南京部分地區房價破4萬/平米 地方政府緊急調研

南京部分地區房價破4萬/平米 地方政府緊急調研

東方財經網 2016-04-15 09:52:38 來源:

 

   導讀

   2016年3月,南京房價環比成長2.23%、同比增長3.16%,連續12個月呈現上揚趨勢。其中,河西地區和國家級江北新區更成為南京市場房價的“領漲者”。

   本報記者 王海平 南京報道

   僅僅用了2個多小時,4月12日晚22點45分左右,位於南京奧體板塊的仁恆江灣城推出的90套房就被一搶而光。當晚,吸引了超過1500組客戶前去搶購,開發商進賬10億元。   據了解,這些面積250平方米左右的大戶型,最終成交價為4.4922萬元/平方米,只有4套房源的總價低於1000萬元。

   這是自2015年以來,南京房價連續上漲的又一個例證。另一個表現突出的江蘇旗下城市為蘇州。近幾個月來,南京與蘇州已成為了國內二線城市中房價猛漲的“領頭羊”。

   房市一路看漲,再次影響到房地產的“民生特性”,給保障性住房等民生工程帶來挑戰。有銀行高管近日向21世紀經濟報道記者透露,目前人民銀行南京分行正聯合地方政府調研,可能會出台新一輪調控措施。

   上述高管表示,已有同事被人民銀行南京分行邀去座談,回來透露的消息是“僅針對南京蘇州兩市房價上漲過快的地區”,但如何具體執行並不清楚。

  火熱的河西地區、江北新區

   自入駐南京河西地區奧體板塊開始,仁恆房價一直扮演着“風向標”的角色,連續打破南京房價紀錄。

   “我們的產品有特殊性,你不能用我們代表南京市場水平。”4月13日下午,仁恆的銷售員說,“我們賣的是品牌,昨晚就有部分老業主,他們從一期買到現在。”

   但是,南京房價的連續上漲已經是一個不爭的事實。2014年10月,南京房價一改之前的疲軟,開始升溫。2015年3月,房價更開始了新一輪走高,到當年第四季度,部分地區新開發商品房銷售價突破“4萬元/平方米”。數據显示,2015年南京新房成交量115535套,同比增長56%。

   2016年3月,南京房價環比增長2.23%、同比增長3.16%,連續12個月呈現上揚趨勢。

   其中,南京河西地區和國家級江北新區更成為南京市場房價的“領漲者”。

   從上個世紀九十年代中後期,江蘇暨南京決定開發主城以西的“河西地區”。2000年之後,這一地區得到了重點和快速發展,且其區域產業定位為“金融等服務業”。而奧體作為河西核心區,緊鄰長江,“風水好”,至今仍是商人們的居住首選地。

   在4月初,就有多個房地產從業高管向21世紀經濟報道記者透風:奧體板塊房價有可能將突破5萬/�。

   同樣在南京主城區一江之隔的長江北岸——江北新區,是江蘇首個國家級新區,房價亦是高漲。南京房地產市場資深觀察人士田春告訴記者,一個樓盤已賣到了2.3-2.5萬元/平,“這還不在規劃中江北新區的核心區。”

   毫無疑問,河西地區、江北新區已成為了本輪南京“房價增長過快區域”。

   對地方政府而言,本輪房價上漲帶來的壓力也很明顯:既要適應市場屬性又要防止房價在全國排名“太靠前”——影響到人才的流動。

   如此暴漲的房價,江蘇省也表達了擔憂。

   2月29日,江蘇省物價局新聞發言人、副局長孔祥平在例行的新聞發布會表示,近一段時間以來,南京部分地區,特別是河西以及江北新區,房地產價格上漲明顯,其漲價走勢令人擔憂,“雖說房地產發展是經濟成長的推動力量之一,但前提必須是理性、良性。”

   他進一步表示,目前河西地區、江北新區的房價已超出了本區域的“理性判斷”,希望地方政府在土地供應、商品房銷售等方面,增加“理性”,要有對未來發展負責,對百姓購房負責的態度。

   調研“增長過快區域”

   據了解,在前幾輪的宏觀調控中,物價局成為了房價的核准者。

   田春對21世紀經濟報道記者解釋,目前奧體和江北新區的房價,先由開發商向物價局報一個開盤價格,然後物價局會根據開發商前批次房源的成交價格給出一個上浮基準,如果超出太多,則物價局就不核准,“所以漲幅其實是被限制的。”

   據21世紀經濟報道記者了解,某開發商在河西地區的上一批次的銷售價格在2.3-2.5萬/平之間,3月報告超過3萬的價格就被物價局“退回”。

   多位開發商向21世紀經濟報道記者表示,4月12日晚仁恆漲價銷罄后,“一切就改變了”,奧體地區特別是幾大豪宅的樓盤,如果再有新房源出來,每平方漲價可能要超過8000元。

   但是,由於物價局的核准,導致很多開發商即使有房源也不推向市場。

   最新數據显示,經過之前的釋放,目前南京庫存量已低於3萬套,“並不是房源少,而是達不到開發商的預期。”田春表示。

   “我們現在考慮的是,將銷售價格拔高到市場預期的最上限,多餘的錢用來改善產品,所以近期河西和江北新區的開發商推出的新概念較多。”一位開發商表示,江景、地段、高性價比房型、大戶型等概念很多。

   一方面是開發商“惜售”,一方面是南京的土地拍賣不斷升溫。

   3月18日,全國近40家房地產開發商爭奪南京5塊土地,共拍出92.72億元。按照江北新區新地王的樓面地價核算,房價有望超4萬元/平。至此,南京“准一線”城市定位明確。

   4月13日,南京國土局公布下一批次的土地拍賣信息。21世紀經濟報道記者發現,樓麵價過2萬已成為事實。但與之前不同的是,出售地塊被切割成50畝的“小塊”。

   為了調控南京房價,3月19日,南京市國土資源局發布《南京市2016年經營性用地出讓計劃》:公開出讓經營性用地700公頃,其中商品住房用地佔500公頃,全年供應量同比增長30%。

   調控南京房價最新一輪動作來自人民銀行。3月28日,人民銀行南京分行、江蘇銀監局等聯合下發《關於規範個人住房貸款業務促進住房金融健康發展的通知》在央行網站上刊登。

   這一《通知》主要是針對“首付貸”,降低金融系統的風險。

   人民銀行南京分行金融穩定處有關人士向21世紀經濟報道記者解釋,《通知》的主要精神是要求江蘇地區金融機構加強對個人住房貸款“首付資”資金來源的審查,主動把控貸款中“首付貸”的風險。與之同時,密切關注南京、蘇州等部分城市因房價較快上漲可能帶來的金融風險。

   此外,就有銀行人士向記者透露,人行南京分行正在南京和蘇州房價“增長過快區域”進行調研,新一輪調控措施可能蓄勢待發。

   人民銀行有關人士透露,確實有處室在針對房價“增長過快區域”進行調研,但不願透露具體內容。

   據21世紀經濟報道記者了解,“二套房”可能是其中的一個焦點。

   “據我所知,可能會要求二套房首付比例增加,但如何認定‘二套房’要由其他部門來解釋。”一位銀行的高管對21世紀經濟報道記者說,“從城市經濟發展看,力度不會有北上深那麼大。”

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新版北京城市總規草案今起公示 市民可預約參觀

新版北京城市總規草案今起公示 市民可預約參觀

東方財經網 2017-03-30 14:31:23 來源:北京青年報

昨天,市十四屆人大常委會第三十六次會議聽取了市人民關於《北京城市總體規劃(2016年―2030年)(草案)》的報告和相關說明,新版總規草案共分為六大部分,包括調整城市空間布局等。今起至4月27日,新版總規草案將在北京市規劃展覽館公示,市民可通過市規劃國土委網站預約參觀。

規劃以資源環境承載力為硬約束

“建國以來共編製過6版北京城市總體規劃。”在昨天的市人大常委會第36次會議上,市相關負責人對總體規劃草案的編製背景過程、指導思想、規劃編製特點等進行了彙報。據介紹,2014年之後北京正式啟動了新一版總規編製工作,規劃編製時,以總兩次視察北京時的重要講話為根本遵循,堅持“四个中心”的首都城市戰略定位,履行“四個服務”職責,經過多方聽取意見后形成了現有草案。據了解,此次城市總體規劃注重“開門編規劃”,邀請了全世界頂尖的專家領銜參與,開展了九大方面、38項重點專項研究,並進行了多項民意調查,確保規劃編製的科學性、權威性。

市相關負責人介紹,新版城市總規以疏解非首都功能為工作導向,堅持以資源環境承載力為硬約束,堅持城鄉統籌,多規合一,遏制城市“攤大餅”式發展,實現由擴張性規劃轉向優化空間結構的規劃。

根據總規草案,到2020年,本市“建設國際一流的和諧宜居之都”將實現階段性目標,率先全面建成小康社會,疏解非首都功能取得明顯成效,“大城市病”等突出問題得到緩解,優化提升首都核心功能,初步形成京津冀協同發展、互利共贏的局面。

到2030年,要基本建成國際一流的和諧宜居之都,治理“大城市病”取得顯著成效,首都核心功能更加優化,京津冀區域一體化格局基本形成。

到2050年,北京要全面建成國際一流的和諧宜居之都,京津冀區域實現高水平協同發展,建成以首都為核心、生態環境良好、經濟文化發展、社會和諧穩定的世界級城市群。

總規包括空間布局等六部分

“草案描繪了北京作為國家首都和邁向國際一流和諧宜居之都的規劃藍圖,緊扣城市的戰略定位、空間布局、要素配置、城鄉統籌四个中心環節,緊緊牽住疏解非首都功能這個牛鼻子,提高城市治理能力。”市規劃國土委相關負責人介紹,新版總規草案共分為六大部分,包括落實首都城市戰略定位,明確發展目標;調整城市空間布局,疏解非首都功能,優化提升首都核心功能;科學配置資源要素,提高城市發展水平;加強歷史文化名城保護,強化首都風範、古都風韻、時代風貌的城市特色;提高城市治理能力以及轉變規劃方式,保障規劃實施。

市規劃國土委相關負責人表示,城市規劃分為總體規劃和詳細規劃兩個階段,總體規劃將分層次落實,依據總體規劃下一步將進一步編製詳細規劃和專項規劃,備受各界關注的具體項目,在詳細規劃和專項規劃中會有具體安排,屆時按照相關法規的要求和程序也會充分徵求公眾意見。

總規草案今起公示 市民可預約參觀

市人大城建環保委建議,新城市總規應該在々津冀協同發展規劃綱要》的指導下,融入京津冀協同發展國家戰略,要以城市總體規劃為指導,儘快編製控制性詳細規劃、修建性詳細規劃,以及生態環境保護、綜合交通體系、市政基礎設施、住房與公共服務、防災減災等專項規劃,最終實現“一張藍圖繪到底”。完善城市規劃法規規章體系,抓緊開展《北京市城鄉規劃條例》、《北京歷史文化名城保護條例》的修訂調研,以及地下空間開發利用等方面立法的基礎性研究工作,為總體規劃實施提供製度保障。

今天起,新版總規將在北京市規劃展覽館一層展廳對草案進行公示。公示時間為3月29日10時至4月27日16時(每周一閉館)。公示期間,市民可提前在市規劃國土委網站上預約,預約成功后憑有效身份證件現場換票入場,每個有效身份證件可以預約三張門票,老年人、殘疾人和軍人無須預約,憑本人有效證件可直接到展覽館領票參觀。

解讀

關鍵詞:城市規模

2020年後人口長期穩定在2300萬左右

市相關負責人介紹,在總規草案中針對首都核心功能,即全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心,在空間布局上予以明確,並在資源要素等方面提供服務保障。關於以資源環境為硬約束的三條紅線,按照以水定城、以水定人的要求,明確人口總量上限。

市規劃國土委相關負責人介紹,城市規模上,確定人口規模和用地規模,確定2020年控制在2300萬人以內,之後長期穩定控制在2300萬人左右,城鄉建設用地規模在現狀2921平方公里基礎上,2020年減至2860平方公里左右,2030年減至2760平方公里左右。

關鍵詞:城市空間布局

形成“一主、一副、兩軸、多點”的城市空間結構

市規劃國土委相關負責人介紹,要調整城市空間布局,疏解非首都功能,優化提升首都核心功能。在北京市域範圍內形成“一主、一副、兩軸、多點”的城市空間結構,着力改變城市單中心、攤大餅式的發展模式。

據介紹,“一主”即中心城區,作為北京四个中心的集中承載區,重點應優化首都核心功能。“一副”即城市副中心,“兩軸”即中軸線及其延長線,長安街及其延長線,體現莊重大氣厚重的形象氣質。“多點”即順義、大興等10個周邊城區,在市域範圍內實現內外聯動發展、南北均衡發展、山區和平原地區互補發展。

關鍵詞:城市管控

遏制攤大餅式發展

市相關負責人介紹,要堅持以資源環境承載力為硬約束,實現由擴張性規劃轉向優化空間結構的規劃。

市規劃國土委相關負責人介紹,要劃定生態保護紅線和城市開發邊界線,遏制攤大餅式發展。以資源環境承載力為硬約束,16410平方公里市域空間劃分為生態控制區、集中建設區、限制建設區,實現兩線三區全面管制。

據悉,到了2030年,全市生態控制區占市域面積的73%,其中,基本農田保護責任面積約1000平方公里,永久保護農田約佔市域面積的6%。2030年全市生態控制區比例提高到75%左右,2050年逐步提高到50%以上。

關鍵詞:城市副中心

處理好副中心與廊坊北三縣地區關係

市相關負責人介紹,北京城市副中心是千年大計、國家大事,將按照世界眼光、國際標準、中國特色、高點定位的要求,規劃提出構建一帶一軸多組團的空間布局。堅持用最先進的理念和國際一流的水準規劃建設管理好城市副中心,處理好城市副中心與中心城區、通州區以及廊坊北三縣地區的關係。

市規劃國土委相關負責人介紹,北京城市副中心定位豎際一流的和諧宜居之都示範區、新型城鎮化示範區、京津冀區域協同發展示範區。為此,要以大運河為骨架,構建城市水域空間格局,形成一條藍綠交織的生態文明帶,沿六環路形成創新發展軸,依託水網、綠網、路網形成12個共享組團。

背景

改革開放后北京歷經四次總規修編

《北京城市建設總體規劃方案》1983版是改革開放后北京市編製與實施的第一版城市總體規劃,提出要採取強有力的行政、經濟和立法措施,嚴格控制城市人口規模,嚴格控制在北京新建和擴建企業、事業單位,有計劃地疏散市區人口,着重發展衛星城鎮,逐步把市區的一部分企業和單位遷移到衛星城鎮。

北京城市總體規劃(1991年-2010年)提出重點實現“兩個戰略轉移”,即城市發展重點要逐步從市區向郊區轉移,市區建設要從外延擴展向調整改造轉移,並提出要建設通州、大興黃村、昌平、亦庄、房山良鄉等14個衛星城鎮。

北京城市總體規劃(2004年-2020年)將北京的發展目標定位於國家首都、世界城市、文化名城,並首次提出“宜居城市”概念。

北京城市總體規劃(2016年-2030年)草案,此次總規修編的一個主要方向是由擴張型規劃逐步轉向限定城市邊界、優化城市結構的規劃,這也是北京歷史上首次由“增量”規劃向“減量”規劃的改革。(記者 李澤偉 董鑫)

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青海省出台2017年房地產去庫存方案

青海省出台2017年房地產去庫存方案

東方財經網 2017-04-07 15:56:15 來源:青海日報

為認真貫徹落實省《關於促進房地產去庫存的實施意見》,進一步加大我省房地產市場去庫存工作力度,確保房地產市場平穩健康發展,根據“百日攻堅”工作安排,3月30日,省住房城鄉建設廳、省發展改革委等10家單位聯合印發《青海省2017年房地產去庫存方案》,明確提出到2017年底,力爭全省商品住房去庫存周期控制在12個月以內,全省商業用房去庫存周期降低至28個月以內。

據悉,為實現年度去庫存任務,我省從2017年起將去庫存完成情況列入對各地的年度目標責任考核指標中,同時提出八大方面25條具體措施。《方案》提出要合理確定商品房供應規模,各地根據市場需求狀況和商品房庫存情況,實行差別化的土地供應政策。商品住房消化周期低於12個月的地區,可根據市場需求狀況在土地供應計劃中適當增加住房用地供應量。在滿足城市規劃條件下,引導房地產開發企業將未開發的房地產用地轉型用於國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業、旅遊產業等項目的開發建設,促進其他產業投資。

《方案》要求控制商業地產發展規模。商業用房庫存消化周期超過30個月的地區,應採取有效措施,減少直至停止2017年度商業開發用地供應。同時,大力推進棚改貨幣化安置,要求今年底全省棚改貨幣化安置比例達到50%以上。商品住房庫存量大、市場房源充足的市、縣要基本實現貨幣化安置。

《方案》明確,要加快培育和發展住房租賃市場,在我省推進建立購租並舉的住房制度。加強對各類引進人才的住房保障工作,通過購買和租賃方式,儲備和掌握部分住房資源,為多元化引進人才提供一元化住房保障,靈活有效解決引進人才的住房困難問題。同時提出,要進一步促進住房消費,提高商品住房品質,引導房地產企業健康發展。

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銀監會:支持民間資本多渠道進入各類銀行機構

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東方財經網 2014-12-24 21:26:58 來源:江蘇在線

  江蘇在線北京12月23日電(記者李延霞 蘇雪燕)中國銀監會主席尚福林23日表示,將全面深化銀行業改革開放,擴大民營銀行、消費金融公司試點範圍,擴大村鎮銀行民資股比範圍等,拓寬民間資本進入銀行業的渠道。

  尚福林在2015年全國銀行業監督管理工作會議上表示,將加快出台民營銀行發展指導意見,完善民營銀行持續監管框架;擴大消費金融公司試點範圍,廣泛吸收符合條件的民間資本參与;擴大村鎮銀行民資股比範圍,支持民間資本參与發起設立村鎮銀行,提高民間資本佔比;擴大民間資本參与機構重組範圍,推進銀行業金融機構混合所有制改革。

  2014年民間資本進入中國銀行業取得新突破,首批5家民營銀行完成批籌,其中1家已批准開業;新設14家民營控股的非銀行金融機構,新增108家民間資本佔主導地位的村鎮銀行。

  針對2015年的監管工作,尚福林要求,銀行業要主動適應經濟發展新常態,全面推進銀行業改革開放、推動金融法治建設、強化金融風險管理、提升服務實體經濟能力。

  尚福林表示,將大力推進普惠金融發展。加大信貸投放,繼續擴大小微企業和“三農”專項金融債發行規模,實現小微企業和涉農貸款增速高於全部貸款平均水平。擴大網點覆蓋面,逐步實現城市社區和鄉鎮的金融機構全覆蓋。

  據了解,目前全國49個金融機構空白鄉鎮、2308個城鎮社區和318個小微企業集中地區增設了銀行網點,50多萬個行政村實現了基礎金融服務全覆蓋。

  在法治建設方面,尚福林表示,將完善銀行業法律法規體系,推動市場退出、普惠金融、民間融資等領域的立法工作,推動修訂一批基礎法律法規。

  截至11月底,中國商業銀行不良貸款率1.31%。資本回報率和資產回報率19.78%和1.35%;成本收入比下降到28.87%,同比降低1.34個百分點;撥備覆蓋率保持在229.7%的較高水平;資本充足率提高到12.93%,同比增加0.75個百分點。

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2015年江西將開啟“地下交通”時代

2015年江西將開啟“地下交通”時代

東方財經網 2015-01-08 15:55:19 來源:

  新華網江西頻道1月8日電(記者陳毓珊)2014年底,南昌地鐵1號線全線貫通,預計2015年12月30日賣出第一張地鐵票;地鐵2號線14座車站已開工建設,預計2017年底竣工通車。江西將結束沒有地鐵的歷史,“地下交通”時代正式開啟。

  隨着南昌地鐵1號線最後一台19號盾構機在八一廣場站的順利接收,地鐵1號線實現了真正意義上的全線貫通,首列列車也已經在1號線“四站三區間”動態調試成功。

  地鐵1號線是南昌軌道交通線網中一條L形的骨幹線,在昌北新區線路呈S形,為南北走向,規劃起點為雙港大道,至紅谷灘中心區世貿路附近折為東西向行走,下穿贛江后,穿越中山路和八一廣場,中間穿越艾溪湖至昌東,全長28.7公里。

  據南昌軌道交通集團相關負責人介紹,地鐵1號線預計2015年10月至12月期間試運營;2號線全線21座車站有14座車站已開工建設,計劃於2017年底竣工;3、4號線通過環保評審,將於今年開工建設。(完)

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4.13|新房認購跌3成多 仙林湖兩大盤躋身前三甲

4.13|新房認購跌3成多 仙林湖兩大盤躋身前三甲

東方財經網 2015-04-14 00:00:18 來源:安徽在線

南京樓市4月13日認購及成交情況 數據來源:網上房地產

  365地產家居網 南京訊南京驟降的氣溫讓人措手不及,穿上羽絨服也是牙齒打顫,南京人民就這樣從夏天來到了冬天。今日南京樓市的新房認購了出現了較為明顯的下跌。

  南京網上房地產數據显示,截至4月13日晚8:00,南京樓市當天共認購商品住宅257套、成交330套,與前一天(4月12日,南京樓市認購商品住宅380套、成交109套相比),認購明顯下跌3成多、成交卻出現了203%的上漲。

  當日行情分析:

  江北板塊的認購數據為101套,仙林則以65套的認購量排名第二;江寧和河西分別為26和25套。

  仙林板塊認購的上漲與上周末區域內集中的上市量密切相關。金地湖城藝境項目詳情業主社區相冊樣板戶型視頻地圖在昨日(4月12日)推出了56套花園洋房,為105-142�的改善房源,精裝成交均價22000元/�,當天去化9成,項目也在今日上傳了55套的銷售數據。4月11日南京落實二套房首付4.5成的政策,對於改善需求的購房者來說,是一個明顯的刺激利好,也在一定程度上促進了改善房源的去化。

  同屬於仙林湖的新城香悅瀾山項目詳情業主社區相冊樣板戶型地圖今日上傳了40套的銷售數據,項目在4月10日晚推出5號樓的104套房源,為90�的四房和124�的四房,成交均價15500元/�,當晚去化7成。

  江北今日共有明發雲庭項目詳情業主社區相冊樣板戶型地圖、蘇寧天潤城項目詳情業主社區相冊樣板戶型視頻地圖、蘇寧威尼斯水城項目詳情業主社區相冊樣板戶型視頻地圖和艾菲國際項目詳情業主社區相冊樣板戶型視頻地圖4家樓盤上榜。江浦老山的明發雲庭項目詳情業主社區相冊樣板戶型地圖在上周六(4月11日)推出了項目首批80套房源,主力為89�的剛需房源,涵蓋少量126�的躍層,折后成交均價為11530元/�,剛需房源總價保持在了100萬左右。明發雲庭與365淘房匯合作,針對項目房源推出了1萬享2萬的優惠。

  橋北的蘇寧威尼斯水城項目詳情業主社區相冊樣板戶型視頻地圖在售89-111�的戶型,成交均價9800-9900元/�,與365淘房匯合作,辦理價值1萬團房卡購威尼斯水城在售所有房源1萬享案場最高優惠。蘇寧天潤城項目詳情業主社區相冊樣板戶型視頻地圖也以24套的銷售數據躋身榜單。

  城東麒麟的兩大剛需大盤中海國際社區項目詳情業主社區相冊樣板戶型視頻地圖和中南世紀雅苑項目詳情業主社區相冊樣板戶型視頻地圖也紛紛上榜,銷售數據分別為23和18套。

  今日較為活躍的江北、仙林和城東,是最近房源上市較為集中的板塊,春節后多種政策利好刺激,對於開發商來說,走量方為上策。(365地產家居網 季娜)

  

截至4月13日南京樓市住宅庫存情況 數據來源:網上房地產
4月13日南京樓市熱銷樓盤排行榜 數據來源:南京網上房地產

1、 金地湖城藝境項目詳情業主社區相冊樣板戶型視頻地圖金地湖城藝境在售6號樓洋房,面積105-142平方米,精裝交付,均價22000元/平方米。2、 明發雲庭明發雲庭4月11日正式首開加推4號樓,戶型面積71、89、118平方米,以及少量126、170平方米頂躍,均價11500元/平方米,共計80套,擬交付時間為2016年12月31日,毛坯交付,開盤當日去化約8成。3、 新城香悅瀾山項目詳情業主社區相冊樣板戶型地圖新城香悅瀾山在售5號樓高層,共104套,90和124�。開盤當天所有優惠疊加約8個點,折后均價15500元/平方米。

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全球QE下的中國策

全球QE下的中國策

東方財經網 2015-04-14 00:00:29 來源:安徽在線

  沈建光

  現在貨幣放鬆的態勢是非常明顯,但中國離QE還很遠,我們跟美國的情況差很多。美國的利率降到0還不行,只能搞QE,我們的利率太高,房貸利率7%,銀行對企業的貸款利率8%左右,這是很高的。

  現在有些企業還不能到正規的銀行借錢,到影子銀行是百分之十幾的利率成本,所以常規的利率手段就可以讓貨幣變得寬鬆,而且正規的金融渠道要對房地產大幅的放開,今年都能看得到。

  中國2010年推出4萬億的時候,貨幣政策非常寬鬆,但是跟全球其它國家相比,我們的貨幣政策還是比較緊的。

  全球主要央行中負債表最高的兩個,一個是美國,另一個是英國,現在央行印的貨幣是在量化寬鬆之前的5倍。今年中國要力爭成為第五個儲備貨幣,但是我們看其它4個儲備國的央行的政策,例如日本央行,儘管日本開始大量印錢,但是幅度跟美國和英國相比其實是小巫見大巫。

  再看歐洲央行,前段時間非常興奮,歐洲央行要搞QE了,但是我們看到它的資產負債表上已經縮短了1萬億歐元。

  從全球來看,儘管美聯儲要退出QE、要加息,但離真正的退出還差得很遠。美聯儲只不過從零利率開始要加息,但是我們看到美元漲了,美聯儲的貨幣政策委員會又說強勢的美元已經影響到經濟了,所以加息的步伐要往後拖。

  不管怎麼樣,美國經濟就是最早搞量化寬鬆,恢復得最快,現在美元收緊的趨勢肯定要比其它央行更快,至少不再加碼了,日本央行、歐洲央行還在加碼。

  這種情況下,我們看到最近美元出現了一個比較強的走勢,但是跟歷史上美元走強的幅度相比,還是幅度比較小。

  看中國的經濟,看人民幣的流動性,看人民幣的走勢,首先要看美元的走勢,因為中國畢竟還是跟美元掛鈎。

  這就是為什麼人民銀行現在努力加入儲備貨幣,因為不加入儲備貨幣,像中國這種發展中國家,其實貨幣都盯着美元。

  美元和黃金脫鈎以後,每一輪美元的下降周期都伴隨着全球金融危機,這是非常有意思的。相對來說,美元受的衝擊最小,其它跟美元掛鈎的國家受衝擊最大。

  80年代是拉丁美洲危機,90年代亞洲金融危機,都是這些國家盯着美元,當美元走弱的時候,這些國家頂不過危機。美元不管是走強還是走弱,都伴隨着對掛鈎貨幣的極大衝擊。

  中國通縮的一個最大來源,包括總理的判斷,就是”輸入性通縮”,跟美元有很大的關係。美元強,大宗商品必然走弱,所有這些經濟、金融、大宗商品價格都跟美元是密切相關。

  2009年,當美國次貸危機爆發最嚴重的時候,周小川行長就提到,人民幣要成為一個國際貨幣,因為不成為國際貨幣就受制於美元,所以要脫鈎,使人民幣成為一個儲備貨幣。

  這樣就需要中國的金融機構進行變革,這裏涉及到資本要開放,中國這麼高的利率跟全球這麼低的利率怎麼融合?允許資金自由移動,肯定系是高水位到低水位的變化。還有一個風險,就是大量熱錢的外逃,會不會使人民幣貶值;第二個是離岸人民幣市場;第三個是人民幣匯率彈性。人民銀行去年和今年加大了人民幣兌美元匯率的區間,今後人民幣的匯率波動會成為一個常態;最後一個是匯率市場化,這跟房地產非常有關係,現在存貸款利率還是央行決定,銀行已經放開了貸款利率,但是貸款利率是最後一個攻堅。這個利率到底是高還是低,升值還是貶值,跟我們每個人都有關係。

  現在中央銀行要把人民幣作為貨幣儲備需求的意願非常強烈,而且我們走出去,很大的一塊就是企業做強,要在全球布局、競爭、收購資產,這些都需要資本項的放開。

  我們試想一下,今年到明年如果允許融資了,房地產企業是融資成本將大大下降。我們以前估計十年以後人民幣才能成為儲備貨幣,這個過程已經大大縮短了。

  現在雖然股市很好,貨幣政策放鬆,但是實體經濟確實比較差,就宏觀上的數據來看,一二月份發電量下降了7.6%,新房開工也都是下降的。在基建投資維持20%以上增長的情況下,房地產投資和製造業投資下降非常快。

  PPI通縮了37個月,製造業要承受產品價格下降,但是融資成本還是居高不下,實際融資成本非常高,這對決策者來說一定要解決,否則經濟要想企穩是很難的。

  從央行最新表態來看,不是不想改變這種態勢,融資難、融資貴,這是最高領導層、央行都想解決的問題,但是在中國,其實也沒有想象的這麼簡單。

  貨幣政策傳導機制有些問題,央行降息之後,市場的利率反而上升了,這裏很重要的原因就是所謂的殭屍企業,很多大量的低效企業、地方融資平台佔用了大量資源。

  這些企業有國家信用作後盾,繼續可以貸更多的款,佔用了大量信貸資源,包括房地產以及其它私人企業的融資成本就很貴了。

  一方面貨幣政策需要降准、降息,另一方面也要進行財政、國企體制的改革。我們看到今年最大的一個改革就是財政體制改革,要限制地方融資平台進行借貸,不允許去影子銀行借錢,而是通過發債的方式,發債本身也是降低融資成本的一個重要手段。

  在這種態勢下可以看到,今年對房地產最重要的一點就是什麼樣的融資環境。

  有一個是非常利好的,就是實際利率在經濟下行的情況下還這麼高,準備金下降會成為一個常態。準備金現在還有19.5%,在經濟已經下行、資金已經流出的情況下,大銀行的法定準備金率還有19.5%,這完全是不符合穩健貨幣政策的態勢。當然利率也很高,包括企業實際利率,所以今年可能會看到一系列的貨幣政策放鬆。

  還有一塊就是財政,財政對房地產也有很大關係。財政其實收入在下降,財政支出也在下降。有很大一塊存量的資金。所以我覺得很奇怪,一方面沒錢,財政收入下降,去年4季度地方賣地收入下降20%多,但是同時中央和地方的現金存款還有三四萬億,我覺得今年會大量使用這個存量資金,對支持實體經濟也是把大量的錢投到民生方面,而且可以用這個錢支持城鎮化改革、戶籍制度改革,給進城人員提供住房和就業,滿足實際需求。

  本文為沈建光先生在2015觀點年度論壇上所發表的演講全文實錄,未經本人審定,選入本刊時有修改。

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合景泰富一季度預售38億元 完成目標17%

合景泰富一季度預售38億元 完成目標17%

東方財經網 2015-04-14 00:00:43 來源:安徽在線

  觀點地產網訊 :

  4月13日,合景泰富地產控股有限公司發布公告稱,集團3月總預售額為17.28億元。歸屬於集團的權益預售額為14.11億元,環比增加31.0%,同比減少18.8%。權益預售建築面積約為10.9萬平方米。

  至2015年首三月止,合景泰富的權益預售額達至38億元,完成全年預售目標225億元的17%。

  據悉,該集團於2015年3月購進一幅地塊。該地塊位於南京(樓盤)市雨花台區,鄰近南京南站。項目總建築面積約達14.6萬平方米,屬綜合用途。

  合景泰富擁有該項目50%的股權,權益總建築面積達7.3萬平方米,權益地價7.5億元。至2015年3月止,合景泰富土地儲備的權益總建築面積達至1030萬平方米。

  資料显示,合景泰富目前在10個城市有54個項目,主要項目位於廣州(樓盤)、蘇州(樓盤)、成都、北京(樓盤)、海南(樓盤)、上海(樓盤)、天津(樓盤)、南寧、杭州(樓盤)及鄭州(樓盤)。推盤計劃上,將主要集中在現有城市,主要來自廣州、北京、上海。

  另外,在3月24日合景泰富2014年全年業績發布會上,管理層稱,公司繼續加強在IT方面的探索,加強公司在網絡平台、電商方面的合作和銷售。而公司內部的管理也會越來越移動化。

  “公司計劃每年將用銷售額的6%-8%來打造的商業平台。預計佔用資金不會太高,但是未來這個商業平台會給公司帶來不錯的收益。”

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樓市新政半個月成交量未如預測

樓市新政半個月成交量未如預測

東方財經網 2015-04-14 00:00:50 來源:安徽在線

  廣州日報訊

  (記者賴偉行)“3・30樓市新政”推出已經半個月時間,雖然業內傳出的“回暖”、“火爆”之聲不斷,然而在開發商新增供應尚未發力、部分新政未完全落地的情況下,記者調查發現,樓市成交量的反彈暫時未如預期理想。

  市場:推新還有優惠

  “3・30樓市新政”出台後,有不少購房者擔心開發商會趁機漲價,也有不少樓盤銷售暗示調價。不過,數據卻显示,廣州樓價暫時未有明顯上漲的趨勢。

  記者走訪市場發現,剛剛過去的周末,廣州樓市只有兩個樓盤加推新貨。然而,還是有樓盤的打折優惠幅度達到9折甚至以下。番禺某大型樓盤這個周末就推出了約百套新貨,吸引了不少購房者前來看房。“如果賣得好,政策又正式落地了,開發商下一步還是會考慮漲價的。”

  而在二手市場方面,業主的心態開始出現變化。中原地產的統計显示,新政后一周,廣州樓市報價指數大幅回升,其中,報價下調幅度10%~20%的盤源比例佔13%,減少了5個百分點;報價下調幅度5%~10%的業主佔14%,佔比基本持平。報價上升1%~5%的房源佔21%,大升了9個百分點。全市總體業主的報價上升了7.03%。

  土地:推地仍然謹慎

  在樓市成交不景氣的情況,今年一季度的土地市場也不理想。據中國指數研究院的統計,今年一季度全國300個城市共推出土地6554宗,同比減少25%。

  在一線城市中,土地市場前三月的分化也比較明顯,京滬分別在1月及3月表現搶眼,一季度收金均在300億元以上,廣深則各有兩月宅地零成交。

  4月8日,北京(樓盤)市國土資源局公布了2015年國有建設用地供應計劃,全年商品住宅土地供應750公頃,比去年“大瘦身”,減幅達到1/4。在廣州,一季度供應稀缺的情況下,二季度在新政的推波助瀾下,近期也只有位於蘿崗片區的兩宗地塊推出,分別為二類居住兼服務設施用地以及商務用地,雖然位於永順大道的前者總起拍價達到22.3億元,但實際起拍樓面地價並不高,只有5791元/平方米。

  政策:公積金政策有待落地

  在“3・30樓市新政”出台之前,樓市已經受惠於此前的降息。融360調查显示,受降息影響,3月全國首套房平均利率已經由2月的6.04%降至5.76%,相當於降息后基準利率的9.76折。

  “現在營業稅5改2的政策已經執行,絕大多數銀行都已經開始按新政規定的商業房貸政策來收件。不過,廣州的公積金貸款政策遲遲未能夠落地,許多客戶的申請都拖在那裡,遲遲不敢去申請辦理。”有按揭業業內人士向本報記者透露,如果公積金政策能夠儘快落地,或能促使成交進一步回升。

  預期:二季度有望放量

  此次“3・30樓市新政”營業稅“從5改2”,滿堂紅市場研究部高輯理周峰分析,持證滿2年但不足5年的物業,在最近幾年的廣州二手樓市都不是成交主力,但實際上在流通領域內,這類物業的比例至少有35%。可以預期,第二季度開始,滿2年但不足5年的物業流動性會明顯加快,而原來只求“滿5年”物業的准買家,也會把目光放寬到“滿2年”物業上。

  方圓地產首席分析師鄧浩志預期,未來3個月二手樓市成交有望立即放大五成左右,其中很多積壓的需求,比如未滿5年、4年、3年的房產都會增加供應。不過,房價漲跌仍取決於供求情況,在市場主力去庫存之下,短期房價上漲幅度有限,而且總理在兩會上提出的“分城制策”仍然有待落實,可以肯定,未來2個月內,各省市都會有大量新政出台。

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首付降了,優惠大了這房,你買不買?

首付降了,優惠大了這房,你買不買?

東方財經網 2015-04-15 08:17:09 來源:安徽在線

  自然是利好消息,不然也不放在這與你分享。不僅如此,今年3月利好政策來得有些緊,也來得有些急。先是銀行界的降息、降准自然只是信號的開始,隨後詩積金改革、商品房轉保障房等議題;3月底來的才是真正的及時雨―“降首付比例”,並且3・30新政一步到位,將二套房首付比例降至4成,同時,公積金的優惠更加給力,首套房再次回到2成首付時代。另外,一向保守的二手房市場也放出狠招,實現“5改2”免營業稅。

  當然,這些利好政策的實施,可能需要一個時間段,但先別著急,這些新政利好自然是能夠逐步實施,是你的跑不了。就昆明(樓盤)而言,在此“利好”基礎上,其實,還有疊加的控量手法―昆明原則上不再審批城中村改造項目。顯然,這是控量在先,再有首付比例優惠同步的節奏,你買還是不買,這樣的清晰賬,自然大家都心裏有底。

  新政解讀

  商業銀行 二套房首付比例降至4成

  新政內容:擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件而再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低於40%。

  據記者了解的情況來看:目前昆明有中國銀行(601988,股吧)、招商銀行(600036,股吧)、浦發銀行(600000,股吧)、郵政儲蓄銀行均表示將嚴格執行央行和總行政策,二套房首付最低降至4成。而記者到不少售樓部進行職業諮詢時,開發商均表示能夠執行4成首付比例購房。

  專家點評

  昆明至祥研究中心:二套房首付從6成降至4成,有效提升了改善型客戶的置業能力,而他們正是每次房地產市場回暖的中堅力量,他們將帶動樓市逐步走向復蘇,對於改善型客戶而言,也意味着購房良機的真正到來,如果進一步出現利率優惠等政策,2015年的樓市發展將會有更加明確和相對樂觀的前景。

  同策諮詢研究部總監 張宏偉:對於二套房貸首付比例降至四成,從市場層面來說,二套房貸首付比例降至四成的背後其實是修正自限購限貸以來導致的市場負面結果。眾所周知,自限購限貸以來由於政策從嚴執行導致部分改善型需求誤傷無法入市,這樣的直接結果是導致市場庫存不斷增大。而市場庫存面積的不斷增加理應也和限購限貸以來偏改善的大戶型產品的不斷積壓有很大的關係。如今雖然大部分城市限購取消了,但是,市場庫存仍然存在。從這個角度來看,降低二套首付比例鼓勵改善型需求入市主要還是去庫存化當中大戶型的房源。

  公積金 首套房首付比例20%正在研討中

  新政內容:繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

  針對幾部委新政要求。記者致電昆明市住房公積金貸款部相關負責人,其表示:“針對新政內容,目前昆明市住房公積金管委會正在進行方案研討,最終方案確定會與媒體進行及時溝通。”

  

  昆明至祥研究中心:通過公積金貸款比例首套房首付20%和二套房30%,充分彰顯了政策刺激的決心,購房者壓力驟降也是很明顯的。

  二手房5改2

  二手房市場信心“感性”提升 成交依舊“理性”

  新政內容:時隔六年,二手房營業稅免征年限由5年改為2年正式落地,這無疑給二手房市場加了“一把火”。

  對於“5改2”新政的出台,二手房市場的反應是最迅速、最直觀的。記者走訪了昆明多家二手房中介門店,自二手房營業稅免征年限由5年改為2年的新政出台後,只有一部分房東打電話來提價,漲價的幅度不是特別大,來諮詢二手房的人明顯增多,買房的意願比以往提高一些。儘管來訪量的提升讓二手房市場看起來有回暖的跡象,但門店的工作人員表示,大多數人都是來諮詢,真正能成交的沒有多少。購房者買房越來越理性,對房子的要求也很多。新政有刺激作用,但是最終還是要看房子的條件是否真正符合購房者的需求。

  

  昆明風之鈴市場調查研究諮詢機構CEO石遠:二手房“5改2”的落地,從一定程度上來說,可以通過二手房市場的博弈,加快二手房的流動性,從而穩定市場。由於很多二手房都有投資的性質,免征營業稅年限的放寬,有利於二手房從囤貨的性質轉變成使用價值。目前,由於購房者對二手房的產品、價格並不是特別滿意,觀望情緒也比較濃。此外,二手房與一手房的價格沒有太大的差異,二手房市場向上走的趨勢並不明顯。

  同策諮詢研究部總監張宏偉:營業稅免征門檻5年變2年,從二手房市場角度來看,符合這樣條件的房源比例將大幅增加,尤其是對於改善型需求來講,由於營業稅的免征,降低了交易成本,這部分群體就可以賣掉原有房產進行改善或置換,從政策的市場效果來看,有助於這部分需求积極入市。

  城中村改造項目 昆明原則上不再審批城中村改造項目

  新政內容:這個3月,一直關係昆明地產土地供應的城市更新新規出台(即城中村改造項目新政)。其中,原則上不再審批城中村改造項目,為城改項目拉了一個急剎車。其中,有幾條硬要求也值得關注:首先,90%權利主體同意方可拆除重建城市更新改造項目;其次,70%安置房建設資金要存入制定共管賬戶;實行25萬元/畝主城集體建設用地補償標準。

  

  昆明風之鈴市場調查研究諮詢機構CEO石遠:此舉將有利於目前昆明樓市發展,有效減少昆明主暢應,優化商品房供應結構,同時,提高參与城改企業資質門檻,也將有利於優化城改資本,加大優質房企進駐城中村改造項目。

  商品房轉保障房 “以購代建”模式仍在摸索 或可緩解一定的庫存壓力

  新政內容:3月底,關於住建部與國土部聯合發布《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》指出,為進一步加大住房保障貨幣化力度,市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。有業內人士指出,這一舉措,不僅有利於推進住房保障工作,也有利於改善房地產市場的供求關係。

  從該文件中,記者注意到,有意緩解房地產市場去庫存的壓力,一屎買商品房作保障房,二是將未建地塊轉成保障房用地。實際上,從去年開始,安徽、江蘇、內蒙古等省市,已在試點回購商品房當作保障房。這種“以購代建”的模式,對一些資金鏈緊張的房企具有重要的緩解作用,同時也是創新保障房建設的一種渠道。對於這一政策,昆明的一些開發商表示,由於本地還沒有成熟的案例出現,把商品房轉成保障房還要看給出的具體條件,以及最終落到的實施細則。

  

  昆明風之鈴市場調查研究諮詢機構CEO石遠:從表層意義來看,商品房轉成保障房,可以消化市場上的一些庫存量,出發點是非常好的。但從實際操作的角度來看,商品房和保障房的貨幣成本是不一樣的,兩者之間相差的代價誰來買單呢?從市場情況來看,開發商是不可能以成本價或低於成本價的價格,把商品房轉成保障房來回籠資金的。

  昆明至祥研究中心:“主導商品房轉保障房”則是針對保障型客戶,是利用的力量來推動庫存的去化,將存量供應直接轉化為保障需求,一方面降低市場存量,另一方面也解決了保障房建設難的問題,做到“一箭雙鵰”。這項政策順利實施的核心在於價格,如何能夠通過合理的定價讓開發企業產生將商品房轉為保障房的意願,同時又能夠符合保障型客戶的支付能力守鍵。

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