北京住建委:已購商住房可租可售

東方財經網 2017-05-26 23:31:24 來源：

中國網・地產中國訊5月23日晚，北京住建委官方公眾號發布了關於326商住新政的補充說明。具體內容如下:

3月26日，北京市住建委等5部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（下稱《公告》）。近期部分媒體對該公告的解釋不準確，現將相關情況說明如下：

一，在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。

二，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。

三，中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這說明過去的政策相對粗糙，並非細則，造成很多疑慮。補充文件的發布是為了讓當前的商住政策更具可操作性，尤其是一些已經入住的商住項目，通過此類說明，對於後續住房交易和持有等會有一個較為积極的管制和引導作用。

　　(作者：段文平)　　(出處：中國網・地產中國 2017年05月23日)

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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存量商辦網開一面 代理銷售跟進不易

東方財經網 2017-05-26 23:31:25 來源：

北京商辦限購政策出台後，商辦類市場交易幾乎停滯，在二手房市場中，中介機構直接關停商辦類房屋區域的門店，停止代理此類房屋買賣及租賃業務，目前，市場中出現業主想賣卻不知道賣給誰的尷尬局面。5月23日，北京市住建委發布關於商辦政策的幾點說明，其中包括：合規已購商辦可買賣、可租賃；中介機構可代理商辦房出售、出租業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。業內認為，中介關店舒避風險，商辦市場成交停滯的情況下，中介或許很難會立刻跟進商辦業務的代理。

存量商辦可租可售

多年前，“商住兩用”房屋作為住宅市場的一種有效補充，表現一直不溫不火。但是2016年二季度開始，關於商住全面限購的傳聞不斷，自此商住市場成交也進入快車道。之後近一年時間里，商住房開始超過住宅產品成為北京樓市的主角。

然而，3月26日，《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》出台，導致商辦類房屋成交迅速降溫。目前，北京商住房面臨“有房難售”的尷尬境地。

中原地產統計數據显示，本輪調控政策影響最大的莫過於商住市場，其中特別是北京與上海的商住市場受到的影響最大。商辦限購政策出台後接近2個月時間，北京商辦市場徹底冰凍，與調控前相比，整體市場成交量全面萎縮，特別是在今年調控前，商住簽約接近萬套，而在調控后，剔除通州個別項目的商務公寓，市場整體接近零成交。

2016年則是北京商住市場成交最熱的一年。據統計，2016年北京商住市場共計成交63703套，這一成交總量超過了之前三年的總和。有數據显示，2010-2015年期間，北京商住公寓項目的成交量相對平穩；除2014年因市場降溫而下滑至1.3萬套以外，其餘幾年的成交套數均維持在2萬-3萬套之間。

商辦限購政策出台後，業主們擔心自己的房產無法出售變現，甚至連靠出租保證收益都難以實現。基於此，5月23日，北京市住建委發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》的幾點說明，明確規定在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。此外，已購買的商辦類房屋可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，商辦限購補充政策的出台，照顧到小業主合理利益，合規已購商辦房可出售可出租的規定也消除了已購房者心中的疑慮。

流水恐難支撐門店成本

值得注意的是，商辦類市場迅速降溫的同時，二手房中介機構也開始關閉商辦房區域的門店，暫停代理商辦房屋的出售以及出租業務。北京一家大型房地產中介公司相關負責人表示，中介機構關停商辦門店的主要原因在於，商辦類房屋限購后，市場監管趨緊，監管部門禁止中介機構宣傳商辦類房屋的居住屬性。這種情況下，中介機構為規避風險，選擇暫時關閉商辦類市場的門店。

事實上，去年8月，住建部等7部門就發布了加強房地產中介管理的辦法，各地整治中介的行動由此展開。今年3月，各地加碼調控樓市，調控的重點方向之一也轉向了中介。北京市就配套加大了房地產中介市場的執法力度，鏈家、我愛我家、中原、麥田等28家房地產中介門店因違規代理商辦項目、參与炒房哄抬房價等行為被責令停業整頓。

以東五環外的北京像素為例，曾經這裡有近20家二手房中介門店，但是在商辦限購政策出台後，包括鏈家、我愛我家、恆洋在內的中介公司全部關停了二手房門店。曾經每天穿梭於北京像素小區的經紀人，彷彿一夜之間都消失不見。

北京像素南區的業主李女士反映稱，商辦限購政策出台後，她想抓緊時間把北京像素的商辦房出售，哪怕價格低一點都無所謂。但是在她想掛牌出售自己的房屋時，卻發現沒有中介公司願意代理。“現在我真心想出售房屋，卻沒有門路，真擔心房子會砸在手裡。”

事實上，類似於李女士面臨的這種情況比比皆是。一家房地產中介機構相關負責人表示，暫停代理商辦房的業務是不得已而為之，其實，3月26日出台的商辦政策並沒有禁止商辦房的買賣和租賃，但業務中存在着極大的風險，因此，中介公司選擇關停商辦房區域的中介門店。

5月26日，北京市住建委發布的關於商辦政策的補充說明也提到，中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。這是否意味着房地產中介公司會重新代理商辦房的出售及出租業務呢？對此，上述房產中介機構負責人表示，在政策允許的情況下，中介公司應該會考慮重新代理商辦類房屋的業務。

中原地產首席分析師張大偉認為，近期中介公司重新代理商辦類房屋業務的難度很大，畢竟不可以宣傳此類房屋的居住屬性，因此，中介公司還是會比較謹慎的。

亞豪機構市場總監郭毅在接受北京商報記者採訪時表示，中介公司有可能會重新代理商辦類房屋業務，但預計買賣業務量不高，門店將以出租業務為主，這種情況下，單純靠租賃業務的營收很難支撐一家中介門店的運營。基於此，商辦類房屋區域很難再出現很多家中介公司門店，市場會出現優勝劣汰。

好消息與壞消息

“此次商辦政策的補充說明，從內容看，與之前調控政策要求並無區別。但基本明確了政策的主要方向是遏制增量，對存量，特別是小業主已經使用的存量暫做引導。”張大偉認為，對小業主來說算是好消息，對企業來說，這肯定是壞消息。未來調控的重點依然是企業手中的商辦類產品，這部分大約有幾萬套未簽約。整體來看，市場未來新增量將受到的影響最大。

那麼，企業手中的商辦類產品貨值有多大呢？張大偉進一步稱，過去十年間，北京合計出讓1701宗招拍掛土地，其中有721宗工業用地，剔除這部分之外，合計有大約980宗地塊，除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分為商辦屬性，住宅用地中25%左右為商辦屬性配套，“商服+綜合”基本全部為商辦。也就是說，過去十年，北京供應了商辦類用地大約7000萬平方米。

此外，實際成交面積大約為4500萬平方米，只考慮這十年的供應與成交，北京商辦類市場大約有2500萬-3000萬平方米的潛在庫存。再計算大約兩年周期的土地庫存，合計有1500萬-2000萬平方米左右。這意味着，北京商辦未開發的面積大約有5000萬平方米。

按照每平方米土地（市值）2萬元計算，大約有10萬億元的土地價值。張大偉表示，剔除已經交易的1萬億元，以及目前市場中2.5萬億元左右的貨值。整體來看，受到政策影響的商辦市場總市值超過6萬億元。

從目前成交來看，張大偉預計，二季度北京商辦類物業成交跌幅很可能在九成以上。在過去幾個月北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，預計在二季度有可能快速跌到500套以內。

有業內人士分析認為，企業手中的商辦類產品潛在供應量巨大，成交量大跌的情況下，如何破解銷售難題是房企不得不面臨的一道坎。

（來源：北京商報）

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信託融資遭遇緊箍咒？ 監管力度或低於預期

東方財經網 2017-05-26 23:31:28 來源：

在美元債發行受阻后，房企又一融資渠道或迎來監管“緊箍咒”。近日，各地銀監局將入駐信託公司進行現場檢查，不過，對此，昨晚銀監會表示，此次是對部分信託公司進行例行檢查，並非發布新的監管政策。

銀監局入駐信託系例行檢查

近日，有消息稱，銀監會下發了《2017年信託公司現場檢查要點》（下稱《檢查要點》），各地銀監局正入駐信託公司進行現場檢查。

對此，昨晚銀監會對第一財經記者回應稱，根據銀監會2017年現場檢查計劃，監管部門將對部分信託公司進行例行檢查。為提高檢查的針對性和有效性，銀監會相關部門4月中旬制定印發了《檢查要點》，供具體檢查時參考。這是現場檢查的一種通行做法，僅用於指導具體檢查項目，並非發布監管政策。

一位信託業人士對記者分析稱，本次檢查中，銀監會高度關注信託產品設計中，是否以各種形式放大房企槓桿：是否存在房地產集合資金信託計劃的優先和劣后受益權配比比例高於3:1的情況；是否以嵌套結構、設置中間級等方式變相放大槓桿比例、優先受益人與劣后受益人資金配置；結構化產品持有一家公司發行的股票是否超過該產品凈值的20%等。

除此之外，銀監會還關注信託公司是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發企業融資，規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地產信託業務。另外，“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業以股東借款充當劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款，也是銀監會所重點關注的。

業內人士對記者分析稱，以上兩種情形是以“名股實債”形式放大槓桿的常用手段，也是本次監管的重點。文件显示，本次現場檢查將重點關注銀行端直接發起或者銀行端通過券商資管、私募基金等計劃間接發起的銀信、銀證信或者證信等同業業務、交叉金融產品。

對於通道類業務，銀監會還高度關注同業合作中是否接受了銀行等第三方金融機構的顯性或隱性擔保；對於主動管理類業務，銀監會則關注這類信託產品由銀行代銷時，是否由銀行主導項目的盡調和管理，以及是否簽訂隱性回購條款等。

“名股實債”存隱患

2016年以來，“一行三會”先後發出多份監管文件，對房企開發貸、債券發行和非標融資等加強了監管。

據悉，早在去年10月，銀監會就已經下發文件，嚴禁信託產品通過多層嵌套規避監管，發放土地儲備貸款、流動資金貸款、為發放首付貸提供資金，而此次現場檢查更具穿透性。

非標債權作為房企主要的融資渠道之一，主要包括集合資金信託計劃、保險資管債權投資計劃、基金子公司/券商資管計劃等。其中，最常見的非標債權融資即為信託計劃，相比於其他幾種非標融資，信託計劃兼具投向廣泛的特點。

記者了解到，集合資金信託計劃的“股+債”的投資模式是主要交易結構之一。信託公司通常在貸款給企業的同時，對企業注資並獲得股權，進而加強對公司的控制，以保障款項的穩定迴流。與此同時，也可以擴大房企資本金，進而使其有能力獲得進一步的外部融資。

此外，信託公司在做股權投資的同時，還常常會追加股權回購條款，作為一種退出機制。業內人士指出，這類股權投資行為就是所謂的“名股實債”。

此前，新華信託的一審敗訴引起了對“名股實債”的討論。五年前，新華信託以股權投資與固定利息回款的形式投資了湖州港城置業有限公司項目，共計2.25億元。而在港城置業破產清算、債權申報過程中，破產管理人認為新華信託的資金屬於股權投資，不被列入破產債權範圍，新華信託則認為“名股實債”仍為債權，應被列入破產債權。

一位信託人士對記者表示，“名股實債”帶來的投資風險與信託公司的投資與甄別能力有關，不能一概而論。在投資過程中，大部分信託公司仍將傾向於僅入股資質較好、經營能力較強的地產公司。

監管力度或低於市場預期

記者了解到，名股實債、產品嵌套、有限合夥、私募基金作為常見的幾種形式，是信託公司向不滿足“四、三、二”要求的房地產項目發放信託貸款的常用手段。其中，所謂的“四、三、二”分別指四證齊全、30%自有資金和開發企業具有二級以上資質。監管的穿透性也成為了業內人士關注點。

4月初召開的信託監管工作會上，銀監會信託監督管理部就指出，房地產信託的信用風險呈上升趨勢。據該監管部門的數據显示，截至去年末，房地產信託餘額1.64萬億元，同比增長18.29%。但監管層認為，考慮到部分資金繞道投放至房地產領域，房地產信託的實際規模可能更大。

國泰君安某券商資管人士對第一財經記者指出，目前銀監會只是現場檢查，檢查反饋還要再進一步看，很難下定論。

而此前，證監會去年7月發布的《證券期貨經營機構私募資產管理業務運作管理暫行規定》（下稱“新8條”）與今年2月中國基金業協會下發的《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（下稱“4號文”）導致相關業務做不了，做了也無法登記備案。所以相對來講，力度比較強硬，效力也預計將有所不同。根據規定，對16個熱點城市普通住宅項目投資的基金子公司和券商資管計劃，暫不予備案，其餘項目募集資金不得用於拿地、補充流動資金。

記者了解到，目前很多券商已經放棄走通道給房地產融資，例如國泰君安就放棄了這部分業務。目前券商資管對於房地產融資監管很嚴，新8條與4號文在執行層面的因素導致券商監管套利的空間很小。

相比之下，滿足銀監會規定的四證齊全等要求，信託便可以將資金投向房地產。但是證監會在項目備案時是進行穿透檢查，如果發現底層信託槓桿比例高於監管要求，將認為是變相通道，監管尺度把握嚴格。

“此次現場檢查安排，儘管是每年都有的例行檢查，但提到了房地產，而市場對信託投房地產向來比較關注，因而難免成為了近期市場討論熱點，未來則需要關注銀監會檢查之後的執行力度。”上述券商資管人士表示。

（來源：第一財經日報）

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石家莊11個房地產項目手續不全

東方財經網 2017-05-26 23:31:33 來源：

記者從石家莊市住房和建設稽查大隊獲悉，“桃園麗�城”等11個房地產項目手續不全，特提醒廣大購房群眾不要購買。

“桃園麗�城”項目

位於長安區北二環以北，體育大街兩側，由石家莊東海融發房地產開發有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“香江岸”項目

位於高新區天山大街與南二環東延線交口西北角，由河北和裕房地產開發有限公司開發建設。該項目未開工建設，未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“帝潤新城”項目

位於裕華區塔南路與倉興街交口北行100米路西，由河北地潤房地產開發有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“智慧園”項目

位於裕華區倉盛路91號，由河北華丹完全生物降解塑料有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“成果社區”項目

位於新華區石清路毗盧寺對面，由河北上京上城水岸文化創意園投資有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“雨荷水岸”項目

位於新華區古城西路與中華北大街交口東行200米路南，由趙二街村委會開發建設。該項目未取得任何建設手續，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“泰達國際”項目

位於橋西區建設大街與槐北路交口西行100米路南，由石家莊翔達房地產開發有限公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“天璽名著(振四街)”項目

位於橋西區槐安路與城角街交口東南角，由石家莊市振西實業總公司開發建設。該項目未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“河西一號(金魚油漆廠改造)”項目

位於橋西區中山西路433號，由石家莊盛世宏基房地產開發有限公司開發建設。該項目未開工建設，未取得任何建設手續，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“山水新城”項目

位於裕華區翟營大街與方盛路交口方村，由石家莊利泰達房地產開發有限公司開發建設。該項目未開工建設，未取得任何建設手續，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

“庄凱學府(核工業航測遙感中心)”項目

位於長安區勝利大街與學府路交口西行1000米路南，擬由石家莊庄凱房地產開發有限公司開發建設。該項目土地性質為劃撥用地，未開工建設且未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，存在很大購房風險。

石家莊市住房和建設稽查大隊鄭重提醒廣大購房群眾防範購房風險，購房前可登錄石家莊市住房和城鄉建設局網站(網址：www.sjzfgj.gov.cn)查詢要購買的樓盤是否取得《商品房預售許可證》，以免給您帶來不必要的經濟糾紛和損失。同時，也告誡各開發企業、中介機構：要守法誠信經營，未取得的項目一律不得預售，一律不得提供中介服務，對開發企業、中介機構違規行為，大隊將依法予以查處。(記者宋 鈞)

　　(作者：宋 鈞)　　(出處：石家莊日報 2017年05月26日)

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商住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

東方財經網 2017-05-26 23:31:40 來源：

北京已購商 住房怎麼辦？這是從3月26日開始就困擾很多人的問題。

昨晚，北京市住建委發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，嚴格執行商 住政策、兼顧購房者合理利益是此次執行口徑確定的大原則。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

先說一下這次確定的幾條口徑：

第一條：在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。

說明：在“3・26新政”中，並沒有說過已經購買的商辦要拆除現有設施。這次口徑更加明確，已購買的商辦類房屋不會拆除諸如上下水等居住設施。

第二條：已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。

說明：“3・26新政”限定的是已購商辦類房屋再銷售的人群。對於商辦類房屋的出租並沒有過限制。可以租給企業、單位，也可以租給個人。

但已購商辦的出售，仍然要符合政策的要求。已購商 住類物業銷售給個人時，購房人應符合限購政策要求：

個人在購買二手商辦房時，無論屬於京籍還是非京籍，都必須名下在京無住房和商辦類房產記錄；

在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或個人所得稅。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

第三條：中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。

北京商 住市場降至冰點

商 住房過去主要的購買群體是投資需求和部分被限購政策影響的剛需。因此，“3・26新政”出台後，北京商 住房成為這一輪調控政策最着力打擊的部分，市場快速降溫，數據显示，政策出台後接近2個月時間內，實際市場成交量跌幅99.9%，市場接近0成交。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

老房子老辦法，新房子新辦法，住建委的表態透露出什麼信號？北京“商 改住”政策的出台後，其他城市是否會跟進？

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

北京市住建委對“3・26”政策作出具體解釋是對兩個月前出台政策的進一步細化，通過主動澄清規則，來打消市場憂慮，來讓商 住房政策更具可操作性。

區分合理需求與投資投機

首先明確規則不溯及既往，讓已購買、尤其是已入住的商辦類房屋的購房者和已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目的開發商能夠放心，確保其利益不會遭到政策的衝擊。尤其是對商戶房的持有者來說，可租且在符合條件下可售的說明，讓其吃下了定心丸，能進一步對資產處置做出長遠規劃。

其次規則重申保障住房需求，打擊炒房行為。新口徑兼顧購房者合理利益，將購房是解決購房人自身居住自身問題，和投資炒房這兩種情況區分開。對合理的需求予以照顧；而對投資投機則堅決遏制。政策通過規定商 住房要通過出租而非資產升值之後套現來實現投資回報，這一方面讓商 住房的炒房功能被極大削減，另一方面卻為房屋租賃市場引入了生力軍。開發商在建和未售出的商 住房會由房企自持，或出售給住房租賃企業，部分個人持有的商 住房也鼓勵以合適的價格出售給住房租賃企業，或者自住和出租。這樣的商 住房流向無疑有利於健全租售並舉的房地產市場。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

限制個人購買“商 改住”產品 是對消費者的保護

之前“商 改住”的亂象主要出現在有限購政策的一線城市和熱點二線城市，不少並不滿足購房條件的人或者投資者藉此來“暗度陳倉”，而開發商也為追求利潤最大化，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售。對重點城市商 住房進行適時調控，既可以保證房價平穩發展，打擊投機炒房，又能保護購房者的正當權益――畢竟之前“商 改住”銷售給個人的過程中，存在大量誤導購房者的嫌疑。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

北京“商 改住”政策對其它一線城市或將產生“風向標”作用

在北京出台商 住房執行口徑前一周，上海也發布了整頓商 住房新規，將停止審批公 寓式辦公項目，同時明確對已售未交付入住的商辦類項目，要按照商業辦公房屋功能進行全面整改,不符合商業辦公要求的不得交付辦理過戶。此外，廣州、深圳和成都等城市也都先後發布了針對商辦類項目的調控政策。這些政策對商辦類在規劃、建設、銷售、使用、信貸等各環節實施“零容忍”的態度，短期看會壓低這一細分市場的成交量，但從長期看，這能讓商 住房能藉此擺脫模糊邊緣的身份，做到有據可依。因此此類政策對於後續商 住房市場的發展會起到积極的引導作用。

商 住市場降至冰點 北京市住建委表態透露出什麼？

值得注意的是，樓市這麼多年來面對一輪輪調控政策，市場已經玩慣了“老鼠避貓”的遊戲。比如針對禁止將商 住房銷售給個人的規定，就有人想出買家出錢代辦註冊空揩司，從而規避政策的手段。面對花樣翻新的“下有對策”，政策在執行過程中還要功能更為精準有力才行實現預期效果。

　　(出處：中財網 2017年05月26日)

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蘇州土拍鏡像：熱門城市開始降溫 二線城市現拿地窗口期？

東方財經網 2017-06-14 23:56:10 來源：

6月12日-13日，蘇州共推出19幅土地，依然採用網上競價+搖號的方式進行出讓。12日，經過長達7小時的網上競價，地塊均成功出讓，總金額95.68億元。從成交金額來看，10宗地塊最高溢價僅為55.3%。

13日的土拍也延續了低溢價率成交的態勢，两天一共攬金132.5億。這17幅地塊中，最高樓麵價28255元/平方米，地塊最高總價54億，最高溢價率為55.3%。

“房企參与度挺高的。”一名房企城市公司總經理在13日對記者說，這一輪調控為市場長遠健康發展做了階段性調整，儘管房企現階段很痛苦，要面對房價地價比跌入低谷的態勢：表現為一線城市拿地機會不多、二線城市高價競逐之後的去化陣痛。

該人士指出，核心城市拿地熱仍然是行業趨勢，而為了迎合房企投資溢出的趨勢，杭州、南京將會進入供地周期。接下來要看強二線或者二線城市，市場一直較平穩的一線城市廣州也還有機會。

房企拿地邏輯

顯然，6月以來蘇州土地放閘不失為一個信號：蘇州這個月共有7場土拍、涉及42幅地塊。其中6月30日，太倉將掛牌出讓10幅宅地。

同策諮詢研究總監張宏偉分析指出，市場已經進入調整期，到今年下半年和明年上半年會是深度調整期，屆時，企業資金壓力會加大，地價會相對平穩，性價比較高；從去年四季度到現在核心城市放緩推地節奏，到下半年和明年上半年，地方應該會集中放地（地方也有推地目標，到下半年勢必會集中放地），那時只有資金實力強的大企業才會在這樣的窗口期獲益。

“房企拿地成本與房價倒掛的情況在土地市場已經持續了2年。”上述房企高管指出， 2015年開始，一線城市就出現了房價覆蓋不了建安成本的地塊。以上海松江區小崑山板塊為例，今年3月，該板塊推出3幅宅地，出讓單價超過3萬元/平方米。現在這種情況逐步蔓延到二三四線城市。

隨之而來的是，2015年開始房企利潤下滑現象突出。據Wind資訊統計，2015年73家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤下滑，佔比超過五成；27家虧損，佔比接近兩成。2014年，142家上市房企平均凈利率為10%，2015年降至8%。房企增收難增利已成趨勢。

經歷過多個調控周期的大型房企如萬科、中海、保利等會用老項目結算抵掉一些新項目的利潤折損。但中小型公司利潤指標會相對難看。因此這部分企業為了擴張，就要追求規模。上述房企高管指出，這也就是這段時間房企蜂擁二三四線拿地的邏輯所在。

今年年初，要衝刺千億業績的房企數量增加，這些企業提出規模擴張的前提是2015年銷售業績比較好，2016年儲備了土地。但為了保持增長勢頭，在2017年還必須要拿地。實際上，今年前5月，大型房企拿地金額仍然排在前列，而中小房企也不甘示弱，比如中梁地產、禹洲地產。6月13日，禹洲地產就在蘇州以總價約4.9億元競得一幅地塊，在蘇州已有四個項目。

大房企中的中海、金地、萬科、保利、華潤等老牌企業過去經歷過2-3個周期的教訓，憑藉對大市的判斷以及對風險的把握，其對投資的渴望反而沒有新晉的品牌公司那麼強烈，安全邊界比較廣。

產品選擇和投資選擇在每一個周期對房企的影響都很重要。比如順馳、合生創展，經過2008年、2009年的調控，最終退出房地產行業或規模大幅下調。

降溫效應已現

上述企業高管進一步分析，回看2010-2012年那輪市場調整，幅度沒有2008-2009年大，也出現了一批企業不惜代價割肉降價回籠現金流的情形。到了2014-2016年，企業金融面比較好，因此去年底至今的此輪調整中，大概率會出現企業為完成規模擴張而衝進市場拿地情形；而未來房地產市場發展，短期內不會出現非理性暴漲。

一個事實是，為規避區域經濟發展不均衡，一線城市人口正在向周邊疏導，一線城市都市圈內的二三線城市未來要承接一線城市人口的溢出。

因此行業內基於軌道交通對投資目的地的分析也越發重要起來。

據相關機構統計，從城市基礎設施投入比例來看，二線城市如南京、杭州、武漢的比例接近甚至超過一線城市，南京的軌道交通和基礎設施建設的里程數已經排名全國第五。就像花橋、太倉之於上海，南京周邊城市承接人口溢出也會是一個趨勢，這將帶動三四線城市的投資需求。

此外，從品牌影響力的角度來看，在同樣的經濟收益下，大多數房企寧可選擇開發5個項目，也不願意1個項目就完成。這也促成了房企去核心城市周邊拿地的意願。

然而，“房企只能通過自有資金拿地，通道業務等加槓桿的方式沒有了，手頭有大量現金能夠持續拿地的企業在減少。”張宏偉、中原地產市場分析師盧文熙等均指出，短期內有集中性的土地出讓現象出現，是響應相關調控政策的結果。意在對市場熱度高的地方增加土地供應，平抑市場情緒；且短期內集中供應可以分散資金，也能起到降溫作用。此次蘇州土拍結果也是一個例證。

　　(作者：唐韶葵)　　(出處：21世紀經濟報道 2017年06月14日)

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6月全國多地銀行房貸利率繼續上浮

東方財經網 2017-06-14 23:56:14 來源：

6月13日，多地銀行房貸利率上浮。廣州市內部分商業銀行6月初起把首套房貸利率上調5%-20%，北京市部分銀行上調首套房貸款利率，二套房貸款利率也全面調升至基準利率的1.2倍。福州地區，部分銀行上調了首套房貸利率，其中上浮比例高的達到10%，二套房貸利率也首次調升至基準利率的1.2倍。

多地區房貸利率上浮

2017年6月首周，在北京地區個別銀行的首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍后，又有銀行跟進上調首套房貸款利率，二套房貸款利率也全面調升至基準利率的1.2倍。

北京市一大型房產中介的經紀人告訴記者，除了民生銀行首套房貸款利率上浮10%外，廣發銀行通知首套房貸款利率上浮5%，並且額度有限；平安銀行也通知首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍，但是具體開始時間另行通知。

目前，廣州首套房貸的利率水平相比5月份進一步上升，折扣優惠已經基本消失，部分銀行執行的利率較基準利率上浮5%-20%。其中，浦發銀行廣州分行的首套房貸利率較基準上浮20%，民生銀行則在基準水平上上浮10%，中信銀行廣州分行執行的利率為在基準水平上上浮5%。不過，廣州市內五大行首套房貸款利率均以基準利率為最低標準，二套房則最低按照基準利率的1.1倍執行。

福州地區銀行房貸利率調整步伐加快，部分銀行上調了首套房貸利率，其中高的上浮比例達到了10%，二套房貸利率也首次調升至基準利率的1.2倍。

據福州一家股份制銀行支行工作人員表示，該行首套房貸利率已上調至基準利率的1.1倍，即在基準利率基礎上上浮10%。與此同時，福州另一家股份制銀行首套房貸利率也從原先的上浮3%調整為上浮10%。

從今年5月份的成交均價來看，北京的商品住宅成交均價已經突破4萬元，但是受到新政的影響，成交量同比明顯下降。2016年5月北京市商品住宅的成交量為8505套，2017年5月的北京市商品住宅成交量僅為4082套，大幅下滑。

據房王數據中心統計，5月份廣州11區網簽一手住宅6409套，環比微跌1.76%，同比大幅縮水，下跌超50%；5月錄得成交均價16251元/平方米，環比微跌2.94%，同比則上漲5.63%。

據房天下數據中心統計，2017年5月福州五區住宅成交量823套，住宅成交面積213124.32�，套均面積258.96�，成交套數環比上漲4.44%，成交面積環比上漲188.60%。

銀行面臨流動性緊缺

業內人士表示，隨着近期資金成本不斷上升，使得商業銀行需要控制房貸業務的成本，對資金的流向和使用作出新的規劃。

中原地產首席分析師張大偉認為，過去兩年，大部分銀行吸收了過多的房地產抵押物，目前，房貸出現了收緊現象，貸款折扣減少，放款時間明顯延長，這些房地產調控政策疊加產生的作用。購房者的資金成本持續上升，貸款的壓力越來越大。目前，市場成交已經全面降溫，降價開始出現。

對於利率優惠上調的原因，張大偉表示，隨着資金成本繼續上升，包括餘額寶在內的固定理財收益年化資金成本已經接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款4.9%的基準利率對於大部分銀行來說，已經屬於低利潤產品，預計後續銀行將逐漸上浮基準利率。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，目前從整個商業銀行的信貸資金成本來講，已經出現了上升趨勢，銀行同業拆借利率印證了這一點。所以，部分商業銀行基準利率上浮的現象，我認為更多是從商業銀行本身角度出發，也就是商業銀行對於貸款的風險把控可能會有所強化。對於房貸這種較大的一類資產，會率先進行收緊。

　　(出處：中國證券報 2017年06月14日)

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京冀交界的新機場安置房明年迎回遷居民

東方財經網 2017-06-14 23:56:16 來源：

京冀交界的北京新機場附近，136棟回遷安置房正拔地而起，分別布局在禮賢和榆垡兩大組團，住宅小區的總建築面積近200萬平方米。近日，新機場回遷安置房的供熱項目完成招標，預計今年年底將先通氣試供熱。這批回遷安置房將採用智能化供熱、屋頂太陽能熱水系統等方式達到綠色建築標準，既減少整體碳排放，又降低居民生活成本。

榆垡組團建16座換熱站

北京建工集團相關負責人披露，該公司旗下的建築技術公司與北京北燃供熱有限公司聯手成功中標大興新機場安置房（榆垡組團）供熱項目，項目總投資額為7233萬元。

榆垡組團安置房建設規模約142萬平方米，能夠滿足兩萬餘居民的回遷安置需求，涉及的供熱面積約137萬平方米。為實現節能減排，大興區在項目規劃時就已經要求安置房按照綠色建築二星的設計和運營標準打造，因此該項目的建設要實現低碳環保的供能目標。

根據用地布局，榆垡組團安置房分為三個供熱區，配套建設16座換熱站，預計今年冬季投入供熱試運營。這也就意味着，體量如此之大的工程僅有半年時間的工期。

為保證項目進度和質量，以及在後期運營的低碳環保，新機場安置房通過建設大型集中燃氣鍋爐房，採用天然氣供熱為主、綠色多元化為輔的供熱方式，實現清潔能源使用。“在試運營過程中，將對管道、溫度進行調試，並在明年年底的採暖季正式運營，從而確保2018年回遷居民正常採暖。”這位負責人說。

後期運營過程中，這套供熱裝備還將實現餘熱回收和煙氣回收，實現低碳減排運營。

大數據感知調節溫度

如此大規模的回遷安置房，在供熱項目上將實現“智能化運營”。

近幾年，不少居民樓已經實現分戶供暖計量，但一些小區的“分戶計量準不準”、“公共區域和各家住戶如何分攤”等問題格外受到老百姓關注。在新機場回遷安置房中，將裝上智能化的計量表，通過智能化數據分析，讓分戶計量更加準確，既節省能源，也讓居民舒適度更高。

“未來在這些安置房的供暖上，我們會通過大數據感知室內外溫度變化和居住行為溫度要求，讓屋內溫度調節更精準。”北京建工集團建築技術公司相關負責人解釋，居民有自己的生活、工作習慣，供暖季時，一天24小時的供暖溫度會有變化，下班回家之前需要把溫度提前升起來；夜間休息時，室內溫度不需要過高，可以適當下調溫度保證睡眠質量。

這位負責人說，通過居民的居住行為大數據的收集，能夠讓運營單位清楚小區內是老人居家為主，還是上班族為主；上班族一般何時下班回家、何時睡覺和起床。“每戶的數據都不一樣，但匯總起來會形成一個樣本規律。”他說。

　　(出處：北京日報 2017年06月13日)

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5月標杆房企銷售業績普遍下滑

東方財經網 2017-06-14 23:56:49 來源：

樓市調控政策效應傳遞到銷售市場，預計二季度企業業績整體回落

5月大部分房企銷售業績環比下降。在今年市場熱度逐漸下降的背景下，政策監管不斷趨嚴，調控對房企的影響已經不僅停留在限購、限價層面。熱點城市預售證獲取受限，部分開發商違規銷售被查處，一二線城市加強商改住“類住宅”整治，政策效應逐漸傳遞到企業業績層面。

13日，萬科發布公告稱，關於深鐵集團受讓恆大所持萬科股份相關協議獲得深圳國資委批複，困擾萬科一年有餘的股權之爭宣告結束。6月初，萬科公布了5月銷售業績，當月公司實現銷售面積242.0萬平方米，銷售金額358.9億元。前五個月，萬科公司累計實現銷售面積1520.1萬平方米，銷售金額2280.5億元。

市場機構克而瑞研究中心監測統計的數據显示，5月，包括萬科、碧桂園、恆大、保利、龍湖、中海等房地產企業銷售金額呈現不同程度下滑。其中，碧桂園、萬科、保利、首開、榮盛發展等企業環比降幅超過10%；陽光城、正榮、金科、雅居樂降幅超過30%；萬達、泰禾、路勁等企業銷售金額環比降幅均超過50%。

從受監測的40家房地產企業5月銷售額來看，只有中國金茂、金地、招商蛇口等少數幾家企業出現環比正增長，其中金茂、建業當月銷售額環比增長超過100%。

克而瑞研究中心分析人士指出，5月房地產市場調控政策依然維持收緊狀態，熱點城市嚴控預售證，新增供應量持續低位運行，多數城市成交環比下滑。反映在銷售上，受監測的40家房企多數銷售額環比下滑，整體下滑力度約為10%。此外，多數房企銷售額不論是單月還是累計，同比增幅較上月有所收窄。

數據還显示，5月40家房企公開市場拿地量較上月持平，成交總價環比下滑7%。月內這些房企新增融資額為579.69億元，環比上升23.76%，而同比下跌達到45.30%，房企融資前景仍不樂觀。

上述分析人士表示，從融資結構來看，銀行貸款有所下滑，環比下降了29.67%。同時，受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降了49.90%。不僅如此，當月房企海外發債額為零。

中原地產研究中心統計數據也显示，5月房企銷售業績下滑明顯。該機構針對萬科等21家龍頭房企的銷售業績監測統計显示，21家房企5月合計銷售2269.8億元，環比下調5%，也是年內銷售最差的月份。

“整體數據显示，在一二線城市調控加碼的影響下，特別是從2017年初開始的一二線城市限價等政策，導致房企銷售速度開始放緩。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，從全國主要城市銷售數據看，5月大部分熱點城市銷售均出現環比與同比的調整，其中包括東莞、濟南、廣州等城市環比下調明顯，整體市場分化趨勢加快。“從市場走勢看，預計房企二季度的業績數據會有非常明顯的回落。”他說。

張大偉表示，今年3月開始的調控政策正在逐漸傳遞到市場層面，對於房地產企業來說，壓力開始體現到銷售數據上。“企業之間的分化非常明顯，多家立足核心城市的上市房企營業收入及利潤率出現雙下調，特別是北京、上海等城市，房地產市場調控政策從嚴，對於這些企業來說，預計2017年全年市場很難樂觀。”（記者 高偉）

　　(作者：高偉)　　(出處：經濟參考報 2017年06月14日)

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李宇嘉：謹防房貸利率上升擴大金融周期和樓市波動

東方財經網 2017-06-14 23:57:17 來源：

儘管“20家銀行停貸”的消息有炒作和誇大嫌疑，但按揭貸款利率進入上行通道，全國很多地方提高房貸利率，這是不爭的事實。而且，部分股份制銀行、中小銀行將首套房貸款利率上浮至基準利率的1.1~1.2倍，這在過去是非常罕見的事。今年1月份，一線城市首套房貸多數還可以享受基準利率0.85倍的優惠，但不到半年的時間，房貸利率就攀升了30%~40%，原因在哪裡？未來房貸利率將如何走？房貸緊縮是否與樓市調控形成疊加，加速樓市下滑？

對於銀行突然收緊房貸，業內紛紛認為原因在於去年下半年開啟、今年加速的金融去槓桿。春節后，央行連續上調公開市場利率、凈回籠資金，無風險利率快速上升。10年期國債利率從今年初的3%上升至6月的3.6%，一年期Shibor利率已高於銀行優質客戶的貸款基礎利率，也高於一年期貸款基準利率。無風險利率上升，對接資管計劃的銀行理財收益率迅速攀升，逼迫銀行（主要是中小銀行）轉向成本相對低的同業。

但近期，“一行三會”發布數道監管“金牌”，規範銀行同業、理財、險資、資管等投融資和通道業務。比如，同業不能超過負債的1/3，銀行投資資產必須“穿透”，接受資本充足率監管，以基金子公司等第三方通道投資“非標”被限制。目前，銀行資金來源端，吸收儲蓄和金融市場融資（向央行借款、同業拆借、發行理財）各佔50%，小銀行通過同業和理財等金融市場融資佔比更高，大約在60%左右。理財收益率攀升，同業監管強化，金融市場融資利率也迅速攀升。

今年初，各大銀行還可以2.8%的利率向同業拆借，但4月份上升至4%以上，5月份達到5%。由此，中小銀行一半的融資，其成本接近房貸基準利率，加上人工、運營成本，繼續投放基準利率的房貸多半要虧損。因此，中小銀行的最佳選擇就是縮減資產負債表，減少同業融資、減少低收益的房貸投放。或者，利率已市場化了，誰願意接受更高的利率，如基準利率上浮1.1~1.2倍，銀行就給誰貸款。

不過，占房貸份額70%的大銀行，很少通過同業融資，且是主要的“拆出行”，目前仍發放基準利率0.90~0.95倍的房貸。另外，貨幣操作開始“削峰填谷”，通過MLF（中期借貸便利）、常備借貸便利（SLF），或啟動更長周期逆回購，對沖季末、季節性資金缺口。同時，房貸不良率僅0.3%，遠低於全行業的1.74%，乃防禦性資產優選，加上貫徹去庫存、支持合理需求的精神，大銀行資金相對充裕，仍會投放基準利率之下的首套房貸。

控制資金過分流入樓市，也是房貸緊縮和利率攀升的原因。近年來，銀行資產和負債增速都在15%~16%，遠高於M2增長，很大一部分直接或借道非標進入樓市。2015~2016年，樓市融資（包括項目開發和購房貸款）年均增長都超過50%。2016年，房貸佔全部新增貸款的45%，四大國有銀行甚至佔新增貸款的60%。屬於中長期業務的房貸更多佔用資本，期限錯配和流動性風險突出。全面實施MPA（宏觀審慎評估體系）監管新規下，控制房貸在清理之中。

2016年底，中央經濟工作會議提出，“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”；今年全國兩會上，央行行長周小川明確住房貸款增速要適當平衡。據悉，為貫徹國家信貸結構性調整的精神，央行要求今年房貸投放不能超過新增貸款的30%。目前，各銀行對轄區內分支行房貸額度實施“配給制”，甚至細緻到每個月增量和餘額都要控制，多數銀行要求今年房貸環比不增長。資金面越來越緊縮，部分分支行的額度被砍掉也不奇怪。

目前，金融去槓桿效果彰顯，同業利率飆升正在倒逼銀行減少資金空轉、降低槓桿率。由此，未來去槓桿仍將繼續。6月底，半年MPA考核在即，銀行綜合資產和廣義信貸擴張將受資本充足率約束、廣義負債將受存款準備金率和同業負債率約束，流動性需求將繼續攀升。另外，無風險利率快速攀升，按揭貸款對銀行的吸引力下降，加上管理層和銀行對房貸額度的控制，預計平均房貸利率將繼續上升。

樓市調控的滯后影響顯現，4月全國商品房銷售面積同比增速大幅度回落近7個百分點，熱點城市下滑30%~40%，三四線樓市繼續上攻的動力也開始減弱。如果房貸突然緊縮，或將與調控形成共振，加速樓市下滑，房貸“順周期”加大樓市波動。2013年下半年去槓桿和銀行緊縮房貸，直接導致2014年商品房銷售面積出現2008年以來的首次下降，也客觀上造成2015年穩增長承壓。同時，首套房購置是剛需，也是樓市的“穩定器”，理應得到貸款優惠。

但凡資金緊張，銀行就收緊甚至拋棄房貸，這樣的“金融周期”加速樓市波動，背後折射我國金融制度的不完善。一般來說，房貸期限長、佔用資本多，在融資市場化、利率自由化的趨勢下，若資金面緊張、融資成本上升，房貸不僅不賺錢，前期投放的房貸會虧損，還惡化期限錯配和流動性風險。

美國通過成立房地美、房利美等機構收購銀行房貸，並通過證券化讓15~30年的貸款“活化”，增加了房貸供應、降低了首付和利率。儘管引發次貸危機，但本質上是監管問題。因此，革新金融制度，多渠道增加房貸供應，如政策性住房金融、貸款證券化等，需要提上議事日程，否則金融周期和樓市波動還將繼續上演。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）

　　(出處：每日經濟新聞 2017年06月14日)

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