租用權20年的房子 開發商卻賣40年使用權

東方財經網 2017-03-22 10:34:07 來源：錢江晚報

要說最近什麼話題最火爆，自然是房子。

花40來萬元在杭州西溪濕地邊上買一套LOFT，總價四五十萬元，自住出租兩宜。這個樓盤叫杭州西溪9號漾LOFT，緊鄰文二西路，直面西溪國家濕地公園，與西溪賓館僅一路之隔，零距離接觸國家級濕地公園。當年在銷售宣傳中有稱“絕版無再生，西溪0距離”。

可很多買了這個房子的業主卻高興不起來，本該去年年底就交付的房子，莫名其妙交付不了。現在房子拿不到了，杭州房價經歷了去年這一波上漲，要想再跟開發商談賠償，也談不攏。

這到底是怎麼回事？

糾結

40來萬元買一套公寓

至今仍交付不了

杭州西溪9號漾LOFT樓盤很小，一共兩棟房子。開發商是杭州東耀置業有限公司，由蔣村街道龍章股份經濟合作社和杭州東澤實業投資有限責任公司共同出資成立。

說得更明白一點，這個樓盤是蔣村龍章出地，東澤出錢，雙方各自占股51%和49%。糾紛就此也埋下伏筆：兩棟樓，一號樓是屬於龍章的，其土地性質是農村留用地，因此只有大證，等於整棟樓一個產權證，每套房屋沒有單獨產權證，即我們俗稱的“小產權房”：二號樓屬於東澤，有完整產權，即每戶都有產權，銷售的時候採用的是網簽。

目前出問題的是一號樓。

2016年初，漾LOFT一號樓銷售，每平方米1.1萬元，40平方米的LOFT戶型，上下兩層，大約有將近60多平方米可以利用。根據當時開發商提供的效果圖，一樓客廳，二樓卧室。業主趙先生看了蠻喜歡，果斷出手，全額付清。他想用於出租，這個地段這樣的戶型，月租金3000元以上沒問題。

合同約定，2016年12月31日交付。

和趙先生一樣的業主有60餘位。有的付清了全款，有的僅僅付了幾萬元的認購金。可是問題來了，房子至今沒有交付。

原因

20年租用權的房子

開發商賣40年使用權

為什麼過了交付期，房子還是拿不到手呢？

龍章股份經濟合作社負責人周先生解釋：“當初我們拿地，他們（指東澤公司）出錢，我們占股51%，他們占股49%。然後我們和東澤約定，把我們的51%即一號樓返租給他們，租期20年，我們每年拿到租金就行。沒想到東澤半途變卦。”

周先生說，原本和東澤簽訂的合約是20年，20年後再重新招租，當然同等條件下東澤有優先招租權。“現在東澤卻直接把房子一套套賣掉了，而且一賣就是40年。那我們村民的利益怎麼保障？”

一號樓一共有200多套房屋，去年六七月份龍章合作社發現不對時緊急叫停，這時已經出售了60來套。龍章與東澤之間的信任也因此被打破。去年年底雙方簽訂了一個補充協議，龍章收回租賃。

周先生的解釋，在趙先生他們與開發商簽訂的合同上也有體現。錢江晚報記者看到，合同抬頭不是“購房合同”，而是“合同書”，裏面寫着業主購買的是“40年使用權”。

跟趙先生一樣買走的60多套房子，該怎麼辦？龍章要求東澤把購房款打到龍章賬戶上，並凍結屬於東澤的二號樓的銷售，以此來督促東澤解決善後事宜。

解決

怎麼賠償談不攏

開發商建議走法律途徑

今年1月20日，業主們其實收到過開發商發來的函，說是房子交付不了，請業主過去協商解決。

錢江晚報記者聯繫了東澤方面負責善後事宜的王先生，大致了解了業主與開發商的整個談判過程：

年初時，開發商提出幾個方案，一是凡是認購一號樓的，可以將一號樓的購房款挪到二號樓來，同時二號樓房價享受88折優惠；二是退房款，再協商一個賠償金額。

但是，協商是艱難的。因為二號樓是有完全產權的，又將在今年開盤，目前銷售部透露，房價至少在每平米2.2萬元以上。即便打88折，一號樓業主也認為這和一號樓當初1.1萬元相差太大了。

至於退錢賠償，有業主提出來，賠償額起碼要房款的40%；還有別的業主說，不行不行，比如我們40萬元全額付清的，至少要賠20萬元；還有業主說，自己只付了數萬元的購房款，難道也僅僅享受40%的賠償款？幾萬元打發誰啊……

就這樣，最後開發商說要麼你們走司法途徑吧。這下業主火了。

按照開發商王先生的說法，走司法途徑這句話，倒不是撂攤子，“我毛司內部也討論過無數次，但是銷售過程中，有的是全款付清，有的是付認購金，認購金有的是5萬元，有的是1.5萬元，怎麼個賠法？無論我們出什麼方案，可能都有業主會不滿意，所以我們想索性讓法院來判好了。這樣又有司法效力，又比較公正，反正我們來賠。”

王先生說，這件事情，無論是法律上還是道德上，他們都數錯方，接下來就是承擔違約責任的問題。首席記者　肖菁　 實習生　 應欣睿

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　　2019年券商新設營業部勢頭不減，與以前的廣撒網不同，今年的鮮明特點是券商開始走精品化路線，且新設營業部多在經濟發達地區，部分經濟不發達地區的營業部被裁撤，結構調整態勢明顯。

　　7月份方正證券宣布大批量新設營業部，在北京、上海、廣東等地設立30家分支機構。上證報採訪了該公司經紀業務相關負責人。他表示，此次獲准設立的30家分支機構多處在經濟發達地區，公司堅持“低成本”的擴張戰略，進一步完善機構業務和經紀業務的網點布局。

　　上證報統計發現，今年來，除方正證券外，包括山西證券、東方財富、廣發證券、招商證券、華林證券等券商，獲批新設分支機構的數量均超過10家。此外，民生證券、大通證券等中小券商則撤銷了一些分支機構。

　　深度挖掘客戶需求

　　證券行業發力財富管理轉型是分支機構調結構的主要原因。一位中型券商營業部總經理對上證報表示，單純依賴開戶、交易等傳統服務難以滿足投資者需求，所在營業部將實現財富管理轉型視為當務之急，並已將產品代銷、項目承攬、投顧服務等納入考核範圍。

　　方正證券經紀業務相關負責人透露，新設營業部的定位之一是綜合金融服務在一線的觸角和延伸，通過營業部了解客戶需求並獲取客戶，整合公司資源提供全方位的服務。

　　該負責人坦言，網點布局的進一步完善可以帶來更多業務機會，對公司各業務部門的協同也要求更高。更加貫徹“以客戶為中心”的財富管理理念，在合規的前提下，通過經紀、投行、研究所、資管等其他業務部門的充分聯動，更加高效地為客戶提供服務。

　　“不少券商營業部的客戶基礎大，交易數據量豐富。然而，客戶的投融資需求卻並沒被充分挖掘。”有券商營業部負責人表示。

　　據上證報了解，方正證券近年來一直在探索並踐行經紀業務轉型，打破了以客戶資產屬性分類的傳統服務方式，代之以客戶的需求進行分層、開展服務，建立全譜系的產品體系來滿足客戶的需求。

　　抓科創板增量業務機遇

　　科創板即將開市，對於新設的營業部來說，將是難得的抓增量的機會。方正證券經紀業務相關負責人表示，科創板為券商營業部帶來的新機遇主要包括三方面：一是通過承攬投行業務幫助符合條件的企業上市；二是二級市場會有新的交易機會；三是幫助PE/VC投資者尋找更多的投資標的並提供了新的退出機會。

　　該負責人還表示，科創板的推出豐富了資產配置標的，增加了財富管理的業務種類。此外，科創板帶來的一批新富階層也將是財富管理的重要目標客戶。

　　不少受訪券商經紀業務人士都表示，所在券商也在考慮新設營業部的擴張，尤其是一二線城市的盲點區域，以適應接下來的轉型需要。

　　“不設網點就虧了，短期是否盈利還是次要問題，現在業務面拓寬，招不到合適的經營人才是眼下比較頭痛的事情，同行間都在相互尋覓合適人選。”一位券商營業部總經理對上證報表示。

（文章來源：上海證券報）

(責任編輯：DF380)

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　　2018年以來，東阿阿膠股價自高位回落，在2019年一季度業績下滑以及半年報預期不理想的情況下，更是出現加速下跌態勢。作為曾經的消費白馬股代表，東阿阿膠何以出現業績與股價“戴維斯雙殺”的局面？

　　如果從杜邦分析法的角度觀察，可以看出，東阿阿膠在負債率方面表現良好，權益乘數常年保持在1.2附近，銷售凈利率也保持了30%以上增長的表現，但綜合指標——凈資產收益率指標(ROE)卻出現了大幅下滑，這隻能說明其資產周轉率下降明顯，資產周轉率由之前的60%水平降至目前的9%。而資產周轉率下降主要來源於兩個方面，要麼是營業收入增長放緩，要麼是總資產增加過快，而營業收入增長放緩主要原因在於銷量增速下降所致。

　　為何出現銷量增速下降的現象？從2007年開始，東阿阿膠通過“價值回歸之路”連續提價，保持了十二年業績的持續增長，凈利潤複合增長率也達到了20%以上。誠然，可以說，當初選擇提價策略是其權衡利弊的結果。

　　一般而言，企業成長主要通過四類途徑：一是增加單一產品銷售量；二是增加產品種類；三是提價；四是併購。逐個分析來看，受原材料限制，阿膠產品無法放量；併購在其強大的品牌溢價下不值得考慮；增加銷售產品種類的多元化策略存在增加總資產，但利潤無法保證增長的風險，因此，最後只剩下提價之路。

　　但是，對於東阿阿膠這樣的消費白馬股企業來說，其提價為市場消費者接受是因為其具備了提價的條件，即“進入壁壘較高、對上下游話語權較強、公司市佔率不斷提升”等“白馬”特徵。因此，提價才能為消費者接受，但是，在價格高企與產品供不應求的情況下，競爭者增多的情況不可避免，最終導致其產品銷量下滑。可以看出，持續十多年的輝煌與當前的困境皆因提價，正所謂“成也提價，敗也提價”。

　　既然提價並非消費類白馬企業健康發展的長久之計，那麼，消費類白馬企業如何才能走出困境尋求長遠發展？或許還是要從企業供給側改革的路子上做番思考。對企業來講，供給側改革既是宏觀調控的手段，也是自我創新的契機。企業可以利用這一契機優化產品結構，提高產品質量；優化流通結構，降低成本，從而生產出適應市場需求的產品，提升企業公信力。比如東阿阿膠的問題就在於產品供需失衡，“供給側”的產品供不應求導致，而這正是供給側改革的迫切之處。

　　具體來講，消費類白馬企業如何在供給側改革背景下尋求突破？

　　第一，創新技術，提高競爭壁壘。從上述分析可以看到，東阿阿膠之所以提價是因為無法生產更大規模的阿膠系列產品，因此，根本之計還在於提高國內毛驢養殖技術水平及養殖規模。能夠鞏固產業品牌特色，避免完全依靠外地採購和外地養殖基地供應原料帶來的原料自身供給不足的風險。

　　第二，強化管理，確保質量無虞。由於消費類企業的產品質量就是生命線的特點，均應在管理流程上嚴格並實施精細化管理，努力參與制定行業標準，穩定的品質才能保證企業健康長久發展，過硬的品質才能日積月累地使消費者信賴企業，質量無虞是企業品牌價值最重要的構成部分。

　　第三，拓寬渠道，提高銷售效率。隨着人們生活方式的改變及科技的進步，新的銷售模式或將為龍頭公司帶來高效率、多信息的重要渠道。以調味品企業為例，當前外賣市場和線上銷售爆髮式增長。2018年，線上外賣市場規模突破3000億元，自2011年以來的8年複合增長率達54.5%，其中，住宅區訂單交易額佔比已達50%，這種消費形式廣泛地被年輕人所接受，特別是20-30歲成為消費主力軍，佔比近60%。預計隨着年輕人的財富積累、老年人對外賣接受度的提升，外賣市場未來仍具有高增長空間，由此帶動餐飲市場的增長，進而增加調味品消費量。截至目前，調味品企業線上銷售額佔總收入不足1.5%，但是網絡品牌的入駐呈現高增長，2018年增速達到200%。線上銷售使廠家更加貼近終端，大數據也能幫助企業挖掘消費趨勢、尋求發展路線。

　　第四，內容創新，升級消費體驗。從東阿阿膠近二十年的發展歷程，可以看到，東阿阿膠經歷了“五年產品為導向——五年顧客為導向——目前的以消費者體驗為導向”的發展歷程。正如新零售的本質是基於消費者體驗之上，消費升級不是價格升級而是體驗升級——要從根源拉動阿膠行業的長久發展，必須與消費者建立有效的情感和消費動機聯結。

　　供給側的本質是提升產品質量，沒有完善的產品和服務就沒有市場。消費類白馬企業只有通過供給側改革，從消費者需求出發，從產品創新入手，在技術、管理、渠道、內容等方面實現突破，才能切實提高其銷售凈利潤率水平和資產周轉率，持續維持凈資產收益率的高水平，最終得以實現消費類白馬型企業的可持續發展。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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保利置業：首個香港項目銷情理想 看好香港樓市前景

東方財經網 2017-03-22 10:34:12 來源：21世紀經濟報道

儘管美聯儲加息如期而至，但香港一手樓市場仍異常亢奮。

以央企保利集團旗下的保利置業為例，公司在香港的首個地產項目啟德龍譽於3月16日正式開盤，首批推出188個單位，折實�價1.7萬至2.4萬港元，貴絕同區，相比上月同區新盤的價格高出逾10%。

“目前我們已經收到了大約600張票，由於這個項目並沒有提供大手客優先的措施，整體市場反應符合預期。”保利置業副總經理蔡偉生在接受《21世紀經濟報道》採訪時表示。

他表示，集團打算在香港長期發展，必然會受到經濟周期的影響，“考慮到當下的市場氣氛，不同開發商在鄰近的項目也選擇在同段時間推售，推盤時間屬合適。”

积極在港拿地

作為首批進入香港市場的內地開發商，保利置業在2014年2月以39.234億港元投得啟德地塊，當時每平方�樓面地價約6530港元，高出市場預期上限約14.5%。時隔三年之後，海航集團今年3月初斥資74.4億港元中標附近地塊，摺合樓面地價則高達每平方�約1.35萬港元。

根據公司財報显示，截至去年年底，保利置業在香港共有兩個項目，分別為啟德龍譽、屯門項目，建築面積分別為7萬平方米、2.1萬平方米。

蔡偉生透露，未來公司將积極在香港增加土地儲備，遵循“滾動開發”的原則，“包括招標、市建局重建以及收購項目都會考慮，最近一些中資企業在港買地出價十分進取。每家公司都會計算各自的成本收益，比如啟德項目走大眾化市場路線，而屯門項目則主打高端市場。”

保利置業表示，作為一個成熟的房地產市場，香港擁有優越的地理位置，穩健的投資環境，以及較為完善的司法制度，多年來一直受到境內外買家的青睞，具備穩定向上的需求基礎和未來增長潛力。因此，看好香港樓市前景，並視香港為長期發展的市場，布局港澳也符合集團近年的發展及投資戰略。

美聯儲加息的靴子落地后，香港樓市再度升溫。長實地產馬鞍山星漣海、會德豐地產將軍澳MONTEREY及新鴻基地產長沙灣南昌站項目自3月17日起陸續開售，過去數日共售出超過1000個單位。多個項目均出現售樓處大排長龍的場景。

“美國加息的影響已經逐漸被市場消化，投資者再度入市。投資者入市比例趨升，目前大約佔比為30%至40%左右，未來有機會達50%。”中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示。

同時，香港財政司司長陳茂波在3月19日的網誌中坦言：“近期樓市又再度活躍，樓價亦有回升的跡象。隨着本地利率可能會逐步上升，加上供求情況改變，樓市要面對的風險亦會逐步加大。在基本市場因素正在轉向的情況下，市場仍然再趨熾熱，實在令人擔心。”

“在這階段，我實在看不到有條件或空間‘減辣’或‘撤招’，我們並會繼續密切監察市場的情況。”陳茂波坦言。

保利地產整合期待1+1>2

去年11月底，保利置業與保利地產一度傳出整合，兩家公司分別因有重大事項或內幕消息公告而要停牌。然而在停牌公告發出僅8個小時之後，閃電重組無功而終，保利地產以時機不成熟為理由終止以發行股份方式收購保利置業的項目。市場一直揣測同屬保利集團旗下的兩家公司未來或仍將繼續上演重組戲碼。

對於雙方重組之事，保利置業董事總經理韓清濤在3月21日的業績會透露，最早的方案是保利地產增發股權，持有一部分保利置業的股份，但這個方案內地不支持，而且收購涉及現金問題，以及小股東表決等技術性問題。

他坦言：“重組已談了很多年，一直在研究中，已經與包括證監會在內的各方機構進行溝通，研究其可行性，期望達到1+1>2的效果。目前整合的工作主要是保利集團牽頭，保利置業配合。但由於雙方所屬的資本市場不同，面對不同的投資者，因此受資本市場的約束。”

“整合在業務調整方面是否再進一步劃分、開發類業務與投資型業務如何區分，目前都在研究之中，宗旨是不能影響整個集團在地產業務的發展。在同一區域，集團可能會進行統一協調。” 韓清濤表示。

此外，對於美國加息等因素對公司的債務成本的影響，財務總監潘治平表示，目前內地市場收入可基本覆斧司在內地債務，而在香港的啟德及屯門兩個項目的收入亦可覆蓋一部分境外債務，“目前利率相對較低，例如屯門項目為香港銀行同業拆息＋1.5%，美國加息的影響有限。”

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今年將啟動國家中心城市布局建設 多地參与角逐

東方財經網 2017-03-22 10:34:14 來源：21世紀經濟報道

根據《2017年國民經濟和社會發展計劃的報告》，國家今年要加快編製粵港澳大灣區、海峽西岸、關中平原、呼包鄂榆等城市群發展規劃，啟動國家中心城市布局建設，推動一批具備條件的縣和特大鎮有序設市。

誰是新的國家中心城市？

根據近期公布的《2016年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2017年國民經濟和社會發展計劃》，今年將啟動國家中心城市布局建設。

2010年2月，在住房和城鄉建設部發布的《全國城鎮體系規劃綱要（2010-2020年）》中，北京、天津、上海、重慶、廣州入選第一批國家中心城市。

同時，和國家在2016年已分別通過規劃或文件確定，支持成都、武漢和鄭州建設國家中心城市。

當前，《全國城鎮體系規劃（2016-2030）》正在編製當中，進入規劃的國家中心城市之列，成為眾多城市的目標。

據21世紀經濟報道記者不完全統計，目前瀋陽、杭州、長沙、南京、青島、西安等城市均先後宣布將爭創“國家中心城市”。

陝西省城市經濟文化研究會會長張寶通認為，新時期從帶動區域經濟發展、服務國家戰略的角度講，顯然應該在各區域增加一些國家中心城市。

多個城市群規劃編製將加快

根據《2017年國民經濟和社會發展計劃的報告》，國家今年要加快編製粵港澳大灣區、海峽西岸、關中平原、呼包鄂榆等城市群發展規劃，啟動國家中心城市布局建設，推動一批具備條件的縣和特大鎮有序設市。

據21世紀經濟報道記者了解，今年編製的跨省級行政區城市群，除了上述城市群規劃外，也包括蘭州-西寧城市群。

其他的還有邊疆地區城市群和省內城市群，其中邊疆城市群包括滇中城市群、天山北坡城市群，由國家指導相關地區編製。省域內城市群則包括山東半島城市群、黔中城市群、寧夏沿黃城市群、遼中南城市群、山西中部城市群，由省級人民編製，報備國家。

上述城市群規劃的編製，意味着可能對相關城市重新定位。

陝西省城市經濟文化研究會會長張寶通認為2009年國家發布的《關中-天水經濟區發展規劃》，提出西安豎際化大都市，按照這個標準，西安被重新定義為國家中心城市的希望很大。

2016年2月，批複廣州市城市總體規劃（2011-2020）， 廣州的定位是“廣東省省會、國家歷史文化名城，我國重要的中心城市、國際商貿中心和綜合交通樞紐”。暨南大學區域發展研究中心主任覃成林指出，粵港澳大灣區城市群規劃有望對廣州提出新定位。

如何成為國家中心城市？

湖北社科院副院長秦尊文認為，“一個地區能否納入國家中心城市，一是整體實力，另外看國家戰略，此外還要看有無意願。”

21世紀經濟報道獲悉，目前希望入選國家中心城市的，多為一個區域的中心城市。

2016年批複的《南京市城市總體規劃（2011-2020年）》明確，南京是江蘇省省會，東部地區重要的中心城市，國家歷史文化名城。

此外，西安為“中西部重要的中心城市”， 瀋陽是“東北地區的中心城市”，廈門為“東南沿海重要的中心城市”，青島則是“我國沿海重要中心城市” 。哈爾濱的定位是“東北地區重要的中心城市”。

而長春的定位是“東北地區中心城市之一”，杭州是“長江三角洲中心城市之一”，福州為“海峽西礙濟區中心城市之一”。

其中，杭州的經濟實力並不遜於武漢、南京和成都，其劣勢在於人口規模較小，主城區人口不到500萬，還不是特大城市，這與南京已是特大城市（人口500萬到1000萬），武漢被定義為超大城市（人口1000萬以上），差距比較大。而廈門經濟總量不到4000億，對周邊的經濟輻射作用有限。

覃成林認為，地方爭取國家中心城市地位，主要在於其政策和資源傾斜，可能會改良當前發展滯后、軟實力不足的弊端。

據悉，如何篩選國家中心城市有一套嚴格的評價指標體系，包括內容包括人口規模、經濟實力、文化競爭力、進出口貿易、創新能力、交通條件、資本支配能力、國際化程度以及所在的城市群的地位等等。

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樓市調控被擠出的資金 會流向股市嗎

東方財經網 2017-03-22 10:34:16 來源：證券日報

101歲高齡的美國銀行家、慈善家和總統顧問大衛・洛克菲勒逝世的消息在21日晚間刷屏，徒增幾分唏噓之餘，其家族在華的商業版圖也被挖掘，除了石油，金融，還有大範圍的地產。而且，報道稱“就目前而言，洛克菲勒家族在中國的主要投資都放在了房地產開發領域”。

又是房地產，這些日子以來，因為各城市調控措施接二連三地刷新，房地產作為高頻詞出現在各類媒體頭條。隨之而來的，是各種思考，房價會降嗎，現在該賣房還是買房呢，違約潮會出現嗎？也有不少身在股市，或行走在股市邊緣的人在期盼，樓市調控被擠出的資金會流向股市嗎？

先來看看除了樓市，還有哪些投資渠道吧。從傳統方式上看，不外乎儲蓄、理財、黃金、外匯、信託、基金、保險和股票等。從央行發布的今年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告來看，居民偏愛的前三位投資方式依次為：“銀行、證券、保險公司理財產品”，“基金信託產品”和“股票”，選擇這三種投資方式的居民佔比分別為49.2%、20.5%和19.3%。股票的選項還是挺靠前的。而且，按照當前的監管趨勢，銀證保理財產品可望納入資管產品管理新規里統一監管，投資產品趨向規範和標準化，而且投資者門檻或將抬高，風險承受力提升將成為標配。而就目前的情況來看，不論基金，還是信託產品，甚至證券類資產管理計劃，其相當一部分資金的最終歸途基本上還噬市。

回望當下的股市，除了“股市有風險，入市須謹慎”的忠告，其實也有不少可圈可點之處：國內宏觀經濟形勢開局良好，發電量、信貸等基礎數據显示經濟活躍度在逐漸回暖，實體融資需求也開始改善，為資本市場向好預期提供了最有力的支持；從市場內部看，IPO改革的不斷推進，退市制度的完善，再融資與減持行為的規範，包括對違規行為的嚴厲打擊等等，將不斷釋放資本市場改革紅利，營造對投資者更健康更有利的交易環境；而且，隨着資本市場對外開放進程的持續推進，除了引進更多機構投資者，豐富交易者結構，滬港通、深港通等的順利實施，滬倫通，債券通也在監管層視野和計劃之內，可以越來越多地滿足各類投資者的多樣化需求。

所以，按照上述問卷調查显示的幾樣投資途徑選擇，如果資金從樓市擠出，大概率應該會流向股市吧。當然，最理想的前提噬市形成“賺錢效應”。

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發布今年立法計劃：力爭制定城鎮住房保障條例

東方財經網 2017-03-22 10:34:34 來源：證券日報

昨日，辦公廳印發《2017年立法工作計劃的通知》，確定了2017年全面深化改革急需的項目和力爭年內完成的項目，其中，全面深化改革急需的項目包括由證監會起草的私募投資基金管理暫行條例，以及由住房和城鄉建設部起草修訂《住房公積金管理條例》；力爭年內完成的項目包括由住房和城鄉建設部起草制定城鎮住房保障條例。

此外，法制辦會同有關部門將配合全國人大及其常委會繼續審議民法總則、證券法（修訂）、中小企業促進法（修訂）、电子商務法等法律案。

方正證券房地產首席研究員夏磊在接受《證券日報》記者採訪時表示，“將起草制定城鎮住房保障條例列入力爭年內完成的項目，體現了對保障和改善民生的重視。自房改以來，一直試圖建立一個“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房供應體系。城鎮住房保障條例，就是要明確保障人群範圍、保障方式、保障房的規劃與建設等問題。

“將《住房公積金管理條例》列為全面深化改革急需的項目，不僅體現出對公積金制度的重視，也說明下一步對公積金的改革將是全面且深刻的改革。”夏磊認為，現行的《住房公積金管理條例》在規範住房公積金繳存比例、規範發放貸款等方面發揮了很大作用，但伴隨着房地產市場的迅猛發展，住房公積金在支持職工購房方面，逐漸顯現出可貸資金不足、資金池封閉、使用率地區差異大等問題。

在夏磊看來，此次修訂《住房公積金管理條例》應該從機構改革入手，以建立政策性住房金融機構為導向，激發公積金的活力，更好的發揮公積金在解決職工住房以及推進新型城鎮化方面的作用。

在全國兩會期間，住房和城鄉建設部部長陳政高透露，目前法制辦已經公開向社會徵求了意見，修訂《住房公積金管理條例》的工作正在進行當中。《住房公積金管理條例》的修訂主要解決三個方面的問題，一是從體制上保證公積金的安全；二是如何降低門檻讓低收入家庭能夠買得起房，也能租得起房；三是促進更好地發揮公積金的作用。

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廣州出台住房公積金新政:認房認貸

東方財經網 2017-03-22 10:34:34 來源：中國網・地產中國綜合

3月20日晚間，廣州公積金中心發布了新政，規定無住房貸款結清，首付也要4成。雖然是3月20日發布的，但卻是按照3月17日之前完成網簽和購房的執行政策。

公積金中心原文如下：

各住房公積金繳存職工，各住房公積金貸款業務承辦機構：

為進一步完善我市個人住房公積金貸款差別化信貸政策，促進房地產市場平穩健康發展，根據《廣州市人民辦公廳關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（穗府辦函〔2017〕50號），現將繳存職工申請個人住房公積金貸款（以下簡稱公積金貸款）的有關事項通知如下：

一、家庭名下在本市無住房且無住房貸款（含商業性住房貸款和公積金貸款，下同）記錄的，因購買普通商品房申請公積金貸款時繼續執行購房首付款比例最低30%的規定，貸款利率為公積金貸款基準利率。

二、家庭名下在本市無住房但有已結清住房貸款記錄的，因購買普通商品房申請公積金貸款時購房首付款比例不低於40%，貸款利率為公積金貸款基準利率。

三、家庭在本市擁有1套住房且無住房貸款記錄的，或擁有1套住房且貸款已還清的，因購買普通商品房申請公積金貸款時購房首付款比例不低於50%，貸款利率為公積金貸款基準利率的1.1倍。

四、家庭有1筆未結清住房貸款記錄的，申請公積金貸款時購房首付款比例不低於70%，貸款利率為公積金貸款基準利率的1.1倍。

五、家庭凡購買非普通住房申請公積金貸款的，購房首付款比例一律不低於70%，若家庭名下在本市無房且無未結清住房貸款記錄的，貸款利率為公積金貸款基準利率，家庭在本市已有1套住房或有1筆未結清住房貸款記錄的，貸款利率為公積金貸款基準利率的1.1倍。

六、以上普通商品房是指建築面積在144平方米以下（含）的商品房，非普通商品房是指建築面積在144平方米以上的商品房。低密度商品房不予貸款。

七、繼續暫停發放家庭購買第三套及以上住房的公積金貸款。

八、2017年3月17日及之前已完成購房合同網簽的，按原政策執行；2017年3月17日及之前未完成購房合同網簽，但已簽訂認購書或購房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的銀行入賬憑證或完稅證明原件的，按原政策執行。

九、為嚴厲打擊“首付貸”違規行為，確保首付資金的真實性和合規性，我中心對二手房首付資金實施專戶監管。

廣州住房公積金管理中心

2017年3月20日

來源：21世紀經濟報道

（責任編輯：王迪）

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北京樓市新政實施 二套普通住宅最高可貸187萬元

東方財經網 2017-03-22 10:34:38 來源：證券日報

3月17日，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控進一步升級。政策調整主要集中在三個方面：“認房又認貸”、二套房普通住宅及非普通住宅首付比例提高、貸款年限縮短。

首套房認定的門檻提高，改善型購房槓桿降低，這樣的新政對於換房族影響明顯。

二套房首付款大大增加

根據3月17日發布的《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低於35%，購買非普通自住房的首付款比例不低於40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。通知同時要求，暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照北京市限購政策執行。

按照通知要求，此項政策自2017年3月18日起執行。

值得一提的是，在北京市場上，關於普通住宅的認定標準非常嚴格：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上，單套建築面積在140平方米（含）以下，單價或者總價未超過指導價。上述三點不滿足任何一條即為非普通住宅。

根據2014年最新調整的普通住房認定標準：五環內為單價低於39600元/平方米、總價低於468萬元；五環到六環為單價低於31680元/平方米、總價低於374.4萬元；六環外為單價低於23760元/平方米、總價低於280.8萬元。只要單價和總價兩個標準符合一個，就算普通住宅。

目前，除了自住房，北京大部分新建住宅都屬於非普通住宅，也就是說，如果購買二套新房，大部分人都要按照80%支付首付。

對於購買二套二手房，怎樣貸款合適的問題，《證券日報》記者諮詢了北京地區某房產中介。工作人員給本報記者算了一筆賬。以一套售價為600萬元的房子為例，為了首付款比例最低，網簽價最高可以做到468萬元，按照購買普通自住房不低於60%的要求，該房子最高可貸款187萬元（468×0.4），也就是說買家需要拿出413萬元（600-187）作為首付款，這還不包括稅費、中介費等其他支出。

如果按照該房屋的評估價貸款，由於評估價一般為房屋市價的85%，由於上述600萬元的房子不屬於普通住宅，首付款的比例需不低於80%，在這種情況下，該房子最高可貸款102萬元（600×0.85×0.2），也就是說買家需要拿出498萬元作為首付款。按照這樣的計算方法，買房者的首付壓力更大，一般總價超過1000萬元的房屋選擇首付80%會比較合適，但是需要承擔非普通住宅的大量稅費。

若屎買二套房，由於新政暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款，按照商業貸款187萬元，執行利率為5.39%（基準利率1.1倍）來計算，25年期等額本息還款的月供較30年期將增加871.96元。

認房又認貸門檻高

根據3月17日央視新聞的解讀，“認房又認貸”中所指的貸款，除了在北京購買住宅時的貸款之外，在北京購買商住兩用房、在其他城市購買住宅和商住房時貸款的，都會被納入“認房又認貸”的範圍。

不過，《證券日報》記者走訪多家房產中介了解到，由於官方口徑的文字描述都不具體，對於商品房是否納入“認房又認貸”的問題還有爭議，也許在執行層面，新政會根據情況微調。

《證券日報》記者諮詢業內人士，有關二套房的認定具體執行如下：第一，認房是指認北京的房。如果全款在北京買的房，沒有貸款記錄，需要賣掉再買，仍算首套；全款在外地買的房，不需要賣掉，北京再買也算首套。第二，認貸是指認全國的貸。不管是在北京還是在其他城市，只要貸款買過房，有過貸款記錄，不管房子是否還在名下，貸款是否還完，在北京再次購買都算二套。

業內人士認為，此次新政的實施是2016年“9・30新政”以來北京樓市的又一次加碼，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲，樓市的交易量將會下降。

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房貸政策急轉向：利率上調 首套房9折優惠大多不保

東方財經網 2017-03-22 10:34:39 來源：21世紀經濟報道

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，並停止審批25年以上的住房貸款。除此之外，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，利率大概率繼續上調，9折優惠或將不保。

全國各地的房地產調控政策正在密集落地。

一方面，、央行、、銀監會等高層就房地產政策先後表態；另一方面，20餘城市近期密集發布地產調控政策，一線城市已全部執行“限房又認貸”政策。

從央行3月下發的《關於做好2017年信貸政策工作的意見》（下稱《意見》）看，央行要求合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整。

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，9折優惠或將不保。

調控意在三四線城市去庫存

上述央行下發的《意見》显示，在住房金融部分，央行要求將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整，支持地方落實房地產調控的主體責任。銀行業金融機構要認真落實房地產金融調控要求，積极參与自律決策，嚴格遵守自律機制決議。

自上周末以來，、央行、、銀監會等高層就房地產政策先後表態。如，央行行長周小川在首次金磚國家財長和央行行長會議上表示，中國金融體系總體健康，但也存在總體槓桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險。

另一方面，各地密集出台新一輪房地產限購政策。3月17日，隨着北京、廣州、石家莊、鄭州等地連夜發布房地產調控政策，北上廣深四個一線城市全部執行“限房又認貸”政策。從2016年“9・30新政”以來，全國已經有32個城市，出台了超過100次調控。

從調控政策上看，意在三四線城市去庫存。央行在《意見》中表示，要加強對商業銀行的窗口指導，督促其優化信貸結構、合理控制房貸比重和增速，做好房貸資源投放的區域分佈，支持三四線城市去庫存，有效防控信貸風險。

特別是，央行要求銀行嚴格遵守差別化住房信貸政策有關要求，支持居民合理自住購房，加大對首付資金來源和收入證明真實性審核，禁止開展任何形式的“轉按揭”業務，杜絕價格惡性競爭。

首套房利率上調

“今天會開會研究（房貸調整），房貸業務的規模和城市分佈一定會跟隨政策調整而轉移。”華南某上市銀行零售部門負責人表示。

上周引發熱議的樓市新政，將如何在銀行層面得以落實市場守注的重點。

21世紀經濟報道記者調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，並停止審批25年以上的住房貸款。除此之外，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，利率大概率繼續上調，9折優惠或將不保。

華北某股份行業務經理告訴21世紀經濟報道記者，目前北京區域各支行的政策還沒有統一，行內正在緊急開會制定政策。“目前的首套房利率優惠肯定不是9折了，有可能上調至9.5折，甚至恢復基準，具體還在等通知。”

工商銀行、農業銀行、招商銀行等多家銀行業務經理對21世紀經濟報道記者表示，首套房利率優惠暫時還維持最高9折沒有調整，但後續調整也在等待總行政策。

北京一位地產中介業務人士表示，合作銀行中有銀行已經取消首套房利率優惠調至基準，這將成為北京房貸的趨勢，預計3月底將有更多銀行上調甚至取消利率優惠。

業內人士對此分析表示，此輪銀行上調房貸利率除了政策調控因素外，也不乏市場因素。隨着央行逆回購、SLF、MLF和銀行間同業存單、理財價格的全面上漲，銀行資金成本提高，房貸利率折扣對銀行來說不再划算。

21世紀經濟報道記者還注意到，北京市場房貸資金明顯趨緊。工行一位個貸經理表示，目前房貸審批流程正常，但放款速度明顯放緩，最長等待時間可達3-4個月。“額度不是最重要的原因，主要是為了控制房貸規模。”

招商銀行某業務經理告訴21世紀經濟報道記者，因近期申請貸款的資金量太大，目前貸款的審批速度也已放緩，大概需要一個月。

浦發銀行某業務經理更是直言，由於額度用盡，目前已暫停房貸業務。某二手房賣家表示：“買家從2016年12月20日到現在，還沒等到放款。”

從全國房貸情況看，上海近幾個月趨於穩定，深圳仍維持在首套首付3成，利率優惠9折，二套首付5成的水平。“深圳地區大行的首套房貸利率一直是9折，只是在去年部分中小銀行的利率優惠曾到過8.5折。”深圳一位大行零售信貸人士表示。廣州17日出台了樓市新政，但大多數銀行暫無具體細則出台。

值得一提的是，近期石家莊、鄭州、長沙都出台了新政，石家莊地區建行、交行、招商等已經相應上調首付比例。

房貸調控亦波及消費類貸款。“由於體量限制，對開發商房貸涉及較少，因此房貸調整對利潤影響不大。”華東某上市城商行高管表示，該行個人貸款以信用類消費貸款為主，部分用於購房后裝修、電器採購等。“如果樓市轉冷，可能對提款率有影響。具體有待觀察。”

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