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原標題：多面承壓 商業地產面臨集體突圍

　　市場難言樂觀的商業地產已經明顯進入了深度調整期，但這期間也孕育着新機遇。

　　當前我國商辦用地供給規模較大，存量去化有限，部分城市面臨較大的庫存壓力。經濟增速放緩、商辦類項目限購政策及電商市場崛起等內外部因素，對商業的衝擊愈發強烈，商業地產行業變革壓力愈發迫切。業內人士分析認為，企業內部競爭格局將愈加清晰，商業地產也將整體進入創新求變的精細化發展時代。

　　商業地產多面承壓

　　在業內看來，中國商業地產在過去幾年發展速度過快，進而導致一定程度上的同質化或甚至是“供應過剩”現象。這種現象在北京、上海等城市較為普遍，寫字樓、零售等多種業態也在線上線下融合、城市更新的變革大潮中上下求索。

　　近日，第一太平戴維斯研究部的數據显示，北京寫字樓市場自2018年底開始放緩，2019年1季度全市寫字樓市場平均租金在連續7個季度環比增長后，首次出現下降，部分商圈甚至出現負吸納。不僅如此，在剛剛收尾的2季度，寫字樓市場延續了租金環比下跌的趨勢，同時大體量的供應更是直接推動甲級寫字樓空置率環比上升。

　　7月中旬，中國指數研究院發布的《2019中國商業地產發展白皮書》指出，由於當前經濟下行壓力加大，商業消費空間正在受到擠壓。從外部宏觀環境來看，經濟下行壓力大，企業發展放緩。同時服務行業增速也有所放緩，消費對於經濟的拉動作用有所減弱。這對於商業地產投資端與銷售端帶來一定影響，今年前5個月的數據显示，包含商業營業用房和辦公樓的商業地產開發投資額及銷售面積均出現下降。

　　電商交易模式也在持續衝擊實體商業市場。近幾年來，電商的崛起對於線下實體商業的影響持續發酵。社會消費品零售總額的增長活力更多來自於網上消費，線下實體商業受到衝擊。2019年1-5月，全國商業營業用房銷售面積為3293萬平方米，同比下降12.9%。

　　此外，商辦類政策影響不斷釋放，庫存壓力加劇。有分析認為，北京等城市陸續出台的商辦類項目限購政策，對商辦市場造成較大衝擊，商住房的流動性大大降低，成交規模和成交價格同比降幅顯著。商辦類項目限購政策的落地實施，對商辦類產品市場的供求格局產生了重大影響，進一步加劇了商辦類產品的庫存壓力。

　　市場結構性機遇待啟

　　2019年以來，受宏觀經濟運行及行業變革等內外部因素影響，商業地產銷售面積出現同比下降，使本來就已進入存量競爭的商業地產市場庫存壓力加劇，商業地產的運營能力變得更加重要。另外，在經濟結構的持續優化、新技術的迭代升級以及消費新趨勢等共同作用下，商業地產行業的變革與調整步伐進一步加快。

　　與此同時，業內專家指出，市場結構性機遇仍然存在。從上半年的土地供給來看，中指院的數據显示，商辦土地市場整體供應量仍然較大，一線城市熱度不減。2019年1-6月，全國300城商辦用地推出規劃建築面積1.02億平方米，共成交0.91億平方米；成交樓面均價為2179.6元/平方米，平均溢價率為9.21%。從各等級城市來看，一線城市量減價升，成交樓面均價上漲顯著，市場熱度不減；二線城市商辦土地市場內部分化，土地市場承壓；三四線城市商辦土地市場熱度下滑。

　　“從當前商業地產的租賃市場表現來看，2019年上半年，在一線城市的商業營業用房租賃市場中，依然存在結構性機會。”中指院相關負責人分析指出，具有一定經濟基礎、商業活躍度相對較強的新一線、二線城市，也將持續受到零售商關注。另一方面，隨着經濟結構的不斷優化，金融、TMT等行業對辦公樓的需求有望持續提升，將進一步帶動辦公樓市場租金的平穩微升。“尤其是部分重點城市，在各類產業、人才的政策利好下，吸引了大量企業落戶與投資，將為租金增長帶來空間。”

　　在近日舉辦的“2019奇點（中國）綠色商業生態價值論壇”上，優博集團董事長單大偉表示，商業地產已開始轉向精細化運營，需不斷思考“質量平衡”與“速度生長”。因此，能滿足存量改造和消費升級需求、以健康和高效為核心的綠色商業成了未來發展趨勢。

　　萬通集團創始人馮侖表示，未來的15-20年，商業地產領域中兩類企業會活得比較好，“一類是在商辦中以售養租的企業；另一類是細分領域里運營得比較好的企業，這一類企業投資回報率必然比較高，會在‘后開發時代’找到自己的運營優勢。”

　　行業進入高度競爭期

　　馮侖認為，在行業升級和消費引領下，屬於中國的商業地產高品質時代已經到來，行業進入高度競爭期，“對於地產公司而言，轉型就是一場‘胖子轉身’，微轉型是縱深創新；小轉型是多元但不轉行；大轉型是徹底告別房地產開發。”

　　在業內看來，商業地產正面臨着新的行業發展格局。一方面，在消費升級和商業變遷的背景下，需求端正在發生改變，新模式新技術迭代日益加快，商業變革不斷出現。而另一方面，商辦市場已經進入到存量高度競爭的時代，行業競爭愈發激烈。在時代變局下，商業地產企業在布局、產品、資金、資本整合等方面不斷地調整和完善自己的發展思路，以期持續鞏固自己的競爭優勢。

　　從近幾年的新項目布局來看，一線城市商業正在由市中心向外圍區域擴展。如北京市場，2019年下半年-2020年北京市購物中心待開業項目主要位於北京近郊區域，其中約90%的項目位於四環以外。

　　三四線城市在城市化進程推進、消費升級的背景下，商業市場在未來幾年內也面臨較大的升級機會。從大的方向來看，頭部城市存量商業地產改造和升級日趨增多，而2019年新項目的主戰場依然聚焦在三四線城市。

　　“在精準定位的基礎上，企業產品業態和產品空間也正在進入差異化模式。在存量高度競爭的背景下，差異化產品的建設已經成為企業的核心競爭力之一。”上述中指院負責人表示，為應對消費者不斷升級的消費需求，企業在商業創新方面，應堅持差異化定位，補足區域功能短板，打造休閑娛樂的體驗式場景，豐富商業內容，從內容和場景上提升體驗感和互動性。

　　中指院的白皮書指出，資本整合是商業地產企業做大做強的直接有效途徑之一，它不僅可能帶來資本和項目端的協同效應，也是企業獲取優質存量資產的重要方式。2019年商業地產企業、商業經營企業之間的資本收購依然很活躍，企業間整合機會不斷顯現。

　　綜合來看，商業地產目前已經進入深度調整和高度競爭期，面臨眾多的不確定性。這對於市場中的各類參與主體提出了新的挑戰，企業需要不斷調整和完善自己的發展路徑，準確把握政策走向和市場需求，在價值投資的原則下，積極應對市場變化。

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原標題：復興門百盛“變臉”或將“商改寫”

　　本報訊（記者 馬婧 實習生 陳靜儀 吳旋娜）有着“外資百貨第一店”之稱的百盛集團再次迎來調整。作為北京首家也是最後一家百盛購物中心，復興門百盛下個月進入調改期，近日已經開啟甩貨促銷。記者昨天走訪了解到，百盛北樓的商戶將併入南樓經營，北樓封閉改造后或將轉型寫字樓。

　　雖然復興門百盛未在店裡貼出閉店告示，但不少商戶已經開始甩賣。在百盛南樓5層，不少服飾鞋包正在打折，“1-3折”的標籤吸引了一些顧客前來購買。在百盛北樓，雖有不少品牌專櫃正在打折促銷，但仍較為冷清。

　　閉店改造的消息在商戶間不脛而走。有商戶透露，百盛北樓即將封樓改造。“北樓即將改造為寫字樓，雖然還沒有正式文件，但消息已經傳遍了。”一位工作人員說。百盛北樓3層一家服飾品牌售貨員也表示，店鋪10月中旬就要搬走。對此，百盛方面回應，目前還沒有官方消息對外公布。

　　作為馬來西亞百貨巨頭，百盛1994年進入中國，在北京復興門開設入華第一店，在當時迅速引領中國高端百貨的潮流。然而，隨着中國新型購物中心的崛起，依舊保持百貨業態的百盛風光不再，業績持續下滑。從2012年到2015年，百盛中國接連關閉了10家門店。

　　在北京市場，百盛曾以出售太陽宮店的方式止損。2016年9月，百盛集團宣布出售百盛太陽宮店。記者昨天走訪百盛太陽宮店原址發現，這裏已經成為大眾汽車中國總部的辦公樓。

　　受限於體量和空間格局，老百貨轉型購物中心難度不小，“商改寫”成為不少老百貨的首選。據世邦魏理仕統計，百貨業態佔北京現有優質零售物業總體量的17%，體量面積與2013年相比減少了40%。近年來，一些老百貨尋求“商改寫”轉型，取得了明顯效果。不過，北京商業經濟學會常務副會長賴陽分析，對於傳統零售業而言，“商改寫”是為了扭虧為盈，但目前北京的寫字樓業態也面臨過剩問題，同樣需要創新和改造。

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原標題：入住容易退出難，公租房嘗試智能門禁

　　不久前，杭州市剛剛調整了市本級公租房保障家庭收入准入標準及貨幣申領手續，一個明顯變化是：申請家庭上年度人均收入標準從低於56276元調整至低於61172元。也就是說，公租房的申請收入門檻比以前調得更低了。

　　2009年，杭州出台了《杭州市區經濟租賃住房管理辦法（試行）》，面向住房保障“夾心層”群體，推出了經濟租賃住房，當年年底，杭州即開始大力推進公共租賃住房建設。迄今算來，也有十年了。

　　杭州開風氣之先的公租房，十年來，讓一些辛苦打拚的人能夠省下大筆租房開支，讓不少心懷夢想的人能夠留在杭州。不過讓管理部門頭疼的還是退出機制，相關部門也採取了很多新辦法來解決，以便讓最需要的人能住上公租房。

　　一批新房源“已在路上”

　　新一輪公租房配建，增加20993套房源

　　公租房房源緊張是擺在面前的現實困難，但最主要的原因並非是“房源分配完了”，而是自2016年以後申請人數激增。

　　有一組杭州市公租房歷年申請量的公開數據：2015年是7300餘戶；2016年是1.3萬餘戶；2017年一下子增加到2.6萬餘戶，而且還在逐年增加，這樣的趨勢其實總體上與杭州城市發展進程以及人才凈流入量是相吻合的。

　　只是2017年以前，人們對公租房的印象是“房等人”；而2017年以後，因為申請人數激增，房源供應迅速轉變成了“人等房”，所以大家一下子感覺等待周期變長了。實際上，房屋的施工建設周期原本就比較長。

　　2017年，作為培育和發展住房租賃市場的12個試點城市之一，杭州開始進一步加大公租房房源供給力度，以“未來5年公共租賃住房保有總量不少於8萬套”為總目標，對公租房配建政策進行了再一次明確。杭州9個主城區商品住宅項目用地配建公共租賃住房比例不低於總建築面積的10%，蕭山區、餘杭區、富陽區配建比例不低於5%。

　　根據相關部門提供的最新數據，新一輪公租房配建工作啟動至今，已有公告掛牌商品住宅出讓地塊175宗，應配建公租房126.14萬平方米，預計可建設房源20993套。其中市本級65宗，應配建面積64.6萬平方米。

　　“雖然目前大家是在等待，但2018年我們的公租房申請模式是‘貨幣補貼為主，實物配租預登記相結合’這一模式，就是說，先拿錢，在房源建設可供應之後，就可以申請實物配租了。”他說，雖然目前預登記的具體細則暫時還未明確，但從公租房申請的趨勢來看，申請貨幣補貼的人數已經明顯增多。

　　破解“退出難”

　　智能門禁很有效，但還需要承租人配合

　　去年8月，杭州市住保房管局曾發布過一次公租房退出數據，根據當時的通告：2017年12月至2018年6月，共有1475人因變更保障形式、租賃期滿等原因退出公租房保障。

　　這組數據至今仍時不時被各個渠道轉載，甚至張冠李戴，套用到不同的統計時間段內。

　　據錢江晚報記者了解，今年上半年的統計數據雖未正式公布，但基本與去年同期持平，還略有提高。

　　公租房退出機制運行順暢是好事，這意味着在公租房房源能夠更快速地輪轉，而房源數量不能快速增加的情況下，輪轉速度提高，公租房能夠惠及的人數也能增加。

　　從目前了解到的情況看，原申請人退出的原因主要有四類：購買商品房；不再符合保障條件；變更保障形式；離開杭州。

　　“這兩年因申請變更保障形式而退出的人多起來了，其次是因購房而退出的。”一位保障房業務處室負責人告訴記者，在“變更保障形式”這一註銷類型中，放棄實物配租后，可以申請當年的貨幣補貼，所以比較容易被申請人接受。

　　總有一些例外，採訪中，不止一位工作人員跟記者說起他們碰到的難題，就是退出難。比如原申請人過世，其親屬在不告知管理部門的情況下私自侵佔公租房；比如原申請人離開杭州，卻遲遲不退租，直到被工作人員在日常巡查中發現；比如原申請人購買了商品房，退租后卻堅持不搬離，工作人員反覆上門勸導……

　　雖然有明確規定，對於採取隱瞞事實、提供虛假資料、偽造證明材料等手段，騙取公租房的，自取消其公租房資格之日起5年內，不再具有公租房申請資格。但碰到上述種種“例外”，怎麼辦呢？除了反覆上門勸退，從工作效率上看，智能門禁系統是目前比較行之有效的方式。

　　目前，杭州已有37個公租房小區、2萬餘套房源實現了智能化管理，也就是將三級智能門禁卡與住戶的租賃期限、租金繳納情況進行關聯，在人性化提醒、梯度退出基礎上，加強技術性約束，爭取了管理的主動性。“比如在申請人租賃合同到期前3個月，我們會通過短信等形式提醒其辦理續審手續。如果續審沒有通過，租期到期以後他的門禁卡就會被電腦自動停用，進不了門。”一位工作人員說，這樣一來申請人會主動找管理中心，比他們反覆聯繫對方要有效。

　　當然，即便如此也有極端個例。比如有住戶為了逃避智能門禁管理，偷偷更換門鎖。“這樣的人是極少數，大多數住戶還是能主動配合我們工作的。”

　　杭州公租房簡史

　　杭州是全國最早推出公租房現房的城市。

　　2009年，杭州首次向社會開展了市本級公共租賃住房試點配租工作，推出房源97套。

　　暫時買不起房，就向政府長期租房住。這種全新住房保障制度一經推出，就吸引了許多人的目光。

　　雖然當時首批推出的公租房只有97套，但是就是這97套房子，讓杭州成為最早推出公租房現房的城市，也宣告了杭州“公租房時代”的來臨。

　　當時租賃時長為3年，時間到了可以選擇續租或者退租。

　　據當時媒體報道，3年之後，97戶中的過半租戶因為收入的改善，告別了曾為他們帶來溫暖安定的這片屋檐。另外有40戶選擇續租。

　　而當年，杭州累計推出的公共租賃房數量已達萬餘套。

　　2011年，杭州首次試行在商品住宅出讓用地中配建保障性住房，首輪商品住宅配建公租房工作由此正式啟動。

　　2011年5月5日，濱江的一宗商住地成功出讓，也即現在的玲瓏府，成為杭州首宗項目內配建公租房地塊。

　　2013年2月，杭州首輪25個商品房項目內配建的公租房全部交付。

　　杭州最早交付的商品房項目內配建公租房則是城東的普福心苑（遠洋心裏），該項目2011年6月拿地，2014年7月交付。

　　考慮到公租房源的緊張，杭州市在2017年發布《關於杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點方案的通知》，提出了“未來5年公租房保有總量不少於8萬套”的總目標，並且明確了商品住宅項目用地配建比例和範圍。

　　2018年，杭州公租房受理模式發生變化，與往年最大的不同是，由過去的申請家庭自主選擇實物配租或貨幣補貼，調整為貨幣補貼、實物配租預登記相結合的模式。

　　2019年7月，杭州入圍中央財政支持住房租賃試點名單，3年內爭取24億元中央財政資金。據介紹，這些錢將被用於公租房、藍領公寓、人才專項租賃房等方面。

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近日，一場以”萬有引力 新開放新經濟“為主題的沙龍活動在瀾灣2035的體驗中心召開，共同探討北京的城市發展方向以及未來經濟趨勢。

會上，恆大集團首席經濟學家、恆大研究院院長任澤平發表《中國宏觀經濟展望》主題演講，他表示，未來20年，最好的投資機會就在中國，許多問題也將會在發展中解決。

對於北京商業類產品的投資趨勢、西部產業發展對於投資價值的影響，中信資本房地產部執行董事、國際金融地產聯盟常務理事張平表示，美國鐵獅門與首鋼合作進行首鋼園城市更新，打造2022冬奧為主的體育文化經濟為主的商圈，將讓區域產業提升換擋，引進巨大需求。

中原地產首席分析師張大偉表示，過去商業的關注點在商住，但政策調控之後，商業更偏向於“用”，底商類的流動性很好。

商辦互聯創始人畢明東指出，資產升值依靠土地增值是不可持續的。風險是相對的，投資本身是個性化的，成熟的投資理念要有長期周期觀。過去人們對於區位比較在意，現在北京是“多中心”，人們的位置觀也發生了變化，也改變了城市的空間價值，而職住平衡是遲早要達到的。

據悉，依託華潤和電建雙央企品牌的瀾灣2035位於西四環，作為一個體量約4萬方的商業複合體，項目受新首鋼、麗澤金融商務區、丰台科技園和中關村科學城四大經濟新高地的圍合，擁享千億產業輻射。（房曉雯）

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原標題：返鄉置業80后意願最強 二線城市徐州、南通成熱門

　　全國範圍來看，新一線城市中蘇州和南京位列返鄉置業熱門城市前十，而其他二線城市中，徐州位列返鄉置業熱門城市首位，南通則排在第二位……58同城、安居客剛剛發布的《2019-2020年返鄉置業調查報告》显示，2020年返鄉置業潮中，80后返鄉置業意願最強，購房主要為照顧老人及孩子；85后則更多考慮子女教育問題；而90后則更多是因為家鄉房價更容易承受。

　　揚子晚報/紫牛新聞記者 徐曉風

　　近七成人有回鄉置業意向

　　58同城、安居客調研數據显示，有68.6%傾向於選擇回鄉置業（包含家鄉城市及家鄉所在的省會城市），想在工作城市（非家鄉城市及家鄉省會城市）買房的人群佔比為29.8%。

　　報告显示，對於返鄉置業還是在工作城市紮根，人們考慮最多的都是子女的教育問題，其中持返鄉置業觀點的人群中有47.7%表示“大城市教育資源緊張”，而希望留在工作城市的人群中有57.7%是為了“子女得到更好的教育”。此外，照顧家人等也是人們決定是否返鄉置業的重要因素。

　　新一線南京蘇州列前十

　　報告显示，全國範圍來看，新一線城市重慶依然是返鄉置業的熱門城市，成都、西安位列第二、三位。而蘇州和南京分別位列新一線城市的第五位和第七位。二線返鄉置業熱門城市排名中，徐州和南通分列第一、二名。值得一提的是，與上述返鄉置業熱門城市不同，東北地區的返鄉置業熱度有所下降，僅哈爾濱一城位列其中。

　　報告显示，多數受訪者希望房屋總價在100-150萬之間，而在去年，50-100萬元的房屋則最受歡迎。隨着生活水平提高，人們對居住條件也提出了更高的要求，並且願意在可承受範圍內，為更舒適、寬敞的房屋買單。

　　80后返鄉置業意願最強

　　返鄉置業調查報告數據显示，在返鄉置業的人群中，80后（80-84年）返鄉置業的意願最強烈，傾向回鄉置業（包含家鄉城市及家鄉所在的省會城市）的人群佔比74.0%；置業目的方面，80后對於學區房最為關注，高於改善自住的選項；改善老人居住環境也是購房的重要原因之一，返鄉置業的首要原因是“離家近，方便照顧家人”。

　　而85后（85-89年）購房則更注重子女教育，對居住空間需求相對較高，85后中選擇回鄉置業的佔比為70.4%，對子女教育的關注度也較高，回鄉的主要原因是“大城市教育資源緊張”，佔比55.1%；房源戶型方面，半數購房者都熱愛三居室，但85后購房者對於四居室的關注度相對80后、90后更高，傾向於選擇更大的房源。

　　此外，90后群體中選擇返鄉置業的人群佔比67.5%，返鄉置業的主要原因為大城市的房價較高，壓力較大，他們購房除了改善自住環境外，為結婚而購房排在第二名，佔比38%。

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原標題：多家房企配股融資 結果喜憂參半

短短不到一個月，已有多家知名房企配股融資。今年開年，新城發展配股融資約27.31億元、融創中國配股融資約80億港元(約70.84億元人民幣)。而在去年12月，富力地產、首創置業、保利物業先後完成及計劃配股融資。

對於近期房企頻繁配股融資，業內人士分析稱，面對今年還債高峰，房企利用窗口期進行配股融資。但是配售新股有稀釋效應，往往導致股價下跌。不過，也有人認為，配股融資在填補資金缺口的同時，改善負債率，對股價的負面影響有限。

一個月內多家房企配股融資

1月14日，新城發展以每股8.78元配售最多3.11億股新股，新股占已擴大股份后約5.01%。配售價較1月13日收市價每股9.05港元折讓約2.98%。預期配售所得27.31億元用於公司長遠的業務發展，以及作為該集團的一般營運資金。

受此影響，新城發展在發布配售公告前一日（1月13日），新城系包括新城發展、新城控股股價出現跳水。1月14日，新城發展以每股8.98港元收盤，下跌0.77%，新城控股以每股38.17元收盤，下跌2.13%。

今年開年，進行配股融資的房企還有融創中國。1月10日，融創中國與配售代理訂立配售協議。配售所得總額約為80億港元，摺合約10.28億美元，用作一般商業用途。當天，融創中國股價下跌4.39%，以每股44.6港元收盤。

據不完全統計數據，自2013年以來，融創已進行過5次配股，募集資金超200億港元，而配股融資也被認為是其頻頻大手筆併購的源動力。

此外，保利物業也已於今年1月10日按每股35.10港元行使超額配股權，涉及共2000萬股H股。

事實上，房企集中配股融資的現象在2019年年底就已初露端倪。2019年12月30日，富力地產完成2.73億股配售。配售所得款項總額約為37.35億港元。擬配售所得款項凈額用於償還本公司的境外債務性融資。

新力控股在2019年12月11日也配發4077.5萬股，每股發行價3.98港元，較上一營業日每股收市價（3.97港元）出現約0.25%溢價。

配股融資補充現金流

對於近日的配股融資，新城發展及融創中國均表示，此舉是擴大公司股東權益基礎，優化公司資本結構。

其中新城發展董事認為，配售將為公司補充長期擴張及成長計劃的所需資金。提供一個籌集更多資金的機會，較之其他集資方式，可在較短時間內以較低成本加強其資本基礎和財務狀況，而且無任何利息負擔。

即便如此，但是上述的例子都在說明，配股融資通常會造成股價下跌。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，配發新股是一種融資手段，通過配售可以獲得較多的資金。而從股票市場來看，配售新股往往有稀釋的效應，股價自然會下跌。

眾所周知，隨着上市公司股本的增加，投資收益不再保持原來的增速，企業業績指標因被稀釋產生下滑，最終也將影響股價走勢。

事實上，此前房企配股融資並不多見，對於此時房企密集配股，現匯生國際融資總裁和協縱策略管理集團創始人黃立沖分析稱，與去年相比，金融市場相對穩定，投資氣氛有所緩和，房地產企業趁着這個機會，進行配股融資。此外，今年是房企還債高峰，因此房企的融資需求也很急迫。

據悉，融資是當前房企配股的主要目的。黃立沖也認為，很多時候配股套現的主要動因是企業有資金缺口，需要用完善資本結構來解決。

不過，黃立沖還表示，配股能立刻帶來現金的迴流，填補資金缺口的同時，在一定程度上還能改善負債率，嚴格來說不算利空，對股價的負面影響有限。

據悉，富力地產自去年12月配股之後，花旗預計這將使富力地產明年每股盈利攤薄7.8%，但是凈負債率則下降了12%。

房企股權融資保持高位

事實上，自融資環境持續收緊以來，房企不斷拓寬融資渠道，去年年底，股權融資開始出現放量趨勢。

據同策研究院數據显示，2019年12月，房企股權融資金額為163.74億元，佔總融資金額比重21.43%，環比上漲19.38%。其中港股上市房企通過海外配股方式進行融資金額達到116.51億元，佔比15.25%，環比上升40.86%。

對此，同策研究院陳舒認為，在房企融資方式呈現多樣化的背景下，房企股權融資繼續保持高位，多家房企進行新股配售及出售項目子公司股權進行股權融資。

到了2020年，以配股為代表的股權融資勢頭有增無減。雖然2020年隨着降准政策的落實，對於房地產來說意味着更為寬鬆的金融環境，但是，近期不斷有主管部門喊話遏制房地產泡沫化、金融化。

1月13日，銀保監會副主席黃洪在國新辦新聞發布會上再一次強調，嚴格執行授信集中度等監管規則，嚴防信貸資金違規流入房地產市場。

1月14日，銀保監會官網显示，杭州銀行因“貸后管理不到位，流動資金貸款挪用入房地產企業”，而收到一份50萬元的監管罰單。

因此，今年房地產的融資環境仍舊趨緊已成業內共識。在債權融資渠道緊鎖的情況下，股權融資已成為房企不得已的選擇。

新京報記者 袁秀麗

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原標題：冷暖2019｜壓房租、漲租金 長租公寓收房員兩頭忙

“2018年，搶到房源是‘英雄’。2019年，壓低房租是‘好漢’，隨着北京房租整體下降，長租公寓經營愈發不易，想辦法能多賺一點是一點兒！”北京某長租公寓收房員王剛（化名）告訴新京報記者，“2019年全年，北京的租金都處於下降趨勢中，實際下降程度要比表面上的數據更明顯，只是有些機構都不對外宣講罷了。長租公寓運營機構在想辦法兩頭‘吃’，一邊壓低房東的房租，一邊上漲合租租客的租金。”

租金上漲“魔咒”消失了

對於2019年的北京租房市場，從業多年的某長租公寓收房員王剛感受到了一絲寒意。“2018年，租房市場上行，我們收房的時候，拼的是快速搶到房源。2019年，租房市場走低，我們收房的時候，拼的是怎樣壓低租金。”王剛感慨地說。

這一變化在機構的報告和數據中也有體現。貝殼找房近期發布的《2019租客居住報告》显示，2019年，北京租金下降幅度為4.22%。對該機構的數據，王剛告訴新京報記者，“其實，北京租金實際降幅要比一些機構對外公布的數據更為明顯，在北京四環外一些距離地鐵站較遠區域，租金下降幅度超過了30%，全北京整體租金降幅在20%左右。”

王剛經常在馬駒橋區域收房、租房，他發現這個區域的租金一路走低，2019年降幅在20%左右。“產業疏解、企業外遷等因素是導致房租出現下降的主要原因。比如，北京大興新機場建成投入使用，使得租房人數逐步減少，順義后沙峪和花梨坎區域的租金降幅在25%左右。”

與房東談降價，收房員發怵

“為了降低成本、提高收益，長租公寓運營機構在想辦法兩頭‘吃’，一邊壓低房東的房租，一邊上漲合租租客的租金。”王剛回憶說，自己為了勸說海淀區一個小區業主降價，花了一個星期的時間。這位業主與王剛所在長租公寓機構簽了5年的租賃合同，按照合同約定，每月租金1.2萬元，5年內每三個月以5%的幅度逐漸遞增。如今每月租金漲至1.25萬元。去年11月，由於公司經營吃緊，王剛不得不壓低收房成本，他勸說這位業主降價，但業主並沒有同意，他又多次打電話與業主溝通，業主仍然猶豫不決。王剛按照公司要求給出了兩個方案，一是賠償兩個月的房租直接解約，二是將每月租金降為8500元，重新簽訂後補合同。最終，房東同意降價，繼續將房子租給王剛所在機構。

與房東博弈並非易事。“我都發怵了，公司不賺錢，領導就這麼交代的，我還得硬着頭皮去找房東談降房租。”王剛無奈地說，公司單方面將合同約定的租金壓低30%，這不是件容易的事，遇到可以講價的房東，賠償兩個月房租解約；遇到堅持不講價的房東，既不同意解約，也不同意降房租。

提起“戰果”，王剛還是略感欣慰。“經過我們的努力勸說，大部分房東都會選擇降房租繼續將房子租給我們。不過，周邊的中介機構也隨行就市，遇到堅持不講價的房東，就少降點，遇到可以講價房東，就多拉低點房租。我們也是打工的，只能聽公司領導的指揮，但是總感覺自己有點‘心虛’。”

新京報記者通過調查發現，在北京，去年以來，此類遭遇的房東屢見不鮮，租金普遍下降10%至30%不等，較明顯的降價區域主要是在三環以外。

搶房“后遺症”疊加拆隔斷，成本轉嫁給租客

那麼，為什麼北京長租公寓運營機構如此大範圍降低收房價格？對此，王剛告訴新京報記者，“主要原因是一年多以前搶房源‘大戰’留下的‘病根’，當時租金呈上揚趨勢，誰都沒想到北京房租會跌。於是，各個長租公寓運營機構開始高價搶房源，當時大家想的都是搶到就是賺到，不僅可以獲得租金上漲的差價，還能通過打隔斷創收。但是沒想到這麼快就要整治隔斷房，‘創收’也斷了來源。”

“但我們還得盡量維繫收入。2019年，長租公寓運營機構的經營壓力不僅傳導至房東端，還同樣傳導給了租客端。整租的客戶感覺房租降了，但合租的租客們則面臨着漲價。因為隨着一些長租公寓拆了隔斷，增加的成本轉嫁給了合租租客。”王剛向記者坦言，原本的房間數減少近一半，公司只能想辦法從其他房源找回損失。

王剛的同學最近就遭遇漲價。“我那個同學租住海淀區紫竹院附近的長租公寓。隔斷拆除之後，原先的五室減少為三室，每室每月租金漲400元。考慮到搬家的時間和費用，在我的勸說下，同學還是選擇忍了，先在原處住着。”

對於此類情況，北京多家長租公寓機構的通常做法是：如果租客不接受漲房租，長租公寓運營機構可以給租客安排其他新住處，並承擔搬家費用。但此舉並不能得到部分租客的認可。“長租公寓運行機構另行安排的住處總會有不合適之處，比如距離和交通，而且搬家不僅耗費錢物，還會浪費時間，公司也不可能處理得面面俱到。”王剛和趙楊（化名）等多位收房員表示。

談及新的一年，王剛說，經過這一年的降價，北京的租金應該會穩一點。“希望市場能好轉一點，工作能容易做一點。”

新京報記者 張建

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