上海連夜調三地塊出讓規則:實行招掛複合式

上海連夜調三地塊出讓規則:實行招掛複合式

東方財經網 2017-04-13 15:48:03 來源:每日經濟新聞

4月11日晚間,上海市規劃和國土資源管理局(以下簡稱上海規土局)連夜發布公告稱,將上海“臨港蘆潮港社區C0204地塊、臨港蘆潮港社區E0602地塊、奉賢區奉城鎮57-05區域地塊”出讓方式調整為招標掛牌複合式。此前公告显示,這3幅地塊的交易資金審核已被中止。

《每日經濟新聞》記者獲得的其中一幅地塊的複合出讓須知显示,新規要求按照通過資格審查的有效申請人數確定出讓方式。採用有競價招標(以下簡稱招標)方式出讓的,則以綜合條件最佳者得的原則確定中標人;採用掛牌方式出讓的,則以價高者得的原則確定競得人。但最終只有排名前三位的投標人,才能入圍競標。

記者整理髮現,這種招掛複合的土地出讓方式在2012年的上海市場曾被啟用,並在2014年樓市低谷期被取消,以“直接拍賣”代替。對於此次上海市的嘗試,業內人士認為,該規則會在多大範圍、多長時間內實施,還有待觀察。監管層此舉意在避免眾多房企“圍獵”一塊土地從而導致“地王”頻出。同時,也可以讓更好的開發商進行土地開發,藉此提高整個樓市的品質和產業水平。

得分前三才能入圍競標

前述出讓文件显示,若通過資格審查的有效申請人數超過三人,則地塊採用招標方式出讓,有效申請人即為“投標人”;若通過資格審查的有效申請人數為三人及三人以下的,地塊採用掛牌方式出讓,有效申請人即為“競買人”。

對於如何選出有效申請人,《每日經濟新聞》記者注意到,首先由評標小組按照得分由高到低的原則確認投標人的排名順序。若有得分相同者,則按以下優先原則確定排名順序:先以經濟實力得分由高到低排序;若經濟實力得分有相同者,則再以項目經驗得分由高到低排序;若項目經驗得分有相同者,則再以技術資質得分由高到低排序;若技術資質得分有相同者,則以抽籤方式決定其排序。

至於考核指標,除房企近三個會計年度合併財務報表中的總資產、凈資產、凈利潤率和凈資產收益率等基本指標外,還包括其信用評級、總建築面積、全裝修面積等其他指標。最終只有排名順序前三位的投標人,才能入圍競標。

值得一提的是,此次新規適用的三個地塊,曾於去年底掛牌,今年3月卻被中止出讓。按照當時的公告表述,這三塊地的交易資金來源審核工作尚未完成,中止后將繼續進行審核。4月11日,上海規土局公布了上述三個地塊的出讓補充公告,但仍未公示具體拍賣時間。

業內:或意在減少“地王”

對於上海市的此次嘗試,新城控股集團高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示,目前滬深A股中的上市房企有140多家,但根據經濟實力和技術資質排名,初步估計只有幾十家可以達到上海市新規中的入圍條件。如果再加上綠色建築資質、全裝修面積等其他限制條件,剩下的企業就不多了。

歐陽捷認為,如果此評定方式在全上海推廣,非上市房企將失去拿地機會,因為這些房企的財務數據往往是不公開的。此外,未來有捲款跑路或者項目爛尾可能的企業,可能將不再有資格拿地,經濟實力不夠的企業或將從上海房地產市場出局。不過,目前該政策會在多大範圍、多長時間內施行,還存在不確定性。

資深地產人士薛建雄認為,上海此次嘗試,是為了讓更好的開發商進行土地開發,藉此提高整個樓市的品質和產業水平。而行業洗牌之下,財務穩健的房企或成為最大受益者。

歐陽捷也向《每日經濟新聞》記者表示,新規實際上是為了抑制過多的房地產企業“圍獵”一塊土地,導致“地王”頻出。“實際上,採取網上競標、每家房企只有一次出價機會等也是抑制‘地王’、減少高溢價土地產生幾率的方式,但可能此前沒有起到既定效果所以(監管層)出了新招。”

(來源:每日經濟新聞)

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