“地王”能堅持多久

東方財經網 2016-06-13 14:35:00 來源：安徽在線

　　在房地產宏觀調控的大背景下，近期各地依然“地王”頻出。不少國有房企和上市公司在融資成本和渠道上佔有相對優勢，繼續押注房價的未來走勢而高價拿地。

　　就目前來看，隨着“地王”的不斷現身，房價未來繼續上漲的趨勢似乎不容置疑，但房地產是“看天吃飯”的市場，很大程度上取決於政策變化。如果房價持續快速上漲，那麼抑制投資投機的房地產全面新政可能會隨之而來，從目前已經開始調控的北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）一線城市擴展至二線城市。更為猛烈的宏觀調控何時會出手，主要取決於兩個變量，一是經濟復蘇態勢確立，二是出現通脹或通脹苗頭。

　　從歷史來看，“地王”頻現，並不一定意味着房地產市場的繁榮和景氣，相反，在某種情況下意味着一輪危險的賭博。如果把房地產商和“地王”比作一對戀人，不妨回想一下，在歷年來的房地產全面調控之前，開發商在面對土地市場時，對於前景總是設想得過於美好，就像一對涉世不深的戀人，總覺得蜜月是婚後生活的常態；一旦調控收緊，婚期臨近，才意識到柴米油鹽是生活的本質，於是就有了這些“地王戀情”的種種結局：如前些年毀約的綠城上海地王，咬牙迎娶的北辰長沙（樓盤）地王，傳言“退婚”的保利廣州（樓盤）地王……幾乎每一輪調控，都是在“地王”頻現之後，然後就是那些之前高調拿地的開發商，開始對“地王”拋棄，類似的教訓其實並不久遠。

　　而那些高調拿下地王的開發商，無論具備怎樣的背景，所謂“不差錢”，都不能忘記一個道理：麵粉轉換成麵包，終究是要賣出去的。中原地產近日發布數據显示，截至5月25日，今年全國50家大型房企合計拿地金額為3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長48.4%。而另一組公開數據显示，自4月下旬以來，熱點城市的房地產周成交量出現震蕩下行。與3月的成交高位相比，很多熱點城市的成交規模已下降50%。

　　拿地成本的持續抬升，與房地產終端銷售市場的遇冷，意味着房地產供求形勢正在發生變化。而地王項目還存在開發周期長、營銷成本高等瓶頸，這些隱性成本會加劇地王項目的開發投入負荷。一旦出現政策風向變化，開發商資金鏈就面臨巨大風險。

　　因此，“地王”的頻繁出現，某些自恃擁有特殊背景的國有房企或者上市公司，或許內心深處還保留着房價形勢不會逆轉的預期，但可能更指明了一個方向，那就是“地王”出現就意味着泡沫的存在，而每一次泡沫的破滅，最終都會引發一場悲劇，追漲的開發商能夠成為倖免者嗎？未必！（本文來源：經濟日報

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公租房限價房申請人員公示

東方財經網 2016-06-13 14:35:00 來源：安徽在線

　　公租房限價房申請人員公示

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北上深領銜高房租 廈門收租63年才能回本

東方財經網 2016-06-13 14:35:01 來源：安徽在線

　　林小昭

　　[5月份廈門（樓盤）的平均房價已達到29027元，超過一線城市廣州（樓盤）近9000元，直逼北上深，位居全國第四。]

　　[相比之下，42個主要城市中，租金最便宜的幾個城市分別是石家莊（樓盤）、呼和浩特（樓盤）、無錫（樓盤）、烏魯木齊和合肥（樓盤）。其中石家莊和呼和浩特的平均租金都低於20元，其他三個城市也僅略高於20元。倒數第五的合肥儘管近來房價快速上漲，但平均租金也僅有21.52元，這說明租金相比房價有一定的滯後效應，預計未來該市房租上漲仍有較大空間。]

　　[杭州（樓盤）平均租金達到41.39元，基本與廣州在一個檔次，租金漲幅也達到了5.62%。]

　　房價節節上漲，一線城市和二線核心城市的房價均已十分高昂，這些城市的年輕人絕大多數買不起房，可是三四線城市就業機會又不多，要想繼續待在核心大城市，只能選擇租房。

　　這兩年，隨着房價持續上漲，房屋租金水漲船高。租不起房逐漸變成一個大問題，大到引起重點關注。

　　辦公廳日前印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(下稱《意見》)，要求到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系。《意見》還提出各地要制定支持住房租賃消費的優惠政策措施，引導城鎮居民通過租房解決居住問題。

　　那麼各地的租金水平又是怎麼樣，哪些城市租房壓力更大呢？

　　大城市租房也不易

　　《第一財經日報》記者根據中國房價行情平台發布的中國城市租金排行榜，對42個主要城市（省會、計劃單列市和部分經濟大市）的房屋租金統計對比發現，北上深三大一線城市的租金在全國遙遙領先，廣州以及杭州、廈門、三亞（樓盤）緊隨其後。在房屋租售比方面，廈門租金收益相對最低，要收租63年才能回本。

　　必須指出的是，這裏的租金都是平均租金的概念，即在市轄區的所有的房子平均租金價格。在任何一座大城市內部，中心區和偏遠區域的租金價格差異極大。另外，以下所說的價格，均為每平方米的價格。

　　數據显示，北京（樓盤）的平均租金達到71.24元，也就是說在北京租一套100平方米的房子，價格要超過7000元，當然在中心區域，則遠遠不止這一價格。緊隨其後的是上海（樓盤）和深圳（樓盤），這兩個城市的平均租金超過66元/平方米。

　　在北上深之後，第二梯隊的城市與三大一線城市差距極大，比如一線城市廣州雖然排在第四，但與其他三個一線城市相差了22元，差距相當之大。不僅如此，在漲幅方面，北上深房租同比都上漲超過10%，而廣州仍然不溫不火，同比僅上漲1.64%，這是因為，過去一年，北上深房價上漲較快，而廣州一直保持理性平穩的狀態。

　　排第五的是近年來經濟發展勢頭十分不錯，最有希望邁入一線城市行列的杭州，平均租金達到41.39元，基本與廣州在一個檔次，租金漲幅也達到了5.62%。這也說明，隨着這兩年杭州信息經濟的快速發展，進入杭州的年輕白領越來越多，房屋租金也水漲船高。

　　在杭州之後，廈門和三亞兩座旅遊城市分列六、七位，這兩座城市目前的房價水平比較高，尤其是廈門，房價遠遠超過廣州，排在北上深之後，位居全國第四，因此房租高企也屬正常。

　　從第八位的南京（樓盤）開始，大部分城市的租金差別不大，比如南京平均租金為33.23元，第14名的溫州（樓盤）租金為30.21元。總體上看，沿海發達地區的城市房價高，房租也比較高。在14個平均租金過30元的城市中，除了哈爾濱（樓盤），其他城市均位於沿海地區。

　　相比之下，42個主要城市中，租金最便宜的幾個城市分別是石家莊、呼和浩特、無錫、烏魯木齊和合肥。其中石家莊和呼和浩特的平均租金都低於20元，其他三個城市也僅略高於20元。倒數第五的合肥儘管近來房價快速上漲，但平均租金也僅有21.52元，這說明租金相比房價有一定的滯後效應，預計未來該市房租上漲仍有較大空間。

　　廈深收租回報期最長

　　不過，租金漲幅雖然快，但是還無法追上房價上漲的步伐。這其中，房屋租售比可以反映一個城市的收租回報周期。

　　按照國際慣例，租售比是衡量一個地區房地產運行良好的重要指標，指每平方米月租金與房價之間的比值，國際標準通常為1∶100到1∶200。不過由於國情等方面的差異，例如發達國家在房屋持有環節的成本更高，因此房租也會更貴。

　　再比如，中國的消費觀念與發達國家不一樣。中原地產首席市場分析師張大偉說，中國購房者資金來源與西方不同，不僅來自夫妻雙方，他們的父母也會出錢付首付；其次，發達國家的房產自有率比較低，對房產的熱衷程度不高，購買後用於自住的用途高，投資價值不高。而在中國，房產在整個社會財富裏面作為儲蓄用途抗通脹的比例很高。因此相比收入，中國的房價水平更高。

　　因此，綜合各種原因，中國的房屋租金回報周期也遠遠比國際標準更長。《第一財經日報》記者統計20個房屋的租金回報周期最長的一二線城市數據显示，這些城市的房屋租金周期大多超過400個月以上(即使第20名的武漢（樓盤）也接近這一数字)。

　　其中，房屋租賃回報周期最長的是二線城市廈門，房屋租售比高達1∶756，也就是說，需要出租房屋756個月(約63年)才能收回購房的本錢。

　　廈門的回報期之所以這麼長，與其近年來快速上漲的房價有關。自2009年以來，廈門房價都保持上漲的勢頭，即便是2014年全國房價下行調整的時候，廈門房價仍持續上漲，尤其是在今年以來一二線房價的上升過程中，廈門作為二線“四小龍”的一員，漲幅相當驚人。

　　50多歲的陳先生來自福建泉州（樓盤），目前在浙江做點小生意，2014年底在廈門杏林灣入手了一套80多平方米的房子，每個月要還1.2萬元左右，去年年中由於資金緊張，陳先生一度想要賣掉這套房子，不過最後還是支撐下來。“幸好支撐了下來，現在這套房子升值了至少100萬，做生意要賺多少年才能賺到啊。”

　　“廈門房價基本就是喊上去的。”去年8月以後一直在廈門各個區域看房的肖先生說，相比去年8、9月，現在廈門城區的大部分房價已上漲三四成。“現在許多上班族靠自己已經不大可能買得起這邊的房子。”

　　根據中國房價行情平台的數據，5月份廈門的平均房價已達到29027元，超過一線城市廣州近9000元，直逼北上深，位居全國第四。不過房價在高漲，房租上漲相對較慢，目前廈門的租金水平位居全國第六，僅相當於北上深的五成多，相當於廣州的86%。這也說明，相比高漲的房價，廈門的實體經濟所能支撐的租金水平要滯后很多。

　　另一個經濟特區深圳位居第二，其租售比為1∶740，相當於要收租62年才能回本。儘管深圳的房租也漲了不少，但畢竟房價上漲的速度更快。2015年以來，深圳大部分區域的房價都漲了一倍以上。

　　在廈深之後，是去年下半年以來房價高速增長的二線城市南京，其租售比達到1∶631，相當於要收租53年才能回本。北京排名第四，租售比與南京相近。上海位居第五，其租售比也達到了1∶616。這五個城市的租售比都超過了1∶600。

　　值得注意的是，相比房價，租售比排名靠前的城市，不再是一線城市“專屬”，多個二線城市均漲幅靠前，例如除了租售比周期最長的廈門外，南京也高居第三，珠海（樓盤）、溫州、蘇州（樓盤）、天津（樓盤）和合肥分列第6到第10位。

　　這其中，廈門、南京、珠海、蘇州和合肥都屬於去年下半年以來房價高漲的二線城市。但是由於房租遠遠沒有房價上漲的步伐快，因此這些城市的房屋租賃周期也在不斷拉長。

　　租賃回報周期過長，也影響了住房租賃市場的培育。張大偉認為，租售比過低是影響建立住房租賃市場的關鍵因素，要想達到《意見》想要的效果，需要後續配套措施的出台，使房價不再大幅上漲，整體價格平穩，租售比提高，這樣才能建立完善的住房租賃市場。

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6月上旬樓市遇冷一二線土地成交增長

東方財經網 2016-06-13 14:35:01 來源：安徽在線

　　馬紹之 劉昕

　　受端午節假期影響，新房市場遇冷。6月上旬30大中城市新房成交面積全面下跌，其中一、二、三線城市漲幅分別為-29%、-29.4%、-17.5%。同時，16城二手房旬度成交面積均值全面下跌，其中一、二、三線城市交易面積均值漲幅分別為-64.6%、-23.2%與-23.7%。

　　6月上旬高頻數據显示：信貸政策收縮已開始逐步傳導至需求端；自4月以來，一、二、三線城市房地產成交面積均呈下降趨勢，但企業的拿地意願卻是积極的。截至6月5日，百城土地成交面積844.77萬平方米，環比上漲11.59%，土地交易量增加主要來自一、二線城市土地成交量的增長。

　　一、三線城市房價漲幅收縮，二線城市漲幅繼續增長。5月中國百城新建住宅價格中，一、二、三線城市價格環比分別上升1.84%、2%、0.74%。

　　截至6月10日當周，央行貨幣凈投放-2450億元，環比下降2650億元，利率市場的整體表現显示資金市場運行平穩；6月上旬銀行間市場隔夜回購利率下降2個基點至1.99%，7天回購利率下降10個基點至2.3%。

　　5月外匯儲備下降279.32億美元至3.19萬億美元，部分原因在於美聯儲加息預期增加使美元走強，導致非美元外匯儲備縮水。

　　5月蔬菜價格開始回歸正常，受此影響CPI同比上漲僅2%，核心CPI同比上漲1.6%。PPI同比下降2.8%，受工業原材料持續上漲影響，PPI降幅持續收縮。

　　中國出口集裝箱綜合運價指數再度下跌。上海（樓盤）航運交易所發布的中國出口集裝箱綜合運價指數由665.44（5月27日）降至656.69（6月8日）。

　　南方進入黃梅季，水泥價格開始回落。6月上旬全國水泥價格指數從83.7小幅下跌至83.33。水泥的消費，幾乎全部用於基建和房地產；由於難以儲存和長途運輸，生產高度本地化，水泥產量和價格能及時反映終端需求，售察固定資產投資和房地產趨勢的重要指標。

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卓越100指數 | 重慶5月報：“冷5月”量價平穩 龍湖力壓融創重回第一

東方財經網 2016-06-13 14:35:13 來源：安徽在線

　　無論是商品房成交、新增供應，新開或者加推項目，抑或是商業供應及新增，還是土地市場，重慶（樓盤）都是“靜悄悄”地。

　　觀點地產網 今年5月份的房地產界異常熱鬧，“地王”頻現的滬深讓人驚嘆連連，就連蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）等二線城市都是地王集郵者，當大家都在激烈地討論時，重慶房地產市場依然保持着自己的姿態，量增價穩，堅定前行。

　　重慶市房地產協會統計數據显示，5月重慶市一手商品房成交389萬平方米，同比增加3.8%；商品住宅成交328萬平方米，同比增加5.4%；供應量305萬平方米，同比增加7.8%。

　　其中，主城商品住宅成交面積165萬平方米，同比增加3.2%；成交均價6837元/平方米，同比上漲1.3%。商品住宅新批預售為144.77萬平方米，同比增加30.3%。

　　5月，重慶全市二手房成交197萬平方米，環比微降，同比增加56.0%；二手住宅成交面積181萬平方米，同比增加62.6%。其中，主城二手房成交面積140萬平方米，同比增加103.7%，其中二手住宅成交面積130萬平方米，同比增加113.7%。

　　據觀點地產新媒體了解，4月份經歷了高位跑量之後，5月份重慶樓市進入緩衝期，成交量基本回歸穩定，總體而言可用“先抑后揚”來概括。

　　業內人士指出，在去庫存的大背景下，市場還是以走量為主，價格則延續了平穩態勢。

　　龍湖重回成交第一位置

　　從卓越100指數2016年5月份重慶區域房地產銷售金額TOP10榜單可以看出，穩居前五的仍然是龍湖、融創、恆大、萬科、金科等房企，其中龍湖更是以2.9億元之差拉開了與融創的距離。

　　龍湖和融創這兩位佔據重慶市場前三位置的開發商真是一對不相上下的“歡喜冤家”，雙方勢均力敵，無論如何都要分一分高低。

　　銘騰房地產諮詢機構數據显示，1-5月，融創以43億元領跑，高層及別墅貢獻近8成；龍湖則是以31億緊隨其後，依靠兩江新宸及江與城的爆發，奪回第一。

　　觀點地產新媒體獲悉，江與城天琅是龍湖地產打造的獨拼別墅項目，位於渝北北部新區高新園大竹林，5月底首次開盤，推出的94套房源就一賣而空，銷售金額達5億元。

　　數據显示，融創歐麓花園城、融創國博城、融創凡爾賽花園延續4月份的火熱成交，5月份成交套數都超過100套以上，位列成交最好的住宅項目前20。

　　值得一提的是，4月份跌出銷售前十榜單的協信地產如今也回歸，排名第七位。

　　對比4、5月份重慶區域銷售前十榜單，龍湖、融創、恆大、萬科及金科都穩定在前五名之列，魯能一直在第四名到第六名之間波動，但其憑藉魯能領秀城也坐穩前十榜單位置。

　　據觀點地產新媒體了解，整個5月份魯能領秀城成交534套，銷售金額2.77億元，銷售面積4.71萬平方米。

　　“冷5月”重慶樓市靜悄悄

　　如果說全國各地樓市經歷了“金三銀四”的“豐收季”，那麼這個5月對於重慶樓市來說是“冷而寂寞”的。且不說北上廣深這些大熱的一線城市，僅是蘇州、合肥、武漢（樓盤）、南京（樓盤）等二線城市，土地和樓市成交熱度都遠在重慶之上。

　　無論是商品房成交、新增供應，新開或者加推項目，抑或是商業供應及新增，還是土地市場，重慶都是“靜悄悄”地。

　　整個5月重慶樓市是有個分水嶺的，前面兩周屬於市場休整期，成交持續低迷，開發商放緩開盤節奏。尤其是“五一”之後的首周，商品房成交環比下降五成，新增供應也環比下降約六成，商業供應也環比下降九成，兩周新開及加推項目僅1個。

　　市場調整期過後，重慶商品房成交量價開始微漲，新增供應也有大幅提升，新開及加推項目共9個，商業供應也有所增加。

　　值得一提的是，據銘騰房地產諮詢機構統計數據，5月，重慶主城區商品房建面均價首次破七。分析指出，因為結構性變化，高層、洋房較為平穩，別墅帶動價格上揚，大竹林板塊成為改善類物業首選。

　　在這個“地王”滿天飛的時代，重慶土地市場依然保持自己的節奏，把重慶市委、市於2月份出台的《重慶市推進供給側結構性改革工作方案》貫徹到底。

　　如果按照這樣的推地節奏，要實現兩年內土地供應規模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內的目標並非難事。

　　相比於一季度的低迷狀態，5月份重慶土地市場還是有一些動態。據悉，重慶於5月17日集中出讓大渡口、茶園、渝中、照母山四宗優質地塊。

　　其中照母山最後一宗住宅用地NO.20161618號地塊，吸引了12家房企競拍，最終龍湖以樓麵價7614元/平方米奪得，溢價率63%。

　　同時，華宇集團以3856元/平方米樓麵價競得九龍坡區大楊石組團D分區NO.201616015號地塊，總用地面積14畝，容積率4.3，可建面積4萬平方米；同景置業則以1575元/平方米樓麵價拿下南岸區茶園組團J分區NO.201616017號地塊，總用地67畝，容積率2.0，可建面積8.9萬平方米。

　　但渝中區渝中組團J分區NO.201616016號地塊，NO.201616013、NO.201616014號地塊得主並未查出，成交樓麵價分別為3396元/平方米、成交樓麵價1417元/平方米。

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※到底舊地磚上能不能直接鋪木質地板?

　　在許多條件都不成熟的時候，“顛覆因子”要想形成實質性的改變並創造出一個新境界，結果往往就不樂觀。

　　與去年10月中旬“相互保”橫空出世鬧出的動靜相比，“360”搞出來的“相互寶”，就頗有些“潤物細無聲”的味道。

　　這也可以理解。

　　大動靜有大動靜的好處。互聯網巨頭攜相互保險新秀，在網絡上隨便一吆喝，短短兩個月之內，就建起一個規模超過2000萬人的“互助群”，“建群”效率之高，不但讓“餘額寶”赧顏，而且也讓保險業內的許多前輩着實大吃一驚。

　　當然，動靜大也有動靜大的壞處。在許多條件都不成熟的時候，“顛覆因子”要想形成實質性的改變並創造出一個新境界，結果往往就不樂觀。於是，沒過幾天，“相互保”就變成了“相互寶”，“甩開”保險同伴兒，成為一個如假包換的網絡互助平台上的“大病互助群”。其實，類似的“互助群”，在之前已經有很多，但在堅持或長或短的一段時間后，都無聲無息地不見了蹤影。

　　好在“相互寶”還在靜靜地堅持。雖然“建群”之後的第一例理賠申請，在網絡上鬧出點“漣漪”，但隨着理賠數量的陸續增加，理賠流程的日益順暢，顯然，“群員”的情緒得到了穩定，圍觀者的信心也得到了增強，就此而言，這個“互助群”算是站穩了腳跟，穩定性得到實質性強化。“相互寶”用自己的實踐，證明了這條“互聯網互助之路”走得通。

　　必須承認，信心是能夠傳染的。或許，“360”推出自己的“相互寶”，正是受到了信心的鼓舞。特別需要關注的是，與螞蟻金服的“相互寶”相比，“360”的“相互寶”還有了很大的改善——說進步也可以。比如，“保額”增加了，最高達到50萬；比如“保險期間”增長了，能夠一直“保”到99歲；比如“保障”範圍擴大了，100種重疾、30種輕疾外加身故……還有最“要命”的兩點：一是，“360”說自己“不賺一分錢”；二是，引入了保險精算，“賠付款”加權分攤，避免了“群員”越年輕越吃虧的弊端。

　　這些改變能夠帶給人的最直接感受就是，互聯網“互助平台”在不斷滿足消費者需求的同時，實現了自身的發展、進步，這無疑能強化人們參與這個平台、建設這個平台的信心。必須正視的是，這個平台越壯大，參與的人越多，實際是給保險行業以及行業監管者出了“難題”。如何面對這些帶有保險本源基因的“組織”，如何面對這些“組織”的快速發展，是“不聞不問”，還是積極參與，確實需要整個行業儘快亮明自己的態度。

　　有一種聲音是，保險業和互聯網“互助平台”，可以“井水不犯河水”，各自獨立發展，互為補充。願望當然比較良好，但現實很可能不會同意。對此，無數的實踐已經反覆證明了。在互聯網觸角迅猛擴張的背景下，凡是死死抱住既有思維、既有模式、既有路徑不放手的，結局往往都不樂觀。從這個角度看，甚至可以說，對互聯網“互助平台”動作的熟視無睹，無異於主動放棄自己的未來和希望。

　　“互助群”當然有優勢也有劣勢，比如，發展迅捷，很容易就把“人氣兒”聚攏起來，但組織、風控尤其是對自身本能性衝動的控制能力等方面，顯然就有欠缺。就拿“360”的這個“互助群”來說，“不賺一分錢”的承諾，用什麼保證、誰來監管？“不賺錢”，“互助群”的持續性又如何保證？保險公司也有自己的優勢和劣勢，比如精算力量、風控能力強大，但“盤子”大，反應慢，有的甚至還染上了“衙門作風”。如果兩者能比較深地展開合作，“他山之石，可以攻玉”，或許能在極大程度上促進兩者的發展、進化，在自身受益的同時，還能夠極大改善整個社會的抗風險能力。

　　“360”成立“互助群”，雖然搞得動靜不大，但靜水流深，或許，一瞬間、轉個彎兒，就能掀起不小的浪花。對這種可能最好不要視而不見，否則等浪花涌到面前的時候，就難免手忙腳亂一番，沒準兒還要嗆幾口水。其實，“相互寶”們還能不能攪得起浪花，根本就不是一個問題。現實就明明白白擺在那裡。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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　　新興互聯網数字科技平台與民營銀行能夠高效發展的背後，也反映出監管部門對新模式與新想法的積極擁抱。

　　純信用、隨借隨還的小微貸款的背後是網商銀行這樣的民營銀行，以技術為手段，以數據為資源搭建出的模式與方法。對於傳統銀行來說，做這種貸款仍然是一件難事，包括那些聲稱要以科技立行的傳統銀行，也難以例外。後者信用貸惠及的人群也僅以公務員、事業單位等五險一金齊備且水準較高的行業員工為主。換言之，目前國內專門定位於小微與個人的銀行太少，好在有了互聯網数字科技，可以擺脫專人、櫃檯的方式來服務遍布在中國角角落落的小微企業與個人，也造就了網商銀行等把小微與個人定為銀行主攻方向的平台。

　　銀行是否可以不考核資產規模、利潤率，只看重服務小微企業數這一個指標？目前看來還是有人願意做這樣的“偏執狂”。網商銀行開張時，馬雲給定的目標是5年內服務1000萬小微企業，網商銀行完成這個目標用了3年，並且戶均授信僅3萬元，這一授信均額屬於傳統銀行難以想象或者說“不值得”“不屑於”為之。同樣的流程，同樣的人力物力，為什麼不做一個億、幾千萬，而只做3萬的生意？

　　這3萬的授信均額已經低到可怕，更尷尬的是裏面起碼80%的人之前從未在其他銀行獲得過貸款，想想這點錢除了民間借貸，也的確沒處貸。傳統金融機構煩不來，做不到的事情，互聯網数字科技大行其道的背景下，方有了落地的可能。仍以網商銀行為例，其獨創全流程線上貸款，所謂“310”模式(3分鐘申貸，1秒鐘放款，全程0人工介入)，正是基於類似科技微貸技術，網商銀行等民營銀行的小微與個人客戶才能通過電腦和手機端7×24小時獲得金融服務。從線上到線下，從城市到農村，民營銀行乾的越來越起勁。網商銀行提前兩年完成馬雲目標后，緊跟着又提出了新目標——3年內聯合1000家金融機構服務3000萬小微企業。並將“310”模式“無私”分享到了近50家傳統金融機構，為這些金融機構提供系統建設、賬戶對接、資金增值等金融服務，賦能這些金融機構的同時，間接造福他們各自的用戶。

　　全國近1億小微與個人商戶雖然在重要性上可視為經濟的毛細血管，但分散、體量小，沒有報表，沒有抵押物，借貸需求來得快去得也快，也是一直以來不爭的事實。傳統金融機構不能解決或者說解決起來勉為其難的小微與個人客戶的信貸需求，互聯網数字科技平台給出了一個有效的長尾的補充。用網商銀行新任董事長胡曉明的話來說，澆一棵樹，挑一擔水，可以澆。但是面對廣袤的草原，還是想用挑水的辦法是不可能的，必須要建立一個灌溉系統。他們建立的正是這樣一套信貸的灌溉系統。當然，網商銀行這麼說，有其自己的底氣，這個底氣就是來源於支付寶的支付數據，支付寶獲取很多小微與個人商戶的經營數據，憑藉這些數據，再通過人工智能的方法計算小微企業本身的信貸額度、違約概率、信貸周期。這樣通過手機客戶端，便把櫃檯延伸到了客戶。更為要緊的是，融資成本更有望逐年下降。

　　新興互聯網数字科技平台與民營銀行能夠高效發展的背後，也反映出監管部門對新模式與新想法的積極擁抱。有民營銀行要自願立志成為全球服務小企業最多但最微利的銀行(網商胡曉明語)，一個億的小微與個人客戶能得實惠，何樂而不為？這當中更有不少人心存感念，生意做大了仍然大概率選擇苦難時不離不棄的民營銀行，並通過各種方式反哺，幫助與其當初一樣弱小的小微與個人商戶，可謂做到了苟富貴，勿相忘。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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房地產金融實施宏觀慎審管理 滬上銀行收緊開發貸

東方財經網 2016-06-13 14:35:13 來源：安徽在線

本報記者 劉飛 北京（樓盤）報道

　　6月的首周，土地拍賣市場如火如荼，3天12宗“地王”湧現。

　　一場場“麵粉貴過麵包”現象的背後，是房地產金融持續不斷的加槓桿行為，潛在的金融風險也在不斷積累。

　　與“地王”度不匹配的是，銀行卻在悄悄收緊錢“口袋”。上海（樓盤）一國有銀行人士告訴《華夏時報》記者，自去年開始該行就不斷收緊開發貸，而伴隨着“滬九條”的出台，按揭貸也開始嚴格執行新政，上海樓市房貸下半年即將進入調整期。

　　銀行資金面臨縮水，意味着金融風險的增加。6月3日，央行上海總部對外低調宣布，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動，進行全方位的監測與管理。

　　地王頻現VS銀行收緊口袋

　　事實上，早在2015年商業銀行就開始逐步收緊開發貸，與個人按揭貸款一路狂飆明顯背離。

　　數據显示，2015年全年上海市本外幣地產開發貸款減少304.4億元，同比多減515.5億元。但個人住房貸款新增1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元；12月份新增本外幣個人住房貸款206.4億元，同比多增136.2億元。

　　駛入2016年，在上海樓市新政出台前市場的火熱狀態，從個人按揭貸款仍可見一斑：3月末上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。其中3月新增個人住房貸款361.4億元，刷新了2009年有統計數據以來的新增滬上個人住房貸款的紀錄。

　　市場的暴漲帶動開發貸略顯回暖，但仍處於相對收緊狀態。3月末，上海市本外幣房地產開發貸款增加99.6億元，同比少增116億元。

　　轉折點發生在3月25日的“滬九條”樓市新政出台，在叫停了“首付貸”的同時，銀行在個人按揭貸款方面已經開始收緊，比如，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

　　上海銀行業同業公會在3月28日舉行的“滬上銀行話開年”會議上達成一致，對於此前上海首套房貸優惠基準利率為8.5折的情況將予以停止，現在起優惠基準利率最低為9折。

　　密集的調控政策“剎”住了房貸的增速：4月份上海本外幣房地產開發貸款減少148.5億元，同比多減140.7億元。其中，地產開發貸減少9.9億元、房產開發貸款減少138.6億，兩者實現了“雙降”。

　　央行上海總部特彆強調，而在貸款審核發放滯后因素的影響下，4月份個人住房貸款增加278.2億元，但環比少增83.2億元。

　　與銀行收緊錢“口袋”不匹配的是“地王”的頻現，此時上海總部啟動防範系統性風險的房地產金融宏觀審慎管理更加必要。上述國有大行人士稱，這將成為全國防範房地產金融系統性風險的樣本。

　　房地產金融宏觀審慎管理

　　世界各國經濟發展的歷史表明，房地產市場極易滋生泡沫。影響房地產供求及價格的因素眾多，人口動態、經濟增長、收入變化以及金融環境等各方面因素都會以各種不同的方式通過不同的渠道影響房地產市場。

　　中國人民銀行上海總部副主任兼上海分行行長張新表示，2008年國際金融危機以來，世界主要經濟體紛紛建立金融宏觀審慎管理框架，並高度重視房地產金融調控。

　　那麼，上海建立的房地產金融宏觀審慎管理又是怎樣的呢？

　　宏觀審慎管理框架由“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”、“房地產金融宏觀審慎監測體系”、“金融機構宏觀審慎評估體系”和“政策工具箱”四部分組成。

　　其中，“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”既考慮了人口對房地產市場的剛性需求，又考慮了宏觀經濟與金融因素（如經濟增長、融資規模、利率、匯率、股市等其他資產收益率、跨境資金流動等）對房地產市場的影響；既有對房地產市場的監測，又有對房地產金融運行的關注，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的基礎。

　　“房地產金融宏觀審慎監測體系”是基於“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”提煉出來的綜合性指標，包括房地產市場景氣綜合指標、房地產市場系統風險指標、銀行經營穩健性指標和房地產金融秩序指標，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的核心。

　　“金融機構宏觀審慎評估體系”主要用於評估轄內金融機構房地產金融業務情況，涵蓋金融機構房地產貸款集中度、穩健性、信貸結構、資產質量、差別化住房信貸政策執行情況、借款人償債能力、市場利率定價自律機制決議執行情況、壓力測試等方面，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的重要組成部分。

　　其“政策工具箱”主要包括個人住房貸款最低首付比例、房貸利率水平、借款人償債能力要求；對金融機構實施差別化激勵約束政策；定期對社會發布《上海市房地產金融宏觀審慎評估報告》，引導市場預期。

　　綜上，其核心是從人口、房地產市場、房地產金融、經濟與金融等四方面建立上海市房地產金融宏觀審慎監測指標體系。

　　值得注意的是，上海市房地產金融宏觀審慎管理由人民銀行上海總部和上海市市場利率定價自律機制負責具體實施。

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房價還將繼續上漲 這種房子千萬別去買

東方財經網 2016-06-17 16:16:02 來源：

 隨着一個又一個“地王”的誕生，房價上漲好像沒有停歇的意思。然而，這麼高的房價，萬一入手成了“接盤俠”怎麼辦。後市房價降何去何從？一線城市房價還會繼續大漲嗎？二線城市的房子還能買嗎？

搜狐理財特地為您邀請了易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進和北京師範大學房地產研究中心主任董藩，兩位大咖將就房地產的相關問題給大家答疑解惑。以下是直播中的乾貨，以饗搜狐網友。

　　今年來房價再次暴漲，從深圳到北京上海，此輪房價暴漲的原因是什麼呢？

董藩：以前嚴厲打壓，限購限貸，導致積累了大量需求無法釋放。現在經濟下滑，有一些不合理的政策被拆除。暴漲是對行政打壓手段的報復，哪裡有打壓，哪裡就有反彈啊。

嚴躍進：從過去經驗看，市場交易需求持續釋放3個月，將出現房價企穩、反彈、持續攀升、暴漲的現象。 另外傳播效應，比如現在有微信、APP等，一個地方漲價，很可能全國各地購房者刷微信就會馬上知道，進而使得看漲情緒更容易形成。

　　二線房價咋也如此瘋狂呢？

嚴躍進：二線城市購房政策較寬鬆，而且城市的包容性開始超過一線城市，比如落戶政策、房價收入比指標等，從就業、居住等角度看，性價比開始超過了一線城市。蘇州合肥這幾個城市，後續需求依然是充裕的，房地產市場基本上還會有一波大的發展。另外三線城市方面，三大城市群周邊的三四線城市還是有機會的。別的地區尤其是過了鄭州到西部那一片的三四線，可能是有風險的。

董藩：熱點二線漲得快，第一是因為這些城市本身人口基數大，積壓了一些需求；第二是因為，限購政策取消導致大量外來人口可以在這裏自由購買了。二線突出的城市超越或者追上了北京和上海、廣州，比如合肥、南京，在短期之內，不比北京、上海房價的漲幅差，可能更快一些。

　　如果繼續投資二線城市的房子，還是好時機嗎？另外北京上海等一線城市房價第三第四季度還會漲嗎？

嚴躍進：二線城市主要是省會城市，類似鄭州合肥濟南等都是熱點二線，本身沒問題。類似西安、長沙等進入沒問題，但預期不要太大。未來半年的預測，房價方面上海或在3.6-3.8萬的均價波動。而北京大概在3.2-3.4萬元的水平波動。

董藩：繼續投資二線城市當然可以，因為總體上二線城市人口在繼續增加。經濟形勢也比三思想好，外來人口會繼續湧入。

三四季度一線城市房價還會漲，但漲幅取決於政策。一般情況下漲幅會趨緩，因為擠壓需求的釋放基本結束，後面趨緩了，但一線的供應跟不上，下跌的邏輯不存在，除非收緊政策。

　　那麼買什麼樣的房子容易被套呢？投資者在買房的時候應該注意什麼問題呢？

嚴躍進： 第一、大城市的郊區別墅盡量不要買。第二、北方的海景房盡量不要買。第三、旅遊景區尤其是古鎮的房子盡量不要買。第四、大城市30平方米以下的房子盡量不要買。第五、蘇州吳江區、上海青浦朱家角、南通啟東、煙台周邊的縣城、山西省的大部分三四線城市、廣州北部、北京北部、大連、長沙等城市或區域盡量不要去買。當然我說的也不一定很絕對，但原則上可以繞開這些地雷區。縣級城市，若非百強縣，本身不屬於投資的熱點。

　　未來房價還會漲多久？基於什麼因素做出如此判斷呢？

嚴躍進：中國房價近兩年將走入8000元的水平。具體城市看，北京將進入3.8萬元的水平，上海4萬3的水平。這是實際的均價。2017年下半年會降溫，降溫的含義不是均價降，而是房價基本不漲不跌，相對物價可以理解為降價。

董藩： 就未來來講，有一部分城市房地產市場已經很穩、沒有投資價值了，甚至買完可能虧損了；而另外一些城市，特別是廣大的一線和二線城市，總體上價格是上漲的。為什麼呢？因為三、四線甚至更低級的居住區域內，有大量的人口流向一線二線城市，產生新的需求。在房地產供應不足的情況之下，價格一定會明顯上漲。

　　對年輕人來說，您認為是買房合適還是租房合適呢？

嚴躍進：四個一線城市裡面，建議年輕人（32歲以前）近三年就在單位附近租房，不要買房，雖然房價依然會漲。四個一線城市要租房租三年，奮鬥滿三年。到時候你的價值成長能夠跑贏房價。其他城市根據實際情況決定。

董藩：如果能買得起房，那當然還是要買房。我開玩笑時說過：”男人不買房，等於耍流氓”，我還說過，”早買房是孝敬父母”，因為整个中華民族的居住文化是安居才能樂業，住自己的房子心裏才更踏實。

如果你有沒有房子，大家看你的時候、對你的評價，就和有房完全不一樣的。如果沒房的話，大家往往感覺到你無能、懶惰、沒面子、沒財富、不穩定、不可信。

　　為了去庫存，有些人在買房按揭時加了槓桿，這種風險因素如何防範？

嚴躍進：倘若還不上房貸，那就說明信貸審核此前有很大的漏洞。實際上基本上信貸市場有個規律，一般在7年內購房者就提前還掉了30年的貸款。所以說還不上的案例還是很少的。此類問題若出現，更多的不是經濟層面的原因，而是司法層面的原因。

董藩：中國人和外國人不一樣，即使首付中用了很多融資資金，即使還款壓力非常大，但大多數人都努力去保信貸償還，所以按揭貸款這部分，從現在的風險發生狀況來看，在全世界範圍內，華人都是最低的，在中國大陸也有這樣的特點。實際上人家能夠把控好，不會出大麻煩，出麻煩的都是意外情況。

　　2013年董藩老師提出了一個觀點：25年後北京每平米房價將超80萬元人民幣；現在您是否依然堅持這個觀點？

董藩：只要不進行幣值改革，只要社會運行不出現大麻煩，也不過分打壓北京市場，我的預測不會落空的。如果北京不限購限貸，允許全國人民隨便買，我相信現在均價可能向十萬靠攏了。

現在央行為保經濟增長不斷放水，M2的真實增速究竟是多少誰都不知道啊，這些增加的貨幣不能被過剩行業吸收，只能湧向熱點城市的房地產領域——”信董藩，得金山”，實踐早就證明了我的預測很准，能買就買吧！

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5月樓市投資與銷售全減速 去庫存取初步成效

東方財經網 2016-06-14 10:20:59 來源：中國經濟網

 房地產市場經歷了今年1~4月的火熱局面后，已經出現降溫跡象。

　　6月13日，國家統計局發布1~5月全國房地產開發和銷售的最新數據。記者據此計算髮現，5月全國房地產開發投資同比增速出現年內首次下滑，較4月下滑了3.15個百分點。此外，5月商品房銷售面積增速由4月的44.05%下滑至24.25%，這同樣是該數據年內首次下滑；銷售額增速由4月的同比增長59.76%下滑到了36.72%。

　　然而，在房地產市場總體降溫和樓市去庫存的大背景下，近來上海、深圳等地卻“地王”頻現。國家統計局新聞發言人盛來運對此表示：“從總體情況來看，房地產商的投資還是比較謹慎的。當然，有些‘地王’出來以後對當地城市房價有一種示範效應，需要高度關注。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者：“5月份以來，房企融資成本開始上升，促使房企開發投資趨於謹慎。我預計部分房企高價拿地的情況會有所減少。”

　　房企融資成本持續加大

　　今年以來，房地產市場回暖明顯。1~2月，房地產開發投資增速達到3%，扭轉去年持續下滑的局面。隨後，開發投資增速持續上升，前4個月的同比增速已達到7.2%。

　　但是，今年以來持續上揚的增速在5月份首顯收窄。國家統計局6月13日公布數據，2016年1~5月份，全國房地產開發投資34564億元，同比名義增長7.0%，增速比1~4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資23118億元，增長6.8%，增速提高0.4個百分點。從單月來看，5月房地產開發投資同比增速為6.55%，相比4月份的9.7%下滑了3.15個百分點。這也是全國房地產開發投資增速今年來首次下滑。

　　與今年前4個月的“高調”相比，進入5月份，房企明顯偏於謹慎。除房地產開發投資增速的回落外，易居研究院統計發現，5月，A股市場共7家房企發行了公司債，發行規模為180億元，環比增長159%，但對比來看，5月份公司債的發行規模不足3月的一半。

　　嚴躍進對記者說：“上海、深圳等一線城市出台的調控政策使房企趨於謹慎，另外，包括公司債在內的直接融資成本出現上升趨勢，這使得部分企業在投資策略的制定上不會像前4個月那麼高調。”

　　易居研究院的數據显示，今年5月，A股市場上市房企公司債的平均票面利率為6.16%，相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%。除2月份外，其餘月份總體上呈現出利率上升的態勢，這意味着目前上市房企的直接融資成本正在加大。

　　銷售方面，在上海、深圳等地收緊政策后，商品房銷售也有所降溫。國家統計局數據，1~5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比1~4月份回落3.3個百分點。商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2個百分點。從單月來看，5月商品房銷售面積同比增速24.25%，較4月的44.05%下滑了19.8個百分點；銷售額增速由4月的同比增長59.76%下滑到了36.72%，下滑了23.04個百分點。

　　嚴躍進認為，從後續市場數據看，如果購房者預期二線城市會收緊購房政策，那麼可能在6月份依然會积極購房。

　　另外，在商品房去庫存方面，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中住宅待售面積減少721萬平方米。

　　盛來運：關注“地王”現象

　　儘管房企開發投資趨於謹慎，但是土地市場交易依然活躍。國家統計局數據显示，儘管房地產開發企業土地購置面積增速仍然同比下滑，但是今年來下滑幅度已從去年的超過30%收窄至今年1~5月的5.9%。同時，5月份，土地成交價款增速也轉負為正，從1~4月份的同比下降0.2%上升到1~5月份的增長4.7%，達到2295億元。

　　在嚴躍進看來，上述現象得益於近3個月市場銷售總體不錯，房企拿地的資金相對寬裕，部分房企也加大了對一些“黑馬”類型城市的評估，進而做好了對此類城市拿地和投資的準備。

　　在土地市場活躍的同時，在上海、深圳等一線城市和部分熱點二線城市，近來卻屢屢出現房企高價拿地、“地王”頻現的局面。

　　對此，盛來運表示，從前5個月房地產投資增速回落0.2個百分點、土地購置面積同比下降5.9%，以及土地成交價款同比增長4.7%來看，“這三個數據說明從全國來講，房地產投資還是比較謹慎的，並沒有出現特別過熱的情況”。

　　但是，盛來運也認為，房地產這種“地王”現象確實需要關注，有些“地王”出來以後對當地城市房價有一種示範效應，需要高度關注。

　　對於“地王”現象接下來可能的趨勢，嚴躍進也對記者表示，“目前房企公司債的審核程度會趨嚴，相關利率也會上升，這都會影響房企再融資的規模和投資的熱情。所以後續出現‘地王’現象的可能性會降低”。

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