租賃政策利好顯現 需企業積极參与推動

東方財經網 2017-09-15 22:35:37 來源：

新華網北京9月14日電（袁雅錦）近半年來，一系列政策利好有效地打開了租賃市場的廣闊前景，引發行業對“租房時代到來”的猜想，大家對政策如何落地、存量盤活率如何提升、租房市場結構如何優化的討論熱度空前。

從年初的“租售同權”到北京推出“共有產權房”再到“集體建設用地建設租賃房”，密集的政策暖風在業內人士看來，表明租賃市場的春天已至。

然而，“增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制”等政策意志，從頂層定調到落地實施，仍需要一個過程。

據中國社科院發布的2016年《社會發展藍皮書》显示，當前我國城鎮居民家庭住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求，特別是一線城市以外的地區，租房比例小之又小。

與此同時，個人出租佔比仍較高，而專業的租賃機構相對缺位。據清華大學房地產研究所所長劉洪玉介紹，我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在一些國家市場，專業租賃企業提供的房源佔比在30%左右。

意識到這一市場缺口的開發商已有所反應，目前而言，萬科、龍湖、碧桂園、遠洋、金地、招商、旭輝、朗詩等幾乎所有主流房企都不同程度地布租公寓。萬科董事會主席、首席執行官郁亮認為，很多房地產企業都看到了租賃市場的發展空間，但觀望和疑慮主要在於回報率很低，萬科只要能達到1-2%回報率就滿意了。

更多押寶“購租並舉”的房企，則認為存量市場是未來的主流市場，提前搶灘或意味着對下一個市場成長周期的佔位。在業內看來，相比於中介機構，熟練運營“開發-賣房-物業”全產業鏈的開發商擁有更全面的運營與管理能力，他們帶來的整租形式或對以往的散租市場帶來優化效應。

在鏈家研究院院長楊現領看來，租賃是一種剛性的居住需求，這種需求不僅僅體現為居住的空間，更體現為一系列的公共基礎服務和市場化的商業服務。因此，租賃需求是一攬子需求的集合，這個集合被滿足的程度決定了租金水平，也決定了未來租賃房源的使用價值。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，大力發展租房市場，對滿足基本民生需求，為城市留住人才以及平抑房價、穩定樓市都有着非常积極的作用。但目前我們的租賃市場還存在許多痛點，百姓租房的觀念尚未形成，高房價背景下的租金收益也非常低，這些都制約着租賃市場的發展。

在媒體針對不同年齡層租房群體的調查中，幾乎70%以上的90後人群明確表示可接受長期租房，但其父母輩則擔憂租房儘管選擇靈活卻可能導致背負太多的生活負擔。對此，專家表示，若租賃的相關政策配套及待遇相繼落實，教育、醫療等社會公共資源充足且平衡，則可進一步推動城市留住人才，讓人們樂意接受租房模式。

“發展住房租賃市場不可能一蹴而就，後續還需要更多制度設計，也需要更多品牌化、規模化的專業租賃經營企業的參与和推動。”胡景暉表示。

　　(作者：袁雅錦)　　(出處：新華網 2017年09月14日)

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經濟新常態下，二線城市房價緣何大漲

東方財經網 2017-09-15 22:35:41 來源：

推陳致新

即便房價下降，或漲得不快，只要經濟增速沒那麼高，買房就不是一件容易的事。因為降低了的經濟增速意味着資本積累的速度下降，也就意味着資本的易得程度比以前下降。住宅作為一種普適的資本品，也變得更難得。

據媒體報道，這半年來，杭州、武漢、成都等二線城市房價持續上漲，一些三線、四線城市，乃至很多縣城，房價都在漲。而北京、深圳等一線城市房價卻略有下跌。

為何一線城市房價下跌，而二線城市房價卻在上漲？是否像一些專家說的，住房購買力從一線城市擠壓到了二線城市？

貨幣寬鬆不止，房價很難下跌

就一線城市來說，房價下跌是因為諸多嚴厲的調控抑制了樓市的流動性、增加了交易成本。不算交易成本，房價是明顯下跌的，但如果算上交易成本，購房總成本未必就是下跌的。不過，在房價統計里，交易成本是不會被統計進去的。

二線城市的抑制性政策相對不那麼嚴厲。也許一線城市的確有一部分住房購買力轉移到了二線城市，但這並不能完全解釋二線城市的房價上漲。因為，連縣城房價都在上漲，這不屎買力轉移就能夠解釋得了的。

最近一段時間，有關“新周期”的爭論很熱烈。宏觀分析師任澤平提出了“新周期”的說法，認為一輪不同於以往的周期開始了，這輪周期以“去產能”為特徵。很多學者不同意他的觀點，但即便不同意他的觀點的學者中，也有不少人認為新一輪的周期確實開始了，但並非“去產能”的所謂“新周期”，而仍然是貨幣周期。

再看人民幣這一段時間比較快速的升值之後（匯率變化的重要原因是美元自身走軟），不少研究者藉機呼籲降准、放寬貨幣，可見一有機會，寬鬆貨幣的呼聲就會抬頭。

從這些輿論環境來看，貨幣從緊只是權宜之計，比如，為了維持人民幣匯率而收緊貨幣，寬鬆貨幣的呼聲則是長期的。如此，就可以理解，為何二線城市房價大漲。很簡單，寬鬆貨幣的預期總是揮之不去。

影響房價的因素除了調控、貨幣、土地供給等，還有一個極為重要的因素，長期為大家所忽略，那就是經濟進入6%的增長時代。即便現在學者熱衷討論新一輪的周期開始了，但是也不會有人敢大膽想象經濟增速可以到8%、9%等。這意味着什麼？

經濟增速沒那麼高，買房就不是易事

降低了的經濟增速意味着資本積累的速度下降，也就意味着資本的易得程度比以前下降。住宅作為一種普適的資本品，也變得更難得。簡單地說，就是全社會買房整體上變得更難了。

一方面是寬鬆貨幣預期揮之不去，另一方面是資本積累速度下降，這兩方面因素疊加，使得越早利用槓桿買房的人獲利越大，這已經被過去十多年的歷史經驗所驗證。所以，人們有機會當然就搶着買房，二線城市乃至縣城房價上漲也就成了很自然的事。

這不是說房價就不會下降。但是，即便房價下降，或漲得不快，只要經濟增速沒那麼高，買房就不是一件容易的事。比如，美國房價相對其發達程度來說並不算高，但由於美國經濟整體增速較低，美國青年擁有自住房的程度還不如中國青年。

所以，要想讓人們買房整體上變得更容易，一個重要的前提條件就是經濟重回高增速。除此之外的其他各種辦法，比如多建限價房、鼓勵租房等等，都只能解決一部分人的問題，無法整體上降低大家的買房難度。除了部分享受到政策優惠的幸運兒，更多的普通人只能去適應中等經濟增速的時代，調整自己的投資習慣、生活習慣等。

□鄧新華（學者）

　　(作者：學者)　　(出處：新京報 2017年09月15日)

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半年報這場“利潤賽” 上市房企誰贏誰輸？

東方財經網 2017-09-15 22:35:41 來源：

新華網北京9月14日電（袁雅錦）半年報披露季接近尾聲，從已公布的房企中期業績來看，高速增長有之，發展減速有之，運營發展情況各不相同。

整體數據显示，有120家以上的上市房企逆勢交出了利潤率11.2%的成績單，同比上漲近2%，典型的利潤飄紅企業包括恆大、融創、碧桂園、中海、金地、雅居樂、華夏幸福等。另一方面，也有不少企業跑輸大勢，業績指標呈下降趨勢，包括首開、華潤、復星、花樣年、嘉凱城等，個別企業未能適應市場做深度調整，抗風險力與盈利能力逐漸降級。

相比於房企在2016年收穫頗豐，今年上半年以來，受一系列調控政策加碼的影響，很多房企都逐漸放緩了銷售速度，擴張步伐也趨於審慎。6月集中衝刺銷售量，幾乎成為上市企業公布半年報前的典型現象，之所以銷售目標完成度較高，很大程度上是受益於調整銷售節奏、以價換量的市場策略。中原地產首席分析師張大偉認為，從這一波半年報的密集出爐來看，儘管大部分房企完成了半年目標，但2017年下半年的趨勢性下調難以避免。

值得注意的是，2017年中報季釋放出一個新現象，那就是以往以“高周轉、沖規模”為主的競爭模式轉變成了“拼利潤”的競爭模式。

以萬科為首，其近年來多元化布局動作頻繁，業務重心也由開發環節轉向運營，逐漸將利潤擺在與規模齊等的追求位置；更反轉的是，在業內一向被視為高周轉代表的恆大、融創等房企，也開始空前地重視利潤指標。然而，在這個新比賽規則中，有人歡喜有人憂。

公布數據显示，排名靠前或主流房企中多數企業的盈利水平均可圈可點。恆大上半年實現凈利潤231.3億元，同比大增224%，各項利潤指標均創公司上市以來最高紀錄；融創上半年毛利同比增長86%，核心凈利同比上漲204%，溢利同比上漲1470%至16.1億元，進入高利潤增長通道；強勢上位企業碧桂園上半年股東應占利潤約為75億元，同比增長39.2%；常年處於行業利潤頭把交椅的中海，上半年凈利潤達216.5億港元，同比增長25 .2%，持續穩中有升勢頭；金地受益於上半年結轉項目毛利率增加，因而歸屬於母公司股東的凈利潤為11.52億元，同比上升48.11%。

另一些上市房企則在這波“利潤大賽”中輸掉大勢，紛紛掉隊。首開上半年營收和凈利均大幅下滑，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為3.16億元，同比下降66.35%；華潤置地上半年扣除投資物業評估增值后的核心股東應占溢利為32.5億港元(約合27.6億元人民幣)，同比大幅下降48.1%；復星地產板塊中期收入37.49億元，期內該板塊歸屬於母公司股東利潤為4.18億元，下降10.2%；花樣年上半年的凈利潤大減至8127萬元，同比下降69.45%；嘉凱城前六月的凈利潤則為-7.17億元，儘管較去年同期的-9.4億元有所回升，長期虧損頹勢仍積重難返。

就整個行業利潤發展而言，在土地成本逐年劇增、企業運營投入佔比加大等因素的持續作用下，房地產行業的利潤率還能重歸兩位數，與過去三年的個位數指標形成鮮明對比。在業內看來，一方面，收緊調控的潛台詞是樓市過熱，說明潛在的市場需求依然保持旺盛，當限價、限購政策主要針對一二線城市時，流量自然導入了許多房企所布局的三四線城市，形成另一方面的去化高峰；另一方面，轉型較早的房企，已於前幾年便開始從拼量、拼速度、拼規模的模式瓶頸中走出來，嘗試重跨界、重服務、重產品原創性的提升溢價路線，大大增強利潤挖掘能力。

　　(作者：袁雅錦)　　(出處：新華網 2017年09月14日)

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在線短租報告：房東人數和運營專業度不斷提升

東方財經網 2017-09-15 22:35:44 來源：

中新網9月15日電 日前，互聯網市場調查機構艾瑞諮詢發布《2017年中國在線短租行業小豬平台案例研究報告》。報告显示，社會對分享住宿的接受度逐漸提高，房東人數和運營專業度不斷提升；頭部平台推動行業向標準化、成熟化邁進。

共享概念深入人心，主要消費群體經濟實力增強

共享經濟爆發的背後是移動互聯網的普及改變了用戶消費觀念。據國家信息中心信息化研究部數據，2016年共享經濟活動的總參与人數已經超過6億人，比2015年增加1億人左右。社會對共享經濟的接受程度逐漸提高，其中80后、90后是最主要的參与者和消費群體。分析稱，隨着80后、90后逐漸成長為社會中堅力量，主流消費群體經濟實力的增強，為在線短租行業創造了良好的市場環境。

房東群體逐漸壯大，運營狀況日趨專業

報告显示，越來越多的人開始湧入短租行業。有58.4%的房東進入時間在2015年至2016年，而2015年以前的房東數量較少。因此，有57.3%的房東運營時間在1年以下，有28.3%的房東服務時間在1-2年，而2年以上經驗的房東佔比14.4%。大部分的“房東生涯”還在探索階段。隨着時間的推移，房東人數和“經驗值”將逐漸提升。

房東不僅會將自用房屋分享，同時會獲取更多房源擴大經營。調研中，小豬房東運營房屋數量呈現兩極化，48.7%的房東運營房屋數量在1-2套；運營房屋數量在3-4套的房東數量相對較少，佔比24.3%；運營房屋數量在5套以上的房東佔比超過了27%。運營狀況良好的房東，會很快擴大經營規模，從3-4套過渡到5套以上。從房東來源上也可以證實，有48.5%的房東會主動“租用多餘房屋進行分租或整組”。同時，人們房屋分享的意識也越來越強，有36%的房東將自由或租用的自己正在居住當中的房屋進行分享居住。

數據還显示，當前分享住宿呈現房屋供不應求的趨勢。參与調研的房東中，57.9%的房東平均入住率在70%以上，有15.6%的房東入住率甚至達到了90%以上，整體入住率水平非常高。根據比較成本入住率和平均入住率來看，房東目前的利潤空間也很大。

頭部平台建立標準化運營與保障，推動行業可持續發展

與傳統的OTA網站引流相比，帶有熟人圈子文化的傳播，對短租模式的發展有舉足輕重的地位。因此，平台的服務、用戶體驗度至關重要。國內在線短租平台經歷多年探索，逐漸探索出適合本土化的出路。

以報告調研對象小豬短租為例。小豬從2016年開始為房東提供標準化的保潔服務，房東一鍵下單，小豬保潔團隊上門清潔、換洗、消，還原屋內陳設，完成保潔工作后將照片上傳至平台與房東，保證每一個訂單都有專人監督審查。小豬短租的數據显示，獲得“整潔衛生”好評率100%的房源獲得的預訂比其它房源高出50%，至目前小豬平台上月均保潔訂單在8萬個以上。

可見，通過建立保潔、智能門鎖等標準化服務網絡，頭部平台正在积極解決用戶對衛生、安全等困擾短租體驗的核心問題，推動雙邊市場的打開和行業的可持續發展。

　　(出處：中國新聞網 2017年09月15日)

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長租公寓有情懷但價格偏高 你還會選擇它嗎？

東方財經網 2017-09-15 22:35:46 來源：

在不到兩個月的時間里，住房市場天翻地覆。7月17日，廣州市正式發布《廣州市人民辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，提出“租購同權”的概念。7月18日，住建部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，廣州首當其沖。8月28日，國土部與住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，明確可利用集體建設用地建設租賃住房，村鎮集體經濟組織可自行開發運營，可通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房，廣州又被列入首批13個試點城市之一。有業內人士認為，住房租賃市場將迎來爆髮式增長。

　　租金至少高20% 長租公寓令不少年輕人卻步

幾天前，龍湖“冠寓”在北京正式推出。龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石透露，至今年底，龍湖計劃將開業長租公寓逾15000間，除一線城市外，還涵蓋南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南共16個熱點城市。相對周邊租賃市場，龍湖長租公寓一般有15%的溢價，但“三年內不考慮盈利問題”。

在龍湖之前，廣州已有多家長租公寓，YOU+國際青年社區、萬科泊寓、魔方、樂窩、窩趣WOWQU輕社區、紅璞、蘑菇、蝌蚪等10多個品牌，布局以天河、越秀、荔灣、海珠、白雲這五个中心城區為主，番禺、黃埔的長租公寓屬於新生力量。如YOU+國際青年社區在廣州有8個店，包括海珠區鳳凰社區、寶崗社區、紙廠社區、廣海社區，天河有東圃時代TIT社區，越秀則有人民南和五羊新城兩個社區，白雲則有機場路百信社區，基本集中在老城區。萬科泊寓也不少，有14家店，番禺最遠到市橋，黃埔區科學城也有一家，白雲區的店在金沙洲，荔灣店則到了西�。目前正在籌備的廣州項目還有9個。魔方公寓更多，在廣州超過20家店，最遠的也是在黃埔開發區和科學城。

記者實地查看了幾家有代表性的長租公寓，發現其租金相比周邊至少溢價20%以上，令不少年輕人“卻步”。

萬科泊寓棠下店是萬科確定長租公寓統一使用“泊寓”品牌后，在廣州落地的首個項目，也是萬科向城市配套服務商轉型的標誌性產品。從現場看，棠下店應該有三棟樓，前身都是廠房，其中2號樓已營業，4號樓還在裝修，6號樓估計完工不久。最小的12平方米C-loft戶型，月租998元，價格最高的A-loft單間，面積64平方米，月租2900元。如果是棠下村的村屋，12平方米單間，月租600元就足夠了。就算是64平方米的兩房一廳，月租也就1500元。離泊寓棠下店最近的棠德花園，64平方米兩房（可合租），月租也就2800元。如果同在BRT沿線選擇，旁邊的天朗明居，環境肯定好過泊寓棠下店，65平方米的兩房月租也就3600元。

五羊新城也是各家長租公寓布局的重點地區，一路之隔就是珠江新城，地鐵也方便，相對房租也比較高。泊寓五羊新城店較多合租房型，如兩個房間共用一個衛生間的每個房間月租最低是2400元，主卧帶獨立衛浴的月租最低是3200元，而小單間最低3400元/月。YOU+國際青年社區的也不便宜，最小的房間月租也是2400元，最高月租達到4000元。而該區域住宅小區的兩房單位，月租金也就3500元，如果選擇合租，每人每月才1800元。

客村也是房屋租賃熱點區域，魔方公寓在客村也有個店，一居室的五種戶型中，四種月租金超過4000元。而比它更靠近客村地鐵站的鴻運花園和金影花園，兩房也才4500元/月。與它離地鐵站差不多距離的愉景南苑，南向三房月租也就6000元，如果合租，其實並不貴。

當然不止月租，畢竟是商業物業，管理費、水電費也不便宜，公攤費用高，住過長租公寓的人告訴記者，平均算下來，月租要比同區域周邊小區的物業貴30%以上。“一般而言，長租公寓的定價會選擇確定區間的房屋價格的中間值。”窩趣創始人劉輝表示，長租公寓普遍是在周邊住宅租賃價格基礎上做溢價，通常比周邊一房租金貴20%左右，比兩房租金便宜20%左右。搜 狐做過一個統計，證實了這一說法，不過，在一些熱點區域如天河，長租公寓的價格高過周邊其他租賃房源的30%~40%。

熱點樓市

40%常住人口長期租房

據不完全統計，目前，中國7億多城鎮居民中有20%長期租房，熱點城市40%的常住人口長期租房，2.45億外來人口中80%租房居住。在高房價下，購房年齡推遲，新市民“先租后買”已成常態化。另外，出於小孩教育、父母養老、通勤便利等考慮，很多有房業主也選擇租房。大城市租房比例甚至超過50%。

“廣漂”劉斌在廣州工作了六年，他住過城中村、長租公寓，也與人合租過洋房，老的單體樓、新的住宅小區都住過，荔灣、越秀、海珠、天河這四個區都住過。劉斌說，談起租房經歷，各種心酸，各種悔不當初，找房難、價格不透明、高中介費、房東隨意漲價、電器老化、水管漏水要租客維修、沒有服務、搬離時房東找各種理由不退押金，甚至還遭遇“黑中介”騙租金、“二房東”轉租走人等事件。

創業公社總經理劉循序說:“青年公寓正在影響年輕人的生活和工作方式。”統一管理、裝修時尚簡約、不用擔心隨意漲租、也不擔心受騙上當……在北京、上海、廣州、深圳等多個城市，長租公寓正席捲而來，成為年輕人居住的新選擇。有獨立客卧和衛浴，廚房、洗衣房、健身房則什用，有的還有閱覽室、活動室、影音空間。“貴鼠點，但安全有保障而且省心”。

長租公寓

勝在服務好有情懷

因為價格因素，長租公寓基本瞄準中端收入人群，其租客主要為23~35歲中收入水平比較高的群體。“除了優質服務，對租客而言，創業氛圍、社交氛圍這些精神層面的追求，才是租客願意留下的根本原因。”剛剛搬離長租公寓的王先生告訴記者。

他是去年9月下旬入住泊寓棠下店的。“當時吸引我的主要是裝修。”王先生說，當時簽半年9.6折、簽一年9.2折，水費4.5元/噸，電費1.28元/度，他訂了一間Loft標準高配房，月租1800元，每月管理費200元。他說住進來后的體驗還是不錯的，公寓有大堂和健身房，20平方米的健身房有6台器材。但還有一些要吐槽的地方，比如當初想換個房間，但被告知換房要交租金的9%作為換房費，如果是換到廣州其他店，好像要交15%，所以果斷放棄。冰箱太小，衛生間排氣扇不給力，滾筒洗衣機聲音太大，10M的網絡不穩定，視頻聊天自帶馬賽克，有時甚至QQ和微信都發不出去。洗手台離馬桶太近，使用不方便也不舒適。下水管不通暢，洗澡時經常會堵塞，房間的上下樓梯是鐵片包木板，赤腳踩上去有點疼，而且管理真不太好，經常這裏刷油漆那裡維修，偶爾停水也不通知一聲。最不能忍受的，是房間隔音太差，電腦功放只打開50%的音量，隔壁就能聽到，所以常能聽見激情的聲音……很早就叫醒你該起床上班了。

不只是泊寓遭租客吐槽，幾乎所有的長租公寓也都有各種吐槽的聲音，但再怎麼吐槽，也比以前租住城中村或者小區住宅省心、安心得多。長租公寓，就是要為租客提供有創意的生活空間，提升他們的生活品質，所以，情懷才是長租公寓攬客的手段。一年四季不間斷不重樣的社區生活、創業分享、音樂節、各種趴、節日聚會等活動，才是長租公寓生活的主題。

　　(出處：廣州日報)

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胡擁軍：如何更快更好發展分享經濟

東方財經網 2017-09-15 22:35:48 來源：

分享經濟作為全球新一輪科技革命和產業變革下湧現的新業態新模式，正在加快驅動資產權屬、組織形態、就業模式和消費方式的革新。近年來，我國分享經濟創新創業活躍，發展迅速，但也面臨着認識不統一、制度不適應、保障不健全等諸多問題和挑戰。如何為分享經濟發展框定認識、穩住心神、找准方向，近日，國家、工信部等8部委聯合發布《關於促進分享經濟發展的指導性意見》，為各地各級發展分享經濟定下了主基調，也讓企業、個人等各類市場主體參与其中有了“定心丸”。

分享經濟是近年來經濟發展中一個備受關注的新業態，在現階段，它的主要表現是，利用網絡信息技術，通過互聯網平台將分散資源進行優化配置，提高利用效率的新型經濟形態。近年來，我國分享經濟利用“互聯網+”，創造眾多新業態，化解過剩產能，帶動大量就業，显示出巨大發展活力與潛力，已成為推動大眾創業萬眾創新向更廣範圍、更深程度發展的重要抓手和我國經濟社會發展的“生力軍”。可以說，發展分享經濟不僅施給側結構性改革、經濟新動能培育的重要先手棋，也是推動大眾創業萬眾創新、提升人民群眾就業與生活獲得感的關鍵抓手。因此，分享經濟已經不是要不要發展的命題，而是要如何更快更好發展的問題。

（一）

關於發展怎樣的分享經濟，《關於促進分享經濟發展的指導性意見》提出，分享經濟強調所有權與使用權的相對分離，倡導共享利用、集約發展、靈活創新的先進理念；強調供給側與需求側的彈性匹配，實現動態及時、精準高效的供需對接；強調消費使用與生產服務的深度融合，形成人人參與、人人享有的發展模式。這為分享經濟發展描繪了美好藍圖。

一是與實體經濟深度融合的分享經濟。未來幾年分享經濟與實體經濟的融合進程將不斷加快。從廣度看，分享經濟新業態新模式將在各個領域迅速普及應用，在產品、空間、資金、知識技能、勞務、生產能力等領域將出現越來越多的分享型企業。從深度看，分享經濟與實體企業的融合將體現在技術融合、產業融合、數據融合、產消融合、虛實融合等諸多層面。分享的基因將越來越多地注入到實體企業的創立、用工、研發、設計、生產、銷售、服務等各個環節。製造能力的分享將成為融合發展的重要領域，目前製造業領域的分享經濟剛剛起步，未來幾年有望迎來爆髮式增長。

二是加速推進全球化布局的分享經濟。依託互聯網的分享經濟具有天然的全球化基因，是天然的開放經濟，一些中國分享經濟企業從一開始瞄準的就是全球化，率先探索國際化道路。今後一個時期，越來越多的分享經濟企業將加速全球化布局。面對新一輪技術產業發展的趨勢，市場優勢、網民紅利、轉型機遇的三重利好疊加，將大大加快中國分享經濟企業從模仿到創新、從跟隨到引領、從本土到全球的進程。未來10年，有望出現5至10家具有全球影響力的分享經濟平台企業。

三是形成有效有序競爭格局的分享經濟。近兩年，一系列分享經濟併購案例，標志著部分領域的市場結構從過度分散走向適度集中、競合關係從惡性競爭走向良性競爭、競爭手段從價格補貼走向體驗改善。未來，為了營造新舊業態、各類市場主體公平競爭的環境，關鍵要加強對分享經濟領域平台企業垄斷行為的監管與防範，形成有效有序競爭格局。

（二）

實現這一藍圖，推動分享經濟發展，還要按照《關於促進分享經濟發展的指導性意見》的部署，做好“三個結合”。

一是法律規範的手與行政管理的手相結合。引導分享經濟健康快速發展，發揮好有形之手的作用至關重要。各地各級既需要根據國家有關戰略部署和分享經濟發展特點進行設計，也需要按程序及時調整不適應分享經濟發展和管理的法律法規與政策規定。尤其是對一些看得准、有潛力的分享經濟領域，對一些影響長遠發展的體制機制性瓶頸，對一些有實效、得到分享經濟參与企業與個人點贊的好政策，要加強釋法、修法工作，以法律的形式破除制度障礙，同時還要以法律的形式強化有利的創新政策與創新經驗。

二是預期總體引導與局部重點突破相結合。無論是平台企業，還是分享經濟用戶，對於分享經濟發展最大的隱憂還是缺乏穩定的市場環境預期與監管政策預期。對於分享經濟的監管服務，不能僅僅拘泥具體監管事項、監管環節的優化，更要強調預期引導與環境優化，鼓勵探索建立、平台企業、行業協會以及資源提供者和消費者共同參与、各抒己見，取得各方意見的最大公約數，為形成穩定的政策預期提供製度保障。

三是大平台的擔當與微個體的保障相結合。分享經濟的特徵是海量的個體參与者依託分享經濟平台形成共生系統，共生系統的可持續性離不開大平台的主動擔當與海量用戶的權益保障。平台企業是分享經濟協同治理中關鍵的一環。平台企業應建立相應規則，利用大數據監測、用戶雙向評價、第三方認證、第三方信用評級等手段和機制，健全相關主體信用記錄，強化對資源提供者的身份認證、信用評級和信用管理，保護消費者合法權益，积極協助監督執法，從而切實提升源頭治理能力。　　(作者：國家信息中心副研究員，分享經濟研究中心秘書長 胡擁軍)　　(出處：…濟日報》2018年8月11日)

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全國房地產庫存降至近3年新低

東方財經網 2017-09-15 22:35:48 來源：

9月14日，國家統計局發布的2017年1至8月全國房地產開發投資和銷售情況显示，房地產業去庫存進度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點，樓市庫存創下2015年1月以來的新低。

對此，業內人士認為，樓市“去庫存”第一階段基本完成，房地產投資平穩，大部分城市進入良性周期。

數據显示，1至8月，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1至7月回落1.3個百分點。商品房銷售額78096億元，增長17.2%，增速回落1.7個百分點。中原地產首席分析師張大偉表示，9.85億平方米是同期歷史最高紀錄，8月單月銷售面積1.2億平方米也環比上漲4.3%，全年將刷新歷史紀錄。銷售額方面，7.8萬億元也刷新了歷史同期紀錄。

在此影響下，樓市庫存降至近年來最低。數據显示，8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。其中，住宅待售面積減少987萬平方米，辦公樓待售面積減少43萬平方米，商業營業用房待售面積減少87萬平方米。今年2月末仍處於超過7億平方米的樓市庫存，已降至2015年來新低，僅略高於2014年末商品房62169萬平方米的待售面積。

張大偉說，如果按照8月單月1.2億平方米的成交面積計算，當前全國樓市的庫存消化周期為5.1個月，庫存壓力大減。

山西統計局數據显示，山西已完成年初樓市去化周期控制在10個月內的目標。上半年，全省商品住宅銷售面積769.5萬平方米，同比增長20.6%。以2016年商品房月均銷售面積為基數，全省商品房待售面積消化周期為8.9個月，同比2016年末減少1.4個月。樓市庫存降至合理位置。

荊州方面，截至今年6月底，荊州商品住房庫存面積321.79萬平方米，同比減少152.01萬平方米，下降32.08%。其中中心城區商品住宅庫存面積162.28萬平方米，同比減少55.94萬平方米，下降25.63%。

張大偉認為，本輪樓市發展經過3年，基本完成了去庫存任務。“從2015年初的一線城市拉動，到2016年的二線城市拉動，進入2017年，市場出現逆轉分化，一線熱點城市在調控的影響下，出現了明顯的下調，三四線成為去庫存主力。全國除了東北、西北等少數城市，大部分城市庫存已經進入良性周期。”

但需注意的是，庫存的下降不意味着價格有較大的上漲空間。根據國家統計局數據显示，2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米。其中，城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米，農村居民人均住房建築面積為45.8平方米。

從具體來看，最新發布的《江蘇統計年鑒2017》显示，2016年，江蘇人均住房面積是46.3平方米，城鎮、農村居民人均住房建築面積分別是40.3平方米、56.9平方米。江蘇13市中，僅南京一地人均面積低於40平方米，為36.7平方米。遼寧省方面，雖然人均面積為27.96平方米，但城鄉居民住房自有率已高達91.89%。

目前的庫存量保持了相對的健康，也促使8月房地產開發投資等典型數據保持平穩。

統計局數據显示，1至8月，全國房地產開發投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1至7月持平。開發企業房屋施工面積721781萬平方米，同比增長3.1%；房屋新開工面積114996萬平方米，增長7.6%；房屋竣工面積52296萬平方米，增長3.4%。

國家統計局新聞發言人劉愛華表示，從目前來看，房地產投資增速比較平穩。從供給方來看，近期一些部門出台的政策，包括租賃住房試點等，將會擴大商品房的供應，並分流一部分需求。因此，未來房地產市場有望保持一個平穩健康發展態勢。

“未來以住宅開發銷售為主導的房地產行業將進入存量市場。”億翰股份董事長陳嘯天日前在億翰智庫主辦的“2017中國房地產業戰略峰會”上表示，房地產需求進入穩定期，未來將有越來越多的房企響應國家供給側結構性改革的號召，轉向可持續經營，如自持物業做租賃、開發和運營商業和產業地產、打造特色小鎮等，從“賣房者”轉型為“運營者”。

　　(出處：經濟參考報)

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連平：購租並舉對房價影響有限

東方財經網 2017-09-15 22:35:50 來源：

超過30個城市開始培育房地產租賃市場，發展住房租賃能否降房價？9月13日，在“2017中國房地產企業品牌價值測評成果發布會暨房地產品牌發展高峰論壇”上，交通銀行首席經濟學家連平指出，建立購租並舉的市場是長效機制的重要組成部分，對房價有影響但比較有限。

連平同時建議，對於房價上正快的城市，能否像設定通貨膨脹一樣，將房價上漲幅度作為施政的重要調控目標，應儘快出台相關政策。

發展租賃市場前提是控制房價

連平認為，建立購租並舉的市場，是長效機制的重要組成部分，對房價有影響，但是比較有限，主要分三個方面。

首先，從需求轉移來看，租房和購房是兩個事情，雖然兩個需求會有交叉和轉移，但在房價較高的情況下，通過租購併舉的制度將購房人群轉至租房人群是比較困難的。

第二，是從價格來看，如果發展租賃市場的制度能影響到房價，也是影響的中低檔次的房源價格。

在現實的市場上，整個房地產市場價格的上漲，主要是高檔房產價格上漲拉動的；低檔房價上漲主要還是因為高檔房產帶動所致。

第三，房價過快上漲，抑制了租賃市場發展，但並非房價上漲，是因租賃市場不發展所致。

市場上存在這種觀點，“租賃市場快速發展，有助於房價的下降，或者說對房價會產生一定的影響，這背後似乎暗含着一種觀點，即原來房價快速上漲是因為租賃市場不發展，所有的需求都集中在購房，需求比較大，房價就漲了，中間似乎有這樣一個邏輯的暗示。”

連平認為，應該擺正房價和租賃的關係。從中國最近10幾年的情況看，由於房價漲的太快，所以租賃市場受到了一定程度的抑制。

主要是因為租賃是純粹的消費行為，而購房是消費和投資結合的行為，當房價處在較高水平，而且未來的趨勢預期還是繼續上漲的話，購房時，最強或者最集中要體現的是投資需求。

在房地產趨勢上漲的情況下，很大情況下會抑制租房市場。但凡有一些能力的人，哪怕七拼八湊也要想辦法買房，這個和房價的持續上漲以及他的預期是有關係的。

國外租賃制度好，是因為房價上漲緩慢。有一些信息說德國、日本的租賃市場發展的都不錯，這些報告可能更多集中在有關租賃市場的制度建設，政策配套等方面，而忽略了一個大前提，這些地方房價上漲非常的平緩。

在有些國家，包括日本，買房子和買汽車一樣，買進就折舊了，房價是不漲甚至往下跌的，所以這個時候租比購好，這種情況下租房市場才有較快的發展。

將房價上漲幅度作為施政目標

連平認為，房價的問題，跟長效機制整個的建設，影響其實都是非常密切的，換言之，如果房價不能很好的受到控制，持續大幅度上漲，預期還是進一步上漲，同樣，長效機制的推出和房價變動有密切關係。

他表示，中國房價已經進入一個新的階段，2003年-2013年之間的10年時間，房價整體趨勢是持續上漲，2013年以後房價開始出現分化。大部分的三四線城市漲幅很小，甚至出現部分城市不漲的情況；此外，少數三線城市和比較多的二線城市及一線城市仍繼續保持上漲，或有比較大的上漲的壓力。

供求關係不平衡導致房價持續出現上漲的壓力。人口不斷流入的城市，經濟發達，市場經濟體系比較完善，有更多的機會。這些城市的住房的供給遠遠跟不上，和需求之間有比較大的落差。麵粉供應不足，而導致麵包不夠。

這些房價上漲的城市並不缺土地。如北京，真正用於城市建設的土地大概只佔到15%左右，80%以上的土地在農村。用於城市建設的15%的土地中， 30%是用於住宅建設，70%是用於工業以及其他各種用途的。

就國際而言，東京、首爾、台北等城市均經歷過房價大幅度上漲，此後的供給關係逐步調整，整過程中，增加土地供給始終是最為重要的手段之一。

現在的東京、紐約用於城市建設的土地面積比較大，這些土地中的大部分用於居住，只有4%-5%的土地是用於工業用途，而我們的比例都在25%以上，高的城市比例有36%。

今年上半年，國家相關部門已經出台一些政策改善供給不平衡問題，對於未來土地供給進行規劃和計劃，要考慮城市的土地消化周期和供給之間的關係。消化周期長的，比如說36個月以上，應該停止供給土地；消化周期在6個月以下的，則加快供給土地。

連平認為，政策調整要更加有針對性的量化和細化，如增加供給土地，增加1%和增加10%是有區別的。

他建議，對於房價上正快的城市，能否像設定通貨膨脹一樣，將房價上漲幅度作為施政的重要調控目標。現在部分的一二線線城市，房價的問題已經很嚴重，將房價控制在一個合理的水平，有助於吸引人才，推動技術進步，實現產業轉移等。

相關部門應該快出台相關舉措，如果主要城市不控制土地供給；房價上漲的幅度設置一個大致的水平，絕對上漲應控制在什麼程度……這樣對未來房地產市場長期保持平穩運行，保證未來持續推出長效機制能夠真正收到效果。

這些舉措需要不同的政策，土地供給制度，金融制度、稅收制度、住房制度等制度的相互匹配和平衡才能構成有效長效機制的體系，取得更好的效果。

　　(出處：澎湃新聞 2017年09月15日)

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金地力壓萬科 63.77億+自持7%奪得杭州蕭山28萬方宅地

東方財經網 2017-09-15 22:35:53 來源：

9月14日，繼昨日杭州（樓盤）主城區八宗地收金138億后，今天蕭山區三宗涉宅用地正式拍賣。起價37.5億、體量高達28萬平方米的蕭政儲出[2017]20號地塊壓軸登場。

作為湘湖新城備受關注的大體量宅地，地塊吸引了包括碧桂園、萬科、濱江、金地在內的品牌房企圍獵，僅3輪過後，濱江就以63.77億的報價沖至封頂價格，樓麵價22950元/平方米。

競自持環節中，僅剩萬科和金地互相追逐，最終，經過5輪競自持，金地力壓萬科，以63.77億+自持7%競得蕭政儲出[2017]20號地塊。

據觀點地產新媒體查詢，該地塊位於濱江旭輝・東方悅府北面，為純住宅用地，出讓面積10.69萬平方米，容積率2.6，可建體量達27.79萬平方米，起始樓麵價13500元/平方米。

地塊南面在售項目的7月成交均價24076元/平方米，東面在售住宅房源不多，7月成交均價為26437元/平方米。

至此，今日杭州蕭山土拍結束，三宗地共收金100.9億元。

　　(出處：觀點地產網 2017年09月15日)

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