東方財經網 2017-03-14 21:59:03 來源：杭州市住房保障和房屋管理局
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東方財經網 2017-03-30 14:31:16 來源：新京報
“3・17”樓市新政發布以來，北京市有關部門在10天內密集出台了9項政策，重拳抑制投資投機性需求，意在斷絕炒房可能，並嚴查中介機構炒房行為。
據悉，3月18日至26日北京二手房日均簽約量較新政發布前9天，下降了13.4%。市住建委有關負責人表示，將深入跟蹤評估已有政策執行效果，根據市場形勢變化隨時出台新的政策工具，以維護房地產市場穩定。
“史上最嚴”樓市調控為市場退燒
3月17日下午，北京市住建委出台了被稱作“史上最嚴”的房地產市場調控政策，主要措施包括房貸最高期限降至25年；首套房認定需“認房”又“認貸”；二套房首付比例提高10%。
據悉，該政策出台的初衷在於抑制當前樓市過熱。據中國房地產業協會數據，北京房價已連續17個月環比上漲。自2015年10月份以來，北京平均房價由37221元/平方米，上漲至60738元/平方米(2017年2月)，漲幅高達63.18%。
由於政策自3月18日起生效，有不少二手房購房者受到了直接影響，這部分主要涉及以房換房者，直接體現在了首付款和月供雙增加。
“如果買我房子的人選擇解約，估計我的換房計劃也要緩一緩了。”有業主表示。
但也有首套剛需購房者表示歡迎，“新政對首套購房者幾乎沒有影響，壓低槓桿對我們來說反而是利好消息”，一名最近在看房的市民認為，應當針對投資、炒房、哄抬房價者進行更加嚴厲的打擊。
“房子是用來住的、不是用來炒的”
市住建委有關人士指出，北京房地產市場穩定與否，對於全國房地產市場具有風向標意義。虛高的房價對於有房產的人來說看似資產有所增值，實際上也有潛在的金融風險。
另外，房價過快上漲也會擾亂金融市場的秩序，對實體經濟和城市都帶來了經濟風險，也會給社會帶來不穩定因素。被房價推高的生活成本，也會拉高租房市場價格，不利於創業創新，更不利於城市的長遠發展。
總在去年年底召開的中央經濟工作會議上強調：“房子是用來住的、不是用來炒的”。
市有關人士表示，北京市及有關部門會密切關注房地產市場變化情況，適時推出有關政策，穩定房價及房地產市場秩序，以實現“居者有其屋”。
■ 成效
新政出台後9天 二手房日均簽約降13.4%
3月17日之後的10天，被稱作北京“史上最嚴”的樓市調控。從“認房認貸”之後，北京市有關部門陸續打出了一系列組合拳。
新京報記者盤點本輪新政發現，每一政策出台均有明確打擊的房地產市場亂象問題。
例如，最初的降低房貸期限、提高二套房首付比例，能夠有效降低樓市槓桿；明確“異形房”認定標準及不得過戶、落戶、入學，則是劍指“天價學區房”；3月26日發布的商辦房項目“速凍”公告，則針對了違規“商改住”項目，並暫停萬科、恆大、泰禾等違規“商改住”項目網簽。
其間，有關部門還針對捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、哄抬房價、發布虛假房源及價格信息等違規行為，進行了嚴厲整頓，“冒頭就打”，市住建委有關負責人昨日對新京報記者表示，會按照逢“漲”必查、逢“炒”必辦的工作方式，繼續穩定房地產市場秩序。
據悉，3月17日以來，市有關執法部門共檢查商品房銷售項目48個，中介機構門店173個，對19家門店做出責令停業整頓一個月的處罰，截至3月26日，共計66家中介機構及門店被責令關停，91家中介門店自行關停。
昨日，市住建委再次發布消息，表示已會同工商部門，關停了違規宣傳“商住房”的�盛行房地產中介。
數據显示，3月18日至26日，二手住房日均簽約719套，較新政發布前9天(3月9日至17日)日均830套降低了13.4%。有房地產機構分析稱，目前購房客戶普遍持觀望態度，但有惜售業主轉為考慮出手。鏈家研究院等市場機構預測，北京房價有望回落。
■ 後續
新房、住宅用地供應將雙增
控制房價的同時，北京市也會從增加住房、住宅用地供給，以及完善住房制度入手，保障市民居住需求。
市住建委有關負責人曾介紹，“十三五”期間，北京市住房保障主要任務指標是：建設籌集各類保障性住房20萬套(戶)以上，其中建設籌集公租房5萬套(戶)，自住型商品房5萬套，公租房和自住房數量可根據實際需要相互轉化調整，棚改安置房10萬套(戶)以上。
“北京將加快20萬套已拿地未開工和已開工未入市的在途商品房項目開發進度”，該負責人說，這部分項目會儘快形成實際供應。同時加快土地供應節奏，在今年三季度末完成全年住宅用地供應計劃，並在此基礎上新增加土地供應量。
北京市規土委介紹，2017年一季度北京可推出的自住型商品住房用地共計約50公頃，占自住型商品住房用地年度供應計劃的60%，是2016年全年自住型商品住房用地實際供應量的2.8倍。
“北京將啟動研究制定未來5年住宅供應計劃”，市住建委有關負責人說，北京將保證實現各類商品房和保障房供應增加。例如在農村集體建設用地建設公租房，及時向社會公布各類租賃住房數量增加情況等。
儘快出台法規完善租房市場
在住宅供給結構方面，會以為主提供基本保障，重點擴大公租房、商品租賃房、自住型商品房供應規模，以市場為輔滿足多層次需求。並在中央有關部門指導支持下，积極探索利用農村集體建設用地擴大公租房供給。
昨日，北京市規土委主任魏成林在向市人大常委會就新版北京城市總體規劃草案作說明時，也表示北京將以為主提供基本保障，以市場為輔滿足多種需求，優化住房供給結構，加強棚戶區改造和老舊小區提升住房品質等多措並舉。
同時也要控制租房成本，市住建委負責人說，為穩定租賃關係，北京市將抓緊修改《北京市房屋租賃管理若干規定》，儘快向社會公布；加快推動《北京市住房租賃管理條例》立法工作，力爭明年出台。
同時為租賃房數量開源，包括以開發商自持住房為契機引導開展租賃業務，鼓勵國有企業利用自有用地建設租賃住房，加快機構化、規模化租賃企業發展。
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東方財經網 2017-04-07 15:56:02 來源：上海證券報
融360今日發布的統計數據显示：3月份，全國首套房平均貸款利率為4.49%，環比上升0.45%，同比持平。
融360的統計數據显示：3月，全國共有457家銀行提供優惠房貸利率，較2月增加6家。分城市來看，一線城市優惠的銀行數量總體較多，優惠折扣普及度高。其他城市依次為蘇州、南京、重慶、大連、無錫、杭州、青島、成都、天津、武漢和石家莊。
統計數據還显示：在全國35個城市533家銀行中，3月有59家銀行首套房利率折扣上升，佔比11.07%；折扣利率下降的有56家銀行，佔比10.51%；與2月持平的有415家銀行，佔比77.86%；3月共有12家銀行停貸。
融360分析認為，3月份全國房貸優惠利率處於收緊狀態，部分地區銀行已收緊首套利率折扣。但縱觀全國數據显示，雖然銀行折扣力度有所下降，但優惠的範圍擴大。“未來，市場房貸折扣力度收縮是必然的趨勢，不過隨着優惠範圍的擴大，或許會出現小優惠、全覆蓋的普惠局面。”
在融360監測的35個城市的首套房平均貸款利率中，最低為佛山4.19%，最高為烏魯木齊5.01%。3月，全國首套房平均利率最低的前十大城市分別為：佛山4.19%、珠海4.20%、重慶4.20%、大連4.22%、寧波4.28%、廣州4.28%、瀋陽4.30%、青島4.31%、無錫4.36%、蘇州4.40%。融360預計，未來，各城市的平均利率折扣調整將會緊跟政策的指導方向。
相對而言，3月，全國二套房的平均房貸利率保持5.40%，連續多月保持持平。從同比來看，去年同期二套房貸款利率為5.39%。融360分析認為，二套房貸款利率近一年來走勢平穩。3月以來，多城市政策調控相繼出台，二套房貸款的界定和限制增多，執行力度變嚴。
“3月以來，一線城市頒布多項強控措施，嚴格規範房貸市場行為，引導市場步入穩定有序發展的行列。”融360分析認為，從一線城市頒布的政策條例來看，目前總體的調控方向越趨嚴格。
相對於火熱的一線城市來說，二線城市稍顯平穩，多城處於政策的醞釀期和緩衝期。融360分析認為，未來，更多的二線城市或將會頒布調控細則，主要調控的方式表現為提高首付，降低貸款利率折扣優惠等。“我們認為，細則條例對於大部分購房剛需人群來說，影響可能不大，均在可接受範圍；對於投機客來說，則會產生良好的限制效果。”
來源：上海證券報
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東方財經網 2017-04-13 15:47:59 來源：中國經濟網
進入四月，房地產調控措施不斷升級，繼針對買家“限購”之後，再現針對賣家的“限售”新品種。據統計，目前已經有11個城市發布房地產“限售令”，對“拿房即賣”說“不”。
揚州市11日發布通知規定，本地家庭擁有兩套住房以上、外地家庭擁有一套以上的，領證未滿2年的不得上市交易。在此之前，已經有北京、廈門、杭州、福州、青島、廣州、啟東、珠海、常州、惠州等城市相繼出台房地產“限售”政策。
中原地產分析師稱，這是中國首次啟動“買房后一定年限方可出售”的購房限制政策。
業內人士指出，買房后持有一定年限方可賣出，意味着持有房產的時間成本大幅提高，且短期轉手套現的可能性驟降。這就相當於在一定時間範圍內，凍結了房產的流動性，有利於打擊炒房客的投機情緒。
此外，業內人士表示，“限售令”延長了房產的交易周期，這在一定程度上也為不動產登記、房地產稅立法、樓市建立長效調控機制等相關政策的出台贏得了時間。
一個月內11個城市加入“限售”陣營，專家認為，這些城市的“限售”政策對其他城市有借鑒意義，預計未來還會有更多城市加入“限售”行列。
不過，儘管這11個城市均發布“限售令”，在專業人士看來具體“套路”卻各不相同。專家分析稱，從“限售令”的嚴厲程度上區分，可分為新購、已購均限售，只限售新購房、不限已購房，企業購房被限售，個人及企業購房全部限售和高端人才新購房限售不同類型。
對比發現，北京是針對企業持有房屋“限售”，暫未跟進個人住房“限售”。北京3月17日發布房地產調控政策規定，企業購買的住房需滿3年以上才能交易，這一措施旨在打擊企圖以企業名義購房鑽限購政策空子、投機炒房。
分析稱，雖然北京此次僅針對企業購房再交易進行了限制，但北京後續的儲備政策有更多猜想，比如仿照上海進行單身限購，或者升級區域限購，當然也不排除針對人個新購住房“限售”的可能。
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東方財經網 2017-04-13 15:48:06 來源：新華社
新華社北京４月１２日電（記者 高健鈞）北京燕保・馬泉營家園、燕保・高米店家園兩個公租房項目日前啟動。據了解，兩個項目提供公租房房源４００套，其中３０％面向具有穩定工作的非京籍無房家庭，這給“新北京人”帶來居住的“大福利”。
記者１２日來到燕保・馬泉營家園的公租房項目登記現場，感受到市民前來登記的火爆場面和焦急的心情。
一大早記者抵達燕保・馬泉營家園門口時，就看到熙熙攘攘的人群正湧入小區。走到登記處，發現排隊的隊伍有近一公里長。
北京市保障性住房建設投資中心運營管理部部長何丹介紹，４月１１日在兩個項目登記的市民總人數為２８００餘人，其中燕保・高米店家園項目已登記滿額，預計今天北京燕保・馬泉營家園項目登記人數會突破１５００人。
１０時，３０歲的張健向項目登記處的工作人員提交了本人及家庭成員的身份證、戶籍簿、婚姻證明原件和複印件，以及由工作單位出具的就業證明原件一整套材料，並簽下《配租申請表》和《承諾書》。至此，他的公租房登記申請全部完成，只需等待搖號配租。
“如果能住在這裏，坐地鐵上班只需２０分鐘，簡直太方便了，真是個大福利。”張健說。他是秦皇島人，在北京工作已有９年之久。“還沒有解決戶口，現在住在順義區，但工作地點在朝陽區，每天上班要先坐公交再倒地鐵，路上單程要花費一個半小時。”
何丹介紹，之所以有這麼多人爭先恐后前來登記申請兩個項目的公租房，一方面是因為燕保・馬泉營家園項目的地理位置優越，與地鐵１５號線距離很近，而且小區居住環境相對成熟；另一方面是兩個項目對非本市戶籍無房申請人專項配租的比例大幅增加，吸引了很多“新北京人”。
“此前也有面向非京籍的居民，但公租房地理位置不佳，而且數量很少，搖中的概率非常低。”何丹說。
２７歲的潘鍾平抱着不滿一歲的兒子前來登記申請公租房，她告訴記者：“現在在朝陽區北苑附近租房住，一個月租金４０００多元，而且還在上漲，最重要的是心裏不踏實，房東不想租了就得搬走，有一種居無定所的感覺。”
北京燕保・馬泉營家園項目主任徐耘川介紹，無論京籍還是非京籍居民，都認為提供的公租房有保障。“現在公租房的定價依據市場房租價格做評估，這裏的租金是每平方米３９元，價格相對低廉，而且是三年一簽，為住戶省去了不斷找房的麻煩，讓他們感到心裏十分踏實。”
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東方財經網 2017-04-18 17:53:41 來源：中國新聞網
中新社北京4月17日電 (記者 龐無忌)一邊是45個城市房地產調控政策密集收緊，但另一邊，在較低位徘徊多時的房地產投資增速卻迎來兩年來新高。看似冷熱夾擊之下，中國樓市未來將走向何方？
中國國家統計局17日發布的數據显示，2017年1-3月份，中國房地產開發投資19292億元(人民幣，下同)，同比名義增長9.1%，增速比1-2月份提高0.2個百分點。9.1%的同比增速創下2015年一季度以來的兩年新高。
事實上，自2015年一季度開始，多年來保持兩位數增長的房地產開發投資增速開始逐月下滑，並一度跌至1%的歷史最低點，彼時，受三四線城市庫存高企影響，房地產企業投資意願不足。不過，去年以來，這一數據開始震蕩回升。
值得注意的是，自去年9月底以來，中國已有40多個城市密集出現調控收緊措施，打擊炒房，抑制房價過快上漲。據中原地產研究中心統計，目前已有至少45個城市出台140多次調控政策。京津冀、長三角、珠三角等城市群成為調控發力的重點區域，以城市群的形式“圍堵”炒房的新模式開始出現。包括廈門、成都等在內的13個城市還對樓市實施“限售”，政策節節升級。
為何房地產投資的“暖春”會發生在調控風暴頻發的2017年一季度？
國家統計局新聞發言人毛盛勇指出，首先是房地產投資具有周期性和一定的滯后性，尤其是今年一季度，中國商品房銷售面積同比增長19.5%，儘管從去年的高位上有所回落，但是增速仍然不低，房地產企業仍有擴大投資的動力。
其次是從房地產企業到位資金的情況來看，一季度，中國房地產開發企業到位資金約3.57萬億元，同比增長11.5%，依然維持較快增長。企業進行土地開發和房屋建設工程等投資的“彈藥”充足。
毛盛勇強調，今年各地對房地產調控政策的新一輪收緊主要發生在3月中下旬以後，這對一季度數據的影響較小。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房地產開發投資數據衝到9.1%的水平，超過市場預期，也證明了供給側結構性改革正在發力。這一數據的上漲，說明房企正积極拿地和新開工。當然，不可忽視一季度宏觀經濟企穩回暖，對房地產市場信心也有一定提振。
另外，對於熱點城市而言，開發投資上漲的正面效應預計在下半年會形成，即下半年供求不平衡的問題可以得到較好緩解，熱點城市房源不足的現象預計會得到一定改善。
此前，中國官方出台新政，要求各地根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。例如：對消化周期在36個月以上的，應停止供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
有數據显示，一季度，供求關係緊張的一線城市土地供應量大漲。中國指數研究院日前發布的一份數據显示，2017年一季度，北京、上海、廣州、深圳四個城市合計土地推出面積同比上漲104%，土地出讓金超過900億元。
另外，庫存下跌也是房地產投資上行的推動力之一。官方數據显示，3月末，中國商品房待售面積68810萬平方米。中原地產首席分析師張大偉指出，這一庫存數據已跌至最近17個月最低值，預計一二線城市在經濟企穩的情況下，房地產調控可能會持續加碼。(完)
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東方財經網 2017-04-18 17:53:48 來源：齊魯晚報
17日,記者從山東省住建廳獲悉,4月15日起,山東省將組織開展為期半年的專項行動,對捂盤惜售、變相囤積房源、惡意炒房等行為進行打擊,解決房地產開發企業囤積房源哄抬房價、中介機構擾亂市場、社會投機資本炒作商品住宅等違規問題。對有違規行為的房地產開發企業和中介機構,要限制預售和網簽資格,納入行業黑名單管理。
記者獲悉,住建廳印發了《關於組織開展打擊囤房炒房等違規行為專項行動的通知》(以下簡稱“《通知》”),《通知》要求,建立健全市場監管機制,要強化商品房預售監管,根據通知,開發商申請預售時,要一房一價申報,利潤率控制在合理範圍內,取得預售許可證后,3個月不能漲價；3個月後房屋價格調整,需要申報,房地產主管部門按照年度漲幅不得高於上一年度當地城鎮居民人均可支配收入增幅進行審核,超出的不予核准。
同時,要規範網簽變更撤銷管理,凡不符合相關規定的,一律不得辦理網簽變更、撤銷手續；做好網簽合同撤銷后的跟蹤檢查,網簽合同撤銷后開發企業再次銷售該商品房時,要對該房屋銷售合同的價格等條款進行嚴格把關,屬違規撤銷網簽合同進行期房轉讓的,不予網簽。
《通知》還要求嚴厲打擊違規行為,嚴禁囤房居奇、捂盤惜售等行為。嚴查虛假宣傳、擾亂市場等行為。
記者從山東省住建廳了解到,此次行動各地要設立打擊囤房炒房專項行動辦公室,制定相關細則和實施措施,組織開展專項行動。
對檢查過程中發現的違規行為,各地房地產主管部門可以採取多種方式進行懲戒。房地產開發企業和中介機構有違規行為,且不服從主管部門管理、整改落實消極的,取消其預售許可、網簽資格,並向社會通報；房地產開發企業與購房人採取弄虛作假等手段,辦理商品房網簽合同撤銷變更業務進行期房轉讓的,將違規信息通報有關部門,有關當事人承擔逃避房地產交易稅費等相關法律責任。
另外,違規單位還可能被納入行業黑名單。對拒不整改或整改不到位的,將該企業記入房地產行業信用管理黑名單,該企業法定代表人、相關負責人及高級管理人員同時實行行業任職限制,實行行業任職限制的人員在進入其他房地產企業從業時,降低再就業企業房地產行業信用等級,涉及資質審批的,從嚴審批資質延續,三年內不得晉陞資質等級。
記者了解到,全省打擊囤房炒房等違規行為專項行動自2017年4月15日起,至10月15日結束,為期半年。具體分為準備、行動、分析總結三個階段。
捆綁銷售變相漲價將被嚴查
針對省住建廳印發的《關於組織開展打擊囤房炒房等違規行為專項行動的通知》,齊魯晚報記者採訪了省住建廳房產處相關負責人和省內房產從業人員,以進行詳細解讀。
房企申請預售許可
須一房一價申報
《通知》規定,將強化商品房預售監管。房地產開發企業申請預售許可時,須一房一價申報,利潤率控制在合理範圍內,房地產主管部門可委託第三方對申報價格進行核查。開發企業取得預售許可后,須按照核準的一房一價,面向社會公開銷售,3個月內不得漲價,違者不予網簽；3個月後房屋價格確需調整時,須向房地產主管部門申報,房地產主管部門按照年度漲幅不得高於上一年度當地城鎮居民人均可支配收入增幅進行審核,超出的不予核准。
對此,省住建廳房產處相關負責人稱,“在申請預售許可證時,就必須先把價格報上來,價格核查后,一房一價3個月內不得漲價,“如果3個月後價格確實需調整的,可以調整,也可以多次調整,但是決不允許年度漲幅高於上一年度當地城鎮居民人均可支配收入增幅。”
針對目前市場上的虛假宣傳、擾亂市場等行為,《通知》中要求,房地產主管部門要與宣傳、工商、公安等部門聯合行動,嚴肅查處不良開發企業和中介機構縱容唆使銷售人員通過互聯網自媒體等渠道,宣傳房源不足、價格上漲、信貸收緊等虛假消息,製造房地產市場緊張氣氛、誤導購房群眾恐慌性購房的行為。對惡意造謠惑眾、製造緊張氣氛的,嚴肅懲處。各地房地產主管部門要組織開展房屋銷售、中介人員的專業培訓,強化從業人員的職業道德修養。
“這一舉措可以有效穩定市民的購房預期,而穩定預期對於穩定市場非常關鍵。”省城一房地產業內人士稱。
取得預售證后
必須將全部房源公開發售
《通知》中規定,將嚴禁囤房居奇、捂盤惜售等行為。房地產開發企業未取得預售許可證,不得以任何形式向買房人收取定金、預付款等費用；商品住宅項目具備預售條件,房地產開發企業以各種理由和形式拖延上市、變相捂盤的,要嚴肅查處。開發企業取得商品住宅項目的預售許可后,必須一次性將全部房源面向社會公開發售。對此,住建廳房產處相關負責人解釋說,“過去房產商捂盤惜售,可能同一個樓的兩個單元相差幾個月,價格也相差很大,過去預售許可證取得后,有的開發商賣着一批,捂着一批,現在不允許,必須一次性將全部房源向社會公開發售。”
《通知》還規定,開發企業不得通過商品住宅高價裝修、捆綁銷售高價車位(庫)及儲藏室等變相漲價的途徑躲避價格管控。濟青等地出台調控政策以來,開發商取得預售證時不能再任性定價,不少樓盤便開始鑽空子變相漲價。一種常見的方式是捆綁銷售,如捆綁車位和儲藏室等。近期,省城一樓盤在開盤后就捆綁出售地下室,一個地下室就要三四十萬元。而濟南不少捆綁出售的車位,價格都在十幾萬到三十萬元不等。
省住建廳房產處相關負責人說,此次行動嚴查捆綁銷售行為,將對開發商變相漲價行為進行打擊,從而維護市場的公平交易秩序,避免損害購房者利益現象的發生。
改合同炒房賺差價將不予網簽
《通知》要求,要規範網簽變更撤銷管理。嚴格規範商品房預(銷)售網簽合同變更及撤銷程序,各地要與稅務部門共同制定實施細則,防範期房轉讓偷逃稅款行為,凡不符合相關規定的,一律不得辦理網簽變更、撤銷手續。與此同時,做好網簽合同撤銷后的跟蹤檢查,網簽合同撤銷后開發企業再次銷售該商品房時,要對該房屋銷售合同的價格等條款進行嚴格把關,屬違規撤銷網簽合同進行期房轉讓的,不予網簽。
省城一房地產行業業內人士透露,此舉主要是為了遏制投機炒房。從目前市場來看,炒樓號和改合同是最常見的兩種炒房形式,“我們所說的改合同就是變更撤銷商品房網簽。”該人士說,舉例來說,某個樓盤在今年5月份的開盤價是每平米8000元,投資客交上首付款辦理了商品房網簽后,等着房子升值。到了今年8月份,同一樓盤的房價漲到了每平米12000元。看房價漲這麼高,投資客就會把房子掛到中介公司,或者委託樓盤置業顧問再以高價賣出去。這樣一來,投資客賺取高額差價,新的購房者還要給中介或開發商多支付幾萬元的改合同費用。
記者了解到,去年10月4日,濟南就出台樓市“禁炒令”,規定購房者買房辦理網簽后,除了規定的7種情形外,不得隨便撤銷以及信息變更。“這次還有一個非常有效的措施,就是做好網簽合同撤銷后的跟蹤檢查,重點看的是改合同后的價格。”該人士說,這樣就是斷了炒房者的後路,也就是說炒房者即便更改了網簽合同,在這次的價格審核中被查到,也是不能網簽的,即炒房者再次出售的房子無法成交。
（齊魯晚報・齊魯壹點記者喻雯劉帥魏新麗）
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東方財經網 2017-09-22 23:46:34 來源：
近年來，在房地產行業一系列調控政策持續作用下，傳統的盈利模式正在改變，增收不增利現象普遍，越來越多的房企開始謀求“泛地產化”等多元化方式轉型。在此背景下，業內分析認為，隨着市場需求增長升級，文旅地產將迎來新一輪增長期。
房企紛紛布局文旅項目
8月27日，恆大旅遊集團正式推出旗下文化旅遊的拳頭產品“恆大童世界”。恆大集團常務副總裁兼恆大旅遊集團董事長肖恩介紹說，該項目是面向兩歲至15歲的少年兒童，全球唯一的“全室內、全天候、全季節”大型主題樂園。
資料显示，恆大童世界共設計規劃了33個大型遊樂項目，而通常迪士尼有18個至22個，恆大童世界的規模是迪士尼的1.5倍。不僅如此，恆大計劃未來一段時期內將在全國布局15個恆大童世界項目，二至五年陸續竣工開業。據恆大方面測算，每個童世界輻射半徑500公里、8000萬人群，落成后預計每個項目年遊客量超2000萬人次，年消費總額超200億。
近年來，恆大以海花島為起點，將文旅產業作為下一個突破口。最近一年，恆大旗下的旅遊、健康集團分別以“產業+地產”模式在全國範圍複製“童世界”和“養生谷”等項目，已拿地或者已簽約的城市包括南京、西安、長沙、成都、貴陽等二線城市以及湖北、江蘇、山東、河南省的三四線城市。
截至2017年上半年，恆大旅遊集團已經擁有海花島、啟東、長沙、貴陽、開封、鎮江、蘇州、滄州八個項目，總旅遊用地儲備面積2664萬平方米，上半年合約銷售139.9億元。業內推測，年報公布的這些項目，只是恆大旅遊集團遠期土儲的冰山一角。
不僅僅是恆大地產，中冶置業也正在開拓文旅康養地產、產業園區、主題公園、特色小鎮等新領域。公開資料显示，中冶置業在煙台的項目與中信國安集團、北大醫療合作，建立醫養結合的養老機構，打造以“機構養老+療養康復+居家養老+分時度假”為模型的全產業鏈康養產品。在承德興隆，擬憑藉自然景觀優勢，引入北大附屬醫院、北大附屬實驗學校等資源，打造距離北京最近的山水棲居第一城。
2016年底，魯能集團也正式明確其“泛產業地產發展商”的定位，並計劃布局商業、文旅、美麗鄉村等產業，以全產業鏈的姿態謀划轉型。其中，魯能勝地作為魯能集團文旅產業的主要品牌，目前已在文昌、大連金石灘、長白山、九寨溝、千島湖、雙龍湖、青城山等地運作七個項目。其中，長白山魯能勝地是魯能集團首個落地運營的文旅地產項目。
今年上半年，普華永道、睿意德聯合發布的一份2017中國文旅地產研究報告指出，目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產領域。該報告認為，預計未來，一批實力雄厚且真正堅持深耕文旅地產的開發企業將成為行業主流，他們可能通過併購、合作等方式來獲得資源條件良好的項目，從而實現規模化、產業化的發展。
文旅市場需求強勁
2016年年底，《“十三五”旅游業發展規劃》提出，要把旅游業建設成國民經濟戰略性支柱產業和人民群眾更加滿意的現代服務業，要全面提升主題樂園的旅遊功能，打造一批特色鮮明、品質高、信譽好的品牌主題樂園，推動國內主題遊樂企業國際化發展。
業內研究指出，中國主題樂園市場隨着人們消費水平提高，旅遊需求日漸增長，未來幾年將迎來高增長。諮詢公司AECOM預測，2025年、2030年中國主題公園客流人次將分別達到3.2億和4.2億人次。業內專家分析認為，中國已進入大眾旅遊時代，高品質、定位精準的文化旅遊項目仍存較大缺口。
多家市場機構數據表明，近年來，我國旅遊市場發展迅猛。2015年，我國旅遊人數達40億人次，出境游1.2億人次，總收入超過4萬億。世界旅遊組織據此預測，到2020年，我國將成為世界第一旅遊目的地和第四大客源市場。此外，中國文化產業占經濟總量的比重約6.2%，在前十大經濟體中領先。由此表明，文化及相關產業是當前經濟增長的一個亮點，總量持續快速增長，比重日益上升。
普華永道和睿意德在上述研報中指出，未來3年，我國旅遊直接投資累計將超過3萬億元，並將形成10萬億級支柱產業，文旅產業是中國最具“錢景”的潛力行業。同時，隨着未來度假旅遊逐漸成為人們的一種常態化生活方式，文旅地產將開啟新的發展周期。
與行業發展關係密切的是，近年來對文化旅遊的相關政策支持也在逐漸加大，從公共文化服務設施建設、國家文化和自然遺產保護利用設施建設、旅遊基礎設施和公共服務設施建設等相關行業都給予極大支持。
未來將回歸“旅遊本質”
值得一提的是，市場需求轉變也在促使旅遊行業的消費升級，如今的文旅地產要求旅游業、文化產業、房地產業密切結合。在告別以往房地產企業單純以文旅概念跑馬圈地的同時，也使得升級后的文旅產業開始真正解決市場所面臨的需求。
據中國旅遊協會公布的分析統計，我國58%的旅行者在計劃旅行時，更願意把錢花在“體驗”而非“物質”上。預計未來，文旅項目當中諸如生態游、探險、深度游將越來越受到市場歡迎，住宿形式也將更加多樣化，各種健康Spa、健身活動、冥想場地和戶外設施也將變得更為常見。
另外一方面，隨着在線旅遊、分時度假等模式的興起，未來將會出現更多的度假方式可供選擇，消費方式與需求也隨之發生變化。例如，三亞、雲南等區域的文旅地產項目因為前期過剩，當前普遍遭遇到銷售緩慢後續缺乏人氣的問題，開發企業也相應面臨資金壓力。這意味着，“以地產形式短線套取暴利”的發展模式已經難以為繼。
業內專家指出，文旅地產從初期的資源與規模競爭到如今的產品及運營能力的競爭，相應的盈利模式也在逐漸發生變化。過去，企業盈利主要來源於地產銷售，後期的物業管理、租賃服務等僅占很小比重。而未來為了獲取更大的利潤空間與持續穩定的收益，開發企業勢必要找到新的盈利模式。
尤其是，以往的文旅地產一直被用來作為拿地或營銷的噱頭，概念強於落地。作為以服務為核心的產業地產，文旅地產需要思考消費特徵及需求變化、市場環境變化等諸多因素，依靠良好的運營使資產保值、增值，其發展應真正着眼於資產運營層面而非營銷層面。
所以，普華永道和睿意德方面認為，未來的文旅地產將回歸旅遊本質。主要開發模式有兩種。一種是將旅遊做到極致，通過旅遊帶動房地產價值的提升以及旅遊本身實現良好的自我盈利能力。例如萬達的長白山國際旅遊度假區、深圳的東部華僑城等；另一種為旅遊演藝模式，通過特色旅遊帶動模式。
(作者：高偉) (出處：經濟參考報 2017年09月22日)
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