館的武先生,屬於持有換房想法的改善型購房人。他現在居住的是幾年前購買的二手一居室,這一次,他想換成品質更高的新房。“位置不太差,有100平方米的中等面積戶型,總價又能承受,我就想先搜集下這些項目信息。”

早上,武先生從走進展廳1號館起,遇到大開發商的展台,就詢問是不是位於北京的住宅項目,然而,得到肯定回答的項目只有五個,而且四個都位於五環外的郊區。“我們這是唯一在五環內的項目了。”名為天悅壹號的項目銷售員告訴他,如果想找位置好的新盤,這兒是唯一的選擇。

“北京春季房展會,倒成了外地樓盤和海外樓盤的天下。”武先生略帶玩笑地說。

用於蓄客的電話都不登記了

“由於北京正在執行新一輪樓市調控,新盤取得預售許可證的難度較大,我們也不急於宣傳蓄客。”一位本地開發商告訴記者,新政之後,買房人在觀望,沒有銷售業績壓力的開發商也在觀望。

不急於蓄客的心態,在現場參展的北京項目中也可察覺到一二。記者以參展觀眾的身份詢問天悅壹號項目的開盤計劃,銷售員只表示初步定在六月,但具體時間仍要看項目何時拿到預售許可證,開盤價格同樣待定,最低應該在1000萬元一套。“開盤時這個價格還能優惠點嗎?”“實話說,這個位置的項目,開發商並不擔心沒有客戶,我給您報的價格就是實際價格了。”直到記者離開時,銷售員也沒有提出讓記者留下聯繫方式。而在以往的房展會上,讓觀眾登記聯繫方式,是開發商蓄客的重要手段。

而在位於房山閻村的天恆樂墅項目展台,當記者前去詢問時,兩位工作人員正在熱烈地討論着正在熱搜榜上的明星八卦,對於購房人的問題,反倒不如八卦熱情。

環京項目也受影響

3月份大熱的環京項目,同樣由於新近出台的限購政策而受到了影響。記者現場看到,在河北和天津項目的展台前詢問的觀眾寥寥,反倒是三亞、大理這些南方城市,“銀髮族”們更為關注。

“秦皇島市不限購的樓盤。”在名為“蔚藍海岸”的參展項目前,開發商將“不限購”當做最大的賣點,更是畫出了一幅“京津冀限購地圖”,以凸顯自身的優勢。“河北其他城市限購之後,不少人都跑到我們這裏來了。”一位姓李的銷售員告訴記者,項目的洋房戶型已經銷售一空,就連別墅都沒剩下太多,“您要買洋房就得等着期房了。”(記者 趙瑩瑩)

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