優越地塊僅溢價17% 北京土地市場轉冷？

東方財經網 2017-04-13 15:48:25 來源：每日經濟新聞

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 賈運可

今年以來，北京市供地節奏明顯加快。昨日（4月11日），北京市規土委拍賣大廳再次迎來一場土拍，此次拍賣的分別為丰台區王佐鎮青龍湖地塊和平谷區夏各庄新城地塊。

《每日經濟新聞》記者了解到，青龍湖地塊由國開東方萬科聯合體以58.5億元的價格拿下，樓麵價42700元/平方米，總建築面積為230355.885平方米，建築控制規模249999平方米。

值得注意的是，上述青龍湖地塊溢價率僅為17%，在房企普遍高溢價拿地的今天顯得頗為扎眼。那麼，這是否意味着北京房地產市場已經開始由熱轉冷呢？對此，有分析指出，由於該地塊規模較大，所以看似溢價率低，但其實已經接近近期房企拿地的極限了。不過，也有專家認為，即便考慮到各種不利因素，國開東方萬科聯合體此次拿地的價格仍然低於市場預期。

成交價低於市場預期

據悉，丰台區王佐鎮青龍湖地區FT00-0503-0053等地塊，用地性質為R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地、A61機構養老設施用地、A33基礎教育用地、S4社會停車場用地，起始競拍價50億元。

雖然該地塊處於北京六環，但自然環境相對優越，且毗鄰優質教育資源人大附中丰台學校，因此吸引了招商、龍湖中海首開保利聯合體、華潤、遠洋首創聯合體、國開東方萬科聯合體、中糧天恆旭輝聯合體等10家企業參与競拍。最終，青龍湖地塊被萬科聯合體以總價58.5億元、溢價17%拿下。

資料显示，國開東方是由國開金融與上市公司東方集團成立的合資公司，截至2015年底，國開東方總資產120億元，凈資產52億元，通過3年時間已在青龍湖區域完成實際投入超過100億元。

公開資料显示，青龍湖地塊以“限房價競地價”方式出讓，商品住房銷售均價不超過41230元/平方米，且最高銷售單價不得超過43292元/平方米，並執行“90/70”政策，此次拍地未觸及土地合理價格上限。據了解，該區域周邊已有V7北海壹號和億城燕西華府兩個項目，並以大戶型產品居多，基本售價在5萬元/平方米~6萬元/平方米。

值得一提的是，國開東方萬科聯合體此次拿地的溢價率僅有17%，低於市場普遍預期。那麼，這是否意味着北京樓市正悄然發生某種趨勢轉變呢？

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，此類“巨無霸”土地拿地成本較高，尤其是總價方面，看似溢價率低，但其實已經接近近期房企拿地的極限了。所以這個時候高溢價的現象會比較少，這也是此類土地最終看似溢價率低於預期的原因。

中原地產首席分析師張大偉則指出，該地塊體量較大，且屬性複雜，持有比例較高，其中商辦接近8萬平方米，實際商品房住宅部分為13.7萬平方米，實際可售部分佔比僅55%，平均樓麵價為2.34萬元/平方米。如果將持有部分按照50%價值計算，樓麵價為3.05萬元/平方米。整體看，雖然持有部分比例較高，但地塊最後的成交價格依然低於市場預期。

亞豪機構市場總監郭毅表示，今年以來，北京土地市場供地節奏明顯加快，密集的土地出讓使得房企的“饑渴”程度有所緩解。不過，在今年新推的土地當中，自住房等保障型產品佔據較大份額，因此其中含純商住宅產品的地塊仍然受到較大歡迎。

記者注意到，昨日北京推出的平谷區夏各庄新城2-11-1地塊，雖然建設用地面積僅約20213.146平方米，建築控制規模僅24255.775平方米，但最終卻由中弘以2.04億元的價格拿下，溢價率180%。資料显示，該地塊屬性為A61機構養老設施用地。

房企聯合拿地漸成風潮

從昨日競拍方情況來看，房企抱團組成聯合體拍地似乎已經成為一種潮流。《每日經濟新聞》記者近期研究眾多上市房企2016年年報后發現，合作拿地甚至已寫入一些房企2017年獲取土地儲備的重要計劃之中。

而據中原地產最新統計，截至4月11日，北京年內供應的住宅類土地已達20宗。從已成交的7宗地看，合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平米。其中，限價商品房住宅為47.9萬平米，主要分佈在房山、平谷、密雲，公建面積17.5萬平米，這7宗住宅用地中自住房為22萬平米。7宗地合計有4宗為房企聯合體拿地，密雲、房山、通州各有一宗地塊為企業獨立拿地。

針對房企組成聯合體拿地，嚴躍進表示，由於土地成本增加，企業聯合拿地會減少一定的風險。目前來看，北京供地還是會增加的，後續也會有很多企業符合拿地條件。昨日國開東方萬科聯合體以低溢價拿地，並不代表房企拿地壓力的減少。當然較低的溢價率也使得房企拍地的節奏相對加快。相對來說，此類土地交易的價格低於預期，充分說明當前北京土地監管部門积極管控市場的決心。

對於採取聯合體方式拍地，北京萬科相關人士告訴《每日經濟新聞》記者，萬科在拿地上一直是比較開放的，此前已經跟首開、國開、京投發展等有過合作。萬科2016年年報显示，鑒於土地市場競爭激烈，將持續探索多元化的土地獲取模式，通過合作、股權收購、代建等確保以合理價格獲取土地資源，2016年萬科集團59.5%的新增項目是通過合作方式獲取。

值得一提的是，萬科2016年年報显示，期內集團實現營業收入2404.8億元，同比增長23%；歸屬凈利潤210.2億元，同比增長16%。其中，北京區域主營業務收入417.89萬元，收入佔比達到17.85%，結算面積約414萬平方米，佔比20.16%。

北京萬科前述相關人士表示，劉肖擔任北京萬科一把手之後，在拿地投資上很果敢，他推出了一個A計劃，也就是曼哈頓計劃，涉及像城改、收購、公開招拍掛等，但強調不拿地王，丰台這塊地也在今年預期當中，與此前相比，目前拿地儲備屬於基本持平。

《每日經濟新聞》記者查閱萬科2016年年報發現，期內萬科新增加開發項目173個，總建築面積3157.3萬平方米，其中北京區域共新增7個項目，88.3%的新增項目位於一二線城市；而報告期末至該報告披露日(3月27日)，萬科新增開發項目36個，規劃建築面積約438.9萬平方米，其中北京涉及2個，位於朝陽區和門頭溝區。

克而瑞地產研究院公布的數據显示，在2016年北京房企銷售金額排行榜中，萬科在北京市場銷售金額為248.52億元，銷售面積70.66萬平方米，均排名第三。

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北京150萬套房源供應量背後：投資屬性逐漸被削減

東方財經網 2017-04-13 15:48:26 來源：北京商報

在一系列調控政策落地之後，北京樓市土地供應端也正在改變市場預期。

日前，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。未來五年北京供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。業內人士分析，6000公頃的土地供應絕不是小数字，未來的供應主要分佈在哪兒？150萬套的供應量對樓市而言意味着什麼？租購併舉的市場又會是怎樣的？這些都成為業內外關注的焦點。

百萬供應計劃

4月7日，北京市通過《北京新聞》發布了一條與北京樓市未來發展息息相關的重要信息。該新聞內容主要是《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。其中，計劃的主要內容包括未來五年供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。其中產權類約20萬套，租賃約10萬套；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“看似簡單的新聞數據的發布，其中蘊含着北京樓市未來發展的關鍵信息。”一位業內人士表示，若這些供應計劃順利推進，將給北京樓市供應端帶來根本性改變。

以北京2017年供地計劃為例，2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。單從數據上來看，這與往年北京的供地計劃相比，並沒有大幅提高，屬於平穩供應。但事實上，往年北京供地計劃的完成度一直不甚理想，但今年情況則顯然不同。2017年以來北京放地速度明顯快於往年同期，甚至在一些相對敏感的時間節點也依然有土地出讓。

從機構數據統計來看，2017年北京已經成交及即將成交住宅類土地分析，所有今年將上市的掛牌地塊合計29宗住宅地塊，面積為373萬平方米。年內供應的住宅類已達20宗，而等待成交的15宗，已經成交的有7宗。從已經成交的7宗地塊來看，合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平方米。其中限價商品房為47.9萬平方米，主要分佈在房山、平谷、密雲。公建面積17.5萬平方米。這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。由此可見，計劃中的土地供應將大多來自五環外，甚至六環外。

中原地產首席分析師張大偉認為，在需求端，北京對自住型商品住宅的需求量巨大。以最近搖號的北京朝陽金隅匯景苑項目為例，申購家庭為14.5萬戶，最終通過審核的家庭為13.8萬戶。

據統計，北京目前待售的住宅土地中，合計有7宗含自住房地塊，合計預計供應自住房面積高達50萬平方米。大約6000多套自住房，從北京土地供應看，限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特徵，2017年土地供應量相比2016年有明顯增加。

按照2017年土地供應節奏和土地類型的趨勢來看，未來五年“6000公頃，150萬套”的供地數量、土地類型很可能保持這樣的大方向，並由此徹底改變北京樓市的市場格局。

金融屬性大減

“從計劃披露的信息來看，的態度十分明確，就是要增加供給，加大中低端價位的商品房供應，穩定樓市預期。”北京市房地產業協會副會長陳志分析，之前北京市土地供應出現了不少高價地塊，產生了許多高價樓盤，整體上拉高了北京房價。而現在的供地計劃，保障性意味很濃，就是要在供地結構上進行本質上的調整。着重強調住房社會屬性的同時，大幅削減房產的金融投資屬性，從而符合中央提出“房子是用來住的，不是炒的”的市場定位。

本次計劃披露，新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。五年內，三個70%將足以改變市場預期。

事實上，北京樓市的投資屬性正在逐漸被削減。尤其值得注意的是，“租賃類約佔30%”類似的供應計劃在以往從未推出過。如此大規模的“無產權”供應，必然無法實現以往購房時房價大幅上漲的投資預期，無法交易的租賃類供應對市場的衝擊可想而知。

此外，新政還提到“研究擴大租賃住房賦權，這一表述十分耐人尋味，此前有分析指出，這表明未來很可能賦予租賃住房享有的社會服務均等化。其中將包括社會保障、醫療、教育等公眾最關心的權益。倘若賦權實現，制約租賃市場發展的瓶頸將有實質性突破，購房人對產權的天然熱衷也會隨之消減，租售並舉也將不再停留在計劃上。同時，70%的商品住房中，有70%的比例是自住型商品住房、中小套型商品住房。相比於此前一般的商品住房品類，這些產品要麼都無法隨時變現，要麼交易收入部分上繳，要麼升值空間有限，都讓此類樓盤的資產溢價能力不被投資者所看好。一旦這些住宅品類成為北京市住房供應主流，住房投資屬性將被極大削弱。

“北京土地供應結構的改變與此前推出的限購、限貸、限‘商改住’、調控學區房、整頓二手房市場等一系列調控動作無疑將形成綜合系統。”陳志進一步分析，這也讓本輪調控形成多層次、全方位、立體式調控，並逐漸改變以往調控以短期行政手段向理性長效機制轉變的調控思路。

高端消失？

“樓市三段論會回歸，即‘低端有保障、中端有支撐、高端有市場’。”張大偉預測，除了保障性住房外，剛需、首改選擇二手房可能更為現實。畢竟供應結構變化的結果將導致新建商品房高端化的現實。

數據显示，六環內商品房住宅供應未來會稀缺到極致，在供應端更多的土地將完成自住房及租賃住房的供應。改善型需求依然需要在商品房市場，這種情況下，好的商品房住宅產品會顯得更稀缺。

關於豪宅市場生存空間，市場仍有爭論。有觀點認為，自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角后，豪宅的“土壤”正在“被消失”。按照當前北京樓市在售豪宅以及潛在豪宅供應（近兩年內出讓的高價土地），數年內也將完成去化，北京豪宅恐怕要淡出樓市。

北京目前已經進入了新建商品房供應末端，土地已經進入存量時代，豪宅市場未來即使有空間也將被嚴重壓縮。若加上雄安新區的分流效應，北京豪宅市場很可能利空。

丁祖昱也認為，一旦150萬套住房以及25萬套自住型的任務完成將對剛需產生巨大的推動作用，在一定程度上會解決住房困難的問題，但對於中高端商品房市場可謂是雪上加霜。

但市場也有不同觀點。“首都的政治經濟地位，依然是頂尖資源要素的匯聚地，對精英人口的吸引力不會更改”，有業內人士表示，雄安新區、通州以及京津冀未來分散承接首都的非首都功能后，北京會變得更宜居，更適合少數高端項目的生存。

亞豪機構市場研究總監郭毅則認為，在未來三個70%供應之外，高端及改善性土地仍有空間，如果真能按供地計劃足量供應，每年不限套型面積的商品住宅，即有機會做成高端的項目還有4.4萬套，已足夠滿足當前的“改善+高端需求”。同時，如果住房保障力度加大，民生問題得以解決，商品房市場化后，會給豪宅市場帶來新空間。

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外媒：3月倫敦中心區房價出現2009年以來範圍最廣下跌

東方財經網 2017-04-13 15:48:27 來源：觀點地產網

4月13日，根據路透社公布的調查結果显示，由於受英國退歐不確定性以及交易成本偏高等因素影響，3月倫敦中心區房價出現2009年以來範圍最廣下跌。

皇家測量師學會(RICS)表示，“英國樓市仍缺乏動力，3月份新買家垂詢以及成交情況都停滯。”自去年年底以來，倫敦之外的城市價格動力增強。但在倫敦中心區的房價卻出現下降，因為購買二套房以及價值100萬英鎊(125萬美元)以上的房產購置稅大幅提高，並且英國一旦2019年退出歐盟前景也不確定。

根據官方數據显示，2月倫敦房價同比增長3.7%，創下近五年來最慢增速。RICS的首席分析師SimonRubinsohn指出，倫敦中心的高端房產銷售仍面臨壓力，而住宅市場繼續受到庫存不足的支撐。

展望未來，RICS還預計，未來12個月房價將上漲。

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3・30后購入廣州二手公寓 證滿兩年方可轉讓

東方財經網 2017-04-13 15:48:26 來源：廣州日報

“330新政”后購入的二手公寓能否賣給個人？昨日廣州市住建委明確，2017年3月30日後個人購買的商服類物業，可轉讓給單位，也可轉讓給個人，但須取得不動產證滿2年方可再次轉讓。

近日，網上流傳一份名為《廣州市不動產登記中心文件》的文件，內文稱“2017年3月30日後個人購買的商服類物業，須取得不動產證滿2年方可再次轉讓，可轉讓給單位，也可轉讓給個人。”

對於330新政后個人購買的公寓能否賣給個人的問題，廣州市住建委昨晚回應指：廣州市3月30日發布的《廣州市人民辦公廳關於進一步加強房地產市場調控的通知》（穗府辦函〔2017〕65號）第三條第（三）款第二項規定“本通知施行之前，已購買的商服類物業可轉讓給法人單位、也可轉讓給個人；個人取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。”市不動產登記中心據此在業務操作規程（穗登記[2017]34號）上明確“2017年3月30日後個人購買的商服類物業，須取得不動產證滿2年方可再次轉讓，可轉讓給單位，也可轉讓給個人” 屬於政策本意在執行層面的具體辦事細則，並無歧義。

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佛山要找准房地產與製造業的發展平衡點

東方財經網 2017-04-13 15:48:29 來源：南方日報

近期，全國多個熱點城市接連出台或加碼了樓市調控政策。在北京、杭州、廣州等樓市熱點城市行動之後，佛山也於3月24日出台了最新樓市調控政策，進一步收緊了非本地戶籍購房資格，提高在限購區域購房的門檻。這显示出佛山堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的決心。

在佛山全面深化改革領導小組會議上，市提出，要建立房地產健康長效機制，避免房地產擠壓製造業發展空間。此舉意味着，房地產調控的目標已發生進一步的外延，在遏制房價過快增長的同時，佛山也力求釋放出製造業發展的空間。

2016年，受國內樓市發展大潮以及廣佛同城化推進的影響，佛山樓市多項主要指標達到近年來同期高位，年銷售面積連續多年位列廣東省內前茅。房價的快速上漲不可避免地推動了土地價格及租金的上漲，倒逼工資上漲，推高製造業生產成本。這容易引發人民對房地產壓縮製造業生存發展空間、影響人才集聚的擔憂。

與大多城市不同的是，佛山以製造業為城市發展引擎，以民營經濟為經濟發展保障，近年來，佛山明確提出打造全國製造業創新示範城市、全國製造業一線城市，鞏固和發展製造業的方向越來越明晰。如果任由房地產市場過快增長，不僅不利於房地產市場健康穩定發展，也影響着佛山推進製造業發展戰略的實現。

從國內外房地產發展歷史可知，化解房地產投資屬性，平抑房地產增長勢頭屬於世界性難題。那麼，佛山應該如何做才能平衡房地產發展與製造業發展的關係？

首先，我們應當承認一個事實，那就是縱使樓市差別化限購政策的出台，佛山樓市仍然存在增長的空間。一方面由於佛山樓價相對廣州區域樓價存在一定的級差，而隨着軌道交通的建設及產業結構的調整，購房者的結構必然發生變化。

另一方面，周邊區域高收入人群更願意到佛山置業，同時本地消費者的收入水平不斷提高，這些均為佛山樓市帶來更多的購買需求及購買力。

因而寄望於通過房地產周期回落，為製造業騰出發展空間的路徑不太現實。佛山需要尋找的是房地產與製造業之間的最大公約數。我有以下幾個建議。

首先是繼續實行精準調控，遏制局部地區房價過快上升勢頭。佛山樓市整體呈現東熱西冷的局面，佛山東部得益於軌道交通的發展，現已炙手可熱。西部地區日前也以價格優勢吸引大批購房者，且庫存量相對較大。在東部實施限購、限貸政策，優先滿足戶籍人口的購房需求；在西部實施寬鬆購房政策，優化區域生活配套。這一舉措能有效實現佛山房地產整體發展，有利於區域內人口合理流動，降低製造業運營成本。

其次在住宅地塊與工業地塊之間建立價格傳導防火牆，設立產業發展保護區。我觀察發現，順德區已在此領域先行一步，從全區22萬畝低水平工業用地中，劃定18萬畝作為產業發展保護區，不讓“短平快”的非產業類開發項目擠占實體經濟發展空間，同時斬斷“工改居”利益輸送鏈條，防止順德房地產過度開發而出現樓房“圍城”現象。順德嚴守產業發展紅線，實際上是在住宅地塊與工業地塊之間建立了價格傳導防火牆，嚴守了城市功能活性的一個空間承載底線。這對於其它各區不失為一個借鑒。

實際上，製造業的就業穩定很大程度上取決於人才的住房問題是否得到了解決。若企業未能為高端人才提供較高的待遇，這也將影響到該部分高端人才的就業穩定性。因此可從增加租賃型住宅供應入手，為高端人才降低居住成本的同時，提供更優越的居住環境，以此提升製作業人才的就業穩定性，促進製造業的發展。

自從2016年年末佛山實施“限地價、競配建”的土地政策至今，已有多塊宗地劃出了人才住房面積。經過2―3年的周期后，這批房源將大量進入市場，屆時將擁有更多資源滿足製造業一線人員的住房需求。

此外，提高土地的有效供給也很重要。近日，國家相關部門發出通知，要求住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，特別是普通商品住房用地供應規模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。

就佛山而言，地鐵沿線為樓市熱點區域，可通過從源頭調整住宅及非住宅土地供應結構比例，在地鐵沿線適當增加土地供應量，從而增加住宅有效供應，起到平抑樓價的作用。

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1382戶新北京人申請120套公租房 將搖號選房

東方財經網 2017-04-13 15:48:27 來源：新京報

截至昨日下午5時，面向京籍無房家庭和新北京人(穩定就業的非京籍無房職工)開展專項配租試點的馬泉營家園和高米店家園兩個公租房項目，完成了意向登記。此次兩個公租房項目將有120套房源面向新北京人配租，共有1382戶新北京人登記申請，占申請家庭的35%。

120套公租房面向新北京人配租

近日，市住建委發布通知，在公租房、自住房中為新北京人開展專項分配試點。從部分公租房、自住房項目安排30%的房源面向長期穩定就業的新北京人分配，安排70%房源面向北京市戶籍無房家庭分配。

此次配租的馬泉營家園和高米店家園兩個公租房項目是北京首次試點面向新北京人專項配租，400套房源中70%用於滿足北京市居民住房需要，劃出30%專門面向長期穩定就業的新北京人配租，即120套。

馬泉營家園公租房項目，位於朝陽區崔各庄鄉。本次可配租房源共計300套，建築面積50.71平方米-61.56平方米。租金標準為39元/建築平方米・月。其中，210套房源面向北京市戶籍無房申請人，90套房源面向非京籍無房申請人。

高米店家園公租房項目，位於大興區景明路。本次配租房源共計100套，建築面積58.10平方米-61.95平方米。租金標準為37元/建築平方米・月。其中，70套房源面向北京市戶籍無房申請人，30套房源面向非京籍無房申請人。

人數超房源總量 將搖號選房

昨日，馬泉營家園面向京籍無房家庭和新北京人開展專項配租試點登記第三天，登記家庭早早就在公租房管理處門前排起了長隊。截至昨日下午5時登激作結束，馬泉營家園和高米店家園兩個項目的400套房源，共接受登記3965戶，其中京籍無房家庭2583戶，占申請家庭的65%；新北京人1382戶，占申請家庭的35%。

市住建委將會同公租房項目所在區住建委(房管局)對申請家庭進行資格審核。最終通過搖號來決定，搖號之後才會進行選房簽約。公租房搖號時間將另行通知。

市住建委表示，近期全市將按照此種形式，繼續就房山長陽領峰四季園和閻村樂活雅苑兩個公租房項目約1000套房源，面向京籍無房家庭和新北京人開展專項配租，其中仍有30%專門面向新北京人配租，約300套。詳情可關注北京市住建委及北京市保障房建設投資中心官方網站發布的配租公告。

■ 鏈接

參加配租家庭應符合哪些條件？

北京市戶籍申請人：申請家庭成員在北京市均無住房，申請人家庭成員至少有一人在項目所在區或城六區工作。

非北京市戶籍申請人：年滿18周歲且不超過45周歲，申請家庭成員在北京市均無住房，且按照住房限購政策，具有購房資格。申請人工作單位須位於北京市且在北京市註冊，所處行業符合北京市產業發展需要，未列入產業禁止和限制目錄。申請人家庭成員至少有一人在項目所在區或城六區工作。

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新北京人公租房專項配租近期啟動第二批試點

東方財經網 2017-04-13 15:48:30 來源：北京青年報

4月12日，馬泉營家園面向京籍無房家庭和新北京人（穩定就業的非京籍無房職工）開展專項配租試點登記第三天，登記家庭早早就在公租房管理處門前排起了長長的隊伍，場面十分火爆。截至4月12日下午5點登激作結束，馬泉營家園和高米店家園兩個項目400套房源共接受登記3965戶，其中京籍無房家庭2583戶，占申請家庭的65%；新北京人 1382戶，占申請家庭的35%。配租的馬泉營家園和高米店家園兩個公租房項目是本市首次試點面向新北京人專項配租，400套房源中70%用於滿足本市居民住房需要，劃出30%專門面向長期穩定就業的新北京人配租。

此次開展對京籍無房家庭和新北京人專項配租，是為進一步擴大公租房保障範圍，在解決京籍無房家庭困難的同時，解決新北京人的住房問題，建立健全購租並舉的住房制度。近期本市將按照此種形式，繼續就房山長陽領峰四季園和閻村樂活雅苑兩個公租房項目約1000套房源，按照首次試點配租的政策，面向京籍無房家庭和新北京人開展專項配租，詳情請關注北京市住房城鄉建設委及北京市保障房建設投資中心官方網站發布的配租公告。

（來源：北京青年報）

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“商住”限售後 投資投機呈“擠出效應”

東方財經網 2017-04-13 15:48:31 來源：新華網

新華網北京4月12日電（袁雅錦） 以封死 “炒房”可能為目的的北京調控政策十連環，讓房價“止漲”效果顯現。

反應在近日的市場變化上，尤以“商住”產品成交的劇烈下跌最為明顯，有分析人士稱，“此輪調控中出現的新殺手鐧――‘商住’限售，是對過去多年來商住產品打着‘不限購、限貸’旗號大肆推銷的釜底抽薪式打擊。”

業內認為，“商改住”打着低總價住宅的擦邊球卻往往以投資投機性需求為售賣對象，長期以往成為住宅市場上的“攪局者”，此次調控對“商住”的清算恰好體現出對“房子是用來住的”的回歸。

被抽去投機可能 “商住”成交明顯下跌

距離出台全面叫停“商改住”政策約半月，北京的“商住”市場成交量已呈現斷崖式下跌。

據了解，政策發布次日，北京商住簽約量從以往的日均200套左右瞬間跌至個位數。有業內人士認為，由於此前的北京調控之手鮮少伸向商住兩用房，造成許多開發商持續湧入商住市場，炒作其投資性和流通性，一度讓商住成為投資客的“避難所”。

而此次商住調控，堪稱北京有史以來最嚴，從規劃建設、銷售使用、購房資格、個人信貸等層面精準打擊“商改住”，其市場效果也最為明顯。

據亞豪機構數據統計，4月首周(4月3日-4月9日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現成交481套，成交面積7.38萬平方米，環比分別減少24％、15％。而從4月份情況來看，1-9日共實現商品住宅成交582套，成交面積8.39萬平方米，相比上月同期分別減少65％、51％。而回顧2月北京商品房成交量中，一度近六成為商辦類樓盤，相比去年同期增加了兩成左右。

限售後針對投資投機的“擠出效應”顯著，用中原地產首席分析師張大偉的話來說，“相當於把所有的商辦類物業的投資需求全面剔除出市場”。同時，他預測稱，在後市成交量上，或將帶來50%及以上的跌幅，甚至可能使這個市場進入休眠狀態；而在成交價格上，也將大幅下跌。

“商住”熱度停歇 巨量庫存“出口”待解

繼開發商被禁止向個人出售商住兩用房后，各大房源信息網站緊接着也被上“緊箍咒”。

4月11日上午，市住建委、市工商局、市網信辦聯合約談了15家發布房源信息的網站，對網站發布虛假房源信息、違規代理房地產經紀業務等違規行為提出規範要求，各網站必須在12日24：00前撤下明顯存在違規信息的房源。

實際上，在此之前，記者就發現房天下、搜狐等網站已早早下架了商住兩用房的房源信息。在隨後的採訪中，多數房產中介也表示，“‘商住’限售政策一出，許多loft公寓等商改住產品似短時間內進入無人問津期，目前買家和賣家都處於觀望中。”事實上，此次“商住”速凍現象只是更大範圍地重現了去年通州區“商住”限購的冷卻效應。

伴隨着“商住”熱度停歇，過去五年因住宅限購而集聚起來的巨量商住兩用房庫存出口待解。

一位業內人士表示，自2011年開始，北京確立產城一體化發展的戰略結構后，大量F3類型用地――即包括住宅、商業、寫字樓在內的綜合用地被推向市場，開發商一度高密度地投入類住宅產品的開發。尤其在五環、六環地段，隨處可見LOFT、公寓等商改住產品，發展至今似有過剩之險。

“北京眾多房地產企業目前手上都持有‘商住’存量，有的剛拿地不久，有的處於銷售中，‘商住’限售個人之後，或全面影響這些項目的規劃設計和銷售策略。對於本有商業地塊拿地計劃的房企來說，或也需要重新做戰略調整。”上述人士稱。

讓住宅回歸居住，讓商業用地回歸商業用途，隨着本輪調控意志的持續深入實施，過去曾定位為“短期投資品”的商住兩用房，面臨售賣對象的“消失”，“中招”房企該如何尋找新的市場出口，似乎仍待解。

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成都樓市調控加碼打出“組合拳”嚴防炒房族

東方財經網 2017-04-13 15:48:30 來源：中國房地產網

中房報記者 劉洪材 見習記者 周書婷 成都報道

4月12日，據成都市官方網站公布消息，成都市房管局等多部門聯合出台了《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》（以下簡稱《通知》），對於成都住房限購區域內新購買的住房(含商品住房和二手住房)，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。隨後，《四川省商業性個人住房貸款最低首付款比例調整方案》（以下簡稱《方案》）相繼出爐，規定成都12個住房限購區域內用商業貸款購買二套房首付最低6成，貸款最長25年，限購區已擁有2套及以上住房的家庭暫停發放商貸。

“一城一策”背景下 成都樓市政策頻加碼

在2016年9月初，住建部發布《貫徹<法治建設實施綱要(2015-2020年)>的實施方案》，強調要根據房地產市場分化實際，堅持分類調控，因城施策，完善房地產宏觀調控。住建部所督促的“一城一策”，事實上是進一步讓調控責任落實到地方，以求穩定市場，釋放剛需。而隨着東部城市的限購，部分資金的流動出口已轉移到中西部城市來，成都自去年成為國家中心城市后，在政策利好、市民改善型需求爆發，土拍狂熱、市場信心提振，熱點城市房價上漲、催生恐慌族和炒房族多種原因下，房價從去年1月開始，成都整體房價呈平穩上漲的趨勢，7月後房價上漲幅度更為明顯，近兩年主城區成交均價整體上漲幅度超22%。在這樣火熱的背景下，成都市相繼出台一系列調控舉措，抑制房價的上漲。

2016年10月1日出新政，同一自然人法人在主城和近郊區域限購一套住房，購買二套房首付比例為40%，合同網網簽備案后不得變更和註銷。限購對象為新房。

2016年11月17日再次限購，具有高新南區和天府新區戶口或在區域內繳納社保或個人所得稅１年以上的其他地區戶籍居民，在本區域內無自有產權住房，可在本區域範圍內購買１套商品住房。限購對象為新房。

2017年3月23日限購升級，主城區和近郊全面限購，限購區內社保滿2年或戶籍居民限購一套住房，二手房納入限購範圍。

2017年4月12日限購再升級，成都市限購區內新房、二手房需取得不動產權證滿3年後方可轉讓。成都12個住房限購區域內用商業貸款購買二套房首付最低6成，貸款最長25年。限購區已擁有2套及以上住房的家庭暫停發放商貸。

五大手段抑制投機炒房 嚴防規範房企、中介違規經營

一、 關於嚴格住房貸款合法性審查

《通知》要求，銀行業機構在進行購房貸款資格審查前，應通過房屋交易合同網上籤約系統核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上籤約狀態，甄別房屋交易的真實性，對未在網上籤約的，暫不予受理。

解讀：“該規定主要是基於保護房屋真實交易的合法權益，通過行之有效的房屋買賣合同網上籤約系統來體現交易狀態，及時保護購房者權益。”市房管局介紹，這是進一步強調了房屋交易合同網上籤約的嚴肅性，以防止所購房屋因未在網上籤約而被抵押或再轉讓他人，或者出現假按揭騙取貸款等行為，致使購房人、銀行業機構的合法權益無法及時有效維護。

二、關於嚴格審核首付款資金來源和還款能力

《通知》要求，銀行業機構要嚴格執行首付資金真實性檢查要求，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為；嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防範投資投機信貸風險。

解讀：為防範金融風險，大力降低購房槓桿，銀行業機構必須嚴格審核首付款資金來源和還款能力。

三、關於嚴格防範投機炒房行為

《通知》規定，在我市住房限購區域內新購買住房，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。銀行業機構不得違反商品房預售資金監管協議划付商品住房預售款。

解讀：“該規定主要是繼續從嚴控制投機炒房行為，嚴格貫徹‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位。”市房管局解釋，在《通知》實施之前，已在全市統一的商品房買賣合同網上籤約系統完成訂購、擬定合同、已售（備案）狀態之一的商品住房，在存量房交易服務平台上完成打印“成都市存量房買賣經紀服務合同”或“成都市存量房買賣合同”的二手住房等，均按原政策執行。同時還要進一步落實商品房預售資金監管的相關要求，確保商品住房預售資金專項用於工程建設，防止可能出現的工程爛尾，切實維護購房者的合法權益。

四、關於嚴格規範房地產經營行為

《通知》要求，房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為；商品住房項目達到預售條件后，房地產開發企業在30日內未申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。

解讀：“這一規定旨在及時增加房地產市場有效供應，防止捂地、捂盤、惜售，避免供需失衡和市場恐慌。”市房管局表示，這目的在於有效控制住房價格非理性上漲。

五、關於規範銀行業機構與開發企業、中介機構的合作行為

《通知》規定，各銀行業機構要切實規範與房地產開發企業、中介機構的合作行為，健全合作退出機制，通過成都房地產行業信用信息平台公開選聘房地產價格評估、經紀、諮詢等中介機構開展合作，加強對房地產開發企業、中介機構等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風險。

解讀：該項規定主要是將房地產開發企業、中介機構的部分業務開展與其信用水平掛鈎，對信用水平低下的，限制其業務開展，強化失信懲戒，從而達到凈化市場的作用。

金融機構打出組合拳 調整首付比例

一、首次購買普通自住房的居民家庭，其中，成都市高新區（西部園區、南部園區）、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區、天府新區成都直管區等12個住房限購區域，仍按原政策執行，最低首付款比例不低於30%；全省其他非限購地區不低於25%。

二、擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，其中，成都市高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區等11個住房限購區域，最低首付款比例不低於60%，且貸款最長年限不超過25年；天府新區成都直管區、高新區南部園區最低首付比例不低於70%，且貸款最長年限不超過25年；全省其他非限購地區最低首付款比例不低於40%。

三、擁有2套及以上住房的居民家庭，其中，成都市高新區（西部園區、南部園區）、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區、天府新區成都直管區等12個住房限購區域，已擁有2套及以上（無論是否有貸款或是否結清相應貸款）住房的家庭，暫停發放商業性個人住房貸款；全省其他非限購地區，已擁有2套及以上且相應購房貸款未結清的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。

四、通知自2017年4月13日起實施，在通知發布日之前，借款人通過房屋交易系統完成網上定購、簽約購買住房，或者銀行業機構已經受理個人住房貸款申請的，其商業性個人住房貸款業務按照原政策執行。

五、通知未明確事宜繼續按通知前的差別化住房信貸政策相關規定執行。

強化市場監管 支持剛性住房需求

據成都市房管局相關人士向中國房地產報記者介紹，此次政策的出台，主要為了促進成都房地產市場平穩健康發展，堅決貫徹落實中央‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，進一步落實國家、省、市房地產調控工作要求，支持剛性住房需求，強化市場監管，嚴格防範住房投機炒作，大力降低購房槓桿，努力防範市場風險。

“這是在凍結短期內交易過熱或房價漲速過快的地方，提升住房的使用屬性。”新港聯行董事長張紅兵評價，此次限購政策之後，新房、二手房市場的交易量將會有所減少。成都的升級政策影響可以參考北京這次的限購組合拳，其根本思路是對短期內交易過熱或房價漲速過快的地方，凍結其交易，延長交易周期以及減少交易活躍量，進而提升住房的使用屬性。未來，二手房市場價格是否看漲則要看當前購房者中投資和自住需求的比例。如果目前投資客較多的話，短期內將抑制其需求，因為投資周期太長，因此這種投資行為會適當降溫。而對於自住客戶，選擇二手房的餘地也會減少。

上海易居房地產研究院3月20日發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》稱，2016年成都在成交量方面居於首位。但與全國其他“熱點”城市相對比，成都不論是房價的均價還是整體漲幅都要比其他熱點城市平穩不少，這也是成都多次樓市調控政策积極作用的表現。此次新政出台在於穩定市場預期，避免市場上出現恐慌性搶房的情況，穩定購房者的心態，首要滿足剛需。同時，也是防患於未然，減少本地樓市和金融系統的系統性風險，規避潛在的大幅波動。

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北京土地市場供需兩旺 房企积極姿態

東方財經網 2017-04-14 22:49:09 來源：新京報

地熱

土地市場供需兩旺

在以往的樓市下行周期中，房冷和地冷總是如影隨形。如今，北京土地市場仍舊錶現出一派积極態勢。

在多部門不斷釋放增加土地供應的信號下，4月7日，北京發布了未來5年6000公頃住宅用地的供應計劃，保障150萬套住房建設需求。以此計算，自今年起，北京今後五年年均住宅用地供應量將達到1200公頃。

實際上，在剛剛過去的3月北京全市新增土地供應23宗，較2月多出13宗，相比於去年月土地供應不足10宗的常態，新政以來的土地市場供應表現着實“慷慨”。

面對土地供應擴容，在樓市成交下滑的背景下，房企依舊錶現出积極的拿地姿態。

4月11日，在丰台區王佐鎮青龍湖地塊競價現場，包括萬科京投等9家房企或聯合體參与了競爭。該地塊採用到達競價上限后競建住宅自持面積的方式，最終由國開東方萬科聯合體競得，住宅部分樓麵價為3萬元/平方米左右。

4月7日，北京土地市場三宗地塊的競拍，吸引了40餘家房企到場，共計出讓金額達到了140.1億元。其中石榴集團12.9億元摘走大興開發區北區1號地，溢價率62%，樓麵價2.2萬元/平方米，自持比例達到50%。

值得注意的是，房企拿地熱情背後，依舊存在“難言之隱”。據機構統計，自去年11月以來，北京共拍出8宗住宅自持地塊，面積累計達84.9萬平方米。

“大量住宅自持，嚴重擠壓了可售住宅的份額。”郭毅對此表示。

冷與熱的邏輯

住宅市場降溫、市場面臨調整、自持土地開發難度大……面對諸多不確定性，房企的拿地熱情從何而來？

實際上不僅是在北京，這個春天，品牌房企在重慶、佛山、寧波等全國多個熱點城市也專註於拿地。

根據中原地產數據显示，在最近樓市調控重壓下，廣州、上海、北京等城市多宗地塊成交。樓市調控后，雖然樓市降溫，但土地市場特別是優質的住宅地塊，成交依然活躍。2017年截至3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億元，同比2016年同期的3689.1億元，上漲了59.6%。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣地超過200億元。2017年拿地最多的20大房企拿地總金額超過3030.63億。

“雖然市場面臨下行風險，龍頭房企在制定今年的業績目標時，仍舊相比於去年業績至少調高了30%。大型房企對行業集中度的信心依舊很強。”楊現領表示，在大魚吃小魚的當下，在市場降溫時拿地更是為了下一輪擴張提前布局。

在郭毅看來，首都依然是頂尖資源要素的匯聚地，對精英人士的吸引力不會改，樓市依舊活力十足。北京的土地就算是自持，也不乏金融等多種變現方式。優質地塊的稀缺價值必然能在市場中得到高溢價兌現。當市場的歸市場、保障的歸保障后，北京商品住宅的市場前景將更加廣闊。(記者 方王洋 張曉蘭)

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