福建泉州加快培育住房租賃市場

福建泉州加快培育住房租賃市場

東方財經網 2017-04-13 15:48:23 來源:中國國土資源報

福建省泉州市辦公室日前發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(以下簡稱《意見》),推進住房供給側結構性改革,建立購租並舉的住房制度,發揮住房租賃市場在改善居民住房條件、推進新型城鎮化進程方面的积極作用。

在加快培育住房租賃市場供應主體方面,《意見》提出,支持房地產開發企業從開發銷售向售租並舉轉變,將新建住房或庫存商品住房轉為自持物業用於出租。引導有條件的房地產開發企業,與專業化住房租賃企業合作,採取“訂單式開發”,建立“開發+租賃+銷售”的多樣化運營模式。

鼓勵各縣(市、區)開展房地產開發項目配建一定比例租賃住房,可將租賃住房作為土地出讓條件,並列入土地出讓合同,採取“限地價、競配建”的土地出讓方式確定競得人,即參与土地現場競價的競買人報價超出最高限制地價后,轉為競配建租賃住房比例,投報配建比例最高者為競得人。房地產開發企業配建和經營租賃住房,享受國家、省、市有關培育發展住房租賃市場的優惠和獎勵政策。

在支持租賃住房建設方面,《意見》表明,鼓勵新建租賃住房。住房租賃需求量大的縣(市、區),應結合產業布局、人口分佈,將新建租賃住房作為住房供應的新方式,在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的,國土資源部門應徵求住建部門意見,由住建部門根據本縣(市、區)的實際情況確定持有出租的年限,並由國土資源部門在土地出讓方案、出讓公告和出讓合同中予以明確規定持有出租的年限。新建的租賃住房實行用途管制,在出讓合同規定的持有出租年限內只能用於出租,不得銷售和轉讓。

另外,《意見》指出,鼓勵企業投資新建租賃住房,對企業投資新建租賃住房用於經營出租業務的,對其5年住房租金收入徵收的地方稅收收入,所在地的受益財政可按留成部分的50%給予獎勵。

編后:房價時刻牽動百姓心弦,特別是在一些大中城市,居高不下的房價,已經讓很多人深感“壓力山大”,大呼“高攀不起”。

此次福建泉州培育發展住房租賃市場,支持房地產企業從開發銷售向租售並舉轉變,鼓勵新建租賃住房,不失為一項減輕百姓購房壓力的有利之舉,對“虛火”旺盛的樓市,也可以起到一定的降溫作用。

另外,發展租房市場,還可在一定程度上優化住宅和其他行業用地結構,緩解用地矛盾,促進節約集約用地。

雖然對大多數有着“買房安家”觀念的中國人來說,租房也許只是權宜之計。但隨着房價高企,人們的觀念也正在發生變化。觀念的轉變,離不開政策的引導。隨着住房租賃市場體系不斷完善,相關的服務體系逐步規範,也許會有更多的人像多數外國人一樣選擇租房過日子。

居者有其屋,並不意味着這屋非買不可。發展住房租賃市場,推行租購併舉,為百姓民生幸福加碼,值得一試。

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優越地塊僅溢價17% 北京土地市場轉冷?

優越地塊僅溢價17% 北京土地市場轉冷?

東方財經網 2017-04-13 15:48:25 來源:每日經濟新聞

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 賈運可

今年以來,北京市供地節奏明顯加快。昨日(4月11日),北京市規土委拍賣大廳再次迎來一場土拍,此次拍賣的分別為丰台區王佐鎮青龍湖地塊和平谷區夏各庄新城地塊。

《每日經濟新聞》記者了解到,青龍湖地塊由國開東方萬科聯合體以58.5億元的價格拿下,樓麵價42700元/平方米,總建築面積為230355.885平方米,建築控制規模249999平方米。

值得注意的是,上述青龍湖地塊溢價率僅為17%,在房企普遍高溢價拿地的今天顯得頗為扎眼。那麼,這是否意味着北京房地產市場已經開始由熱轉冷呢?對此,有分析指出,由於該地塊規模較大,所以看似溢價率低,但其實已經接近近期房企拿地的極限了。不過,也有專家認為,即便考慮到各種不利因素,國開東方萬科聯合體此次拿地的價格仍然低於市場預期。

成交價低於市場預期

據悉,丰台區王佐鎮青龍湖地區FT00-0503-0053等地塊,用地性質為R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地、A61機構養老設施用地、A33基礎教育用地、S4社會停車場用地,起始競拍價50億元。

雖然該地塊處於北京六環,但自然環境相對優越,且毗鄰優質教育資源人大附中丰台學校,因此吸引了招商、龍湖中海首開保利聯合體、華潤、遠洋首創聯合體、國開東方萬科聯合體、中糧天恆旭輝聯合體等10家企業參与競拍。最終,青龍湖地塊被萬科聯合體以總價58.5億元、溢價17%拿下。

資料显示,國開東方是由國開金融與上市公司東方集團成立的合資公司,截至2015年底,國開東方總資產120億元,凈資產52億元,通過3年時間已在青龍湖區域完成實際投入超過100億元。

公開資料显示,青龍湖地塊以“限房價競地價”方式出讓,商品住房銷售均價不超過41230元/平方米,且最高銷售單價不得超過43292元/平方米,並執行“90/70”政策,此次拍地未觸及土地合理價格上限。據了解,該區域周邊已有V7北海壹號和億城燕西華府兩個項目,並以大戶型產品居多,基本售價在5萬元/平方米~6萬元/平方米。

值得一提的是,國開東方萬科聯合體此次拿地的溢價率僅有17%,低於市場普遍預期。那麼,這是否意味着北京樓市正悄然發生某種趨勢轉變呢?

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示,此類“巨無霸”土地拿地成本較高,尤其是總價方面,看似溢價率低,但其實已經接近近期房企拿地的極限了。所以這個時候高溢價的現象會比較少,這也是此類土地最終看似溢價率低於預期的原因。

中原地產首席分析師張大偉則指出,該地塊體量較大,且屬性複雜,持有比例較高,其中商辦接近8萬平方米,實際商品房住宅部分為13.7萬平方米,實際可售部分佔比僅55%,平均樓麵價為2.34萬元/平方米。如果將持有部分按照50%價值計算,樓麵價為3.05萬元/平方米。整體看,雖然持有部分比例較高,但地塊最後的成交價格依然低於市場預期。

亞豪機構市場總監郭毅表示,今年以來,北京土地市場供地節奏明顯加快,密集的土地出讓使得房企的“饑渴”程度有所緩解。不過,在今年新推的土地當中,自住房等保障型產品佔據較大份額,因此其中含純商住宅產品的地塊仍然受到較大歡迎。

記者注意到,昨日北京推出的平谷區夏各庄新城2-11-1地塊,雖然建設用地面積僅約20213.146平方米,建築控制規模僅24255.775平方米,但最終卻由中弘以2.04億元的價格拿下,溢價率180%。資料显示,該地塊屬性為A61機構養老設施用地。

房企聯合拿地漸成風潮

從昨日競拍方情況來看,房企抱團組成聯合體拍地似乎已經成為一種潮流。《每日經濟新聞》記者近期研究眾多上市房企2016年年報后發現,合作拿地甚至已寫入一些房企2017年獲取土地儲備的重要計劃之中。

而據中原地產最新統計,截至4月11日,北京年內供應的住宅類土地已達20宗。從已成交的7宗地看,合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平米。其中,限價商品房住宅為47.9萬平米,主要分佈在房山、平谷、密雲,公建面積17.5萬平米,這7宗住宅用地中自住房為22萬平米。7宗地合計有4宗為房企聯合體拿地,密雲、房山、通州各有一宗地塊為企業獨立拿地。

針對房企組成聯合體拿地,嚴躍進表示,由於土地成本增加,企業聯合拿地會減少一定的風險。目前來看,北京供地還是會增加的,後續也會有很多企業符合拿地條件。昨日國開東方萬科聯合體以低溢價拿地,並不代表房企拿地壓力的減少。當然較低的溢價率也使得房企拍地的節奏相對加快。相對來說,此類土地交易的價格低於預期,充分說明當前北京土地監管部門积極管控市場的決心。

對於採取聯合體方式拍地,北京萬科相關人士告訴《每日經濟新聞》記者,萬科在拿地上一直是比較開放的,此前已經跟首開、國開、京投發展等有過合作。萬科2016年年報显示,鑒於土地市場競爭激烈,將持續探索多元化的土地獲取模式,通過合作、股權收購、代建等確保以合理價格獲取土地資源,2016年萬科集團59.5%的新增項目是通過合作方式獲取。

值得一提的是,萬科2016年年報显示,期內集團實現營業收入2404.8億元,同比增長23%;歸屬凈利潤210.2億元,同比增長16%。其中,北京區域主營業務收入417.89萬元,收入佔比達到17.85%,結算面積約414萬平方米,佔比20.16%。

北京萬科前述相關人士表示,劉肖擔任北京萬科一把手之後,在拿地投資上很果敢,他推出了一個A計劃,也就是曼哈頓計劃,涉及像城改、收購、公開招拍掛等,但強調不拿地王,丰台這塊地也在今年預期當中,與此前相比,目前拿地儲備屬於基本持平。

《每日經濟新聞》記者查閱萬科2016年年報發現,期內萬科新增加開發項目173個,總建築面積3157.3萬平方米,其中北京區域共新增7個項目,88.3%的新增項目位於一二線城市;而報告期末至該報告披露日(3月27日),萬科新增開發項目36個,規劃建築面積約438.9萬平方米,其中北京涉及2個,位於朝陽區和門頭溝區。

克而瑞地產研究院公布的數據显示,在2016年北京房企銷售金額排行榜中,萬科在北京市場銷售金額為248.52億元,銷售面積70.66萬平方米,均排名第三。

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北京土地市場供需兩旺 房企积極姿態

北京土地市場供需兩旺 房企积極姿態

東方財經網 2017-04-14 22:49:09 來源:新京報

地熱

土地市場供需兩旺

在以往的樓市下行周期中,房冷和地冷總是如影隨形。如今,北京土地市場仍舊錶現出一派积極態勢。

在多部門不斷釋放增加土地供應的信號下,4月7日,北京發布了未來5年6000公頃住宅用地的供應計劃,保障150萬套住房建設需求。以此計算,自今年起,北京今後五年年均住宅用地供應量將達到1200公頃。

實際上,在剛剛過去的3月北京全市新增土地供應23宗,較2月多出13宗,相比於去年月土地供應不足10宗的常態,新政以來的土地市場供應表現着實“慷慨”。

面對土地供應擴容,在樓市成交下滑的背景下,房企依舊錶現出积極的拿地姿態。

4月11日,在丰台區王佐鎮青龍湖地塊競價現場,包括萬科京投等9家房企或聯合體參与了競爭。該地塊採用到達競價上限后競建住宅自持面積的方式,最終由國開東方萬科聯合體競得,住宅部分樓麵價為3萬元/平方米左右。

4月7日,北京土地市場三宗地塊的競拍,吸引了40餘家房企到場,共計出讓金額達到了140.1億元。其中石榴集團12.9億元摘走大興開發區北區1號地,溢價率62%,樓麵價2.2萬元/平方米,自持比例達到50%。

值得注意的是,房企拿地熱情背後,依舊存在“難言之隱”。據機構統計,自去年11月以來,北京共拍出8宗住宅自持地塊,面積累計達84.9萬平方米。

“大量住宅自持,嚴重擠壓了可售住宅的份額。”郭毅對此表示。

冷與熱的邏輯

住宅市場降溫、市場面臨調整、自持土地開發難度大……面對諸多不確定性,房企的拿地熱情從何而來?

實際上不僅是在北京,這個春天,品牌房企在重慶、佛山、寧波等全國多個熱點城市也專註於拿地。

根據中原地產數據显示,在最近樓市調控重壓下,廣州、上海、北京等城市多宗地塊成交。樓市調控后,雖然樓市降溫,但土地市場特別是優質的住宅地塊,成交依然活躍。2017年截至3月30日,全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億元,同比2016年同期的3689.1億元,上漲了59.6%。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣地超過200億元。2017年拿地最多的20大房企拿地總金額超過3030.63億。

“雖然市場面臨下行風險,龍頭房企在制定今年的業績目標時,仍舊相比於去年業績至少調高了30%。大型房企對行業集中度的信心依舊很強。”楊現領表示,在大魚吃小魚的當下,在市場降溫時拿地更是為了下一輪擴張提前布局。

在郭毅看來,首都依然是頂尖資源要素的匯聚地,對精英人士的吸引力不會改,樓市依舊活力十足。北京的土地就算是自持,也不乏金融等多種變現方式。優質地塊的稀缺價值必然能在市場中得到高溢價兌現。當市場的歸市場、保障的歸保障后,北京商品住宅的市場前景將更加廣闊。(記者 方王洋 張曉蘭)

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海南出台全省樓市限購政策:非本省戶籍限購1套

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東方財經網 2017-04-14 22:49:11 來源:21世紀經濟報道

4月14日,海南發布《關於限制購買多套商品住宅的通知》,其中提到,從4月14日起,在全省範圍內暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓,下同)的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。

居民家庭在三亞市購買第2套商品住宅,申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於50%。居民家庭在其他市縣(包括海口市)購買第2套商品住宅,沒有購房貸款記錄或相應購房貸款已結清的,申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於40%;相應購房貸款未結清的,申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於50%。

同時,在全省範圍內暫停向購買第3套及以上商品住宅的居民家庭發放商業性個人住房貸款。

以下為通知全文:

海南省住房和城鄉建設廳

海南省國土資源廳

中國人民銀行海口中心支行

關於限制購買多套商品住宅的通知

瓊建房〔2017〕96號

各市、縣、自治縣人民,省直屬各單位:

為進一步貫徹落實中央經濟工作會議關於堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,支持合理住房需求,遏制投機性購房,穩定市場預期,促進我省房地產市場平穩健康發展,經省同意,現就有關事項通知如下:

一、支持合理住房需求和限制投機性購房

在全省範圍內暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓,下同)的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。

居民家庭在三亞市購買第2套商品住宅,申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於50%。居民家庭在其他市縣(包括海口市)購買第2套商品住宅,沒有購房貸款記錄或相應購房貸款已結清的,申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於40%;相應購房貸款未結清的,申請商業性個人住房貸款最低首付款比例不低於50%。同時,在全省範圍內暫停向購買第3套及以上商品住宅的居民家庭發放商業性個人住房貸款。

二、禁止期房轉讓和限制現房轉讓

禁止商品住宅預購人將購買的未竣工的預售商品住宅再行轉讓。在預售商品住宅竣工交付、預購人取得不動產權證之前,各市縣房管部門不得為其辦理轉讓手續;不動產登記申請人與網簽備案的預售合同載明的預購人不一致的,不動產登記部門不得為其辦理不動產登記手續。

本通知印發后,居民家庭新購買的第2套及以上新建商品住宅,須取得不動產權證滿2年後方可轉讓;企事業單位、社會組織等法人單位新購買的新建商品住宅,須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

三、合理安排商品住宅用地供應

對商品住宅庫存去化期在全省平均水平以下且住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的市縣,經省國土資源廳批准,可適當增加商品住宅用地供應規模。對商品住宅庫存去化期在全省平均水平以上的市縣,繼續暫停商品住宅用地供應。各市縣國土資源部門要加強本市縣住宅用地年度供應計劃編製和實施工作,保證住宅用地供應平穩有序。

四、實行商品住宅價格備案管理

已達到預售條件的新建商品住宅項目,房地產開發企業須到市縣物價部門進行預售價格備案,並在完成價格備案后15天內到市縣房管部門申請預售許可。預售價格未經市縣物價部門備案的,市縣房管部門不予核發預售許可證。預售價格已經市縣物價部門備案但未在規定時間內到市縣房管部門申請預售許可的,一年內不再受理其預售申請。對已取得預售許可捂盤惜售的,一經發現,將依法依規嚴肅處理。

取得預售許可證的項目,不得擅自提高預售價格,如需調整預售價格,必須到市縣物價部門重新備案,並報市縣房管部門備案後方可執行。嚴格按“一房一價”進行價格備案,房地產開發企業不得在標價之外加收任何未標明的費用。對超出備案價格、擅自提價的,依照有關規定採取責令限期整改、暫停網簽、停發後期預售許可等行政管理措施。

五、加強交易資格審核

各市縣房管部門負責新建商品住宅購買和轉讓資格的審核工作。全省各市縣房地產信息管理系統(網簽系統)要實現商品住宅網簽數據實時共享,統一查詢。本通知印發后,各市縣二手房交易合同必須全部納入網簽備案管理。各市縣房管部門和不動產登記部門要建立信息共享機制,不動產登記部門要將商品住宅不動產登記情況實時交換給房管部門,實現信息共享共用。房管部門要根據商品住宅網簽備案、不動產登記等情況確定商品住宅購買和轉讓資格。具體操作細則由各市縣制定。

本通知自印發之日起施行。各市縣可結合當地實際,在本通知基礎上出台更加嚴格的調控政策。

海南省住房和城鄉建設廳

海南省國土資源廳

中國人民銀行海口中心支行

2017年4月14日

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北京商戶 燕郊搶鋪

北京商戶 燕郊搶鋪

東方財經網 2017-04-14 22:49:22 來源:北京日報

“中了!中了!”4月9日,距離國貿三十公里以外的燕郊東貿國際服裝城店鋪搖號現場,張寶玉欣喜十分。這天,像張寶玉這樣來自北京的1000多位商戶齊聚一堂,以搖號方式競選300餘個鋪位。

下了通燕高速往東行駛幾分鐘,便到達東貿國際服裝城,這裏距離城市副中心通州僅5公里,是離北京最近的承接地。去年12月,首批500位北京商戶轉戰來此。4月伊始,新一輪選鋪啟動,商戶們聞訊而來,爭搶這塊“大蛋糕”。

上午10點多,東貿服裝城搖號現場人頭攢動,台上,編號、商戶姓名、身份證號實時滾動;台下,千餘位來自動批、大紅門的商戶眼睛緊緊地盯着搖號信息。每隔兩三分鐘,就有一輪選鋪信息新鮮出爐。人群中,不時傳來“中了、中了”的歡呼聲。搖中的商戶樂呵呵地揣着定金去簽約,沒中的商戶在短暫的失望后又踮腳企盼着下一輪搖號。

臨近11點,選鋪室內,商戶張寶玉一手交過定金,一手在協議上簽字。別看他表面平靜,實際內心特激動。他是這天頭一個搖上號的,約30平方米的鋪位,是原動批小檔口的兩倍大。

“太火爆了,沒想到自己運氣這麼好。”去年,張寶玉把自己在動批的四個店全關了,全家轉戰燕郊。這天,雖然自己頭一个中,但外面大廳,兩個弟弟還都在緊張的搖號中。“兄弟三個一人搖一個店,一起把生意做起來。”他滿懷憧憬地對記者說。

着急搶鋪的不止張寶玉一人,不少早前轉戰燕郊的商戶站穩了腳跟兒,也盼着再盤幾個店。來自動批世紀天樂服裝城的管守利就是其中一位。作為去年首批入駐東貿的500位商戶之一,他一口氣開了五家新店,試營業倆月,初期的投入成本就全收回來了。見記者有點不信,他掰着指頭給記者算了一筆賬:在動批,一個5平方米的檔口一年成本高達25萬元;而在燕郊,他開了5個店、每個約20平方米,總成本一年才只有15萬元。“年前最火的時候,一個月營業額統共能有二百多萬元,滿打滿算,現在處於凈賺階段。”管守利樂呵呵地說。這天,幸運的他又中了兩個鋪位,他說,自己的目標是在這兒開十個店,把生意越做越大。

在管守利新店所在的東貿服裝城西區,500多家北京商戶已經在這裏營業了近半年。記者看到,不同於以往動批檔口密密麻麻的樣子,這裏的店鋪寬敞透亮、整齊有序,不少店面裝修雅緻。雖是上午,但往來逛店的人群絡繹不絕,不時有一些年輕人手拎淘到的貨品擦肩而過。東貿國際服裝城相關負責人介紹,今年6月底,東貿國際服裝城將全部具備開業條件,屆時,將承接3000家北京商戶。

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福建三地建立樓市調控聯動機制

福建三地建立樓市調控聯動機制

東方財經網 2017-04-14 22:49:25 來源:經濟參考報

記者從廈門市國土資源與房產管理局最新獲悉,該局日前印發《廈漳泉房地產調控聯動機制實施方案》,正式建立廈門以及相鄰的漳州、泉州等三地的房地產調控聯動機制,共同維護房地產市場穩定。

據了解,三地的房地產調控聯動機制主要包括土地出讓、交易管理、中介監管三方面內容。首先,建立土地出讓聯動機制。廈門加強與漳州、泉州定期溝通會商,調控廈門市及漳州、泉州周邊範圍內土地出讓規模和節奏,實行相對集中供地,防控出現新“地王”。三地共享年度土地供應計劃和土地出讓信息。及時發布供地信息,引導市場預期和社會輿論。其次,建立商品住房交易管理聯動機制。廈門與漳州、泉州三地聯動,強化交易監管,加強購買商品住房資格審查。

此外,建立房地產中介監管聯動機制。三地聯動開展房地產市場整頓行動,加大整治力度,規範房地產開發企業和中介機構經營行為,重點打擊異地開盤、銷售異地住房以及跨區域開展“團購”活動等房地產中介行為。

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成都市整治互聯網房源信息發布:房源發布須經房管局審核

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東方財經網 2017-04-24 22:24:33 來源:中國新聞網

中新網成都4月21日電(楊�)近日,關於“房地產中介惡意抬高房價”的報道引發關注。21日,記者從成都市房管局獲悉,為規範房源信息發布,成都市房管局、成都市網信辦和成都市工商局聯合約談17家發布房源信息的網站,對互聯網房源信息發布行為做出規範。

按照要求,發布房源的經紀機構必須取得《成都市房地產經紀諮詢機構備案證書》,沒有備案的經紀機構不得在網站平台發布信息;禁止經紀人員以個人名義發布房源信息;加強房源發布審核,發布的出售房源信息必須有成都市房管局存量房交易服務平台核驗後生成的房源核實碼和二維碼;各網站不得發布未經產權人書面委託的房源信息,發布的房源信息(包括價格)必須是產權人的真實意思表示;房源價格明顯高於周邊同類型房源的,不得對外發布;各網站要加強房源廣告詞的審查,發布的房源信息不得出現“升值潛力無限”、“商住兩用”、“學區房”等敏感詞彙,不得製造“房價暴漲”、“一房難求”、“通宵排隊搶房”等不實或虛假宣傳,不得出現造謠傳謠、炒作房價、規避限購限貸政策、誤導市場預期的情況。

成都市工商局要求,房地產廣告不得含有升值或者投資回報的承諾;不得含有違反國家有關價格管理的規定,尤其對價格有標識的,必須要明確有效期限;不得含有能夠為住戶辦理戶口、入學等內容,不得對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。

成都市市網信辦要求,未取得互聯網信息服務許可的網站不得從事互聯網信息服務。未取得互聯網新聞資質的網站,不得自采和轉載新聞,應嚴格遵守《互聯網信息服務管理辦法》的規定,對網民擅自發布、違規內容的,應立即停止傳輸,保存並報告網站的記錄,備份需保存60日。

此次被約談的17家網站包括:房天下、搜房網、樂居、騰訊大成網、搜狐焦點網、網易成都、今日頭條、趕集網、鏈家網、成都偉業我愛我家、21世紀等。

三部門要求各房源信息網站48小時內完成“自查整改”,成都市將於4月24日起開展執法檢查。(完)

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探索基礎性制度和長效機制 促進房地產市場平穩健康發展

探索基礎性制度和長效機制 促進房地產市場平穩健康發展

東方財經網 2017-04-24 22:24:35 來源:人民日報

近20年來,我國商品房市場迅猛發展,對改善城鎮居民居住條件、促進經濟增長發揮了积極作用。但是,目前人民群眾在住房方面還有不少不滿意的地方,一些一、二線城市住房供不應求、房價上漲壓力大,眾多三、四線城市和縣城則面臨去庫存的巨大壓力。促進房地產市場平穩健康發展,讓廣大人民群眾在住有所居中增強獲得感和幸福感,必須綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

靈活確定競價方式,完善商品房建設用地出讓制度。商品房建設用地屬於經營性用地,土地出讓實行“招拍掛”制度。這一制度有效遏制了暗箱操作等腐敗問題,但價高者得的制度安排也容易導致地價和房價不斷上漲。因此,地方可以結合本地實際和出讓土地的具體情況,靈活確定競價方式,包括“限房價、競地價”“限地價、競房價”等。比如,可以對非普通商品房建設用地實行不限條件“招拍掛”、價高者得的競價方式;而普通商品房建設用地的出讓則可實行限定條件(限房價、限面積)“招拍掛”、價格合理者(房價與樓面地價之比較低者)得等多種競價方式。這樣既可以有效防止高價地擾亂市場預期,又有利於保障居民的基本住房需求。

堅持房子的居住屬性,完善購地購房管理制度。一段時間以來,商品房除了滿足居民的住房需求,還附載着其他一些功能。當前,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,強化地方在盤活城市閑置和低效用地等方面的主體責任,完善購地購房資格審查制度。比如,建立購地資金審查制度,確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。經國土部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的,取消土地競買資格。要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

深化公共資源配置制度和戶籍制度改革。我國高等教育、醫療衛生等方面的優質資源過度集中於大城市,造成戶籍的“含金量”因城而異,促使人們產生強烈的大城市戶籍偏好,對一、二線城市商品房的需求持續擴大,形成一、二線城市房價不斷上漲的推動力。因此,應促進高等教育、醫療衛生等公共資源配置更加均等化,破除按戶籍分配優質公共資源的制度安排。應在三、四線城市合理增加一些優質公共資源,增強居民落戶中小城市的意願,讓居住在不同城市的群眾更公平地享有發展成果和發展機會,進而有效調整不同城市的住房供求關係。

深化住房建設用地供應制度改革。當前,在一些一、二線城市,由於人口持續流入和大量增長,住房建設用地的供應缺口不斷擴大。對此,應根據人口流動趨勢、常住人口規模等情況,動態調整並確定城市住房建設用地規模,建立嚴格的城市住房建設用地供應規劃和信息公開制度,促進商品房建設用地合理供應。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市,應合理增加住宅用地特別是普通商品房用地供應規模;去庫存任務重的城市,應減少乃至暫停住宅用地供應。通過加強和改進住宅用地供應管理,改善住房供求關係,穩定市場預期,促進房地產市場平穩健康發展。(曾國安 劉爭明 作者單位:武漢大學中國住房保障研究中心)

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海南7月商品房全裝修再銷售,會成為市場主流嗎?

海南7月商品房全裝修再銷售,會成為市場主流嗎?

東方財經網 2017-05-25 22:01:13 來源:

 

  港股解碼,香港財華社王牌專欄,20年專註港股,金融名家齊聚,做最有深度的原創財經號。看完記得訂閱、評論、點贊哦。

  ■ 文|張欣然,香港財華社財經編輯。

  海南7月將全面實施商品住宅全裝修

  近期吸引全國關注的《海南省商品住宅全裝修管理辦法(試行)》正式印發,按照這個新辦法,在2017年7月1日後在海南省的新商品住宅必須實行全裝修后才能進行銷售,全裝修的費用將納入到商品住宅總價,海南或將成為我國首個全面施行商品住宅全裝修的省份。

  所謂全裝修,指的是交房前牆面、地面等房屋固定面、水電管線、開關插座等基本設施完成裝修安裝,廚房和衛生間的固定設施如櫥櫃、潔具等安裝到位,基本屬於“硬裝”範疇,與“精裝修”有一定的區別,在體現業主個性的“軟裝”方面沒有作出限制,保留了較大的發揮空間。目的也在於鼓勵開發企業以市場為導向,針對差異化消費需求,提供不同檔次、風格的全裝修住宅,防止千房一律。

  為何要實行全裝修再銷售?

  過去,在國內的很多地方,全裝修后的房屋銷售周期大多比較長,有的裝修了三五年還未售出,給房子帶來了很大的損耗。在海南當地,商品住宅已朝高端方向發展,時常出現當天開盤即售罄的現象,購房者很多都是外地人,購房目的也在於旅遊度假,如果買下毛坯房再花上幾個月的時間看管房屋的裝修非常不方便,所以現在在海南推廣全裝修的時機已到。

  全裝修既解決了購房者自己裝修的麻煩,也減少了各自噪音、環境、材料污染,裝修材料浪費的現象也會大幅減少。據測算,近三年,海南省商品住宅裝修平均每年產生建築垃圾約34.75萬噸,年均花費在建築垃圾處理的費用約達到8684.69萬元,2016年則高達14524.88萬元,耗費了大量的社會成本。

  會成為未來市場主流嗎?

  5月10日,武漢為整治房地產市場亂象,在全國率先推出裝修房指導價,要求即日起全裝修房根據房屋備案價執行分段指導價,最高標準不超過每平方米5000元,對不接受指導價的項目暫緩發放預售證。

  上圖為武漢全裝修房標準

  一個全面推行裝修房,另一個對裝修房實行限價,雖然政策不同,但是一時之間裝修房又被推上了風口浪尖。到底是裝修后交付還是毛坯交付好?

  筆者認為,全裝修房取代毛坯房,節省了大量的社會成本,是未來新建商品住房的趨勢,尤其是在老齡化、人們越來越注重休閑的背景下。毛坯房那種讓家家戶戶都來裝修的現象,造成了巨大的浪費。

  為什麼目前全裝修房還不能取代毛坯房成為市場主流呢?主要是營業稅的原因,2016年5月1日之前的營業稅是按照房屋總價計征的,比如毛坯房總價100萬元,營業稅稅率5%,要繳納5萬元的營業稅,如果加全裝修后總價變成120萬元,那麼營業稅就要繳納6萬元,多這一萬元,雖然不多,但是不論開發企業還是購房者都不願意交。

  另外,購房者消費長期以來的習慣也不是一下子改變的,過去購房者強調個性,客廳、廚房、衛生間的裝修一定不能等同於他家,這種個性化的偏好,很難在越來越商業化的今天得到滿足;另外開發企業誠信經營也是個問題,開發企業在全裝修房的選材、用料、做工方面,如果局限於“差不多”文化,沒有做到精益求精,裝修質量自然就不好,這樣也會有損全裝修的口碑,所以挑選有品位的開發企業也是頭等大事。

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首批集體建設用地租賃房入住 租期長達10年

首批集體建設用地租賃房入住 租期長達10年

東方財經網 2017-05-25 22:01:53 來源:

 昨天,經過前期意向登記、資格審查、公開搖號等準備工作,海淀區唐家嶺集體建設用地建設的927套租賃住房,正式面向海淀區保障房家庭開展現場選房、簽約入住工作。市住建委相關負責人披露,該項目為本市利用集體建設用地建設租賃住房的第一批試點項目,未來還將有大批同類房源供應。從首批房源的租賃規則來看,租期長達10年。

  首批房源租期達10年   海淀區唐家嶺項目共可提供租賃住房2176套,此次開展選房入住工作的是已竣工的927套房源。   市住建委相關負責人說,按照政府統一躉租、確保不改變租賃性質的原則,唐家嶺租賃住房項目已由海淀區住房保障事務中心整體躉租,租期10年,統一進行出租、運營和管理。     集體建設用地上的租賃住房要實現的是政府、社會、农民和住房保障家庭的共建共贏共享。“為了保障农民利益,租賃住房由政府按市場價格躉租過來,再向保障房家庭按公租房價格出租,差價由政府補貼。”該負責人說。   在住房供給上,北京正在創新土地供應渠道,盤活存量集體建設用地,大力推動租賃住房發展。從2011年起,北京市先後在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、昌平區北七家鎮等5個集體建設用地地塊開展了租賃住房項目試點,可供應租賃住房1.28萬套,面向周邊產業園區職工、外來務工人員出租,或者由區政府按市場價格整體躉租作為公租房,面向城鎮中低收入家庭出租,擴大保障性住房籌集渠道。   據悉,今年年內,本市集體建設用地建設租賃住房項目將陸續完成選房入住工作。   5個試點挨着重點產業區   面對土地資源緊張、房價較高的現狀,在集體建設用地上建設租賃住房,也在為多層次、多方式住房供應體系摸路子。   據介紹,北京選取的5個試點項目主要分佈在重點產業功能區周圍,均具有大量且穩定可期的租賃需求。   記者梳理髮現,唐家嶺項目去中關村和上地這兩個IT產業聚集地通勤非常便捷;平房鄉項目則臨近中央商務區;溫泉351項目作為海淀區創客人才公租房試點項目,打造雙創示範基地;北七家鎮項目受眾人群主要為未來科學城企業員工以及中關村科技園區昌平園區企業人才。   市住建委相關負責人解釋,在集體建設用地上建設租賃住房,可以擴大租賃市場有效供給,增加住房供應,促進房地產市場穩定健康發展。同時,也可以推動城鎮化建設進程,開闢集體經濟組織和农民可持續增收渠道,通過租賃房物業管理、配套服務,擴大農村人口就業,就地實現城鎮化。   租金按周邊市場租金水平確定   2017年4月,住建部和國土資源部共同印發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,明確要求增加租賃住房有效供應,以及在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市,開展集體建設用地建設租賃住房試點。租賃住房已成為住房供應體系中不可或缺的重要一環。   市住建委介紹,今後5年,本市將繼續加大租賃住房供應,計劃供地1300公頃,建設租賃住房50萬套,並主要通過集體建設用地安排。   從區域上看,未來本市的租賃住房將結合“三城一區”(即中關村科學城、懷柔科學城、未來科學城和北京經濟技術開發區)和產業功能區規劃建設,重點在毗鄰產業園區、交通樞紐和新城的區域布局建設,周邊市政配套設施和公共服務設施相對齊全,交通較為便利,充分解決周邊就業人群的住房需求,促進職住平衡。   試點之後,北京集體租賃住房政策下一步又該如何落地執行?這位負責人說,本市將加快完善相關支持政策,創新融資模式,多方式籌措資金,“可以通過集體經濟組織將土地使用權作價入股,與投資機構、開發企業等單位合作開發經營,收益共享。”   此外,本市還將對租賃住房性質和用途進行嚴格監管,租金按周邊市場租金水平確定,充分保障农民利益,凡是租給保障房對象的,還可享受相關稅費優惠政策。

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