樓市面臨流動性收縮 機構預測全年銷售或下滑

樓市面臨流動性收縮 機構預測全年銷售或下滑

東方財經網 2017-06-27 23:47:06 來源:

本報記者 張敏北京(樓盤)報道

在流動性收緊、調控深化、下行周期到來的背景下,房地產市場不斷趨冷,幾乎成為業界的共識。

近日,中銀國際、招商證券(600999,股吧)、東莞證券等機構發布下半年房地產業投資策略報告,儘管對部分指標的判斷有所分歧,但對“市場下行”整體判斷頗為一致。

上述機構認為,隨着房貸按揭業務收縮,最終引發需求購買力的大幅下降。與此同時,融資受限的現實,將使得房企的資金狀況進一步承壓。

綜合多重因素判斷,今年全年,房地產投資、拿地、房企資金來源等指標的增速都將出現下降,房地產銷售規模和房價甚至有可能出現負增長。

美國加息的傳導效應

對於資金密集型的房地產業來說,流動性的鬆緊成為影響市場變化的重要因素。

今年年初,下調全年M2目標增速1個百分點至12%,體現出“降槓桿、去泡沫”的基調;截至2017年5月,M2同比增速僅為9.6%,同比下降 2.2 個百分點,創歷史新低。

另一方面,自2017年3月以來,銀監會接連發布多道監管令,規範商業銀行表外理財和委外業務。表外融資規模的收縮,被認為將進一步推動社會融資總量的回落。

但按照中銀國際的觀點,下半年的流動性壓力更多來自外部市場:美聯儲退出量化寬鬆的節奏逐步加快,分別於3月和6月兩次宣布加息25個基點,年內再度加息概率較大。由於美聯儲縮表預期加強,未來或進一步引發國內貨幣供應量的收縮。

由於資金成本的全面上行,全市場一年期理財產品預期收益率為4.56%,國有銀行一年期同業存單的到期收益率上升至4.74%。相比之下,商業房貸對標的5年期以上貸款基準利率僅為4.9%。各來源資金成本加權平均后,銀行負債利率迅速上升,房貸業務的息差收益大幅下降。

中銀國際表示,預計未來負債端的壓力將倒逼銀行調整資產端的結構,主動收縮住房按揭業務,最終引發需求購買力的大幅下降。

對此,東莞(樓盤)證券持有類似的觀點。該機構指出,美國進入加息周期帶來的連鎖反應,對於流動性及資金成本敏感的房地產行業會產生負面影響。這甚至是短期內困擾行業的主要因素。

值得注意的是,監管層在房地產調控中推出的限購、限售等手段,以及信貸層面的加槓桿,已經導致按揭貸款規模大幅收縮。

根據央行的數據,2017年5月,新增居民中長期貸款0.43萬億,占當月新增人民幣貸款總量的39%,同比大幅下降18%。多數分析人士認為,鑒於央行對於住房貸款佔比目標設定在30%,因此未來按揭貸款規模還將進一步收縮。

年底房價或同比微跌

隨着信貸環境的收緊,未來的市場銷售也將不可避免地受到影響。中銀國際預計,今年全年全國房地產銷售額同比增長6.1%,銷售面積同比增長5%。

而根據國家統計局發布的數據,今年1-5月,上述兩個指標的增速分別為18.6%和14.3%。其中,除東部地區增速低於均值外,中部、西部和東北地區均高於全國平均水平。

東莞證券的觀點較為悲觀。該機構認為,今年全年整體銷售同比下降將是大概率事件,但仍將維持在9萬億規模的歷史較高水平,相比去年全年11萬億的銷售額,並不會出現“斷崖式下降”的風險。

招商證券也認為,銷售指標增速將在今年下半年轉為負值,但全年降幅為個位數。

除限購限貸等政策壓力外,招商證券指出,當前三四線市場的向好,乃屬於熱點擴散效應的尾部,很難持續。棚改的作用屬於托底,但難以改變整體趨勢。與此同時,隨着去年同期基數的不斷抬高,銷售增速下滑的幅度可能進一步加快。

對於全年投資增速的預測,中銀國際認為將維持在5.8%的水平,招商證券則將全年名義投資增速設定為5%左右。比今年前5月的8.8%仍有一定的下滑。

與銷售數據不同,投資數據的下滑幅度相對平緩。按照招商證券的觀點,房地產開發投資主要由拿地和建安費用構成。一方面,地價上漲(拿地再次聚焦核心城市及溢價率仍處於相對高位)疊加土地購置面積大幅回升推高拿地費用;另一方面,固定資產投資價格指數(尤其建安部分)上漲推升建安費用。

該機構還認為,由於自籌資金和銷售回款的增速回落,今年全年,房地產企業資金來源將維持個位數增長。而隨着資金鏈的持續收緊,到今年年底,70大中城市的房價(同比)可能出現微跌。

招商證券還重申了其“周期論”,認為當前正處於一輪小周期的末段,本輪周期始於2014年的“9・30新政”及隨後的連續降息,銷售量在去年4月達到高點。按照該機構的預測,本輪銷售量的底部,將在2018年的一季度出現。由於預期經濟基本面不會發生顯著變化,預計在本輪小周期調整結束后,將開啟下一輪的行情。

  (出處:21世紀經濟報道 2017年06月24日)

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郭樹清:堅決抑制部分地區房地產泡沫

郭樹清:堅決抑制部分地區房地產泡沫

東方財經網 2017-06-27 23:47:08 來源:

本報記者 陳瑩瑩

銀監會主席郭樹清23日帶隊赴農業銀行(601288,股吧)總行,就銀行業貫徹落實黨中央決策部署、支持供給側結構性改革情況進行調研和督導,並主持召開座談會,聽取部分銀行業金融機構參与企業重組、降低企業槓桿率、處置不良資產等工作情況。農業銀行、建設銀行(601939,股吧)、中信銀行(601998,股吧)、光大銀行(601818,股吧)、華夏銀行(600015,股吧)、民生銀行(600016,股吧)、北京銀行(601169,股吧)、北京(樓盤)農商行的有關負責同志作了發言。

郭樹清強調,要繼續抓住“殭屍企業”這個“牛鼻子”,堅定不移地推進去產能。落實差別化住房信貸政策,堅決抑制部分地區的房地產市場泡沫。要深入開展市場化法治化債轉股,积極穩妥推進去槓桿。要加強服務收費管理和增加金融供給並舉,有效降低企業成本。進一步加強對“三農”、小微等薄弱環節和各類新業態新動能的服務,积極支持企業參与“一帶一路”建設,為企業“走出去”提供更有效服務。

會議認為,今年以來,銀行業积極貫徹落實黨中央、的決策部署,緊扣供給側結構性改革,圍繞“三去一降一補”五大任務,不斷完善金融服務,取得积極成效。同時,也要清醒地認識到,銀行業支持供給側結構性改革還存在差異化金融服務不足、有效金融創新缺乏、外部政策環境有待優化等問題。

郭樹清在總結時指出,銀行業金融機構要從四個方面努力提升支持供給側結構性改革的能力和水平:一是要深刻認識銀行業支持供給側結構性改革的重大意義,深入了解地方、企業、居民對銀行服務的需求。二是积極探索更多有效途徑,包括設立專門運作機構、建立有民企和外資參与的基金、支持和社會資本合作項目、鼓勵支持國有企業實施混合所有制改革等。三是在強化服務的同時,也要注重加強自身風險防控能力建設,特別要注意防範信用風險和流動性風險。在實施債轉股過程中,要確保風險有效隔離,把風險真正轉移出去,同時,要积極研究債轉股過程中的監管資本計量問題。四是要充分發揮、銀行、企業等各方积極性,進一步推廣政銀保、政銀擔等多方合作模式。加強與地方、司法機關等各方的信息共享和工作聯動,堅決打擊逃廢債行為,推動優化金融生態和外部環境。

  (作者:陳瑩瑩)  (出處:中國證券報 2017年06月24日)

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全國先例:上海推出“只租不售”宅地 競得人須100%自持70年

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東方財經網 2017-07-05 22:36:56 來源:

上海土地拍賣市場再出新招。7月4日晚間,上海市國土局官網發布了分別位於嘉定區和浦東新區的兩宗地塊的掛牌出讓公告。特別之處在於,這兩宗地塊的土地用途均為租賃住房,也就是說所建物業只能用於出租,而不得出售。要求競得人須100%自持70年,這也是上海在全國首次推出租賃住房用地。

此前,北京、佛山等地在土拍中均出現全自持地塊,但上述地塊大多採取“限地價、限房價、競自持面積”等方式出讓。而此次上海在土地出讓中,直接明確了土地用途為租賃住房,引導房企發力租賃住房市場意圖明顯。

“此次上海土地出讓,可以看做是對去年底中央提出‘房子是用來住的、不是用來炒的’的一種市場化探索。”知名地產人士薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者,“引導加上市場手段,對房地產市場健康發展也是有益的。”

優先保障高端人才

出讓公告显示,兩宗地塊分別為嘉定區嘉定新城的E17-1地塊和浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊,須至少提供1897套租賃住房。其中嘉定新城地塊佔地面積2.85萬平方米,規劃建築面積7.13萬平方米,須提供租賃住房不低於671套。張江地塊佔地面積6.5萬平方米,規劃建築面積13萬平方米,須提供租賃住房不低於1226套。

在住房面積方面,兩宗地塊的出讓公告進行了明確約定,均以中小套型為主。其中嘉定新城地塊70平方米以下、70-90平方米、90平方米以上分別不少於4.49萬平方米、不少於1.28萬平方米、不多於0.64萬平方米。張江地塊則要求套型面積70平方米、90平方米、120平方米左右的分別不少於4.72萬平方米、4.08萬平方和2.9萬平方米。同時,兩地塊均不得建設公寓式辦公和酒店式公寓,且須精裝交付。

在租賃對象方面,兩地塊也均有明確要求。如嘉定新城項目要求優先保障區內創新創業人才,對區內重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等給予重點保障。而張江項目則對張江高科技園區內的上述群體給予優先或重點保障。

值得注意的是,嘉定新城板塊緊鄰上海汽車集團、同濟大學嘉定校區,區域內還雲集了國內外眾多汽車廠商的研發、設計團隊;浦東張江板塊緊鄰被譽為中國“硅谷”的張江高科技園區,復旦大學張江校區,以及通用電氣、霍尼韋爾、中興、聯想等全球知名公司的技術研發中心均位於園區內。

此外,兩地塊均要求裝配式建築面積比例為100%;租賃價格不高於市場同類房源租金水平,可根據市場租金水平情況適時調整;嘉定項目租約原則上不超過3年、張江項目不超過6年。

據悉,兩宗地塊均將於7月24日始進行掛牌報價,到8月2日止並進行現場競價。

專家:以金融思維切入尋找盈利點

其實,目前已有不少房企或機構涉足住房租賃市場。像萬科、碧桂園、龍湖、世聯地產等已經涉足長租公寓市場,試圖在租賃時代到來前佔得有利位置。克而瑞數據也显示,行業TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式參与到長租公寓領域。此外,還有如YOU+等依託“互聯網+”成長起來的長租公寓品牌。

萬科新任總裁郁亮在6月30日的萬科股東大會上曾表示,租售並舉一定是未來的趨勢,並計劃今年要開業2.5萬間長租公寓,未來還要開10萬間長租公寓。目前,萬科在上海已有5家長租公寓門店,共1275間長租公寓。

開發商切入租賃市場如何實現盈利?

“要摒棄過去那種短平快的傳統開發思維,以金融的思維來切入這一領域才會盈利。”薛建雄說,“租賃住房最大的特點是有穩定、長期的現金流,這為發行資產支持類證券提供了很好的基礎。”

薛建雄認為,通過發行債券或資產支持類證券可以進行低成本融資,此外目前國家在這一塊的各種優惠和支持政策,對房企實現盈利也是有利的。

《每日經濟新聞》記者梳理髮現,去年5月17日,辦公廳印發《辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,明確提出支持租賃住房建設、加大支持力度等,給予稅收優惠政策支持;支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品等。

今年5月19日,住建部發布了關於《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》公開徵求意見的通知,其中對房屋租賃各方面進行了詳細的權責界定。

目前的長租公寓市場,開發商大多扮演“二房東”角色,房屋獲得成本的高低直接關係盈利與否。此次上海推出的兩宗全自持租賃用地,開發商將直接扮演“房東”角色。

  (出處:每日經濟新聞 2017年07月05日)

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市場現拐點 房企搶跑出貨 市場集中度再提升

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東方財經網 2017-07-05 22:36:57 來源:

充滿懸疑的2017年樓市跌跌撞撞已然過半,當多家開發商陸續交出驕人的業績之際,國內主要城市房地產市場的收縮卻為行業下半年埋下一絲隱憂。

中國指數研究院的研究數據显示,該機構2017年上半年監測的30個主要城市,17個城市成交面積同比下降,一線陣營中的北上廣深同比降幅較高,其中深圳同比降幅超過50%,北京、上海降幅高於30%,二線陣營的南京甚至創下6年來同期最低交易額。

冰凍三尺非一日之寒。雖然多個城市的一二手房價依然維持穩定,但重點城市成交量的下跌依舊透露出市場降溫的端倪。

值此拐點來臨之際,曾經高歌猛進採取擴張型戰略的開發商們,不得不重新對市場進行思考,唯有及時調整戰略順勢而為的公司,才有望在這一輪調整中平穩生存乃至贏得先機。

中國房地產市場全新格局,或許已經開啟。

多城市交易量收縮

日前,深圳市國土委公布6月份樓市成交情況,显示今年1至6月,深圳新建商品住宅共成交10502套住宅,同比減少54.7%,成交均價54632元/平方米,環比下跌3.9%。據悉,自去年10月8日深圳公布“深八條”以來,樓市調控效果明顯,進入今年以來,房價逐月環比下降。1至5月,深圳新房成交均價分別是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。

該市剛剛公布的6月份樓市成交數據显示,6月新房成交2953套,環比增加27.7%;成交價格為54492元/平方米,環比降0.04%。從去年10月份以來,深圳新房成交均價已經連續九個月環比下降。

同樣為一線城市的北京也在政策疊加效應下出現交易量的下滑。北京的“930新政”被稱為“繼2011年限購后的最嚴政策”。進入2017年,北京調控範圍不斷擴大,3月17日以來,北京相繼出台了近20項調控政策,甚至祭出針對離婚的堵漏新規。與此同時,增加供給的調節手段也被決策層使用。2016年上半年,北京住宅用地共實現成交24宗,遠高於去年同期7宗的成交量。

亞豪君岳會日前提供給第一財經的最新統計數據显示,今年上半年,北京商品住宅僅成交13464套,成交面積204.59萬平方米,同比分別減少44%、42%。這一成交量也創造了歷史新低。以剛過去的一周(6月26日~7月2日)為例,北京除保障房、自住房外的商品住宅僅成交296套,成交面積5.9萬平方米,創近17周新低。

在廣州,成交同比下跌幅度低於北京和深圳,但下跌的趨勢依然成立。數據显示,僅僅6月份,廣州一手住宅網簽成交量為6784套,環比5月的6568套小幅增加了3.29%,但同比仍然少了37.9%。

除了一線城市,部分房價漲幅較大的二線城市也陷入市場的自我修復階段。南京曾經是去年房價漲幅最大的城市之一,但今年上半年卻陷入了“滯漲”狀態。有數據显示,截至6月29日,不含高淳、溧水,南京市累計成交新房30478套,比去年同期的7.5萬多套大跌近六成。南京網上房地產最新統計數據显示,今年上半年,南京市共成交新房3.73萬套,去年同期為7.59萬套,同比下降50%,這一成交套數也創下2011年以來(上半年)新低。

中國指數研究院數據显示,2017年上半年中指監測的30個主要城市,17個城市成交面積同比下降,其中南京下降幅度達61.19%,福州同比降幅也超六成。當然不乏依然上漲的城市,其中汕頭升幅為195.52%,徐州次之,同比上升41.67%。

亞豪機構市場總監郭毅對第一財經分析認為,供應端的發力將繼續有效平抑房價預期,但前述入市的地塊,其項目最快也需明年年初入市,因此無法解救今年下半年的成交量。在她看來,今年下半年北京樓市成交量將繼續維持低位,2017年的全年成交情況恐將創造歷史新低。

一份《百日調控全景速覽》報告显示,3月17日後的100天內,北京鏈家的二手房百日成交量下降70%,核心500盤年化換手率下降62%。5月,北京二手房核心500盤0成交佔比達到1/4;上海鏈家二手房成交量環比下降25.6%,均價下跌0.2%;深圳鏈家二手房成交量繼4月環比下降23.1%后又環比下降9.5%,均價與4月基本持平;廣州鏈家二手房成交量則環比減少17.5%。

市場集中度再提升

上半年,面對市場的重壓調控,房企依舊在規模爭奪戰中表現出了巨大的能量,強者恆強的局面日益明顯,黑馬殺出也越來越多。

根據中國指數研究院監測,截至6月30日,銷售額超過50億元的企業達到126家,比去年同期增加了11家,銷售額共計36220億元,約佔全國市場份額的62%。萬科、碧桂園、恆大邁入2000億門檻,綠地、保利、中海、融創緊隨其後邁進千億陣營,再次呈現強者恆強的行業定律。

來自克而瑞的數據显示,TOP30房企規模繼續保持了高速增長。上半年TOP10上榜門檻為702億元,增長40%;TOP30房企的入榜門檻增幅最大,大幅增長78%至309億元。龍頭房企規模快速擴張,與其他房企的規模差距越來越大。

事實上,過去兩年房企巨頭們的奔跑速度讓人咋舌,而這種速度並沒有因為2017年市場降溫的預期而有所降低:碧桂園銷售目標6000億,恆大銷售目標4500億,保利銷售目標3000億,旭輝將衝擊1000億,新城將衝擊1000億……

從面積銷售門檻看,增幅最大的是TOP10、TOP20和TOP30的房企,均增長近50%。在市場調控持續加碼的背景下,龍頭房企仍能實現如此高的增長實屬不易;而其他房企受調控影響更大,TOP200房企的集中度也超過六成。面積方面,TOP100和TOP200房企的集中度達到了33.2%和36.9%。

其中,恆大超過碧桂園重奪銷售權益榜榜首,達到2088億元。碧桂園則是流量金額的冠軍,其更多的合作項目讓其流量金額保持領先。上述兩家房企在一二三四五線的廣泛布局讓它們可以有效對抗調控帶來的影響,可以說在每一個地區都有貨值,因此可以保證穩定的規模收入。

此外,融創中國1~6月實現累計銷售額1088億元,僅用半年時間達到千億規模。6月該公司更是實現銷售金額285億元,創企業單月銷售歷史新高。

“市場集中度的提高是行業發展走向成熟的標誌。”鏈家研究院院長楊現領分析,我國房地產市場長期由增量向存量轉變,短期面臨史上最為嚴峻的調控,開發商提高集中度是必然。究其原因,首先,市場下行對開發商運營提出挑戰,中小開發商銷售放緩嚴重影響資金迴流,財務成本壓力較大。在大企業的搶奪下,中小企業越來越拿不到土地,也就失去了生存的空間。這種情況下,手頭無地的企業將面臨倒閉,手裡有地的企業可能被兼并。其次,由於開發凈利潤的下降,越來越多的開發商轉型做存量的持有和運營或轉型到其他行業,使開發商在這一階段的市場集中度迅速提高。

搶跑出貨悄然出現

雖然大開發商在上半年獲得不錯的銷售業績,但對後市的不樂觀依然對其銷售部門形成極大壓力。6月底,部分開發商已經悄然啟動“搶收”行動。

6月24日,鄭州融創象湖壹號新一期開盤直接降價20%。在周邊高層房屋均價高於1.3萬元/平方米的前提下,象湖壹號高層直接標價1萬元/平方米。6月25日,融創石家莊某項目二期低調開盤,精裝高層約1.5萬元/平方米、洋房1.55萬元/平方米,低於預期價格約15%。而北京周邊的燕郊,融創也有項目房價已經下調5000~6000元/平方米,降幅在20%~30%左右。在天津,融創融園也啟動促銷活動,新推毛坯產品,其售價較2016年9月的一批帶裝修的戶型下調了約3000元。雖然去掉了基礎裝修環節,但是房屋售價終歸呈現鬆動跡象。

作為半年銷售突破1000億的大型房企,融創的主動讓利促銷帶有某種標誌性意義。在政策調控、資金收緊、買家觀望的重重圍困下,開發商主動調整策略將是下半年市場上的主流。

無獨有偶,恆大也在6月份呈現搶跑跡象。該公司披露的月度銷售數據显示,6月份新開盤項目32個,占上半年新開盤項目79個的40%,這使得該公司當月實現合同銷售611億的新高。

有業內人士表示,今年第二季度以來,樓市中觀望氣氛濃烈,無論購房者還是開發商,都在一定程度上處於僵持狀態,但隨着時間的推進,開發商回款壓力增加,勢必會有企業率先打破僵局。

楊現領表示,房地產調控中,房貸政策的收緊會對市場產生實質性影響。在他看來,此次行政密集調控正好與金融市場的強監管相疊加,也與流動性緊縮的市場周期相疊加,對市場形成的衝擊是巨大的。

針對下半年樓市變化,交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹的看法是,房地產調控政策難有明顯鬆動,市場成交同比持續放緩。資金方面,他預計行業到位資金增速將繼續縮窄,房貸利率可能明顯上調,開發投資增速則將步入下行階段,但跌幅不會太大。

擴充經營範圍

隨着開發業務進入天花板,房企也意識到不能夠只依靠住宅銷售來提高自己的產能,因此越來越多房企選擇拓展更多的渠道。

特色小鎮、長租公寓、PPP模式等模式開始流行,房企都從單一項目開發轉向存量資產運營管理。

第一財經記者梳理髮現,包括綠城、碧桂園、恆大、萬科、華夏幸福、華僑城、綠地等房企陸續打造融入文化、旅遊、科技、足球、農業、養生等各具特色的小鎮。如以碧桂園、時代地產等為代表的科技型服務小鎮、以綠城為代表的農業小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮,以及以華夏幸福為代表的產業小鎮等。

事實上,伴隨着城鎮化的不斷加速,政企合作開發的產業新城和特色小鎮吸引了各大房企的積极參与。通過產業新城、特色小鎮的開發模式,房企可以以較低的價格在一二線核心城市經濟圈周邊的優質三四線城市進行戰略布局。

比如,華夏幸福自2002年進入固安工業園區以來,已專註在產業地產的開發運營上深耕多年。在2016年邁入千億房企陣營后,華夏幸福也提出了三到五年內完成百城布局的規模目標。

此外,長租公寓作為未來房企多元化業務的一個盈利點,也吸引了房企紛紛試水。從長租公寓的發展潛力來看,一方面基於土地政策的傾向,北京、上海等熱點城市的住宅地塊都有了一定比例的自持要求。另一方面,隨着熱點一二線城市租住人口比例的提升,流動人口對長租公寓市場的需求也十分可觀。

克而瑞統計發現,目前TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式參与到長租公寓領域。今年來,龍湖將長租公寓業務上升到集團戰略發展層面,通過冠寓品牌發布三條產品線。碧桂園上海區域5月也開始了長租公寓管理部、商業管理部等組織架構的搭建。

同時,萬科、綠地、綠城、華夏幸福、龍光等大中型房企,通過“軌道交通+物業”模式獲取城市土地。如萬科與其基石股東深鐵集團以TOD模式共同推進實施“軌道+物業”發展戰略。綠城與寧波軌道交通集團簽約,通過楊柳郡項目實現產業與地產相融合,開啟“軌道+物業”新模式。綠地則直接簽約了多條地鐵線,並進一步獲得更多的土地。

易居中國(企業)CEO丁祖昱表示,目前房企作為中國支柱產業的一個主體,已經進入到了各個相關領域。隨着未來在中國房地產行業增量的市場空間變小,企業還將加強對於這些相關領域的探索來尋求新的業務增長點。

對於企業而言,輸掉的速度意味着錯過的商機,但快速的發展和業務範圍的擴張,也讓企業面臨管理的瓶頸,從而出現客戶維權事件的集中爆發。第一財經記者統計發現,包括萬科、碧桂園、恆大、綠地、融創、金茂等企業都相繼爆發了維權事件。今年幾乎成為業內維權最多的一年,幾乎沒有房企可以倖免。

維權只受理流弊的一方面,隨着企業增加,工程質量、人才儲備都成為房企面臨的難題。

在當今的房地產行業,已經容不下“小而美”的公司存在,因為過高的土地成本和融資門檻,使得小企業在眼下的市場環境下,很難找到夾縫生存的空間。不過,在這樣一個浮躁的時代,每家企業都開始用足槓桿,而接下來的調控卻越來越嚴。已經有企業開始降價甚至虧本賣房,對於每家企業而言,無疑走在鋼絲上。如何擴大規模並優化管理,讓自己的產品在這個挑剔的時代出彩,房企還需要思考更多。

(來源:第一財經日報)

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北京市2017年6月批准預售項目變化情況分析

北京市2017年6月批准預售項目變化情況分析

東方財經網 2017-07-05 22:36:57 來源:    根據北京市住房和城鄉建設委員會的數據,6月份,全市共批准預售項目個數13個,比上月增加8個,在批准預售面積上也出現大幅增加,預售面積達80.52萬平方米,比上月增加27.9萬平方米。

  分房屋類型看,住宅類房屋面積增加24.18萬平方米,是本月批准預售面積增加的主力,商業類單元增加4.68萬平方米,辦公類單元減少1.98萬平方米,車位基本與上月持平,僅增加0.1萬平方米。

2017 年6月預售許可情況及其與上月的變化對比
當月 上月 變化情況 
批准預售許可證: 21 13 8 
批准預售面積(M2): 805191.51 526170.06 279021 
  其中   住宅套數: 4811 1352 3459 
面積(M2): 483041.27 241226.29 241815 
商業單元: 695 174 521 
面積(M2): 71075.57 24244.64 46831 
辦公單元: 1655 1138 517 
面積(M2): 128506.45 148322.14 -19816 
車位個數: 2431 2298 133 
面積(M2): 89335.09 88323.14 1012 

 

  (出處:國信房地產信息網)

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上半年七家房企突破千億 聯合與併購成常態

上半年七家房企突破千億 聯合與併購成常態

東方財經網 2017-07-05 22:37:01 來源:

新華網北京7月5日電(王日晨)2017上半年,中國宏觀經濟保持平穩運行態勢,房地產在因地制宜、因城施策的調控政策效果繼續顯現。

國家統計局日前發布的數據显示,受各地調控政策密集出台的影響,1-5月份房地產開發投資37595億元,同比增長8.8%,增速比1-4月份回落0.5個百分點。5月末,全國商品房待售面積比4月末減少1452萬平方米,比2016年底減少3522萬平方米。其中,非重點城市商品房待售面積比4月末減少887萬平方米。

在調控趨緊和市場分化調整的背景下,各家房企通過創新研發、擴張布局、提升服務等方面在市場上進行角力拚爭,以實現業績快速增長和鞏固地位。

半年七家千億房企

綜合多方面數據統計,2017年上半年龍頭房企銷售業績仍然領跑行業,碧桂園、萬科、恆大、保利、綠地、中海、融創等7家房企銷售金額已經突破千億,數量超過去年上半年的5家。其中,碧桂園、萬科銷售金額突破2500億。同時,500億以上銷售規模的房企突破了15家,100億以上銷售規模的房企也突破了75家。

從今年上半年龍頭房企變化特徵來看,雖然樓市已經進入下半場,樓市規模化的發展時代已經過去,樓市也進入新一輪的市場調整期,但是,今年上半年龍頭房企的銷售規模不但沒有下降,反而利用今年一線城市、部分二線城市樓市進入市場調整期重新洗牌市場,進一步實現銷售業績快速增長,出現“大者恆大”市場集中度不斷提高的局面。

業內人士分析,一方面,在規模化擴張過程中,市場的優勢確實在向一部分優質的品牌房企集中,市場集中度也會越來越高,另外一方面,典型品牌房企的規模化的速度似乎並沒有降下來,大部分房企在樓市已經進入下半場的市場背景下仍然有規模化擴張的衝動。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為,規模化雖然仍是未來趨勢,但是,房地產行業的市場容量一年也就10萬億左右(2016年高峰值11.7萬億),如果未來3-5年出現2-3家萬億的房企,再有30家左右的千億房企,那麼,也就意味着更多的房企在規模面前已經沒有優勢,對於這些中小企業房企來講要麼被洗牌被擠出市場,要麼在轉型的道路上做的小而美,在行業中仍然有自己的一席之地。

聯合與併購成常態

2017年上半年,一二線熱點城市土地市場拿地越發困難,收併購、聯合體方式獲取土地資源為房企青睞,特別是在北京,聯合體拿地成為主流拿地方式。中指院研究報告稱,2017年1-6月,北京出讓金額前十的地塊中,九宗都是聯合體拿地。一方面,優秀房企聯合拿地強強合作,共同擴大區域優勢;另一方面,隨着北京推出“競地價+競自持”政策,越來越多地塊加入自持比例,房企聯合體拿地可以降低自身自持比例,從而降低拿地后所帶來的風險。

“多數房企希望在上半年积極做好土地儲備,所以這個時候土地市場的投資會有較大的反彈。對於部分房企來說,雖然對於未來市場可能會有擔憂,但企業也需要积極做土地儲備,因為從實際情況看,早點拿地也是鎖定地價成本的一個關鍵。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

半年來,收併購案例頻現,房企藉機獲得大量土儲和項目資源。如近日,萬科551億元接盤廣信房產所有投資權益及債權。廣信房產資產包中含有廣州市內多個優質地塊。

5月以來,陽光城連下廣州、武漢、成都和北京多個項目,合計花費近130億元。融創中國也先後拿下天津、重慶和大連等處項目,總價合計超155億元。

同時,藍光發展、泰禾集團、龍湖地產、新城控股等多家房企也都通過收併購斬獲多宗地塊和項目。據不完全統計,泰禾集團今年上半年中獲取的12宗土地中有9宗都是收購完成的;龍湖地產也有近40%的新增建面是通過收購獲取。

從下半年龍頭房企銷售業績變化趨勢來看,由於市場將進入實質性的調整期,龍頭房企還會利用自己規模化的優勢“保量”,即使“以價換量”也要“沖業績”,確保規模上的市場地位。而此時,一部分中小房企勢必會遇到資金的問題,也是大魚吃小魚、快魚吃慢魚的市場時機,張宏偉認為,在今年下半年,“買地太貴就買上市公司”這種方式還會受到善於資本運作的品牌房企的歡迎,比如像恆大、融創這樣的品牌房企。這些房企仍然會通過買項目買公司這樣外延式擴張“沖業績”。

他預計,2017年全年千億房企數量將在20家左右,其中,碧桂園、萬科或許也將成為今年的兩匹黑馬殺入6000億的軍團。總的來看,2017年上半年“千億軍團”不斷強化競爭優勢,市場進一步向品牌品牌房企集中,品牌房企與中小房企分化發展格局愈加明顯。

  (作者:王日晨)  (出處:新華網 2017年07月05日)

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蘭州市房產局公布61個新建商品房備案價格

蘭州市房產局公布61個新建商品房備案價格

東方財經網 2017-07-05 22:37:02 來源:

繼5月11日和6月1日公布商品房項目備案價格后,昨日,蘭州市住房保障和房產管理局再次公布了一批物價部門價格備案的商品房項目,此次公布商品房備案項目共有61個。

蘭州市住房保障和房產管理局表示,對已經備案的新建商品房項目備案價格予以公示,目的是實行商品房銷售價格公開化、透明化,讓老百姓放心買房。商品房進行價格備案后,房地產開發企業須一次性公開每套准售房源價格,嚴格執行明碼標價和“一價清”制度,不得利用虛假的或使人誤解的標價形式,誘騙消費者進行交易。同時,各房地產開發企業須在銷售現場公示商品房備案價格公示表,商品房在交易時,交易網簽價格不得高於備案價格,不得在房價之外加收未予標明的其他費用。

61個商品房項目一覽

1恆大綠洲二號院

2保利領秀山(別墅)

3福田・美域新城

4甘肅國際會展配套區2#組團(隴能家園B區)

5國芳百合城

6海龍綜合樓

7合興嘉園

8和平嘉園南區二期4#、5#、6#

9亨威商苑

10紅古區幸福家園1#

11紅古區幸福家園商住樓

12津華・格林蘭

13九洲城二期D區(1#-7#)

14蘭海金灣(5#、7#)

15蘭石集團老廠區改造項目

16蘭州碧桂園商品房

17蘭州恆大翡翠華庭一期二期

18蘭州恆大帝景

19蘭州大名城(一期A區)

20蘭州鴻運潤園

21蘭州林隱天下三期項目

22蘭州三毛新區住宅小區

23蘭州新區碧桂園城市花園

24蘭州新區隴商國際3#

25蘭州新勝利賓館城市綜合體

26隴翔苑住宅小區

27歐洲陽光城二期

28培黎舊城改造項目暨“瑞南・紫郡”住宅小區10號樓

29平安鎮永安雅居東區、西區

30尚城。天和家園1#、2#

31盛世芙蓉綜合住宅樓

32雙信花園1#

33水岸麗景住宅小區

34泰林・黃河馨苑住宅小區1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢樓

35天合溪園

36天慶格林小鎮

37天慶國際新城(12#~20#)

38天水路綜合小區

39薇樂如意園(7#、10#、11#、12#、14#)

40西太華置地新城住宅小區

41欣欣嘉園東區、西區

42新區鵬博商業風情廣場

43新世界商業中心(1#~7#)

44新元綠洲

45鑫億城

46興勇陽光興城

47幸福家園・黃河明珠項目(5#)

48亞興嘉苑東小區二期

49怡景新苑87#、88#

50億家品尚住宅小區

51永登佳寧三期1、2、3號樓

52永登萬澤商貿物流城(1#、2#、4#、5#、6#、9#)

53又一城・尚座(17幢)

54榆中縣南洋花園二期

55銀河居住區A區、B區、C區

56宇泰嘉園住宅小區(1#~4#)

57智慧綠洲大廈

58中海廣場 (1#、2#、3#、5#、6#、9#)

59中集青春里(1#、2#)

60中正海石麗景灣1#樓

61紫園商住樓1#

  (出處:每日甘肅網 2017年07月05日)

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上半年南京最牛房企賣72億 商品房成交同比降5成多

上半年南京最牛房企賣72億 商品房成交同比降5成多

東方財經網 2017-07-05 22:37:04 來源:

南京上半年樓市,新房交易量大降近6成,房企的表現又如何呢?

昨天,網尚研究機構正式發布了“2017年上半年度南京房地產銷售龍虎榜”,今年排名前十位的房企成交金額達362億,較去年同期的473億減少了110億,銷售金額“冠軍”房企賣了72億,略遜色於去年同期水平。 揚子晚報全媒體記者 馬祚波

2017年上半年南京全市商品住宅上市3.2萬套,比2016年下降42.3%

今年排名前十位的房企成交金額達362億,較2016年同期少110億

2017年上半年南京全市商品住宅成交3.7萬套,比2016年下降56.7%

數說・樓市

上半年商品房成交同比降5成多

昨天,網尚研究機構方面表示,受“因城施策”的調控主基調影響,2017年上半年,由地方主導的差別化調控持續升級,南京先後於3月15日、5月13日兩次加碼,在“四限”全面開啟的調整周期下,樓市出現供求雙降在預料之中。根據網上房地產數據統計,2017年上半年南京全市商品住宅(含高淳、溧水,含別墅類)上市3.2萬套,同比下降42.3%,成交3.7萬套,同比降幅達56.7%。

揚子晚報記者從“2017年上半年度南京房地產銷售龍虎榜”中了解到,今年排名前十位的房企成交金額達362億,較去年同期的473億減少了110億,雖然各家差距未能拉開,但邁入前十門檻仍需達到30億。今年上半年,南京房地產市場雖然交易整體下滑,但前十房企市佔率仍高達32%(去年同期前10強佔比26%),行業集中度加速提升,龍頭優勢愈發明顯。

在榜單中,保利地產以超72億的銷售金額和超26萬平方米的銷售面積蟬聯榜首,其中銷售金額連續7年佔據龍虎榜金額前三,遙遙領先第二名12億元。此外,龍頭企業在弱市行情中表現突出,且普遍實現快速增長,如中海、正榮、恆大的同比增速超50%,新城、雅居樂、保利增速超25%。

六合溧水異軍突起,浦口降幅大

網尚研究機構在分析今年上半年南京樓市時指出,房地產行業空間的收縮,帶來的是樓市的分化,一方面是板塊分化明顯,另一方面則是樓盤去化率參差不齊。

首先是板塊分化加劇。今年上半年,南京兩江板塊仍然施求主力,與往年不同的是,六合、溧水擔起重要角色,份額佔全市比重顯著提升,而去年上正快的浦口板塊銷量降幅最大。

其次是樓盤去化分化。5月13日出台新政后,不少樓盤因購房人數不及房源套數,而不用採取公證搖號的方式開盤,與之前全面“一房難求”的情形相比,市場回歸理性。同時,高性價比樓盤仍然熱銷,但至今去化不足6成的樓盤也屢見不鮮。

預測:下半年市場或加速下行

結合當前宏觀經濟環境,業內人士預計今年下半年貨幣政策將緊中趨緩,樓市政策短期走向不變,依市場變化鬆緊微調的可能性較大。對於南京樓市來說,供求兩端將繼續收縮,預計住宅上市量與上半年相近,而需求端更趨理性,冷熱不均的狀態更加凸顯。

隨着南京個別板塊低價項目的陸續收官,整體交易量或將加速下滑。同時,房價將總體維穩,不過,部分現金流緊張的房企可能會考慮以價換量,尤其是地價明顯高於周邊房價的樓盤將難逃尷尬局面。

延伸閱讀

南京京奧港未來墅真敢“偷面積”

消防通道前室、設備平台、陽台、飄窗全都不放過

前不久,《南京市建設項目建築面積管理辦法》新政出台嚴查偷面積后,南京樓市偷面積現象收斂了許多。然而,近日,揚子晚報96096新聞熱線接到多位市民電話投訴,稱位於南京江寧區麒麟科創園智匯路與南灣營路交匯處的京奧港未來墅樓盤,存在嚴重違規偷面積現象。記者調查發現,市民投訴情況屬實。 揚子晚報全媒體記者 宋南飛

購房者投訴 幾乎所有房間都偷面積

購房者朱先生家住麒麟門,最近一直在看房子,想買一套大一些的房源改善自住,因為自己在馬群附近上班,朱先生把目光鎖定在了麒麟新城板塊,並去看了京奧港未來墅的樣板房。

銷售人員在詢問過購房意向後,帶朱先生参觀了129平米房型的樣板間。雖然京奧港未來墅的房型比較特殊,但一圈轉下來,朱先生覺得這套房子室內空間還是比較大的。不過,等朱先生拿到這個項目的戶型圖並詢問過銷售人員后,就變得忐忑起來。原來,戶型圖显示,不論廚房、朝北的卧室,主卧衛生間、主卧還是客廳,均存在所謂“贈送面積”現象。這不就是偷面積嗎?朱先生心裏犯起了嘀咕。

朱先生之前也看過其他樓盤,但從來沒見過一個樓盤偷面積偷到這種程度的,幾乎所有房間都存在偷面積現象。朱先生相當困惑,這個房子偷面積這麼多,拿到房子之後,自己怎麼改?這樣違規改造自己是否會面臨一系列麻煩?

記者調查 樣板間被改得面目全非

京奧港未來墅是否如投訴所稱存在違規“偷面積”現象?記者來到京奧港未來墅現場售樓處,現場銷售人員帶記者觀看了141平米戶型樣板間。

“這是一個三房兩衛的設計,一梯一戶,戶型比較超前。”在廚房,銷售人員介紹稱,所有戶型的廚房面積都是一樣大的。在一扇朝北的門前,銷售人員說,“這邊消防前室,是全贈送的。當然交付的廚房位置跟我們現在看到的樣板間的廚房位置是不一樣的,我們這個廚房佔用了一半的全贈送消防通道前室面積。”

隨後,記者跟隨銷售人員來到朝北的小卧室。“這個也要跟您說一下,這邊是北陽台,我們是把北陽台做到了卧室裏面。”銷售人員又指朝東裝修成書房的小房間稱,“這間房間也是一樣,交付時是沒有這堵牆的,這一塊是設備平台。你也可以利用設備平台的空間做一個全明的設計。”銷售人員告訴記者,在客廳的南面原來有55厘米高的飄窗,樣板間直接把飄窗打掉,變成了室內房間面積。

“飄窗面積也是全贈送的,大概有6平米左右。”看到記者表情比較驚訝,該銷售人員解釋稱,這個戶型原本得房率是70%,在一般南京高層項目中得房率一般。但這個項目跟其他項目相比,就是可利用面積非常多。現在把這些面積加進去,他們的得房率能達到100%。“你想想,在高層中得房率100%是什麼概念?在高層裏面得房率80%就算很高的了。”銷售人員說,如果業主自己改造的話,不會有安全隱患,因為這些牆都不是承重牆,改造起來很簡單的。有需要的話,開發商甚至也可以幫業主做。

主管部門 核實後會限令整改或拆除

將原有消防通道前室、設備平台、陽台等改造為室内面積,是否違規?為此,記者再次聯繫到南京市規劃局的一名工作人員,該工作人員告訴記者,開發商稱的所謂“贈送面積”,其實是鑽《建築工程建築面積計算規範》的空子,在這一過程中,開發商擅自改變了樓盤的原有容積率,使得實際建築面積與土地出讓合同所規定建設面積不符,是明令禁止的違規行為。

此外,南京市恥局工作人員也明確表示,偷面積屬於違規行為,一經核實,恥部門會立即限令整改或予以拆除。南京一房產專業人士告訴記者,京奧港未來墅這塊地的樓面地價是22353元/�,如果按照放風的28000元/�單價賣,虧損是肯定的。“怎麼辦呢?大刀闊斧地偷面積,大概只是開發商的解決辦法之一。但這個樓盤即將面臨的麻煩可不止會被相關部門盯上並查處,最可怕的是竟然把消防通道前室改為廚房面積,造成的安全隱患後果可是非常嚴重的,可以聯想一下最近的杭州火災,該樓盤的驗收到時將面臨考驗。”該專業人士說。揚子晚報也將繼續關注這一事件。

  (出處:揚子晚報 2017年07月05日)

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萬科A:2017年上半年實現銷售金額2771.8億元

萬科A:2017年上半年實現銷售金額2771.8億元

東方財經網 2017-07-05 22:37:06 來源:

萬科A:2017年上半年實現銷售金額2771.8億元

4日晚間,萬科發布上半年銷售簡報。根據公告,萬科2017年6月實現銷售面積348.4萬平方米,銷售金額491.3億元。2017年1~6月份累計實現銷售面積1,868.5萬平方米,銷售金額2,771.8億元。根據恆大昨日公告數據,上半年合約銷售金額約達人民幣2,440.9億元。在已披露半年業績房企中萬科暫時領跑。

八點君:畢竟宇宙第一大房企。

金科地產:終止推進重大資產重組 5日起複牌

4日晚間,金科地產發布公告稱,鑒於公司繼續推進本次重大資產重組的有關條件尚不成熟,經審慎研究,公司決定終止本次籌劃重大資產重組事項,公司股票將於2017年7月5日開市起複牌。根據較早前金科發布的公告稱,截止2017年4月28日,天津聚金及其一致行動人天津潤澤和天津潤鼎合計持有公司股票1,335,841,985股,占公司總股本的25.00%。而以上三家公司的實際持有人為融創中國孫宏斌。

八點君:是生變還是解除危機?

碧桂園52億元競得三亞4宗棚改地塊

7月4日,三亞海坡村棚戶區進行首場土地拍賣活動,拍賣會成功出讓了4宗海坡村棚戶區地塊,共計153624.01平米,碧桂園以52億元競得。據報道,本次出讓土地位置分佈在三亞市海坡村棚戶區,海坡村棚改地塊作為三亞首塊掛牌出讓的棚改用地,在與高端地產相結合的同時,全力建設精品商業、商務、文化娛樂、精品酒店、精品住宅等集度假居住於一體的大型高端公共服務綜合體。

八點君:為了第一,碧桂園也是拼了。

22家房企預披露半年業績 半數預增

截至7月3日,據Wind資訊統計數據显示,按照申銀萬國行業分類,滬深兩市共計22家上市房企披露2017年中報業績預告,凈利潤實現同比增長的企業有12家,佔比超過五成。據報道,目前預披露公告已可折射出行業基本面趨勢。整體來看,部分中型房企增長速度放緩,轉型不利的企業虧損較為明顯。業內分析稱,預計下半年房企銷售壓力較大,回款緩慢。

八點君:中報才是定調下半年房企走勢的命門。

萬達電影停牌 或籌劃重大收購

7月4日,萬達電影於早間臨時停牌。中午,公司解釋了停牌原因:擬籌劃重大事項,該事項涉及影視類資產收購,預計本次重大事項達到《深圳證券交易所股票上市規則》規定需提交股東大會審議的標準,鑒於該事項尚存在不確定性,為保證公平信息披露,及維護投資者利益,公司申請停牌。對此,市場人士指出,本次停牌背後大概率事件為“重啟公司對萬達影視的收購”。

八點君:這次停牌真的只是收購,不是被砸盤。

樂視網:賈躍亭以所持公司股份已被凍結

在昨日騰訊財經獨家披露上海市高級人民法院凍結賈躍亭的資產之後,其作為實際控制人的上市公司樂視網於4日晚間發布公告稱,賈躍亭以及樂視控股所持公司總股本的26.03%已被上海高院等凍結,凍結時間為三年。樂視網已於2017年4月17日停牌,按照停牌價30.68元計算,此次被凍結的股權價值159億元人民幣。

八點君:樂視如果此刻復牌,那畫面一定太美。

金地、建業發布半年銷售簡報 同比增幅均超50%

金地集團:2017年1-6 月,公司累計實現簽約面積 375.0萬平方米,同比增長 29.71%; 累計簽約金額703.4億元,同比增長 60.03%。

綠城集團:2017年1-6月,公司累計取得合同銷售面積約205萬平方米,合同銷售金額約人民幣442億元。

建業集團:2017年1-6月,本集團已取得物業合同銷售總額人民幣138.84億元,同比增加為47.5%,總合同銷售建築面積2,263,447平方米,同比增加為100.8%。

八點君:業績說明一切。

  (出處:中國網・地產中國 2017年07月05日)

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東莞企事業單位購房 不動產證滿2年方可交易

東莞企事業單位購房 不動產證滿2年方可交易

東方財經網 2017-07-05 22:37:07 來源:

昨天,東莞市住建局發布《關於進一步明確我市住房限購政策有關事項的補充通知(東建房〔2017〕33號)》(以下簡稱《通知》),對企事業單位、社會組織在4月11日後購房(包括新建住房和二手房)的,需在不動產權證滿2年後方可網上籤約交易。

在莞領養老金的非戶籍居民限購一套新房

《通知》對特殊的非戶籍居民家庭購房資格的認定進行說明。一、關於軍人購房問題。駐莞部隊現役軍人和現役武警,能提供軍(警)身份證明和團級以上單位政治部門出具對其個人工作情況、居民身份證信息證明的,參照本市戶籍居民家庭購房資格條件執行。

二、關於非本市戶籍退休居民購房問題。在本市領取基本養老金的非本市戶籍居民家庭,如其在本市沒有住房且能提供養老保險待遇發放明細的,只可在本市購買一套新建商品住房。

三、關於境外個人購房問題。境外個人在本市購買新建商品住房,參照非本市戶籍居民家庭購房資格條件執行。申請住房查詢時需按規定提交購房人及家庭成員身份證明文件、家庭關係證明文件以及個人所得稅或社保證明文件等有關證明材料;境外出具的證明材料,需按有關規定進行公證、認證或轉遞,並附漢字文本。

企事業單位購房也“限售”

同時,《通知》對企業購房進行了“限售”。《通知》要求,企事業單位、社會組織於今年4月11日零時后在本市行政區域內購買住房的(含新建商品住房和二手住房,以網簽時間為準),須在取得《不動產權證書》滿2年後方可進行網上籤約交易。個人、企事業單位、社會組織於今年4月11日零時后通過拍賣所得的住房,須在取得《不動產權證書》滿2年後方可進行網上籤約交易。

另外,《通知》還要求購房人提交其本人支付或其配偶、直系親屬、兄弟姐妹代為支付的定金或首期款的电子進賬單予以認定,除此之外其他人代為支付的不予認定。

購房人提交的定金或首期款电子進賬單記載的進賬時間在2016年10月7日零時至 2017年4月10日24時之間的,予以認定。上述時間之外的,不予認定。

  (出處:廣州日報 2017年07月05日)

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