復工復產有序推進，寫字樓恢復常規辦公狀態，但疫情仍然讓商辦市場備受考驗，租戶的需求期待正在發生變化。線上辦公的廣泛推行等不確定性讓寫字樓運營者壓力增加，房企需要有新的商業模式去迎合未來消費者的需求。面對消費升級的新需求，甲級寫字樓將面臨挑戰，需要業主能提供核心傳統空間搭配靈活空間辦公方式組合解決方案，“未來辦公”模式、健康物業、綠色建築將成新風尚，混合社區或將興起，辦公和居住混合的戶型等有望改寫傳統篇章。
文、圖/廣州日報全媒體記者劉麗琴、陳白帆
商業地產機遇悄然而至
疫情突發令商業地產市場面臨極大挑戰，經濟活動放緩，人工、資金等要素流動性亦暫時下降。然而，市場發展機遇卻悄然醞釀。
仲量聯行研究數據显示，未來2~3個月將從甲級寫字樓搬到乙級寫字樓的企業主要分佈在金融、商務服務、科技等行業。下調租金的寫字樓主要租戶分佈行業也集中在金融、商務服務業、科技、教育、零售餐飲等。
寫字樓因擁有穩定的現金流和較低的運營難度，近年成為越來越多機構投資者資產配置的首選。不少機構大的投資策略沒有變化，但在小的投資價值判斷上有調整。有投資機構負責人預計，今年會出現投資窗口期，可以把握特殊時機的投資機會。
第一太平戴維斯投資部對百個海內外投資機構、開發商和業主的調查數據显示，儘管市場暫時放緩，但64%的受訪者對疫情后經濟復蘇持樂觀態度，且對廣州等城市尤為看好。約31%的受訪者持觀望態度，這在外資投資機構中尤為明顯，大部分國資背景的投資機構則表示將維持高度關注。有74%的受訪者視廣州、深圳為物業投資首選地。廣州市場供需相對平衡，風險抵禦能力較高，在各地區政府政策支持下，區域市場或將在疫情后出現反彈。
記者走訪廣州招租寫字樓時了解到，疫情導致實地看房、租賃協議簽訂、裝修施工等受限，市場信心亦受影響，不少業主租賃策略更謹慎。但仍有部分行業將會在疫情后受益於加速釋放的新增需求，或將促進行業的新一輪發展機遇，也會轉化為對於甲級辦公樓的升級或擴張需求，如保險、線上娛樂、傳媒、教育、醫療健康等行業。
對綠色建築需求更強
具可持續性和健康特性的綠色建築將會迎來長期的需求，尤其是在室內空氣質量、通風系統、排水系統和其他室內環境相關方面更具優勢，可以改善員工舒適度的建築更受關注，這可能會加速LEED和WELL認證的發展。截至2020年，亞太區共有700座經過WELL認證或註冊的商業建築，其中超過四成在中國內地。疫情將促使企業重新評估業務連續性規劃（BCP），特別是需要將重點業務和重要員工分散在各地的企業。部分企業可能會考慮在未來突髮狀況時，在不同時間和地點安排員工輪班工作。物業管理將更加重要，管理公司加強現有的衛生政策確保租戶及其員工的安全，特別是設有咖啡館、零售和靈活辦公室等共享設施的物業。寫字樓業主也可以參考零售業主的做法，通過租戶服務平台APP和社交媒體提供醫療資訊和交流，讓租戶了解最新情況。
疫情或將加速帶動相關產業的創新和研發。疫情期間，許多樓宇都採用前沿管理手段和設備，如熱成像儀、数字樓宇防控系統等；虛擬看房也有利於解決招租問題。長期來看，引入数字化平台及利用區塊鏈等科技探討線上交易的可能性，是推動房地產升級進入實質性階段的關鍵。
探索 “未來辦公”模式
仲量聯行深圳商業地產部總監李文傑分析，面對疫情對需求的改變，市場格局也將發生趨勢性變化。雖然“在家辦公”“遠程辦公”是在特定環境下新的嘗試，但疫情過後有望得到更廣泛的應用與升級，企業將更多探索 “未來辦公”模式，最終融入到人文健康維度。
世邦魏理仕分析認為，疫情后寫字樓市場將迎來升級，租戶和辦公樓業主將思考選擇更安全健康的辦公物業，以及如何優化和提升樓宇的硬件設施及物業管理水平。未來樓宇健康及危機管理將成為業主在設計、改造和管理樓宇項目時着重考量的要素。
彈性辦公和共享辦公空間比例需增加
李文傑表示，不少市場短期措施和影響可能很快會過去，但市場一些結構性變化會對未來市場供應、招租策略等產生影響。
因疫情的影響，即使是大型企業控制基礎成本的需求也在提升，需要增加彈性辦公空間和共享辦公空間的比例，削減預算辦公面積，增加共享辦公空間比例，將成為主流做法，如何使租賃成本下降而辦公空間又能滿足員工辦公的需求，不少受訪企業表示，希望能尋找有大量靈活辦公空間的寫字樓，可以將部分部門，例如後勤、營銷銷售前線部門放在靈活辦公空間，從而削減傳統辦公空間的面積。這種核心傳統空間搭配靈活空間的辦公方式就被稱為Core&Flex辦公方式，對於企業而言更希望發展商能提供租賃綜合解決方案，既能交付傳統的辦公室，也能有靈活辦公工位滿足短期需求，甚至還有定製裝修，綜合解決方案將是未來市場的機會。
【廣州甲級寫字樓租金數據】
2019年：下降4.6%
2020年一季度：下降1.9%
數據來源：仲量聯行
分析：仲量聯行華南區研究總監曾麗表示，這個數據還是相當溫和的，要好於市場預期。這與廣州市場總體空置率較低有關。
【疫情后投資者信心調查】
64%的受訪者對疫情后經濟復蘇和前景持樂觀態度，且對廣州等城市尤為看好。
約31%的受訪者持觀望態度，這在外資投資機構中表現尤為明顯，大部分國資背景的投資機構則表示將維繫高度關注。
有74%的受訪者視廣州、深圳為物業投資首選地。
數據來源：第一太平戴維斯投資部
調查對象：對百個海內外投資機構、開發商和業主進行調查。
【投資物業類型偏好調查】
22%的受訪者表示寫字樓為其投資標的首選，並對粵港澳大灣區經濟持有長期信心。
21.6%的受訪者選擇房地產開發作為主要資金投資方向之一。
14.4%的受訪者希望獲得物流倉儲的投資機會。
8.6%的受訪者希望能投資數據中心。
數據來源：第一太平戴維斯投資部
分析：因数字經濟近年飛速發展疊加疫情對線上購物的促進作用，物流倉儲和數據中心則在粵港澳大灣區內同時呈現持續升溫的投資熱度。
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