樓市跌宕十年：天堂與地獄 一切都是未知數
東方財經網 2017-08-02 22:53:40 來源：
作為一名老師，2000年就從東北來深圳打拚的高華，算是見證了房地產市場的完整周期，而讓他成功晉級到富裕階層，則是源於最近十年的炒房。
房價從2007年的暴漲，到2008年暴跌， 2009年在4萬億的刺激下起跳，2010年人為調控壓制需求，到2014年房價平穩，到2015的報復性反彈，2016年全國樓市的瘋狂，2017年再次迎來老套的調控政策。
10年裡，樓市跌宕起伏，房價雖有波動，但曲線卻是越調越漲，說了多年的長效機制一直難產，貨幣不斷貶值，抑制需求卻不改變土地財政和供給的調控方式，這一切都讓百姓失去了對調控房價的信心，全民投機炒作之風不絕，造就了一批高華這樣的富人，也讓沒房的人陷入社會底層，有房沒房，成了劃分階層的唯一指標。
“房子是用來住的，不是用來炒的”指導精神如何落實？在未來會改變中國房地產的格局嗎？
2007-2008年過山車
從2005年起，樓市調控就連續不斷出台，但是伴隨着中國高增速經濟，房價一路高歌猛進，2007年，整體經濟進入過熱期，經濟的快速增長和信貸的擴張，將國內多個城市的樓市帶入到“瘋狂”上漲的階段，深圳樓市也不例外。
2007年，深圳不論守內還守外，房價都衝破了一萬，有的甚至接近2萬，高華手裡幾套房原本是打算自住，房價猛漲讓他始料不及，南山區房子漲了一百多萬，龍崗平湖和坂田房子都漲了幾十萬。
為了遏制通脹，從2007年3月開始，央行連續6次加息，同時為了抑制房價上漲，當年9月，央行重拳調控樓市，提高二套房首付比例至四成，利率上浮1.1倍。
也是在9月，高華將南山的房子賣掉，看着存摺上分兩次打進來的110多萬元，他興奮的幾天睡不好覺。
算算如果靠工資，多少年才能掙到一百萬呢，那一刻，他才發現，以前遙不可及的百萬富翁，距離自己並不遙遠。
撈到了第一桶金后，高華意識到房子不僅是用來住的，還可以拿來賺錢，而且操作如此簡單！
原本高華在龍崗有兩套房，但適逢深圳大運會在龍崗召開，交通道路規劃建設寬敞，各種場館設施如火如荼的建設中，高華認定這是重大利好！琢磨着兩套太少了，繼續買，滿倉！
然而美夢都是被鬧鐘給敲醒的！高華沒有料到，一場危機很快就來了。
之前，高華並未親歷過加息對樓市的衝擊有多大，缺乏風險防範意識，在貨幣政策持續收緊下，2007年10月，加息的累積效應顯現，調控開始見效，深圳樓市階段性見頂，有價無市。只會買不懂賣的高華，在2008年終於栽了跟頭。
2008年2月，深圳新房價格達到1.6萬元/平米后，開始斷崖式下跌，開發商大幅降價、中介跑路的消息接踵而至，購房者違約現象頻增。高華也加入了維權隊伍，最後以市場價8折獲得購買中央悅城一套房的權利。到了2008年10月，很多區域房價已腰斬。
此時，高華握在手裡的房子超過10套。“每天一早起來，我的第一反應就是哪套房子要還月供了。”
2008年初，高華意識到必須“減倉”，於是以成本價出售中央悅城，套現30萬元還月供，同時房子裝修完后陸續出租，減輕了月供壓力，這樣挺了10個月。
2009-2010年大漲
因為一場全球金融危機的來臨，風暴很快臨近結束。
面對經濟下滑風險，2008年10月至12月，中央出台政策“組合拳”救樓市，如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折，取消7090政策，以及減免稅費等措施，市場應聲止跌。
“說句拉仇恨的話，感謝金融危機，救了中國樓市，也救了我。”高華說，托金融危機的福，否則他還要繼續割肉賣房還月供。
高華挺過來了，不過比他更激進的投資客卻倒在了黎明前。《華夏時報》當年曾報道，擁有上億資產的投資客李金東，在房價的持續下跌中，手中的69套房全部變為負資產，最後破產離場。
但經過2008年這次過山車式的樓市起伏，高華對房地產投資風險有了全新認識，步子邁得太大容易栽跟頭。但同時發現，只要中國經濟向好，房地產就不會崩盤，一旦市場進入調整，必會救市。
2009年，中央推出4萬億大規模刺激政策后，房地產成為貨幣寬鬆的最大蓄水池，全國各地掀起了救樓市浪潮，市場迅速反彈。蟄伏一年之久的炒房客們在2009年初又開始伺機而動。
有了前幾年的炒房經驗，高華認定機會再次來臨了，與李金東們再無資金翻盤不同，高華通過房子再貸款，找朋友借錢，又賣掉兩套房套現200多萬元，準備大幹一場。
這一次，高華將股市聯合坐莊的手法引入到了樓市。但拋棄了激進冒險的策略，以穩健為主，2009年底，他與幾名投資客一起，開始通過聯合控盤的方式炒房。
高華們選了深圳南山區三個只有兩三百套房源的二手房小區，其中80%是自住客沉澱不動的房源，剩下幾十套流轉，只要有放盤的，他們就聯合接手，直到小區沒有房源可賣，形成垄斷后，投資客便有了定價權，幾個人先通過對敲互相買幾套，將價格炒高，然後每隔幾天放出一套，製造稀缺的假象，由幾个中介同時放盤形成熱賣競爭，他們在幕後操縱。
在這一輪救市中，從2009年3月起樓市開始回暖，深圳房價快速上漲，到了2010年初就完全收復失地，甚至有的區域已經完全回到2007年的高點，而且並未止步。
有統計數據显示，2009年全國房價住宅銷售均價達到4600元/平米，比2008年均價上漲了1000元/平米，為住房制度改革以來漲幅最高的一年！
2010年，全國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%，拉動GDP增長從2008年、2009年的個位數，重新回到雙位數，達10.6%，房地產功不可沒。
但同時由於全國樓市瘋狂反彈，百姓對於高房價也怨聲載道，因此史無前例的調控又來了，幾乎每月，中央部委都有措施出台，除了在土地出讓金上對房企進行嚴格限制，其他連續上調二套房首付比例，從三成提高到四成后又提高到五成，7090政策重出江湖，營業稅免征期延長。10月開始，央行上調存貸款基準利率，新一輪加息周期來臨，同時，史上最嚴限購令出台。
但因4萬億放水導致的流動性泛濫，市場並未立即熄火。一直到2011年年中，深圳樓市才冷淡。但在這場投資盛宴中，高華和其他投資客大賺。
2011-2014年重回調控
始於2010年的這一輪房地產調控，在2011年不斷細化和落實。
同時，為抑制通貨膨脹，央行持續收緊貨幣政策，2010年1月至2011年7月，共加息5次，上調存款準備金率12次。
限購令、限貸令等行政調控手段出台後，購房名額成了最大問題，投資客被擋在門外。只能一套兩套地零散操作，因此高華的炒房團隊解散了，隨着投資退潮，深圳市場成交量再次下滑，二手房成交量從當年1月的10831套，下滑到7月的2384套。
從2011年下半年後，全國房地產再度步入調整期，當時，深圳等一線城市最先反應，二三線城市調整緊隨其後。
由於限購限貸的存在，深圳投資水分逐漸被擠干，投資客佔比從2010年超過30%降至10%以下。而高華是留守的其中一個，且有一批跟隨者。
雖然央行在2011年11月開始降准，但對於樓市的調控政策，並未放鬆。因此投資客們想出了合伙人跟投的公司運作模式，比如幫親戚朋友交社保，解決限購問題，再用他們的名額一起炒房，按股份分紅。
進入2012年，中國GDP增速突然從上年的9.5%下滑到7.9%，同時，跟隨美國的次貸危機，歐債危機也開始發酵，世界經濟下行風險明顯增大，全球經濟仍然存在“二次探底”的危險。中央開始將“穩增長”作為主基調，意欲加強和改善宏觀調控。
但出於壓力，又不敢放鬆調控，2013年，再次釋放堅持調控政策不動搖、力度不放鬆的信號，堅決抑制投機投資性購房。16城市加碼調控。
一年年收緊的調控，讓樓市局部泡沫破裂，如溫州、鄂爾多斯、海南等炒作水分大的城市，在2011年到2014年期間，房價出現劇烈波動，價格腰斬。
數據显示，2014年上半年，北、上、廣、深四大一線城市的樓市成交全面下滑，廣州、上海一手住宅的成交面積同比下滑超過三成，深圳、北京的跌幅超過四成。
雖然2014年有40多個城市取消限購令，但全國樓市依然處於沉睡中，只有深圳開始蠢蠢欲動，隨着信貸放鬆，下半年成交量在不斷上升，先知先覺的投資客，開始在市場上吸盤，房價在“9・30”后開始出現漲價苗頭。
2015-2016年報復性反彈
而引爆深圳樓市的，是2015年中央出台的“3・30”政策，商業貸款二手房首付比例從七成降至四成，二手房營業稅免征期從5年變2年。
一管就死，一放就亂的惡性循環一直在延續。被壓抑了四年的改善性需求如堰塞湖一樣噴涌而出，深圳房價開始暴漲。
在“3・30”樓市新政出台前，高華又在前海概念範圍區與朋友一起購入了兩套熙龍灣的房子，買入價格約51000元/平米，6月份以約78000元/平米賣出，凈賺了270萬元，而高華的朋友晚賣半個月，比他多賺了60萬元。
2015年政策興奮劑還在使勁注入，連續4次降息，8月、9月政策進一步放鬆，針對已有1套住房但還清貸款的改善型需求，公積金貸款首付從三成變兩成，在沒限購的城市商業貸款首付降低為25%。
深圳出現了全民炒房的群體性癲狂，市場上不再是成熟炒家的天下，一大批上班族也尾隨入市，通過一套房做抵押貸款，將升值部分套出來再買第二套第三套的比比皆是，各種金融機構的首付貸、消費貸、氣球貸等資金來源，也給予了資金不足的投資客一臂之力。
當年下半年，上海接過深圳的接力棒，也是短短半年多時間，房價就翻倍。全國二線城市樓市也逐漸回暖。
迫於購房壓力，2016年3月，上海和深圳出台調控措施，依然是老套的限購限貸政策收緊，市場冷卻了一個月後，又恢復上漲常態，2016年深圳新房均價從2015年的33426元/平米，直接跳漲至53448元/平米，同比上漲超六成，上海房價均價同比漲幅超四成。直到2016年國慶第二輪調控后，深圳和上海樓市才熄火。
而投資資金開始輪動，一線城市的資金向熱點城市進軍，2016年，包括北京、廣州、合肥、南京、蘇州、杭州、武漢、成都、長沙等熱點城市，房價開始全面大爆發，一年內，房價普遍翻倍，各地地王層出不窮，溢價過高的土地拉高了樓市上漲的整體預期，跨城投資的人帶着現金大膽出手，而越來越多的剛需，也因恐慌心理，擔憂房價再漲就永遠買不起了，於是按耐不住紛紛持幣進場。
越來越多的購房者意識到，正如任志強所言，樓市靠堵的方式調控，換來的是報復性上漲！一個城市的房價取決於綜合實力，房子的價值不在於磚頭本身，在於房子承載的教育、醫療、交通、生活配套、城市服務等綜合附加值，尤其是一線城市，房子越來越接近奢侈品，不管你承不承認，這10年歷史已經證明，房子能讓�絲逆襲為富豪，有房沒房，孩子入學就是天壤之別，房子成為能否留守大中城市的一個門檻。
出於無奈，從2016年9月開始，杭州、南京、合肥、蘇州等熱點城市再次重啟限購限貸之路。
2017年調控再次來襲
這一次的調控政策看似更加嚴厲，不止是傳統的限購、限貸、限價，還有新發明的限售、限商、限離，限售即規定房子2年或3年才能出售，限商即不允許商住房賣給個人，不允許貸款，甚至是限制離婚多久內不能買房，北京在今年3月份接二連三的炮彈，還包括對學區房的限制。
而最新又有十多個城市推出租售並舉，加大租賃房供給，但廣州的租購同權並不被市場看好，畢竟教育資源有限，有房沒房不可能享受一致待遇。
而且目前的調控政策，都是治標不治本，抑制需求，但卻不從源頭上增加供給，垄斷土地供給，成為控盤的莊家，大中城市不合理的住房用地和工業用地的比例，導致了土地供給總是跟不上需求。
更為關鍵的是，這些年貨幣持續放水，M2增速長期高於GDP增速和物價漲幅之和，市場上流動性泛濫，人人擔心錢貶值，需要尋求資產保值增值，加上實體經濟的艱難轉型，民間投資跌入谷底，實體無處安放多餘的資金，辛辛苦苦做實業，一年下來，卻不如買兩套房帶來的盈利，賣了房子去創業，最後賺來的錢，卻再也買不起房。試問有幾個人會靜心干實業？
當調控成為一種新常態后，投資客們反而能熟練地掌握樓市周期規律。目前調控的大多是房價已經暴漲完的一二線，以及三大都市圈的周邊城市，而三四線仍在大力去庫存，資金又開始轉向三四線炒作。
經歷過十多年的起起伏伏，高華總結了一句話：“年初不買房，一年就白忙，三年不買房，一生悔斷腸。”這些年來，高華在樓市上總共賺了3000多萬元。
“房地產調控實際上給了投資客機會，漲漲跌跌，才有套利空間，如果一直較為平穩，投資客是沒有利潤的。”高華毫不諱言，目前手中滾動的房子仍有七八套，在長效調控機制不見影的情況下，房子仍然是現階段最好的保值投資產品，沒有之一。
一個上市公司賣掉2套房，就可以扭虧為盈，成功摘帽，是樓市泡沫大，還噬市泡沫大？
以後還會上演這樣的笑話嗎？
經過這一輪的全民瘋狂炒房，泡沫累積已經非常危險，外匯下降。
而習大大提出“房子是用來住的，不是用來炒的”指導精神，也許並未被民間深刻體會。
未來，一切都是未知數。 (出處：華夏時報)
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