一季度房企曬捷報：萬科碧桂園恆大首破千億

東方財經網 2017-04-07 15:56:02 來源：中國網・地產中國綜合

【 在當前全國樓市不斷升級調控背景下，房企巨頭卻在這個春天迎來了屬於自己的美好風景。

克而瑞最新數據显示，萬科、碧桂園與恆大今年一季度銷售額突破千億元，均實現了同比暴增。為何它們仍能實現高增長？這不禁令外界深感震驚。

不僅如此，從房企前10強的數據來看，進入的門檻又進一步提高了，達到了330億元。這到底是為什麼？它們是如何實現了逆市增長？這對房企又意味着什麼？

市場的火爆表現說明，一方面雖然核心城市調控收緊，但預期未改導致需求外溢至三四線城市；另一方面，2016年銷售較好的大房企資金充裕，繼續開工加推可售貨源，其規模效益日漸凸顯。

中國指數研究院指出，未來在調控政策積極深化的背景下，部分熱點城市成交將繼續面臨下行壓力，而多數三四線城市在去庫存政策支持下有望延續平穩增長態勢。】

在多地限購限貸加碼、因城施策升級的一季度，各大房企依然火力全開迎來逆勢上漲。據克而瑞最新數據显示：萬科、碧桂園、恆大這三強的銷售額都已突破千億元，榜單前十強門檻同比大幅上漲至330億元，令外界震驚。

市場的火爆表現說明，一方面雖然核心城市調控收緊，但預期未改導致需求外溢至三四線城市；另一方面，2016年銷售較好的企業資金充裕，繼續開工加推可售貨源。

中國指數研究院指出，未來在調控政策積極深化的背景下，房地產市場有望穩步回歸理性，從不同城市看，部分熱點城市供應不足且調控力度較大，成交將繼續面臨下行壓力，而多數三四線城市在去庫存政策支持下有望延續平穩增長態勢。

房企巨頭規模效益凸顯

據統計，一季度累計共有32個城市出台調控政策。一方面希望通過因城施策的分類調控逐步建立房地產市場健康發展的長效機制，另一方面房地產企業整合進一步加劇，“強者恆強”的趨勢日益明顯。

萬科、碧桂園、恆大三強已成鼎立之勢，一季度萬科以1496億元的銷售額位列榜首，碧桂園則實現238.8%的飛速增長達到1452.6億元，恆大穩紮穩打同比增長67.1%至1097.1億元。

有業內人士表示，龍頭企業在全國各類城市開發項目、規避風險的同時，平衡規模與利潤，布局均衡是三家企業業績爆發的根本原因。

據中國指數研究院數據显示，目前碧桂園已經進駐全國182個城市，有340個在售項目；萬科進駐64個城市在售項目289個；恆大進駐173個城市，在售項目達到343個。

在此基礎上，一季度的高業績增長離不開三家企業在春節期間大舉開展的營銷活動，尤其是對三四線城市的促銷力度，加碼返鄉置業的同時推動了去庫存。碧桂園更加大了春節期間的廣告投放力度，於央視黃金時段投放廣告並冠名春節聯歡晚會，提高了企業知名度。

除此之外，三家房企各具優勢。恆大向來憑藉高土儲量通過迅速開發銷售的方式實現高周轉。其2016年業績實現突飛猛漲的關鍵在於，2015年的新開工面積達到89%之高。據花旗估計，目前恆大手中的土地儲備估值高達1.7萬億元，目前以快速擴張的模式廣布三四線城市，並以低價入市高去化率贏得增長點。

碧桂園近來勢頭兇猛，一季度的高增長得益於三四線城市小周期基本面向好。碧桂園副總裁程光煜表示：“一二月份的快速增長主要得益於市場的良性穩定，以及碧桂園在2015年、2016年的合理布局，以至產品競爭力提升。”據悉，碧桂園在深耕三四線城市的同時加大了對一二線城市的拓展，並且增加了海外項目――森林城市。值得注意的是，碧桂園在過去三四年間主要進攻馬來西亞和澳大利亞等海外市場，業績貢獻率逐漸提升，拓展海外市場已成為碧桂園的長期戰略。

三巨頭中，萬科的銷售均價最高。據同策諮詢數據显示，今年一月份，萬科以1.44萬元/平方米的銷售均價位列榜首，碧桂園微漲至1.08萬元/平方米，恆大則稍有下降，變成9607元/平方米。

十強中魯能異軍突起

根據克而瑞公布的榜單，一季度前十強的門檻提至330.6億元，同比大幅上漲69.5%。且銷售前十強的企業之和超過7300億元，占前三十強總銷售額的65.6%。

除了中海保利這樣的一線房企，十強之中不得不提的一匹黑馬就是魯能。從2014年的79億元到2016年的646.7億元，魯能近三年的複合增長率達到186%之高，並且由2016年年度榜單的第18名一舉進入今年一季度的前十強。

除了深耕傳統核心城市外，克而瑞研報指出，魯能地產的品牌化戰略是其實現跨越式發展的一大支撐點。魯能近來積極踐行“一帶一路”“健康中國”等國家戰略方針，並以此為契機開展系列營銷活動，極大地提升了其品牌的知名度與影響力。

同時，作為“千億預備班”的龍湖地產，此次也在一季度中殺出重圍入圍前十強。據統計，龍湖在今年一二月份的銷售額同比增加了269%，三月份繼續加碼，僅一季度銷售額就已經完成全年目標的39.1%。

截至目前，龍湖的可售貨值達到1700億元，充足的貨量是其業績預增的前提。同時龍湖大力發展房地產存量業務，其旗下的長租品牌冠寓在全國累計開業近500家，在冠寓的大本營成渝兩地2017年更將升至2000家。

龍湖內部人士表示，目前長足公寓的毛利率在35%，經過後期的精細化運作，對客戶的進一步化分，將把這個業務打造成一個比較長期可持續的業務。

來源：每日經濟新聞

（原標題：一季度房企曬捷報：萬科碧桂園恆大首破千億）

【 在當前全國樓市不斷升級調控背景下，房企巨頭卻在這個春天迎來了屬於自己的美好風景。

克而瑞最新數據显示，萬科、碧桂園與恆大今年一季度銷售額突破千億元，均實現了同比暴增。為何它們仍能實現高增長？這不禁令外界深感震驚。

不僅如此，從房企前10強的數據來看，進入的門檻又進一步提高了，達到了330億元。這到底是為什麼？它們是如何實現了逆市增長？這對房企又意味着什麼？

市場的火爆表現說明，一方面雖然核心城市調控收緊，但預期未改導致需求外溢至三四線城市；另一方面，2016年銷售較好的大房企資金充裕，繼續開工加推可售貨源，其規模效益日漸凸顯。

中國指數研究院指出，未來在調控政策積極深化的背景下，部分熱點城市成交將繼續面臨下行壓力，而多數三四線城市在去庫存政策支持下有望延續平穩增長態勢。】

在多地限購限貸加碼、因城施策升級的一季度，各大房企依然火力全開迎來逆勢上漲。據克而瑞最新數據显示：萬科、碧桂園、恆大這三強的銷售額都已突破千億元，榜單前十強門檻同比大幅上漲至330億元，令外界震驚。

市場的火爆表現說明，一方面雖然核心城市調控收緊，但預期未改導致需求外溢至三四線城市；另一方面，2016年銷售較好的企業資金充裕，繼續開工加推可售貨源。

中國指數研究院指出，未來在調控政策積極深化的背景下，房地產市場有望穩步回歸理性，從不同城市看，部分熱點城市供應不足且調控力度較大，成交將繼續面臨下行壓力，而多數三四線城市在去庫存政策支持下有望延續平穩增長態勢。

房企巨頭規模效益凸顯

據統計，一季度累計共有32個城市出台調控政策。一方面希望通過因城施策的分類調控逐步建立房地產市場健康發展的長效機制，另一方面房地產企業整合進一步加劇，“強者恆強”的趨勢日益明顯。

萬科、碧桂園、恆大三強已成鼎立之勢，一季度萬科以1496億元的銷售額位列榜首，碧桂園則實現238.8%的飛速增長達到1452.6億元，恆大穩紮穩打同比增長67.1%至1097.1億元。

有業內人士表示，龍頭企業在全國各類城市開發項目、規避風險的同時，平衡規模與利潤，布局均衡是三家企業業績爆發的根本原因。

據中國指數研究院數據显示，目前碧桂園已經進駐全國182個城市，有340個在售項目；萬科進駐64個城市在售項目289個；恆大進駐173個城市，在售項目達到343個。

在此基礎上，一季度的高業績增長離不開三家企業在春節期間大舉開展的營銷活動，尤其是對三四線城市的促銷力度，加碼返鄉置業的同時推動了去庫存。碧桂園更加大了春節期間的廣告投放力度，於央視黃金時段投放廣告並冠名春節聯歡晚會，提高了企業知名度。

除此之外，三家房企各具優勢。恆大向來憑藉高土儲量通過迅速開發銷售的方式實現高周轉。其2016年業績實現突飛猛漲的關鍵在於，2015年的新開工面積達到89%之高。據花旗估計，目前恆大手中的土地儲備估值高達1.7萬億元，目前以快速擴張的模式廣布三四線城市，並以低價入市高去化率贏得增長點。

碧桂園近來勢頭兇猛，一季度的高增長得益於三四線城市小周期基本面向好。碧桂園副總裁程光煜表示：“一二月份的快速增長主要得益於市場的良性穩定，以及碧桂園在2015年、2016年的合理布局，以至產品競爭力提升。”據悉，碧桂園在深耕三四線城市的同時加大了對一二線城市的拓展，並且增加了海外項目――森林城市。值得注意的是，碧桂園在過去三四年間主要進攻馬來西亞和澳大利亞等海外市場，業績貢獻率逐漸提升，拓展海外市場已成為碧桂園的長期戰略。

三巨頭中，萬科的銷售均價最高。據同策諮詢數據显示，今年一月份，萬科以1.44萬元/平方米的銷售均價位列榜首，碧桂園微漲至1.08萬元/平方米，恆大則稍有下降，變成9607元/平方米。

十強中魯能異軍突起

根據克而瑞公布的榜單，一季度前十強的門檻提至330.6億元，同比大幅上漲69.5%。且銷售前十強的企業之和超過7300億元，占前三十強總銷售額的65.6%。

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同時，作為“千億預備班”的龍湖地產，此次也在一季度中殺出重圍入圍前十強。據統計，龍湖在今年一二月份的銷售額同比增加了269%，三月份繼續加碼，僅一季度銷售額就已經完成全年目標的39.1%。

截至目前，龍湖的可售貨值達到1700億元，充足的貨量是其業績預增的前提。同時龍湖大力發展房地產存量業務，其旗下的長租品牌冠寓在全國累計開業近500家，在冠寓的大本營成渝兩地2017年更將升至2000家。

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來源：每日經濟新聞

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清明小長假北京商品住宅成交量創近四年來同期新低

東方財經網 2017-04-07 15:56:31 來源：新京報

在樓市新政嚴控下，今年清明小長假北京新房市場出現了零項目開盤的狀態。與此同時，清明小長假三天，北京商品住宅(不含保障房與自住房)成交163套，成交面積2.07萬平方米，創下了近四年的同期新低。

據亞豪君岳會統計數據显示，2017年清明小長假(4月2日-4月4日)北京共實現商品住宅(不含保障房與自住房)成交163套，成交面積2.07萬平方米，同比去年清明小長假成交量分別下滑83%和75%，同時這一成交量也創造了近四年的同期新低。

成交量下滑的同時，清明小長假北京商品住宅成交均價為40016元/平方米，同比上漲39%，環比卻出現了5%的降幅。成交量下滑的背後，是北京新房市場供應的縮水。在業內看來，市場供應動力不足，一方面是由於“3・17”樓市新政使得眾多購房人資格、信貸受限，另一方面也與目前商品房預售嚴格管制密不可分。

記者在北京市住建委網站上看到，3月整月，北京僅有6個純商品住宅獲得預售許可證。且取得預售證的房源全部為純別墅或含別墅的混合居住區。在業內看來，取證受限使得大量住宅項目不得不推遲原本的銷售計劃。

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16城掀樓市限售潮 政策對投資客拋盤說不

東方財經網 2017-04-18 17:53:16 來源：中國經濟網

自廈門3月份開啟樓市限制交易的先例后，不少城市加入“限售”隊伍。截至目前，至少16個城市加入“限售限購”大軍。

具體政策涉及多種手段，比如“外地人買一、二手房3年內限售”、“通過贈與方式轉讓住房后，再次購買住房需滿3年”等多種細分政策。

“雙限模式下，意在阻止各類炒房資金進入房地產市場，防範各類套利機制出現，堵住了部分違規資金進入樓市的同時，也防止了資金隨意撤出樓市，攪動市場。”易居研究智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，這是一種穩定市場的舉措。

同策諮詢研究部總監張宏偉也向記者表示，此輪樓市“限售”政策主要有兩個目的，一是將活躍的樓市需求凍結並後置，避免快進快出的樓市投資投機炒作行為，起到抑制投資投機的作用，使當前的樓市降溫；二是為樓市後續政策調整爭取更多的時間，尤其是樓效調控機制相關的準備措施，比如房地產稅立法、不動產登記等。

樓市掀“限售”潮

有統計數據显示，截至目前，實行限購又限售的城市，按出台政策的時間順序看有廈門市、杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區、保定白溝新恥理委員會、長樂市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚州市、成都市和海南省。值得注意的是，隸屬保定高碑店市的白溝鎮，限售時間最長，為5年。

值得關注的是，這批“限售”城市中，多數以二、三線為主，甚至涉及四、五線城市，但北京、上海這兩大一線城市並未加入。而對各大城市的“限售”政策也是分類制定實施，並未一刀切。

對此，張宏偉認為，從樓市“限售”政策核心來看，在於對於房產買賣時間的限定。但樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調控政策執行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產風險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關，“限售”時間並非任意制定。

張宏偉進一步稱，從調控政策來看，從去年10月份計算，本輪樓市調控政策預計持續1.5年到2年，也就是有可能持續到2018年第三季度。而在調控政策等諸多因素影響下，市場從2016年9月份的高點開始下行的市場調整周期至少也是2年，在下行調整周期內，面臨的最大最直接的風險就是個人投資投機者與銀行，間接影響着投資渠道及宏觀經濟的基本面。

張宏偉稱，從個人投資投機者來看，當市場調整期與風險來臨之後，資金在各個城市間的輪動效應也結束，房價上漲預期打破，樓市瘋狂大潮退去之後，投資投機客將退場；而對於銀行來講，當下半年及明年樓市進入調整期時，房價必然面臨着下降。而由於2016年下半年以來的房貸資產均為房價處於高位時的資產，當今年下半年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加。此時，銀行必然首先收個人按揭貸款的口子。

平衡樓市風險

至於張宏偉所說的上述預計將在調整期立場的投資客，則包括“加槓桿”入市的“散戶”、運營狀況不佳的私營企業主和特定需求的群體。

張宏偉內進一步稱，實際上，這一輪樓市“全民炒房”局面的出現和“散戶”入市密不可分。他們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，甚至有部分“散戶”加槓桿操作投資。而當2017年年中，市場調整期來臨之時，這部分“散戶”無法承受房價止漲甚至下跌、加槓桿的資金成本等壓力之時（加槓桿資金的期限一般為12個月左右，少部分24個月，明年年中剛好是今年上半年加槓桿入市資金到期的日子），屆時今年上半年以來加槓桿入市的“散戶”勢必會出現拋售資產的狀況。

此外，由於經濟周期與房地產周期在2017年下半年後同時處於低谷期，私營企業主的企業運營可能會遇到資金面的問題，屆時，它們可能舍卒保車，拋售一部分前期投資的房產，緩解企業運營壓力。同時，特定需求的群體也有可能拋售房產。比如置換類需求、一部分海外移民，他們為了獲得更好的教育環境、居住條件等，在市場調整期到來時可能通過拋售房產的形式進行置換。

值得注意的是，為了平衡系統性風險。銀行的動作可能更為直接，即收緊個人按揭貸款。張宏偉認為，收緊個人貸款的傳統方式是強化審批措施、提高首付和利率、控制房貸總量等，但這並不能防止“加槓桿”投資投機客的買賣“拋盤”行為。

如今，樓市“限售”政策出台，“限售”政策中時間上定為“須取得不動產證滿2年或3年後方可轉讓或辦理析產手續”，在樓市下行周期它的作用在於鎖定2016年下半年以來處於高位的房貸資產，不讓它交易，不讓它出現貶值，防止由於房價下降而帶來的銀行的系統性金融風險，這樣銀行這端因為“限售”暫時處於安全地位。

另外，美國進入加息通道后，國內資本外流明顯，儘管近期有了一些限制性措施，但是仍然避免不了資金通過各類渠道外出。樓市“限售”政策出台後，這些“沉澱”在房地產的大量投資資金因為“限售”留在了國內，防止了資金外流，也為實體經濟改革與復蘇提供了更長時間的窗口期。

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銀行消費貸猛增 管控加強期限縮短成大趨勢

東方財經網 2017-09-22 23:46:17 來源：

今年以來，伴隨去槓桿政策的不斷推進和各地房地產調控政策的頻頻加碼，商業銀行房貸業務逐步收緊，居民中長期增量貸款增速得到控制，但與此同時，居民短期消費類貸款卻出現快增。央行數據显示，今年8月，住戶部門短期貸款佔比為20%，較上月提升7個百分點。

業內人士表示，在銀行負債端成本不斷上升的背景下，個人貸款是商業銀行資產配置的較好選擇。不過，在樓市調控的背景下，銀行仍應密切關注部分消費貸款變相成房貸的風險。據了解，個別銀行已下發通知要求縮短消費貸最長貸款期限。

消費貸規模增長明顯

Wind數據显示，2017年1至8月，居民新增消費性短期貸款達1.28萬億元，累計同比多增7833億元。而2016全年新增消費性短期貸款總額僅8305億元，今年前8個月新增總額已達去年全年的1.54倍。

消費貸款已成銀行個貸發力重點。目前銀行推出的消費類貸款大部分為信用類貸款，即無需抵押擔保，但金額相對較小。此外，還有部分大額消費貸款是需要抵押擔保的。

近期披露完畢的A股上市銀行2017年中報显示，今年以來銀行消費貸款規模均有不同程度的增長，多家銀行突破千億，其中平安銀行上半年消費金融餘額達2770.90億元，同比增長255.49%。公布相關數據的銀行中，農業銀行個人消費類貸款1644.70億元，較上年末增加112.19億元，增長7.3%；建設銀行個人消費貸款以电子渠道個人自助貸款“建行快貸”帶動業務發展，個人消費貸款餘額1580.76億元，較上年末增加830.37億元，增幅110.66%；招商銀行消費貸款餘額840.77億元，同比增長31.19%。

平安銀行相關負責人在今年的中期業績發布會上表示，今年上半年平安銀行發放消費貸款為去年同期的1.45倍。其中，“新一貸”從49億元發展到6月底的100億元規模，表現突出。

對於此輪消費性貸款的爆髮式增長原因，中銀國際金融研究所研究員熊啟躍在接受…濟參考報》記者採訪時表示，隨着經濟結構轉型，消費在GDP增長中的貢獻度顯著提升，居民消費需求隨收入上漲不斷增加，同時我國居民槓桿率普遍較低，具有通過借貸提升消費的空間。“與對公批發貸款相比，個人貸款風險權重整體較低，且能夠獲得相對較高的資產收益，在銀行負債端成本不斷上升的背景下，個人貸款是商業銀行資產配置的較好選擇。”他說。

“上半年貸款增長80%都用在了個貸上。”中信銀行副行長方合英在中期業績發布會上稱。

警惕“挪用消費貸”

一般來說，消費貸款的貸款年限為1至10年，各行間貸款金額差異較大。據了解，目前，工商銀行個人信用消費貸款期限2年，額度為600元至80萬元；建設銀行單戶貸款額度不超過200萬元，貸款期限最長不超過5年；中國銀行“中銀E貸”單筆用款期限最短1個月，最長1年，支持提前還款，貸款額度最高可達30萬元。與大行相比，地方銀行在信用貸放款金額上明顯高於大行，例如中原銀行個人綜合消費貸款單筆金額最高可達1000萬元。

業內人士表示，今年有人在以“消費貸”之名行“房貸”之實。記者在採訪中了解到，50萬元以上的消費貸還需受託支付，而50萬元以下的信用貸款則無需抵押擔保，一旦授信成功，即可直接打入客戶賬戶。銀行對於貸款的實際流向監測確實存在一定難度。

而這種“挪用消費貸”的行為也引起了監管層的注意。日前，深圳、北京兩地監管機構陸續針對轄區內銀行發布自查通知，要求加強個貸用途管理，嚴防消費貸、經營貸資金違規進入樓市。

與此同時，個別銀行已下發通知要求縮短消費貸最長貸款期限。業內人士分析稱，此舉是為了避免大規模的消費貸流向房地產市場， 成為“變相”的首付貸。

發展個貸是

銀行轉型升級的重要方向

對於消費貸的未來，熊啟躍認為，從發達國家經驗看，個人貸款是利率市場化條件下商業銀行獲得穩定息差水平的重要資產類型，按揭貸款是個人貸款的最主要構成，佔比約在50%。與國際領先銀行相比，我國銀行業個人貸款佔比和個人貸款定價仍有一定的上浮空間，發展個人貸款應成為未來銀行業轉型升級的重要方向。“但是當前，國內個人貸款規模增速過快，銀行存在集中配置個人貸款的羊群行為。大量資金湧入個貸市場，不排除存在改變貸款用途的違規行為，這顯然不利於個貸市場整體的健康發展。”他表示。

中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼在接受…濟參考報》記者採訪時表示，監管層對投機性購房的金融需求仍需持續密切關注和嚴控。銀行也應持續打擊投資性需求，切斷這方面的金融供給。

　　(出處：經濟參考報 2017年09月22日)

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