房地產市場冷熱不均兩極分化 樓市健康發展應從供需兩端發力

東方財經網 2016-06-17 16:16:22 來源：

 當前，我國房地產市場在不同城市表現為過熱和趨冷的分化——

　　調控的目的應該是去庫存，如今的市場反應與政策的期待不完全吻合。調控應該更加註重因城施策，甚至一城一策 　　房地產市場的供給側改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應制度、土地招拍掛制度、集體建設用地入市制度   　　“今年前5個月，商品房銷售繼續保持較高增速，商品房待售面積持續減少，去庫存取得初步成效。”國家統計局投資司高級統計師李皎說。然而，房地產市場在不同城市表現為過熱和趨冷。我國樓市面臨的問題，也需要通過供給側結構性改革、供需兩端發力來解決和完善。 　　今年以來，一線城市和部分熱點二線城市樓市價格猛增。受到滬深兩地調控政策的影響，一線城市樓市價格的上漲勢頭暫時被遏制，市場逐漸趨於平穩。 　　但比房價更為“躁動”的是地價。6月初，北京、深圳再次拍出“地王”。深圳一宗地塊的樓麵價已經接近甚至超過了周邊在售樓盤。而北京遠郊區延慶某地塊商品住宅樓麵價4.3萬元，是當前房價的3倍多。“麵粉”遠貴過“麵包”。“地王現，房價漲”的情形再次出現，“地王”拍出之後，周邊再售樓盤有停止銷售後再開盤的現象，有的項目再開盤之後每平方米單價至少上漲幾千元。 　　縱觀全國房地產市場，分化已經成為最主要的特徵，且分化不斷加深。熱點城市高燒不斷的同時，三四線城市樓市仍然比較低迷。 　　數據显示，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米。而2015年末，商品房待售面積71853萬平方米。表明如今全國總庫存量要高於去年末的水平。樓市的高庫存量主要集中在三四線城市，以上數據表明，樓市仍將處於較為漫長的去庫存過程中。 　　房地產市場對整個宏觀經濟的影響已不言自明。其產業鏈長，對經濟的帶動作用明顯，它的變化對於宏觀經濟的起落髮揮至關重要的作用。它又是關乎百姓住有所居，居住條件改善的重大民生問題。針對熱點城市高房價對優質產業和人才的擠出效應，已經有不少關注。而對於三四線城市由於樓市難以提振給當地經濟帶來的下行壓力，也是當前擺在這些城市面前最現實的問題。 　　今年以來，在“去庫存”的大背景下，一些針對房地產市場的調控措施體現了分類調控、分城施策的原則。比如，針對非限購城市實行首套房首付比例的下調和貸款利率的優惠。也就是說，除了一線城市之外都將執行更加優惠的政策。 　　根據市場的反應，首付和貸款利率的優惠確實給去庫存帶來了一定效應，樓市出現了回暖態勢。但從總體而言，三四線城市的樓市仍處於較為漫長的去庫存過程中。很顯然，本輪調控更為顯著的結果是，能夠享受優惠政策的一線城市周邊的一些區域，以及一些熱點的二線城市的房價實現了快速攀升。 　　“調控的目的應該是去庫存，如今的市場反應與政策的期待不完全吻合。”一些市場人士觀察發現，“調控應該更加註重因城施策，甚至一城一策”。 　　儘管樓市調控對於市場的作用必不可少，房地產市場靠調控僅能發揮短期效應。從長遠來看，決定樓市未來走向的還是供給和需求，因此促進樓市平穩健康發展還需從供需兩端發力，適當供給，滿足需求。 　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，從房地產行業的角度分析，房地產市場的供給側改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應制度、土地招拍掛制度、集體建設用地入市制度，以及促進現有城市存量土地進入到供應體系當中的一些制度。 　　解決居住需求的手段不僅有購買，還有租賃。近日，國務院辦公廳出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，強調建立租購併舉的住房制度。這應當也被視作房地產市場供給側結構性改革的重要組成部分，通過擴大租賃供給在市場中的佔比優化市場供給，更好滿足多層次、多方面的住房需求。 　　對於需求端而言，我國有龐大的农民工群體生活在城市，有潛在購房需求。去年底召開的中央經濟工作會議強調，通過加快农民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。 　　而农民工市民化面臨的核心問題是難以在城市落戶，推進戶籍制度改革，降低落戶門檻勢在必行。中國社會科學院人口與勞動經濟研究所所長蔡�曾表示，應該發展新型城鎮化，進行戶籍制度改革，讓农民工得到城市戶口，成為真正的市民，享受均等的就業服務和社會保障。 　　此外，造成當前樓市分化的重要原因是大城市與中小城市在公共服務、收入水平、就業機會等方面的差異，中小城市的吸引力不足，人口向大城市過度集中。完善中小城市的各項條件，擴大中小城市的吸引力，實現大中小城市的協調發展，能夠有效分散一些城市的過熱。 　　住房天然帶有投資屬性，但是其基本的功能是居住。應該通過供需兩端發力解決當前房地產市場中存在的問題，讓住房更加回歸其居住本質。(經濟日報記者 亢 舒)

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經適房賣方反悔買家們全悲劇 因沒滿5年不能交易

東方財經網 2016-06-17 16:16:53 來源：

 原因都是同一個：房子沒滿5年不能交易！法院提醒：這類合同都是無效的

先付一些錢，等五年的上市交易限制過去了，再付餘款完成過戶，這是很多購買經濟適用房的人經常使用的招數。在房價高企的當下，一些早前曾經把經濟適用房賣掉套現的人紛紛反悔。對於買家而言，當然全都以悲劇收場，因為此類房屋買賣合同因違反國家經適房管理規定，全都被判無效。而對於賣家而言，雖然房子留在了手上，但因為很多人當初都是賣給信任自己的親戚朋友，由此導致的親情友情的損失，怕是永遠都無法挽回了。從這個角度來說，此類官司可以說是沒有贏家。（文中當事人為化名）。 第一個賣方故事 說反悔就反悔，朋友介紹的也不行 先說第一個故事。 2007年，鮑有仁、趙珍珠夫婦位於南京市棲霞區某號的房屋被拆遷，根據拆遷協議，鮑有仁夫婦於2009年7月31日購買了棲霞區堯順佳園某幢602室經濟適用房，房屋建築面積62.85平方米，房款152097元。 2009年9月，鮑有仁拿到房屋后，一個朋友介紹何守祝前來購買房屋。因當時家庭經濟較為緊張，鮑有仁同意出售房屋，雙方商定房屋價款為256000元，付款方式為首付206000元，餘款5萬元等拿到房產證、土地證后結清。合同簽訂后，何守祝支付了首付款206000元。2010年7月21日，鮑有仁、趙珍珠離婚了。在離婚協議中，鮑有仁夫婦約定，這處房子歸兒子所有。   2014年12月，鮑有仁取得涉案房屋的房產證及土地證。2015年，鮑有仁、趙珍珠與何守祝溝通稱，從房產局工作人員處得知，該房是經濟適用房，在購買五年之內不允許上市交易，所以與何守祝訂立的房屋買賣合同無效，願意返還何守祝已付房款並給予適當補償，何守祝當即予以拒絕。鮑有仁、趙珍珠隨即向法院起訴，請求法院判令雙方2009年訂立的房屋買賣合同無效，何守祝返還房屋。法庭上，何守祝認為，鮑有仁、趙珍珠看到房子漲價了就想要回房屋，自己是堅決不能同意的，雙方應該遵守協議。一審法院認為，我國《合同法》規定，損害社會公共利益的合同無效。雙方當事人簽訂的售房合同規避國家經濟適用房管理制度，破壞經濟適用房管理秩序，進而損害了國家和社會公共利益，應當認定無效，判決何守祝於判決生效之日起十日內向鮑有仁、趙珍珠返還房屋。何守祝不服判決提起上訴。 南京中院是這樣判的：南京中院審理后認為，根據國務院制定的國發（2007）24號《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，經濟適用房五年之內不得直接上市交易，如果五年內因各種原因需要直接上市交易的，政府要優先回購，回購的房屋仍然用於低收入家庭的住房保障。該規定的目的是保證經濟適用房能夠真正用於解決城市低收入家庭的住房困難和移建項目的拆遷安置，發揮社會保障功能，維護國家利益以及社會公共利益。該案中，鮑有仁、趙珍珠將屬於經濟適用房的涉案房屋轉讓給何守祝，且雙方簽訂案涉售房合同的時間正處於五年交易限制期內，不僅違反了上述規定，破壞了經濟適用房的管理秩序，還損害了國家利益和公共利益，應屬無效。遂於近日判決駁回上訴，維持原判。 第二個賣方故事 說翻臉就翻臉，老婆的侄女也不行 再說第二個故事。 2006年6月10日，宋慧瑤和姨夫席文盈簽訂房地產買賣合同，約定席文盈將其拆遷安置取得的南灣營二期某幢801室房屋轉讓給宋慧瑤，房款為178069.56元。其中第五條約定為，雙方定於2007年12月前正式交付該房屋，於2011年12月30日前向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續。隨後，宋慧瑤以席文盈的名義向開發商繳納相關購房款以及維修基金、契稅等費用。 拿到房屋后，宋慧瑤即裝修入住。2010年，席文盈取得房屋產權證后，將房屋產權證、土地證等交付給宋慧瑤。5年期滿后，宋慧瑤要求席文盈協助辦理房屋過戶手續時，席文盈拒絕辦理。宋慧瑤遂向法院提起訴訟，請求法院判令席文盈立即協助自己辦理過戶手續。法庭上，席文盈辯稱，自己和宋慧瑤系親戚，雙方不存在房屋買賣關係，只是借用關係。其次，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了經濟適用房5年內不得上市交易的規定，應屬無效。而且，自己目前僅有這一套房子，請求法院駁回宋慧瑤的全部訴訟請求。 一審法院認為，根據國務院制定的國發（2007）24號《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，經濟適用房五年之內不得直接上市交易，如果五年內因各種原因需要直接上市交易的，政府要優先回購，回購的房屋仍然用於低收入家庭的住房保障。該規定的目的是保證經濟適用房能夠真正用於解決城市低收入家庭的住房困難和移建項目的拆遷安置，發揮社會保障功能，維護國家利益以及社會公共利益。擁有購買經濟適用房資格的人在購買、使用、出售經濟適用房時，均應遵守經濟適用房的管理規定，如果採取規避方式違反管理規定，則破壞了經濟適用房的管理秩序，損害了國家利益和公共利益。因此，根據我國《合同法》的規定，宋慧瑤、席文盈簽訂的《南京市房地產買賣契約》無效，判決駁回宋慧瑤的訴訟請求。 宋慧瑤不服提起上訴稱，席文盈已將自己名下的另外幾套同類型的拆遷安置房賣掉，故意造成個人名下只有一套住房的事實。席文盈故意隱瞞事實，明知涉案房屋的產權證在她手中，卻進行掛失，企圖將她手中的房屋產權證作廢。 南京中院是這樣判的：南京中院審理后認為，該案所涉房屋買賣協議違反經濟適用房管理制度，如果席文盈違反規定買賣，則不僅破壞政府對經濟適用房的管理秩序，對於其他選擇一般商品房安置或者貨幣安置的被拆遷人而言，也是不公平的。所以，雙方的合同自始無效，並不能因規避政府管理制度、因合同履行期限長短而改變，遂於近日判決駁回宋慧瑤的上訴，維持原判。 風險不僅在經適房 二手期房買賣 做公證同樣有風險 房價高企的當下，三四百萬的房子，動輒像不要錢似的瘋搶，有一些市民搶不到房，還動起了買二手期房的主意，為了放心，還跑到公證處做公證。那麼，這種方式真的能徹底保證買賣安全嗎？江蘇焯燃律師事務所尹長松律師告訴記者，未必。 尹長松說，期房買賣並不違法，只要是買賣雙方真實意思表示，那麼合同是成立的。但是，合同成立和生效是兩回事。從“物權法”角度而言，期房尚未交付，也未辦理產權證，賣方對房子是不具有權利的，連權利都沒有，怎麼能進行處置，出售給別人？尹長松認為，此類合同其實是附條件或是附期限生效的合同，其生效條件（期限）就是賣方拿到了房產證（的那一刻）。 “如果賣家因為種種原因就是沒拿到產權證，或者將來把房子登記到了別人名下，即使之前做過公證，那麼買家的目的還是無法實現，因為雙方的合同雖然成立，但卻沒有辦法履行”，尹長松說，這種情況下，賣家肯定構成違約，但是即使賣家違約又能怎樣呢？大不了雙倍返還。很多買家對這一問題存在誤解，以為買賣合同做過公證就保險了，其實，公證合同對合同將來履行的情況並不能產生任何約束的作用，該違約還是違約，避免不了的。所以，此種類型的交易，其最大的風險就是面臨着賣家將來翻臉的潛在麻煩。記者 羅雙江

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建設空港小鎮，實現港產城融合發展

東方財經網 2016-06-17 16:17:25 來源：南京日報

 本報訊（記者 查金忠） 目前，空港樞紐經濟區內道路框架基本形成，生活配套不斷完善，初步形成了商業、流通和市場一體化的服務網絡，水、電、氣等公共服務設施基本到位。未來幾年，我市還將加大投資，進行空港樞紐經濟區內的交通路網和生活配套等建設，實現港產城融合發展。

作為空港樞紐經濟區“一主兩翼”空間發展格局的主樞紐，祿口機場今年圍繞加快建成超大型機場的目標，啟動T1航站樓改造，完成北跑道道面大修，將逐步實現T1、T2雙航站樓的聯合運行和雙跑道的獨立運行，全面提升機場客貨運功能。

空港樞紐經濟區江寧片區啟動北至吳歌路、西至雲龍路、東至羲和路、南至藍天路，總面積4.8平方公里的空港樞紐小鎮建設，着力將其打造成為集居住、酒店、教育、購物、娛樂、醫療等為一體的空港航空新城平台。為完善機場的樞紐功能，提高樞紐能級，江寧今年將推進總投資22億元的啟航路、飛天大道、安瀾大道等9條市政道路建設，構築“外成環、內成網”的大交通格局。此外，還將完善生活配套設施，把臨空經濟和城市建設同步推進，逐步實現港產城一體化發展的目標。

空港樞紐經濟區溧水片區將克服困難，加快濱淮大道西延工程和跨秦淮河大橋的建設；與輕軌S7部分共線的25號路，新淮大道、牌頭路、13號路等片區主幹道也已基本完成規劃設計。

按照規劃，至2020年，祿口國際機場航空貨郵吞吐量將達60萬噸，旅客吞吐量3000萬人次，城鎮人口8萬人左右。至2030年，機場航空貨郵吞吐量達120萬噸，旅客吞吐量5000萬人次；地區生產總值達到1160億—1350億元，城鎮人口14萬人左右。

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恆大改名中國恆大集團 同步發力多產業

東方財經網 2016-06-17 16:17:51 來源：

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央廣網6月17日消息 以地產起步、以地產成名,恆大目前已將地產發展成年銷售2000億的核心業務。而隨着近年多元化戰略的推進,目前恆大的業務範圍已不再局限於房產,金融、互聯網、健康、文化旅遊等多元產業都在持續發力。此次,恆大希望通過名稱的變更,以更好地體現公司的新戰略。

6月16日,恆大地產(HK.3333)召開股東大會並通過更名決議案,公司名稱由“恆大地產集團有限公司”變更為“中國恆大集團”。據了解,儘管恆大並未在新名稱中突出地產業務,儘管地產仍然將作為核心主業。

事實上,近年眾多券商、研究機構均已將恆大作為一家綜合性企業來考量。根據相關報告的觀點,恆大實際已成為國內具有代表性的綜合企業集團,而隨着各大產業紛紛壯大,原有名稱已無法覆蓋恆大所有的業務板塊。因此,恆大此舉更名可謂意料之中。

業內人士認為,恆大已完成從傳統意義上的地產企業向多元化產業集團的轉變。新名稱不再單純突出“地產”,反映其在多個產業將积極發力。而且,恆大目前進入的金融、互聯網等多元產業,也均具有巨大的市場潛力,且產業間協同性強,未來發展前景可期。

與此同時,上述業內人士指出,恆大地產更名為“中國恆大集團”,有利於投資者準確辨識公司的投資價值,或將幫助恆大價值回歸,“投資者不在受原有的地產二字引導,能夠從一家綜合企業的標準去衡量恆大真正的價值,這無論對企業還是對投資者來說都更加合理、公平。”

資料显示,名稱“去地產化”在近期的地產圈並不少見,如遠洋地產更名遠洋集團,雅居樂地產更名雅居樂集團等,原因均與多元拓展相關,但就目前的發展情況來看,恆大的多元戰略無疑是最見效的。

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東莞樓市供應放緩 房價難有大漲大跌

東方財經網 2016-08-03 20:34:05 來源：

 　　7月末的最後一周，房企推貨節奏有所放緩，住宅新增合計1149套，面積約15 .62萬�，這個数字比上周環比下降24%。瑞峰優慧垛的市場研究人士表示，房企為了存貨備戰“金九銀十”，刻意減慢此時的供應速度，以集中在9、10兩月製造銷售高峰。由於這一時期城區和熱門的臨深片區並沒有大量新盤供應，以往業績並不突出的望牛墩、橋頭等鎮街，因有新盤入市拉動了成交量。

　　橋頭成為上周成交量冠軍

　　上周各鎮街鮮有新盤入市，橋頭鎮區域貢獻由此凸顯，石竹山水園498套130 – 572m2大戶型產品批量入市，新品貨量補充及時，促使橋頭本周成交量奪冠。此外，寮步表現不俗，有兩個項目推貨，分別是海倫國際項目首次推出147套88- 177m2戶型、星城玉瓏灣加推116套138- 170m2產品。而珠江觀瀾御景洋房和別墅同時加推，為臨深片區補充房源。

　　瑞峰優慧垛的數據統計显示，在非住宅領域方面，新增產品173套，面積約0 .44萬m 2，環比下降97%，表明寫字樓產品集中供應暫告一段落，非住宅產品供應回歸常態。從預售證來看，上周拿到預售的僅有新世紀頤龍灣、萬科湖畔花園2個項目，房企經過近兩周集中推貨入市后，未來兩周供應市場或有所回落。

　　望牛墩橋頭項目集中，帶動區域成交量

　　上周東莞全市住宅成交1605套，面積約19 .8萬m2，環比上升11%；非住宅成交772套，面積約4 .43萬m2，環比上升27%。瑞峰方面表示，上周商品房市場“高燒不退”的主要原因是，“在現階段供不應求的市場態勢下，只要有貨量供應，在定價合理的情況下，一般去貨良好，熱銷態勢明顯。”

　　由於上周橋頭石竹山水園、望牛墩海德駿園皆批量入市，在供不應求的態勢下，區域貨量得以補充，兩個項目進入集中籤約階段，促進區域成交量出色。此外，虎門和寮步等多個項目雖然集中籤約進入尾聲，但以自然銷售為主，本周合計成交量不俗，亦在一定程度上支撐東莞樓市成交量平穩運行。

　　均價呈現結構性下滑，大漲大跌現象不再

　　上周東莞樓市住宅均價13392元/m 2，環比下降8%。研究人士分析主要原因是，上周橋頭和望牛墩項目成交出色，相對前一周以虎門為成交主體的市場，無疑會在一定程度上拉低整體均價，整體均價呈現結構性下滑。

　　此外，前兩周集中籤約的多個項目在現階段進入自然銷售狀態，項目價格仍以穩為主，大漲大跌的現象發生概率低。

　　土地市場

　　樟木頭鎮

　　樟羅社區地塊待拍

　　本周待拍的是一塊位於樟木頭鎮樟羅社區的面積為9570.57m2土地，該土地屬於一塊商住商服用地。由於此宗地塊小，商服佔比高，開發受局限，或會影響後期的銷售速度和溢價能力。

　　據了解，部分大牌開發商無意向拿地，且該宗地樓面地價3100元/m2，是樟木頭歷史至今起始樓面地價最高的，而樟木頭至今成交樓面地價最高的地塊才3104元/m2，因此能否成功“出嫁”，令人期待。（記者 陳靜）

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　　在“融合、共生、發展”為特點的大資管新格局下，全國社會保障基金理事會與保險資管機構，都是長期機構投資者的重要成員，在我國多層次社會保障體系建設中發揮着積極作用。經過十九年的發展，社保基金會管理各類資產總規模已超3萬億元，現有全國社保基金投資管理人18家、基本養老保險基金投資管理人21家，其中不乏優秀的保險資產管理機構已成為社保基金會重要的合作夥伴。應當指出，在取得較好投資收益、實現基金保值增值的同時，社保基金會和保險資管公司、基金管理公司等機構，共同為完善我國社會保障體系、促進資本市場健康發展和助力經濟社會發展發揮了重要作用。面向未來，無論對社保基金會，還是對大資管行業的可持續發展來說，健康友好的養老金投資生態環境都是不可或缺的，而長期機構投資者更應在健康生態建設中發揮好引領作用。

　　作為養老金投資健康生態環境的重要引領者，社保基金會不等同於一般的市場投資機構，其管理運營的全國社會保障基金是國家重要的戰略儲備基金，沒有長期負債，也沒有短期支出需求，是社會保障的“壓艙石”，受託管理基本養老保險基金更是老百姓的“養命錢”，體量大、責任重。因此，在基金投資上，社保基金會始終堅守長期機構投資者定位，堅持審慎投資原則和長期投資、價值投資、責任投資的理念，着力發揮容忍短期波動換取長期超額收益的優勢，並把這種理念較好地貫徹傳導給合作夥伴，形成了養老金投資的特色風格。商業保險是我國多層次社會保障的三支柱之一，保險資金也具有長期性、保障性特點，規模大、期限長、成本低等是保險資產管理機構具有的重要優勢，保險資產管理行業可以藉助保險資金的屬性和養老的屬性去做大做強。

　　當前，我國金融改革開放的步伐在加快，國內資產管理行業的競爭會更加激烈，全球大國博弈對包括全國社保基金和保險資產管理機構在內的資管機構帶來的挑戰前所未有。同時，我們應該看到，全球老齡化在加速，養老資產的比重和影響力在持續上升，未來資產管理市場潛力巨大。目前我國養老資產占GDP比重不到10%，與全球發達國家養老資產佔GDP比例普遍在120%-180%的區間相比，既是差距，也是行業的巨大發展空間。中國資產管理行業，尤其是保險資產管理行業，要善於吸收國際資產管理行業發展的經驗和教訓，尊重行業發展規律，站在未來20-30年的制高點，做好行業的前瞻性、基礎性、統籌性研究工作，預先謀划好戰略布局。中國保險資產管理業協會行業發展研究專業委員會成立后，可彙集行業研究力量，做好以下四方面先期研究。

　　第一，做好全球資管行業比較研究。在同行比較研究上，一是把我國保險資產管理行業放到全球資產管理行業的大背景、大格局、大趨勢中去研究，梳理和總結全球資產行業發展的基本規律和行業監管的基本原則。二是把保險系資產管理機構與公募基金系、銀行系資產管理機構做比較研究。保險系資產管理機構既要發揮大類資產配置能力方面優勢，又要鞏固其在固定收益領域投資和另類投資領域方面的傳統優勢。三是要借鑒國際經驗，一方面藉助保險的資金屬性和養老保障特性，做強保險系資管的獨到優勢；另一方面要從有利於參與大資管競爭角度出發，積極發展第三方業務，做大第三方資產管理規模。四是提升多元化投資的能力，借鑒國際資產管理機構的收購擴張經驗，把握行業里的併購發展機會。

　　第二，做好保險集團與保險資管雙輪驅動研究。保險集團與保險資產管理機構在利益上既相互支持又有潛在衝突。要發揮好負債端與資產端的有效聯動、雙輪驅動，應該從體系融合、約束激勵機制建設、利益一致性方面下功夫深入研究，真正推動保險資產管理機構在發展獨立性和協同性尋求均衡。

　　第三，做好保險資管公司治理結構研究。治理結構是現代企業發展的源頭活水，是解決眾多問題的核心。當前在資產管理行業中，公募資管機構在公司治理方面已進行了一些探索，一些公司採取了員工持股、股權激勵等制度。對於保險類的資產管理機構，在面對多方位、多角度、多維度挑戰，需要與時俱進地研究和思考，解決好長期機構投資者的定位與短期收益目標考核之間矛盾，建立起科學的績效考核體系，完善激勵約束機制。

　　第四，做好客戶差異化研究。以社保基金為例，我們注重管理人投資風格與社保基金需求的一致性。從與保險資產管理機構長期接觸來看，保險資產管理機構產品設計和投資操作上需要更好體現長期資金特性，更好滿足委託客戶的差異化偏好，更好適應大資管新格局下客戶多元化、差異化的新形勢。

　　當前，我國經濟正在向高質量發展轉型，在經濟結構轉型升級過程中，長期機構投資者需要在建設中長期資本形成機制中發揮積極作用，保險資產管理機構在這方面將大有作為。通過引導長期投資、價值投資，不僅要獲取企業本身增長的貝塔收益，也要積極發掘阿爾法收益，提升主動管理能力。

　　中國保險資產管理業協會已成立行業發展研究專委會，共商行業發展戰略。未來，希望藉助這一平台，匯聚全行業研究人才，匯聚智慧，開拓視野，解行業發展之惑，並進一步以研究先行，帶動行業積極參與養老金投資健康發展生態環境的構建，切實回歸保障本源，實現服務國家發展，體現自身價值和行業價值的目標，為實體經濟和民生建設發揮積極作用。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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　　不同於全球外商投資的下降趨勢，2018年日本對華投資總額實現兩位數增長，繼2017年時隔五年止跌回升以來，繼續保持增長態勢。

　　雖然有一部分企業轉移，但仍有48.7%的日企表示將在一兩年內擴大對華投資。

　　受訪專家認為，要素成本上升后，部分企業謀求區位轉移是正常的，還有大量日企看重中國市場，進一步擴大中國市場投入的趨勢將繼續。

　　《中國經濟與日本企業2019年白皮書》指出，投資是今年關注的重點領域。希望繼續採取積極措施，進一步開放外資准入限制領域，進一步採用國際標準。

　　超七成在華日企盈利

　　每隔一段時間，關於日企撤離的消息就甚囂塵上，但近日中國日本商會發布的《中國經濟與日本企業2019年白皮書》(以下簡稱《白皮書》)指出，2018年，超七成日企在華盈利，且有近半數日企有意擴大對華投資。

　　商務部數據显示，1至5月全國新設立外商投資企業16460家，實際使用外資3690.6億元人民幣，同比增長6.8%。5月當月實際使用外資638.3億元人民幣，同比增長8.5%。日本作為主要投資來源地，對華投資增長18.9%。

　　《白皮書》指出，2018年，日本對華投資實際使用金額38.1億美元，同比增長16.5%，繼2017年時隔五年止跌回升以來，繼續保持增長態勢。

　　對外經濟貿易大學國際經濟研究院院長桑百川在接受《中國經營報》記者採訪時表示，過去日本對華投資集中在勞動密集型產業，隨着要素成本升高，這類企業感到收益下降，可能謀求區位轉移；傳統產品不適合中國消費升級的要求，可能收縮生產線，所以存量的日企有一部分轉移、出走。

　　“但增量的日企，還是有大量進入中國市場的。”桑百川分析道，“市場結構的變化，經濟結構的升級，仍有大量投資機構，尤其在高端投資領域，日企是有一定優勢的。”

　　“現在來投資的主要是市場尋求型的企業，隨着中國消費市場升級，我們對優質產品的需求越來越大，日企通過加大投資開拓市場。” 中國社科院世界經濟與政治研究所研究員高凌雲告訴本報記者。

　　日本貿易振興機構(JETRO)每年實施的《亞洲、大洋洲日資企業實況調查》显示，關於2018年度的營業利潤(預測值)，回答“盈利”的在華日資企業的比例達71.7%，同比增長1.4個百分點，連續兩年超過70%。

　　與此同時，日本貿易振興機構在2018年10-11月針對在華日資企業開展的問卷調查結果显示，對今後1-2年事業發展的方向， 回答“擴大”的企業比例為48.7%，回答“維持現狀”的企業比例為44.8%。

　　回答“擴大”的企業對具體的“擬擴大的業務類型”進行了多項選擇，排前兩位的分別是“銷售”(59.5%)、“生產(高附加值產品)”(37.4%)。隨着中國的製造和消費升級，日資企業開始加強開發中國市場，以期提供優質的商品、技術和經驗。

　　高凌雲認為，日企銷售目標市場就是對準中國。我們現在中產比重越來越高，這是一個非常龐大的市場，而東亞生產網絡中，中國和日本都是重要環節，中國生產向高附加值邁進的同時，兩國間的需求也在提高。

　　《白皮書》指出，鑒於人工費上漲等投資環境的變化，雖然有人指出對華投資存在風險，但日資企業堅信中國是全球為數不多的巨大市場，今後以內銷型企業和行業為主，進一步加大中國市場開拓力度的趨勢仍將持續。

　　聚焦《外商投資法》落實

　　在每年建議提升營商環境的同時，今年的《白皮書》重點關注了《外商投資法》的落實。

　　《白皮書》指出，在投資重點領域上，《外商投資法》將於 2020 年開始施行，期待中國市場進一步開放。希望繼續採取積極措施，進一步開放外資准入限制領域，進一步採用國際標準。

　　前述接近商務部的人士告訴《中國經營報》記者，日方一直關注中國知識產權保護、內資企業保護等政策變化。目前我們正從要素對接走向制度對接，國內各個行業的管理、規章制度和國際接軌，但這還是個逐步完善的過程。

　　據中國商務部網站消息，十三屆全國人大二次會議3月15日表決通過了《中華人民共和國外商投資法》，自2020年1月施行。《白皮書》介紹稱，《外商投資法》涵蓋了日資企業以及日方相關機構此前在《白皮書》中提出的建議，同時涉及了“健全現代市場體系”“深化行政管理體制改革”“進一步完善全面開放新格局”等訴求的相關要素。

　　《白皮書》显示，中國在經濟發展中努力提質增效，擴大經濟規模，日資企業一直對此發揮重要作用。2018年，中國對外貿易出口國家和地區中，日本自中國進口額為1471億美元，排名第三；日本對中國出口額為1806億美元，排名第二，日本成為中國重要的貿易夥伴。

　　同時，日本對華投資近兩年保持連續增長態勢。2018年，日本對華投資實際使用金額達到38.1億美元，同比增加16.5%，實現兩位數增長。

　　“2018年中日兩國領導人實現互訪，並在2019年4月舉行了第五次中日經濟高層對話，在此背景之下，我們希望中日之間的交流能夠越來越活躍，從而進一步推動中日兩國經濟發展，為兩國關係改善的潮流施加積極的影響。”中國日本商會會長小野元生稱。

　　據新華社報道，2018年5月10日，日本外務省和經濟產業省與中國國家發展和改革委員會以及商務部就第三方中日民間經濟合作簽署了備忘錄；2018年10月26日，“首屆中日第三方市場合作論壇”在京召開，兩國政府和企業等共計簽訂了52項合作備忘錄，廣泛涉及基礎設施、物流、IT、保健、金融等多個領域。

　　桑百川表示，“國家發改委和有關部門正在緊鑼密鼓制定《外商投資法》的實施細則，不久就會出台。關於外商投資的鼓勵措施、保護措施、監管措施都會有具體的內容發布。”

　　《白皮書》指出，縱觀相關部門“圍繞外資關切的問題，國民待遇、市場公平競爭、政府採購、知識產權、產業資金等方面，都是下一步要完善的內容。”一位多年研究外資的專家告訴本報記者。

　　《白皮書》显示，《政府工作報告》中強調，以簡審批優服務便利投資興業，審批事項應減盡減，確需審批的要簡化流程和環節。簡化行政手續，提高辦理速度，最大限度地取消審批和認證，提高政府服務水平。這些內容也是日資企業希望各領域得以實現的內容。中國政府表示在2019年將進一步深化 “簡政放權”“放管結合”“優化服務”等改革。

　　“企業關心的問題很多在政策上已經有所調整，營商環境一直在改善。但是的確有些地方存在政策執行差異、設置隱形門檻的情況，執法效率是關鍵。”高凌雲說。

　　《外商投資法》目前還是原則性、框架性的內容，關於接下來將在哪些方面落實的問題，中聞律師事務所合夥人程久余告訴本報記者，“負面清單管理制度、信息報告制度、安全審查制度，以及五年過渡期的要求都是外資企業普遍關注的。”

　　“《外商投資法》規定外資企業的管理要有信息報告制度，報告哪些信息、報告密度周期是多少、報給誰這些內容都有待進一步明確。”桑百川說。

　　此外，對於即將公布的《外商投資准入負面清單》，《白皮書》中也有高度關注，希望進一步開放外資准入限制領域，進一步採用國際標準。希望修訂妨礙公平競爭的各項制度，公平對待內外資企業，進一步改革知識產權制度。

　　中國商務部發言人高峰表示，商務部正在積極推進《外商投資准入負面清單》的相關修訂工作，修訂后的清單將於6月底之前公布。

（文章來源：中國經營報）

(責任編輯：DF380)

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青島新建住宅要配停車位 必須100%建充電設施

東方財經網 2016-08-03 20:32:52 來源：

 　 我市將按照國家和省的要求，制定各類建築物配建的停車場及社會公共停車場充電設施建設規劃設計標準和要求。

　　 日前，市政府辦公廳出台《關於加快全市電動汽車充電基礎設施建設的實施意見》（以下簡稱《意見》）提出，全面貫徹落實國家和省新能源汽車發展戰略部署，加快電動汽車充電基礎設施建設。按照電動汽車發展需求，到2020年，在全市建成充電站200座、充電樁49000個，形成車樁相隨、布局合理、智能高效的充電基礎設施體系；貫徹落實國家標準規範，完善市場監管體系，逐步形成統一開放、競爭有序的充電服務市場；構建“互聯網+充電基礎設施”服務平台，滿足不同領域、不同層次的充電需求，培育一批具有市場競爭力的充電服務企業和設備製造企業。 　　 根據該《意見》，我市將按照“因地制宜、快慢互濟、經濟合理、適度超前”的原則，以用戶居住地停車位、單位停車場、公交及出租車場站等配建的專用充電設施為主體，以公共建築物停車場、社會公共停車場、臨時停車位等配建的公共充電設施為輔助，以獨立佔地的城市快充站、換電站和高速公路服務區、國省道兩側配建的城際快充站為補充，加快建設布局合理、科學高效的電動汽車充電基礎設施體系。 　　率先打造覆蓋全市的電動汽車分時租賃體系   　　 優先推進公共服務領域充電基礎設施建設。《意見》提出，對於公交、環衛、郵政、機場通勤等定點定線運行的公共服務領域電動汽車，根據線路運營需求，結合停車場站優先配建充電設施，沿途合理建設獨立佔地的快充站和換電站。 　　 积極開展單位內部停車場充電基礎設施建設。各級政府機關、公共機構、企事業單位和工業園區，要根據單位電動汽車配備更新計劃以及職工購買使用電動汽車需求，利用內部停車場資源，規劃建設電動汽車專用停車位和充電設施。結合我市公務用車制度改革，健全完善公務出行市場化保障體系，充分利用社會資源推進充電基礎設施建設，大力推廣“充電服務+汽車租賃”模式，促進電動汽車在公務出行保障方面的推廣使用。 　　 大力推進住宅小區充電基礎設施建設。鼓勵電動汽車生產及銷售企業、充電服務企業、物業服務企業等參与居民區充電設施建設運營管理，統一開展停車位改造和充電設施建設；對於個人在專有部位合規安裝充電設施，物業服務企業要积極配合和支持。對有固定停車位的用戶，優先在停車位配建充電設施；對沒有固定停車位的，鼓勵通過在居民區配建公共充電車位，建立充電車位分時共享機制，积極為用戶充電創造條件。 　　 全面推進城市公共充電網絡建設。優先在城市綜合體、大型商場、賓館、超市、文體場館等建築物配建的停車場以及交通樞紐、駐車換乘（P+R）等公共停車場建設公共充電設施。鼓勵在具備條件的加油站配建公共快充設施，適當新建獨立佔地的公共快充站。結合實際建設佔地少、成本低、見效快的机械式與立體式停車充電一體化設施。鼓勵有條件的單位和個人充電設施向社會公眾開放。 　　 加快分時租賃網點建設。大力推進全市公共充電網點布局，以政府公務綠色出行為突破口，在全國率先打造覆蓋全市的電動汽車分時租賃體系。重點加快中心城區內分時租賃網點布局，主要在機關、高校、醫院、文體場館、P+R樞紐、機場、火車站、快速路高架橋下已有停車場等加快布局。 　　新建住宅配建的停車位100%建充電設施 　　 《意見》提出，我市將按照國家和省的要求，制定各類建築物配建的停車場及社會公共停車場充電設施建設規劃設計標準和要求。原則上，新建住宅配建的停車位要100%建設充電設施或預留建設安裝條件，大型公共建築物配建的停車場、社會公共停車場建設充電設施或預留建設安裝條件的車位比例不低於20%，每2000輛電動汽車至少配套建設1座公共充電站。結合老城區、棚戶區等老舊小區改造以及城鄉配電網升級，統籌考慮已建住宅小區的充電基礎設施建設。 　　 《意見》同時提出，為加快電動汽車充電基礎設施建設，我市將減少充電基礎設施建設審批環節，加快辦理速度。個人在自有停車庫、停車位，各居住區、單位在既有停車位安裝充電設施的，無需辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證。建設城市公共停車場時，無需為同步建設充電樁群等充電基礎設施單獨辦理建設工程規劃許可證和施工許可證。新建獨立佔地的集中式充換電站應符合城市規劃，按規定辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證。

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