樓市降溫現22個月來首跌 今年房價或將下行?

東方財經網 2017-01-21 22:03:20 來源：

 昨日，國家統計局發布了2016年12月70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據显示，2016年12月份，一線城市新建商品住宅價格“停漲”，二線和三線城市漲幅不同程度回落。

而新年伊始，上海、重慶等不少地區房地產調控政策持續收緊，為仍然躁動不安的樓市繼續降溫。

業內人士表示，政策收緊與此前中央經濟工作會議促進房地產市場平穩發展，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位相呼應。預計2017年總體房價或將出現下行。

22個月，首跌

國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，12月份，一線城市新建商品住宅價格環比由上月的上漲0.1%轉為持平；二線城市新建商品住宅價格上漲0.2%，比上月回落0.2個百分點。三線城市房價上漲0.4%，漲幅比上月回落0.4個百分點。

15個一線和熱點二線城市中，除天津、杭州新房價格與上月持平、廣州仍有小幅上升外，其餘12個城市房價均環比下跌。

中原地產首席分析師張大偉指出，特別是北京、南京等城市，出現22個月來新建商品房住宅價格的首次環比下調。此外，成都、鄭州、無錫、武漢、濟南、福州、南昌等城市也出現了2016年內首次房價下跌。

據測算，2016年12月份，中國70個大中城市平均新建商品房住宅指數漲幅僅0.26%，這是2016年全年的最低值。分析人士指出，在官方嚴控樓市的背景下，本輪房價正在逼近拐點。

自從2015年3月份開始，本輪房價上漲進入高峰期，在2016年9月，在房地兩市的雙雙高燒中，房價漲幅沖頂。隨後，10月以來，一系列房地產調控政策的約束下，樓市開始出現成交縮量、價格止漲等現象。

政策頻出 為樓市持續降溫？

北京

自2017年1月1日（含）起，北京新受理的首套個人住房貸款最低執行利率原則上不得低於人民銀行同期同檔次基準利率的0.9倍。

上海

鑒於近期部分商業辦公項目存在違規銷售、擅自改建投訴量大增等情況，將會同相關部門對商業辦公項目集中清理核查，並暫停此類項目網上籤約。

深圳

2016年10月深圳出台包括增加土地供應、嚴格限購限貸、加大保障房和安居型商品房供應力度等在內的八條調控措施，俗稱“深八條”，這也被業界普遍解讀為調控加碼的信號，同時也是建立房地產調控長效機制的前奏。

2016年12月31日，正是細則執行的終止日期。不過據了解，“深八條”的細則又將延期到2017年6月30日。

重慶

1月7日，收緊房地產預售，對於定價不合理以及調整預售價格，如果理由不充分不予以辦理變更備案；1月13日，重慶再度加碼房地產稅收繳，重慶無戶籍、無企業、無工作的“三無”個人新購的首套及以上的普通住房需要繳納房產稅。

西安

自2017年1月1日起，西安市及非本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在本市城六區範圍內只能新購一套住房（含新建住房和二手住房）。

石家莊

要求住建、工商等多個行政主管部門加強監督指導，切實規範地產中介機構經營行為。

2017年房價或將下行？

“房價變化趨勢與人口數量有相關性，長期來看，房價走勢並不樂觀。”中泰證券首席經濟學家李迅雷表示，主要在於房地產開發投資增速回落，預計2017年將 出現負增長。

去年一二線城市房地產火爆是因居民購房加槓桿，但由於基數過高，預計今年將出現負增長。此外，中央經濟工作會議提出“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’”的定位。因此，預計今年房價會較平穩或略有下跌，因各地都把控制房價上漲作為重要目標。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，從數據變化中可以看出，自全國性大範圍收緊調控實施以來，經過3個月政策消化周期，全國大部分城市的房價水平已趨於穩定。

從2017年政策預期來看，在中央經濟工作會議為2017年中國房地產市場確定基調之後，從已召開的地方兩會公布的政府工作報告可以看出，各地已把保持房地產市場的穩定提到了前所未有的高度。可以預見，明年房地產市場調控風向仍將以收緊為主，打擊投機，引導合理住房需求成為各地地產調控的重中之重。

從房價走勢來看，郭毅指出，一二線城市受開發周期的影響，土地供應仍有局限性，供需矛盾下，未來房價將出現高位維穩的趨勢，而對於三四線城市而言，尤其是一些存量較大的城市，出於去庫存的壓力，2017年房價或將出現下行。

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央行在公開市場凈投放萬億大紅包 資金面謹慎預期仍濃

東方財經網 2017-01-21 22:03:53 來源：

 離春節尚有時日，央行卻已在公開市場派發“紅包”，平抑節前資金面波動。

1月19日，央行在公開市場開展2500億元逆回購，連續4日累計凈投放量已逾萬億元。但這仍難緩解節前資金面的“旱情”，昨日交易所、銀行間市場的多期限品種利率均跳漲。

央行提前投放跨年資金，但資金面仍持續偏緊，這被業內人士視為多因素共振的結果。同時，截至昨日，仍未有央行續作中期借貸便利（MLF）的消息傳出，貨幣政策繼續維持中性，令市場對未來資金面的謹慎預期持續加重。

萬億資金凈投放難“止渴”

在對沖昨日到期資金后，19日，公開市場實現資金凈投放1900億元。至此，本周一至周四，央行每日均凈投放資金，僅從公開市場來看，連續四日累計凈投放資金已達10350億元。

在周五央行大概率保持凈投放的情況下，逾萬億的單周凈投放量，已創下公開市場單周凈投放量的新高，显示出央行節前維穩資金面的決心。在對沖本周到期的2165億元MLF后，實際凈投放量會有所縮減，但過去四日所釋放資金量已與下調0.5個百分點存准金率釋放的資金量相當。

如此大額逆回購投放資金，仍未能令資金面立即“解渴”。在昨日的銀行間市場上，存款類機構間質押式回購利率（DR）多數上行，DR001加權平均利率上漲5.64個基點，至2.5578%的高點，創下21個月來的新高。

在交易所市場上，資金價格也高企。資金面趨緊疊加“周四效應”，令上交所1天期質押式國債回購利率在開盤后高企，全天最高沖至16.50%的高位，最終收報在13.42%。

在這一背景下，交易所回購市場已成為春節前一些機構和個人投資者流動性管理的利器。昨日雖然GC001全天波動較大，但加權平均利率仍高達13.78%，即便是因“周四效應”除以三（實際佔用資金天數為周五、周六、周日3天），仍高於銀行間市場同期限的資金利率。

多因素令資金面超預期緊張

“上周資金面還比較寬鬆，但這周突然變緊，有點超出預期。”上海某券商交易員告訴記者，往年春節多在2月份，而今年春節的時點較為提前，疊加1月份各種因素，令本周資金面超預期緊張。

業內人士分析指出，常規的季節性因素、監管層或將同業存單納入同業負債的傳言及基礎貨幣缺口的不斷擴大，都導致市場情緒較悲觀，放大了本周資金面的波動，這也是春節前流動性壓力陡增的原因。

首先是春節資金取現因素。據中金公司統計，從往年情況來看，資金取現高峰時M0會上升很大，儘管近年來“微信紅包”盛行，能降低部分取現需求，但預計2017年春節取現資金仍將高達1萬多億。

其次是繳納法定存款準備金的因素。有機構指出，2016年12月份銀行信貸投放力度加大，2017年1月份信貸投放力度可能更大，巨量信貸投放，令其所派生的存款也快速增加，銀行因此需補繳法定存款準備金。

再次是繳稅因素。從往年來看，每年的1月份企業將集中繳納去年四季度的企業所得稅，令財政存款在1月份上升，相當於回籠資金。此外還有外匯占款流出等因素的影響。

“上述四個因素簡單加總，至少需要回籠2萬億至3萬億元，加上今年春節時點較早，導致銀行出現大量流動性缺口。”據中金公司測算，從央行1月份以來的凈投放量來看，仍遠不能滿足上述資金需求。

資金面謹慎預期仍濃

公開市場過去四日，累計凈投放超過萬億元，創下新高紀錄，釋放出央行節前平抑資金面波動的信號，實際上也屬於往年春節前的慣例。儘管資金價格仍在上漲，但從整體銀行間市場流動性來看，凈投放仍有一定效果。

交通銀行在19日發布的銀行間市場流動性指數（IBLI）显示，昨日該指數為84.15，較18日的103.93已經明顯下降。

對此，交行金研中心高級研究員陳冀昨日告訴記者，IBLI銀行間市場流動性指數昨日開始回落，显示出市場流動性壓力有所減少，央行此時也沒必要繼續加碼凈投放資金。他預計，本周為春節前資金面最緊張的時刻，下周流動性狀況或較本周好轉。

在這一背景下，央行另外兩個舉動也印證了大規模凈投放僅為平抑春節前波動，大幅寬鬆的意願有限。一是央行本周雖然對MLF進行了詢量，但針對本周三、本周四MLF到期情況，至今仍並未續作MLF；二是單日凈回籠力度縮減，若算上MLF到期量，19日實際凈投放1080億元，較周三減少約六成。

中金公司指出，從目前來看，央行投放資金量並不充裕，且期限偏短，在投放流動性總量和結構都不算理想的情況下，市場對未來流動性擔憂加劇，這會導致機構借入長期資金。短期內，央行有必要繼續投放類似MLF的長期限資金，2017年第一季度仍是流動性波動最大的時段，建議投資者做好流動性管理和控制槓桿水平。

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首單商業地產ABS基金髮行 盤活商辦物業高庫存

東方財經網 2017-01-21 22:04:06 來源：

 隨着商業地產存量規模不斷增大，房地產資產證券化被視為化解庫存的一種重要探索方式。

2017年1月17日，商業地產基金管理機構高和資本與國內A股上市商業銀行江蘇銀行共同發起設立國內首只商業地產ABS基金，基金資金規模200億元，該基金用於盤活商業地產，以在公開市場發行的商業地產證券化產品作為主要投資標的。

江蘇銀行總行投行資產管理總部總經理高增銀認為，隨着國內資本市場的不斷髮展，直接融資逐漸成為未來發展的方向，中國CMBS和REITs市場有着十萬億級別的市場潛力，將成為推動商業物業優化的重要金融力量。

市場倒逼

2016年以來，商辦物業資產證券化探索進程明顯加快。

除了此次高和資本聯合江蘇銀行發行的ABS基金，2016年8月24日，國內首單CMBS產品（高和招商-金茂凱晨資產支持專項計劃）成功發行，發行規模約40億元人民幣，票面利率3.3%，創下國內同期限企業資產證券化產品發行成本歷史新低。

2016年8月22日，由恆泰證券擔當管理人和銷售機構、民生銀行(600016,股吧)擔任監管銀行和託管人的北京銀泰中心資產支持專項計劃（類REITs）已落地，項目規模75億元。這是國內首單抵押型類REITs和國內單隻規模最大的類REITs項目。

世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，“資產證券化喊了快20年了，但實際上推進並不快，特別是房地產領域。最近幾年這個苗頭是越來越快，這其實是倒逼的。因為現在資金量太大了，資產證券化的需求越來越多。”

謝晨認為，目前市場上資金成本低，很多資產證券化的成本也非常低。在整個物業資產價格預期還沒有往下掉的時候做一個短期的資產證券化和結構性的投資來退出，而不用把物業整個賣掉。這樣既鎖定了短期的利益或者分散了短期的風險，但仍然保留了獲得長期資產升值收益的權利。這給商辦物業多了一種退出的途徑。

江蘇銀行總行運營總監趙輝表示，近兩年來伴隨着商業地產證券化產品的蓬勃興起，銀行也想參与到這些發展中。

在未來投資選擇上，基金將重點關注兩類產品，一是在滬深交易所、銀行間市場等公開市場發行的高評級的優先級ABS產品，以流動性支持、持有並交易的模式參与其中；另一類是優質商業地產證券化項目的中間級、次優級產品，以商業物業的盈利能力和成長空間為判斷依據，發掘投資價值。

市場空間

房地產資產證券化加速的另一面是商辦物業高庫存嚴重和優質資產荒。

高和執行合伙人蘇鑫認為，商業地產的存貨和空置問題很嚴重，特別是在二三線城市。然而去存貨和去庫存靠盲目加槓桿無法完成，必須要靠人的運營來完成。資產證券化融資從看主體轉移到看資產上來，將會鼓勵有能力的資產管理人和運營管理人加入市場，才能真正有助於商業地產去庫存和去空置。

以甲級辦公樓為例，北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓面積高達2500萬平米，價值1萬億元以上，再加上低等級的辦公樓、商業物業、酒店等，一線城市商業地產價值應該在3萬億元以上。然而從現狀來看，商業地產融資和流動性的工具非常有限，中國商業物業融資絕大多數是商業銀行貸款，少數通過信託、保險、資管提供融資，而且成本往往在5%到15%之間，融資效率低，且不能很好地支持商業物業的運營和發展。反觀成熟市場，以美國為例，商業地產主要通過REITs、CMBS等方式進行融資，其中美國CMBS占歷年融資市場份額的30%-50%之間，而且成本僅為3.5%-6%。

高和資本合伙人周以升表示，預計商業地產領域未來關於資產證券化的新詞將越來越多。“在美國這個市場特別大，40%商業物業融資是通過CMBS來融資的。中國商業物業的存量大概60萬億平方米，如果40%就是20多萬億平方米。這基本上是再造一個債券市場，比現有的債券市場還大。”

周以升表示，目前商業地產融資中，直接融資的比例幾乎為零，美國是40%，0和40之間就是中國的市場空間。

這個市場空間還緣起房地產市場三高模式難以為繼。周以升解釋稱，“高周轉，高毛利、高槓桿，”三高”模式基本到頂；從另一方面，從銀行、金融系統來看，他們也慌。他們是面臨優質資產荒。在這個兩方力量都很痛苦的情況下，大家都要共同尋找一個出路。資產端和資金端需要有一個新的組織方式，需要重新來對接。這個對接就是間接融資到直接融資。資產便是無法高周轉的商辦物業。開發商已經綳不住了，一定是要有新的資金參与進來，這樣才能盤活，而這肯定是通過資產管理。”

國務院發展研究中心金融研究所所長張承惠表示，商業物業從其本質來講是重要的實業品類，需要創新金融的支持。資產證券化一方面可以降低商業物業的融資成本，另一方面由於將債務直接對應於資產，可以有效降低和控制槓桿率。

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重磅：房計劃將在鄰水發布首個智慧小區

東方財經網 2017-01-21 22:04:49 來源：

 隨着“互聯網+”時代的到來，智慧社區已成為房地產未來發展的方向。據智能社區技術應用專項調查显示，有超過60%的調查者重視小區的智能化系統。越來越多的與智能化相關的生活設施開始進入小區。在鄰水，房計劃所推的兩個項目也將融入智慧社區系�。

房地產市場現象 “未來之家”不遙遠

據悉，房計劃將於1月21日在鄰水西部新城的營銷中心召開“房計劃（鄰水）產品發布會”上發布鄰水惟有智慧小區，對房計劃的團轉智慧社區進行深度解讀。屆時，房計劃將在發布會現場進行展示，同時利用新聞專題、微信、微博等形式對產品發布會內容和市民關注的熱點問題進行報道。

智慧社區是指充分利用物聯網、雲計算、移動互聯網等新一代信息技術的集成應用，為社區居民提供一個安全、舒適、便利的現代化、智慧化生活環境，從而形成一種新的管理形態的社區。“‘足不出戶，盡享智能生活’的日子離大家越來越近了。”房計劃運營部負責人章君說道。據介紹，房計劃的團轉智慧社區系�，通過物聯網及大數據云計算系統，集成智慧物業、电子管家、身份認證、社區商業等便民科技服務，提前帶大家進入未來生活。

團購疊加購房紅包 刺激購房成交

房計劃此次鄰水產品發布會將圍繞“項目產品信息”、“體驗設施”以及“T幣商城年貨節”等主題，邀請工程部、物業部、運營部等相關部門的負責人進行深度解讀。讓客戶現場體驗感受項目的實景氛圍、物業服務的標準和房計劃團轉生活服務便利的同時，再體驗到未來的生活。

據悉，房計劃此次還推出了新年雙重大促，團購疊加購房紅包，至高可抵扣11.3萬元房款，讓一部分鄰水人民先一步住進智慧小區。

事實上，目前已經有一線城市的房企藉助互聯網的快速發展，推出智慧社區。不過在鄰水，房計劃所推小區將是僅有的智慧社區。

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　　環保治理進程決定未來投資方向。大氣：電力行業煙氣超低排放治理接近尾聲，鋼鐵行業超低排放改造啟動，但難以彌補電力行業訂單快速下滑影響。水務：供水、污水處理飽和，低速增長，黑臭水體治理接近尾聲且企業投資意願下降。

　　從環保治理進程看，大固廢產業迎來最佳發展期。第一，垃圾焚燒：排放標準趨嚴驅動行業競爭格局優化，垃圾收費制度有望入法將對沖長期電價補貼下調影響；第二，環衛：垃圾分類的大力推廣將顯著擴寬行業市場空間；第三，土壤修復：2018年下半年開始，陝西、河北、甘肅等地礦山治理修復基金相繼成立，資金問題的解決將刺激行業訂單加速釋放。

　　2017年11月13日(近三年全A最高點對應時點)至2019年6月25日，環保細分板塊中僅供熱供汽板塊取得正收益，垃圾焚燒板塊漲幅位居第二。個股中華測檢測、偉明環保、中再資環、瀚藍環境、聯美控股漲幅居前，此類公司大多擁有優質運營資產，近幾年業績穩健增長、具有良好現金流。從漲跌幅看，優質運營資產已成為市場選擇。

　　環保行業階段性治理的重點不同決定了未來行情仍將分化，其中，水務工程公司流動性風險解除，但業績下行壓力較大，下半年更多的是反彈式行情，基於此，維持行業“中性”評級。從當前環保治理進程看，固廢行業進入爆發期，行業內公司大多擁有優質運營資產，業績將持續增長，且基本不受外部事件影響。另外，垃圾分類大力推廣、垃圾收費制度有望入法將顯著提升固廢行業估值，建議重點配置。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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　　未來無人機產業的主要玩家不是製造商，而是在無人機應用場景下延伸出的多元化服務。伴隨應用領域被不斷打開，會有更多企業進入無人機服務地帶縱橫深耕。那些能提供一體化與精準化配套服務產品的商業平台將成為無人機產業鏈條中的最大贏家。

　　近日在深圳落下帷幕的2019世界無人機大會迎來了國內外400餘家無人機企業的超過1000架無人機。從航拍大賽到創新創業大賽，再到競速比賽及產業融合創新學術研討，各路無人機江湖高手競相登台賽技，在抱拳行禮之中，世人看到了無人機產業高地上群雄逐鹿的激烈與亢奮。

　　確實，無人機市場的火熱造勢令人目不暇接。遠的不說，Uber就在醞釀今夏開始用無人機配送快餐，寶馬正考慮引進無人機洗車，京東在布局無人機+無人車智慧配送體系。正如美國《時代》周刊封面報道所言，無人機已從願景階段走向大規模的應用階段，不久的未來，天空將由人機控制時代轉為無人機主導時代。

　　Gartner數據显示，去年全球無人機產量313萬台，市場規模73億美元，同比增速28%，預計今年全球無人機市場出貨量將達370.7萬台。全球無人機系統產業投資規模比20年前增長了30倍，年產值達150億美元。未來10年無人機產業的產值將突破4000億美元。從上游的無人機設計測試、集成研發測試，到中游的零部件與整機製造，再到下游的銷售、商業租賃及使用培訓與維修服務，無人機串起了一條完整的產業鏈。

　　有兩大技術驅動力在直接助力無人機高歌猛進。其一，人工智能、物聯網、大數據等技術進一步成熟與升級給無人機構成強大賦能，如人工智能可提高無人機操作的便捷化與精準化，大數據對每個空域数字化編碼，等於為無人機修好了順暢飛行的数字道路，而物聯網的延伸可為無人機拓展更為多元的對接主體。其二，5G大規模的商用將極大助力無人機產業的發展，5G網絡完全克服了低空中4G信號未做過加強的短板，能實現對低空領域的有效覆蓋，由此無人機的控制範圍不僅能無限延伸，還將促成無人機在更廣袤空間的鏈接，能給用戶創造出毫秒級低延遲的酣暢體驗。

　　從全球無人機研製的區域市場構成看，市場主要集中在北美和歐洲地區，分別佔比54%和30%。照用途劃分，全球近50個國家和地區研製出的幾百種型號無人機可分為軍用和民用兩類，我國在民用無人機領域至少控制了全球70%以上的市場，市場產值幾乎佔全球的二分之一。

　　統計數據显示，去年全球民用無人機市場規模約為40億美元，其中消費級無人機市場規模約29億美元，雖然暫時佔有優勢，但未來工業級無人機市場增速超過消費級無人機增速卻是必然。一方面，技術上看，消費級無人機門檻並不高，按行業人士的說法，一套開源程序就能支持飛行器的起飛和降落。於是近幾年全球商業資本紛紛湧入消費級無人機領域，造就了消費級無人機市場的紅海格局。另一方面，全球消費級無人機行業的頭部現象越來越突出，除了在民用無人機市場上排名高居第一的中國大疆外，國際知名的無人機製造商還有3DR、Parrort、億航、零度智控等，頭部企業競爭力的不斷增強必然抬高消費無人機的市場門檻，增加行業進入的市場難度。

　　市場走勢也在支持消費級無人機市場日益走軟的事實。全球消費級無人機市場規模雖然在近5年增長了近一倍，但增速卻在逐年放緩，除了商業競爭原因外，還有消費級無人機行業空間太窄、消費頻次低，常見的消費場景僅限於航拍或遙控玩具等的少數功能的因素。還有，消費級無人機可獲得性增強，新鮮感在消退。

　　但是，消費級無人機市場的降溫並不等於毫無增量商業空間，深圳海關給出的預測數據是，到2024年全球消費級無人機市場規模將達81億美元。追逐尚存的市場利潤，未來消費級無人機將呈現出三種選擇性走向：一是市場細分，挖掘與拓展特殊應用場景以爭取增量用戶，比如陪同小孩上學與放學、跟隨老人戶外散步出行等不少C短需求領域，就有許多市場空間等待填補；二是開展功能智能化升級以為用戶創造更舒暢的消費體驗，比如針對許多操控新手開發出的自動返航功能以及里程續航功能等；三是從消費級轉向工業級，也就是從C端轉到B端或者增加B端的研發投入與渠道拓展。

　　與消費級無人機相比，工業級無人機起步時間要遲一些，行業競爭程度遠沒有消費級無人機市場演繹得那麼激烈。不過，雖然工業級無人機市場目前佔比只有28%，但行業應用領域卻是個可以無限想象與拓展的市場。此外，按照專家的觀點，除了總量不足外，目前全球工業無人機還存在裝備結構不合理、低端過剩以及同質化競爭的短板，工業級無人機的發展還並不成熟，那些技術資源沉澱豐富、市場細分能力強大以及差異化優勢顯著的企業將首先從工業級無人機市場脫穎而出。

　　與消費級無人機的市場需求具有產品精準化及應用同質化特徵完全不同，工業無人機用戶更注重數據採取的精準化及在此基礎上形成的資源分析與利用價值。因此，對用戶的理解能力才是無人機企業最核心的競爭能力，真正理解用戶的發展需求，甚至比用戶還更能理解他的需求，無人機企業就能找到市場定位與風口，形成對用戶的戰略黏性。基於此，工業級無人機一方面須造就自身強大的專業化能力，同時要有效利用人工智能和大數據等技術，以此拓展出獨特的使用場景與應用產品。

　　不難看出，未來無人機產業的主要玩家不是無人機製造，而是在無人機應用場景下延伸出的多元化服務。伴隨着應用領域被不斷打開，會有更多企業進入無人機服務地帶縱橫深耕。那些能提供一體化與精準化配套服務產品的商業平台將成為無人機產業鏈條中的最大贏家。

（文章來源：上海證券報）

(責任編輯：DF380)

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泰禾4400萬美元參与中信資本地產基金

東方財經網 2017-01-21 22:05:48 來源：

 1月18日，泰禾集團公告宣布，公司出資4400萬美元參与中信資本梅菲爾地產基金。60號項目而設立的。此次合作標志著泰禾在海外參与開發的第一個地產項目正式落地，地產業務的全球戰略布局邁出了實質性一步。據了解，泰禾參与開發的倫敦柯宗街60號項目緊鄰英國女王皇家宮殿白金漢宮，與海德公園和格林公園近在咫尺。項目所在地梅菲爾區域位於英國倫敦市中心西側，更是倫敦乃至全球房價和租金最高的地區之一。此外，還有伯克利廣場、高富諾廣場、牛津街和邦德街等環繞項目四周，文化底蘊深厚。

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房企融資渠道繼續被封堵：多項創新金融工具暫停發行

東方財經網 2017-01-21 22:07:35 來源：

 針對房企的融資渠道在進一步收緊，政府正在更新監管政策，封堵不符合政策導向的創新金融工具。

兩個獨立消息源向澎湃新聞證實，以商品房購房尾款應收賬款為基礎資產發行ABS（資產支持計劃）融資基本暫停。

來自券商的消息，去年10月，監管層對房地產融資行為進行窗口指導，此後涉及房地產融資基本暫停，購房尾款ABS以外，還包括應收賬款ABS、類Reits等產品。

上述券商人士向澎湃新聞證實，其經手的一家大型房企購房尾款ABS產品即因政策因素擱淺。

創新性金融工具在被封堵

不符合政策導向，或是部分創新型金融工具被叫停的主要原因。

澎湃新聞注意到，2016年10月，中國樓市政策趨緊，同月召開的中國銀監會三季度經濟金融形勢分析會議要求“嚴控房地產金融業務風險”。

上述會議提出，審慎開展與房地產中介和房企相關的業務；規範各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域；加強房地產信託業務合規經營。

就銀監會的表態，業內人士分析，眼下流行的購房尾款ABS在執行層面已經禁止，私募和小公募都發不了，主要還是和政策導向相悖。

該人士解釋，理財資金等被明確禁止進入房地產領域，但這些資金可以通過這些創新產品最終流入房地產領域，這是政策不允許的。

此外，購房尾款的提前套現，有削弱政策調控之嫌。ABS即Asset-backed Securities，是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。

在一般的購房交易中，購房者支付首付后，按揭貸款部分從申請到放款到位之間存在一定的時間。

而房企通過資產證券化可將購房尾款應收賬款以“打包出售”的方式提前從公開市場的投資者中將尾款收回。

具體而言，是指發起人將其流動性不足但具有未來現金流收入的貸款或其他信貸資產打包成流動性強的證券，並用信用增強的措施，通過證券發行的方式出售給資本市場上的投資人。

2015年12月8日，國內首款購房尾款資產證券化項目“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項計劃”正式掛牌。

世茂購房尾款ABS存續期為3年，根據風險收益特徵，分為優先級和劣后級資產支持證券，房企提前獲得購房尾款，緩解購房尾款到位前的流動性壓力。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，即便排除理財資金的進入，但房企對資金的使用情況難以監管，會削弱調控的力度，或基於此，監管部門叫停該業務。

機構建議房企多嘗試

新的融資渠道被封堵，房企在堅守原有渠道的同時，被建議嘗試更多金融產品。

近日，中國民生銀行地產金融事業部負責人呂莉在一次論壇中提到，房企應該嘗試多種金融工具，信託、私募基金、資管計劃、資產證券化產品，資本上的發債。呂莉同時指出，監管的條件越來越嚴格，產品還是有多種變化，多嘗試沒有錯。

房企真的寄望於新型金融產品。某閩系房企財務負責人介紹，新的融資環境下，在傳統融資渠道之外，其所在企業將會繼續在資本市場融資，主要包括購房尾款資產支持計劃，類Reits產品及自持商業的資產證券化等產品。

面對監管升級，上述負責人表示，不要妖魔化監管層對融資的收緊，政策的變化，會有新的金融產品出來，與企業現金流和項目開發節點匹配的金融產品就是好的產品。

在股、債暫停，資產支持計劃收緊的背景下，前文業內人士建議，在不觸犯監管紅線的前提下，房企可以創新股權，通過設置 spv投真股，代替從前的假股真債。該人士稱，目前各方都在探索，未來也會有更多的金融產品，也將伴隨產生新的監管政策。

所謂spv即，special purpose vehicle（特殊目的實體），通常指僅為特定、專向目的而設立的法律實體，常見的是公司，有時也有合夥等。

據介紹，房地產基金通過設置spv實現投資的案例，市場早已出現先，復地旗下的星浩資本即是，但產品最終的運營效果是因項目而已的。

對於融資渠道收緊，多次嘗試購房尾款、應收款等資產支持計劃的碧桂園仍堅持更多嘗試。碧桂園財務相關負責人表示，在降低融資成本的前提下，會嘗試不同形式的融資手段，美元優先票據、熊貓債、境外銀團貸款、伊斯蘭債等的境外融資方式，均進入其考慮範圍。

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