樓市調控高壓 開發商年度業績難言樂觀

東方財經網 2017-04-07 15:56:28 來源：北京商報

近日頻出的各地“最嚴”新政無疑將給年初大幅調高年度目標的房企業績帶來不確定因素。但據剛出爐的2017年一季度開發商業績排名來看，規模房企繼續擴張，門檻提升明顯。其中，TOP 30房企門檻增速加劇，由2016年一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升83%。業內人士分析，調控背景下，布局區域狹窄、產品單一的中小房企生存會愈加艱難，規模房企和品牌房企抵禦市場風險的能力雖然更強，但總體而言開發商年初調高的目標已難言樂觀。

規模房企優勢明顯

據克而瑞研究中心發布的《2017年一季度中國房地產企業銷售TOP 100》排行榜显示，2017年一季度規模房企繼續擴張，門檻提升明顯。TOP 50-TOP 100之間的房企維持去年水平，從門檻金額來看，TOP 30門檻增速加劇，由2016年一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升83%，而TOP 50-TOP 100的門檻維持去年水平。

從面積門檻來看，前50強房企面積入榜門檻也有所提升，從2016年一季度的40萬平方米提高至48.7萬平方米，同比上升21.8%。升幅最大的是排名前十的房企門檻，由2016年一季度的123萬平方米升至232萬平方米，同比上升88.4%。

對此，相關人士分析，2017年一季度多個城市密集出台新一輪緊縮調控政策，調控政策熱點城市由一二線城市轉變為環一線周邊三四線城市。但從數據來看，一季度規模房企和品牌房企的優勢越加凸顯，房企規模門檻和行業集中度升高的趨勢已經非常明顯。但不可否認，各地樓市調控風暴在3月才開始掀起，這對房企前3個月銷售業績的影響非常有限。目前來看，通過一季度業績預測房企全年的銷售走勢還為時過早。

但就一季度而言，行業集中度則有顯著提高。其中 ，3家龍頭房企的銷售規模均已超過千億元，優勢愈發明顯。同時，龍湖、金地、魯能等有實力衝擊前十的房企2017年一季度的表現也非常亮眼。在當前政策環境下，規模房企和品牌房企的優勢越加凸顯，布局區域狹窄、產品單一的中小房企生存會愈加艱難。而布局均衡的大型龍頭企業則在抵禦市場風險方面有顯著優勢。

榜首頻繁更迭

作為行業永恆話題，榜首之爭已然如火如荼。

從榜首來看，2017年一季度，龍頭房企萬科、碧桂園、恆大的業績都已超千億元，房企的銷售業績總和較去年一季度同比增長了120.2%。其中，萬科3月銷售金額達630億元，一季度實現銷售總額1496億元，反超碧桂園重新佔據榜首位置。

業內人士分析，萬科項目布局比較均衡，住宅產品也定位主流客戶的自住需求，因此受個別城市限購的影響較小。萬科對上海區域和廣深區域的戰略布局，杭州、上海、寧波、深圳、東莞、佛山等熱點城市的銷售額也佔到了一季度銷售業績較大的比重。另外，本月萬科北京區域銷售火爆，單月超100億元。但有機構透露，萬科業績大漲的背後也伴隨着國內公司負債率的上升。據相關人士透露，萬科負債率當前首次達到80％的歷史高點。

曾在前兩個月排名首位的碧桂園，2017年一季度實現銷售額1452億元，完成了全年4000億元業績目標的36%。碧桂園一季度業績依舊得益於三四線城市的銷售火爆。另外，值得注意的是，截至2016年12月，碧桂園在國內總土地儲備1.66億平方米，已簽約或已摘牌項目722個，同比大幅增加90.5%。據了解，2017年預計可售總貨值6163億元。

三強之一的恆大則以1097億元的銷售額實現全年4500億元銷售目標的24.4%，雖然業績略低於碧桂園和萬科，但隨着二季度新推盤項目的大幅增加，恆大未來的銷售業績會有一個爆髮式的增長。

業績壓力陡增

實際上，政策調控的“陰雲”持續貫穿2017年將是大概率事件，房企無論如何都難言樂觀。

3月，全國地方調控頻率之高在以往而言均實屬罕見。據不完全統計 ，有41個省市出台了67次調控，其中涉及到限購、限貸的重要核心型調控就有33次。隨着調控砝碼不斷增多和加重，調控的成效也不斷從量變向質變轉化。

分析显示，3月，國內一線城市共有8次調控收緊，北京調控力度空前，“史上最嚴”的“認房又認貸”等核心措施，導致限貸升級、資格認定等購買條件大幅升級；廣州同樣執行“認房又認貸”，非戶籍購房的社保門檻提高至五年。

“一線城市限購由來已久，企業內部也多少有些預案。”一位業內人士表示，本輪限購範圍之廣對房企年內業績完成帶來的負面影響可能更大。統計显示，除了一線城市外，3月至少有16個二線城市也出台了相關調控政策。甚至還包括青島、長沙、石家莊等以往未限購城市。

特別值得注意的是，本輪調控中，三四線城市調控看點十足。3月，三四線城市總共有23次調控升級。上述人士進一步分析 ，眾多房企在一線城市周邊的三四線城市部署重兵。包括北京周邊廊坊、涿州、滄州、淶水、崇禮等地的限購；上海周邊的嘉興、嘉善限購限貸升級；深圳廣州附近的佛山、東莞限購升級以及中山限購重啟。眾多規避一線城市地價高企、渴望承接一線城市溢出需求的開發商們心疼是一定的，它們企圖圍獵一線城市周邊中小城市的戰略正受到空前的衝擊。

事實上，與年初普遍調高年度銷售目標相比，當前多數開發商已經難以展露樂觀情緒。不久前融創中國董事長孫宏斌就公開表示，對房地產市場非常悲觀，融創去年10月後沒有再拿地。

易居中國CEO丁祖昱認為，目前政策都是奔着需求端去，市場之前主要施應太少，但如今的政策是要讓“買不到”變成“買不了”，一是“沒有資格買”、二是“沒有能力買”、三是”沒有機會炒”。因此，千萬不要認為一季度“政策向左、市場向右”的局面會持續下去，政策疊加效應到一定階段之後，量變必然會產生質變，也許市場劇變就在一夜之間。

業內人士預計，緊縮的調控政策將貫穿全年，很可能還會有更多二線城市和環一二線核心城市的三四線城市將升級限購。開發商應適時加大供應、把握推盤節奏，加快去化速度，應對變局做好充分準備。

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兩部委：各地要根據房地產去庫存周期調整供地節奏

東方財經網 2017-04-07 15:56:30 來源：人民網-房產頻道

人民網訊 近日，住房城鄉建設部和國土資源部發布關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知。通知要求，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

通知表示，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關係，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

通知要求，各省級國土資源主管部門要按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標，加強對本地區市縣住宅用地年度供應計劃編製和實施工作的監督指導，並將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市）的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。

另外，通知要求，加快在建商品住房項目建設進度。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，要建立商品住房建設項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度；加強商品住房項目預售管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴肅查處；增加租賃住房有效供應。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。

住房城鄉建設部 國土資源部

關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知

各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳（建委、房地局、規劃局）、國土資源主管部門：

為貫徹落實黨中央、關於房地產工作的決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關係，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，現就有關事項通知如下：

一、合理安排住宅用地供應

（一）強化住宅用地供應“五類”調控目標管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。各省級國土資源主管部門要按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標，加強對本地區市縣住宅用地年度供應計劃編製和實施工作的監督指導，並將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市）的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。

（二）儘快編製公布住宅用地供應三年滾動計劃和中期規劃。各地要結合國民經濟和社會發展五年規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃等，依據住房現狀調查、需求預測以及在建、在售住房規模等，立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件，儘快編製住房發展規劃和年度計劃，統籌安排中期（五年）和近三年的住房建設所需用地。2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣（縣級市）應編製完成住宅用地供應中期（2017-2021年）規劃和三年（2017-2019年）滾動計劃，並向社會公布。

（三）保證住宅用地供應平穩有序。各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。各地要建立購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，並在一定時間內禁止參加土地招拍掛。要結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等，堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

二、科學把握住房建設和上市節奏

（四）加快在建商品住房項目建設進度。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，要建立商品住房建設項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度。要嚴格執行土地利用動態巡查制度，督促房地產開發企業及時足額繳納土地出讓價款，並嚴格按照合同約定及時開工、竣工，加快商品住房項目建設和上市節奏，儘快形成市場有效供應。

（五）加強商品住房項目預售管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴肅查處。落實房地產成交價格申報制度，嚴格執行明碼標價、一房一價制度。加強商品住房項目預售價格管理，督促房地產開發企業合理定價。

（六）增加租賃住房有效供應。建立健全購租並舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場。將新建租賃住房納入住房發展規劃，採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。

三、加大住房保障力度

（七）紮實推進棚戶區改造。各地要落實好土地、財稅、金融等支持政策，加快棚戶區改造項目建設，加強配套設施建設和公共服務，確保完成2017年600萬套棚戶區改造任務。統籌做好2018-2020年棚戶區改造三年計劃。商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區改造要以貨幣化安置為主，避免重複建設。

（八）繼續發展公租房、共有產權房。各地要轉變公租房保障方式，實行實物保障與租賃補貼並舉，推進公租房貨幣化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應，擴大公租房保障範圍，多渠道解決中低收入家庭、新就業職工和穩定就業的外來務工人員的住房問題。做好保障性住房分配管理，加強信息公開，確保公平分配。

四、強化地方主體責任

（九）落實房地產工作責任制。省級住房城鄉建設、國土資源主管部門要按照省級人民負總責、市縣人民抓落實的房地產工作責任制要求，加強對本地區各市縣主管部門的分類指導，加強監督檢查。市縣主管部門要貫徹落實好中央及省級的各項政策措施，明確本地區優化住房及用地供應的目標、路徑、步驟和責任人，確保如期實現工作目標。鼓勵各地在中央政策框架內積極探索、出台有力的政策措施。

（十）強化約談問責。對工作不力、市場出現較大波動、未實現調控目標的地方，住房城鄉建設部、國土資源部將對有關地方主管部門和責任人約談問責。對虛假編造、採用技術性手段調整相關統計數據的，嚴格追究有關人員的責任；情節嚴重的，依法依規嚴肅處理。

中華人民共和國住房和城鄉建設部

中華人民共和國國土資源部

2017年4月1日

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北京最貴自住房現“日光” 近800套房6小時售罄

東方財經網 2015-06-28 23:31:21 來源：法制晚報  
東方財經網
訊 位於來廣營地區的自住房項目恆大名都，昨天選房首日就全部被包圓。其28000元/平方米的價格是目前搖號項目中價格最貴的，僅次於尚未搖號的均價29000元/平方米的丰台區白盆窯項目。

繼本月19日自住房恆大名都舉行公開搖號之後，昨天舉行了首日現場選房。

搖號通過審核的家庭有37580戶，其中優先家庭29249戶，非優先家庭7693戶，此外還有撤銷申請的201戶以及已購買其他項目的437戶。而項目提供房源797套，這意味着近50個家庭搶一套房。

恆大名都位於朝陽區來廣營鄉紅軍營路西側，此次開盤推出的797套房源分佈在2號樓、3號樓，售價28000元/平方米。

不過恆大名都緊鄰北五環，銜接中關村商圈、亞奧商圈、望京-麗都商圈及中央別墅區，區位優勢明顯。項目周邊交通路網便捷，周邊有雙線地鐵，5號線北苑北站、13號線北苑站距離項目僅1.5公里。自駕車由北五環出口出上來廣營西路一直向西，進入紅軍營路向北即到。

分析房產減庫存好項目不愁賣

目前，四環到五環間推出項目3個，銷售均價在每平方米2.2萬至2.9萬元之間；五環至六環間項目共計32個，銷售均價在每平方米1.5萬至2.8萬元之間；六環外項目為26個，銷售均價為每平方米1萬至2萬元之間。

記者從恆大了解到，昨天通知了6500組，在不到3000組的時候，近800套房源就全部銷售一空。

中原地產首席分析師張大偉表示，近期房地產市場出現了明顯好轉，市場庫存下降，購房者選擇餘地減少；其次，此前出現的一些“尾房”而轉為面向市場銷售的自住房項目的位置相對較遠，石景山、朝陽等地區供應項目不多且位置好，自住房銷售難度不大。

延伸待售唯一四環項目預計7月開售

截至目前，北京市推出的自住房項目多數位於五環外，目前待售的唯一一個四環的項目位於丰台區白盆窯，每平方米29000元的均價為自住房中最貴的。這是目前地段最好的自住房，就是今年年初的高價地王，由華潤、首開、平安三家品牌名企聯合拿下。

該項目自住房共規劃11棟板樓，約1424套，2梯4戶，均價29000元/平方米，樓棟間擁有超100米的超大樓間距；在戶型設計方面，有80平方米南北通透2居戶型和純南向2居，另外還有89平方米南北通透三居三種戶型。

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衛星城樓市起飛要借地鐵東風

東方財經網 2016-06-13 14:35:05 來源：安徽在線
文：記者李鳳荷

　　一直備受關注的廣清躊傳來開通消息！近日，廣清躊建設單位透露，作為廣清一體化的標誌性工程之一，廣清城際預計明年3月完成鋪軌，9月建成通車，到花都只需25分鐘，未來到廣州（樓盤）火車站也僅需45分鐘。廣清躊工程自2012年年底開工建設，始發站為位於花都的廣州火車北站（接駁廣州地鐵九號線和武廣高鐵），終點站為位於清遠（樓盤）市區內的清遠站。

　　“地鐵一響，黃金萬兩”，廣州周邊城市樓價也感受到地鐵的助推力。而廣佛周邊如南海千燈湖樓盤開售五字頭，如今二手價過1.8萬元/m2，一手項目個個都高呼“2萬+”，佛山（樓盤）樓價暴漲，佛山限購放鬆的“政策紅利”功不可沒，但另一部分的推動力也來自於廣佛地鐵的開通。2015年初有朋友蠢蠢欲動想買房投資，記者建議他去看看未來地鐵7號線延伸至順德的沿線樓盤。這位朋友猶豫了一下沒買，後來他看中的項目從“9字頭”短時間漲到1.2萬元/m2。

　　傍着大城市的小城市，雖然由於行政區劃的不同而分屬不同城市管轄，但是隨着輕軌、地鐵網絡的完善，小城市因為輕軌、地鐵而晉陞成為大城市的衛星城，通勤族以時間換空間。不過，城市居民飽受城市堵車困擾，通勤族坐地鐵來回衛星城與市中心，時間上不一定就比市區居民要花得多，交通便利促使樓價節節上漲。以記者推薦朋友購買的順德板塊來說，目前該區域已經可以藉助接駁公交到廣州南站，未來循地鐵7號線可以直達廣州大學城，輕鬆換乘可到珠江新城。

　　當然，各位看官都替佛山不服，因為佛山坐擁5區，可不甘心做廣州市旁邊的“小城市”，但從目前軌道交通來看，以廣州為核心，輻射周邊區域是發展趨勢，一線大城市高度聚集資金和人力，並向四方進行輻射，是理所當然的發展引擎。這並非是“大小”之分，看個秀爭咖位都可以鬧出茶杯里的風波，城市之間協同發展誰主導、利益誰協調是一門大學問，但在“沒有永遠的敵人，唯有永遠的利益”的原則之下，“一起發達”總是能夠得到大部分人的贊成。

　　地鐵從規劃到開通，少則三五年，多則七八年，花都9號線從立項到現在都變成“久耗線”，而有些地鐵線眼看着就要開通，卻因拆遷征地問題而不得不“飛站”，地鐵上蓋物業“泡湯”。“地鐵一響，黃金萬兩”是人們美好的願望，買樓也不能只盯着地鐵線路，要知道政策與城市規劃的變化隨時會出現，大家還是穩健投資為上吧。

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