2021年12月，內政部為了抑制房價哄抬等亂象，通過5項打炒房措施草案，包含：限制預售屋換約轉售、禁止炒作行為、預售屋解約需申報、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制。目前草案尚未送交立法院審議，但市場已有不少投資客怕「噩夢成真」，趕緊忙著找下一手買方解套。
在這樣的狀況下，市場出現不少「二手預售屋」。而老王就是看上了一間賣方自售的預售屋，雙方對於價格也有共識，但賣方卻要求老王一同至建商處換約後，直接將價差匯入其戶頭，雙方不再另外簽訂「權利讓渡契約」等文件。這樣的做法，對於雙方來說會有什麼風險？
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏解釋，目前實務操作上，買二手預售屋的流程是：假設甲跟建商購買預售屋，總價1,000萬元，後來甲以1,200萬元將該預售屋出售給乙，此時，甲、乙、建商三方應共同會面進行換約，將甲原先跟建商簽訂的預售屋買賣契約上之購屋人換成乙方的名字。
不過，此時的預售屋買賣契約仍是登記1,000萬元，因為對建商來說，他仍是收受一樣的價金，甲、乙雙方的交易與建商並無關聯；而甲、乙雙方則應另外簽訂權利讓渡契約，將實際的交易價格1,200萬元載明在該契約上。
完成交易後，甲方應以權利讓渡契約與預售屋買賣契約上的價差200萬元進行申報，繳納最高45%稅率的房地合一稅；而乙方在日後出售時，則可以用權利讓渡契約上載明的1,200萬元當作購屋成本，依持有年限申報房地合一稅。
資料來源/財政部、整理/林帝佑。圖/授權轉載自《Smart智富》月刊
未簽訂權利讓渡契約 日後恐難證明購屋成本
若是老王與賣方採用私底下交易的方式，而未簽訂權利讓渡契約，正業地政士聯合事務所所長鄭文在分析，這對於老王，也就是買方來說，其實相當不利，因為老王在日後出售房屋時，就會遇到無法證明購屋成本的問題。
現行的房地合一稅，計算公式為：「課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額」。先不管費用和土地漲價總數額，簡單來說，就是用賣出的價格減去買進時的價格當作稅基。
以上述的例子來看，若乙方過了數年，以1,500萬元出售該房屋，在無法證明取得成本為1,200萬元的狀況下，國稅局會認定預售屋買賣契約上的1,000萬元為乙方的取得成本，所以乙方出售的價差就會高達500萬元。
中古屋大改造，分享台中室內設計隔間重新規劃，擴大實用空間!
日復一日生活在冰冷的水泥建築中，高樓林立的都會叢林反映了時代的進步，卻少了一些人與自然溫度。室內設計公司習慣運用大量木材質感於室內空間上
新古典家具推薦比價站
巴洛克傢俱、洛可可家具、法式家具、實木家具，貴族宮廷風格家具
找尋台北OA辦公家具推薦?
深刻了解辦公家具需因應各種不同的工作環境而量身打造，將蘊含近30年的經驗全數注入於德立，秉持初衷，且不忘汲取新知，期許於每個服務的個案中，皆能賦予這個看似傳統的商品『新生命、新氣象。』
為什麼城市需要景觀設計?
承園景觀設計是一集合藝術、工程、生態於一體之特殊事業，以豐富的人文素養為創作源頭，賦予時空新的生命力，使人的生活更加圓融、和諧，以達到景觀環境蘊涵真、善、美之境界。
但若買賣雙方有簽訂權利讓渡契約，則乙方就可以提出成本為1,200萬元的證據，價差即為300萬元，屆時房地合一稅的金額將大幅降低。
除了乙方無法證明取得成本之外，恐怕還會有刑法責任。因為根據2021年7月實施的「房地合一稅2.0」，規定一般自然人買進預售屋之後，若出售，持有2年內，適用45%稅率；持有2年至5年，適用35%稅率。而變成成屋後，持有時間則要重新計算。
在未進一步簽訂權利讓渡契約的狀況下，賣方等於是用當初買進的價格申報房地合一稅，帳面上看起來零獲利，所以房地合一稅稅額自然就為零，但很明顯地，賣方有逃漏稅的問題。
鄭文在表示，若未依規定申報房地合一稅繳納稅款，除了補繳稅額之外，更要承擔另外的罰則。據《所得稅法》第108條之2規定，若個人未依限辦理申報，可處3,000元以上至3萬元以下罰鍰；有漏報或短報情事，則可處漏稅額2倍以下之罰鍰；未依規定申報，除核定補徵應納稅額外，可按補徵稅額處3倍以下之罰鍰。
現行實價登錄規定，當建商出售預售屋時，就要向地政機關進行申報。陳俊宏說明，但規定中，並沒有要求預售屋換約後得再次申報，所以對地政機關來說，就會發生「當初建商出售，申報購買人為甲，但成屋登記時，登記名義人卻是乙」的狀況。這時，稅務機關會去查核，並進一步稽查甲、乙雙方的金流狀況，甲沒有申報或是漏報、短報都很容易被勾稽出來。
至於購買二手預售屋的乙方，如果在稽查單位要求提供金流證據等文件時，有完整的據實提供，那麼乙方尚無法律問題；但假若乙方未據實提供相關資料，則會有使公務員登載不實、偽證、詐欺等問題，此時將有刑法上的責任。
陳俊宏強調，不動產交易的款項都是大數目，對稽查單位來說，查核相對容易，即便買賣雙方私底下、未有任何證明文件地進行交易，都有可能被查得相關資訊。因為預售屋要申報、成屋要登記，且依《稅捐稽徵法》規定，在買賣雙方交易之後將有長達7年的查核期限，所以不論是買方還是賣方，都千萬不要以身試法，將自己置於風險之中。
來源鏈接：https://ctee.com.tw/house/housinginvest/591138.html
裝潢大小事!隔音防火工程施工案例分享
吸音棉是經過特殊處理形成一面凹凸波浪形狀的一種海綿材料，其內部充滿細小空隙及半開孔結構能大量吸收射入的聲波能量，對聲波起到衰減作用，能降低室內反射聲的干擾和迴響提高聲音的純度是吸音降噪材料的高性能產品。
沙發換皮省更多,延長老沙發壽命!
沙發是家裡使用頻率最高的家具之一，隨著長時間使用，難免出現表皮磨損、坐墊凹陷等狀況
了解海島型木地板是否會有潮濕變形疑慮?
結構為在木夾板表面貼實木皮，比實木地板穩定性高、不易變形翹起，「海島型木地板」名稱由來乃是此類地板非常適合灣溫濕多雨的海島型氣候。
想知道更多隱形鐵窗QA,都在生活知識王!!
高樓防墜，但又要兼顧美觀，加裝隱形鐵窗是您可以考慮的選擇！！隱形鐵窗具有『防墜、防盜、安全、美觀』等四大優點，能滿足您的居住需求及較易被大樓或社區管委會所接受，可減少不必要的爭端。