與城市同行 贏得更大發展

原標題:與城市同行 贏得更大發展

  走進今天的首鋼園區,昔日鋼花四濺、鋼水奔流的生產車間,早已變身藝術性十足的現代建築。從“鋼鐵森林”到文化創意園區,首鋼的發展曲線,也為我們觀察北京城市進步和產業結構轉型提供了生動視角。

  首鋼地區位於首都西大門,擁有獨特的區位、歷史和資源優勢。新中國成立之初,這裏機器轟鳴、人聲鼎沸,鍛造了人人讚譽的“首鋼速度”;十多年前,為了2008年北京奧運會,為了還首都一片藍天,首鋼毅然開始“從山到海的搬遷”,轉戰曹妃甸;而現在,這方熱土再次被喚醒,以深厚的底蘊、細緻的服務迎接着冬奧的到來。從夏奧到冬奧,從火到冰,首鋼園區的華麗轉身值得點贊。

  探究首鋼轉型成功的秘訣,關鍵在於緊扣城市戰略定位,把握城市發展大勢。白手起家時,扛起工業大旗成為城市經濟發展引擎;轉型發展時,主動服從大局謀求新生;優化升級時,當仁不讓盤活歷史遺存,積極投身新的城市規劃建設。這些關鍵時刻作出的重要選擇,無一不契合城市規劃、國家發展的時勢要求。把握好每一個時間節點,“鋼鐵巨人”持續為城市貢獻力量,也為自己注入源源不絕的生命活力。最終,企業與城市實現了同頻共振、收穫了雙贏多贏。

  首鋼的故事充分說明,實現大發展,要有大視野、大局觀。一座城市的發展有其內在規律,發展定位和產業布局總是在不斷更新迭代。無論是大大小小的企業,還是身處其中的職工,都要保持與時俱進的奮鬥意識,深度參與到城市更新的進程中來。曾經的首鋼天車司機、現在的園區講解員姜金玉即是一例。城市發展改變了原本的人生軌跡,但積極適應角色轉換,迅速在新的崗位上發光發熱,就不難打開事業和人生的多種可能。

  當下北京,城市發展模式正在深刻變革,減量發展、綠色發展、創新發展成為首都追求高質量發展的鮮明特徵。世界與中國的創新潮流正在形成歷史性交匯,北京正處在“風口”的焦點上,“建設一個什麼樣的首都,怎樣建設首都”的路徑愈發清晰。保持自我革命的活力,主動融入城市發展大局,必將書寫更加精彩的未來。

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400家房企破產,地產行業“活下去太難”?

原標題:400家房企破產,地產行業“活下去太難”?

  近日,一則“446家房企宣布破產!‘80%開發商死掉’真的要來”的消息傳遍朋友圈,文中認為銷售遇冷、拿地困難等陰霾籠罩之下,承受重重壓力的房企坦言“活下去太難”,並稱“這張房企破產名單還將繼續增加”。揚子晚報記者採訪中了解到,不少業內人士對於這份名單有不同解讀,普遍認為與國內現有房企的數量相比,房企的新生與破產本不足為奇,販售“焦慮”對於房地產行業來說並無助益。

  數據

  “破產”名單已增至454家

  這篇文章表示,據人民法院公告網显示,截至11月20日,房地產開發商的破產數量已高達446家,平均每天就有1.5家房地產企業破產,創下歷史記錄。文章認為銷售遇冷、拿地困難、債務違約等因素,是房企“活下去太難”的主因。在這份30頁的破產名單中,多數為三四線城市的中小房企,但也不乏一些知名度較高的房企。

  為獲取有關房企破產的詳細信息,揚子晚報記者登錄了“人民法院公告網”,在公告內容里填入“房地產”,公告類型選擇“破產文書”后搜索,彈出的網頁共計50頁,每頁显示數量為15家。其中今年以來的“破產文書”合計企業數量為454家,相比該文中所稱的“446家”又新增了8家。

  意外!還有不少非房企上榜

  令人頗感意外的是,揚子晚報記者在瀏覽時發現,此公告中的“當事人”竟有“廣州上九生物塑料製造有限公司”、“浙江環達緊固件有限公司”等非房地產開發企業。記者點開“浙江環達緊固件有限公司”的文書內容,原來這是該企業自行申請的破產清算案件,浙江環達緊固件有限公司的資產中包括其名下土地房產、螺栓存貨、機器設備及辦公設備等,其中土地房產在破產案件受理前已由當地政府收儲,因此,這一案件被歸類到了“房地產”一欄中。此外,榜單中還有飼料公司、糧食儲備庫、貿易公司等,記者粗略估算,大概佔總數的兩成,真正的房地產開發企業可能還不到400家。

  解讀

  A 破產比例僅0.5%,意義不大

  就算破產企業達到400家,這一数字真的多嗎?中原地產首席市場分析師張大偉指出,400家房企的數據毫無意義,因為2018年全年,全國房企的數量高達97938家,而在過去30年,房企數據上漲了4000%。

  揚子晚報記者查閱了國家統計局在今年7月份發布的數據,統計显示,2018年全國房地產開發企業數量達到97938家,而31年前的1987年僅有2500多家。

  B 破產=寒冬?這是不懂房地產

  知名經濟學家馬光遠也認為,房地產企業關閉破產本是每年都會發生的平常之事。他指出,即使是在房價大漲的年份,房地產企業每年破產關閉的數量也在300家左右,今年相對於2018年同期,房地產企業倒閉的數量確實有所上升,但就總體而言,仍然屬於正常範疇。“房地產企業關閉的情況很多,有些是殼公司,主動關閉,有些是被重組,有些是項目爛尾,真正經營困難倒閉的並不多。”馬光遠認為,不能因為今年有400家房企倒閉,就覺得房地產的寒冬到了,這是不懂房地產的表現。

  C 地產百強破產才是風向標

  “只有當中國房地產企業100強破產關閉的比例明顯上升了,才可以認為這個市場的確進入了真正的寒冬。”馬光遠表示,一個市場的“溫度”要看頭部企業,中國房地產企業100強佔整個房地產企業的份額超過一半,接近2/3,百強企業如果出現接二連三倒閉,那麼整個市場的“溫度”可想而知。今年除了極個別的企業,如億銀集團的規模比較大以外,剩下的倒閉房企基本上都聞所未聞。

  也有業內人士指出,今年前三季度全國出台房地產調控415次,去年全年是450次,調控的嚴厲程度超過預期。就市場層面而言,北京、上海的二手房市場價格調整幅度遠高於統計局的數據,市場整體已完全降溫,房價上漲預期已完全逆轉,大量的城市投資房地產已經沒有太大的收益。

  南京地產專家則認為,目前南京樓市的走勢基本平穩,市場供應量源源不斷,買房人的選擇餘地較大,板塊冷熱不均的現象比較明顯。儘管有人覺得南京房地產市場已“入冬”,不過在不少中小規模房企看來,眼下正是出手儲備地塊的好時機,對於地產行業的長期走勢依然看好。

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多宗土地流拍 房企謹慎緣於出讓條件苛刻?

原標題:多宗土地流拍 房企謹慎緣於出讓條件苛刻?

  11月,各個城市明顯加大土地供應,手握現金的部分房企趁機抄底拿地。不過,流拍土地頻現的現象不容忽視,其中不乏一些出讓條件苛刻的土地,以及房地產市場表現不佳的區域土地。對此,有業內人士認為,年底土地集中供應,房企優中擇優,地方政府或許會做相應調整,以避免土地流拍的尷尬現象。

  武漢一地塊三度掛牌兩次流拍

  繼11月22日後,11月26日又迎來土地集中拍賣日。當日一早就傳出武漢土地流拍的信息。

  當天武漢共有5宗地入市出讓,其中兩宗地因無人報價流拍,其中包括P(2019)148號地塊。該宗地是武漢首宗預售地塊,這已是其第三度掛牌。原計劃於4月30日出讓,但在出讓前一天遭到撤牌,後於6月28日再度掛牌出讓,也因無人報價流拍。

  P(2019)148號地塊位於武漢江岸區濱江國際商務區,地塊起始總價28億元,起始樓面地價11522.63元/平方米,為住宅、商服、公園與綠地用地。

  值得關注的是,該地塊競得者要承諾商服建築面積主要用於一家及以上控股股東為2018年《財富》世界500強的工程與建築企業省級總部,並承諾引進不少於1家500強企業華中區域總部入駐;競得地塊后持有不低於整個項目商業、商務及辦公總面積40%的物業,自持物業5年內不得對外銷售。

  在很多業內人士看來,江岸區濱江國際商務區的地塊炙手可熱,但是最後的附加條件十分苛刻,是該地塊兩次流拍的原因。

  流拍的不僅是武漢地塊,11月22日一天三地有三宗地流拍。當天,今年深圳第二場土拍大戲也是暗淡落幕,當時共有6宗土地出讓,最終成交5宗,1宗流拍,其中兩宗地是底價成交。

  這宗流拍的土地是位於深圳坪山區坑梓街道的G14313-8018號宗地,面積約為4.92萬平方米,建築面積為22.14萬平方米,出讓起始價為23.85億元。

  該宗地普通商品住房入市最高均價為30450元/平方米,且只能建設建築面積低於90平方米的戶型。相比之下,其餘已成交的5宗地可銷售的住宅建築面積低於90平方米的戶型僅需佔70%。此外,G14313-8018號地人才住房初始配建面積為5.04萬平方米,遠超過其他地塊。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,出讓條件苛刻是其流拍的原因。

  此外,11月22日,惠州惠城區有兩宗商住地掛牌。其中GP2019-35號地塊流拍。無獨有偶,11月21日,惠州惠城區同樣出讓兩宗商住地。其中LJL-39-04號地塊流拍。

  同樣在11月22日,鄭州市鄭東新區原本計劃拍賣的3宗地塊,有兩宗中止出讓,而鄭政東出[2019]12號北龍湖1宗住宅用地按計劃掛牌拍賣,但最終流拍。而在11月18日,河北石家莊4宗土地入市出讓,也出現一宗地塊流拍。

  土地為何頻現流拍?

  對於近期土地市場屢現流拍的現象,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,流拍說明了當前房企拿地是比較謹慎的,尤其是企業資金面沒有完全改善,房屋銷售數據也沒有明顯回暖的背景下,房企都會比較謹慎,採用保守的策略拿地。

  中國指數研究院針對101家A股上市房企前三季度經營情況分析發現,2019年前三季度,A股上市房企資產負債率均值、剔除預收賬款后的有效負債率均值、凈負債率均值分別為73.4%、67.0%、113.0%,同比分別增加0.2、0.4、3.0個百分點,行業負債水平仍處於高位。

  在資金有限的情況下,房企拿地前不得不三思而行,尤其是針對土地出讓條件苛刻以及房地產市場表現不佳的市場尤為謹慎。

  此外,流拍跟土地供應可能也有很大關係。嚴躍進如此表示,在年底,一些地方的土地財政壓力比較大,政府密集推地,但是客觀上講,房企也會選擇性價比較高的地塊,這就導致一些總價較高或者性價比低的土地出現流拍。

  土地流拍之後,嚴躍進認為,地方政府或許會做相應的調整,以避免土地流拍這種尷尬的現象。

  新京報記者 袁秀麗

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個人房貸告別固定利率

原標題:個人房貸告別固定利率

  央行周末再宣布重磅政策。繼8月起新發放貸款主要參考貸款市場報價利率(LPR)定價之後,昨天中國人民銀行出台存量貸款利率基準轉換方案。已簽訂房貸合同的市民,可以與銀行協商將定價基準轉換為LPR,也可以協商採取固定利率。

  要點1

  新政不涉及公積金貸款

  根據央行公告,自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。

  加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值,這個差值可以為負值,也就是可以下浮。加點數值在合同剩餘期限內固定不變,存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

  公告明確,“存量浮動利率貸款”是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款,不包括公積金個人住房貸款。自2020年1月1日起,各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

  要點2

  初次轉換房貸實際利率基本不變

  央行表示,新規的實施,將更好地發揮LPR貸款市場報價利率在實際利率形成中的引導作用,推動社會融資成本下降。預計初次轉換之後,存量貸款的利率執行水平將與轉換之前保持基本不變。

  同一筆商業性個人住房貸款,在2020年3月至8月之間任意時點轉換,均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值。

  也就是說,從明年3月1日起市民就可以辦理老貸款合同將利率定價轉為LPR,辦理截止到8月31日,這期間哪個時間去辦理都可以,不影響利率。

  除商業性個人住房貸款,其他存量浮動利率貸款,包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等,可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款。

  算賬

  初次轉換房貸實際利率基本不變

  為了讓公眾更直觀地了解新政,央行以商業性房貸為例進行了說明。

  若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。

  在上述案例中,房貸利率的定價錨點從基準貸款利率變為LPR后,加點方式從貸款基準利率上浮10%的5.39%,變為了LPR上浮0.59個百分點,還是5.39%。

  分析

  目前,大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。

  諸葛找房副總裁苑承建表示,此次利率轉換期為2020年3月1日至2020年8月31日,但實際執行時間是從2021年開始,也就是說,2020年客戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸執行。

  在上述案例中,2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%。在此後的第一個重定價日,即2021年1月1日,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%,此後每年的新利率均為上年12月的5年期LPR加0.59%。

  其他選擇

  房貸還可協商採取固定利率

  此次貸款利率的轉變,央行對借款人給出兩個選擇――既可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR,也可以轉換為固定利率。轉換后的利率水平由借貸雙方協商確定,轉換后利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

  固定利率在合同期內不變。如果未來利率上行,借款人可以避免成本上升。如果利率下行,借款人也無法享受紅利。對銀行來說則正好相反。由於房貸利率一簽就是好幾十年,銀行為規避LPR變動風險,一般不會同意與房貸借款人簽署固定利率貸款合同。根據央行公告,貸款人只有一次選擇權,轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的老貸款可不轉換。

  未來走勢

  轉換應對貸款人有益

  LPR指的是貸款市場報價利率,作為未來的貸款利率之錨它的走勢如何呢?中原地產首席分析師張大偉預測,隨着豬肉價格逐漸平穩,未來幾個月LPR下調將成為大趨勢。民生銀行首席研究員溫彬也表示,以LPR為定價基準的新增信貸利率將穩步下移。

  由於LPR是每月公布一次,調整的頻次要比基準利率高,所以更能反映市場變化。考慮到當前的利率水平處於下行通道,LPR預計還有下降的空間,所以從目前來看,房貸轉換對標LPR應該對貸款人有益。

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北京:保障房資格申請明年實現“零證明”

  從明年1月20日起,本市保障房申請家庭無須再為蓋章往返奔波。昨天,北京市住建委印發《關於進一步簡化保障性住房申請手續的通知》,取消保障房申請的全部紙質證明。如發現保障房申請家庭弄虛作假,五年內不允許該家庭申請各類保障性住房資格。

  根據《通知》要求,進一步精簡保障房申報材料。保障房申請家庭不再提供現居住地或戶籍所在地房屋的不動產登記證書,以及本人及家庭成員工作單位出具的收入及住房證明。換句話說,本市申請保障房資格自此實現“零證明”,申請家庭無須為蓋章往返奔波,真正實現“只要跑一趟”。

  記者注意到,針對申請表格填寫複雜的問題,此次,市住建委全面調整簡化表格樣式,需由申請家庭填寫的內容由此前的“一本”變為“一頁”。所有申請家庭成員只需填寫一份《資格申請表》,寫明“收入、住房、財產”等相關情況,並書面承諾符合相應條件,即可完成。

  “為方便群眾,我們不再要求申請人提供多份申請材料,受理部門因存檔需要若干份的,由受理審核部門自行複印。”市住建委相關負責人介紹,相關信息將通過部門間信息共享核對審核。如發現保障房申請家庭弄虛作假,隱瞞家庭人口、收入、住房和資產狀況以及偽造相關證明行為的,記入不良信用檔案,五年內不允許該家庭申請各類保障性住房資格。

  此外,受理時間也進一步壓縮。《通知》要求,各街道、鄉鎮住房保障窗口收到申請家庭提交的住房保障申請材料后,將原5日內受理的期限規定,壓縮調整至1個工作日。受理時間從申請人補齊材料的次日起計算;逾期不告知的,自收到申請材料之日起即為受理。

  市住建委要求,對於經由民政部門認定的城市最低生活保障(含分散供養的特困人員)家庭和城市低收入家庭,在認定有效期內申請保障性住房的,各區住房保障部門對其核定收入、資產時,應與民政部門認定的收入、資產數額保持一致。其中,享受撫恤補助優撫對象申請保障住房時,享受的撫恤金、補助金、優待金和護理費等待遇,不計入家庭收入。

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長租公寓又現新一輪“爆雷”

原標題:長租公寓又現新一輪“爆雷”

      繼樂伽“爆雷”后,又有長租公寓出現資金鏈問題。近期,悅如資產管理有限公司(以下簡稱“悅如公寓”)、杭州德寓科技、國暢房地產代理有限公司都被爆出資金鏈問題。業內人士認為,從整個行業融資環境來看,只有頭部公寓企業能得到銀行和資本的青睞,而中小公寓幾乎無緣融資,同時,長租公寓領域已經逐步進入到深水區,中小公寓或面臨較大的洗牌和淘汰概率。

  多家長租公寓遭遇資金鏈問題

  據媒體報道稱,10月8日,悅如公寓發布公告稱,因面臨巨大的經營及資金壓力,已無力維持公司正常經營。

  無獨有偶,據媒體報道,杭州的德寓科技因為高收低租而導致資金鏈危機。此外,同在杭州的國暢房地產代理有限公司也關門了,不少房東被拖欠了房租,租客交的房租也打了水漂。

  記者注意到,2018年以來,長租公寓行業“爆雷”不斷,寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓等接連爆出資金鏈問題。截至目前,已有20餘家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。其中,樂伽公寓的關停,導致南京、蘇州、合肥等地不少房東、房客蒙受損失,引發外界較多關注。

  財經評論員嚴躍進點評稱,長租公寓資金壓力增大,也說明經營預期和市場反應是不一致的,股權轉讓某種程度上也是為了防範虧損擴大,這也使得後續長租公寓企業需要更加註重房源管理和資金風險。

  “高進低出”破壞行業整體信用

  新京報記者注意到,在此次資金鏈出現問題的公寓機構中,跟樂伽公寓一樣,也存在“高進低出”的做法。

  所謂“高進低出”模式,即以高於市場價拿房,給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客的租金為半年,甚至一年。如果租客想月付,租金價格就高,因此,不少租客因便宜,便選擇半年租甚至一年租。

  “‘高進低出’模式正破壞着行業整體信用。”房東東創始人全靂指出,“高進低出”與租金貸一樣,是典型的利用資金池,運營長租公寓的做法。這一模式,無形中會放大槓桿,由於缺少風險控制,一旦企業經營管理失誤,最終會導致房東、租客嚴重損失。

  此外,悅如公寓則是另一種模式。賺取差價為盈利的模式也存在風險,隨着房租的下跌,發展空間越來越小。悅如公寓也稱無力維持1600套房源的運營成本和資金壓力,最終只能出售公司。

  全靂進一步強調,目前租賃行業還缺乏法律化的約束,也沒有押金保障制度,或擔保金制度。這也就意味着,企業倒閉了,對租客、房東而言,還缺乏相關保障。因此,全靂呼籲,“必須對這個行業里的黑中介和黑二房東,進行嚴懲。”

  在業內看來,現階段,缺少對公寓經營者約束力,是行業滋生不良企業的主要原因。北京房地產中介行業協會趙慶祥建議,“儘快出台住房租賃條例,租賃行業必須通過立法建立准入門檻。”

  作為一種新興業態,長租公寓的痛點在於“地貴、錢貴、周轉慢”,到目前為止,尚無企業能給出清晰的盈利模式。自我造血功能不足,長租公寓只能靠外部輸血,不斷融資,尤其是在急於擴張規模的起步和發展階段。

  全靂認為,從整個行業融資環境來看,只有頭部公寓企業能得到銀行和資本的青睞,而中小公寓幾乎無緣融資,對於缺少持續競爭力的中小公寓而言,選擇股權轉讓或退出,反而是更合適的選擇。

  ■ 案例

  悅如資金危機 租客房租打水漂?

  今年4月,劉芳(應受訪租客要求,劉芳為化名)在鄭州金水區租了河南悅如資產管理有限公司旗下的一套三居室的房子。“9月,我剛交了半年房租,5800元,但是,房東卻說沒有收到房租,今晚就要收回房子。”10月17日劉芳告訴記者。

  劉芳說,像她這樣的租客有上千人,他們都是悅如公寓的租客。記者了解到,因資金鏈斷裂將股權轉賣給鄭州比遜達美公寓管理有限公司(下稱“鄭州比遜達美”),然而,由於悅如公寓隱瞞長期拖欠業主租金和租客押金的事實,鄭州比遜達美現已終止收購。

  自悅如公寓陷入經營危機以來,很多租客面臨着無家可歸的局面,而房東也面臨着房租收取無門的現狀。

  1600套房源,悅如公寓無力維持運營

  “部分租客交了房租后發現門鎖被房東換了,進不去門,還有一部分租客被房東攆走。”劉芳表示,目前,租客已經組建了500人的微信群。但是,利益受損的租客遠遠不止這一数字。公開信息显示,悅如公寓運營1600套房源。

  除了租客,房東也長期被拖欠租金。有房東稱自今年四月後再也沒有收到過租金,悅如已拖欠四個月的房租未付。

  據租客向新京報記者提供的截圖显示,10月8日,河南悅如公寓所運營的公眾號曾經發出一條公告,然而隨後又刪去。

  這條公告显示,2019年9月,悅如公司的全部股份轉讓給比遜達美公司,且已經進行相關股權轉讓及工商變更手續。轉讓協議簽訂后,公司經營管理及房源管理等事宜均由收購方全權負責。

  劉芳說:“在此之前,我們沒有接到任何消息,也不知道悅如公寓已經資金鏈斷裂了,更不知道它被轉賣的消息。”

  河南悅如公寓起步於2014年,此前快速擴張,總房源數量達到1600套,這其中包括分散式房源和主要集中式房源。

  悅如公寓董事長王銀偉曾公開表示,目前國內大多長租公寓處於微利狀態,只有通過高效率的管理來盡可能賺取差價。悅如公寓快速地“跑馬圈地”,在前期積累了大量的收房成本和運營成本。

  但是,隨着鄭州房租的下跌,這種以賺取差價為盈利模式的發展空間越來越小。在上述公告中,悅如公寓也稱其無力維持1600套房源的運營成本和資金壓力,最終資金鏈斷裂只能出售公司。

  接盤方稱已終止收購

  10月16日,新京報記者以租客的身份聯繫上河南悅如公寓的相關負責人,其表示:“悅如公寓目前已經被新的公司收購了,房租問題需要聯繫新的公司。”同時,這位負責人也表示自己目前已經從悅如公寓離職。

  但是此前傳出的收購方鄭州比遜達美公司,已於10月11日發布公告稱:“河南悅如資產管理有限公司在2019年8月、9月拖欠業主房租、租戶押金、且對我公司惡意隱瞞;在各位業主、租戶要求其退款的事件爆發后,河南悅如資產管理有限公司原股東擅自以河南悅如資產管理有限公司名義單方發布公告,惡意將公司債務矛頭指向我公司,嚴重影響了我公司的正常運轉。且此次欠付租金、押金的業主、客戶直接涉及我公司意向收購的1600套房源,已嚴重影響了公司信譽,造成該房源後期無法完成收購,致使我公司收購目的無法實現。”

  河南悅如公寓已經陷入經營困局,新的接盤方又終止收購,那麼,租客和房東的利益損失該如何彌補?

  據當地媒體報道,目前,鄭州市住房保障和房地產管理局已經介入,其相關負責人稱“已經在積極處理此案件,一有進展將會及時公布”。同時,鄭州市信訪局也已經受理,專門設立了針對悅如公寓租客的工作組。

  劉芳表示:“我們希望政府能夠出面協調,讓雙方協商處理,將我們已經繳納的租金歸還。”

  本版采寫/新京報記者 張曉蘭 徐倩

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拆違引發行政複議 北京大興區長出庭應訴

原標題:拆違引發行政複議 大興區長出庭應訴

  本報訊(記者 朱健勇 通訊員 李振凡)10月28日上午,北京市四中院公開開庭合併審理了高某等9人訴北京市大興區人民政府行政複議9案。大興區區長王有國作為被告行政機關負責人親自出庭應訴。該9案系由違法建設拆除引發的行政複議案件,涉及居民的切身利益。

  據悉,高某等9人分別請求確認北京市大興區瀛海鎮人民政府作出的《致社區居民的一封信》中,限期拆除違法建設的行政行為違法。大興區政府針對行政複議申請分別作出了《不予受理行政複議申請決定書》,原告等人對此不服,提起訴訟。

  庭前,合議庭通過閱卷和證據交換,總結了9起案件的爭議焦點,即《致社區居民的一封信》是否侵犯了原告等人的合法權益、是否屬於行政複議的受案範圍。

  庭審中,雙方當事人就複議案件反映的大興區瀛海鎮康郡玉�Z園小區的拆除違法建設問題進行了陳述。

  王有國全程參與了庭審,並在最後陳述中表明,作為行政機關必須依法行政,同時也為原告等人通過合法救濟途徑維護自身合法權益點贊,通過此次庭審,也發現了大興區政府在拆除違法建設工作中存在的問題,並對原告等人對行政機關的監督表示歡迎。

  王有國當庭還表示,大興區政府將不斷提高執法工作規範化、法治化、精細化的水平,加大源頭治理力度,精心做好政策宣傳解釋工作,讓執法工作體現政府的溫度,以贏得更多公眾的理解和支持,共同建設一個具有獲得感、幸福感、安全感的和諧宜居之都。

  庭審結束后,大興區區長與原告等人進行了溝通,並表示區政府將積極推動協商溝通,在法律規定範圍內,進一步促進爭議實質化解,切實解決實際問題。

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北京鼠年“蒙面”首拍 三地塊成交80億元

   2月11日下午,北京鼠年首場土地市場拍賣會順利舉行。為此,前一天,北京市規劃和自然資源委員會發布《防控措施通知》,要求此次土地拍賣每家企業只有兩名代表可以進入拍賣廳,所有人員全程佩戴口罩,且無視頻轉播。

   “每一次困難,房企競爭格局都會發生巨變,都是重新排列座次的機會,有些房企難以放棄有可能彎道超車的機會。”蘭德諮詢總裁宋延慶接受《證券日報》記者採訪時表示,儘管疫情之下,房企比任何時候都關心現金流,但這場疫情,也造就了現金流較好的房企低價買地、逆勢補倉的好機會。

   有鑒於此,北京的這場土地拍賣受到了全國的高度關注,包括防控手段和成交情況等。

   據悉,此次北京土地市場出讓的是三宗住宅地塊,全部不限價,最終成交總價合計為80.05億元。其中,石景山西黃村地塊被首創以29.75億元的底價拿下,溢價率為0;通州馬駒橋地塊最終被“華潤+中交”經過40輪競拍以46.7億元的價格拿下,溢價率22.89%;大興采育地塊被京能以3.6億元競得,溢價率25%。

   簡單總結一下,圍獵這三塊住宅用地的是12家房企,拍地的結果是央企國企滿載而歸。“在當前市場環境下,央企國企拿地更有優勢。”諸葛找房數據中心分析師陳宵向《證券日報》記者表示,另外,合作拿地也是穩妥之舉,這場土拍傳遞重要信號。

   “2019年央企拿地积極性就很強,這源於資金實力強。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,北京春節復工后的首次土地拍賣,一改過去“限房價競地價”的出讓模式,讓房企操盤自由空間度更高,因此優質地塊在疫情之下仍拍出了23%的溢價率。

   據《證券日報》記者統計,2月份以來,由於疫情影響,北京、天津、上海、杭州、重慶等多地暫時叫停了土地出讓,涉及土地總計起始價格超過了340億元。當然,也有不少城市正常進行了土地拍賣,其中不乏網拍成交的。

   據中原地產研究中心的統計數據显示,2月份以來,全國合計成交10宗超過5億元的地塊,56宗超過1億元的地塊,但其中溢價率為0的有36宗,佔比高達65%。

   “部分城市的土地市場早已開啟,杭州、長沙、廣州等城市賣地相對較多。但受疫情影響,溢價率明顯不高。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示,從2月11日開始,全國性的土地市場會再次開閘,北京、上海等多個城市將開始常規性的再次賣地。

   事實上,一季度本來就是房企拿地的窗口期,因為一季度投資的土地,可以在年內開盤、銷售,年底之前可有回款入賬。同時,地方政府此時供地也較為积極。以北京為例,未來半個月還有7宗地待拍,起始總價達到了268億元,其中不乏“准網紅”地塊。

   “最近敢拿地的都是希望這一波投資在成本上能夠抄底,此時獲得低成本土地有利於彎道超車。”張大偉表示,所以補倉者多為資金充裕的房企。

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北京密雲入市兩宗住宅地塊均配幼兒園 

昨天,記者從市規劃自然資源委獲悉,本市土地招拍掛市場入市兩宗住宅地塊,均位於密雲區。

第一宗地位於檀營鄉,為密雲區檀營鄉6023地塊R2二類居住用地、6024地塊A33基礎教育用地。掛牌文件显示,該宗地土地面積6.45萬平方米,建築控制規模12.43萬平方米。從四至範圍看,該宗地東至檀營街,南至檀支一路,西至檀西路,北至站東路。附近是城市的建成區,周邊商業、超市等配套比較齊全。

該宗地住宅部分容積率為2,還將配建幼兒園、居委會及室內文體活動中心,由競得人完成建設后無償移交給相關部門。

另一宗地為密雲區密雲經濟開發區三期A1地塊MY00-0302-6010等地塊,為R2二類居住用地、A33基礎教育用地。土地面積12.16萬平方米,建築控制規模19.29萬平方米,規模較大。該宗地位於密雲新城0302街區東北部,京承高速北側,潮河南側。

該宗地住宅部分容積率為1.62,將配建幼兒園,以及社區管理服務用房、社區助殘服務中心、社區服務站、公廁、街區式燃氣鍋爐房等。

兩宗地均沒有設定未來商品房銷售價格,而是採用設定土地合理上限價格,當競買報價達到土地合理上限價格時,轉為現場競報企業自持商品住房面積比例的方式。

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土地審批放權 8省市成為改革首批試點 

3月12日,國務院發布《關於授權和委託用地審批權的決定》(以下簡稱“決定”),提出在保護耕地、節約集約用地的前提下,將國務院可授權的永久基本農田外的農用地轉為建設用地審批事項,授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。其中,北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶8省市被選作首批改革試點,試點期限為一年。

對於各省級政府可受理審批的土地屬性,該決定作出明確。按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第三款規定,對國務院批准土地利用總體規劃的城市在建設用地規模範圍內,按土地利用年度計劃分批次將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的,國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批准;同時,對在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍外,將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的,國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。

中華全國工商業聯合會農業產業商會專家委員會主任孫文華表示,此次改革是一種中央和地方對於區域開發審批權分權的探索。2019年中央和地方財政收入劃分改革之後,這是又一項重大的改革嘗試,將有利於激發地方政府的自主決策活力。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,此類規定也使得土地的轉性空間增大,進一步壓縮審批工作。“在實際過程中,耕地要轉變為農用地,其實面臨很多障礙,而從審批本身來說,也有很長的手續,這也造成了一些城市耕地轉性的困難。尤其是在一些城鄉建設用地增減掛鈎的地方,耕地轉為建設用地是有制度保障的,但是審批程序比較慢,這使得部分土地難以按時轉性,最終也影響了用地工作。現在此類政策放鬆,使得各級省政府可以通盤進行考慮,這也有助於根據實際情況來進行建設用地市場的管理。其本質上也是城鄉用地市場共同發展的體現。”

決定生效后,各事項審批權將由國務院同步轉移向試點城市省級政府。例如,改革在8個試點城市試行期間,永久基本農田轉為建設用地審批事項和永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的土地徵收審批事項,也將均由國務院委託試點政府審理批准。

同時,國務院將建立健全省級人民政府用地審批工作評價機制,根據各省、自治區、直轄市的土地管理水平綜合評估結果,對試點省份進行動態調整。

孫文華強調,用地審批權的下放,是國家在土地方面管控模式的新嘗試,也是一次有底線的授權。“其中,三條紅線(耕地紅線、生態紅線、城鎮建設開發建設邊界紅線)已通過空間規劃劃定,說明是在法定規劃範圍內的授權;在財權事權統一方面,放權意味着權責匹配,需要試點區域充分考慮本省、本市持續性發展的空間需求和經濟發展需要;同時,授權要求界面清晰,需要地方政府积極作為,自然資源部動態監管。”

落實到執行層面,孫文華指出,土地審批權下放到地方試點,意味着城鎮化土地從原有的國家宏觀管控模式,逐步轉向地方微觀科學發展的模式,而這也反映地方發展需要土地和空間的精細化管理。下一步,還需繼續搭建科學、動態的數據化管控系統。

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