觀點一周評述：去庫存語境下房企半年千億進化

東方財經網 2016-06-13 14:35:12 來源：安徽在線

　　這樣一個“全民去庫存”的樓市環境下，標杆性房企銷售突飛猛進並不意外，但也不完全就是因為“去庫存”的原因。

　　觀點地產網 本刊編輯部 進入六月，天氣日漸炎熱，房地產市場也沒有降溫的跡象。

　　一線城市中，北京（樓盤）陷入商住全面限購的風聲中難於“脫身”；上海（樓盤）則在盤點“325新政”出台兩月的成果；廣州（樓盤）雖然穩中有升，5月還創造了賣樓超萬套的一個小紀錄，但仍然看不到與北上深“比肩”的可能。

　　深圳（樓盤）仍然是整個房地產市場最矚目的風向標，而且已經持續好長一段時間了。

　　先是上周末華僑城新天鵝堡一日收金百億的樓市“踩踏”事件，而後是比國企還“猛”的龍光，以140.6億的總價拿下深圳光明新城綜合體地塊，溢價率159.79%，摺合樓麵價27620元/平方米。

　　140.6億的價格刷新了此前兆華斯坦創造的深圳總價地王紀錄，同時也成為2016年全國總價地王。

　　加上這個光明新區地王，龍光已經連續兩年製造深圳總價地王（2015年：龍華紅山商業地，總價112.5億、樓麵價1.95萬元/平方米），再加上2014年拿下的龍華單價地王（總價46.8億、樓麵價2.5萬元/平方米），龍光三年在深圳搶下三個地王，砸下重金300億。

　　這是一個怎樣的樓市？在房價與地價都節節攀升的深圳，“325新政”才出台就似乎被所有人遺忘，記住的只有一個個地王與豪宅熱銷神話。

　　最新的一個熱銷“神盤”，距離華僑城新天鵝堡的“百億事件”僅一個星期。

　　6月10日，鴻榮源・壹城中心在寶安體育中心體育館開盤，推出1046套房，開盤均價5.5萬/平方米，最終全部售罄。

　　這種在體育館開演唱會般賣樓的形式，鴻榮源是有“前科”的。2015年11月7日，鴻榮源・壹城中心推出第一批房源，所推全部1637套房源一次性售罄，6個小時簽約金額達到60億。

　　也就是說，鴻榮源這個僅在深圳或珠三角小有名氣的房企，兩次開盤的銷售金額就達到了100億元，超過了全國絕大部分房地產企業。

　　按照觀點卓越100指數統計，2015年全國銷售金額超100億的房企數量只有112家，雖然這個数字在今年肯定會繼續上漲，但鴻榮源已經借足深圳樓市火熱的東風。

　　從觀點地產新媒體發布的“卓越100指數・2016年5月中國房地產銷售金額20強”榜單來看，去庫存語境下的2016年樓市，是一個無法迴避的年份。

　　2015年，千億房企仍然是七家，但兩千億門檻已經跨過。2016年，中國房地產企業銷售必然會有新的突破。

　　萬科在第一季度錄得銷售金額752億元、市場佔有率首次突破4%，並且在前四月就達成千億銷售金額。恆大及碧桂園都在2016年爆發，首先恆大前5月就完成合約銷售金額1104.4億元，緊隨其後的碧桂園也在6月8日宣布本年度合同銷售金額達到1000億元。

　　三家房企用不到半年的時間就完成了千億銷售，這當然是前所未見的。按此速度預測，在觀點地產新媒體發布“卓越100指數・2016年上半年月中國房地產銷售金額20強”時，將至少有4家房企實現千億銷售。

　　其中，保利地產(600048,股吧)1-5月實現現簽約金額836.49億元，6月達到千億基本沒有困難；此外，以綠地確定的本年度3200億全年銷售目標估算，上半年實現千億銷售也是大概率事件。

　　預測到年底，這個市場留給我們的猜想也就剩下三個：第一，3000億房企會有幾家？第二，兩千億房企會增加幾家？第三，連續數年保持七家的千億規模以上房企數量會不會有所突破？

　　總而言之，這樣一個“全民去庫存”的樓市環境下，標杆性房企銷售突飛猛進並不意外，但也不完全就是因為“去庫存”的原因。

　　正如前文所述，深圳等為代表城市完全不存在“去庫存”的問題，但還是一周接一周地出現地王與樓盤熱銷的傳說。

　　“去庫存”再加上“去槓桿”，或許才能讓這個高熱的樓市稍微冷靜。

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陳家強：香港房地產稅不是用來打擊炒樓的

東方財經網 2017-01-21 22:14:41 來源：鳳凰財經

鳳凰財經訊（記者白瑜）由香港特別行政區及香港貿易發展局(香港貿發局)合辦的第十屆亞洲金融論壇，1月16及17日在灣仔香港會議展覽中心舉行，香港特別行政區財經事務及庫務局陳家強接受了鳳凰財經的獨家專訪。

香港樓市在調控政策之下已經出現一個降溫的趨勢，對於香港的房產稅，陳家強介紹，香港的每一處房產都徵收房產稅，但這個数字不大，這個稅的主要功能是維持對市民提供服務的，政策初衷不是用來打擊炒樓的。在香港，與內地所指的房產稅相對應的，香港稱為“差餉”，香港最早於1845年就開始徵收差餉，而現在差餉收入則用於各種公共服務，如路燈，路面，消防設施等。而在香港物業大致分為兩種，一種是私人物業，另一種為提供的公共房屋，而香港約有50%的人居住於公共房屋。但是無論上述哪種物業，都需要繳交差餉。

今年是亞洲金融危機20周年，談到這個話題，陳家強表示當年的金融危機是由於很多亞洲國家外債很多，其中大多是美元債，所以這些國家美金外匯儲備不夠的時候，他們就出現這個問題。二十多年過去了，現在這些亞洲國家在外匯管理和風險管理情況有很大的改善。而我銘家在宏觀管理方做的很好，而且不像當時亞洲國家那樣有很多美元債，所以亞洲金融危機對我銘家關係不大。

談及亞洲金融危機是否會再次重演，陳表示這個問題很難說。他認為現在的亞洲國家對銀行金融體系宏觀管理能力比以前的好，但是很難說什麼時候出現不同的危機，對危機方面要很小心。現在我們擔心的很多危機，今天在亞洲金融論壇很多人擔心美國對自由貿易的立場情況，以及美國美元走勢對某些國家可能的風險，此外大家很關心現在地緣政治包括恐怖分子活動對全球安全的影響，所以說這些事情都可能影響經濟走向。綜合上述因素，很多國家需要在宏觀管理方面要特別小心，因為現在可能會出現以前沒有遇到的新的風險因素，而這些風險出現后可能對宏觀管理有影響，大家要小心這些風險。

關於人民幣匯率走勢，陳家強認為所謂的人民幣貶值，主要是對美元而言，而對於一攬子貨幣基本上是穩定的。人民幣對美元的貶值是因為美元強勢，美元升勢從美聯儲開始要加息到特朗普勝出總統大選以後，他提倡的一些政策就令美元走強，總體看人民幣對一攬子貨幣整體來說比較穩定。對於未來人民幣的走勢，陳認為主要取決於17年美元的走勢。

陳家強還談到了美國新當選總統特朗普提出的減稅政策，他認為美國也不能把稅率減的很低，因為美國開支很大，所以在減稅同時還要注重財政收入，而不能在長期有財政赤字，所以減稅可能是減一些加一些。

從香港角度來看，陳家強認為過去香港已經是一個非常低稅率的地區，香港的稅收是一方面低，一方面簡單，所以很多公司報稅比較容易，比較簡單，這是香港製度的一大優點。

談到香港8400多億的財政儲備，他表示香港是一個比較小的經濟體，非常開放，港元也跟美金掛鈎，所以香港有充足的財政儲備是非常重要的，這也是維持投資者對香港的信心。過去的財政儲備可以維持開支二十多個月，而在經濟不好的時候可能是十五個月，過去二十多年總是徘徊在這個區間。

陳家強介紹到，香港的財政儲備在經濟好的時候會多收稅，經濟不好的時候就少收，總體來說香港經營穩健，所以出現財政儲備有二十多個月的情況，這也是反應香港是按照基本法去做財政方面的工作。

談及這麼多的財政儲備會否投入到民生之中，陳家強表示一定會的，目前在民政方面的開支已經在不斷的增加，這也是根據特首的施政需要，因為本屆在扶貧、社會福利以及醫療方面有很多開支，未來在這方面的開支會繼續增加。

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武漢暫不出台新的樓市調控政策

東方財經網 2017-04-07 15:56:20 來源：新華社

新華社武漢4月6日電(記者徐海波)武漢市住房保障和房屋管理局4月6日下午召開媒體通氣會表示，武漢近期房地產市場整體平穩健康，暫時不會出台新的調控政策。

2016年下半年以來，武漢分別4次出台調控政策，層層遞進，力度不斷加大，使房價逐步回落，市場趨於理性。據統計，2017年前3個月，武漢新建住房銷售面積460.66萬平方米、4.51萬套，同比分別減少33.94%、32.54%。從均價上看，去年11月至今年3月，與去年10月調控時相比，新建住房成交均價逐月下降。同時，今年以來，新建住房價格指數環比持續穩步回落。

武漢市房管局提出，將繼續嚴格執行好已出台的調控措施，密切關注市場走勢和其他城市政策實施情況，精準施策，並做好預警預報和政策儲備。同時，通過加大土地供應，落實已供土地的開、竣工要求，不斷加大住房供應。據了解，今年，武漢將供地1.5萬畝，同比增長25%以上；規劃建築面積2500萬平方米，同比增長10%以上；全市商品房供應面積可達3800萬平方米，超過2016年。

“今年武漢房地產市場供應整體充足，供求偏緊的局面將得到有效緩解。”武漢市房管局鄧萬想表示，將會同銀行、稅收等部門建立聯合管控機制，持續開展房地產市場集中整治，並加快研究綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，建立完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

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13地樓市調控升級到“限賣”

東方財經網 2017-04-13 15:48:07 來源：北京青年報

昨日，成都市出台《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》。通知主要從約束房地產企業以及收緊信貸、二手房轉讓等方面入手，其中特別指出，自即日起在成都市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。據悉，這已經是全國第13地把樓市調控從“限購”升級到了“限賣”。

這份由成都市城鄉房產管理局、成都市金融辦、銀監會四川監管局、人民銀行成都分行營業管理部聯合出台的通知着重在金融方面對樓市進行規範。通知提到，房地產開發企業、中介機構不得提供或與小額貸款公司等機構合作提供首付貸、假按揭、贖樓貸、尾款貸等違規金融產品和服務，不得進行或協助進行虛假房屋交易，不得提供虛假證明材料或者協助偽造收入證明，不得挪用或協助挪用商品房預售款、存量房交易資金，不得違背房地產真實價值進行評估協助進行高估騙貸。

在首付款資金來源方面，通知要求嚴格執行首付資金真實性檢查要求，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為，嚴禁加大購房槓桿行為。

通知還要求，各銀行業機構要嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防範投資投機信貸風險。對於購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對於已成年、未就業且沒有固定收入的借款人，商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件，可相應提高借款人首付款比例。

據北京青年報記者統計，成都是繼廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、啟東、保定白溝新城之後第13個出台樓市“限賣”政策的城市。

此前，廈門、福州等地規定新購買住房的，需取得產權證后滿兩年方可上市交易。該舉措引發了各地的效仿。近日，保定白溝新城也出台了“限賣”規定，非本地戶籍家庭在該區限購新建住宅或二手房一套，且首付款比例不低於40%，該房產自登記之日起五年內不得轉讓。

中原地產首席分析師張大偉認為，“限賣”正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為本輪從3月開始的全國多城市調控的新特點。預計未來將有更多的城市會執行這一新調控措施。一定年限限制轉讓，可以有效地降低投機行為。在過去一年多很多炒房客獲利豐厚，“限賣”政策將嚴厲打擊這些短期炒房客。

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深圳宣布全面停止房地產眾籌業務

東方財經網 2016-04-12 23:26:36 來源：地產中國網

地產中國網快訊 在官方叫停首付貸后，深圳互聯網金融協會今又下發通知，要求各會員企業停止開展房地產眾籌業務，7天內完成自查整改。註冊地在深圳的企業，必須立即停止，註冊在外地但有房地產眾籌項目在深圳的，也必須停止在深圳的房地產眾籌項目。

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全國300城市土地出讓面積銳減 多地出現流拍

東方財經網 2015-09-06 21:45:49 來源：深圳商報訊

【深圳商報訊】(記者 江南鸞)在全國樓市呈現回暖趨勢的同時，土地市場卻在持續降溫。據中國指數研究院[微博]統計显示，8月份，全國300個城市共成交土地1531宗，環比減少30%，同比減少36%；成交面積5389萬平方米，環比減少29%，同比減少40%。在土地成交量大幅下降的同時，多地土地出現流拍。

　　在土地成交量大幅減少的同時，多城土地出現流拍現象。有業內人士向記者指出，8月全國300個城市共推出土地2610宗，成交1531宗，流拍土地多達1079宗。其中，流拍的住宅用地有335宗。

　　對於多城土地頻繁出現流拍的現象，有業內人士分析認為，目前一線城市供應用地相對減少且供應的土地多位於市郊，二三線城市雖然供應用地較多，但對開發商難以產生足夠的吸引力，所以土地流拍的現象便時常發生。

　　美聯物業深圳區董事總經理江少傑指出，不同於樓市的紅紅火火，深圳土地市場表現相對平靜。今年1月至8月，深圳共成功出讓32宗地(不含深汕特別合作區地塊)，共計89.04億元，同比大減八成。有業內人士表示，按照目前全國的推地類型來看，住宅用地供應持續減少，下半年全國土地市場或難回暖。

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開放融合攜手共贏 蘇寧萬達簽署緊密合作協議

東方財經網 2015-09-06 21:48:39 來源：

2015年9月6日，萬達商業和蘇寧雲商在北京簽署緊密合作協議。萬達集團董事長王健林表示，萬達和蘇寧兩大品牌合作無論對萬達廣場和蘇寧雲商都是重大利好。

　　中新網9月6日電  一個月內，王健林和張近東第二次緊握雙手。他們剛剛在8月的“互聯網+零售紫金峰會”上，縱 

論互聯網+時代的開放融合；9月6日，這一融合就落實到合作協議上，王健林和張近東在北京共同見證萬達商業和蘇寧雲商的緊密合作協議簽署，開啟中國最大不動產商和中國最大零售商的合作。

　　根據萬達商業和蘇寧雲商的協議，蘇寧易購雲店等品牌將進入已開業或即將開業的萬達廣場經營，雙方確定的首批合作項目為40個。從2016年開始，雙方將根據萬達廣場開業情況每年確定成批合作項目，萬達商業可根據蘇寧雲商需求定製規劃設計。

　　萬達商業是全球最大的不動產企業，萬達廣場是中國最大的線下商業平台，到2015年，萬達商業預計將在全國開業135座萬達廣場，客流量達到20億人次；到2020年開業500個萬達廣場，年客流量超過100億人次。蘇寧雲商擁有1600多家線下實體門店，線上蘇寧易購位居國內電商平台前三，依託線上線下融合的供應鏈優勢，率先在行業內倡導和踐行O2O模式，已經形成全渠道、全品類布局，零售品類涵蓋家電、3C、母嬰、百貨、超市、服裝等，可以帶來全新的互聯網零售運營模式，為用戶帶來線上線下融合的購物體驗。

　　萬達商業和蘇寧雲商的合作充分發揮各自特長，實現優勢互補，合作對雙方都具有重要意義。對萬達商業來說，蘇寧易購雲店等品牌的進駐，增加了萬達廣場的商品品類，豐富了萬達廣場的體驗性消費，有助於萬達廣場持續提升客流。萬達廣場正在全力推行互聯網+戰略，實現線上線下全面融合，與蘇寧的合作，將加速萬達廣場實現互聯網+。為快速實現與蘇寧雲商的合作，萬達商業已有計劃地對萬達百貨進行了調整，協議簽署后，蘇寧易購雲店將很快在萬達廣場落地。

　　對蘇寧雲商來說，隨着消費升級的持續，單純的線上消費很難滿足消費者對品質、個性化等全方位的體驗需求，線下豐富的體驗將成為品質生活的標配。因此，蘇寧通過線上線下深度融合，運用互聯網平台向線下實體開放無限量的商品、服務，創新性地探索出蘇寧易購雲店的模式。而萬達商業將為蘇寧易購雲店提供豐富的物業資源和龐大的客流量，蘇寧易購雲店將進駐已開業或即將開業的萬達廣場，以用戶體驗為出發點，與萬達攜手探索全新的商業零售定製模式。

　　蘇寧雲商集團董事長張近東表示，蘇寧用六年時間構建了商品供應鏈、物流配送、售後服務等“零售CPU” 核心能力，將為更多的合作夥伴開放接口，為我們的用戶打造線上線下融合的極致體驗。萬達和蘇寧理念相同、優勢互補,雙方整合資源，創新協作，實現社會價值的最大化利用。蘇寧與萬達的合作，不僅是中國最大的商業地產和最大的商業零售的合作，更是社會資源的共享融合的典範。

　　萬達集團董事長王健林表示：萬達和蘇寧兩大品牌合作無論對萬達廣場和蘇寧雲商都是重大利好。一是強強合作，合作辦大事。二是優勢互補，雲商需要萬達廣場大量人氣實現快速發展，萬達商業也需要雲商這樣線上線下融合的新型商家提升萬達廣場品質。三是互利共贏，蘇寧雲商找到最佳運營場所，保證業績增長，萬達商業得到長期而且優秀的合作商家，租金實現增長。（中新網房產頻道）

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　　中國控制吸煙協會6月21日召開2018年度熱播國產影視劇煙草鏡頭監測結果發布會，電影《我不是葯神》《邪不壓正》，電視劇《獵毒者》因煙草鏡頭過多獲“臟煙灰缸獎”。中國控煙協會呼籲，規範管理影視作品中的吸煙鏡頭，對於有過多煙草鏡頭的影視劇作品，取消其參與評優活動資格。

　　有調查显示，在影視劇中看見煙草鏡頭的青少年嘗試吸煙的可能性增加3倍，不吸煙的青少年如果其偶像吸煙，則他們對吸煙行為認同的可能性提高16倍。自2007年以來，中國控制吸煙協會連續十幾年對年度熱播的電影和電視劇進行煙草鏡頭監測，從2011年開始，控煙協會還專門設立“臟煙灰缸獎”，“獎勵”那些夾雜了太多吸煙鏡頭和煙草广告的影視作品。

　　當然，反諷歸反諷，作為一種民間行為，“臟煙灰缸獎”的評選本身並沒有什麼約束力。雖然每年都有電影和電視劇入選，但無一獲獎劇組領走獎品就是例證。不過，一些導演的作品多次上榜，不僅僅在於對“臟煙灰缸獎”的無視，更源於內心深處拿煙草鏡頭不當回事。在有的製片方看來，吸煙現象原本就是在生活中真實存在的，藝術來源於生活，在影視劇中呈現吸煙鏡頭並無不妥。同時，一些導演在人物塑造和藝術氛圍方面患上了“煙草依賴症”，“猛抽煙表示苦悶，吐煙圈象徵瀟灑”幾乎成為慣例。殊不知，這些煙草鏡頭被貼上劇中人物的標籤后，往往掩蓋了其作為不良的生活方式和陋習的一面，嚴重地誤導了公眾，尤其是青少年對煙草危害和吸煙是不良習性的認識。

　　鑒於電影和電視劇在社會公眾中的廣泛影響，2011年國家廣電總局下發《關於嚴格控制電影、電視劇中吸煙鏡頭的通知》，明確提出“對於有較多吸煙鏡頭的電影、電視劇，將不納入總局舉辦的各種電影、電視劇評優活動”。不過，在一些地方部門和社會組織舉辦的評優活動中，煙草鏡頭過多並未對於作品參選產生影響。許多因煙草鏡頭過多備受詬病的“臟煙灰缸獎”作品，依然成為各種電影節、電視節的大贏家。

　　此次“臟煙灰缸獎”發布會，中國控制吸煙協會呼籲主管部門和行業協會對於有過多煙草鏡頭的影視劇作品，取消其參與評優活動資格。這一呼籲應該成為社會共識，只有發揮影視評選的導向作用，才能倒逼影視工作者積極創新，探索更多可替代的表現形式，讓影視作品遠離“煙味兒”。

（文章來源：北京青年報）

(責任編輯：DF353)

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　　隨着畢業季來臨，北京住房租賃市場迎來周期性上漲，但相較於往年，今年租賃市場上漲波動幅度整體較小，走勢平穩。2018年夏天，租賃市場曾經上演了一幕“經長租公寓競價收房后帶來的房租快速上漲”。而今年的平穩局面，顯然與去年以來住建部門嚴查“黑中介”，並大力提供政策性租賃房等調控舉措密切相關。

　　一位剛搬到北京四號線角門西地鐵站附近的應屆畢業生金同學告訴《證券日報》記者，“我還是想在交通便利性、租金以及舒適度三個維度之間選擇一個最佳平衡點，其中首選還是租金合理。這間屋子標出來的月租金是3090元，算上服務費200元以及由於選擇‘押一付一’的支付方式所產生的218元利息，每月共需3508元，總體在我能接受的範圍之內。據隔壁室友說，這間房子的租金比去年上漲了300塊錢，價格沒有出現太大的波動。”

　　據了解，金同學是在國內某房地產中介公司線上平台APP上選的房子，記者隨後採訪了該房地產中介公司有關負責人。對於畢業季來臨，該負責人向記者表示，“一個多月來，角門西附近的出租房已有超過70%被出租，剩下的一些房間也有房客有意向，且多數是應屆畢業生。”

　　對於租金上漲，該負責人透露，角門西地鐵站是地鐵四號線和十號線的換乘站點，是丰台區距離市中心上班地點較為便利的地段，租金每平方米月租在180元至230元不等，整體價位在中等水平，由於近期租房需求提高，部分條件較好出租房的租金上漲了約10%左右，整體價格平穩。

　　國泰君安證券研報显示，2019年5月份北京主城區租金下探，郊區租金回暖。5月份住房租賃市場交易量環比上漲0.13%，整租平均成交租金為94.5元/平米每/月，環比下跌0.66%。從租金上漲同比增速來看，漲幅排名前三位的區域為西城區、昌平區和丰台區，漲幅分別達11.11%、8.72%和7.19%；從環比增速來看，漲幅排名前三為昌平區、海淀區、丰台區，分別僅達2.79%、1.11%、0.94%。同時，順義、東城和石景山等5個區域租金環比為負，因此租金總體平穩，沒有出現區域性大幅波動。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，隨着畢業季的到來，租賃需求開始增加，使得一些交通便利、租金適宜的區域出現租金上漲，但今年北京市住房租賃市場總體平穩。自去年8月份以來，北京市監管部門堅決整改住房租賃市場亂象，並開通12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線，目前來看取得了很好的效果。另外，北京租賃市場的供應不斷增加，也利好租金的穩定。

　　對於增加北京市租賃市場的供應，今年3月份北京市住建委、發改委等聯合下發《關於印發2019年度政策性住房首批開工竣工計劃的通知》，據該計劃披露，首批項目包含147個，共約17.2萬套房源。

　　中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，這17.2萬套政策房中，計劃年內開工的項目中包含45個政策性租賃房項目，約有4.6萬套房源。具體來看，政策性租賃房主要包括公租房、集體土地租賃房和企業自持租賃房等。按照此前住建部門的披露，今年計劃開工的45個政策性租賃房項目包括0.8萬套公共租賃房、3.5萬套集體土地租賃房、0.3萬套企業自持租賃房。

（文章來源：證券日報）

(責任編輯：DF380)

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