數據显示，截至7月18日記者發稿時，机械設備板塊198家公司公布了上半年業績預告。其中，109家公司預喜，預喜比例55.05%。業內人士指出，2019年上半年，在基建需求拉動、加強環境治理、設備更新需求增長、人工替代效應等多重因素推動下，工程机械行業持續快速增長。相關企業增速將繼續分化，優勢企業增速將高於行業平均水平。

　　龍頭公司快速增長

　　上半年，工程机械行業景氣度較高，多家行業龍頭企業預計業績大幅增長。

　　三一重工預計上半年凈利潤為65億元到70億元，同比增長92%至107%，預計上半年扣非后凈利潤為66億元到71億元，同比增長90%至104%。公司指出，報告期內，挖掘机械、混凝土机械、起重机械、樁工机械等設備銷售保持高速增長，盈利水平大幅提高。在基建需求拉動、加強環境治理、設備更新需求增長、人工替代效應等多重因素推動下，工程机械行業持續快速增長。

　　中聯重科預計，上半年歸屬於上市公司股東的凈利潤24億元至27億元，同比增長171.7%-212.4%。公司稱，房地產和基建等下遊行業需求走強，工程机械行業持續復蘇，市場需求旺盛。公司混凝土設備、起重設備等產品訂單和銷量持續保持高速增長。核心產品混凝土泵車、塔式起重機、工程起重機等4.0系列產品市場覆蓋率增加，市場競爭力進一步加強。

　　業內人士指出，優勢公司主動調整產品和經營策略后，行業地位有望逆勢強化。華泰證券指出，机械行業企業2019年半年報總體有望延續溫和增長，優勢企業增速或高於行業平均水平。具體而言，與基建、房地產投資相關度較高的板塊中報增速較高；與製造業投資相關度較高的板塊增速或繼續放緩，等待下半年景氣度築底，具備全球競爭力的龍頭企業增長有望持續超預期。

　　市場需求進一步釋放

　　據中國工程机械工業協會統計數據，2019年1月-6月，納入統計的25家主機制造企業共計銷售各類挖掘機13.7萬台，同比增長14.2%。國內市場(不含港澳台地區)銷量12.5萬台，同比增長12.3%；出口銷量1.2萬台，同比增長38.7%。2019年6月，共計銷售各類挖掘机械產品1.5萬台，同比增長6.6%。國內市場(不含港澳台地區)銷量1.2萬台，同比下降0.3%；出口銷量2695台，同比增長56.4%。

　　其中，工程机械主導產品出口增長較快，提供有力增長點。以挖掘機為例，2019年以來國內挖掘機需求進入平穩增長階段，出口增速將遠超國內銷量增速。6月挖掘機出口銷量2695台，同比增長56.4%；1-6月累計出口1.2萬台，同比增長38.7%。

　　業內專家認為，受益於持續穩定的固定資產投資，行業轉型升級和高質量發展取得初步成果，市場產品更新換代和環保政策高壓態勢持續，工程机械行業市場需求進一步釋放。隨着基建投資持續回暖，地產企業建設意願增強，將對工程机械銷量形成有效支撐，預計2019年全行業增長率將在10%左右。國金證券指出，2019年-2021年，混凝土机械有望接力挖掘機，成為工程机械龍頭業績重要增長點。預計2019年混凝土泵車銷量增速超過30%，2020年-2021年銷量有望保持20%-30%年複合增速。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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鄭州樓市限購再加碼 補繳社保個稅不再有效

東方財經網 2017-03-21 08:21:36 來源：中國新聞網

中新社鄭州3月18日電 (記者 李志全)中部城市鄭州的樓市調控政策再加碼：18日起，補繳社保證明、個人所得稅憑證不再作為購房的有效憑證。

這也意味着，非本市戶籍購房家庭，將無法通過上述途徑取得購房資格。

根據鄭州房管局發布的消息，凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之後的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。

鄭州市區商品住宅銷售均價在2016年達到“新高度”，一度連續兩個月房價環比漲幅全國第一。當年10月，鄭州重啟樓市限購政策，並在當年12月份通過限貸政策升級，對樓市進行調控。

就在今年2月份，鄭州相關部門內部發文明確，對通過補繳個稅和社保的方式來獲得購房資格的方式，予以認可。根據原來的政策，非鄭州本市戶籍購房家庭，限購一套普通住宅。

此番新政，可謂鄭州樓市限購升級版。鄭州房管局稱，此舉“為加強房地產宏觀調控，維護房地產市場秩序”。官方同時要求進一步加強對非本市戶籍家庭購買住房時提交的社會保險證明、個人所得稅完稅憑證的審核。(完)

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廣州啟動新一輪樓市調控 限購限貸加碼

東方財經網 2017-03-21 08:21:36 來源：中國新聞網

中新社廣州3月18日電　（記者　許青青）廣州樓市調控再升級，17日深夜，廣州市官方發布《廣州市人民辦公廳關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》。

通知提出，進一步完善住房限購政策，自18日起，本市戶籍居民家庭限購2套；本市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套；非本市戶籍居民家庭連續繳滿5年個稅或社保，限購1套。

通知還規定，進一步完善差別化住房信貸政策：無房無貸款記錄，首付最低三成；無房有貸款記錄，購買普通住房首付最低四成，購買非普通住房首付最低七成；有房無貸款記錄或首套房貸還清，首付最低五成；首套房貸未還清，首付最低七成；已有住房購買非普通商品房，首付最低七成。

通知還要求，嚴厲打擊“首付貸”等違規行為，加大市場監管力度。（完）

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北京市教委：“過道學區房”不能作為入學資格條件

東方財經網 2017-03-21 08:21:37 來源：北京晨報

北京晨報訊(記者 張璐)北京市教委昨晚表示，2017年義務教育入學工作近日將啟動，本市將堅持免試就近入學原則。凡符合法定年齡的本市戶籍適齡兒童均須按區教委劃定的學校服務片參加學齡人口信息採集，免試就近入學。另外，“過道學區房”不能作為入學資格條件。

市教委稱，促進教育公平是基礎教育的發展方向，本市將持續綜合施策，標本兼治，多種方式讓更多市民享受優質教育資源，大力促進教育公平。一是整合教育資源，全方位加大對薄弱學校的扶持力度，促進義務教育均衡發展，降低擇校需求。這是遏制學區房亂象的治本之策，也是教育公平的應有之義。二是深化幹部教師交流，縮小區域、城鄉、校際之間師資水平差異，帶動提升每一所學校的辦學質量，讓學生在家門口上好學，緩解盲目擇校焦慮。三是完善入學政策，指導區教委在熱點區域試行多校划片，降低學區房的擇校功能。推進優質高中校額到校招生，引導義務教育就近入學，鞏固義務教育就近入學成果。

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廣州樓市新政首日 購房者蜂擁至周邊區域

東方財經網 2017-03-21 08:21:39 來源：中國新聞網

中新網廣州3月18日電 (記者 許青青)18日抒州發布最新一輪樓市調控新政后的首日，購房者蜂擁至未被納入新政實施範圍的廣州市增城區、以及鄰近廣州市的佛山市購房，而限購限貸加碼的廣州中心城區樓市則一派淡靜。

17日深夜，廣州市發布樓市調控新政引起市民極大關注。廣州珠江新城附近中介陳一敏告訴記者，新政發布當夜，他就不斷接到客戶電話，紛紛要求到佛山看房，為此，陳一敏所在中介公司連夜增加安排了兩趟18日上午去佛山的看樓大巴車。“廣州限購限貸，佛山的房價一定會漲”，陳一敏極力向記者推薦佛山禪城區某公寓。

18日上午，廣州增城區翡翠綠洲樓盤的銷售中心擠滿了專程趕來購房的市民，連樓梯都擠滿了排隊等候的人群。據了解，當日早上五點鐘就有市民開始排隊購房。現場排隊黃先生說，聽到廣州出台限購新政，增城政策不變，又了解到這個增城樓盤今天開盤，就一早趕過來了，“錢不是問題，就怕排隊晚了買不到”。

家住翡翠綠洲附近的羅維告訴記者，去年年底該樓盤每平方米僅1.2萬元人民幣左右，現在已經漲到2.3萬元人民幣。羅維說，今天中午路經該樓盤時看到，買房人的車多得堵到塞車，車牌除了粵A外，還有粵J，粵K，粵L等廣東各地的車牌。

同樣位於增城的樓盤荔富湖畔，今天加推76平方米至107平方米的二房和三房兩種戶型，吸引了近500名買家到場。據該樓盤開發商透露，本次銷售的該樓盤的某棟樓總共只有134套貨量，而看中此樓的買家已經達到200多個，現場購房者都非常着急等候選房。

與廣州中心城區周邊的熱鬧購房景象相比，廣州中心城區樓市則顯得頗為寧靜。記者18日上午在越秀區文明路看到，某房產中介門口站着幾位銷售人員正在閑談，偶爾駐足的行人看了幾眼店門的銷售廣告便離開，店裡的十幾位工作人員都坐在電腦前，幾十分鐘內沒有一個人進店諮詢。

記者了解到，廣州從化區和增城區本次都沒有納入新政的實施範圍。與熱鬧的增城區樓市相比，從化區樓市則相對冷靜。廣州合富房地產研究院顧問黎文江表示，廣州地鐵13號線和21號線即將開通，增城區與中心城區的互動將更為緊密，在增城區買房，無論自住和投資都比較適宜。此外，“增城區樓市的成交量一向較大，目前存貨也已不多，大家比較緊張，怕現在不買將來要花更多的錢買”，他說。

據統計，今年農曆新年後，廣州樓市連續保持環比上漲的態勢，漲幅在一線城市中排第一位。黎文江表示，在房價不斷上漲壓力下，不得不再次出手調控。

對於此次新政對樓市後續影響，廣東中原地產項目部總經理黃韜表示，新政將楓州市戶籍居民家庭的購房資格從連續3年繳納社保升至連續5年後，一大批人失去了購房資格，廣州樓市成交量將會明顯下降，房價會階段性到頂，未來將有望輕微下跌。(完)

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鏈家左暉：購租並舉 助力房地產市場供給側改革

東方財經網 2017-03-21 08:21:39 來源：中國新聞網

中新網3月19日電 18日下午，鏈家集團董事長左暉受邀參加中國發展高層論壇2017年會，以“存量房市場的供給側改革和長效機制”為議題，與國內外房地產領域領先企業的領導人深入交流，分享如何提高房屋流通效率及讓租賃成為一種生活方式，助力房地產市場的供給側改革和長效機制的形成。通過購租並舉的措施，幫助人們實現安居樂業的目標。

左暉在論壇上坦言，目前房地產市場的問題主要集中在供給端：一、中國房地產市場住宅存量已達到200億平米的存量規模，如何在全國房屋流動率只有3%的情況下，把200億平米的存量物業通過各種手段推動到流通中，將是對房地產供給側影響比較深的一個課題。二、中國人的傳統觀念是“有土就有財”，因此所有人都要去買房子，這件事放眼全球都是很少見的，這背後隱藏着另外一個問題――我們住宅的租賃市場具備非常大的發展潛力和發展必要，其實，租賃不僅數渡，也是一種生活方式。

近年來，二手房市場發展比較快，且越來越多的大中城市正逐步過渡到存量房市場。來自鏈家的統計數據显示，2016年，北京、上海和深圳三地的二手房成交套數達到73萬套，是新房成交量的2.7倍。除此之外，廈門、南京、福州、寧波、蘇州、石家莊等二線城市二手房交易量的佔比也呈現逐年擴大的趨勢。

與此同時，從增量市場來看，隨着商品住宅用地供給的不斷下滑，房地產市場繼續擴大增量規模已難以為繼。從北京市歷年供地結構來看，商品住宅供地面積急劇壓縮。2016年已不足40萬平方米，再創新低。

由此，左暉認為，在新房市場增加供給困難的情況下，在二手房增加供給就變得十分迫切。提高二手房流通效率有助於增加供給彈性，從百人流通量與房價的關係看，要抑制一線和熱點城市的房價上漲，提高百人流通量是一個重要手段。這是因為提高二手房的流通效率，其實就是相當於盤活存量市場，增加有效供給。如美國雖然存量房屋遠遠少於中國，但其流通率較高，因此市場供需關係相對合理。

那麼，如何提高存量房屋流通效率呢？對此，左暉建議，提高存量房流通效率，首先要解決的是增加有效供給，而盤活存量是最重要手段；其次，完善交易制度，使得交易能夠便捷、有效、安全的進行；再次，加快信息共享，減少信息獲取成本，和信息不對稱造成的資源浪費；最後，促進經紀人的職業化，二手房的有效流通離不開一支專業化、職業化的經紀人隊伍的參与。

在左暉看來，房子是用來住的，要發揮房子的居住屬性，還需要大力發展租賃市場，讓租賃成為居民新的居住方式。

目前，中國的房屋租賃市場約1萬億，但交易市場高達17萬億，6%的租金與交易比，相對於日本的80%及美國的50%差距是非常巨大的。此外，我國租房形式非常單一，未來我國租賃市場的發展潛力將非常巨大。

不過，在左暉看來，要讓租賃成為人們的一種居住方式，還離不開四要素：一是充足的租賃房源供給；二是租賃權益的有效保障；三是交易過程的便捷、安全；四是專業機構不斷提升的租賃服務體驗。

在房源供給方面，國際上的通常做法是，城市新增的公寓住房會優先安排來滿足租賃的需求，2006-2015年期間，美國新建公寓用於出租的比例由52%升至94%。2013年日本新建的公寓中，36%用於租賃。而我國目前這一方面還沒有硬性規定，有待後續政策引導。

此外，左暉強調道，提升機構化的滲透率較為關鍵。實際上，目前我國租賃市場發展滯后，很大程度在於專業租賃機構參与租賃市場的程度只有5%左右，基本上是C2C的一個非常分散、低效率的市場。而美國、日本等國家，機構化滲透率都在30%以上，其中，日本超過80%，因此，其擁有發達的租賃市場。

不過，值得慶幸的是，我國租賃市場經過這幾年的發展，也取得了長足的進步，隨之而來的，租賃關係更趨於穩定。同時，租賃立法也被列到議事日程上來，租賃將成為供給側改革的重要方面。探究背後的原因在於：首先，對租房市場的發力。2016年6月中央出台了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，指出要大力培育發展住房租賃市場，要建立購租並舉的住房制度方向，各地也相應出台了各種制度，儘力滿足新市民的多元化需求。

其次，專業租賃機構解決市場痛點。近5年來，大量規模化、專業化的租賃運營機構也在發揮着重要作用，通過引進新的運營模式，專業化的管理手段，填補了市場中的陋習。第三，在互聯網下的新生代的租客，表現出實用主義消費觀，更在意產品的使用功能。車是不是你的不重要，重要的是需要時有車開就行了，房子是不是你擁有的也不重要，重要的是享受居住的樂趣。

值得注意的是，從互聯網+融入房產服務行業后，消費者的購房、租房體驗有了很大改變。一直以來，鏈家作為房地產服務企業，始終堅持做難而正確的事情，在響應國家“購租並舉”政策的同時，為消費者提供優質的居住體驗。

在購房層面，鏈家針對主流的市場需求和痛點，通過信息的無差別分享、基於大數據挖掘推出樓盤字典、估價工具等多款產品，有效的增加了買賣雙方的匹配效率，並通過交易流程重構以確保交易更可靠、更安全、更前置，大大提高房屋流通效率，為消費者提供更高的品質服務。同時，鏈家旗下長租公寓品牌“自如”，管理着40000套價值3000億的房屋資產，可為超過60萬自如客提供優質租住產品。

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燕郊二手房價飆漲

東方財經網 2017-03-21 08:21:40 來源：21世紀經濟報道

二手房江湖變局

分析認為，目前燕郊是環北京唯一有比較成熟二手房市場的區域，但也同樣存在很多不規範的地方。從市場走勢看，作為一個投資需求大量聚集的區域，在市場火熱的時候，二手房價格大幅上漲，但一旦波動，市場很可能出現大量拋售。

受北京外溢效應以及新房供應短缺等因素影響，燕郊二手房市場迅速成長。同時，燕郊受益北京市東遷通州等因素影響，但又沒有施行與北京同樣嚴格的限購政策，當地房價近年來也開始逐步走高，漲幅甚至超越通州。

根據安居客統計，去年4月，燕郊的二手房均價為17196元/平方米，6月至10月二手房價格快速跳漲，在10月均價為25523元/平方米。隨後漲幅放緩，直至今年1月份后，燕郊二手房價格再次有明顯上漲；截至3月中旬，均價為27937元/平方米。

一位中介人員告訴21世紀經濟報道記者，“目前，燕郊二手房價格主要取決於樓盤和戶型，燕順路附近的價格基本在30000-36000元/平方米；福城上上城三期價格就要低一些，大概在29000-32000元/平方米之間。”

市場迅速成長

受新房市場供應短缺影響，燕郊二手房市場迅速成長。自2015年下半年開始，燕郊開始湧現包括鏈家、興達置業、順心地產、燕達、中興、中恆等在內的各類中介門店。

21世紀經濟報道記者在鏈家網上看到，目前鏈家在銷售的燕郊二手房共計2738套，2月燕郊參考均價為27960元/平方米。在售的小區涵蓋福城上上城五期、美林灣、潮白人家、東貿國際、納丹堡、星河皓月、天洋城、首爾甜城一期等。自2016年3月至2017年1月，鏈家在燕郊地區二手房的交易量已經達到4041套。在成交記錄中，二居室占絕大多數。

順心置業一名中介人員向記者表示，“由於沒有新的獲批土地，目前燕郊基本上沒有新房可賣。還有新房供應的御東郡、港中旅等樓盤至今還沒有開盤消息。”

據上述中介人士介紹，“燕郊房地產火熱，中介自然也就很多，比如順心置地、亮點二手房、興達二手房、福成二手房等。目前北京那邊的中介，鏈家也過來了。”

鏈家燕郊門店一位員工告訴21世紀經濟報道記者，“目前，鏈家在燕郊有實體店90家左右，今年是鏈家進入燕郊的第三年。”

上述順心置業銷售人員提供的資料显示，順心置業成立於2010年6月，目前公司在京東燕郊地區擁有120家門店，3500餘名員工。

市場的成長在一定程度上也與燕郊受北京外溢影響存在一定關聯。

2016年6月6日，時任北京市委常委、副陳剛和河北省副姜德果共同主持召開會議指出，要集中力量，將通州和“北三縣”地區協同作為京津冀區域協同發展的典範。

臨近北京，但並沒有北京嚴格的限購政策，令燕郊成為不少北漂購房者和投資客關注的區域。數據显示，網友關注度方面：地鐵線路多受關注的是6號線，搜索量佔比13.81%；朝陽、海淀、昌平佔據區縣搜索排名前三，合計搜索佔比約為43%，燕郊搜索佔比7.49%，躋身第五名。戶型方面，2居剛需戶型多受關注，搜索佔比超過四成。燕郊關注度在近年來提升，對該地區的關注度佔比增幅高於懷柔，並且搜索量超過2萬，需求量的增加推動了其掛牌均價超過懷柔。

二手房外溢成熟區

2016年7月，河北省三河市針對二手房發布限購政策。三河市相關部門（三河市促進房地產業平穩健康發展工作領導小組）發布通知稱，自7月7日起，三河市二手房將進行限購，非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款比例不低於30%。

根據上述通知要求，非本地戶籍居民到三河市購買二手房，簽約前購房人需攜帶購房家庭戶口本、家庭成員身份證、結婚證等相關材料，由房地產中介機構初步詢問並核實，符合條件的購房人由中介機構在企業端註冊購房人信息，並填寫“非本地戶籍居民購房申請表”，在網上提交申請並簽訂存量房買賣合同，不符合條件的購房人中介機構不予註冊簽約。

然而，如前所述，上述政策並未對燕郊當地樓市產生影響。相反，房價一路增長，漲幅甚至超過通州。

21世紀經濟報道記者在鏈家官網看到，燕郊二手房掛牌單價有的已經高達3.6-3.9萬元/平方米。

在燕郊的購房者中，除了部分沒有資格在北京購房的北漂剛需以外，還充斥着大量投資客。

鏈家一位中介介紹稱，有的購房者買來自住，也有用來投資出租。目前，在燕郊區域內，一居每個月的租金總價在1500-1800元之間，兩居室的租金在2000-2800元，三居室租金總價基本可達3000元以上。

與北京二手房市場表現相同，燕郊二手房市場“坐地漲價”也相對普遍。上述中介人士表示，“目前官網上掛出的房價是業主報價。真到簽合同的時候，我們還會和業主談一談，也有可能砍掉一些。我們之前遇到過不少加價5萬甚至10萬的案例。”

順心置業中介人士表示，“目前燕郊的兩居室房源賣得比較好，大概面積在70-80平方米。周末成交量比較大，基本上一個小區一周能成交20餘套。 通州的二手房源存量比北京足，成交量也會大一些。買房子的客戶大多是在北京上班。”

中原地產首席分析師張大偉認為，從目前看，燕郊是環北京唯一有比較成熟二手房市場的區域，但也同樣存在很多不規範的地方。比如中介機構都是小公司為主，交易環節如收費、貸款等存在一定風險。從市場走勢看，作為一個投資需求大量聚集的區域，在市場火熱的時候，二手房價格大幅上漲，但一旦波動，市場很可能出現大量拋售。

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環京津樓市調控擴圍 廊坊、三河、大廠等限購

東方財經網 2017-03-22 10:34:02 來源：經濟參考報

21日，廊坊發布限購新政，非本地戶籍限購一套住房，首付比例從30%提至50%，戶籍居民購買二套住房首付比例不低於50%，停止第三套住房貸款。同時，限購區域包括廊坊市主城區（廣陽區、安次區、廊坊開發區）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣六地。

截至目前，環京津周邊區域中保定、石家莊、崇禮、淶水、涿州、廊坊、三河、固安、大廠、永清、香河、懷來12地已開啟限購措施。

廊坊《關於進一步加強房地產市場調控的意見》指出，廊坊限購政策進一步升級，非本地戶籍居民限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房。本地戶籍居民家庭購買第一套住房，申請商業性個人住房貸款與公積金貸款的，首付款比例不低於30%。對擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，再次購買住房的，首付款比例不低於50%，使用公積金貸款的，首付比例不低於60%。暫停第三套住房辦理商業性個人住房貸款。

此外，廊坊市的外來人才購房，需取得居住證，並且在購房前兩年內需要累計繳納12個月及以上個人所得稅或社保，可參照廊坊本地戶籍居民家庭購房的信貸政策。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，過去京津冀周圍區域由於價格絕對值較低，導致投資需求旺盛，在過去一年多房價上漲了一倍多，已經出現泡沫化趨勢，這也是地方頻頻收緊的主要原因。

從收緊力度來看，張大偉表示，新政與目前一二線執行的限購政策力度相差較大，一方面投資者獲得購買資格較為容易，另一方面，本地居民未明確限購。

“但在北京等中心城市大幅度收緊的背景下，環中心區域城市也有望降溫。”張大偉指出，從3月開始，全國的一二線城市將在過去限購的基礎上，加強限價等政策力度。部分二三線城市將會增加限購約束，預計環北京、上海及部分熱點城市的調控政策可能繼續全面升級，全國限購範圍繼續擴大。

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最嚴調控令下滬深房價仍漲 貨幣寬鬆不變難改上漲趨勢

東方財經網 2017-03-22 10:34:02 來源：中國證券報

北京樓市調控進一步升級，對於二套房認定上“認房又認貸”，並將二套房首付比例提至60%，使得正在辦理交易手續的買家一夜之間“哀鴻遍野”。首付比例上升30%意味着需多繳納二三百萬的現金，許多人因此周轉不開。不過，那些尚未成交的賣家則悄悄“撤單”，他們認為，在這樣的局面下，房租必然上漲，在家收租金也不錯。反觀上海和深圳，同樣的政策已出台半年，房價仍舊小幅上漲。

滬深房價仍小幅上漲

3月21日，馬庫斯在鏈家地產位於浦東的一家門面簽下合同，將自己住了10年的兩室兩廳賣掉了。

馬庫斯是一名德國人，2005年拖着一隻行李和300萬元存款，漂洋過海來到浦東。他拿出100萬元付了首付，剩下200萬元經營紅酒生意。十多年過去了，200萬元早被馬庫斯虧得顆粒不剩。如今，他以1125萬元賣掉房子，打算回國休養生息。

遠在千里之外的深圳，羅湖一家房屋中介的經理伍盛今天也感到開心。一位業主在2016年11月掛出的一套兩室一廳，終於以920萬元的價格成交，而當時的掛牌價為870萬元。

上海、深圳兩地曾分別於2016年的11月和10月出台嚴苛的調控政策，均是“認房又認貸”，只要有個人貸款記錄，不分地域、不分是否已還清，一律認定為二套房，需繳納70%的首付。

在這樣的高壓政策下，多數買房者認為房價會掉到“半山腰”，但事實證明他們都錯了。上海和深圳的鏈家區域經理告訴中國證券報記者，調控政策出台後，兩地房價迄今漲幅約為5%-10%。

反觀新政出台4天後的北京，違約的案例如雨後春筍般冒出，主要是繳不起首付了。“這幾天我和同事接手的違約案子就有4起。一下子多拿30%的首付，意味着多出二三百萬元，真的周轉不開。此前瘋狂的買家，現在則瘋了似地要求賣家退定金，個別不負責的小中介還跑得無影無蹤。”我愛我家北京積水潭地區的一位銷售經理表示。

安居客房價數據显示，截至3月14日，北京二手房均價首次突破6萬元大關，達到60382元/平方米，環比上漲1.4%，同比上漲43.5%。2014年走出低迷期后，北京房價連續3年走高。

分區域看，東城、西城兩區二手房均價均已突破10萬元，分別為115342元/平方米和128047元/平方米；通州均價也已突破5萬元關口，達到50968元/平方米；單價3萬以下的行政區，僅有平谷、延慶和密雲。

三四線樓市值不值得投資？

由於大城市的調控力度日益升級，放棄在一線購房計劃的買家，是否會回到三四線城市購房？或者是放棄在三四線的購房計劃，維持在一線城市的“處女貸”身份？中國證券報記者採訪的多位業內專家預測，人口迴流返鄉的可能性會更大一些。這也讓三四線房市成為投資的熱點。然而，價格遠低於一線的三四線樓市，未來到底是價值窪地，還是投資“大坑”呢？

從近期的新聞報道當中已經可以很明顯地感受到三四線城市房價升溫。今年1-2月，全國房地產開發投資0.99萬億元，名義同增8.9%，增速比2016年全年提高2%，超出市場預期。三四線城市新房銷售同比大幅增長。不少地區甚至也仿效一二線城市，開始了不動產限購措施。3月以來，河北涿州、淶水，浙江嘉善、安徽滁州等市，張家口崇禮區等地已相繼出台或升級限購、限貸政策。

不過，大都市圈周邊的三四線樓市銷售火爆主要是一二線城市房市調控后的外溢效應。京滬深等地購房門檻提高之後，大量購房需求向周邊外溢和擠出，而且當前房地產政策“因城施策”，三四線城市繼續享受鼓勵去庫存的政策紅利，短期內造成了三四線城市樓市的火爆。

房地產經濟專家孫驍驥認為，如果排除掉熱錢炒房的因素，長期來看，依靠三四線原有居民的投資需求，並不能撐得起三四線城市的樓市。他表示，在未來相當長的時期內，城鎮人口的老齡化速度將加快。預計到2020年，我國老年人口將達2.48億，並在5年之後徹底進入高齡化社會。老年人越多，意味着整個社會購房的需求越低、消費能力越低。目前，中小城鎮的建設和開發在持續加速，但人口結構卻在不斷老化，這說明未來的三四線城市房屋供給會因城鎮化的加速而不斷增多，購房需求則會因人口老齡化而大幅縮水。在供需關係作用之下，未來三四線城市樓市價格的增幅有限，並且有下跌的可能。

孫驍驥表示，中國的樓市，目前已經呈現出雙重的“兩極分化”：一二線和三四線城市價格的分化，三四線城市之間的價格分化。長期來看，中國未來的城市格局是“城邦化”，只有在京滬深等“城邦”周圍的中小城鎮，受惠於大城市的房價溢出效應，才經得起價格的長期考驗，這些地區才是所謂的“價值窪地”。

貨幣政策可能適度收緊

多位業內人士認為，考慮到三四線城市土地庫存規模仍在高位，中央去庫存思路短期難有扭轉；而去庫存需與信貸端相配合，預計三四線市場按揭投放規模不會出現明顯收窄。

中原地產首席分析師張大偉認為，這一輪樓市價格漲起來其實是因為信貸超發、資產荒。從2014年“9・30”開始，持續一輪又一輪的刺激，預測後市還是看這波潮水會不會繼續。

華創債券團隊也指出，貨幣寬鬆的環境不改變，難改房價上漲的趨勢。本輪房價上漲的源頭在於2014年9月30日，央行全面放鬆房地產信貸。儘管各地此前放鬆房地產相關政策對房價上漲起到推波助瀾的作用，但寬鬆的貨幣環境仍是房價上漲最堅實的基礎。而且目前房地產貸款在銀行資產中仍屬於最優質的資產，銀行很難主動收緊房地產信貸。所以貨幣政策如果不適度收緊，房地產市場的調控政策就很難見效，因此後期貨幣政策也可能適度收緊。

不過，海通證券姜超有不同看法。他預測2017年上半年的經濟增速壓力有限，因為地產銷售對投資還存在滯後傳導，存貨周期還在發生作用，去槓桿影響還未開始。但到2017年下半年，存貨周期應已結束，地產投資或面臨大幅跳水，而去槓桿將傳導進實體經濟，屆時經濟或有極大的下行風險。如果美國大幅降低企業所得稅稅率至15%，中國還繼續助推地產泡沫，那麼製造業和資本或許會大幅流失，而美國持續加息或會刺破中國地產“泡沫”。

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樓市調控大軍一日增加三城 三四線去庫存與滅火共存

東方財經網 2017-03-22 10:34:03 來源：澎湃新聞

新一輪限購升級正在加碼，按照此次出台或升級樓市調控政策的城市可以發現，限購範圍正在不斷擴大，並且朝着一線城市、環一線周邊城市、熱點二線城市以及三四線城市蔓延。

3月21日下午，短短數小時內，廣東省東莞市、河北省廊坊市、江蘇省句容市三個城市就出台或升級樓市限購政策，而在此前不到一個月的時間內，已有近20個地市加碼升級了樓市調控。

據澎湃新聞統計，自2月28日以來，此輪樓市調控城市包括：浙江省杭州、河北省保定市淶水縣、河北省張家口市崇禮區、江蘇省南昌市、安徽省滁州市、浙江省嘉善縣、江西省贛州市、海南省三亞市、山東省青島市、江蘇省南京市、北京市、廣州市、河北省石家莊、湖南沙、河南省鄭州、河北省保定市主城區、廣東省東莞、河北省廊坊、江蘇省句容市等20個城市。

一線城市加碼調控“認房又認貸”

3月17日，北京市住房和城鄉建設委員會聯合四部門發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，將北京樓市調控進一步升級，在認房又認貸的同時，二套房首付成為全國門檻最高的城市。《通知》中明確，二套房貸最低首付款比例（普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%），同時降低住房貸款期限至25年。

同日，同屬一線城市之列的廣州也升級了樓市調控政策。主要內容包括：在認房又認貸的基礎上，廣州市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房；非戶籍人口的購房門檻從連續繳納社保或個稅三年延長至5年。

而此前漲幅一度領漲全國的深圳則在2016年10月4日便出台了樓市調控政策，在實行“認房又認貸”的政策下，對非戶籍的購房門檻從連續3年社保提升至連續5年。

上海則在2016年11月28日調整房貸政策實行“認房又認貸”。由此，北上廣深四個一線城市均採取了“認房又認貸”政策。

環一線周邊城市樓市政策趨嚴

可以發現的是，在一線城市政策日漸趨嚴的情況下，部分購買需求開始外溢，而這部分購房需求很大程度上看重的是環一線的周邊城市。這些城市的量價得以在短時期內升溫，環比漲幅在全國居於前列。

這一輪樓市調控正是瞄準了這些“冒頭”的城市。

以北京為例，環北京區域的樓市調控正在不斷升級。在河北省保定市發布房地產調控政策兩天後，3月21日晚，河北省廊坊市加入了此輪限購大軍。

據澎湃新聞梳理，自3月以來，環北京區域限購的地市已有5個，包括河北省涿州市、河北省保定市淶水縣、河北省張家口市崇禮區、河北省保定市主城區、河北省廊坊市。而在此之前，河北省的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣以及天津市下轄的武清區均在不同程度上加碼了限購措施。

此前，有分析稱在北京進一步升級調控后，可能會刺激環北京區域的樓市成交。一些想要在北京購房的非北京戶籍居民，可能會首選在北三縣購房。

而以上海為中心，周邊城市例如浙江嘉善縣、浙江杭州、江蘇南京、江蘇句容也紛紛在此節點加入了限購的隊伍。

熱點二線城市嚴控房價

在國家統計局重點監測的熱點二線城市中，也已有三個城市在此輪樓市調控中加碼升級。

3月2日，杭州杭州市住房保障和房產管理局發布《關於進一步調整住房限購措施的通知》，調整杭州住房限購政策，而這也是半年以來杭州第三次升級樓市調控。《通知》將杭州富陽區、大江東產業集聚區納入限購範圍，同時規定戶籍家庭限購2套房，非戶籍需3年內在杭州市連續繳納2年以上個稅或社保。

隨後的3月15日，河南省鄭州市房管局發布《關於非本市戶籍家庭使用社會保險證明、個人所得稅完稅憑證購買住宅有關事宜的通知》稱，補繳社保及個稅憑證不再為購房有效憑證。

同一天，江蘇省南京市辦公廳發布《關於進一步調整南京市住房限購政策的通知》。《通知》規定，從3月16日起，南京將高淳、溧水、六合納入限購範圍，暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房；南京主城區（不包括高淳區、溧水區、六合區）已擁有2套及以上南京戶籍家庭不得購買新房或二手房。

業內人士指出，在中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”大背景下，熱點二線城市調整住房限購政策，有利於進一步抑制延續去年以來這些城市房地產市場出現的較為旺盛的投資性購房需求，從而使得市場逐步向居住屬性回歸。

按照國家統計局公布的數據，2月份，上述幾個同比漲幅較大的城市在環比房價上並未出現大漲。數據显示，杭州市新建商品住宅價格同比上漲25.4%，環比下降0.2%；鄭州市新建商品住宅同比上漲26.5%，環比下跌0.3%；南京市房價同比上漲31.8%，環比下跌0.1%。

三四線城市去庫存與“滅火”共存

值得一提的是，在三四線去庫存的大背景下，限購範圍也正從一線和核心二線城市擴展到三四線城市。

當前，加入此次限購大軍的三四線城市包括：河北省涿州市、河北省保定市淶水縣、河北省張家口市崇禮區、河北省保定市主城區、河北省廊坊市、安徽省滁州市、浙江省嘉善縣、江蘇省贛州市、湖南沙市。

從上述三四線城市的分佈情況來看，除了像涿州市、淶水縣等環一線周邊城市，此次限購也已經蔓延到了三四線城市。

以長沙為例，3月18日，湖南沙市人民辦公廳發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，新政策規定：暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房；無住房的非本市戶籍家庭限購1套新建住房，其中湖南省外居民需連續繳納12個月以上個人所得稅或社會保險。

在此之前，湖南省住建廳廳長蔣益民曾表示，要着力化解三四線城市庫存，抓好長沙市控房價、防風險工作，促進房地產市場平穩健康發展。

同時提出，把“去庫存”重點放在三四線城市庫存、商業和辦公用房庫存方面。目前，湖南省三四線城市、縣城新建商品房的高庫存現象比較突出，14個市州中去化周期1年以上的仍然較多。

而從統計局公布的數據來看，三亞市的房價環比漲幅以連續三個月居於全國首位。

根據易居研究院智庫中心的數據，三亞在今年1月份新建商品住宅的成交均價為23566元/平方米，而去年全年的價格為19169元/平方米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此指出，對於三亞房地產市場來說，憑藉其獨特的區位優勢一直是很多外來投資炒房者的理想購房區域。此次三亞加入樓市調控也代表了全國購房政策繼續趨緊的大趨勢，對於穩定住房市場、防範住房炒作有明顯管制，因此也會蔓延至類似的其他三四線城市。

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