中國能夠孕育一兩家偉大的新能源汽車企業——訪博郡汽車董事長、CEO黃希鳴

  “我用了10年研究汽車產業發展方向,特別是研究了前30年電池產業的歷史,最終我決定帶着團隊,帶着兩次創業積累的資金,投入電動車事業中。這是必然的方向,而且是最主流的方向。” 近日,博郡汽車董事長、CEO黃希鳴博士很篤定地對《證券日報》記者表示。

  上世紀80年代,黃希鳴先後在華中工學院(現為華中科技大學)、大連理工完成力學專業本科與碩士學業,工作一段時間后,於1990年考入美國佛吉尼亞理工大學,攻讀航空航天專業博士學位。此後,在通用汽車福特汽車工作長達13年,專註於整車性能開發。2007年回國創業,2016年創立博郡汽車。

  去年7月份,《造車新勢力靠譜指數大排行》(下簡稱:《排行》)發布。對此,前奇瑞汽車副總工程師陳超卓說:“博郡汽車比《排行》上面很多造車新勢力更靠譜,可惜的是不在榜單。”

  是什麼讓黃希鳴選擇了一條生死未卜的造車之路?黃希鳴自己介紹到,中國政府宣布扶持電動汽車發展,他感覺有一種使命在召喚自己,“汽車是國民經濟支柱產業之一,可以帶動非常多的產業,所以我覺得汽車產業發展起來,中國才算真正成為世界強國”。

  海歸汽車人才

  帶來造車新觀念

  2007年3月份,黃希鳴回國,當時與人合夥成立了美國先進車輛技術有限公司

  他回國的前一年,中國汽車銷量首次超越日本,成為僅次於美國的第二大汽車消費國。2006年也是落實“十一五”規劃的第一年,自主創新在“兩會”上被提升到國家戰略的高度,汽車業自主創新也成為業界的熱門話題。

  從那時起,海外汽車人才回國潮再次興起。黃希鳴說,“陳超卓、陸獻強、包益民、梁偉等人都是那個時期回國的。那時候國內車企覺得海歸人士什麼都會,但實際上,單純靠一個人,是不可能把產業拉起來的。”

  黃希鳴認為,當時美國的發展環境也有局限,“早些年,在美國汽車企業,外籍人士會有一些天花板,既有語言溝通能力的因素,也有各方面能力受到限制。美國分工很細,工作的面比較窄”。

  回國后,黃希鳴沒有選擇去國內汽車企業,他說:“我喜歡挑戰,所以我做了很多的嘗試,雖然沒有在企業裏面工作,但是幫助一些企業做了不少事情。實際上國內的很多產品都有我們研發團隊的身影。”

  “他比較低調,有韌性,有典型的湖南人性格,在美國底特律和中國上海成立研發中心,把北美福特退休的各方面專家召集到了底特律研發中心。”一位熟悉黃希鳴博士的車企高管告訴記者。

  談到海歸汽車人才對中國汽車業的作用,黃希鳴表示,海歸人才帶來了很多新的理念和觀點,起到了很大的促進作用。

  營商環境改善

  讓造車夢夢想成真

  2008年,黃希鳴成立上海思致汽車工程技術有限公司。到2014年,有60多位國內外專家及工程師加盟。公司先後為福特、通用、一汽、上汽、廣汽、吉利、長安等知名整車廠進行NVH性能調校、操穩性能調校、底盤設計等。

  “創業初期有一些波折,首先對我來說經濟實力不是很強,為了創業我把全部的資產,包括退休金全部押進去了。”黃希鳴對記者表示,因為技術實力不錯,黃希鳴所在的公司很快在國內站穩了腳跟,先後接到上汽榮威550和長安福特嘉年華兩個大項目,並收穫了不錯的凈利潤

  每個汽車行業的人都有造車夢。隨着中國政府大力扶持電動汽車產業發展,潛藏在黃希鳴心裏的造車夢令他心潮澎湃,2014年他帶着上海思致汽車工程技術有限公司原班人馬做起了造車的前期準備工作。

  “汽車業不是暴利產業,凈利潤大概也就是5%。做得較好的像豐田、本田等車企,有8%的凈利就已經不錯了。”黃希鳴表示,10年前他萬萬沒有想到自己會做一個汽車企業,但回憶起來,在看到歷史的機遇的時候,感覺是有使命在召喚自己。更為重要的是,中國不斷優化的營商環境成就了黃希鳴的造車夢。

  “我們能做到今天,與地方政府、各個企業的支持分不開,如果把我放回到美國去,估計就不行,那裡沒有營商環境和政策的匹配、支持。”黃希鳴對記者表示,黨的“十八大”以來,中國政府對創業支持力度非常大。南京市政府在沒有看到成果的時候就支持博郡汽車,這是非常難能可貴的。

  黃希鳴向記者透露,他1998年在通用汽車就開始接觸電動汽車,“當時開發的電池跑不到100英里就沒有電了,所以商業化比較困難。”

  “汽車已有上百年歷史了,但沒有什麼太大的變化。除了一些机械的改良,如外噴油變成內噴油,沒有革命化的改變。但產業發展到一定階段,肯定會發生顛覆性的發展。”黃希鳴認為。

  2016年創立的博郡汽車,現在已經擁有了一支近1000人的團隊,在底盤平台、三電技術、整車性能、輕量化、ADAS自動駕駛方案等方面均擁有核心技術。目前,公司分別在美國底特律,南京、上海、北京、淮安等地設立了研發中心或生產基地。

  擁有核心把控的技術

  才能活下來

  我國共經歷了三次民營造車潮:上世紀90年代後期,以吉利為代表的民營車企以低價殺入汽車業;21世紀初,以比亞迪、奧克斯、波導等家電巨頭掀起造車潮;2012年後,以蔚來汽車、小鵬等為代表的民營互聯網企業跨界造車,以威馬汽車、博郡汽車等為代表的傳統車企高管造車,以萬向汽車、江蘇敏安等為代表的零部件企業造車。

  “實際上每一次造車潮都會成就一些企業,前一波民營企業造車潮中吉利這些企業沉澱了下來,家電企業造車潮中比亞迪沉澱下來了。”這些企業究竟是靠什麼活下來的?黃希鳴表示,關鍵還是技術和能力,必須要有自己核心把控的技術。比亞迪在電動車方面有一些技術積累,吉利轉型過程中也有一些技術支持。

  博郡汽車能活下來嗎?黃希鳴已經在為企業活下來做準備:一是與一汽夏利成立合資公司,通過創新的合資模式獲取資質和可靠的生產基地;二是與中化國際旗下的銀鞍資本簽署25億元投資合作協議。還有此前融到的15億元,解決了造車資金問題。

  “估計2019年很多企業熬不過去,給存活下來的企業留下更多的發展空間。”黃希鳴對記者表示,電動汽車行業到2020年、2021年反而是快速上升的時期。

  採訪中,黃希鳴多次提到“沒有情懷是造不了車的”。他對記者表示,傳統燃油車的關鍵技術都在外國車企手裡,你要打破技術壟斷相當難。中國發展電動汽車繞開了那些專利技術壁壘,當國內新能源汽車企業可以與大眾汽車、豐田汽車一起打的時候,中國有機會孕育一兩家偉大的汽車企業。

(文章來源:證券日報)

(責任編輯:DF353)

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深圳回應限價令:加強樓市調控 去除泡沫

深圳回應限價令:加強樓市調控 去除泡沫

東方財經網 2017-01-23 21:32:07 來源:地產中國網

 

深圳發布升級版樓市“限價令”與多區學位告急是近期的民生焦點。在昨日上午舉行的廣東省人大會議深圳代表團開放日活動上,南都記者就此向省、省委常委、深圳、許勤提問,許勤作出了詳細回應。

許勤表示,深圳將進一步密切關注和分析房地產價格趨勢,通過政策調控使房地產去除泡沫,回歸理性,維護房地產市場健康平穩。針對學位緊缺問題,許勤指出,要進一步擴大學位供給,多種途徑來滿足市民的義務教育需求。

談教育

“學位需求增長過快,建設跟得非常吃力”

春節過後很快就要進入小一初一招新季,深圳今年的學位壓力依然較大,日前包括南山、羅湖、龍華等在內的多區教育部門早早發布學位預警,提醒家長做好準備。教育、醫療等資源緊缺一直是深圳的短板,甚至成為阻礙人才流入的要素之一。針對這一現狀,深圳要如何應對?

“深圳基礎教育發展需求增長過快,雖然我們的學校建設也很快,但是跟得非常吃力。”許勤在回應《南都馬上問》時表示,深圳一直將基礎教育作為投入的重點,未來還需要加大力度去投入建設。

許勤向南都記者提供了一組数字:“2011-2016年深圳新增中小學學位16.3萬個,你可以查查看哪個城市可以在這個期間增加這麼多的學位;幼兒園學位增加17 .3萬個,可以算一下背後投資是多少,會佔用土地資源是多少。”

“教育設施建設必須考慮如何合理布局,要和居民區靠近,使得上學更方便,同時我們還要求教學的質量、建設的質量都要達到高的水平,確實是下了很大功夫。”許勤介紹,今年,深圳將進一步擴大學位供給,新改擴建義務教育學校34所,新增普惠型幼兒園100所,增加幼兒園學位2萬個,公辦中小學學位4.7萬個(不包括民辦學校)。“我們會在教育上繼續加大投資力度,對在民辦教育就學的提供義務教育學位補貼,通過多種途徑來滿足市民義務教育的需求。”

談醫療

“歡迎名醫到深圳辦診所,可以提供優惠條件”

“醫療方面,也是需求增長很快,我們建設速度已經很快,但是和大家需求還是有一定差距。”許勤介紹,2011-2016年深圳三級醫院從9家增加到31家,三甲醫院從3家增加到11家,都是“打着滾往上走”;新增病床數1 .8萬張,建設中山大學附屬第七醫院、深圳大學附屬醫院、第二兒童醫院、清華醫院等。

同時,這幾年深圳實施了“三名工程”,針對醫療體系質量提升和滿足數量需求,引進名醫、名醫院、名診所。“深圳歡迎其他地區的名醫到深圳辦診所,我們可以提供優惠條件,跟我們現有醫院合作,形成互動。”許勤說,“三名工程”成效非常顯著,深圳已經引進了高水平醫學團隊122人,很多都是由院士牽頭。未來深圳將建成一批高水平綜合醫院,同時還會建成“從頭到腳”的高水平專科醫院。

“深圳去年民生支出超過了2300億元,教育、醫療都是增長30%以上。”許勤表示,“儘管看到差距,我們有供給不足的問題,但是我們會下決心在這塊加大投資、加快建設、提升水平,按照我們需要的一流標準、一流質量來進一步提升教育醫療提供水平,滿足廣大市民的需求。”

談樓市

去除泡沫回歸理性

省工作報告提出,做好熱點城市穩定房價工作。房價問題,深圳是熱中之熱,去年以來漲幅領跑全國。前日,深圳規土委對外發布了升級版樓市“限價令”,最引人關注的是出台了“指導價”,要求商品房預售申報均價不明顯高於周邊同類同戶型在售項目均價。這是深圳調控高房價的又一項重大措施。在大力穩控房價與保障市場自由之間,深圳應當如何平衡?

對此,許勤表示,房價問題豎家關注的重點,也是市民關心的重點。尤其對於一線城市的房價調控,可以說非常必要。“的調控政策,是在市場失靈情況下或者市場本身遠遠背離市民期望值的情況下進行調控,這是宏觀調控的着力點所在。”許勤稱,既要讓市場作為配置資源的基礎手段,同時也要加強的調控,這是符合宏觀調控和經濟制度要求的。“對經濟而言,樓市泡沫是危險的,我們需要進一步加強樓市的調控,使它回歸理性,去除泡沫。”

許勤介紹,深圳的房價實際上是2015年3月30日之後逐步漲上來的。深圳在2011年制定了購房政策,到2015年3月份深圳房價均價從2萬元/平方米漲到2.6萬元/平方米,是一個低於GDP增長、低於社會平均收入增長的速度。2015年3月份之後,由於國家層面的政策變化,整體房價有一個快速上漲。

許勤認為,這對於深圳進一步引進人才和進一步降低生活成本是不利的,也對住房保障工作提出了挑戰。因此,深圳先後出台了兩輪調控政策,一個是2016年3月份出台的“深六條”,一個是2016年10月初出台的“深八條”。“通過一系列調控手段,使得樓市逐漸趨於平穩、回歸理性。”許勤透露,當前,深圳全市新建商品房住宅均價比2016年9月份下降了12.6%。

談住房保障

投資千億元成立人才安居集團

“影響房價一方面施給,一方面是需求。需求大了,供給跟不上了,價格就會上漲。”許勤指出,因此我們一方面要調控,一方面也要加大供給力度。“具體來說,一是要加快住房土地的出讓;第二點很重要,為了進一步提供人才住房和保障房,深圳投資千億元成立人才安居集團,是由企業具體運作,提高效率。去年,新開工和籌建人才住房和保障性住房6 .2萬套,竣工5 .1萬套,供應4 .2萬套,是2015年的兩倍。”

許勤強調,會深刻地去理解總說的“房子是用來住,不是用來炒的”這麼一個定位,進一步密切關注和分析房地產價格的趨勢。同時,很好地針對深圳當前的需求和供給,在供給結構上、需求結構上,供給總量上和需求總量上尋求平衡。進一步加大住房保障力度,包括人才住房和保障性住房供給。今年,新開工籌集8萬套,供應4.5萬套,並且還要全力推進這些住房周邊的交通、醫療和學校建設,這樣才能真正滿足市民的需求。

“我相信,經過很好的政策調控,能夠使得房地產去除泡沫,回歸理性,能夠保持房地產健康穩定發展。”許勤稱,深圳將會按照國家的要求,很好地來維護房地產市場健康平穩發展。

(來源:南方都市報)

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香港特首新施政報告看點:樓市,樓市,還是樓市!

香港特首新施政報告看點:樓市,樓市,還是樓市!

東方財經網 2017-01-23 21:32:07 來源:證券時報

1月18日,備受香港各界關注的新一份特首施政報告發布,與以往不同,這是梁振英作為香港特區行政長官,在其任內的最後一份施政報告,因此報告內容格外引人矚目;與以往一樣,特首在施政報告中仍是對香港的土地及房屋問題着墨較多。

樓市,樓市,還是樓市!顯然,這是讓歷屆香港特首最不能釋懷,也是令香港普羅市民最為關心、永不過時的話題。報告稱,在梁振英任內的5個財政年度里,香港土地拍賣可供興建的住宅數量是前任的一倍;預期在未來3到4年,香港的一手私人住宅樓宇的供應量將比本屆特區上任時增加45%,公營房屋將增加逾30%。

雖然梁振英班子在增加香港樓市供應方面取得了令人矚目的成績,但他對此並不感到滿意,他強調加快、加大供應才是解決香港各種房屋問題的治本辦法。正如其在施政報告中所稱,雖然在過去4年裡,特區通過“雙辣招”等調控措施,多次成功遏制外來資本對香港樓市的投資和炒賣的需求,但仍然未能很好解決香港市民置業的問題。目前,樓價高、租金貴成為香港社會面對的嚴峻的民生問題,其中的主要原因之一是因為香港的土地價格高、供應少,據權威資料稱,目前香港可作為房屋用途的土地只佔全港土地面積的7%。

值得一提的是,香港地產業界對施政報告中未有提及對香港樓市調控“減辣”備感失望,但也認同特首提出的解決香港樓市痼疾的思路。香港地產建設商會執委會主席梁志堅認為,此前特區為樓市調控“加辣”是為了幫助市民置業,但“辣招”無助於抑制樓價,只是令置業者負擔更重;對於施政報告提出特區將以多種方式积極尋覓土地,業界對此持歡迎的態度,也認同土地供應充足才是最重要的穩定樓市的方法。

從加大、加快供應的角度梁振英在施政報告提出,在香港私人房屋市場方面,以截至去年12月底的情況看,預計未來3至4年一手住宅物業的供應量達94000個單位,創12年前特區開始定期公布供應数字以來的新高;按最新數據推算,在2017-2018年度起計算的未來10年,香港的房屋供應目標為46萬個單位,包括20萬個公屋單位和8萬個資助出售單位。

雖然香港社會各界都在為解決樓市困局出謀划策,但因香港作為國際金融中心的特殊地位,無論樓市還是資本市場都會受到外圍因素的影響。

有學者指出,進入2017年,全球經濟首先要面對特朗普正式就任美國總統出現的極大不確定性,因為一旦特朗普推出民粹主義及貿易保護主義措施,將會令全球金融市場出現大風大浪;另外,隨着美聯儲重啟加息、歐洲央行縮減買債規模以及日本央行暫停進一步擴大量寬計劃,全球流動性趨緊的情況更加明顯,各類資產價格正面對嚴峻的考驗,這對早已高處不勝寒的香港樓市而言無疑是一個重要信號。國際貨幣基金組織IMF也在日前發表的對香港經濟的最新評估報告中,特別提及要關注香港樓市風險。

在全球流動性可能收緊、經濟不明朗因素增加的情況下,一些嗅覺敏感的香港本地地產開發商已是“春江水暖鴨先知”,加快了推售新樓盤套現的步伐。通常,農曆新年前的一個月是香港樓市傳統淡季,但今年卻出現例外,香港樓市出現新樓盤集中推出的“大混戰”,多個樓盤同時搶客;另外,2016年香港二手樓成交創出歷來新低,比2003年非典時期的情況更慘淡。

綜上可見,面對環球經濟不明朗、住宅供應量增加以及利率正常化等因素,香港樓市正受到來自內部和外部的多方面因素的影響,未來香港樓市將何去何從,值得港府及香港社會各界去冷靜思考、認真應對。

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深圳預售、現售的住宅及公寓均需進行價格管理

深圳預售、現售的住宅及公寓均需進行價格管理

東方財經網 2017-01-23 21:32:10 來源:廣州日報

深圳預售、現售的住宅及公寓均需進行價格管理

預售申報均價不得明顯高於周邊在售項目均價

文/廣州日報記者肖陸軍

昨日,深圳市規土委公布了《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》(以下簡稱《操作細則》)。《操作細則》明確深圳商品房和公寓申報預售均價不得明顯高於周邊在售項目均價,被業界解讀為新版“限價令”,利於深圳樓期穩定健康發展。

去年10月4日,為貫徹落實國家對房地產市場調控要求,深圳市人民辦公廳轉發了市規劃國土委等七部門《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》(后簡稱《若干措施》)的通知(深府辦〔2016〕28號)。《若干措施》就是業界俗稱的“深八條”。

據深圳市規土委相關負責人表示,《若干措施》第五條為“關於加強商品住房和商務公寓項目銷售價格管理”的有關規定,據此,深圳市規土委起草了《操作細則》。

該《操作細則》是深圳市規土委落實深府辦[2016]28號文,建立房地產宏觀調控長效機制的重要舉措之一,有利於促進深圳房地產市場健康穩定發展,防止房價大起大落。

【預售】

住宅和公寓申報均價不得明顯高於周邊在售項目均價

《操作細則》對商品住房和商務公寓預售價格管理進行了明確。深圳建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度。深圳市規土委各管理局在受理商品房預售申請之前,需對擬申請辦理預售的商品住房和商務公寓項目資料進行前期審查,對項目的申報價格進行合理指導。

按照《若干措施》的相關規定,擬申請預售項目屬首次申請預售的,其戶型(按建築面積小於90平方米、90~144平方米、大於144平方米三種類型計,以下同)申報均價不得明顯高於周邊同類同戶型在售項目的銷售均價,周邊無同類在售項目參考的,可參照周邊同類二手房價格;擬申請預售項目屬分期開發再次申請預售的,其戶型申報均價不得高於本項目前一期實際銷售價格,如前一期銷售的項目無同類戶型或價格明顯低於當前市場平均價格的,可參照周邊同類同戶型在售項目的銷售均價。

下調備案價格也需有度有節奏開展

深圳完善預售價格備案和備案變更制度。預售價格備案仍按當前操作的程序辦理,規土委旗下各管理局在辦理預售審批後由市價格主管部門辦理價格備案。按照《若干措施》有關規定,市價格主管部門不再辦理商品住房和商務公寓項目上調備案價格的變更手續,各管理局不再辦理相應上調價格系統數據修改的有關手續,下調備案價格也需有度有節奏開展,不得短期內大幅度下調,防止房價大起大落。

【現售】

商品房和公寓轉現售備案價格仍需對外公示

《操作細則》對商品住房和商務公寓現售價格管理進行了明確,要求做好商品住房和商務公寓現售價格指導。

1.對於已批預售的商品住房和商務公寓項目轉現售的,套房備案價格仍按預售申報價格確認,備案價格繼續通過系統對外公示。

2.對於未辦理預售直接辦理現售的商品住房和商務公寓項目,登記中心要在項目辦理不動產權首次登記和分證變更登記之後,告知開發企業攜帶項目不動產權證書和分戶表等材料並至少以棟為單位到項目轄區管理局申請辦理現售價格指導手續(具體標準參照預售項目預審查制度);信息中心要及時將現售的套房數據導入房地產信息系統,各管理局辦理現售價格指導手續后將套房價格錄入系統並對外公示。未申請辦理現售價格指導手續的項目,不得開通網簽現售合同權限。

3.對原屬自用性質的住房或商務公寓項目,通過補繳地價等形式入市現售的,登記中心要在項目換領商品房性質不動產權證書完畢后,告知申請單位攜帶項目不動產權證書和分戶表等材料到項目轄區管理局申請辦理現售價格指導手續(具體標準參照預售項目預審查制度),項目成棟的需以棟為單位申請辦理,項目不成棟的需一次性辦理;信息中心要及時將現售的套房數據導入房地產信息系統,各管理局辦理現售價格指導手續后將套房價格錄入系統並對外公示。未申請辦理現售價格指導手續的,不得開通網簽現售合同權限。

目前,深圳市規土委正在和市價格主管部門協商商品房現售價格備案事宜,在未明確相關程序之前暫不要求企業辦理商品房現售價格備案手續。

【精裝修】

帶裝修項目申報價格不得包精裝修成本

《操作細則》對帶精裝修交樓項目價格管理也提出了要求。

對於帶精裝修交樓的商品住房和商務公寓項目,各管理局在辦理預售或現售預審查時應指導申請企業將裝修成本從申報價格中剝離,同時要求開發企業在銷售階段要將相關信息明確告知購房人,在網簽合同階段要在合同中增加相應補充約定,明確合同價格和不動產權登記價格不包含精裝修成本,不得違背購房人的意願,強制搭售或通過提高裝修價格變相抬高房價。

觀點

現售項目納入監管

利於樓市平穩發展

對於上述《操作細則》,美聯物業全國研究中心總監何倩茹撰文認為,將對深圳市場帶來以下影響:

1.對預售及現售項目的銷售價格進行監管,有利於保持房價的平穩發展,防止大起大落。

2.此前現售項目長時間遊離於價格監管之外,部分房企會利用政策的漏洞打擦邊球,使得現售項目出現隨便定價的現象。這次將現售項目的銷售價格也納入到監管範圍內,有利於整個房地產市場的平穩、有序發展。

3.在住宅項目限購之後,商務公寓作為替代產品瞬間火熱,本次將商務公寓也納入到監管範圍之內,同樣是為了防止其價格隨意變動而引發市場的不平衡。另外,配合前段時間網傳將對商業、辦公、研發用房的建築設計管理提出指導意見,嚴格監管工改商項目等,都是為保證房地產市場平穩發展的舉措。

4.將裝修款與購房款分開,可以防止開發商以精裝房為名提高整體房價,讓購房者明明白白消費。

近幾年房地產項目的資本價格快速升高,已引起部門的高度重視,何倩茹認為在2017年深圳市場不會再有大的調控政策出台,但像這樣的堵漏洞、小調整依然偶有發生。在上述措施的監管下,發展商捂盤已經不能成為漲價的理由,2017年樓價的大幅波動已被扼殺;而且高低價格樓盤搭配入市,可以防止一手房價格的結構性波動,錯誤引導市場輿論。

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北京2017年土地“首拍”受熱捧

北京2017年土地“首拍”受熱捧

東方財經網 2017-01-23 21:32:11 來源:中國證券報

1月19日,北京市迎來2017年首場土地拍賣,20餘家房企參与房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地的拍賣。這也是北京推出的第二批“限房價、競地價”地塊。三宗地塊拍賣結果不一。其中,房山、平谷地塊進入最後的高標準建設方案投報環節,門頭溝區潭柘寺鎮相關地塊被“京投+遠洋+龍湖+保利+首開”5家房企組成的聯合體以63.3億元的總價摘得,溢價率11%,未觸及總價上限。在一線城市嚴控房價的背景下,房企熱點城市加碼土地儲備的熱情不減。

  限房價競地價

本次拍賣的三宗住宅地塊分別位於房山高教園區、平谷金海湖、門頭溝潭柘寺。整體來看,平谷金海湖地塊競爭最為激烈,而門頭溝潭柘寺住宅地塊由於5家一線房企聯合體加入,使得競拍沒有太大懸念。

據了解,房山西潞街道F1地塊吸引了首開/龍湖、首創、天恆、碧桂園、旭輝、石榴等11家房企加入競爭。經過總價競拍、自持面積競拍等環節,該地塊以3.9億元的總價達到上限。宏遠、天資、眾美、天恆、首創、旭輝、永同昌7家房企進入高標準商品住宅建設方案投報環節。

亞豪機構市場總監郭毅指出,在三宗地塊中,該地塊位置最佳最成熟,但其性質也最複雜。在規劃建築面積42627平方米中,可售公建面積僅有2785.3平方米,可售住宅面積不過15602.5平方米,可售住宅中仍須競建一定比重的自持面積。同時,該地塊還限定了售價上限。開發商後續將面臨着不小的開發難度,包括土地成本、產品研發、自持住宅及商業的經營模式等。

平谷金海湖地塊吸引了碧桂園、中海、華潤、新城、旭輝、遠洋等17家房企參与競爭。該地塊同樣達到了價格上限,進入高標準商品住宅建設方案投保環節。

門頭溝區潭柘寺鎮地塊地理位置和周邊生活配套相對處於劣勢。該地塊被“京投+遠洋+龍湖+保利+首開”5家房企組成的聯合體以63.3億元的總價摘得,溢價率11%,並未觸及總價上限。根據競拍條件,該地塊商品住房銷售均價不超過44849元/平方米,且最高銷售單價不得超過47091元/平方米。郭毅認為,相對於前述兩個地塊,該地塊限制價格為區域預留了一部分上升空間。

  重點城市熱情仍高

2016年底,北京首次嘗試“限房價、競地價”的模式。在當時出讓的4宗競自持面積的住宅地塊中,住宅全部達到競價上限,最終結果為開發商100%自持。2016年北京土地市場住宅用地僅成交15宗,其中含可售純商品住宅為7宗。業內人士認為,2017年北京新房市場可能出現供應不足的情況。

郭毅認為,在出現“地慌”的同時,一線城市的快速發展節奏以及三四線城市的大庫存壓力,使得不少大型房企逐漸收攏陣線。此外,“南方系”房企紛紛北上搶佔市場,北京土地市場狀況日益緊張。

另外,雖然北京市提出要加大土地供應,但由於政策性住宅的擠占,以及自持類產品的出現,未來可供銷售的純商品住宅份額仍在不斷減少。受供需關係影響,純商品住宅產品價格難以轉向下行。在此預期之下,雖然調控風頭仍在,但各大房企對於土地市場的熱情仍然高漲,甚至摒棄分歧5家公司組成聯合體參与拿地。

  整體土地市場降溫

儘管北京等重點城市土地拍賣市場仍然競爭激烈,由於在新模式下,土地交易總價得到控制。再加上不同城市土地市場分化嚴重,整體看,房地產市場進入調控周期后,整體土地市場出現明顯降溫。

中原地產研究數據显示,從全國範圍看,除天津、上海、深圳、溫州等少數城市外,大部分城市土地市場在1月上旬出現“休眠”。總體看,土地交易總價、單價、溢價率等指標也比2016年明顯下滑。

據了解,今年1月1日-11日,全國單宗價格超過10億元的地塊合計僅有6宗,超過5億元的地塊累計只有9宗。從溢價率來看,超過100%的只有1宗,大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低。

中原地產認為,這種降溫的局面從去年12月就開始出現,1月上旬土地市場進一步降溫。

中國指數研究院分析認為,2017年,落實調控、確保平穩將是房地產市場的主旋律,增供宅地與調控仍為重點城市關注重點,部分需求或將外溢至周邊城市;另一方面,房地產市場分化將持續,三四線城市仍需去庫存。

中原地產首席分析師張大偉表示,整體土地市場在政策的抑制下,溢價率與2016年相比明顯下調。土地出讓市場相關約束與限制條件越來越多,是導致土地市場數據降溫的主要原因。北京、深圳成交的數宗地塊,全部要求限價或持有出租住宅用地,大部分城市為了避免“地王”都加大了限制條件。預計2017年各地樓市政策依然收緊,特別是針對土地出讓的各種約束面臨全線收緊的趨勢,整體土地市場將比2016年下半年進一步降溫。記者 張玉潔

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構建多層次多樣性金融體系 解決小微企業融資難

  近日,國新辦就“推進金融供給側結構性改革的措施成效”舉行發布會。銀保監會副主席周亮在介紹金融供給側結構性改革進展時表示,要創新和豐富金融產品體系,來滿足多樣化的金融需求,通過多措並舉,破解金融服務中的難點、痛點和堵點問題。比如在信貸流程方面,銀行加大了續貸產品的開發力度,努力提高貸款期限與企業生產周期的匹配程度,特別是注重提高中長期貸款尤其是製造業中長期貸款所佔比重。

  中國政策科學研究會經濟政策委員會副主任徐洪才在接受《證券日報》記者採訪時表示,現在金融服務中的難點、痛點主要是小微企業融資難融資貴。就像一個人的血液很充沛,流動性很足,但是毛細血管供血嚴重不足,出現部分肌體壞死。就是常說的貨幣政策傳導機制不通暢。

  “小微企業融資難融資貴並不是新問題。從根本上解決小微企業融資難融資貴問題,有賴於建立和完善多層次多樣性的金融產品和金融服務體系,需要通過金融供給側結構性改革,在控制風險的前提下,通過完善內控機制、創新產品服務、提高金融服務效率,支持小微企業的投融資活動。”徐洪才表示。

  在金融服務和金融產品供給方面,銀行保險機構需要差異化、定製化產品服務。“今年以來,銀保機構對小微企業創新無抵押的小額貸款,擴大可接受抵押物範圍,包括專利、商品權等質押等,提供中小企業過橋貸款等。”中國國際經濟交流中心經濟研究部副研究員劉向東表示。

  東方金誠金融業務部助理總經理王佳麗對《證券日報》記者表示,今年以來,銀行保險機構在金融服務、金融產品等方面加大了創新。

  劉向東表示,為推進金融供給側結構性改革,銀行和保險機構需要深化自身改革,增強服務實體經濟的能力,提高服務質量和降低服務成本,使中小微企業不再因貸款難貸款貴成為企業發展的阻力。當然,金融供給側結構性改革,還要增強銀保機構的競爭力,使其能有效應對金融業開放帶來的競爭壓力。

(文章來源:證券日報)

(責任編輯:DF380)

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地價創歷史紀錄 內地房企搶灘香港角逐大灣區

地價創歷史紀錄 內地房企搶灘香港角逐大灣區

東方財經網 2017-03-14 21:58:31 來源:和訊網

大灣區利好來臨與市場高位顯疲態相伴,內地開發商近來紛紛搶灘的香港樓市,正在呈現前所未見的格局。

看似疲態漸顯的香港樓市,如今再迎利好。

大灣區時代

今年兩會上,“研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃”首次被寫入工作報告。這讓主流商界浮想聯篇,與舊金山灣區、紐約灣區、東京灣區相比,粵港澳大灣區發展潛力

巨大。這一重要事實,也被視為繼“一帶一路”倡議之後香港迎來的發展新機遇。

恒生銀行執行董事馮孝忠認為,粵港澳大灣區的概念數去珠三角、泛珠三角等概念的整合,但它又超越了地域上的劃分,更為注重經濟效應。

根據早前的規劃文件,粵港澳大灣區主要包括“二區九市”:香港特別行政區、澳門(樓盤)特別行政區,以及廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、珠海(樓盤)、佛山(樓盤)、中山(樓盤)、東莞(樓盤)、惠州(樓盤)、江門(樓盤)、肇慶(樓盤)。

中銀國際分析師恭弘=叶 恭弘丙南認為,大灣區建設可整合區域內資源,促進優勢互補,避免同質化競爭。珠三角擁有密集和相對完整的製造業產業鏈條;深圳的互聯網企業和高新製造業企業較多;香港的經濟結構以服務業為主,在旅遊、商貿、融資、教育、醫療、法律等方面資源豐富;廣州則擁有多所重點大學和省級研究機構。因此,它們的專長並不相同,同質化發展的傾向較小。

具有“一國兩制”環境,又背靠內地、面向全球的獨特優勢,有規範的市場制度、完善的司法體系、先進的商業基礎設施、公正透明的監管體系,以及較低的稅率環境,香港不言自明。

內地房企唱主角

在粵港澳大灣區重大利好來臨的同時,香港的土地市場,刷新着歷史紀錄。

香港特區上月底公布,修訂本年度財政盈餘為928億港元,較原先的預算增加超過800億;同時,修訂收入預算為5500多億,修訂支出預算為4600多億;來自土地拍賣及印花稅收入遠超預期,預料港府財政儲備在3月底將達到9300多億港元,其中,2016年度的賣地收入達1178億港元,創出歷年新高。港府有關人士稱,年度將有幾幅高價地皮推出,預料賣地收入將會維持較高水平,大約1010億港元。

寸土寸金的香港,低價地塊一去不返。但拿地主角變成內地企業。

2017年至今,香港招標出讓的三宗土地中有兩宗最後落入內地開發商的手中。

1月25日,位於香港九龍啟德的一宗宅地出讓,吸引了保利、中海、新鴻基、萬科、華潤置地、龍光、長江實業、永泰地產等18家房企參与競拍,最後雅晉出價最高為55.29億港元,成功拿下,雅晉集團實際控制人為海航集團,這是海航在三個月內,連續投得的第三宗地。

2月24日,龍光地產聯手合景泰富以總價168.55億港元投得位於香港鴨�洲一宗高端住宅地塊,創下香港近年來單幅土地的成交總價最高紀錄。與龍光、合景泰富競爭的,有中海、萬科、華潤置地、恆隆地產、新世界、中信泰富、長江實業等14家房企。據了解,龍光與合景泰富各持有宗地的50%權益。

公開數據显示,最近半年來,香港賣地總價近千億港元,其中內地開發商投入近600億元,佔比超過六成。

混沌世道

劇變的市場格局,彰顯各界以未來預期分化。

在金融機構看來,香港開發商面臨着發展的壓力。摩根士丹利發表報告表示,中資地產商近年在港高價搶地,也對香港發展商造成負面影響。年初至今,內房已投得香港公開招標土地62%建築面積,去年僅24%,香港發展商普遍擁有3年可發展土地儲備,基於內房投地價格高企,令香港地產商難以競爭,或需發展利潤較低的港鐵及市區重建項目。

不過,與內地開發商的搶灘氣勢不同,香港開發商則表現沉穩,甚至展現出不同策略。

今年2月,李嘉誠旗下長江實業在香港再次推出折價樓盤,買家若購買其旗下一新盤,長江實業將代繳全部買家印花稅(BSD)和從價印花稅(AVD),優惠力度達到30%。

相當於七折優惠,其力度驚人。此舉彼時在長江方面人士看來,是迎合市場需求,代繳印花稅的做法只是希望幫助買家入市。而稍早些時候,香港特區規定非香港戶籍人口在香港購買住宅,以及香港戶籍人口購買第二套住宅的“從價印花稅”,從此前的最高8.5%,直接提高到15%。

與此同時,來自官方的數據驗證着香港本土開發商的冷暖感知。香港土地註冊處數據显示,2016年香港共成交73,004宗物業,5328.6億港元,同比分別下降4.1%與15.79%。

內地開發商會成為接盤俠嗎?短期可以預見的是,當大灣區時代來臨,在國內一線城市限購背景下,香港土地市場與樓市的高位態勢仍將繼續。

延伸閱讀

香港不會跟進美國加息

香港金管局副總裁阮國恆和香港銀公會主席龔楊恩慈日前就香港是否會跟隨美國腳步加息問題發表看法,他們均認為,美國加息,香港無需跟隨,但也都表示,美國加息后將對香港樓市產生影響。

阮國恆表示,美國加息對香港最優惠利率(Prime Rate)或影響不大。龔楊恩慈也表示,雖然港匯近日微跌,但仍然偏強,香港尚有空間無需跟隨美國加息,不過她認為港美利率走勢相似,港息上升壓力會愈來愈大。

阮國恆和龔楊恩慈均認為,美國加息后香港HIBOR勢將跟隨美息上升,對樓�也肯定有影響。加上加息令銀行資金成本上升,相信不會再進行按息減價戰。去年美國加息后,HIBOR一度升至0.7厘水平,雖目前已回落至0.4水平,但仍高於過往水平。

阮國恆指出,美國下周加息幾率升至100%,年初以來未見有資金流走,但金管局還是將進行下一輪銀行壓力測試,目前正研究有關壓力測試所採用的假設,如調整假設資金外流的比例。

阮國恆還表示,今年1月貸款增長有季節及大筆貸款的特殊因素在內,根據初步數據,預計2月貸款增長放緩,目前已提醒銀行維持風險管理。銀行公會主席龔楊恩慈也表示,預計今年全年貸款增幅將會維持單位數增長。

去年起離岸公司表示於香港開戶出現困難的個案有增長。阮國恆對此表示,與銀行進行溝通后,銀行已加強開戶透明度,如所需資料及開戶進度。目前已見成效,過去最長企業須六個月才能開戶,現時三分之二企業可於15日內開戶,80%-90%可於一個月內開戶。 

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北京房產稅新規最新攻略

北京房產稅新規最新攻略

東方財經網 2017-03-14 21:58:33 來源:新京報

為適應首都經濟社會發展,進一步加強房產稅徵收管理工作,2016年6月29日,北京市人民印發《北京市人民關於進一步落實〈中華人民共和國房地產暫行條例〉有關規定的通知》(京政發�2016�24號)(以下簡稱《通知》),關於該項通知,納稅人可從以下幾方面了解。

一、徵收範圍

僅限於對城鎮的經營性房屋進行徵稅。

二、徵稅方式

原《北京市施行<中華人民共和國房產稅暫行條例>的細則》(京政發�1986�165號)(以下簡稱《施行細則》)中對企事業單位自用或出租房產一律按照房產余值徵稅的規定廢止。按照《房地產暫行條例》及《通知》規定以房產余值作為計稅依據的,房產稅按照房產原值一次減除30%后的余值計算繳納。房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

三、困難減免

除法定免納房產稅的情況外,納稅人納稅確有困難的,由稅務機關核實情況、提出意見並報市批准后,減征或免征房產稅。

四、納稅期限

房產稅全年稅額分兩次繳納,納稅期限為4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。

五、納稅地點

原《施行細則》中關於納稅人在其獨立核算的營業機構所在地納稅的規定廢止。按照《房地產暫行條例》規定,由房產所在地的稅務機關徵收。

六、生效時間

《通知》自2016年7月1日起執行。《通知》發布前,已經稅務機關批准享受房產稅困難減免稅收優惠政策的,繼續執行至原優惠期滿為止。

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上海奉賢推“人才房” 購房6折並提供住房補貼

上海奉賢推“人才房” 購房6折並提供住房補貼

東方財經網 2017-03-14 21:58:35 來源:新京報

3月13日,上海奉賢投資環境推介會在京召開,奉賢區區長華源在會上介紹,符合條件的人才,可以在奉賢享受6折購房的優惠,並提供住房補貼。此外,奉賢還主打生態牌,吸引企業來投資。

據了解,近年來,奉賢區委、區為吸引人才,發展經濟,相繼出台了《關於進一步優化奉賢人才發展環境的實施意見》、《關於人才激勵的若干意見》等文件。

根據實施細則,這裏的人才有兩類,一類是指在奉賢註冊、納稅的企業中工作的領軍人才,由符合要求的企業推選;另一類為教育、衛生、農業、文化等社會事業領域的領軍人才,由區人才辦評定。

符合條件的人才可以按照優惠價,申購區指定的房屋一套,最大面積不超過120平方米。人才個人、單位、分別按照優惠面積市場銷售價格的60%、10%、30%的比例出資,超出優惠面積部分由人才個人以市場價購買。

此外,伴隨着霧霾污染,“生態牌”成為地方招商引資的優勢。華源介紹稱,作為上海的后花園,奉賢是整個上海PM2.5最低的區,全區各類林地總面積達30平方公里。2015年,奉賢區成功創建為全國文明城區。

公開資料显示,上海奉賢在產業發展上,確立了“1+1+X”的產業格局,推進“東方美谷”、新能源以及戰略性新興產業聚集發展,其中對於東方美谷和新能源產業,分別設立了10億元的專項資金,做強優勢產業。

目前,“東方美谷”區內已經集聚了以如新、伽藍、韓束、科絲美詩等國內外企業為核心的產業集群,中國香精香料研究所、華東理工大學檢測中心等服務機構在內,已經基本形成研發設計、檢測認證、生產製造、營銷推廣的產業鏈。2016年該產業完成總產值177億元,實現稅收24.5億元,比2011年分別增長94.5%、250%。

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38家房企八成凈利增速超20% 渝開發凈利暴漲15倍

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東方財經網 2017-03-14 21:58:38 來源:證券日報

截至3月13日,據Wind資訊統計數據显示,滬深兩市共計38家上市房企公布了2016年年報或業績快報,其中,31家房企歸屬於母公司股東的凈利潤同比增速均超過20%,佔比超過八成。

雖然上述50家房企尚不能代表A股130多家房企的整體表現。但截至目前,在38家公布2016年度業績的企業中,僅1家虧損,僅4家房企凈利潤下滑。

“去年,不少房企銷售業績成長較快,現金流相對充裕,凈利和營收多數出現上升趨勢。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,預計今年上半年盈利能力較強的企業投資節奏會加快,即使在政策收緊情況下,上半年資金壓力相對不會太大,但不排除個別拿高價地的房企會轉讓高價地股權,引入合作者實現小股操盤,分享收益。

八成房企凈利增速超20%

《證券日報》記者根據Wind統計數據獲悉,上述38家上市房企2016年營業收入合計為6617億元,同比增長28.8%;歸屬於母公司股東的凈利潤合計為511億元,同比增長30.7%;其中,八成房企歸屬於母公司股東的凈利潤同比增幅均超過20%。

值得注意的是,銷售額2550億元的綠地控股,2016年實現歸屬於母公司股東的凈利潤為78億元,同比僅增近14%;銷售額達到2100億元的保利地產,2016年歸屬於母公司股東的凈利潤僅增長約1億元,增幅僅為0.54%。

對此,保利地產在業績快報中稱,公司報告期內收入與利潤均取得一定增長,主要源於公司已銷售的房地產項目在年內竣工交付並結轉收入,同時由於結轉項目毛利率下降,所以營業利潤增幅低於營業收入增幅。

另有業內人士則向本報記者表示,保利地產近兩年凈利增長速度並不快,可能與拿地節奏和銷售節點有關。《證券日報》記者注意到,2017年,保利地產開始圍繞中心城市,關注周邊三、四城市布局,擇機補貨二線、三、四線城市。

近日,保利地產董事會秘書黃海稱,2017年前兩個月的銷售利潤率比2016年結算的項目利潤率有提升,因為2015年之後房價有提升。2017年價格較高,但是考慮到地價的上升,預計利潤率提升幅度不大;2018年結算的是2016年的銷售,預計有提升,但大幅提升不太可能。據悉,保利地產今年新推盤量在2500億元-3000億元之間。

不過,整體而言,房地產企業板塊凈利有所提升。愛建證券房地產分析師劉孫亮表示,通過部分房企公布的業績預告即可看出,上市公司業績同比有一定增長,除了2016年銷售收入增加外,公司對外進行外延併購后,新增業務對公司業績也有貢獻。但值得關注的是,2017年房地產行業將進入調整期,各地持續出台政策限制房價過快增長,將致使房地產增速出現下滑,房企業績將承壓。

渝開發凈利暴漲15倍

值得關注的是,在上述38家發布2016年年報或業績快報的上市房企中,渝開發凈利潤變動幅度最大,其歸屬於母公司股東的凈利潤同比上漲1564%。

《證券日報》記者注意到,渝開發是重慶市最早的一家房地產開發企業。2016年,公司營業收入為6.8億元,歸屬於母公司股東的凈利潤為1.2億元,同比暴漲15倍有餘。

對此,渝開發表示,本期利潤較上期大幅增加,主要系轉讓控股公司重慶會展中心置業有限公司40%股權及該公司不再納入並表範圍,增加非經常性損益1.48億元。本期扣除非經常性損益的凈利潤比上年同期減少,原因繫上年同期上城時代項目竣工集中交房確認收入,本期商品房結轉收入較上年同期減少。

事實上,據《證券日報》記者了解,重慶樓市自去年底開始回升。有業內人士曾向本報記者直言,若重慶市場對新房項目不限價,房價將不止上漲20%以上,甚至會提升至50%以上,或以更高的增幅跳漲。

不過,渝開發去年的暴漲似乎還未搭乘上這一趟房價上漲快車。渝開發在2016年年報中表示,2016年是去庫存時期,公司拓展銷售渠道,克服了房企大面積虧損的不利局面。

關於重慶市場目前新建住宅市場銷售利潤情況如何,《證券日報》記者致電渝開發,其相關人士表示不是很清楚市場情況。但其目前手握的100萬平方米權益土地儲備中,有36萬平方米位於重慶核心區,64萬平方米處於重慶都市功能拓展區,可保公司未來幾年平穩發展。

需要一提的是,業內普遍認為,由於去年不少房企銷售規模和銷售均價均走高,可以緩解上半年帶來的資金壓力,但隨着各種融資渠道壓力增加,資金成本提高,很多房企將面臨資金鏈危機,屆時,市場將出現大量併購機會,行業集中度會進一步提高。

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