原標題：大灣區未來可期：同城化，房住不炒
一年來，“粵港澳大灣區”成為備受關注的熱詞，中國南方這片活躍度極高的經濟熱土，又以嶄新姿態吸引了各界關切的目光。那麼，這一年來，大灣區究竟發生了哪些變化？如何看待大灣區目前的發展？對於未來又有何展望。
■ 購房分析
購房者仍以廣東省為主
●萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅
今年以來，大灣區市場呈現分化，廣州、佛山、珠海等地商品房銷售面積同比均增長。深圳整體市場供不應求，但隨着供應的改善，銷售面積同比也已明顯回升。中山、肇慶等地由於過去幾年市場容量持續擴容，仍有一定調整空間。
今年，隨着“粵港澳大灣區發展規劃綱要”正式發布，大灣區迎來戰略機遇期。在此背景下，大灣區市場規模，短期提速后呈可持續的穩定向上趨勢。對於明年以及未來大灣區的發展，因為大灣區受惠國策，二線城市樓價增長會好過其他二線城市，廣、深也因經濟受捧，有3%-5%增幅。
大灣區吸引了各地購房客群，其中仍以廣東為主。不過，香港人士在大灣區市場份額還較小。但最近一些優惠政策的推出，對港人在此置業有較大吸引力。
自住需求購房佔比58%
●中原集團研究部相關人士
粵港澳大灣區平均購房年齡為36.3歲，年齡的上下浮動與市場熱度有一定關聯，今年1-5月，購房者年齡維持在36歲左右，與2017年二季度接近。
2016-2019年5月，大灣區購房者總體以自住需求為主，佔比58%。投資需求佔比24%。不過，今年3-5月，隨着市場熱度回升，自住需求佔比有回落趨勢，但目前自住需求佔比仍高於2018年平均水平。
從購房者組成情況看，中山、惠州、佛山、東莞4城情況接近，2016年-2019年5月，均有20%以上的成交由外地客戶（廣東省內）完成，是典型的接受外溢需求的城市。而廣州、深圳、珠海則主要以本地客戶為主。其中，中山有大量深圳、惠州，及廣州客戶；惠州、東莞則主要承接深圳的外溢需求；佛山則主要承接廣州的外溢需求。
打拚的年輕人是重要購房群體
●購房者小月（化名）
我生活在深圳，大灣區規劃剛出來的時候，有一些老家的朋友來深圳看房。我自己也是今年6月份買的房，買來做婚房用。我剛來深圳時買了一套67平方米的二居室。之所以購買該小區，是因為之前看中斜對面新開盤的項目華強城。我去排隊搖號時沒搶到，就在該區域周邊看了下二手房。
我覺得未來深圳肯定是個穩中向上的城市，從目前來看，深圳還處在吸引人才的過程中，有很多年輕人在這邊打拚，他們是比較重要的購房群體。
在深圳買房的香港人也挺多，他們投資意願比較強。之前遇到些香港阿姨，她們聽說這個盤很火，就過來看看，因為搖號排得比較前，就直接買下了。
■ 企業拓展
加快城市更新項目步伐
●花樣年集團（中國）有限公司執行董事、副總裁兼CFO張惠明
深耕大灣區是花樣年未來五年最重要的工作之一。截至今年6月30日，花樣年在大灣區已有39個城市更新項目，正處於不同的發展階段，大部分位於深圳，並已布局惠州、東莞、中山、佛山、廣州等城市，預計規劃總建築面積約1672萬平方米，儲備總貨值約3526億元。
在深圳，花樣年就已布局22個項目，貨值達1600億元以上，其中大部分為城市更新項目。未來3年，將有20個城市更新項目可轉化為開發用地，預計供地總貨值約1334億元，預計毛利率達50%以上。
未來，我們會加快項目轉化節奏，預計大灣區的銷售占花樣年銷售額50%以上。我們看好大灣區的發展前景，深圳作為大灣區核心引擎城市，出台先行示範區規劃，也使深耕型房企成為直接受益者。
關注多元化拿地渠道
●奧園集團相關人士
作為大灣區本土企業，奧園持續看好大灣區發展，並把大灣區作為區域發展戰略的重要組成部分。截至6月底，奧園在大灣區擁有土地儲備總建築面積約756萬平方米，儲備貨值超1100億元。此外，奧園也提前布局城市更新項目，實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，預計額外提供可售資源約2197億元，其中，74%位於大灣區。
奧園會持續關注大灣區發展，並結合公司戰略和經營需要，對公司在大灣區內的未來發展做出規劃。
未來在大灣區，奧園將重點加大一二線城市布局，同時將考慮以區域的思維進行投資布局，進行全區域覆蓋，擴大拿地機會。此外，奧園也會重視收併購，持續關注招拍掛市場。同時關注產城融合、城市更新以及村企合作等多元化拿地渠道。
更多房企入駐競爭加速
58安居客房產研究院首席分析師張波
粵港澳大灣區作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。各個地級市中，深圳、廣東、佛山的常住人口遠超戶籍人口，是粵港澳地區最吸引外來人口的城市。
未來，粵港澳大灣區內城市邊界將逐漸模糊，“大都市圈”建成，各類要素流動也會更加自由化，同時，各城市間協同發展效應增強，廣深的牽引力會進一步體現。
在人才方面，粵港澳大灣區25-34歲人才佔比約六成，年輕化特徵明顯，人才結構有待優化，隨着城市吸引力的增強，大量人才流入將為區域發展帶來持續動力。此外，更多的房企將入駐大灣區，房企競爭加速、粵港澳大灣區房地產市場將重新布局。
■ 趨勢
住房改善需求待釋放
●貝殼研究院首席市場分析師許小樂
大灣區住房自有率較低，近3500萬人無自有住房。住房自有率距離全國平均水平還有較大差距。
此外，大灣區居住品質不高，後期大量的改善需求待釋放。其中，香港、深圳、廣州三個核心城市人均居住面積分別為15平方米、19.7平方米、25平方米，距離全國人均36.9平方米（2017年）的水平存在較大差距。和國外的灣區對比，也存在着不小的距離。
從政策來看，“房住不炒”依舊是政策的主基調，具體到大灣區內部，政策從需求端的全面限購限貸轉向“一城一策”，目標是促進市場的平穩，保證自住需求的有序釋放，遏制投資投機行為。因此，預計未來大灣區的市場將告別過去的大起大落，整體穩定。
本版采寫/新京報記者 張曉蘭
本版製圖/新京報記者 王遠征
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