房企巨頭爭搶萬億租賃市場 亂象＂堅冰＂待破

東方財經網 2017-03-24 20:35:06 來源：中國網・地產中國綜合

編者按【 目前，中國房地產行業已經步入存量房時代。按照鏈家的數據，當前整个中國租房市場體量仍然很小，中國城市一年的租金在1萬億元左右，相比10萬億元的新房和6.5萬億元的二手房交易，只佔到6%的比例。與國外相比，差距非常大，日本租金占整個房屋交易額比重在80%左右，美國是50%左右。

“所以，我認為未來租房這件事情發展空間非常大。”近日，鏈家集團董事長左暉在中國發展高層論壇2017年年會上公開表示，鏈家當初涉足租賃市場並沒有覺得這個是風口，而是因為看到行業痛點。】

“沒有在北上深租過房的人，不足以談人生。”在房價高企的一線城市，租房往往是融入城市的第一步，而居於此的人大多經歷過糟糕的租房體驗：黑中介、房東毀約、剋扣押金等。

不同於發達國家，長期形成的“重售輕租”特別是租售比失衡，導致我國住房租賃市場極不成熟，市場中充斥着大量個人房東和中介二房東，租客在這個體系中處於弱勢，權益得不到保障。

近日，《每日經濟新聞》記者調查發現，需求不能有效滿足背後是巨大的市場蛋糕。隨着房地產存量時代的到來，大量的長租公寓品牌在大城市興起，大型開發商紛紛加碼出租物業。從C2C到B2C，專業租賃機構正在成為住房租賃市場的主流房東之一，但脫離資本加持后如何找尋盈利模式是其必須面臨的挑戰。

租戶權益難保障

地處深圳福田區西南部的深圳灣畔，與香港元朗隔海相望，緊靠深圳市中心區，地鐵線路四通八達，這裏也被稱為“福田另一個CBD”的下沙――福田最大的城中村之一，楊青（化名）在這裏生活了四年。

三個月前，她從下沙八坊搬到下沙五坊，因為受不了前房東隨意漲價。2013年來深圳工作后她一直租住在下沙，當時的房租是1200元每個月，還在可承受範圍之內，就做好了長租的準備。

繼白石洲后，下沙村也被納入城市更新計劃，彼時旁邊的京基濱河時代正在修建，配套有大型購物中心，下沙城中村的农民房藉此機會漲租金。

“剛開始還好，但去年上半年以來房東動不動漲房租，這個月漲100元，下個月漲200元，房租從1200元漲到了1800元，最後實在忍受不了，只能搬家。”楊青對此充滿無奈。退房的時候房東還故意找茬，借口牆壁臟、燈管損壞各種借口剋扣押金，2200元的押金退回1700元。

楊青氣得想報警，但着急搬家上班怕麻煩，最後只能忍氣吞聲。如今她搬到相距不遠的地方，每天早晨依然穿過“握手樓”的街道，混入人流，奔向另一側的CBD去上班，不愉快的租房往事只能拋之腦後。

實際上，楊青的經歷只是眾多在一線城市漂泊人們的租房縮影。在高房價的背景下，租房往往是人們融入城市的開始。根據第六次人口普查數據，全國人口中有12%通過租賃的方式解決住房問題，其中城鎮租賃住房比例達到21%。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對《每日經濟新聞》記者表示，目前國內租賃市場仍然處於自髮狀態，尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場。對於租房者而言，面臨租房提取公積金困難，租房貸款限制多、利息高，易出現合同糾紛等問題。

全國、龍湖集團董事長吳亞軍在今年的兩會議案中稱，中國租房市場存在的問題包括：第一，市場供給不足，租金高居不下；第二，房源主要由個人提供，缺少統一規範管理，“群租房”等違規租賃形式廣泛存在；第三，租賃市場尚未建立嚴格法律法規，承租人合法權益難以得到保障。

長租公寓暗藏合規風險

市場的空缺也意味着巨大的機會，中國房地產增量市場的邊際效應在遞減，存量資產運營成為新機會，而住房租賃正是其中的一塊大蛋糕。

鏈家研究院去年發布的研究報告显示，2016年中國租賃市場的規模為1.1萬億元，但僅占房屋交易市場規模的7%，而發達國家該比例在30%~50%。鏈家研究院認為，未來5~10年，中國租賃市場將進入快速發展階段，2020年市場體量可達到1.6萬億元。

作為調控房價的一個重要環節，北京、上海、天津等地推出了拍地超最高限價之後開始競拍自持面積，也迎合了當前住房租賃大發展的趨勢。

幾年前萬科已經推出長租公寓業務統一品牌“泊寓”，計劃至2017年將實現15萬間公寓持有運營。除了萬科之外，龍湖、招商蛇口、保利、綠城、金地等房企也大舉布局。

與租賃有天然黏合性的房產中介，自然深諳其中巨大商機。鏈家早於幾年前就成立了鏈家自如品牌。獨立的品牌公寓則是機構房東的另一大力量，典型的如魔方公寓、YOU+國際青年社區等。

裹挾資本的力量，長租公寓品牌搶佔一線城市市場份額，想盡辦法開拓房源，不少切入“工改工”領域。但一個不容忽視的真實現狀是，未經規劃許可，破壞城市規劃，損壞建築結構，很多廠改公寓越過政策紅線引發監管重拳整治。

2月10日，深圳寶安區強拆了固戍下圍園村華豐兩棟廠房改公寓以及共和工業園區的部分公寓，涉及70多棟建築，共計20多萬平方米建築面積。按照每間30平方米計算，至少損失6000多間公寓，按照每間5萬元計算，損失超過3億元。

YOU+公寓創始人劉洋表示，目前長租公寓行業發展不夠規範，相關法律存在缺失。希望能夠儘快完善立法，規範市場行為，明確哪些物業可以做長租公寓哪些不能做，同時建立和完善監管機制。

世聯行副總經理、董秘袁鴻昌對《每日經濟新聞》記者表示，世聯行旗下運營有“紅璞”公寓品牌，非常關注長租公寓的政策動向，“到底能不能隔斷，隔斷之後消防怎麼做才能過關，這是我們目前最關注的兩個問題。”

在今年深圳市兩會期間，有建議就廠房改公寓現狀，出台相應的法律法規，確保工改住的合法性。建議由市規土委明確工業廠房改變使用功能申請手續的具體流程，違規改變使用功能的具體查處部門和具體職責。

就機構房東大舉入市后如何建立有效監管，吳亞軍在議案中表示，應該建立商品租賃住房運營企業資質認證體系，向滿足條件的運營企業提供稅收優惠；應當制定相應法律法規，明確商品租賃住房運營企業與承租方的權利義務關係，規範房屋租賃市場。此外，還應當建立商品租賃住房運營企業資質認證體系，向通過認證且經營合法合規的企業提供一定額度稅收減免。

（責任編輯：王迪）

租金回報率低制約資產擴張

目前，長租公寓企業除了面臨無法可依及較大的政策不確定性之外，更為現實的是自身的盈利模式問題。前期多靠大把“燒錢”，未來可持續增長又在哪裡？

鏈家研究院院長楊現領曾表示，規模和盈利之間有條臨界線，長租一旦拓展到2萬間房源左右的數量時，規模效應才會出現。但集中式的長租公寓進行大規模擴張很難，目前能達到2萬間房源數量的集中式公寓只有魔方等少數幾家。

明源地產研究院首席研究員劉策認為，公寓企業獲取房源的成本必然會加大，最理想的持有資產人應對接REITs產品，否則很難獲得高估值。

雖然國內該領域的REITs產品暫無入市，但去年底魔方公寓嘗試推出了以公寓租金收益權為底層資產資產證券化的3億元ABS產品。今年，青客、寓見、未來域、愛上租等也將在相關領域試水。

劉洋表示，當前長租公寓市場較大的租售比差異則成為資產證券化的“攔路虎”，要解決這一問題，需要從降低物業售價和提升公寓租金方面着手。

去年6月3日，出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），明確支持開展租賃業務，並首次鬆口允許將商業用房等改建為租賃住房，並給予相關方稅收優惠政策支持。

制度設計中還包括很重要的一點――提供金融支持。上述《意見》指出，支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。

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房地產調控加碼 房地產信託會不會“浮起瓢”？

東方財經網 2017-03-24 20:35:14 來源：證券日報

近期，北京等熱點城市房地產調控再次升級，凸顯了抑制房價過快上漲的決心，深入貫徹“房子是用來住的，不是用來炒”的定位。在持續不斷的政策施壓下，房地產信託該何去何從？

本輪調控中

房地產信託形勢分析

從房地產行業歷次調控過程看，房地產信託增長具有較為顯著的順周期性，僅2013年出現背離，在房地產企業景氣度持續走低時，房地產信託增速反而繼續加快，但是持續時間並不長，之後房地產信託業務增速呈現較大幅度下滑。總體看，房地產信託與房地產行業景氣度共振，相關性非常強。另外，根據公開信息數據，2012年、2015年房地產行業周期低谷時，也是房地產信託違約高峰時期，信託項目兌付承壓較大。那麼，在經歷了多輪房地產行業周期后，本輪房地產周期下，信託公司面臨的形勢都有哪些不同呢？

筆者認為，這主要體現在，一是信託公司對於房地產信託的依賴度明顯降低，集合資金類信託業務中，房地產集合信託佔比已經由2010年至2014年的平均24%，下降至2015年至今的平均13%，房地產信託周期性波動可能對於信託公司的總體影響要小於過往；二是信託公司房地產業務專業化程度更高，風險把控能力提升，已經能夠針對不同客戶制定不同的風險控制標準，市場策略更具前瞻性，應對周期波動的能力升高。三是本次調控涉及的熱點城市更多，與信託公司重點業務領域重疊程度更高，房地產信託業務面臨的不確定性可能更大。

房地產行業作為資本密集型行業，資金來源將對其發展產生重要影響，本輪房地產調控已經涉及了債券融資、私募基金融資等調控政策，在融資渠道相繼受阻后，房地產信託業務主要是房企購地融資、房地產貸款信託合規性等方面受到了窗口指導，這有利於房企融資需求回歸信託領域，房地產信託有可能迎來發展的好時機。

但事實的確如此嗎？在與部分信託同業的交流中，筆者認為雖然並未受到近期密集調控政策的影響，多數信託公司房地產業務准入較2016年沒有明顯變化――這源於以往准入標準已經較高，主要目標區域為一二線城市，目標客戶為百強房企或上市房企等實力相對較強的房企，而拿地業務主要取決於當地監管部門的態度，並沒有完全禁止。但是普遍對於四三線城市房地產信託業務持有非常謹慎的態度。受到房地產市場未來不樂觀情緒的影響，少部分信託公司已經收緊房地產信託業務，在業務區域、增信措施、客戶資質等方面有了更高要求，諸如業務區域收窄至一線城市、必須有抵質押物等。而且，也有個別信託公司面對房地產調控持續升級時正在考慮調整相關業務准入標準。整體看，信託公司對於房地產信託並沒有因房企融資需求迴流而過於樂觀，相反，隨着房地產市場不確定性的增加而更加傾向謹慎態度。

房地產信託：

嚴監管與“風口”

在持續的宏觀調控背景下，房地產信託面臨更大不確定性，難以逃脫此輪周期，難以再現2016年新增房地產集合信託40%左右的高速增長。2017年至今，初步統計，新成立的房地產集合信託同比增速約為-14%，預計2017年全年可能均為負增長；隨着房地產市場風險程度的上升，投資者投資意願將會降低，投資收益要求會升高，由此，房地產信託募集難度會逐步增大，預期收益率會有走高趨勢。同時，房地產信託還需關注以下幾個方面：

一是房地產信託業務可能面臨更加嚴格的監管。雖然此次房地產調控中，房地產信託業務並沒有出台新的監管要求，然而這並不意味着未來沒有，近日監管層已經提出差別化的信貸政策，未來過熱城市的房地產信託業務有可能加強監管。2017年年初，已有信託公司因房地產信託業務違規受到監管處罰。因此，房地產信託業務可能面臨更高的監管要求和合規風險。

二是房地產信託業務風險不容忽視。房地產信託業務是風險程度相對較高的一類業務，根據2008年至今的信託業務法律訴訟統計，有近60%的法律糾紛涉及房地產領域。房地產信託業務分化程度也較大，根據2015年年報披露，有近20%的信託公司房地產信託業務佔比超過了20%，這部分信託公司既面臨存續房地產信託業務風險管控的考驗，也面臨新增業務風險防範的考驗。而且，近年來，信託公司房地產信託業務向部分大型房企集中，面臨一定集中度風險和房地產業務系統性風險。

三是房地產信託業務需要升級。當前房地產市場調控主要涉及住宅項目，抑制房地產泡沫的形成，而對於養老房地產、旅遊房地產、物流房地產以及房地產投資基金信託等房地產細分領域及業務，反而是积極支持的。因此，房地產信託應該繼續增強專業化水平，挖掘細分領域和市場的潛力，綜合運用併購、資產證券化等手段，豐富房地產信託的業務模式，有利於化解宏觀調控對於房地產信託業務的衝擊。

（作者供職於華融國際信託有限責任公司）

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北京將嚴審購房資格：非京籍納稅從5年改成連續60個月

東方財經網 2017-03-24 20:35:32 來源：中國新聞網

中新網3月22日電 據北京市地方稅務局網站消息，北京市地稅局、北京市住建委今日聯合印發關於進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告。公告指出，非北京市戶籍居民家庭在北京購房，要求從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅。

公告提到，“……在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)”的規定中，“連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅”，是指按“工資、薪金所得”繳稅的納稅人，從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅；按“個體工商戶生產、經營所得”繳稅的納稅人，根據其適用的計稅期間，從申請月的上一個月(或上一季度)開始往前推算60個月(或20個季度)在本市連續繳納個人所得稅。上述政策執行標準自2017年3月22日起執行。

北京市地稅局、北京市住建委對此公告做出解讀：按照公告規定，“連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅”分兩種情形審核認定。一是按“工資、薪金所得”繳稅的納稅人，是指根據個人所得稅法及實施條例規定，取得因與任職或者受雇有關的工資、薪金等所得的個人，從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅；

二是按“個體工商戶生產、經營所得”繳稅的納稅人，是指根據個人所得稅法及實施條例規定，取得“個體工商戶生產、經營所得”的個體工商戶經營者、個人獨資企業出資人、合夥企業個人合伙人和個人，根據各自適用的計稅期間，採取按月繳納稅款方式的，從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅；採取按季繳納稅款方式的，從申請月的上一季度開始往前推算20個季度在本市連續繳納個人所得稅。對於因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的，視為連續繳納。

該公告自2017年3月22日起施行。

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廣州樓市調控升級后首周樓市成交量“里縮外漲”

東方財經網 2017-03-30 14:31:29 來源：中國新聞網

中新網廣州3月28日電 (記者 許青青)廣州樓市調控升級后首周，樓市成交量呈現出“里縮外漲”現象，中心城區成交量大幅萎縮，而未被納入新政實施範圍的增城區和從化區成交量大漲，幾乎佔全市總成交量的近一半。

據廣州房王數據中心監控，上周(3月20日至3月26日)廣州一手住宅網簽量3236套，環比上漲3.35%，成交均價每平方米16496元人民幣(下同)，環比上漲6.47%。其中，增城區成交1226套，環比上漲45.61%，佔全市成交總量近四成，成交均價每平方米12392元，環比上漲8.85%。從化區成交380套，環比大漲140.51%。

17日，廣州市發布最新一輪樓市調控新政，限購又限貸，嚴厲打擊“首付貸”等違規行為。18日，未納入新政實施範圍的增城區、從化區，以及鄰近的佛山市購房人數激增。而中心城區的荔灣區新房銷量驟減過半，黃埔區大幅回落，環比下跌42.11%。

分析人士表示，在樓市調控政策不斷加碼下，未納入新政實施範圍的增城區和從化區成交量激增，外溢效果相當顯著，預計廣州後續投資投機購房需求將明顯減少，房價增幅減緩，漸趨平穩。(完)

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樓市調控不能只看一時

東方財經網 2017-03-31 17:16:36 來源：經濟日報

各地出台不同的樓市調控措施，應該對其適用範圍、對象、效應及可持續性做出認真評估，絕不能為了一時的立竿見影而不擇手段，必須考慮政策是否可持續、是否可以成為未來長效機制的組成部分。而且，如果在保有環節徵收房產稅尚有諸多理論、法律和操作層面的問題需要釐清，那麼，在銷售環節加大炒房成本不僅是可行的，而且是具有可持續性的，關鍵還要看地方的態度、理念和智慧

近段時間，北京接二連三出台樓市調控政策，成為新一輪全國樓市調控大潮的縮影。除北京以外，還有20多個城市相繼出台限購或限購升級措施，差異化信貸成為這一輪調控的着力點。

相關地方履行主體責任，力圖使調控措施儘快收到實效，其出發點和態度值得肯定。但需要提醒的是，各地出台不同的調控措施，應該對其適用範圍、對象、效應及可持續性做出認真評估，而不能只看一時效果。調控應遏制投資投機性需求，阻止炒房者和炒房資金流入樓市，在有效防範風險的同時使房價回歸價值，而不是通過壓制剛需和改善性需求達到降低房價的目的。

事實上，政策發生效應存在一定的滯後期。2012年的“雙限”調控措施出台後，當年房價上漲的城市仍在增加，第二年效應開始顯現。直至2015年2月，銷售面積和銷售額同比降幅雙雙跌至最低點；同年3月，70個大中城市新建商品住宅同比價格均呈降勢。所以，有必要對調控政策保持耐心，而不是一味加碼、傷及剛需。

截至去年末，全國新建商品住宅施工面積52億平方米，待售面積4億平方米，共56億平方米。按全國城鎮人口近8億人計，人均7平方米。按當年銷售13.7億平方米計，即使不開工新項目，也可以持續銷售4年以上。儘管其中存在結構問題、不平衡問題，但只要抑制了投資投機性購房，房價因供求關係變化而有所回落，就是大概率乃至必然事件。

此時需要反思的是，不管是為了自住還是為了炒房，為什麼有些人不惜演一出“假離婚”、冒着弄假成真的風險，也要以首套房的貸款政策購買第二套房呢？關鍵就在於這些人對樓市的預期依然看漲。如果判斷調控會帶來房價回落，任何人都不會採取如此非常手段來搶購第二套房。

縱觀房地產市場的發展歷程，特別是2012年“雙限”以來的起伏跌宕，可以看出民眾的看漲預期不是源自調控措施的無效，而是因為政策的劇烈搖擺反覆。如果沒有2015年“9・30”之後的一系列取消“雙限”、大力加槓桿措施，就不會發生2016年的房價暴漲。所以，各地當下推出的調控措施，絕不能為了一時的立竿見影而不擇手段，必須考慮政策是否可持續、是否可以成為未來長效機制的組成部分。特別應充分意識到，如果今後再有相反的政策出台，必將極大動搖民眾的信心。

儘管建立確保房地產市場平穩發展的長效機制尚需時日，但是，如果不是從短期考核着眼，而是從經濟規律、市場規律把握，以長期改善民生、提高民眾實際購房能力並防範樓市泡沫和金融風險為目的，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，牢牢堅持住房的居住屬性，並從根本上改變對土地財政的過度依賴，其實並不缺具有可持續性的政策和措施選項。比如，延長二手房的上市交易時間、提高出售非自住第二套房的交易成本，等等。如果在保有環節徵收房產稅尚有諸多理論、法律和操作層面的問題需要釐清，那麼，在銷售環節加大炒房成本不僅是可行的，而且是具有可持續性的，關鍵還要看地方的態度、理念和智慧。

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一季度全國房地產業新登記註冊企業3.3萬戶 同比增長45.8%

東方財經網 2017-04-13 15:48:14 來源：21世紀經濟報道

根據4月12日國家工商總局公布的数字，2017年第一季度新登記企業125.5萬戶，同比增長18.0%。

國家工商總局新聞發言人於法昌主任表示，新登記企業的快速增長，和企業登記註冊便利化的深入推進有密切關係，註冊程序的便利激發了企業熱情和“雙創”活力。

不過，也有值得引起關注的因素。比如，受房價上漲影響，一季度房地產業註冊企業繼續較快增長，新登記3.3萬戶，同比增長45.8%。

第三產業為新增企業主體

根據國家工商總局公布的数字， 今年前三個月的新登記企業數量都高於上年同期水平，特別是3月份快速增長，達到52.9萬戶，同比增長27.3%。

第一季度，新登記企業125.5萬戶，同比增長18.0%，保持平均每天新登記企業1.4萬戶。21世紀經濟報道了解到，2015年和2016年，全國平均每天新登記企業分別為1.2萬戶和1.51萬戶。2017年一季度新登記企業数字不算太高，但是從3月看，日產生1.7萬戶企業，仍創新高。

根據了解，目前企業登記也有新的變化，一季度三次產業新登記企業分別為4.8萬戶、22.2萬戶、98.4萬戶，分別佔3.8%、17.7%和78.5%，第三產業仍是新增企業的主體。

但從增長速度看，第三產業新設企業增速有所放緩，從2016年上半年增長30.2%、三季度的23%、四季度的17.4%，調整為今年一季度的14.2%。

另外第二產業新設企業快速增長。在去年各季度較快增長基礎上，今年一季度同比增長45.1%。第二產業新設企業的增長，主要是由於建築業的快速增長帶動的，同比增長73.1%。製造業註冊企業同比增長25.4%，比上年同期提高13.4個百分點。

中國社科院工業所副研究員恭弘=叶 恭弘振宇認為，新註冊企業的增長與這短期內實體經濟的復蘇有關係。另外民間資本的投資拉動作用比較明顯。

國家鼓勵創業，以及國家的“放管服”的行政體制改革進入了比較實質性的推進階段，這些政策也起了效果開始顯現出來。“各地推動創業的积極性也很高，這都促進了社會創業投資的快速增長。”他說。

新設房地產中介類企業增長較快

需要注意的是，一季度新設立房地產中介類企業多。

工商總局的報告显示，去產能、去庫存等政策調整效應在各行業差異較大。總體上，新增企業的行業特點，綜合反映了投資傾向、市場需求和價格機制的影響。如建築業企業的高速增長，與基礎設施投資拉動密切相關。製造業有所加快，與政策倡導實體經濟以及新的市場需求相吻合。受房價上漲的吸引，房地產業繼續較快增長，新登記3.3萬戶，同比增長45.8%。

發展研究中心發展戰略和區域經濟研究部研究員宣曉偉認為，在國家抑制炒房的大環境下，房地產新增企業數依然大幅增加，與對房地產價格仍有上漲預期有關。

對此，國家統計局經濟景氣中心副主任潘建成認為，部分城市房價居高不下，已經嚴重影響到了經濟的正常運行，這也是經濟脫實向虛的一個根源之一。

他認為，要通過房地產的調控使經濟結構更加地優化，經濟運行質量更高，仍要堅定不移地進行房地產調控。

另外，數據显示，一季度新經濟特別是新興服務業持續較快發展。 一季度新登記信息技術服務業、科學研究和技術服務業企業共5635戶，增長40.1%。但是傳統行業在放慢，比如產能過剩行業新企業增長低於平均水平，鋼鐵、煤炭、水泥、電解鋁、平板玻璃、船舶等6個產能過剩行業，新登記企業1692戶，同比增長19.6%；註銷企業674戶，增長34.3%，快於企業增長速度；吊銷企業204戶，負增長24.2%，吊銷速度下降。

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北京150萬套房源供應量背後：投資屬性逐漸被削減

東方財經網 2017-04-13 15:48:26 來源：北京商報

在一系列調控政策落地之後，北京樓市土地供應端也正在改變市場預期。

日前，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。未來五年北京供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。業內人士分析，6000公頃的土地供應絕不是小数字，未來的供應主要分佈在哪兒？150萬套的供應量對樓市而言意味着什麼？租購併舉的市場又會是怎樣的？這些都成為業內外關注的焦點。

百萬供應計劃

4月7日，北京市通過《北京新聞》發布了一條與北京樓市未來發展息息相關的重要信息。該新聞內容主要是《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。其中，計劃的主要內容包括未來五年供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。其中產權類約20萬套，租賃約10萬套；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“看似簡單的新聞數據的發布，其中蘊含着北京樓市未來發展的關鍵信息。”一位業內人士表示，若這些供應計劃順利推進，將給北京樓市供應端帶來根本性改變。

以北京2017年供地計劃為例，2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。單從數據上來看，這與往年北京的供地計劃相比，並沒有大幅提高，屬於平穩供應。但事實上，往年北京供地計劃的完成度一直不甚理想，但今年情況則顯然不同。2017年以來北京放地速度明顯快於往年同期，甚至在一些相對敏感的時間節點也依然有土地出讓。

從機構數據統計來看，2017年北京已經成交及即將成交住宅類土地分析，所有今年將上市的掛牌地塊合計29宗住宅地塊，面積為373萬平方米。年內供應的住宅類已達20宗，而等待成交的15宗，已經成交的有7宗。從已經成交的7宗地塊來看，合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平方米。其中限價商品房為47.9萬平方米，主要分佈在房山、平谷、密雲。公建面積17.5萬平方米。這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。由此可見，計劃中的土地供應將大多來自五環外，甚至六環外。

中原地產首席分析師張大偉認為，在需求端，北京對自住型商品住宅的需求量巨大。以最近搖號的北京朝陽金隅匯景苑項目為例，申購家庭為14.5萬戶，最終通過審核的家庭為13.8萬戶。

據統計，北京目前待售的住宅土地中，合計有7宗含自住房地塊，合計預計供應自住房面積高達50萬平方米。大約6000多套自住房，從北京土地供應看，限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特徵，2017年土地供應量相比2016年有明顯增加。

按照2017年土地供應節奏和土地類型的趨勢來看，未來五年“6000公頃，150萬套”的供地數量、土地類型很可能保持這樣的大方向，並由此徹底改變北京樓市的市場格局。

金融屬性大減

“從計劃披露的信息來看，的態度十分明確，就是要增加供給，加大中低端價位的商品房供應，穩定樓市預期。”北京市房地產業協會副會長陳志分析，之前北京市土地供應出現了不少高價地塊，產生了許多高價樓盤，整體上拉高了北京房價。而現在的供地計劃，保障性意味很濃，就是要在供地結構上進行本質上的調整。着重強調住房社會屬性的同時，大幅削減房產的金融投資屬性，從而符合中央提出“房子是用來住的，不是炒的”的市場定位。

本次計劃披露，新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。五年內，三個70%將足以改變市場預期。

事實上，北京樓市的投資屬性正在逐漸被削減。尤其值得注意的是，“租賃類約佔30%”類似的供應計劃在以往從未推出過。如此大規模的“無產權”供應，必然無法實現以往購房時房價大幅上漲的投資預期，無法交易的租賃類供應對市場的衝擊可想而知。

此外，新政還提到“研究擴大租賃住房賦權，這一表述十分耐人尋味，此前有分析指出，這表明未來很可能賦予租賃住房享有的社會服務均等化。其中將包括社會保障、醫療、教育等公眾最關心的權益。倘若賦權實現，制約租賃市場發展的瓶頸將有實質性突破，購房人對產權的天然熱衷也會隨之消減，租售並舉也將不再停留在計劃上。同時，70%的商品住房中，有70%的比例是自住型商品住房、中小套型商品住房。相比於此前一般的商品住房品類，這些產品要麼都無法隨時變現，要麼交易收入部分上繳，要麼升值空間有限，都讓此類樓盤的資產溢價能力不被投資者所看好。一旦這些住宅品類成為北京市住房供應主流，住房投資屬性將被極大削弱。

“北京土地供應結構的改變與此前推出的限購、限貸、限‘商改住’、調控學區房、整頓二手房市場等一系列調控動作無疑將形成綜合系統。”陳志進一步分析，這也讓本輪調控形成多層次、全方位、立體式調控，並逐漸改變以往調控以短期行政手段向理性長效機制轉變的調控思路。

高端消失？

“樓市三段論會回歸，即‘低端有保障、中端有支撐、高端有市場’。”張大偉預測，除了保障性住房外，剛需、首改選擇二手房可能更為現實。畢竟供應結構變化的結果將導致新建商品房高端化的現實。

數據显示，六環內商品房住宅供應未來會稀缺到極致，在供應端更多的土地將完成自住房及租賃住房的供應。改善型需求依然需要在商品房市場，這種情況下，好的商品房住宅產品會顯得更稀缺。

關於豪宅市場生存空間，市場仍有爭論。有觀點認為，自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角后，豪宅的“土壤”正在“被消失”。按照當前北京樓市在售豪宅以及潛在豪宅供應（近兩年內出讓的高價土地），數年內也將完成去化，北京豪宅恐怕要淡出樓市。

北京目前已經進入了新建商品房供應末端，土地已經進入存量時代，豪宅市場未來即使有空間也將被嚴重壓縮。若加上雄安新區的分流效應，北京豪宅市場很可能利空。

丁祖昱也認為，一旦150萬套住房以及25萬套自住型的任務完成將對剛需產生巨大的推動作用，在一定程度上會解決住房困難的問題，但對於中高端商品房市場可謂是雪上加霜。

但市場也有不同觀點。“首都的政治經濟地位，依然是頂尖資源要素的匯聚地，對精英人口的吸引力不會更改”，有業內人士表示，雄安新區、通州以及京津冀未來分散承接首都的非首都功能后，北京會變得更宜居，更適合少數高端項目的生存。

亞豪機構市場研究總監郭毅則認為，在未來三個70%供應之外，高端及改善性土地仍有空間，如果真能按供地計劃足量供應，每年不限套型面積的商品住宅，即有機會做成高端的項目還有4.4萬套，已足夠滿足當前的“改善+高端需求”。同時，如果住房保障力度加大，民生問題得以解決，商品房市場化后，會給豪宅市場帶來新空間。

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多項中長期調控措施正在醞釀 房地產業有望實現軟着陸

東方財經網 2017-04-14 22:49:12 來源：中國證券報

面對部分一二線城市樓市出現的局部泡沫，部分市場人士產生了可能蘊藏危機的擔憂。房地產行業是目前多個部門聯手防控風險的重點領域之一。專家分析，一系列長短相濟的政策措施將陸續出台，短期內以“限”為主的調控不會放鬆；中長期看，土地制度改革、特大城市治理、多層次住房供應體系建設等措施將陸續出台，房地產業將實現軟着陸。

加槓桿帶來風險

中信建投銀行業首席分析師楊榮認為，一二線城市的房地產泡沫是頭號重點金融風險。與債券市場過度加槓桿、銀行表外業務風險、理財業務高槓桿等金融風險相比，目前應優先着力防控房地產泡沫風險。

歷史經驗显示，房地產泡沫破裂將嚴重損害實體經濟。國際金融市場上的逢“7”魔咒显示了金融風險集中釋放對實體經濟的負面衝擊，如1987年美國股災、1997年亞洲金融危機、2007年美國次貸危機。

就中國的情況而言，中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為，去年三季度以來，實體經濟企穩跡象初顯，後續能否持續尚存在不確定性。如果房地產泡沫持續吹大，則不僅僅是金融層面的風險，還可能引發整個國家發展戰略層面的風險：實體經濟的成本進一步上升，金融體系資金被進一步分流，對經濟發展極為不利。房地產價格快速上漲不利於經濟結構轉型，對製造業、小企業等領域的信貸產生擠出效應。同時，居民部門的槓桿率增長過快將帶來很多風險。

儘管目前居民部門的槓桿水平整體不高，但2016年以來槓桿水平的快速上升帶來較大隱患。中國人民大學副校長、中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春表示，從房貸增量來看，當前居民部門債務率快速攀升難以持續。國家金融與發展實驗室的數據显示，近兩年居民部門加槓桿迅速，僅2016年其槓桿率就上升了近5個百分點。就規模而言，2016年居民部門債務比上一年增加了6萬多億元。

國家金融與發展實驗室副主任、國家資產負債表研究中心主任張曉晶指出，居民部門如此迅速加槓桿面臨較大風險。儘管以居民部門債務與GDP相比，中國處在相對較低的水平，但考慮到居民部門凈財富僅佔全社會凈財富的40%-50%，遠低於發達經濟體70%-90%的水平，因此從居民債務占居民凈財富的比重來看，居民部門的槓桿率水平非常高。

此外，其他一些隱性的槓桿值得警惕。民生銀行首席研究員溫彬說，首付貸、假按揭等變相加大了槓桿，可能導致後續出現一些風險。儘管不會觸發系統性風險，但仍需警惕風險外溢。

在海通證券首席經濟學家姜超看來，本輪房價上漲源於貨幣增速創新高，但如果未來金融去槓桿持續，銀行同業融資增長趨緩，房貸利率上升壓縮房貸需求，那麼今年以銀行總負債為代表的廣義貨幣增速大概率將高位回落，房地產泡沫將難以維繫。

警惕風險傳導

對於樓市泡沫風險，監管部門早已察覺。4月7日，銀監會強調，銀行業金融機構要牢牢把握住房的居住屬性，分類調控、因城施策，落實差別化住房信貸政策。嚴禁資金違規流入房地產市場，嚴厲打擊“首付貸”等行為，切實抑制熱點城市房地產泡沫。

一位央行人士對中國證券報記者道出了監管部門的擔心：去年某些商業銀行的新增貸款中的70%甚至百分之百是個人住房按揭貸款，與商業銀行的資金端存在較嚴重的期限錯配，帶來巨大的風險隱患。一旦市場流動性緊張或房地產價格下滑，則風險會蔓延至金融系統。

交通銀行首席經濟學家連平表示，在增量資金來源受限的情況下，今年房地產行業可能面臨資金壓力，行業內部的整合不可避免。在此過程中，部分負債率較高的中小房企可能面臨一定的風險。

監管部門採取多種措施遏制樓市槓桿率的快速攀升。

央行營管部主任周學東表示，就個人房貸在新增貸款的佔比來看，預計今年會下降到30%以內，這相對於去年45%左右的佔比來說明顯下降。

溫彬預計，今年銀行將堅決落實關於房地產的宏觀調控政策。在總量上，新增按揭貸款在新增貸款中佔比要較上年穩步回落至合理區間；在結構上，繼續加大對剛性購房需求的信貸支持力度；在區域上，鼓勵支持三、四線城市的改善性購房需求。

建設長效調控機制

近期各地針對房地產業的調控密集加碼，有關方面對防控樓市泡沫風險工作的重視程度可見一斑。值得注意的是，除了對房價過快上漲城市出手調控外，對於潛在的“炒作點”，政策也早有準備。例如，在中央宣布設立雄安新區的同時，一系列嚴控炒地炒房的措施為新區“護航”，令投機者無機可乘。

多位專家對中國證券報記者表示，本輪房地產調控與以往最大的不同之處在於政策未雨綢繆，信貸政策、土地政策等集體出手，加強預期管理，房地產市場會實現軟着陸。

在瑞穗證券亞洲公司董事總經理、首席經濟學家沈建光看來，要控制房地產泡沫，限購政策的邊際效果越來越弱，應進一步推進供給側改革、土地改革、戶籍改革、稅制改革，建設長效調控機制。

目前，一些中長期措施正在醞釀之中。國土資源部部長姜大明近日表示，爭取年底前實現全國所有縣市的不動產登記，地方市縣的不動產統一登記全部接入國家級平台。

分析人士表示，不動產統一登記能為房地產稅提供更加充分的依據和基礎信息，更加有效地支撐房地產稅收改革工作。清華大學國家金融研究院副院長朱寧認為，徵收房地產持有環節稅收，既有利於抑制房地產領域的投資投機需求，也有利於為地方提供穩定可持續的稅收來源，從而減弱地方“土地財政”的動力。（記者 陳瑩瑩）

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環京地區樓市交易仍存“潛規則”

東方財經網 2017-04-14 22:49:25 來源：經濟參考報

銷售價格高於備案價 加價捆綁車位售房

環京地區樓市交易仍存“潛規則”

伴隨着雄安新區、京津冀協同發展、非首都功能疏解、北京新機場建設等利好政策，受溢出效應影響，環京區域成為投資熱土。

記者日前在涿州、三河、固安等環京地區採訪了解到，環京各地限購政策頒布前，大量投資需求集中湧現，房價翻番上漲。為抑制“虛火”的樓市，響應中央“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，環京地區紛紛出台限購政策。限購以來，區域成交量有所下滑，房價漲幅有所收窄，一定程度上抑制了投資者“炒房”空間。但記者採訪中發現，部分樓盤銷售價格高於備案價，加價、捆綁車位售房等交易“潛規則”仍存。

中介囤房 購房者多是外地人口

2016年以來，不僅燕郊、大廠、香河、固安等環京傳統熱門區域出現房價大漲，一些相對的“窪地”如涿州、永清等區域也普遍升溫，開啟上漲模式。

安居客《2016國民安居報告》显示，在北京溢出效應的利好下，廊坊的二手房價格同比漲幅高達103%，成為全國房價漲得最快的城市。

為穩控房價，抑制投資需求，2016年，廊坊、三河、懷來相繼出台限購政策，2017年3月，涿州、淶水、崇禮等紛紛限購。4月，雄安新區的消息一出，一些人連夜去雄縣、容城、安新搶房，三縣嚴打“炒房”行為，依法對土地、建設、房地產交易等進行管控。但在雄安新區購房受阻后，一些人轉戰周邊縣市，給樓市調控帶來壓力。

4月5日，緊臨雄安新區的霸州、文安、任丘、定興等接連宣布採取限購等管控措施，為“虛熱”的樓市降溫。至此，環北京區域已全面限購，共有20餘城出台限購措施。

涿州、永清、香河等環京地區房管部門負責人告訴記者，在限購政策出台前，當地購房者中超八成以上是外地人口。記者從3月底至雄安新區消息發布后，一直在環京地區採訪，親身經歷了環京樓市的火爆，其中一位囤3套房的中介讓記者印象深刻。

這位中介告訴記者，他們店的同事超過一半都在環京地區購買了房子，他自己在涿州、永清、香河購置了三套房產。“我都拿出所有身家投入這片熱土，所以你還擔心什麼？”

“去年靠北京非首都功能疏解、通州副中心、北京新機場，今年靠新出台的雄安新區，這些概念都給環京地區帶來前所未有的發展機遇，也進一步凸顯了環京的區位價值，所以我非常看好環京地區未來的發展。”該中介說。

記者在永清森林新都孔雀城採訪時，該樓盤一置業顧問用類似的話分析說，自去年京台高速開通后，永清到北京南五環僅20分鐘，加上北京新機場利好政策，永清多個項目銷售均價已超1.6萬。目前該樓盤正在排號，估計開盤價約在1.75萬元，限購後來看房的購房者並無明顯減少。

記者採訪發現，自環京各地出台限購政策后，樓市成交量有不同程度下行，一方面因加大監管力度，證件不全的房子遭查封，區域可售貨量有不同程度減少。二是因北京調控加碼、認房認貸、叫停“商改住”后，溢出效應更加明顯，所以環京地區房價無明顯下降趨勢。

涿州市住建部門數據显示，今年1月、2月，涿州商品房購買以外地戶籍人群為主，所佔比例達80%，3月出台穩控政策后，外地戶籍購房人群佔比下降到75%。三河住建部門數據显示，今年1月至3月24日，銷售新建商品住房730套，同比減少85%，環比減少73%，商品住房銷售均價19558元/平方米，環比增長4.6%。

環京地區仍存樓市交易“潛規則”

記者採訪發現，雖然環京地區紛紛出台限購政策，加大監管力度，但部分樓盤成交價高於備案價格、開發商捆綁銷售、熱炒利好概念等“潛規則”仍時有發生。

一是部分樓盤成交價高於備案價格。環京地區新房預售備案實行“一房一價”，對房價的增長有一定限制。但記者採訪發現，環京地區一些商品房市場價格比備案價高出不少。如記者在環京某縣採訪的一商品房備案價為1.1萬元，但現在市場價格約1.8萬元。

2016年，廊坊市在三河、香河、大廠和固安推出“廊九條”調控政策，要求所有新建商品房銷售嚴格執行備案制度，每6個月房價漲幅不得超過10%。但這一調控政策並沒有讓快速上漲的房價剎車，相反，在二手房價格上漲推動下，二手房與商品房備案價倒掛日漸擴大。

二是為規避備案價格，加價、綁定銷售等變通手法較普遍。多位置業顧問說，目前環京地區對商品房預售價格管控非常嚴格，預售價格漲幅超過一定比例便不予審批，開發商只能加價銷售。多出來的這一部分“溢價”，歸開發商，有的樓盤則以捆綁精裝修和車庫的方式變相加價，便於過審。

一位中介就告訴記者，他常年在固安、永清等地售房，環京地區綁定車位售房普遍，車位不能貸款，需在首付時一起支付，“由於車位價格上漲，導致項目整體價格有所上漲，簽訂合同時，一份正式合同，還有一份車庫合同用來涵蓋加價的部分。”

中原地產首席分析師張大偉說，環京地區市場行情在那裡，不能單純只要数字不漲，這是掩耳盜鈴，這種数字上的不上漲沒有參考意義。

三是應關注過分炒作區域利好現象。河北環京地區多位住建部門幹部表示，環京區域暴漲離不開炒作因素，協同發展的利好加上中介的炒作，催動了大批投資者和恐慌性剛需入市。

從廊坊北三縣、固安，再到永清、涿州等地，投資客炒熱一個區域再轉移到另一個區域，直至如今環北京樓市房價足以與熱點二線城市比肩，如燕郊二手房價格普遍達3萬多，一些接近4萬。記者在環京不同地區隨機採訪的10個人中，不管有房還是沒房，都對環京未來樓市的走向普遍看好。

警惕利好未現房價先行

業內人士表示，長遠來看環京地區周邊樓市確實利好，但過去一段時間，環京周邊暴漲，一些熱點地區已經透支了利好變現后的價格，所以未來環京地區的調控應及時跟進，警惕利好還未兌現，房價已先行。

張大偉表示，涿州市、永清縣等傳統“窪地”快速上漲是資金潮下投資需求的集中湧現，目前調控政策必須嚴格執行，在必要時進行加碼，才能給已經火爆的樓市降溫。

亞豪機構市場總監郭毅表示，地方可採用市場化手段調控樓市，如房產證滿2年才能轉讓，打擊短炒行為，抑制樓市非理性消費。記者採訪了解到，在毗鄰雄安新區的白溝新城，限購規定中就指出，對於非本地戶籍家庭購置房產，自登記之日起5年內不得轉讓，這讓不少投資客短期內變現困難。

張大偉、郭毅均表示，環京地區房價過高“虛火”越旺，會掏空城市發展動力，更不利於承接北京外溢產業。從市場看，一些地區目前調控政策對市場影響仍較弱，未來環京區域可參考北京調控政策，否則房價上漲的預期依然會強烈，導致投資需求集中。

針對環京房企各類概念和營銷方法，業界建議購房者不要盲目去追各類概念，容易被套，交易中注意保留收據和證據，以防後續涉及維權。日前，河北省住房和城鄉建設廳已對環首都10個限購縣（市）20家房地產交易中介機構負責人進行集體約談，要求其規範中介行為，落實樓市調控新政。雄安新區籌委會首次新聞發布稱嚴厲打擊黑中介非法銷售、誇大宣傳、哄抬價格的行為，並已查處房地產建築領域違規行為765起。

此外，對環京區域來說，目前房價早已超出不少當地人的購買能力。業界建議，出台的限購政策也會對一些剛需造成誤傷，建議應加大棚戶區改造，對於房地產開發項目，加大保障房配建相關措施，多措並舉保障剛需住房，努力建立房地產長效調控機制。(記者 高博 趙鴻宇 齊雷傑)

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浙江寧波購房實施區域限購限貸政策

東方財經網 2017-04-24 22:24:36 來源：新華社

新華社寧波4月23日電（記者裘立華）浙江省寧波市23日晚發布消息，從4月24日起，寧波市將施行區域限購限貸政策，限購區域住房信貸政策做出相應調整。

寧波市為我國副省級計劃單列市，也是浙江第二大城市，自去年以來，寧波市房地產市場保持了平穩健康的發展態勢，但近期也出現了部分區域市場過熱、房價上漲偏快等問題。

為此，寧波市研究決定，寧波戶籍居民家庭，在海曙區、江北區、鄞州區行政區域內擁有2套及以上住房的，非本市戶籍居民家庭在海曙區、江北區、鄞州區行政區域內擁有1套及以上住房的或不能提供自購房之日起前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅或社會保險繳納證明的，暫停在限購區域內購買住房（含新建商品住房和二手住房）。

在限購區域內，居民家庭首次購買普通住房申請商業性個人住房貸款，最低首付款比例由20%調整為30%。

對在限購區域內擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買限購區域內普通住房，最低首付款比例由30%調整為40%。

同時，調整公積金貸款政策，除了首付比例與商業性貸款購房調整一樣外，連續繳存住房公積金滿2年的職工，首次申請住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的，最高貸款額度由100萬元/戶調整為80萬元/戶，其他住房公積金個人住房貸款的最高貸款額度統一調整為60萬元/戶。

寧波市文件指出，鎮海區、北侖區、奉化區和餘姚市、慈溪市、寧海縣、象山縣，可按照“因情施策、分類調控”原則，結合當地實際，研究有關調控措施，並報寧波市備案。

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