北京150萬套房源供應量背後:樓市投資屬性逐漸被削減

北京150萬套房源供應量背後:樓市投資屬性逐漸被削減

東方財經網 2017-04-13 15:48:20 來源:北京商報

在一系列調控政策落地之後,北京樓市土地供應端也正在改變市場預期。

日前,《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。未來五年北京供應保障150萬套住房建設需求的土地,總共6000公頃;2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地,總共1200公頃;新建住房中產權類約佔70%,租賃類約佔30%。產權類住房中,商品住房約佔70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。業內人士分析,6000公頃的土地供應絕不是小数字,未來的供應主要分佈在哪兒?150萬套的供應量對樓市而言意味着什麼?租購併舉的市場又會是怎樣的?這些都成為業內外關注的焦點。

百萬供應計劃

4月7日,北京市通過《北京新聞》發布了一條與北京樓市未來發展息息相關的重要信息。該新聞內容主要是《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。其中,計劃的主要內容包括未來五年供應保障150萬套住房建設需求的土地,總共6000公頃;2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地,總共1200公頃。其中產權類約20萬套,租賃約10萬套;新建住房中產權類約佔70%,租賃類約佔30%。產權類住房中,商品住房約佔70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“看似簡單的新聞數據的發布,其中蘊含着北京樓市未來發展的關鍵信息。”一位業內人士表示,若這些供應計劃順利推進,將給北京樓市供應端帶來根本性改變。

以北京2017年供地計劃為例,2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地,總共1200公頃。單從數據上來看,這與往年北京的供地計劃相比,並沒有大幅提高,屬於平穩供應。但事實上,往年北京供地計劃的完成度一直不甚理想,但今年情況則顯然不同。2017年以來北京放地速度明顯快於往年同期,甚至在一些相對敏感的時間節點也依然有土地出讓。

從機構數據統計來看,2017年北京已經成交及即將成交住宅類土地分析,所有今年將上市的掛牌地塊合計29宗住宅地塊,面積為373萬平方米。年內供應的住宅類已達20宗,而等待成交的15宗,已經成交的有7宗。從已經成交的7宗地塊來看,合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平方米。其中限價商品房為47.9萬平方米,主要分佈在房山、平谷、密雲。公建面積17.5萬平方米。這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。由此可見,計劃中的土地供應將大多來自五環外,甚至六環外。

中原地產首席分析師張大偉認為,在需求端,北京對自住型商品住宅的需求量巨大。以最近搖號的北京朝陽金隅匯景苑項目為例,申購家庭為14.5萬戶,最終通過審核的家庭為13.8萬戶。

據統計,北京目前待售的住宅土地中,合計有7宗含自住房地塊,合計預計供應自住房面積高達50萬平方米。大約6000多套自住房,從北京土地供應看,限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特徵,2017年土地供應量相比2016年有明顯增加。

按照2017年土地供應節奏和土地類型的趨勢來看,未來五年“6000公頃,150萬套”的供地數量、土地類型很可能保持這樣的大方向,並由此徹底改變北京樓市的市場格局。

金融屬性大減

“從計劃披露的信息來看,的態度十分明確,就是要增加供給,加大中低端價位的商品房供應,穩定樓市預期。”北京市房地產業協會副會長陳志分析,之前北京市土地供應出現了不少高價地塊,產生了許多高價樓盤,整體上拉高了北京房價。而現在的供地計劃,保障性意味很濃,就是要在供地結構上進行本質上的調整。着重強調住房社會屬性的同時,大幅削減房產的金融投資屬性,從而符合中央提出“房子是用來住的,不是炒的”的市場定位。

本次計劃披露,新建住房中產權類約佔70%,租賃類約佔30%。產權類住房中,商品住房約佔70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。五年內,三個70%將足以改變市場預期。

事實上,北京樓市的投資屬性正在逐漸被削減。尤其值得注意的是,“租賃類約佔30%”類似的供應計劃在以往從未推出過。如此大規模的“無產權”供應,必然無法實現以往購房時房價大幅上漲的投資預期,無法交易的租賃類供應對市場的衝擊可想而知。

此外,新政還提到“研究擴大租賃住房賦權,這一表述十分耐人尋味,此前有分析指出,這表明未來很可能賦予租賃住房享有的社會服務均等化。其中將包括社會保障、醫療、教育等公眾最關心的權益。倘若賦權實現,制約租賃市場發展的瓶頸將有實質性突破,購房人對產權的天然熱衷也會隨之消減,租售並舉也將不再停留在計劃上。同時,70%的商品住房中,有70%的比例是自住型商品住房、中小套型商品住房。相比於此前一般的商品住房品類,這些產品要麼都無法隨時變現,要麼交易收入部分上繳,要麼升值空間有限,都讓此類樓盤的資產溢價能力不被投資者所看好。一旦這些住宅品類成為北京市住房供應主流,住房投資屬性將被極大削弱。

“北京土地供應結構的改變與此前推出的限購、限貸、限‘商改住’、調控學區房、整頓二手房市場等一系列調控動作無疑將形成綜合系統。”陳志進一步分析,這也讓本輪調控形成多層次、全方位、立體式調控,並逐漸改變以往調控以短期行政手段向理性長效機制轉變的調控思路。

高端消失?

“樓市三段論會回歸,即‘低端有保障、中端有支撐、高端有市場’。”張大偉預測,除了保障性住房外,剛需、首改選擇二手房可能更為現實。畢竟供應結構變化的結果將導致新建商品房高端化的現實。

數據显示,六環內商品房住宅供應未來會稀缺到極致,在供應端更多的土地將完成自住房及租賃住房的供應。改善型需求依然需要在商品房市場,這種情況下,好的商品房住宅產品會顯得更稀缺。

關於豪宅市場生存空間,市場仍有爭論。有觀點認為,自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角后,豪宅的“土壤”正在“被消失”。按照當前北京樓市在售豪宅以及潛在豪宅供應(近兩年內出讓的高價土地),數年內也將完成去化,北京豪宅恐怕要淡出樓市。

北京目前已經進入了新建商品房供應末端,土地已經進入存量時代,豪宅市場未來即使有空間也將被嚴重壓縮。若加上雄安新區的分流效應,北京豪宅市場很可能利空。

易居中國執行總裁丁祖昱也認為,一旦150萬套住房以及25萬套自住型的任務完成將對剛需產生巨大的推動作用,在一定程度上會解決住房困難的問題,但對於中高端商品房市場可謂是雪上加霜。

但市場也有不同觀點。“首都的政治經濟地位,依然是頂尖資源要素的匯聚地,對精英人口的吸引力不會更改”,有業內人士表示,雄安新區、通州以及京津冀未來分散承接首都的非首都功能后,北京會變得更宜居,更適合少數高端項目的生存。

亞豪機構市場研究總監郭毅則認為,在未來三個70%供應之外,高端及改善性土地仍有空間,如果真能按供地計劃足量供應,每年不限套型面積的商品住宅,即有機會做成高端的項目還有4.4萬套,已足夠滿足當前的“改善+高端需求”。同時,如果住房保障力度加大,民生問題得以解決,商品房市場化后,會給豪宅市場帶來新空間。北京商報記者 董家聲

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“商住”限售後 投資投機呈“擠出效應”

“商住”限售後 投資投機呈“擠出效應”

東方財經網 2017-04-13 15:48:31 來源:新華網

新華網北京4月12日電(袁雅錦) 以封死 “炒房”可能為目的的北京調控政策十連環,讓房價“止漲”效果顯現。

反應在近日的市場變化上,尤以“商住”產品成交的劇烈下跌最為明顯,有分析人士稱,“此輪調控中出現的新殺手鐧――‘商住’限售,是對過去多年來商住產品打着‘不限購、限貸’旗號大肆推銷的釜底抽薪式打擊。”

業內認為,“商改住”打着低總價住宅的擦邊球卻往往以投資投機性需求為售賣對象,長期以往成為住宅市場上的“攪局者”,此次調控對“商住”的清算恰好體現出對“房子是用來住的”的回歸。

被抽去投機可能 “商住”成交明顯下跌

距離出台全面叫停“商改住”政策約半月,北京的“商住”市場成交量已呈現斷崖式下跌。

據了解,政策發布次日,北京商住簽約量從以往的日均200套左右瞬間跌至個位數。有業內人士認為,由於此前的北京調控之手鮮少伸向商住兩用房,造成許多開發商持續湧入商住市場,炒作其投資性和流通性,一度讓商住成為投資客的“避難所”。

而此次商住調控,堪稱北京有史以來最嚴,從規劃建設、銷售使用、購房資格、個人信貸等層面精準打擊“商改住”,其市場效果也最為明顯。

據亞豪機構數據統計,4月首周(4月3日-4月9日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現成交481套,成交面積7.38萬平方米,環比分別減少24%、15%。而從4月份情況來看,1-9日共實現商品住宅成交582套,成交面積8.39萬平方米,相比上月同期分別減少65%、51%。而回顧2月北京商品房成交量中,一度近六成為商辦類樓盤,相比去年同期增加了兩成左右。

限售後針對投資投機的“擠出效應”顯著,用中原地產首席分析師張大偉的話來說,“相當於把所有的商辦類物業的投資需求全面剔除出市場”。同時,他預測稱,在後市成交量上,或將帶來50%及以上的跌幅,甚至可能使這個市場進入休眠狀態;而在成交價格上,也將大幅下跌。

“商住”熱度停歇 巨量庫存“出口”待解

繼開發商被禁止向個人出售商住兩用房后,各大房源信息網站緊接着也被上“緊箍咒”。

4月11日上午,市住建委、市工商局、市網信辦聯合約談了15家發布房源信息的網站,對網站發布虛假房源信息、違規代理房地產經紀業務等違規行為提出規範要求,各網站必須在12日24:00前撤下明顯存在違規信息的房源。

實際上,在此之前,記者就發現房天下、搜狐等網站已早早下架了商住兩用房的房源信息。在隨後的採訪中,多數房產中介也表示,“‘商住’限售政策一出,許多loft公寓等商改住產品似短時間內進入無人問津期,目前買家和賣家都處於觀望中。”事實上,此次“商住”速凍現象只是更大範圍地重現了去年通州區“商住”限購的冷卻效應。

伴隨着“商住”熱度停歇,過去五年因住宅限購而集聚起來的巨量商住兩用房庫存出口待解。

一位業內人士表示,自2011年開始,北京確立產城一體化發展的戰略結構后,大量F3類型用地――即包括住宅、商業、寫字樓在內的綜合用地被推向市場,開發商一度高密度地投入類住宅產品的開發。尤其在五環、六環地段,隨處可見LOFT、公寓等商改住產品,發展至今似有過剩之險。

“北京眾多房地產企業目前手上都持有‘商住’存量,有的剛拿地不久,有的處於銷售中,‘商住’限售個人之後,或全面影響這些項目的規劃設計和銷售策略。對於本有商業地塊拿地計劃的房企來說,或也需要重新做戰略調整。”上述人士稱。

讓住宅回歸居住,讓商業用地回歸商業用途,隨着本輪調控意志的持續深入實施,過去曾定位為“短期投資品”的商住兩用房,面臨售賣對象的“消失”,“中招”房企該如何尋找新的市場出口,似乎仍待解。

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北京宅地計劃供應翻番 新北京人配租政策落地

北京宅地計劃供應翻番 新北京人配租政策落地

東方財經網 2017-04-14 22:49:17 來源:每日經濟新聞

北京2017年宅地計劃供應翻番 “新北京人”配租政策落地

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 楊軍

近來,住建部和國土部一經發文喊話,熱點城市開始紛紛推出2017年及未來數年的土地供應,其中北京動作較為积極。

4月7日,北京市對外發布《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》,明確未來5年內全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃,自住型商品房供地1020公頃,擬建25萬套房,並建立購租並舉的住房制度,優化住宅供應結構,供應總量為150萬套,僅2017年供應方案也比原計劃翻倍。

全國房地產商會聯盟主席顧雲昌告訴《每日經濟新聞》記者,北京發布供地計劃是中央市場主體落實到地方的一個很重要的體現,北京市根據市場需求提供土地供應計劃,其中,包括公租房、保障性住房比例的提升,這都給市場釋放出积極的信號。

大幅上調供地計劃

據悉,北京住宅供地計劃較之前版本上調至1200公頃,與2016年計劃持平,但比原計劃上調近2倍,其中保障性安居工程用地供應較原計劃增加200公頃,商品住宅用地較原計劃增值1.5倍,由260公頃增加至650公頃。

實際上,北京供地計劃不僅強調增加供地,更強調合理調整用地結構,有效增加住宅用地供應。一季度,北京商品住宅用地佔已供應經營性用地面積的70%,與2016年同期相比,是2016年同期商品住宅用地供應量的6.2倍,是2016年全年商品住宅用地實際供應量的1.5倍。

記者梳理髮現,2017年1月到4月,北京上市招標掛牌的地塊合計36宗,截至4月13日,已有16宗成交。其中,4月份共推出17宗地塊,經營用地(含住宅用地)14宗,已成交2宗。對比2016年整個4月僅推出的3宗地塊,外界不難發現2017年土地供應不管是從數量還是推出節奏來說都有了明顯的增加和提升。

嚴躍進表示,當前推出的土地供應政策對穩定市場預期有很大的作用,意味着住宅用地未來的潛在供應量充足,購房者不必擔心房源不足的問題,隨着後續房企投資開發節奏加快,潛在住房供應量將會上升,有利於穩定房價,平衡供求關係。

“新北京人”配租啟動

記者還注意到,北京此次供地計劃還明確指出建立購租並舉的住房制度為主要方向,優化完善住宅用地供應結構。在供給方面,除自住房外,租賃房新建計劃也達到歷史最高,該計劃強調稱要研究擴大租賃住房賦權,進一步擴大向非京籍家庭提供公共租賃住房。其中,未來5年新建住房中租房類約佔三成,計劃中詳細指出,未來5年加快供地新建住房中產權類約佔70%,租賃類約佔30%。產權類住房中,商品住房約佔70%。商品住房中,自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

與此同時,中心城區適度增加居住用地,中心城區以外地區重點保障自住型商品住房與租賃住房的用地供應。市規劃國土委相關負責人表示租賃住房計劃供地1300公頃,其中,全市住房需求總量150萬套中租賃住房50萬套,佔總量的1/3。

近日,北京市住建委發布通知,稱在公租房、自住房中為新北京人開展專項分配試點,將從部分公租房、自住房項目安排30%的房源面向長期穩定就業的新北京人分配,安排70%房源面向北京市戶籍無房家庭分配。記者從《首都之窗》官網獲悉,4月12日北京市住建委表示,近期將啟動第二批次的房山長陽領峰四季園和閻村樂活雅苑兩個公租房項目約1000套房源的專項配租登記。

顧雲昌表示,在新建住房中增加租房類比重主要是由於北京城市的特殊性,即便是政策上增加住宅用地,普通人也很難買得起房,保障自住型住房和租賃住房對於外來務工或者買不起住房的人來說需求量會更大。

記者了解到,去年底北京市住建委發布通知要求,企業自持商品住房應全部用於對外租賃,不得銷售。在剛剛過去的幾宗土地拍賣中,北京市場已經出現了房企拍地設置自持商品住房面積,這意味着北京將增加租賃住房供給,這也將滿足不同層次自住性住房需求,特別是保障以居住為目的的住房需求。

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環比多增699億 3月強調控下個人房貸不降反升

環比多增699億 3月強調控下個人房貸不降反升

東方財經網 2017-04-17 22:52:30 來源:每日經濟新聞

每經記者 張壽林 每經編輯 賈運可

近日,央行發布的數據显示,一度狂奔的房地產金融數據有了“踩剎車”的勢頭,一季度房地產貸款新增1.7萬億元,比2016年佔比低4.5個百分點。此外,還有多項金融數據增速較前期出現了放緩。比如,一季度人民幣貸款增加4.22萬億元,同比少增3856億元。3月單月新增人民幣貸款1.02萬億元,低於預期的1.2萬億元。

不過,《每日經濟新聞》記者注意到,3月份全國多個城市掀起樓市限購政策旋風,但具體到3月份單月,住戶部門中長期貸款(主要是居民個人房貸)增加4503億元,較上月多增699億元,也高於上年同期的4397億元。

對此,有分析指出,這主要是三四線城市房屋銷量依然保持高位所致。此外,部分一二線熱點城市二手房交易並未降溫。也有專家表示,由於居民貸款延遲發放,可能導致居民中長期貸款回落相對於房產調控政策有所滯后。

值得一提的是,目前樓市調控有進一步加碼態勢,多地出台了房屋“限售令”。

去庫存或是主要支撐因素

雖然自去年9月30日起,全國多地出台房貸調控政策,但今年以來部分地區樓市再次出現高燒不退跡象。在此情況下,各地調控政策不斷升級。自3月1日起,涿州、杭州、南昌、三亞、北京等多城市相繼發布樓市限購政策升級版。據不完全統計,3月全國約30個城市發布了房貸調控新政。

以北京為例,3月17日,北京市出台了升級版的樓市調控政策,“認房又認貸”,對於居民家庭名下在北京市已擁有1套住房,以及在北京市無住房但有住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例均不低於60%,購買非普通自住房的首付款比例均不低於80%。

北京還提出暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含住房公積金貸款)。3月24日,央行營管部等部門,針對北京樓市,明確要求對於離婚一年以內的房貸申請人,各商業銀行應參照二套房信貸政策執行。

不過,儘管有這樣的限貸背景,但從全國範圍來看,3月以居民個人房貸為主的住戶部門中長期貸款卻增加4503億元,較上月多增699億元。

對此,交行金融研究中心高級研究員夏丹向《每日經濟新聞》分析指出,按揭貸款的增長反映了部分城市住房成交量依然不低。從市場數據看,3月在各地密集出台樓市調控政策的壓力下,熱點城市新房成交量同比下降較為明顯。但部分一二線熱點城市二手房方面並未降溫,如3月前幾周,北京周均成交套數仍保持了較高水平,杭州周均成交套數更是達到去年同期的兩倍以上。

華泰證券首席宏觀研究員李超則認為,3月房貸較2月多增,主要是三四線城市銷量依然保持高位所致。去年10月份以來,國家出台了一系列針對一二線城市的房地產調控措施,實際上誓勵資金去幫助三四線城市消化庫存,而東部地區三四線城市的房地產銷量也是明顯回升的。

中原地產首席分析師張大偉也表示,住戶部門中長期貸款基本為房貸,房貸數據依然處於歷史同期較高位,體現了房地產市場特別是三四線城市的房地產市場依然處於活躍狀態。

值得一提的是,地產調控也影響到了居民貸款結構。數據显示,3月份住戶部門中長期貸款新增4503億元,短期貸款新增3443億元,居民短期貸款佔比有所提升。對此,李超指出,住戶部門中長期和短期貸款具有一定的短期可替代性,在房地產信貸政策調控的大背景下,居民會將部分中長期貸款暫時轉為短期消費經營貸款。

樓市調控有進一步趨嚴態勢

目前全國各地樓市調控政策有進一步加碼態勢。截至發稿,全國有十餘個城市出台“限售令”,包括福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、成都等。

對此,同策諮詢研究部總監張宏偉表示,過去一年樓市升溫使大量投資投機者進入房地產市場,全國住房貸款交易金額佔比升高,金融槓桿持續擴大。“限售”政策的邏輯在於防控系統性金融風險,將金融風險鎖在賬面上。同時,這還可以為樓市後續政策調整爭取更多時間,尤其是為樓效調控機製作相關的準備措施,如房地產稅立法、不動產登記等。

此外,記者注意到,住建部及國土資源部近日發布了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》。其中最核心的一條便是,根據房地產庫存去化周期,確定房地產供給的規模和節奏。各城市“消化周期在36個月以上的,應停止供地;36~18個月的,要減少供地;12~6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏”。

對此,李超向《每日經濟新聞》記者表示,上述文件實施后,房地產市場價格將總體走平。一線城市庫存去化周期較短,短期看土地供給有增加預期,但新增住宅用地可能更多分佈在外圍區域,中心區房價仍存在繼續小幅上漲的可能。對庫存去化周期較長的三四線城市而言,節奏過快、規模過大的土地出讓行為將受到限制。另外,三四線城市的投機購房行為也將受到打擊,投機客將趨於退出。從重慶模式的經驗看,隨着土地供給的有序增加,地產周期中的價格波幅將收窄。

李超進一步指出,從歷次房地產調控來看,我國控制房價過快上漲的政策主要側重於對需求的抑制。通過“限購限貸”等需求側調控政策,短期內能對房地產市場產生顯著的“量縮價平”影響,但長期來看,被壓抑的需求依然存在,隨着政策的放開,將會集中釋放。本次土地供給政策對症下藥,從根本上解決了供需問題,是我國房價過熱的真正解決之法。

夏丹則向記者分析指出,在樓市調控方面,各地短期內仍然是“控”和“托”雙線作戰。一方面,房價上漲壓力增大的熱點地區還有調控加碼的趨勢,調控措施從限購限貸限價擴大至限售。另一方面,三四線城市開年以來的“銷售熱潮”更多的是“散點開花”,大部分三四線城市現階段還難言走出高庫存。在兩項反向政策的作用下,若成交總體延續增速回落態勢,則居民房貸增長或趨緩。

夏丹表示,中長期我國房地產市場在城鎮化進程的推動下,還有不小的增長空間,但減速發展已成共識。分化的格局仍將繼續,在城市群建設和更多核心城市發展起來之後這樣的狀況可能緩解。

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重慶春季房交會落幕 非住宅項目交易活躍

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東方財經網 2017-04-24 22:24:42 來源:中國新聞網

中新網重慶4月23日電 (記者 鍾旖)為期4天的重慶市2017年春季房交會23日落幕。本屆房交會共有62家房地產開發企業的145個樓盤參展,提供商品住房交易展示面積約1077萬平方米。

春交會組委會透露,本屆房交會非住宅項目交易活躍,展會期間重慶主城區共計成交商品房非住宅建築面積11.85萬平方米,總金額11.53億元人民幣。

此外,龍湖、萬科、華宇、力帆紅喧際廣場、香港置地五家企業的優質商業地產項目獲得了春交會組委會頒發的“2016年重慶市商業地產卓越五強”獎項。

統計數據显示,本屆房交會,重慶主城區共成交商品房住房6311套,建築面積60.22萬平方米。其中,高層商品住房成交5252套,建築面積46.50萬平方米,建面均價7962元每平方米;高檔低密度住房成交200套,建築面積4.13萬平方米,建面均價13036元每平方米;多層花園洋房成交432套,建築面積5.41萬平方米,建面均價9354元每平方米;裝修房成交427套,建築面積4.17萬平方米,建面均價11157元每平方米。

記者了解到,避暑休閑地產也是本屆房交會的熱點,參展的江津四面山、萬盛黑山谷、綦江橫山等16家避暑休閑地產項目4天共計發放資料1.3餘份,意向成交客戶460餘組,現場成交房屋53套,避暑休閑地產預計將成為越來越多家庭的“剛需”。

同時,此次房交會首次推出的巴渝民宿項目引起了觀展市民的興趣。展會期間,巴渝民宿共接待觀展群眾6000餘人次,巴渝民宿的品牌、服務標準、運營平台等得到了市民們的關注。此外,參展市民還普遍感到,今年的展會綠色環保、房源齊聚、秩序規範,整體反映良好。

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智囊:儘快擴大房地產稅試點 否則積重難返

智囊:儘快擴大房地產稅試點 否則積重難返

東方財經網 2017-05-26 23:31:11 來源:

房地產市場的調控要從促使短期價格下降的目標轉為以房地產回歸居住為主的屬性的最終目標。短期調控政策適度長期化,保持房地產價格的穩定直至與長效機制對接,應能避免釋放房價反彈的預期。要避免像過去幾輪房地產市場調控那樣,價格稍降就被“崩盤論”和“GDP下滑”的說法所誤導,致使調控政策被恐慌預期挾持,應堅定“房子是用來住的”理念,增強改革的定力,並加大房地產調控政策的執行力度和問責機制。

左曉蕾

隨着房地產市場環境的不斷變化,房地產調控政策邏輯也有了新變化。鑒於過去短期調控政策諸多弊端和長效機制的缺位,眼下的關鍵問題是我們該如何建立基於存量市場的房地產長效機制?

筆者在之前兩篇文章(見5月10日、19日本欄)中描述了國內房地產市場投機為主及市場機制失靈的現狀,並提出我國當下房地產市場平穩健康發展的關鍵是如何調控干預。今天筆者就重點談干預。當下,干預最基本的原則,是確保房地產調控向市場機制的方向修復而不是進一步扭曲市場機制。而要達成這個目標,短期調控政策和長效治理機制還需進一步改進和完善。

首先,房地產市場的調控要從促使短期價格下降的目標轉為以房地產回歸居住為主的屬性的最終目標。以炒房為主的投機市場破壞了市場機制,房地產市場回歸“居住為主”的市場,滿足市場機制理性決策的前提和效用最大化的約束,才能真正修復市場調節機制。以價格下降為目標的調控,有短期“抑制”投機性需求的作用,但無法長期穩定房價,反而房價會越調越高,投機需求越調越大。

要使房地產以“消費品”為主,繼而實現均衡價格,避免像過去幾輪房地產市場調控那樣,價格稍降就被“崩盤論”和“GDP下滑”的說法所誤導,致使調控政策被恐慌預期挾持,應堅定“房子是用來住的”理念,深刻認識房地產調控施給側結構改革的重要部分。同時,轉變房地產是支柱產業的慣性思維,增強改革的定力,並加大房地產調控政策的執行力度和問責機制。

其次,促使短期調控政策長期化直至與長效機制對接。過去這些年,限貸限購等政策一直作為短期調控措施,在多種複雜原因下調調停停,非但沒能使房地產市場回歸居住屬性,反而使價格更不穩定。炒房為主的市場的形成非一日之功,因而調控政策也不是權宜之計。短期調控政策適度長期化,保持房地產價格的穩定直至與長效機制對接,應能避免釋放房價反彈的預期。

其三,短期調控要遏制所有與調控政策博弈甚至超越道德底線的行為。炒房行為與其他非理性投機行為一樣,為了利益不擇手段,屢屢出現偽造債務糾紛、離婚製造突破限購條件的假象,通過消費貸款支付首付突破限貸約束,通過裝修貸款變相推高房價等與限購限貸政策博弈的行為和非法集資購房行為,使調控政策不能達成預期效果。對此,所有中介、銀行、其他金融機構和民政部門都應有必要的嚴格約束、問責和懲罰機制。同時,加強媒體對離婚炒房等破壞社會基本價值觀行為的輿論壓力。

其四,“適度增加土地供給”,明確土地供給提供的房屋的居住結構。理論和實踐都說明,房地產一旦成為投機為主的市場,那“無限”的投機需求是不可能靠不斷增加供給來滿足的。因此,籠統地“適度增加土地供給”,釋放供給不足的信號,會引導價格上漲的預期,炒房需求會進一步上升;而供給“短缺”導致地王頻出,進一步推高價格。需求與供給交相推動,價格泡沫進一步膨脹就不可避免了。所以,一二線房地產市場需要的施給側結構調整。房地產市場的供給結構向與城鎮化發展相一致的方向調整,增加真正“鋼性需求”供給。真正的剛性需求是以進城农民工在城鎮以安居為主的市場,大學生畢業留長作買或租得起的住房需求市場,明確“適度土地供給”主要提供剛需結構的住房供給,並配套必要的政策保證這樣“剛性需求”的居住性住房的供給需求,達成“剛性住房”的供求平衡。剛性層次的以居住為主的房地產市場,就具備了形成真正意義上的市場定價機制的基礎,而投機性需求以“剛需”供給不足推動房價的炒作就失去了底氣。如此,整體房價繼續上漲動力不足,炒房需求會漸漸冷卻,逐步回歸平衡,以居住為主的房產供給借城鎮化戰略也就獲得了充分的發展機遇。這是平衡房地產市場兩個極端預期的正確途徑。

明確針對“剛需”適度增加土地供應,也有利於遏制地方的“賣地財政”。賣地財政製造地王,地價上升,發展商水漲船高,把地價成本轉嫁到房價上,是房價上漲的助推器。所以,賣地財政也是房價上漲的重要原因。可見,短期“適度增加土地供給”是房地產結構調整的短期政策,更重要的是土地資源供應要有滿足以“居住為主”的住房需求的長期規劃。

其五,以創造就業機會的方式集聚人力資源和人氣的方式,緩解三四線城市的房地產去庫存壓力。三四線城市地產庫存與盲目投資有關,而發展機會缺乏,就業機會不足,不利於吸引人才留住人才,進而難以提升居住的需求也是重要原因。簡單通過加槓桿方式鼓勵农民工群體在城鎮購房,除了加大債務風險,未必真能達到去庫存的目的。房地產企業的重組兼并只不過合併庫存,也不能降低存量。以三四線城市各自的比較優勢建設特色功能區的方式,創造就業、創造機會吸引人才資源,製造一些發展的輻射效應,才更有利於去庫存。

其六,擴大房地產稅收試點。多數發達國家房地產市場價格較為穩定或能保持以居住為主的市場屬性,與以有效的房產稅收制度加大房屋持有成本遏制投機有直接的關係。在持續短期調控政策穩定市場價格后,理應儘快對接長效機制,以居住為主的房地產市場才能保持長期平穩健康發展。現在該是全面評估前期房地產稅收制度試點的時候了。以便總結經驗,儘快擴大試點。房地產稅收制度久久出不了台,可能會使房地產市場的問題更積重難返。再說,房地產稅收多新增的部分,是對補償因改變土地財政而財務吃緊的地方的最佳途徑,也會增強地方放棄土地財政的意願,加快理順被扭曲的房價形成機制的步伐。順理成章的是,還應考慮儘早出台50年、70年土地使用期限到期后的相應續期規定。

建立治理房地產市場長效機制,筆者以為學界業界還須強化研究國外關於房地產市場的政策和制度。他們的一些做法,很值得我們借鑒。比如一些國家採取高資本利得稅的方式,對縮小投機性行為的獲利空間非常有效。德國直接限制房價漲幅,超過規定者,情節嚴重的會被認定為犯罪。德國房地產價格幾十年才增長25%左右,房地產市場管理制度功莫大焉。

(作者系參事室特約研究員)

  (作者:左曉蕾)  (出處:上海證券報 2017年05月26日)

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龍頭房企土地併購忙 恆大逾54億元併購三線城市項目

龍頭房企土地併購忙 恆大逾54億元併購三線城市項目

東方財經網 2017-05-26 23:31:16 來源:

■本報記者 王 崢

5月25日,深圳控股有限公司就出售若干附屬公司全部股權及股東債權事項發布公告。深圳控股表示,公司擬以現金總代價54.25億元向恆大地產集團出售地產業務。預計公司會因出售事項獲得約29.12億港元的稅後凈收益。公告當天,公司已和恆大方面訂立了股權轉讓協議。

這其中,深圳控股擬以25.75億元加上股東債權利息出售三水地產全部股權及債權,並以4553.6萬元出售三水投資全部股權,以1.99億元加上股東債權利息出售三水酒店全部股權及債權。除上述資產權益外,深圳控股還以26.04億元向恆大南京出售了鵬基資產管理全部股權及債權。

根據公告显示,三水地產、三水投資及三水酒店共同擁有佛山市三水區的項目。而鵬基資產管理擁有位於江蘇泰州市周山河新城的“上林苑”項目。

深圳控股稱,公司一直重點推進對三、四線城市項目的處置,而三、四線城市房地產的回暖為集團三、四線項目的退出創造了良好條件,出售事項符合公司處置三四線城市項目及優化土地儲備結構的發展策略,並可錄得出售收益,對公司的財務狀況產生积極正面影響,為公司日後發展提供更佳財務基礎。

對此,克爾瑞方面表示,2015年恆大共斥資超600億元向新世界、華人置業、信和置地等港資巨頭收購15個超大型項目,總建築面積超1700萬平方米。2016年4月份,恆大還以36億元協議收購嘉凱城集團52.78%的股份,增加一、二線城市的土地儲備。此次恆大接手深圳控股子公司,一方面是在土地招拍掛市場地價高企和行業集中度的不斷提升的趨勢下,通過收購獲取土地、以最少得資金投入更多的撬動優質項目;另一方面,恆大於三、四線城市的土地擴容仍在加速前進,三、四線城市充足的土地儲備也依然是企業競爭的有力保障。

實際上,據《證券日報》記者的觀察,近段時間,開發商尤其是龍頭房企,開始越來越多的以併購等形式獲取土地,部分房企甚至放棄了在公開市場拿地,而這也導致了土地拍賣市場的降溫。此前,北京出讓了兩宗位置頗為不錯的商辦用地,但最終卻出現一宗近底價成交一宗流拍的情況。

  (作者:王 崢)  (出處:證券日報 2017年05月26日)

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6月北京新盤新房供應低迷 不及去年同期一半

6月北京新盤新房供應低迷 不及去年同期一半

東方財經網 2017-05-26 23:31:33 來源:

經過5月供應低谷,6月北京樓市的新房供應或將繼續“冰上行走”。不過進入半年業績衝刺期,部分項目的入市意願相比5月有了提升。在8萬限價和自住房持續供應的雙重作用下,未來一段時間樓市新房供應或將有所好轉。不過在業內看來,受制於土地供應縮量和樓市新政限制,新房供應低迷的大格局或將難以轉向。

1 僅3個項目提供中小戶型

相比於5月僅9個項目的入市意願,6月份北京計劃入市的住宅項目有一定增長。

根據亞豪君岳會統計數據显示,6月北京住宅市場共有14個項目預計入市,其中包括亦庄金茂府、通州萬國城MOMA、北京經開・汀塘等4個純新盤,以及興創榮墅、萬科・翡翠四季、金隅・金玉府等10個老項目後期。

從入市項目特徵來看,6月有意向的項目中,多以類別墅和大中改善產品為主。

亞豪數據显示,6月預計入市的14個項目當中,4個為別墅項目,兩個別墅、普宅混合居住區,剩下的8個普宅項目當中,也有5個主打100平米以上的中大戶型。

這其中,冠城大通百旺府主打137-200平方米三到四居,金隅・金玉府主打133-136平方米三居。而提供中小戶型產品的僅有北京城建・海梓府、北京經開・汀塘以及京洲世家3個項目。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為,目前市場的供應主力以別墅以及中大戶型產品為主,而這主要是受此前“高價地”統領市場的影響,受制於高昂的土地成本,這些地塊項目不得不通過打造大戶型產品提升品質,以匹配其價格,而這一趨勢也正契合了二胎放開之後改善型需求對於居住面積升級的要求。從成交中也可以看出,今年以來北京住宅成交當中100平米以上的中大戶型成交佔比高達63%,而150平米以上的大戶型成交佔比也超過三成。

大中戶型入市較為活躍。從5月取證項目價格情況來看,多處於5.5萬-8萬區間,在6月,這種趨勢仍將延續。

在業內看來,近兩年高價地的垄斷使得中高端項目已成為新房市場的主力,而這部分項目受制於資金成本的壓力,推盤意願相對更加強烈,因此這類中高端產品仍將在中長期內主導市場供應。

2 借衝刺半年業績供應或增加

臨近年中,房企也開始為上半年業績做準備。

“今年以來受到房地產收緊調控政策的影響,月均入市量在10個以內,因此6月14個項目的預計入市量,已經显示出房企開始準備年中衝刺的姿態。”郭毅表示。

亦庄一項目工作人員表示,今年年初項目順銷情況一直不錯,不過快到年中,在蓄客情況好的情況下會考慮再開。

有業內人士表示,目前部分項目選擇儘早入市實則也有特殊的競爭因素存在。

據記者了解,今年以來北京土地出讓當中,含有可售純商住宅的地塊共計11宗,每宗均設定了限售價格,基本比區域目前在售項目價格低出10%-20%,部分價差甚至高達30%。有這些被限制了售價的住宅儲備在後“虎視眈眈”,現有項目均有入市動力,例如6月預計入市的亦庄金茂府、首城匯景墅等項目區域內均有限價地塊出現。

“雖然動力十足,但是由於受到各種制約,衝刺力度也有限。從與去年的對比當中可以看出,去年6月共有33個項目入市,而今年6月的預計入市量還不及去年同期的一半,而上述14個項目雖然有入市預期。”郭毅坦言,最後能否成功入市還要看取證情況。

另外,同比市場供應的大幅下滑,主要受制於商辦項目的影響。

3 供應低迷短期難以轉變

有業內人士表示,最近幾年拿到地的開發商按規定應該在今年開工,報規劃的項目必須在今年12月前預售。

根據中原地產數據显示,保利、首創、國瑞、金茂等在內的品牌房企均有項目將會在未來一段時間內陸續入市。

而另一方面,自住房的陸續入市,也將為市場帶來可期待的供應。

就在最近,城建・仁悅居和首創・悅溪匯自住型商品房搖號結果公布,1282套自住房將在本月底選房,這也將為市場提供可見的市場供應。

“2017年我市將增1.5萬套以上自住房供地。”市住建委年初的表態在近期土地市場得到充分體現。而在土地供應的保證下,自住房的供應量也達到了高峰。

此外,北京未來五年住宅用地供應計劃显示,本市未來五年將完成25萬套自住房供地,今年計劃完成5萬套供地。

雖然遠期入市的項目在一定程度上給予市場預期,但從近期市場入市項目數量來看,似乎遠水救不了近火。

在業內看來,大政策基調讓樓市在眼下傾向於選擇低調行事。

郭毅分析,5月原本應已逐漸進入供應旺季,但今年供應始終無法發力,隨着調控政策不斷延展,今年整體市場供應也難以出現太大突破。

本版采寫/新京報記者 方王洋

  (作者:方王洋)  (出處:新京報 2017年05月26日)

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合肥去年房價漲幅全球第一 如今開發商付出慘痛代價

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東方財經網 2017-05-26 23:31:40 來源:

今年1月,由胡潤研究院與萬國置地聯合發布的全球房價指數显示,合肥房價由於漲幅超過40%,位居2016年全球房價漲幅第一。

但去年下半年以來,合肥樓市開始從嚴調控,政策不斷加碼,該市房地產市場因此又陷入沉寂。

彼時被捲入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價地的房企們,比如安徽本土唯一上市房企合肥城建,目前就面臨着較為嚴峻的高價地困局。不久前,該公司對外發布的一季報除了披露當期業績下滑之外,一處不易被外界覺察的表述更是讓人吃驚:

公司預計上半年凈利下滑50%至100%!

上半年或觸及盈虧臨界點

此前,合肥城建給外界一種“小打小鬧”的地方國資房企印象,但隨着去年首單高價地落袋,其一舉成為業內矚目的焦點。該房企一位高層彼時告訴媒體(微信號:nbdnews)記者:“手上已經沒現貨了。”

按公司公告,上述地塊的土地款由合肥城建自籌解決。值得一提的是,去年市場上資金成本較為便宜,促使上市房企加槓桿拿地,一時間地王頻出。記者梳理髮現,2016年合肥城建先後拿下3個高價地,拿地金額約61億元,數量與金額均創下歷史之最,年初至今卻暫未拿地。

公開資料显示,2016年4月,合肥城建以1490萬元/畝的價格拍得肥西[2016]6號地塊,樓麵價10159.19元/平方米,總價27.15億元,溢價率292.11%。

時隔兩個月後,合肥城建又以1665萬元/畝的價格競得瑤海區E-1606號地塊,樓麵價9990.10元/平方米,總價20.19億元,溢價率261.96%。

不過,合肥城建對搶高價地的衝動並未因為當地從嚴調控而有所減弱。2016年11月,合肥城建以1625萬元/畝的價格競得蜀山區W1607號地塊。總價14.05億元,溢價率212.3%。其中A地塊住宅樓麵價11072.73元/平方米,B地塊住宅樓麵價9744.0元/平方米。

而在去年8月與12月,合肥城建分別向渤海銀行、興業信託借款6億元、12億元,年化利率5.8%、5.3%,期限均為2年。去年5月、6月與11月份,合肥城建向華夏銀行、建設銀行貸款融資總額3.23億元。截至去年年底,合肥城建授信額度50億元,融資餘額30.38億元,融資成本區間為5.3%~5.8%。

記者注意到,合肥城建因今年一季度融資增加而導致財務成本劇增5210.9萬元,同比增幅897.4%,今年一季度實現凈利4285.8萬元,同比下滑接近40%。

面對即將到來的半年報,合肥城建表述說,其凈利潤預計同比去年的7010.4萬元下滑50%~100%,這意味着該房企如果遭遇盈利能力最壞情況的話,可能會觸及盈虧臨界點。

合肥城建對外解釋說,與上年同期相比,營業收入規模變化不大,由於銀行借款增加較多,財務費用上升,導致2017年1~6月利潤下降較多。

未入市樓盤周圍已有開發商虧本拋售

記者近日實地調查發現,合肥城建去年拿下的三個高價地項目,目前已經被圍擋圍了起來,但並未確認項目具體入市時間:

瑤海區項目地段位於瑤海區半塔路以西、襄水路以北,記者在項目現場並未看到有工人施工。

蜀山區項目儘管已挖好地基,也未見有工人施工。

肥西項目從拿地到目前為止,已經有超過一年的時間,現在工地正在建售樓處。

巨額的融資成本與當前周圍均價直逼拿地樓麵價的現狀,成為目前合肥成城建所面臨的現實問題。以合肥城建去年拿下的瑤海區項目為例,該地塊擬定項目名稱為城建琥珀東華府。據悉,瑤海區是合肥市的四大老城區之一,目前在進行舊城改造。

記者了解到,合肥當地的購房者更傾向於環境較好的濱湖新區,瑤海區的地緣客戶主要來自於瑤海區和肥東縣兩個區域。以前,這兩個區域的客戶足以消化瑤海樓市的供應,但去年限購以後,肥東縣部分居民因沒有購房資格而被擋在了瑤海區外面。整體而言,限購使得瑤海失去了肥東的一大批客源。

在琥珀東華府周圍,距離最近的在售樓盤為同屬安徽本土房企的文一地產旗下“文一錦門學府里”項目。記者查閱資料發現,該項目在合肥市物價局的備案價為12000元/平方米,而此項目拿地樓麵價就已經高達10050元/平方米,溢價率264.13%。

文一錦門學府里項目售樓處的一位客戶經理宋早楊告訴媒體(微信號:nbdnews)記者,公司為解決目前資金鏈緊張的問題,在虧本銷售。該項目有包括合富輝煌在內的兩家代理公司以及文一自身的銷售團隊一起進行銷售。宋早楊表示,後面該項目還會繼續加推新樓盤。

與合肥城建同在困局中的“難兄難弟”,還包括新城和安徽建設兩家。比如,新城控股旗下的新城桃李郡對着城建琥珀東華府,當時其拿地樓麵價9001元/平方米,溢價率185.76%,目前處於待售;安徽建設的項目目前還未定名,拿地樓麵價為12179.72元/平方米,溢價率286.7%。

“股神”巴菲特有一句經典的話:“只有在退潮之際才能知道誰在裸泳”,如今再次品讀,引人深思。(.每.日.經.濟.新.聞)

  (出處:中財網 2017年05月26日)

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抓住三大着力點 用好用活金融科技

  金融作為服務實體經濟的重要資源和中介,近年來在產品和服務規模方面都得到了迅速擴張,但一些金融資源仍未有效地服務於實體經濟。因此,如何有效發揮金融業的資源配置作用和防範金融風險成為金融業亟需解決的難題。金融科技作為科技驅動的金融創新,有助於提升金融服務的效率。筆者認為,應從加快技術創新、完善相關立法等方面着手,恰當應用金融科技,在提質增效的同時防範風險。

  提升金融運轉效率

  我國在金融供給端存在的結構性問題主要表現在金融資源配置不合理,中小微企業融資難,消費信貸普及率低,金融風險防控能力弱等方面。金融科技是以數據為基礎,以技術為手段,旨在創新金融產品和服務模式,提升服務效率,降低交易成本,改善客戶體驗,能用於促進金融供給側結構性改革。

  金融科技採用新興技術能創新金融服務和產品的邊界,改革傳統的金融服務流程,實現金融脫媒和去中介等,從而提升金融運轉效率。

  金融科技通過特有的獲客渠道、數據維度和反欺詐模型等能幫助傳統金融機構將豐富的金融服務下沉到有信貸需求的長尾人群,讓各層次的金融消費者都能享受到多樣化的金融服務。同時,通過新型合作夥伴關係,將業務模式、產品和服務等在可能的範圍內快速延伸,更好地滿足客戶需求和社會需求。

  金融科技的易合規特性,催生的監管科技有利於增強信息透明度,降低金融風險和運營成本,提高監管部門和金融機構應對金融風險的防控能力。

  金融科技的高度重視客戶體驗,還能簡化產品和服務流程,學習並預測客戶需求,形成傳統金融業務所不具有的服務體驗。促進金融科技發展的核心技術主要包括大數據、雲計算、人工智能區塊鏈等,其中大數據提供基礎資源,雲計算提供存儲和算力,人工智能提供智能化的解決方案,區塊鏈提供創新和顛覆傳統金融業務模式的底層技術

  大數據能夠將看似無規律、無價值的信息資源,進行分類整理和挖掘,形成有價值的信息,供二次管理和決策者決策。目前大數據已經開始全面滲透到銀行、證券、保險等金融行業,創新了多種業務模式,但限於隱私、數據流通壁壘和數據安全考慮,應用還只是集中在個人和企業客戶畫像、風控、營銷、徵信等領域,其應用範圍還將擴展到信用評價,信息披露,資產定價,金融監管等方面。

  雲計算能最大限度地滿足信息獲取者的信息需求,特別是在金融領域,能為金融供給端和需求端提供信息和分析計算方面的支持,提升金融服務的效率。雲計算為金融大數據提供存儲力和算力,發揮數據挖掘的效率和處理的速度,還通過私有雲和行業雲方式,將一些核心業務和重要數據部署到私有雲上,加強金融系統的服務能力和業務合作能力,以及數據安全儲備能力。

  人工智能基於機器學習、生物識別、自然語言處理和知識圖譜等技術,深入應用到客戶風險管理、算法交易、財富管理和身份識別等業務領域,不僅能大幅降低人力成本,提升金融風控及業務處理能力,還能助推普惠金融的發展。

  區塊鏈技術通過共識機制、密碼學和時間戳等技術保證信息的高安全性和可追溯,以不依賴於第三方,由多方共同維護的機制,保證信息的不可篡改和獨立性。區塊鏈特別適用於對數據和信息要求較高的金融行業,如供應鏈金融、支付清算、数字票據、智能合約、徵信管理等方面。

  從三方面用好金融科技

  金融科技在創新發展的同時也積累了一系列的問題和風險。如何恰當應用好金融科技這把“雙刃劍”,既能保證“提質增效”又能“防範風險”,成為穩健有序地促進金融供給側結構性改革的重點和挑戰。

  首先要加快技術創新,提高技術應用的深度和廣度。儘管目前金融科技應用已經取得了一定成效,但在深度和廣度方面還存在一定的差距。在數據平台建設方面,僅停留在統計分析和向監管部門報送數據方面,還沒有深入到數據治理和數據質量把控。在創新產品方面,也僅停留在概念和初級功能階段,還沒有實現真正意義上的智能推送和個性化服務。

  其次要提高技術能力,培養複合型、高層次技術人才。技術成熟度偏低和技術人才的缺乏,是制約金融科技快速推動改革的關鍵。目前大數據、人工智能等技術還處在初級階段,離真正意義上的智能化還存在差距。金融科技對複合型、高層次技術人才的依賴程度較高,這對人才的素質要求也會越來越高。

  最後要加強監管,完善相關立法,持續穩定地發揮金融科技助力金融供給側結構性改革的作用。新技術的創新應用給金融風險引入了新的特點,客觀上也帶來了新的挑戰。同時金融科技的高擴展性,也容易將風險因素迅速傳播至其他行業或領域,容易引發金融穩定風險和行業連鎖風險。因此,在發展金融科技助力金融供給側結構性改革的同時,還要注意加強金融風險監測和管理。

(文章來源:中國證券報)

(責任編輯:DF380)

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