統計局：全國商品房待售面積繼續減少 去庫存進度加快

東方財經網 2017-09-15 22:35:39 來源：

新華網北京9月15日電（王日晨） 根據統計局9月14日公布的2017年1-8月份全國房地產開發投資和銷售情況显示，前8月，全國房地產開發投資69494億元，同比增長7.9%，增速與1-7月份持平；其中，住宅投資增長10.1%，增速提高0.1個百分點。1-8月份，重點城市房地產開發投資增長7.7%，增速比1-7月份提高0.2個百分點；其中，住宅投資增長9.7%，增速提高0.4個百分點。

與此同時，受益於土地供應力度加大，1-8月份，重點城市房地產開發企業土地購置面積增長10.2%，增速繼續保持在10%以上。重點城市加大土地供應、加快商品住宅建設將有助於增加住房供給，緩解供需矛盾，有效促進房地產市場健康發展。

另外，全國商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，其中住宅銷售面積增長10.3%。全國商品房銷售額78096億元，同比增長17.2%，其中住宅銷售額增長14.2%。8月末，全國商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。

國家統計局新聞發言人劉愛華對此表示，房地產市場經過去年以來的調控，效果不斷顯現，表現在兩個方面。第一，熱點城市房價過快上漲的勢頭得到了抑制。從7月份70個大中城市的房價數據來看，15個一線城市和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅均比上月回落，而且回落的幅度比較大，在0.8到4.9個百分點之間；環比漲幅也是在逐月收窄的。第二，去庫存進度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末又擴大了1個百分點。

她指出，目前房地產銷售還是保持了比較快的增長。1-8月份，全國商品房銷售面積同比增長12.7%。同時，1-8月份房地產開發投資同比增長7.9%，增速比較平穩。另外，從供給方來看，近期一些部門出台的政策，包括租賃住房試點等，又會擴大商品房的供應，分流一部分需求。總體來看，在各地區、各部門的探索努力下，房地產市場有望保持一個平穩健康發展態勢。

　　(作者：王日晨)　　(出處：新華網 2017年09月15日)

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半年報這場“利潤賽” 上市房企誰贏誰輸？

東方財經網 2017-09-15 22:35:41 來源：

新華網北京9月14日電（袁雅錦）半年報披露季接近尾聲，從已公布的房企中期業績來看，高速增長有之，發展減速有之，運營發展情況各不相同。

整體數據显示，有120家以上的上市房企逆勢交出了利潤率11.2%的成績單，同比上漲近2%，典型的利潤飄紅企業包括恆大、融創、碧桂園、中海、金地、雅居樂、華夏幸福等。另一方面，也有不少企業跑輸大勢，業績指標呈下降趨勢，包括首開、華潤、復星、花樣年、嘉凱城等，個別企業未能適應市場做深度調整，抗風險力與盈利能力逐漸降級。

相比於房企在2016年收穫頗豐，今年上半年以來，受一系列調控政策加碼的影響，很多房企都逐漸放緩了銷售速度，擴張步伐也趨於審慎。6月集中衝刺銷售量，幾乎成為上市企業公布半年報前的典型現象，之所以銷售目標完成度較高，很大程度上是受益於調整銷售節奏、以價換量的市場策略。中原地產首席分析師張大偉認為，從這一波半年報的密集出爐來看，儘管大部分房企完成了半年目標，但2017年下半年的趨勢性下調難以避免。

值得注意的是，2017年中報季釋放出一個新現象，那就是以往以“高周轉、沖規模”為主的競爭模式轉變成了“拼利潤”的競爭模式。

以萬科為首，其近年來多元化布局動作頻繁，業務重心也由開發環節轉向運營，逐漸將利潤擺在與規模齊等的追求位置；更反轉的是，在業內一向被視為高周轉代表的恆大、融創等房企，也開始空前地重視利潤指標。然而，在這個新比賽規則中，有人歡喜有人憂。

公布數據显示，排名靠前或主流房企中多數企業的盈利水平均可圈可點。恆大上半年實現凈利潤231.3億元，同比大增224%，各項利潤指標均創公司上市以來最高紀錄；融創上半年毛利同比增長86%，核心凈利同比上漲204%，溢利同比上漲1470%至16.1億元，進入高利潤增長通道；強勢上位企業碧桂園上半年股東應占利潤約為75億元，同比增長39.2%；常年處於行業利潤頭把交椅的中海，上半年凈利潤達216.5億港元，同比增長25 .2%，持續穩中有升勢頭；金地受益於上半年結轉項目毛利率增加，因而歸屬於母公司股東的凈利潤為11.52億元，同比上升48.11%。

另一些上市房企則在這波“利潤大賽”中輸掉大勢，紛紛掉隊。首開上半年營收和凈利均大幅下滑，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為3.16億元，同比下降66.35%；華潤置地上半年扣除投資物業評估增值后的核心股東應占溢利為32.5億港元(約合27.6億元人民幣)，同比大幅下降48.1%；復星地產板塊中期收入37.49億元，期內該板塊歸屬於母公司股東利潤為4.18億元，下降10.2%；花樣年上半年的凈利潤大減至8127萬元，同比下降69.45%；嘉凱城前六月的凈利潤則為-7.17億元，儘管較去年同期的-9.4億元有所回升，長期虧損頹勢仍積重難返。

就整個行業利潤發展而言，在土地成本逐年劇增、企業運營投入佔比加大等因素的持續作用下，房地產行業的利潤率還能重歸兩位數，與過去三年的個位數指標形成鮮明對比。在業內看來，一方面，收緊調控的潛台詞是樓市過熱，說明潛在的市場需求依然保持旺盛，當限價、限購政策主要針對一二線城市時，流量自然導入了許多房企所布局的三四線城市，形成另一方面的去化高峰；另一方面，轉型較早的房企，已於前幾年便開始從拼量、拼速度、拼規模的模式瓶頸中走出來，嘗試重跨界、重服務、重產品原創性的提升溢價路線，大大增強利潤挖掘能力。

　　(作者：袁雅錦)　　(出處：新華網 2017年09月14日)

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房企搶灘布局金融領域 金茂資本產融結合實現彎道超車

東方財經網 2017-09-15 22:35:42 來源：

中新網9月15日電 隨着樓市調控深化和金融管制加大，房地產行業呈現出兩個主要發展方向。一個是向上游發展，進入房地產金融領域，比如房地產私募基金；另一個是向下游發展，做產品線，比如文游地產、商業地產等。

從上述兩點出發，中國金茂走在了行業前列，尤其是布局金融領域，八個月多前，由中國金茂與麥格理資本共同組建的房地產私募基金管理平台JM capital(以下簡稱金茂資本)旗下金茂(嘉興)投資管理有限公司，八個月後，金茂資本實現了在管人民幣基金規模150億元， 基金退出規模40億元。

早在2011年開始，越來越多的地產商將產業鏈往上游延伸。金地、華潤、復地、恆大等知名地產商均成立且涉足過房地產金融領域。

就地產私募基金領域，更有一些基金的發起人來自於房地產行業，如原為SOHO中國運營總監的蘇鑫創立高和資本，還有原為金地上海公司總經理的趙漢忠等，都成為地產基金的代表。相比較房地產當前形勢，地產基金公司有時比房地產公司更加賺錢。

金茂資本不可謂“彎道超車”的典範。金茂資本相較於其他房企布局並不算早，但其籌備已久。

最能反應金茂資本有備而戰的一個事實是，在金茂資本正式運營的兩個月前，國內第一例交易所掛牌的符合國際標準的商業物業按揭支持證券(CMBS)產品――“高和招商-金茂凱晨專項資產管理計劃”發行成功。該產品規模高達40億元，創造了資產證券化產品最低發行成本的記錄，3年期優先級成本僅為3.3%。

金茂資本CEO周立燁將這個CMBS產品的發行視為中國金茂對金茂資本團隊能力的打造。正因為有着絕對的運營能力，金茂資本目前在管項目達到9個，且其中一半以上都是真正股權投資的項目。對於中期目標，金茂資本打算未來五年內實現30億美元和300億人民幣的基金管理規模。

“金茂資本絕不是非中國金茂的第二融資部。”周立燁特彆強調，金茂資本定位“城市運營金融服務專家”，它是一個境內外投融資都打通的真正的國際化機構，未來它的業務勢必從住宅開發和商業持有逐漸延展至PPP和產業投資類，同時會积極探索包括醫療、健康、養老、長租公寓等在內的地產相關領域。

　　(出處：中國新聞網 2017年09月15日)

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在線短租報告：房東人數和運營專業度不斷提升

東方財經網 2017-09-15 22:35:44 來源：

中新網9月15日電 日前，互聯網市場調查機構艾瑞諮詢發布《2017年中國在線短租行業小豬平台案例研究報告》。報告显示，社會對分享住宿的接受度逐漸提高，房東人數和運營專業度不斷提升；頭部平台推動行業向標準化、成熟化邁進。

共享概念深入人心，主要消費群體經濟實力增強

共享經濟爆發的背後是移動互聯網的普及改變了用戶消費觀念。據國家信息中心信息化研究部數據，2016年共享經濟活動的總參与人數已經超過6億人，比2015年增加1億人左右。社會對共享經濟的接受程度逐漸提高，其中80后、90后是最主要的參与者和消費群體。分析稱，隨着80后、90后逐漸成長為社會中堅力量，主流消費群體經濟實力的增強，為在線短租行業創造了良好的市場環境。

房東群體逐漸壯大，運營狀況日趨專業

報告显示，越來越多的人開始湧入短租行業。有58.4%的房東進入時間在2015年至2016年，而2015年以前的房東數量較少。因此，有57.3%的房東運營時間在1年以下，有28.3%的房東服務時間在1-2年，而2年以上經驗的房東佔比14.4%。大部分的“房東生涯”還在探索階段。隨着時間的推移，房東人數和“經驗值”將逐漸提升。

房東不僅會將自用房屋分享，同時會獲取更多房源擴大經營。調研中，小豬房東運營房屋數量呈現兩極化，48.7%的房東運營房屋數量在1-2套；運營房屋數量在3-4套的房東數量相對較少，佔比24.3%；運營房屋數量在5套以上的房東佔比超過了27%。運營狀況良好的房東，會很快擴大經營規模，從3-4套過渡到5套以上。從房東來源上也可以證實，有48.5%的房東會主動“租用多餘房屋進行分租或整組”。同時，人們房屋分享的意識也越來越強，有36%的房東將自由或租用的自己正在居住當中的房屋進行分享居住。

數據還显示，當前分享住宿呈現房屋供不應求的趨勢。參与調研的房東中，57.9%的房東平均入住率在70%以上，有15.6%的房東入住率甚至達到了90%以上，整體入住率水平非常高。根據比較成本入住率和平均入住率來看，房東目前的利潤空間也很大。

頭部平台建立標準化運營與保障，推動行業可持續發展

與傳統的OTA網站引流相比，帶有熟人圈子文化的傳播，對短租模式的發展有舉足輕重的地位。因此，平台的服務、用戶體驗度至關重要。國內在線短租平台經歷多年探索，逐漸探索出適合本土化的出路。

以報告調研對象小豬短租為例。小豬從2016年開始為房東提供標準化的保潔服務，房東一鍵下單，小豬保潔團隊上門清潔、換洗、消，還原屋內陳設，完成保潔工作后將照片上傳至平台與房東，保證每一個訂單都有專人監督審查。小豬短租的數據显示，獲得“整潔衛生”好評率100%的房源獲得的預訂比其它房源高出50%，至目前小豬平台上月均保潔訂單在8萬個以上。

可見，通過建立保潔、智能門鎖等標準化服務網絡，頭部平台正在积極解決用戶對衛生、安全等困擾短租體驗的核心問題，推動雙邊市場的打開和行業的可持續發展。

　　(出處：中國新聞網 2017年09月15日)

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寫字樓展示交易會周五開幕 參展項目首度

東方財經網 2017-09-15 22:35:45 來源：

房訊網訊 2017年9月15日，由全聯房地產商會、房訊網、北京保利商辦聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，第十三屆全國寫字樓展示交易會暨中國商業地產及投資專業博覽會將於北京富力萬麗酒店舉辦。屆時，北京、天津、河北等地最新推出的商辦項目和500家代理公司、500家大中型企業將受邀參會，進行品牌展示、招商對接、洽談交易；同時就商辦限購和營改增的雙重影響下商辦地產行業面臨的機遇與挑戰進行深入探討與廣泛交流，共同尋找商辦限購下商辦地產去庫存新路徑。

北京保利商辦、电子城・國際电子總部、丰台金茂廣場、金隅智造工場、北京經開、中糧廣場、中糧置地廣場、房山超級蜂巢、經略天則、鴻坤雲時代、奇迹廣場、电子城・天津西青科技產業園、奧北科技園、前海人壽大廈、中航國際廣場、中科雲谷園、世東國際、中海大廈、北京佳兆業廣場等來自北京、天津、河北22家寫字樓及產業園項目同台亮相，800家大中型企業、代理公司、金融機構、新聞媒體等行業代表和客戶參加本次交易會。

據悉，參展的開發商分別推出團購、高佣、打折、特價等多種形式的優惠舉措，聯合推出總額逾10億元的返點傭金，也許是2017年經紀代理從業者的創享財富的最後機遇。

同樣是商辦地產的經紀代理從業者也是有高低段位之分的：新手們喜歡現場踩盤；老業務們喜歡找關係聽消息；真正的銷冠們只會去逛展示交易會。項目豐富又面對面接觸的第十三屆全國寫字樓展示交易會簡直是每年新項目、新房源、新價格、新政策展示洽談交易的第一站，更是了解當年商辦地產真實市場的最前沿。你和10億傭金之間，只差一場交易會的距離。9月15日，第十三屆全國寫字樓展示交易會，更有瘋狂抽獎+現金紅包+隨手禮品+踩盤之星……等你來。

根據全聯房地產商會寫字樓分會（CORC）統計數據，2017年上半年受商辦限購和營改增的雙重影響，商辦地產成交量銳減，供給與需求均發生重大變化。全聯房地產商會寫字樓分會秘書長、全國寫字樓展示交易會組委會秘書長劉凱認為商辦地產行業目前面臨三大挑戰：

國家統計局數據显示，2016年末商品房待售面積6.95億平方米，其中佔總庫存近三成的辦公樓及商業營業用房體量超過2.5億平方米，如何去庫存成為我們亟待應對的挑戰。

有機構統計，2017年全國17個主要城市優質寫字樓新增供應初值預計將接近1,000萬平方米，比2016年實際交付量增幅超過19%。未來三年市場將迎來寫字樓供應高峰，預計總量約在2,300萬平方米。從新增供應的分佈來看53%的項目位於非核心商務區或新興商務區。供應集中入市無疑令新興商務區的去化壓力居高不下，如何去庫存成為我們亟待應對的挑戰。

根據全聯房地產商會寫字樓分會（CORC）統計，目前北京商辦類庫存體量超過2000萬平方米，如何去庫存成為我們亟待應對的挑戰。

面對2017年一線城市全面商辦限購、限貸的市場環境，開發商、運營商與大中型企業、代理公司、金融機構、裝飾設計、產業鏈條將如何對接合作，更為有效地促進成交？開發商、運營商與大中型企業、代理公司、金融機構、裝飾設計、產業鏈條需要一個品牌展示、招商對接、洽談交易的機會和平台。

在此背景下，房訊網攜手全聯房地產商會，將於2017年9月15日在北京富力萬麗酒店隆重舉辦”第十三屆全國寫字樓展示交易會暨中國商業地產及投資專業博覽會”。本屆交易會將成為京津冀租賃與買賣寫字樓、產業園、綜合體、商務區、聯合辦公、商業地產項目的聚集地，為大中型企業、代理公司提供來自京津冀地區的優質項目，從而滿足不同選址企業的多層次需求。

據了解，全國寫字樓展示交易會暨中國商業地產及投資專業博覽會源於2011年9月，每年4月和9月交替舉辦，已連續成功舉辦12屆，是中國商業地產行業唯一集品牌展示、招商對接、洽談交易於一體的行業博覽會。

歷屆交易會是寫字樓、產業園項目展示自我的舞台，也是項目之間相互比拼的戰場，對於商辦地產市場來說，交易會將起到一個推波助瀾的作用，帶來的是新一輪的交易熱情；對企業而言，交易會是一次利好的機會，通過全方位的比較，選擇適合企業的辦公空間；對代理商而言，交易會是一次商機對接的約會，也是一個交流經驗、洽談交易的平台。

　　(出處：房訊網)

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下半年中國20餘城市“加法”調控樓市 租賃唱主角

東方財經網 2017-09-15 22:35:46 來源：

9月13日，中國樓市傳統旺季“金九銀十”首周，多地樓市成交遇冷，其背後是各地不斷加碼的房地產調控。2017年下半年以來，包括北京、重慶、煙台、深圳等在內的20多個城市再現“密集調控潮”，更多以增加供應、鼓勵租賃等“做加法”的方式推動房地產市場平穩發展。

長沙日前宣布，將推出萬套定向限價商品住房，向中等偏下收入家庭供應，其中，部分住房的銷售價格僅為每平方米4950元人民幣，明顯低於長沙樓市均價。

武漢市也在近期宣稱，爭取讓大學畢業生以低於市場價20%的價格買到房子。

許多地方出台加快發展住房租賃市場的“落地政策”。廣州、佛山、成都等12個首批開展住房租賃試點的城市，陸續出台實施方案。如，杭州8月30日出台的方案提出，將加大公租房供應力度，未來3年新增租賃住房總量將佔新增商品住房總量30%，未來5年公租房保有總量不少於8萬套等。鄭州市方案指出，發揮國有租賃企業的引領作用，培育專業化住房租賃企業等，並指出，到2020年國有土地新建租賃住房3.8萬套，集體土地新建租賃住房5000套等。廣州市計劃未來五年全市普通商品住宅用地計劃供應2375萬平方米、租賃住房用地計劃供應825萬平方米；住房建設計劃安排75萬套，其中普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套。

儘管並不在試點城市之列，但北京也在鼓勵住房租賃方面動作頻頻。北京市日前提出，今後五年將按照建設150萬套住房的要求，推進其中25萬套共有產權住房和50萬套租賃住房的落地。

中原地產首席分析師張大偉指出，下半年以來，中國有超過20個城市發布了各種力度不同的調控政策，包括增加租賃房源供應，增加限價商品房供應，增加共有產權住房供應等。與此前限購、限貸限價等以限制需求為主的“減法”調控不同，新一輪調控潮更多傾向於從供給側出發，“做加法”增加供應。

業內人士認為，隨着一系列租購併舉政策的推出，中國樓市以售為主的時代將迎來拐點。鏈家研究院數據显示，到2020年，中國租房市場租金總收入價值將達1.6萬億元。

　　(出處：中國新聞網)

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全國房地產庫存降至近3年新低

東方財經網 2017-09-15 22:35:48 來源：

9月14日，國家統計局發布的2017年1至8月全國房地產開發投資和銷售情況显示，房地產業去庫存進度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點，樓市庫存創下2015年1月以來的新低。

對此，業內人士認為，樓市“去庫存”第一階段基本完成，房地產投資平穩，大部分城市進入良性周期。

數據显示，1至8月，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1至7月回落1.3個百分點。商品房銷售額78096億元，增長17.2%，增速回落1.7個百分點。中原地產首席分析師張大偉表示，9.85億平方米是同期歷史最高紀錄，8月單月銷售面積1.2億平方米也環比上漲4.3%，全年將刷新歷史紀錄。銷售額方面，7.8萬億元也刷新了歷史同期紀錄。

在此影響下，樓市庫存降至近年來最低。數據显示，8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。其中，住宅待售面積減少987萬平方米，辦公樓待售面積減少43萬平方米，商業營業用房待售面積減少87萬平方米。今年2月末仍處於超過7億平方米的樓市庫存，已降至2015年來新低，僅略高於2014年末商品房62169萬平方米的待售面積。

張大偉說，如果按照8月單月1.2億平方米的成交面積計算，當前全國樓市的庫存消化周期為5.1個月，庫存壓力大減。

山西統計局數據显示，山西已完成年初樓市去化周期控制在10個月內的目標。上半年，全省商品住宅銷售面積769.5萬平方米，同比增長20.6%。以2016年商品房月均銷售面積為基數，全省商品房待售面積消化周期為8.9個月，同比2016年末減少1.4個月。樓市庫存降至合理位置。

荊州方面，截至今年6月底，荊州商品住房庫存面積321.79萬平方米，同比減少152.01萬平方米，下降32.08%。其中中心城區商品住宅庫存面積162.28萬平方米，同比減少55.94萬平方米，下降25.63%。

張大偉認為，本輪樓市發展經過3年，基本完成了去庫存任務。“從2015年初的一線城市拉動，到2016年的二線城市拉動，進入2017年，市場出現逆轉分化，一線熱點城市在調控的影響下，出現了明顯的下調，三四線成為去庫存主力。全國除了東北、西北等少數城市，大部分城市庫存已經進入良性周期。”

但需注意的是，庫存的下降不意味着價格有較大的上漲空間。根據國家統計局數據显示，2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米。其中，城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米，農村居民人均住房建築面積為45.8平方米。

從具體來看，最新發布的《江蘇統計年鑒2017》显示，2016年，江蘇人均住房面積是46.3平方米，城鎮、農村居民人均住房建築面積分別是40.3平方米、56.9平方米。江蘇13市中，僅南京一地人均面積低於40平方米，為36.7平方米。遼寧省方面，雖然人均面積為27.96平方米，但城鄉居民住房自有率已高達91.89%。

目前的庫存量保持了相對的健康，也促使8月房地產開發投資等典型數據保持平穩。

統計局數據显示，1至8月，全國房地產開發投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1至7月持平。開發企業房屋施工面積721781萬平方米，同比增長3.1%；房屋新開工面積114996萬平方米，增長7.6%；房屋竣工面積52296萬平方米，增長3.4%。

國家統計局新聞發言人劉愛華表示，從目前來看，房地產投資增速比較平穩。從供給方來看，近期一些部門出台的政策，包括租賃住房試點等，將會擴大商品房的供應，並分流一部分需求。因此，未來房地產市場有望保持一個平穩健康發展態勢。

“未來以住宅開發銷售為主導的房地產行業將進入存量市場。”億翰股份董事長陳嘯天日前在億翰智庫主辦的“2017中國房地產業戰略峰會”上表示，房地產需求進入穩定期，未來將有越來越多的房企響應國家供給側結構性改革的號召，轉向可持續經營，如自持物業做租賃、開發和運營商業和產業地產、打造特色小鎮等，從“賣房者”轉型為“運營者”。

　　(出處：經濟參考報)

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連平：購租並舉對房價影響有限

東方財經網 2017-09-15 22:35:50 來源：

超過30個城市開始培育房地產租賃市場，發展住房租賃能否降房價？9月13日，在“2017中國房地產企業品牌價值測評成果發布會暨房地產品牌發展高峰論壇”上，交通銀行首席經濟學家連平指出，建立購租並舉的市場是長效機制的重要組成部分，對房價有影響但比較有限。

連平同時建議，對於房價上正快的城市，能否像設定通貨膨脹一樣，將房價上漲幅度作為施政的重要調控目標，應儘快出台相關政策。

發展租賃市場前提是控制房價

連平認為，建立購租並舉的市場，是長效機制的重要組成部分，對房價有影響，但是比較有限，主要分三個方面。

首先，從需求轉移來看，租房和購房是兩個事情，雖然兩個需求會有交叉和轉移，但在房價較高的情況下，通過租購併舉的制度將購房人群轉至租房人群是比較困難的。

第二，是從價格來看，如果發展租賃市場的制度能影響到房價，也是影響的中低檔次的房源價格。

在現實的市場上，整個房地產市場價格的上漲，主要是高檔房產價格上漲拉動的；低檔房價上漲主要還是因為高檔房產帶動所致。

第三，房價過快上漲，抑制了租賃市場發展，但並非房價上漲，是因租賃市場不發展所致。

市場上存在這種觀點，“租賃市場快速發展，有助於房價的下降，或者說對房價會產生一定的影響，這背後似乎暗含着一種觀點，即原來房價快速上漲是因為租賃市場不發展，所有的需求都集中在購房，需求比較大，房價就漲了，中間似乎有這樣一個邏輯的暗示。”

連平認為，應該擺正房價和租賃的關係。從中國最近10幾年的情況看，由於房價漲的太快，所以租賃市場受到了一定程度的抑制。

主要是因為租賃是純粹的消費行為，而購房是消費和投資結合的行為，當房價處在較高水平，而且未來的趨勢預期還是繼續上漲的話，購房時，最強或者最集中要體現的是投資需求。

在房地產趨勢上漲的情況下，很大情況下會抑制租房市場。但凡有一些能力的人，哪怕七拼八湊也要想辦法買房，這個和房價的持續上漲以及他的預期是有關係的。

國外租賃制度好，是因為房價上漲緩慢。有一些信息說德國、日本的租賃市場發展的都不錯，這些報告可能更多集中在有關租賃市場的制度建設，政策配套等方面，而忽略了一個大前提，這些地方房價上漲非常的平緩。

在有些國家，包括日本，買房子和買汽車一樣，買進就折舊了，房價是不漲甚至往下跌的，所以這個時候租比購好，這種情況下租房市場才有較快的發展。

將房價上漲幅度作為施政目標

連平認為，房價的問題，跟長效機制整個的建設，影響其實都是非常密切的，換言之，如果房價不能很好的受到控制，持續大幅度上漲，預期還是進一步上漲，同樣，長效機制的推出和房價變動有密切關係。

他表示，中國房價已經進入一個新的階段，2003年-2013年之間的10年時間，房價整體趨勢是持續上漲，2013年以後房價開始出現分化。大部分的三四線城市漲幅很小，甚至出現部分城市不漲的情況；此外，少數三線城市和比較多的二線城市及一線城市仍繼續保持上漲，或有比較大的上漲的壓力。

供求關係不平衡導致房價持續出現上漲的壓力。人口不斷流入的城市，經濟發達，市場經濟體系比較完善，有更多的機會。這些城市的住房的供給遠遠跟不上，和需求之間有比較大的落差。麵粉供應不足，而導致麵包不夠。

這些房價上漲的城市並不缺土地。如北京，真正用於城市建設的土地大概只佔到15%左右，80%以上的土地在農村。用於城市建設的15%的土地中， 30%是用於住宅建設，70%是用於工業以及其他各種用途的。

就國際而言，東京、首爾、台北等城市均經歷過房價大幅度上漲，此後的供給關係逐步調整，整過程中，增加土地供給始終是最為重要的手段之一。

現在的東京、紐約用於城市建設的土地面積比較大，這些土地中的大部分用於居住，只有4%-5%的土地是用於工業用途，而我們的比例都在25%以上，高的城市比例有36%。

今年上半年，國家相關部門已經出台一些政策改善供給不平衡問題，對於未來土地供給進行規劃和計劃，要考慮城市的土地消化周期和供給之間的關係。消化周期長的，比如說36個月以上，應該停止供給土地；消化周期在6個月以下的，則加快供給土地。

連平認為，政策調整要更加有針對性的量化和細化，如增加供給土地，增加1%和增加10%是有區別的。

他建議，對於房價上正快的城市，能否像設定通貨膨脹一樣，將房價上漲幅度作為施政的重要調控目標。現在部分的一二線線城市，房價的問題已經很嚴重，將房價控制在一個合理的水平，有助於吸引人才，推動技術進步，實現產業轉移等。

相關部門應該快出台相關舉措，如果主要城市不控制土地供給；房價上漲的幅度設置一個大致的水平，絕對上漲應控制在什麼程度……這樣對未來房地產市場長期保持平穩運行，保證未來持續推出長效機制能夠真正收到效果。

這些舉措需要不同的政策，土地供給制度，金融制度、稅收制度、住房制度等制度的相互匹配和平衡才能構成有效長效機制的體系，取得更好的效果。

　　(出處：澎湃新聞 2017年09月15日)

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上海萬科兩月豪擲112億買地 土地市場結構生變

東方財經網 2017-09-15 22:35:53 來源：

9月14日，上海（樓盤）萬科32億連奪七寶閔行新城兩幅商辦地。加上8月豪擲近80億在安亭、寶山所拿兩幅宅地，萬科下半年在上海土地市場動作頻頻。

此前8月上坤、5月華髮均在七寶拿了商辦地。樓板價方面，從5月華髮25717元/平方米、8月上坤18000元/平方米，到9月萬科為18660元/平方米和19312元/平方米。按照華髮辦公自持比例為50%，而上坤和萬科分別為100%和80%，綜合來判斷地價沒有跌。

多名房企人士表示，目前上海的商辦市場處於上揚階段，上海產業結構對於寫字樓經濟有利好，浦西目前比較熱的商務區只有虹橋、前灘，因此七寶有機會成為全新商務區。這也是房企願意拿商辦地的主要原因。

兩個背離的市場

不過，上海這大半年來土地市場與住宅銷售市場的變化已非常明顯。

據上海中原地產市場分析師盧文曦透露，近期一手房成交量並無太大波動，最近兩周的土地市場卻迎來開閘，底溢價、底價成交成為主流，某種程度上穩定了市場預期。但是這種穩定背後還是和上半年有差別。從近期推盤的項目來看，去化基本都低於9折，而上半年新盤開盤都能全部去化。因此當前市場還是屬於比較脆弱，如果中途出現任何利空因素，9月可能連正常交易量也達不到。

綜合上海鏈家、上海中原地產等多家中介機構的數據显示，2017年上半年，上海全市二手房成交較去年同期大幅下跌52.21%，其中二手住宅同比下跌55.06%。7月份環比6月成交下滑10%；8月上海二手住宅成交面積94萬平方米左右，環比基本持平，同比減少78.5%。

而土地市場則不然。1-8月上海在住宅用地持續受到政策調控背景下，商辦土地市場熱度升溫。進入8月，上海土地成交面積環比漲101%，成交金額更是漲近500%。

同策諮詢研究總監張宏偉分析指出，上海下半年逐漸湧現四類房企拿地手段和方式：國有企業將旗下土儲盤活；不少地塊流入嘉定新城、張江新城等國有平台公司；打分制導致全國品牌房企、地方國企拿純宅地的機會較大；中小房企以“產業+地產”方式在虹橋商務區周邊拿地。其他類型企業比如中小型民企只有通過收併購等方式拿地。

一名業內資深人士分析認為，目前上海土地市場和住宅銷售市場已經是兩個背離的市場，這隻有兩個原因：一是重點城市的土地作為優質資產，與貨幣流動性相比，仍然稀缺；二是大房企做大做強、行業集中度增加，有土儲才有未來。

房企拿地分化

中估聯研究總監顏莉分析認為，上述現象表明，存量房時代，房企的競爭格局發生變化。存量房時代的到來，一方面是土地越來越少，拿地競爭更加激烈；另一方面拿地競爭從“價格競爭”變為“資質競爭”。

中估聯數據近期的《2017年上半年開發商布局風險和開發風險分析》報告显示，目前開發商的整體拿地布局上呈現四種風格：布局积極型、綜合穩健型、開發激進型和綜合保守型。從拿地的優勢來看，具備資本優勢的大型房企轉戰二三線城市，如碧桂園和恆大，而具備資質優勢的地方國企則轉向具備政策導向意義的租賃市場。前者屬於布局积極型房企，而後者則為綜合保守型房企。

上述業內人士也指出，未來布局积極型房企必然會在傳統的房企盈利模式下依靠規模擴張獲得利潤，在新型城鎮化建設以及“一帶一路”倡議的大背景下，這種模式依然會在較長的一段時間內具有競爭優勢。綜合穩健型房企的戰略重點是在全產業鏈上進行總體規劃，如萬科、龍湖、旭輝，已開始布局租賃市場、物業服務市場。

顏莉指出，綜合穩健型房企多為區域性的房企，如上海地產、雅居樂等，其特點是精耕細作，而不是大規模擴張。這類房企能結合地方市場需求，也具備一定的發展優勢。而開發激進型房企目前處境較為尷尬，這類開發商大多靠價格競爭拿地，且所拿到的地塊往往是高總價和高溢價率的地塊，未來開發的風險非常大，如果不在戰略上考慮分散投資或者房地產其他產業鏈的布局，其競爭優勢會逐漸喪失，發展空間也會越來越小。

此外，根據中估聯數據對我國房企營業收入的統計，房企的集中度在不斷提高，今年上半年營收排名前20的房企的營收佔全行業的比重已經超過三成。

這意味着，中小房企未來的發展不容樂觀。目前看來，中小房企只是拿地困難，無米下鍋；未來就舒模進一步萎縮，如果不進行戰略轉型，在存量房時代全面到來時會被迅速淘汰。

　　(出處：21世紀經濟報道 2017年09月15日)

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新一輪樓市調控或密集出台 三四線城市成調控重點

東方財經網 2017-09-15 22:35:55 來源：

為了預防樓市進一步升溫，西安（樓盤）、蘭州（樓盤）、揚州（樓盤）、泰州（樓盤）等今年大熱的三、四線城市近期相繼出台調控政策。有分析人士認為，9月份、10月份或將是新一輪樓市政策密集出台的窗口期，尤其是此前過熱的三、四線城市，將是此輪調控的重點。在房地產市場長效機制建立之前，控房價、抑地價的調控政策沒有放鬆的可能。

9月13日，西安市人民發布《西安市人民關於進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》，要求在西安各區暫停向已擁有2套及以上住房（含新建商品房和二手住房）的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房。在西安上述區域範圍內無住房且能夠提供2年以上（含2年）所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭可購買1套住房。經批准引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。

同時，西安對公積金貸款額度也進行了調整，將繳存職工家庭申請住房公積金購房貸款的最高額度由75萬元調整為65萬元；將最低繳存時限由連續足額繳存6個月以上調整為連續足額繳存1年以上，並停止辦理試行的商轉公貸款業務。

事實上，針對部分市場相對較熱的城市尤其是三、四線城市的新一波調控早已開始。8月29日，蘭州市發布樓市調控補充通知，加大限購力度，同時調整執行差別化的貸款首付比例。不論此前房貸是否結清，本地戶口購買第二套住房的最低首付比例均相應提高10%。限購方面，在池區、安寧區、七里河區原有限購區域基礎上，將西固區納入限購區域。而且，外地人在限購區域內購買商品住房或二手住房，須提供在蘭州市連續不間斷繳納3年及以上的社會保險證明，或者1年及以上的個人所得稅證明。

此前一日的8月28日，揚州市也發布了樓市調控相關補充通知，將價格備案範圍由新建普通商品住房擴大到非普通商品住房及車位、車庫、儲藏室。

更早的8月24日，泰州市出台了涵蓋16條具體舉措的樓市調控新政，被稱為“泰16條”。除了把車庫、車位、儲藏室納入價格備案範圍，還要求商品住房入手未滿2年不得上市交易。此外，泰州市也對精裝房市場作出了相應規範，推行成品房裝修市場化評估。而且，各個樓盤加價幅度不得超過上次申報均價的2%，而此前設立的標準是5%。

在一線城市中，北京（樓盤）市住建委聯合相關部門發布了《關於開展房地產經紀機構違規行為情況檢查的通知》，針對近期有個別經紀人員協助購房人以辦理“消費貸”、“經營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”等方式套取資金作為購房首付這類違規行為開展自查，斷絕購房者不規範的資金通路。

種種跡象表明，在房地產長效機制尚未完全建成之前，房地產調控政策無鬆動跡象，各種限制政策意在階段性平抑房價，為建立租售並舉的房地產長效機制贏得時間。有業內人士分析，9月份、10月份極有可能是新一輪樓市調控政策密集出台的時間窗口期，尤其是今年較熱的三、四線城市，或將面臨政策進一步收緊。

在日前舉行的“2017中國房地產品牌價值高峰論壇”上，交通銀行(601328,股吧)首席經濟學家連平表示，如果房價不能得到很好控制，仍面臨較大上漲壓力，長效機制的建立會較為困難。他認為，有可能進一步出台針對性政策，對房價上漲幅度設定一個大致目標，將絕對上漲水平控制在一定程度內，保持房地產市場平穩運行。這樣建立起來的長效機制才能對樓市健康真正起到作用。

　　(出處：和訊網 2017年09月15日)

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