房地產金融實施宏觀慎審管理 滬上銀行收緊開發貸

房地產金融實施宏觀慎審管理 滬上銀行收緊開發貸

東方財經網 2016-06-13 14:35:13 來源:安徽在線

本報記者 劉飛 北京(樓盤)報道

  6月的首周,土地拍賣市場如火如荼,3天12宗“地王”湧現。

  一場場“麵粉貴過麵包”現象的背後,是房地產金融持續不斷的加槓桿行為,潛在的金融風險也在不斷積累。

  與“地王”度不匹配的是,銀行卻在悄悄收緊錢“口袋”。上海(樓盤)一國有銀行人士告訴《華夏時報》記者,自去年開始該行就不斷收緊開發貸,而伴隨着“滬九條”的出台,按揭貸也開始嚴格執行新政,上海樓市房貸下半年即將進入調整期。

  銀行資金面臨縮水,意味着金融風險的增加。6月3日,央行上海總部對外低調宣布,在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理,對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動,進行全方位的監測與管理。

  地王頻現VS銀行收緊口袋

  事實上,早在2015年商業銀行就開始逐步收緊開發貸,與個人按揭貸款一路狂飆明顯背離。

  數據显示,2015年全年上海市本外幣地產開發貸款減少304.4億元,同比多減515.5億元。但個人住房貸款新增1539.7億元,同比多增942.1億元,其中下半年新增1077.3億元,同比多增857.3億元;12月份新增本外幣個人住房貸款206.4億元,同比多增136.2億元。

  駛入2016年,在上海樓市新政出台前市場的火熱狀態,從個人按揭貸款仍可見一斑:3月末上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元,同比多增657.5億元。其中3月新增個人住房貸款361.4億元,刷新了2009年有統計數據以來的新增滬上個人住房貸款的紀錄。

  市場的暴漲帶動開發貸略顯回暖,但仍處於相對收緊狀態。3月末,上海市本外幣房地產開發貸款增加99.6億元,同比少增116億元。

  轉折點發生在3月25日的“滬九條”樓市新政出台,在叫停了“首付貸”的同時,銀行在個人按揭貸款方面已經開始收緊,比如,對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的,首付款比例不低於50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低於70%。

  上海銀行業同業公會在3月28日舉行的“滬上銀行話開年”會議上達成一致,對於此前上海首套房貸優惠基準利率為8.5折的情況將予以停止,現在起優惠基準利率最低為9折。

  密集的調控政策“剎”住了房貸的增速:4月份上海本外幣房地產開發貸款減少148.5億元,同比多減140.7億元。其中,地產開發貸減少9.9億元、房產開發貸款減少138.6億,兩者實現了“雙降”。

  央行上海總部特彆強調,而在貸款審核發放滯后因素的影響下,4月份個人住房貸款增加278.2億元,但環比少增83.2億元。

  與銀行收緊錢“口袋”不匹配的是“地王”的頻現,此時上海總部啟動防範系統性風險的房地產金融宏觀審慎管理更加必要。上述國有大行人士稱,這將成為全國防範房地產金融系統性風險的樣本。

  房地產金融宏觀審慎管理

  世界各國經濟發展的歷史表明,房地產市場極易滋生泡沫。影響房地產供求及價格的因素眾多,人口動態、經濟增長、收入變化以及金融環境等各方面因素都會以各種不同的方式通過不同的渠道影響房地產市場。

  中國人民銀行上海總部副主任兼上海分行行長張新表示,2008年國際金融危機以來,世界主要經濟體紛紛建立金融宏觀審慎管理框架,並高度重視房地產金融調控。

  那麼,上海建立的房地產金融宏觀審慎管理又是怎樣的呢?

  宏觀審慎管理框架由“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”、“房地產金融宏觀審慎監測體系”、“金融機構宏觀審慎評估體系”和“政策工具箱”四部分組成。

  其中,“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”既考慮了人口對房地產市場的剛性需求,又考慮了宏觀經濟與金融因素(如經濟增長、融資規模、利率、匯率、股市等其他資產收益率、跨境資金流動等)對房地產市場的影響;既有對房地產市場的監測,又有對房地產金融運行的關注,是上海市房地產金融宏觀審慎管理的基礎。

  “房地產金融宏觀審慎監測體系”是基於“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”提煉出來的綜合性指標,包括房地產市場景氣綜合指標、房地產市場系統風險指標、銀行經營穩健性指標和房地產金融秩序指標,是上海市房地產金融宏觀審慎管理的核心。

  “金融機構宏觀審慎評估體系”主要用於評估轄內金融機構房地產金融業務情況,涵蓋金融機構房地產貸款集中度、穩健性、信貸結構、資產質量、差別化住房信貸政策執行情況、借款人償債能力、市場利率定價自律機制決議執行情況、壓力測試等方面,是上海市房地產金融宏觀審慎管理的重要組成部分。

  其“政策工具箱”主要包括個人住房貸款最低首付比例、房貸利率水平、借款人償債能力要求;對金融機構實施差別化激勵約束政策;定期對社會發布《上海市房地產金融宏觀審慎評估報告》,引導市場預期。

  綜上,其核心是從人口、房地產市場、房地產金融、經濟與金融等四方面建立上海市房地產金融宏觀審慎監測指標體系。

  值得注意的是,上海市房地產金融宏觀審慎管理由人民銀行上海總部和上海市市場利率定價自律機制負責具體實施。

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