機構:超三成意向購房者“放慢腳步”

機構:超三成意向購房者“放慢腳步”

東方財經網 2017-04-13 15:48:21 來源:南方日報

不斷加碼的限購政策正在對購房者產生影響。融360近日針對購房意向者展開一項調查,該調查显示,今年3月17日以來的限購政策導致35.62%計劃買房的用戶延緩買房進程,有2.19%改買商住房,20.55%擔憂以後可能出台更嚴的限購政策從而加快買房進程,另有28.22%購房意向者表示選擇暫時觀望,僅13.42%的購房者表示無任何影響。

該調查显示,因為本輪限購有41.85%原計劃從商業銀行貸款的用戶延緩了購房進程或改買商住房。融360分析師認為,計劃使用商業銀行貸款的購房者受限購影響最大,主要原因是銀行貸款收緊和限購之下失去首套房資格。以北京為例,3・17限購后商業銀行辦理住房貸款時,首套房貸款的最低利率優惠由之前的九折上調至至九五折,而且貸款年限收緊,25年以上的住房貸款已停止審批。“認房認貸”后,很多人由於之前有過住房貸款記錄,購房時即被認定為非首套房,不能再享受首套房的貸款優惠政策。

該調查显示,在回答“您計劃在接下來買房時進行哪種貸款”時,有50.14%購房者表示需要從商業銀行貸款,45.21%購房者表示打算辦理公積金貸款,找小貸公司貸款的佔比為0.82%,只有3.56%表示無需貸款。

融360分析師認為,如果單看利率,公積金貸款利率更低,但是由於公積金貸款有各種限制,特別是在房價較高的一線城市,限定的最高額度並不能滿足貸款需求,所以普通的商業銀行貸款更為大眾所偏愛。

就目前市場上的貸款利率而言,公積金貸款利率只有3.25%,按照滿貸(公積金貸款最高額度)120萬,貸款30年(部分城市可能貸不到30年),月供5222.48元;而商貸利息略高,基準為4.9%,同樣貸款120萬,分30年還清,月供是6368.72元;而小貸公司利息要高出很多,市面上普遍的大額貸款利率在10%以上,而且還貸周期較短,後期資金壓力大。

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福建泉州加快培育住房租賃市場

福建泉州加快培育住房租賃市場

東方財經網 2017-04-13 15:48:23 來源:中國國土資源報

福建省泉州市辦公室日前發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(以下簡稱《意見》),推進住房供給側結構性改革,建立購租並舉的住房制度,發揮住房租賃市場在改善居民住房條件、推進新型城鎮化進程方面的积極作用。

在加快培育住房租賃市場供應主體方面,《意見》提出,支持房地產開發企業從開發銷售向售租並舉轉變,將新建住房或庫存商品住房轉為自持物業用於出租。引導有條件的房地產開發企業,與專業化住房租賃企業合作,採取“訂單式開發”,建立“開發+租賃+銷售”的多樣化運營模式。

鼓勵各縣(市、區)開展房地產開發項目配建一定比例租賃住房,可將租賃住房作為土地出讓條件,並列入土地出讓合同,採取“限地價、競配建”的土地出讓方式確定競得人,即參与土地現場競價的競買人報價超出最高限制地價后,轉為競配建租賃住房比例,投報配建比例最高者為競得人。房地產開發企業配建和經營租賃住房,享受國家、省、市有關培育發展住房租賃市場的優惠和獎勵政策。

在支持租賃住房建設方面,《意見》表明,鼓勵新建租賃住房。住房租賃需求量大的縣(市、區),應結合產業布局、人口分佈,將新建租賃住房作為住房供應的新方式,在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的,國土資源部門應徵求住建部門意見,由住建部門根據本縣(市、區)的實際情況確定持有出租的年限,並由國土資源部門在土地出讓方案、出讓公告和出讓合同中予以明確規定持有出租的年限。新建的租賃住房實行用途管制,在出讓合同規定的持有出租年限內只能用於出租,不得銷售和轉讓。

另外,《意見》指出,鼓勵企業投資新建租賃住房,對企業投資新建租賃住房用於經營出租業務的,對其5年住房租金收入徵收的地方稅收收入,所在地的受益財政可按留成部分的50%給予獎勵。

編后:房價時刻牽動百姓心弦,特別是在一些大中城市,居高不下的房價,已經讓很多人深感“壓力山大”,大呼“高攀不起”。

此次福建泉州培育發展住房租賃市場,支持房地產企業從開發銷售向租售並舉轉變,鼓勵新建租賃住房,不失為一項減輕百姓購房壓力的有利之舉,對“虛火”旺盛的樓市,也可以起到一定的降溫作用。

另外,發展租房市場,還可在一定程度上優化住宅和其他行業用地結構,緩解用地矛盾,促進節約集約用地。

雖然對大多數有着“買房安家”觀念的中國人來說,租房也許只是權宜之計。但隨着房價高企,人們的觀念也正在發生變化。觀念的轉變,離不開政策的引導。隨着住房租賃市場體系不斷完善,相關的服務體系逐步規範,也許會有更多的人像多數外國人一樣選擇租房過日子。

居者有其屋,並不意味着這屋非買不可。發展住房租賃市場,推行租購併舉,為百姓民生幸福加碼,值得一試。

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北京150萬套房源供應量背後:投資屬性逐漸被削減

北京150萬套房源供應量背後:投資屬性逐漸被削減

東方財經網 2017-04-13 15:48:26 來源:北京商報

在一系列調控政策落地之後,北京樓市土地供應端也正在改變市場預期。

日前,《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。未來五年北京供應保障150萬套住房建設需求的土地,總共6000公頃;2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地,總共1200公頃;新建住房中產權類約佔70%,租賃類約佔30%。產權類住房中,商品住房約佔70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。業內人士分析,6000公頃的土地供應絕不是小数字,未來的供應主要分佈在哪兒?150萬套的供應量對樓市而言意味着什麼?租購併舉的市場又會是怎樣的?這些都成為業內外關注的焦點。

百萬供應計劃

4月7日,北京市通過《北京新聞》發布了一條與北京樓市未來發展息息相關的重要信息。該新聞內容主要是《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。其中,計劃的主要內容包括未來五年供應保障150萬套住房建設需求的土地,總共6000公頃;2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地,總共1200公頃。其中產權類約20萬套,租賃約10萬套;新建住房中產權類約佔70%,租賃類約佔30%。產權類住房中,商品住房約佔70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“看似簡單的新聞數據的發布,其中蘊含着北京樓市未來發展的關鍵信息。”一位業內人士表示,若這些供應計劃順利推進,將給北京樓市供應端帶來根本性改變。

以北京2017年供地計劃為例,2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地,總共1200公頃。單從數據上來看,這與往年北京的供地計劃相比,並沒有大幅提高,屬於平穩供應。但事實上,往年北京供地計劃的完成度一直不甚理想,但今年情況則顯然不同。2017年以來北京放地速度明顯快於往年同期,甚至在一些相對敏感的時間節點也依然有土地出讓。

從機構數據統計來看,2017年北京已經成交及即將成交住宅類土地分析,所有今年將上市的掛牌地塊合計29宗住宅地塊,面積為373萬平方米。年內供應的住宅類已達20宗,而等待成交的15宗,已經成交的有7宗。從已經成交的7宗地塊來看,合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平方米。其中限價商品房為47.9萬平方米,主要分佈在房山、平谷、密雲。公建面積17.5萬平方米。這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。由此可見,計劃中的土地供應將大多來自五環外,甚至六環外。

中原地產首席分析師張大偉認為,在需求端,北京對自住型商品住宅的需求量巨大。以最近搖號的北京朝陽金隅匯景苑項目為例,申購家庭為14.5萬戶,最終通過審核的家庭為13.8萬戶。

據統計,北京目前待售的住宅土地中,合計有7宗含自住房地塊,合計預計供應自住房面積高達50萬平方米。大約6000多套自住房,從北京土地供應看,限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特徵,2017年土地供應量相比2016年有明顯增加。

按照2017年土地供應節奏和土地類型的趨勢來看,未來五年“6000公頃,150萬套”的供地數量、土地類型很可能保持這樣的大方向,並由此徹底改變北京樓市的市場格局。

金融屬性大減

“從計劃披露的信息來看,的態度十分明確,就是要增加供給,加大中低端價位的商品房供應,穩定樓市預期。”北京市房地產業協會副會長陳志分析,之前北京市土地供應出現了不少高價地塊,產生了許多高價樓盤,整體上拉高了北京房價。而現在的供地計劃,保障性意味很濃,就是要在供地結構上進行本質上的調整。着重強調住房社會屬性的同時,大幅削減房產的金融投資屬性,從而符合中央提出“房子是用來住的,不是炒的”的市場定位。

本次計劃披露,新建住房中產權類約佔70%,租賃類約佔30%。產權類住房中,商品住房約佔70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。五年內,三個70%將足以改變市場預期。

事實上,北京樓市的投資屬性正在逐漸被削減。尤其值得注意的是,“租賃類約佔30%”類似的供應計劃在以往從未推出過。如此大規模的“無產權”供應,必然無法實現以往購房時房價大幅上漲的投資預期,無法交易的租賃類供應對市場的衝擊可想而知。

此外,新政還提到“研究擴大租賃住房賦權,這一表述十分耐人尋味,此前有分析指出,這表明未來很可能賦予租賃住房享有的社會服務均等化。其中將包括社會保障、醫療、教育等公眾最關心的權益。倘若賦權實現,制約租賃市場發展的瓶頸將有實質性突破,購房人對產權的天然熱衷也會隨之消減,租售並舉也將不再停留在計劃上。同時,70%的商品住房中,有70%的比例是自住型商品住房、中小套型商品住房。相比於此前一般的商品住房品類,這些產品要麼都無法隨時變現,要麼交易收入部分上繳,要麼升值空間有限,都讓此類樓盤的資產溢價能力不被投資者所看好。一旦這些住宅品類成為北京市住房供應主流,住房投資屬性將被極大削弱。

“北京土地供應結構的改變與此前推出的限購、限貸、限‘商改住’、調控學區房、整頓二手房市場等一系列調控動作無疑將形成綜合系統。”陳志進一步分析,這也讓本輪調控形成多層次、全方位、立體式調控,並逐漸改變以往調控以短期行政手段向理性長效機制轉變的調控思路。

高端消失?

“樓市三段論會回歸,即‘低端有保障、中端有支撐、高端有市場’。”張大偉預測,除了保障性住房外,剛需、首改選擇二手房可能更為現實。畢竟供應結構變化的結果將導致新建商品房高端化的現實。

數據显示,六環內商品房住宅供應未來會稀缺到極致,在供應端更多的土地將完成自住房及租賃住房的供應。改善型需求依然需要在商品房市場,這種情況下,好的商品房住宅產品會顯得更稀缺。

關於豪宅市場生存空間,市場仍有爭論。有觀點認為,自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角后,豪宅的“土壤”正在“被消失”。按照當前北京樓市在售豪宅以及潛在豪宅供應(近兩年內出讓的高價土地),數年內也將完成去化,北京豪宅恐怕要淡出樓市。

北京目前已經進入了新建商品房供應末端,土地已經進入存量時代,豪宅市場未來即使有空間也將被嚴重壓縮。若加上雄安新區的分流效應,北京豪宅市場很可能利空。

丁祖昱也認為,一旦150萬套住房以及25萬套自住型的任務完成將對剛需產生巨大的推動作用,在一定程度上會解決住房困難的問題,但對於中高端商品房市場可謂是雪上加霜。

但市場也有不同觀點。“首都的政治經濟地位,依然是頂尖資源要素的匯聚地,對精英人口的吸引力不會更改”,有業內人士表示,雄安新區、通州以及京津冀未來分散承接首都的非首都功能后,北京會變得更宜居,更適合少數高端項目的生存。

亞豪機構市場研究總監郭毅則認為,在未來三個70%供應之外,高端及改善性土地仍有空間,如果真能按供地計劃足量供應,每年不限套型面積的商品住宅,即有機會做成高端的項目還有4.4萬套,已足夠滿足當前的“改善+高端需求”。同時,如果住房保障力度加大,民生問題得以解決,商品房市場化后,會給豪宅市場帶來新空間。

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成都樓市調控加碼打出“組合拳”嚴防炒房族

成都樓市調控加碼打出“組合拳”嚴防炒房族

東方財經網 2017-04-13 15:48:30 來源:中國房地產網

中房報記者 劉洪材 見習記者 周書婷 成都報道

4月12日,據成都市官方網站公布消息,成都市房管局等多部門聯合出台了《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》(以下簡稱《通知》),對於成都住房限購區域內新購買的住房(含商品住房和二手住房),須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。隨後,《四川省商業性個人住房貸款最低首付款比例調整方案》(以下簡稱《方案》)相繼出爐,規定成都12個住房限購區域內用商業貸款購買二套房首付最低6成,貸款最長25年,限購區已擁有2套及以上住房的家庭暫停發放商貸。

“一城一策”背景下 成都樓市政策頻加碼

在2016年9月初,住建部發布《貫徹<法治建設實施綱要(2015-2020年)>的實施方案》,強調要根據房地產市場分化實際,堅持分類調控,因城施策,完善房地產宏觀調控。住建部所督促的“一城一策”,事實上是進一步讓調控責任落實到地方,以求穩定市場,釋放剛需。而隨着東部城市的限購,部分資金的流動出口已轉移到中西部城市來,成都自去年成為國家中心城市后,在政策利好、市民改善型需求爆發,土拍狂熱、市場信心提振,熱點城市房價上漲、催生恐慌族和炒房族多種原因下,房價從去年1月開始,成都整體房價呈平穩上漲的趨勢,7月後房價上漲幅度更為明顯,近兩年主城區成交均價整體上漲幅度超22%。在這樣火熱的背景下,成都市相繼出台一系列調控舉措,抑制房價的上漲。

2016年10月1日出新政,同一自然人法人在主城和近郊區域限購一套住房,購買二套房首付比例為40%,合同網網簽備案后不得變更和註銷。限購對象為新房。

2016年11月17日再次限購,具有高新南區和天府新區戶口或在區域內繳納社保或個人所得稅1年以上的其他地區戶籍居民,在本區域內無自有產權住房,可在本區域範圍內購買1套商品住房。限購對象為新房。

2017年3月23日限購升級,主城區和近郊全面限購,限購區內社保滿2年或戶籍居民限購一套住房,二手房納入限購範圍。

2017年4月12日限購再升級,成都市限購區內新房、二手房需取得不動產權證滿3年後方可轉讓。成都12個住房限購區域內用商業貸款購買二套房首付最低6成,貸款最長25年。限購區已擁有2套及以上住房的家庭暫停發放商貸。

五大手段抑制投機炒房 嚴防規範房企、中介違規經營

一、 關於嚴格住房貸款合法性審查

《通知》要求,銀行業機構在進行購房貸款資格審查前,應通過房屋交易合同網上籤約系統核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上籤約狀態,甄別房屋交易的真實性,對未在網上籤約的,暫不予受理。

解讀:“該規定主要是基於保護房屋真實交易的合法權益,通過行之有效的房屋買賣合同網上籤約系統來體現交易狀態,及時保護購房者權益。”市房管局介紹,這是進一步強調了房屋交易合同網上籤約的嚴肅性,以防止所購房屋因未在網上籤約而被抵押或再轉讓他人,或者出現假按揭騙取貸款等行為,致使購房人、銀行業機構的合法權益無法及時有效維護。

二、關於嚴格審核首付款資金來源和還款能力

《通知》要求,銀行業機構要嚴格執行首付資金真實性檢查要求,嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為;嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求,強化購房人收入證明材料審核,防範投資投機信貸風險。

解讀:為防範金融風險,大力降低購房槓桿,銀行業機構必須嚴格審核首付款資金來源和還款能力。

三、關於嚴格防範投機炒房行為

《通知》規定,在我市住房限購區域內新購買住房,須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。銀行業機構不得違反商品房預售資金監管協議划付商品住房預售款。

解讀:“該規定主要是繼續從嚴控制投機炒房行為,嚴格貫徹‘房子是用來住的,不是用來炒的’定位。”市房管局解釋,在《通知》實施之前,已在全市統一的商品房買賣合同網上籤約系統完成訂購、擬定合同、已售(備案)狀態之一的商品住房,在存量房交易服務平台上完成打印“成都市存量房買賣經紀服務合同”或“成都市存量房買賣合同”的二手住房等,均按原政策執行。同時還要進一步落實商品房預售資金監管的相關要求,確保商品住房預售資金專項用於工程建設,防止可能出現的工程爛尾,切實維護購房者的合法權益。

四、關於嚴格規範房地產經營行為

《通知》要求,房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為;商品住房項目達到預售條件后,房地產開發企業在30日內未申請預售許可或不接受預售申報價格指導的,房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。

解讀:“這一規定旨在及時增加房地產市場有效供應,防止捂地、捂盤、惜售,避免供需失衡和市場恐慌。”市房管局表示,這目的在於有效控制住房價格非理性上漲。

五、關於規範銀行業機構與開發企業、中介機構的合作行為

《通知》規定,各銀行業機構要切實規範與房地產開發企業、中介機構的合作行為,健全合作退出機制,通過成都房地產行業信用信息平台公開選聘房地產價格評估、經紀、諮詢等中介機構開展合作,加強對房地產開發企業、中介機構等合作方的約束和考核,避免信貸及道德風險。

解讀:該項規定主要是將房地產開發企業、中介機構的部分業務開展與其信用水平掛鈎,對信用水平低下的,限制其業務開展,強化失信懲戒,從而達到凈化市場的作用。

金融機構打出組合拳 調整首付比例

一、首次購買普通自住房的居民家庭,其中,成都市高新區(西部園區、南部園區)、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區、天府新區成都直管區等12個住房限購區域,仍按原政策執行,最低首付款比例不低於30%;全省其他非限購地區不低於25%。

二、擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,其中,成都市高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區等11個住房限購區域,最低首付款比例不低於60%,且貸款最長年限不超過25年;天府新區成都直管區、高新區南部園區最低首付比例不低於70%,且貸款最長年限不超過25年;全省其他非限購地區最低首付款比例不低於40%。

三、擁有2套及以上住房的居民家庭,其中,成都市高新區(西部園區、南部園區)、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區、天府新區成都直管區等12個住房限購區域,已擁有2套及以上(無論是否有貸款或是否結清相應貸款)住房的家庭,暫停發放商業性個人住房貸款;全省其他非限購地區,已擁有2套及以上且相應購房貸款未結清的居民家庭,暫停發放商業性個人住房貸款。

四、通知自2017年4月13日起實施,在通知發布日之前,借款人通過房屋交易系統完成網上定購、簽約購買住房,或者銀行業機構已經受理個人住房貸款申請的,其商業性個人住房貸款業務按照原政策執行。

五、通知未明確事宜繼續按通知前的差別化住房信貸政策相關規定執行。

強化市場監管 支持剛性住房需求

據成都市房管局相關人士向中國房地產報記者介紹,此次政策的出台,主要為了促進成都房地產市場平穩健康發展,堅決貫徹落實中央‘房子是用來住的,不是用來炒的’定位,進一步落實國家、省、市房地產調控工作要求,支持剛性住房需求,強化市場監管,嚴格防範住房投機炒作,大力降低購房槓桿,努力防範市場風險。

“這是在凍結短期內交易過熱或房價漲速過快的地方,提升住房的使用屬性。”新港聯行董事長張紅兵評價,此次限購政策之後,新房、二手房市場的交易量將會有所減少。成都的升級政策影響可以參考北京這次的限購組合拳,其根本思路是對短期內交易過熱或房價漲速過快的地方,凍結其交易,延長交易周期以及減少交易活躍量,進而提升住房的使用屬性。未來,二手房市場價格是否看漲則要看當前購房者中投資和自住需求的比例。如果目前投資客較多的話,短期內將抑制其需求,因為投資周期太長,因此這種投資行為會適當降溫。而對於自住客戶,選擇二手房的餘地也會減少。

上海易居房地產研究院3月20日發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》稱,2016年成都在成交量方面居於首位。但與全國其他“熱點”城市相對比,成都不論是房價的均價還是整體漲幅都要比其他熱點城市平穩不少,這也是成都多次樓市調控政策积極作用的表現。此次新政出台在於穩定市場預期,避免市場上出現恐慌性搶房的情況,穩定購房者的心態,首要滿足剛需。同時,也是防患於未然,減少本地樓市和金融系統的系統性風險,規避潛在的大幅波動。

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北京土地市場供需兩旺 房企积極姿態

北京土地市場供需兩旺 房企积極姿態

東方財經網 2017-04-14 22:49:09 來源:新京報

地熱

土地市場供需兩旺

在以往的樓市下行周期中,房冷和地冷總是如影隨形。如今,北京土地市場仍舊錶現出一派积極態勢。

在多部門不斷釋放增加土地供應的信號下,4月7日,北京發布了未來5年6000公頃住宅用地的供應計劃,保障150萬套住房建設需求。以此計算,自今年起,北京今後五年年均住宅用地供應量將達到1200公頃。

實際上,在剛剛過去的3月北京全市新增土地供應23宗,較2月多出13宗,相比於去年月土地供應不足10宗的常態,新政以來的土地市場供應表現着實“慷慨”。

面對土地供應擴容,在樓市成交下滑的背景下,房企依舊錶現出积極的拿地姿態。

4月11日,在丰台區王佐鎮青龍湖地塊競價現場,包括萬科京投等9家房企或聯合體參与了競爭。該地塊採用到達競價上限后競建住宅自持面積的方式,最終由國開東方萬科聯合體競得,住宅部分樓麵價為3萬元/平方米左右。

4月7日,北京土地市場三宗地塊的競拍,吸引了40餘家房企到場,共計出讓金額達到了140.1億元。其中石榴集團12.9億元摘走大興開發區北區1號地,溢價率62%,樓麵價2.2萬元/平方米,自持比例達到50%。

值得注意的是,房企拿地熱情背後,依舊存在“難言之隱”。據機構統計,自去年11月以來,北京共拍出8宗住宅自持地塊,面積累計達84.9萬平方米。

“大量住宅自持,嚴重擠壓了可售住宅的份額。”郭毅對此表示。

冷與熱的邏輯

住宅市場降溫、市場面臨調整、自持土地開發難度大……面對諸多不確定性,房企的拿地熱情從何而來?

實際上不僅是在北京,這個春天,品牌房企在重慶、佛山、寧波等全國多個熱點城市也專註於拿地。

根據中原地產數據显示,在最近樓市調控重壓下,廣州、上海、北京等城市多宗地塊成交。樓市調控后,雖然樓市降溫,但土地市場特別是優質的住宅地塊,成交依然活躍。2017年截至3月30日,全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億元,同比2016年同期的3689.1億元,上漲了59.6%。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣地超過200億元。2017年拿地最多的20大房企拿地總金額超過3030.63億。

“雖然市場面臨下行風險,龍頭房企在制定今年的業績目標時,仍舊相比於去年業績至少調高了30%。大型房企對行業集中度的信心依舊很強。”楊現領表示,在大魚吃小魚的當下,在市場降溫時拿地更是為了下一輪擴張提前布局。

在郭毅看來,首都依然是頂尖資源要素的匯聚地,對精英人士的吸引力不會改,樓市依舊活力十足。北京的土地就算是自持,也不乏金融等多種變現方式。優質地塊的稀缺價值必然能在市場中得到高溢價兌現。當市場的歸市場、保障的歸保障后,北京商品住宅的市場前景將更加廣闊。(記者 方王洋 張曉蘭)

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多項中長期調控措施正在醞釀 房地產業有望實現軟着陸

多項中長期調控措施正在醞釀 房地產業有望實現軟着陸

東方財經網 2017-04-14 22:49:12 來源:中國證券報

面對部分一二線城市樓市出現的局部泡沫,部分市場人士產生了可能蘊藏危機的擔憂。房地產行業是目前多個部門聯手防控風險的重點領域之一。專家分析,一系列長短相濟的政策措施將陸續出台,短期內以“限”為主的調控不會放鬆;中長期看,土地制度改革、特大城市治理、多層次住房供應體系建設等措施將陸續出台,房地產業將實現軟着陸。

加槓桿帶來風險

中信建投銀行業首席分析師楊榮認為,一二線城市的房地產泡沫是頭號重點金融風險。與債券市場過度加槓桿、銀行表外業務風險、理財業務高槓桿等金融風險相比,目前應優先着力防控房地產泡沫風險。

歷史經驗显示,房地產泡沫破裂將嚴重損害實體經濟。國際金融市場上的逢“7”魔咒显示了金融風險集中釋放對實體經濟的負面衝擊,如1987年美國股災、1997年亞洲金融危機、2007年美國次貸危機。

就中國的情況而言,中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為,去年三季度以來,實體經濟企穩跡象初顯,後續能否持續尚存在不確定性。如果房地產泡沫持續吹大,則不僅僅是金融層面的風險,還可能引發整個國家發展戰略層面的風險:實體經濟的成本進一步上升,金融體系資金被進一步分流,對經濟發展極為不利。房地產價格快速上漲不利於經濟結構轉型,對製造業、小企業等領域的信貸產生擠出效應。同時,居民部門的槓桿率增長過快將帶來很多風險。

儘管目前居民部門的槓桿水平整體不高,但2016年以來槓桿水平的快速上升帶來較大隱患。中國人民大學副校長、中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春表示,從房貸增量來看,當前居民部門債務率快速攀升難以持續。國家金融與發展實驗室的數據显示,近兩年居民部門加槓桿迅速,僅2016年其槓桿率就上升了近5個百分點。就規模而言,2016年居民部門債務比上一年增加了6萬多億元。

國家金融與發展實驗室副主任、國家資產負債表研究中心主任張曉晶指出,居民部門如此迅速加槓桿面臨較大風險。儘管以居民部門債務與GDP相比,中國處在相對較低的水平,但考慮到居民部門凈財富僅佔全社會凈財富的40%-50%,遠低於發達經濟體70%-90%的水平,因此從居民債務占居民凈財富的比重來看,居民部門的槓桿率水平非常高。

此外,其他一些隱性的槓桿值得警惕。民生銀行首席研究員溫彬說,首付貸、假按揭等變相加大了槓桿,可能導致後續出現一些風險。儘管不會觸發系統性風險,但仍需警惕風險外溢。

在海通證券首席經濟學家姜超看來,本輪房價上漲源於貨幣增速創新高,但如果未來金融去槓桿持續,銀行同業融資增長趨緩,房貸利率上升壓縮房貸需求,那麼今年以銀行總負債為代表的廣義貨幣增速大概率將高位回落,房地產泡沫將難以維繫。

警惕風險傳導

對於樓市泡沫風險,監管部門早已察覺。4月7日,銀監會強調,銀行業金融機構要牢牢把握住房的居住屬性,分類調控、因城施策,落實差別化住房信貸政策。嚴禁資金違規流入房地產市場,嚴厲打擊“首付貸”等行為,切實抑制熱點城市房地產泡沫。

一位央行人士對中國證券報記者道出了監管部門的擔心:去年某些商業銀行的新增貸款中的70%甚至百分之百是個人住房按揭貸款,與商業銀行的資金端存在較嚴重的期限錯配,帶來巨大的風險隱患。一旦市場流動性緊張或房地產價格下滑,則風險會蔓延至金融系統。

交通銀行首席經濟學家連平表示,在增量資金來源受限的情況下,今年房地產行業可能面臨資金壓力,行業內部的整合不可避免。在此過程中,部分負債率較高的中小房企可能面臨一定的風險。

監管部門採取多種措施遏制樓市槓桿率的快速攀升。

央行營管部主任周學東表示,就個人房貸在新增貸款的佔比來看,預計今年會下降到30%以內,這相對於去年45%左右的佔比來說明顯下降。

溫彬預計,今年銀行將堅決落實關於房地產的宏觀調控政策。在總量上,新增按揭貸款在新增貸款中佔比要較上年穩步回落至合理區間;在結構上,繼續加大對剛性購房需求的信貸支持力度;在區域上,鼓勵支持三、四線城市的改善性購房需求。

建設長效調控機制

近期各地針對房地產業的調控密集加碼,有關方面對防控樓市泡沫風險工作的重視程度可見一斑。值得注意的是,除了對房價過快上漲城市出手調控外,對於潛在的“炒作點”,政策也早有準備。例如,在中央宣布設立雄安新區的同時,一系列嚴控炒地炒房的措施為新區“護航”,令投機者無機可乘。

多位專家對中國證券報記者表示,本輪房地產調控與以往最大的不同之處在於政策未雨綢繆,信貸政策、土地政策等集體出手,加強預期管理,房地產市場會實現軟着陸。

在瑞穗證券亞洲公司董事總經理、首席經濟學家沈建光看來,要控制房地產泡沫,限購政策的邊際效果越來越弱,應進一步推進供給側改革、土地改革、戶籍改革、稅制改革,建設長效調控機制。

目前,一些中長期措施正在醞釀之中。國土資源部部長姜大明近日表示,爭取年底前實現全國所有縣市的不動產登記,地方市縣的不動產統一登記全部接入國家級平台。

分析人士表示,不動產統一登記能為房地產稅提供更加充分的依據和基礎信息,更加有效地支撐房地產稅收改革工作。清華大學國家金融研究院副院長朱寧認為,徵收房地產持有環節稅收,既有利於抑制房地產領域的投資投機需求,也有利於為地方提供穩定可持續的稅收來源,從而減弱地方“土地財政”的動力。(記者 陳瑩瑩)

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常州樓市新政:剛需者鬆口氣 想買二套房的措手不及

常州樓市新政:剛需者鬆口氣 想買二套房的措手不及

東方財經網 2017-04-14 22:49:20 來源:中財網

4月8日晚,常州樓市新政正式落地,成為江蘇此輪首個“限賣”的城市。此次政策影響最大的就守於“調整住房交易政策”的內容,即新購買商品住房(包括二手住房)的,取得產權證后滿2年方可上市交易。此外,辦理第二次住房公積金貸款的首付比例提高至50%,也讓不少購房者受到了影響。新政實施幾日來,常州樓市表現如何,記者進行了探訪。

剛需購房者:有合適的就出手

進入3月以來,常州樓市可謂供需兩旺。多家樓盤紛紛入市,甚至部分樓盤一個月內開盤2次,且每次開盤都被搶購一空。據數據統計,3月份常州商品住宅成交破65萬平方米,成交均價每平方米10106元,首次破“萬”。而剛剛過去的一周(4月4日至9日),日均賣房606套,成交均價每平方米9800元。正是在這樣的背景下,常州樓市新政出台。

新政剛剛實施的這幾天,常州房地產市場依然挺熱鬧。對於首次置業的購房者來說,新政影響並不大。剛結婚的新市民劉先生夫婦,為了迎接小生命的到來,商量着購買了一套總價80萬元的新房,這幾天正在辦手續。劉先生說:“我們就是自己住的,新政對我們沒什麼影響。有多套房或者炒房的人才會受到影響,我們沒什麼可擔心的。”

在常州新北區一家企業上班的顧先生是安徽人,在常州已經工作了五六年,正準備買房結婚。眼看着常州的房價從去年到今年節節攀升,顧先生不免有些焦急。新政的出台,讓他稍微鬆了一口氣,“樓市新政一出,對於炒房的人應該會有約束吧。我也沒指望房價會下降,但至少應該會穩定下來,目前的價格還在我的可承受範圍之內,有合適的就打算出手購買了。”

首付提高讓部分購房者措手不及

正可謂是幾家歡喜幾家愁,“辦理第二次住房公積金貸款的首付比例提高至50%”這條新政,讓一些二套房的購房者受到不小的影響。上周,常州市民黃先生和一處樓盤簽訂了購房合同,買入了一套總價120萬元左右的商品房,首付當時約定是30%,由於沒有及時備案,新政一出,黃先生在申請辦理公積金貸款時,被告知首付需要達到50%。

黃先生告訴記者:“新政的連夜出台,真是讓人措手不及,我現在到哪去找這20%的錢出來,首付款都是家裡湊出來的。另外根據新政,差不多需要等四年左右的時間才能把購買的房屋出手交易,這也增加了很多不確定因素。”

常州市住房公積金管理中心工作人員表示,新政實施的時間以4月9日為準,如果在之前已經申請的,哪怕還沒放貸,首付是不做調整的。但是新政實施以後,申請二套房公積金貸款的首竿是50%。

新政一定程度打擊短期炒賣行為

大部分樓盤的銷售人員都表示,新政對樓盤的銷售影響並不是很大。新北區一家樓盤的銷售人員小李表示,新政的出台,確實讓一批炒房者走了,現在來看房的主要是改善型購房者,雖然是二套房,但還是考慮自住的居多。正在飛龍片區一個樓盤看房的周女士表示:“新政出台前,我就一直在看房了,想給家裡人改善一下居住環境,買一個大一點的房子,但各個樓盤的銷售實在是太火爆了,根本就搶不到房。新政的出台,炒房的少了,可以定定心選房了,有合適的就下手。”

業內人士表示,此次的調控政策是“對症下藥”,針對當下常州樓市的。新政明確了從供給端增加土地與新房供給,穩定市場預期,從而緩和市場的恐慌心理。另外,對二手房轉手的限制,精準打擊短期投機者,但有自住需求的購房者基本不受影響。除此之外,用公積金購買二套住房貸款首付由30%提高到50%,除了增加一部分改善型客戶首付比例,也會抑制一部分投資客購買行為。從實際的市場銷售表現來看,也正說明這一點,只要是切實的居住需求都不會受到新政的影響,仍舊會選擇积極入市,相信在一系列針對性的部署下,常州房地產市場也將走得更加平穩。

新政不斷

成都

“限購”區域新購住房

三年內不得轉讓

記者從成都市城鄉房管局官網獲悉,成都市12日發布《進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》,嚴控房貸風險,相關舉措包括嚴禁加大購房槓桿行為、限購區域新購住房須取得不動產權證滿3年後方可轉讓等。

該通知規定,各銀行業機構在進行購房貸款資格審查前,應通過房屋交易合同網上籤約系統核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上籤約狀態,甄別房屋交易的真實性,對未在網上籤約的,暫不予受理,從嚴防控信貸風險。

各銀行業機構在審核住房信貸業務過程中,要嚴格按規定查詢成都市房產檔案信息系統、房屋交易合同網上籤約系統、人民銀行個人信用信息基礎數據庫,對於購房貸款申請人的住房記錄、商業性住房貸款記錄等查詢情況要留檔備查。

通知要求,各銀行業機構要根據中國人民銀行成都分行、中國銀監會四川監管局相關規定,嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為。

據新華社

山西

已購房改房轉移登記

需繳1%土地出讓金

不動產登記涉及每位群眾切身利益,為解決各地“辦證難”的問題,山西省國土資源廳近日出台政策,對已購公有住房(房改房)符合轉移登記條件的,土地出讓金按照成交價1%繳納,土地使用期限調整為70年。

已購公有住房也就數去常說的“房改房”,是由於我國長期以來實行住房福利化的結果。各地實行房改時,公有住房作為一種住房福利出售給職工,土地性質是劃撥,價格很低。到了2000年前後,國家鼓勵商品房的買賣,為了鼓勵這些享受房改福利的人賣房,允許“房改房”上市出售。

山西省不動產登記有關負責人表示,雖然早已明確了已購公有住房可以過戶交易,但是對於土地的有關問題,沒有明確的規定和要求,導致長期以來“房地分離”的問題,阻礙了當前不動產登記業務的正常辦理。為此,山西省國土資源廳出台專門政策,對已購公有住房轉移登記的問題進行了說明。

據介紹,今後對已購公有住房符合轉移登記條件的,土地出讓金按照成交價1%繳納,土地使用期限調整為70年。

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北京商戶 燕郊搶鋪

北京商戶 燕郊搶鋪

東方財經網 2017-04-14 22:49:22 來源:北京日報

“中了!中了!”4月9日,距離國貿三十公里以外的燕郊東貿國際服裝城店鋪搖號現場,張寶玉欣喜十分。這天,像張寶玉這樣來自北京的1000多位商戶齊聚一堂,以搖號方式競選300餘個鋪位。

下了通燕高速往東行駛幾分鐘,便到達東貿國際服裝城,這裏距離城市副中心通州僅5公里,是離北京最近的承接地。去年12月,首批500位北京商戶轉戰來此。4月伊始,新一輪選鋪啟動,商戶們聞訊而來,爭搶這塊“大蛋糕”。

上午10點多,東貿服裝城搖號現場人頭攢動,台上,編號、商戶姓名、身份證號實時滾動;台下,千餘位來自動批、大紅門的商戶眼睛緊緊地盯着搖號信息。每隔兩三分鐘,就有一輪選鋪信息新鮮出爐。人群中,不時傳來“中了、中了”的歡呼聲。搖中的商戶樂呵呵地揣着定金去簽約,沒中的商戶在短暫的失望后又踮腳企盼着下一輪搖號。

臨近11點,選鋪室內,商戶張寶玉一手交過定金,一手在協議上簽字。別看他表面平靜,實際內心特激動。他是這天頭一個搖上號的,約30平方米的鋪位,是原動批小檔口的兩倍大。

“太火爆了,沒想到自己運氣這麼好。”去年,張寶玉把自己在動批的四個店全關了,全家轉戰燕郊。這天,雖然自己頭一个中,但外面大廳,兩個弟弟還都在緊張的搖號中。“兄弟三個一人搖一個店,一起把生意做起來。”他滿懷憧憬地對記者說。

着急搶鋪的不止張寶玉一人,不少早前轉戰燕郊的商戶站穩了腳跟兒,也盼着再盤幾個店。來自動批世紀天樂服裝城的管守利就是其中一位。作為去年首批入駐東貿的500位商戶之一,他一口氣開了五家新店,試營業倆月,初期的投入成本就全收回來了。見記者有點不信,他掰着指頭給記者算了一筆賬:在動批,一個5平方米的檔口一年成本高達25萬元;而在燕郊,他開了5個店、每個約20平方米,總成本一年才只有15萬元。“年前最火的時候,一個月營業額統共能有二百多萬元,滿打滿算,現在處於凈賺階段。”管守利樂呵呵地說。這天,幸運的他又中了兩個鋪位,他說,自己的目標是在這兒開十個店,把生意越做越大。

在管守利新店所在的東貿服裝城西區,500多家北京商戶已經在這裏營業了近半年。記者看到,不同於以往動批檔口密密麻麻的樣子,這裏的店鋪寬敞透亮、整齊有序,不少店面裝修雅緻。雖是上午,但往來逛店的人群絡繹不絕,不時有一些年輕人手拎淘到的貨品擦肩而過。東貿國際服裝城相關負責人介紹,今年6月底,東貿國際服裝城將全部具備開業條件,屆時,將承接3000家北京商戶。

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環京地區樓市交易仍存“潛規則”

環京地區樓市交易仍存“潛規則”

東方財經網 2017-04-14 22:49:25 來源:經濟參考報

銷售價格高於備案價 加價捆綁車位售房

環京地區樓市交易仍存“潛規則”

伴隨着雄安新區、京津冀協同發展、非首都功能疏解、北京新機場建設等利好政策,受溢出效應影響,環京區域成為投資熱土。

記者日前在涿州、三河、固安等環京地區採訪了解到,環京各地限購政策頒布前,大量投資需求集中湧現,房價翻番上漲。為抑制“虛火”的樓市,響應中央“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,環京地區紛紛出台限購政策。限購以來,區域成交量有所下滑,房價漲幅有所收窄,一定程度上抑制了投資者“炒房”空間。但記者採訪中發現,部分樓盤銷售價格高於備案價,加價、捆綁車位售房等交易“潛規則”仍存。

中介囤房 購房者多是外地人口

2016年以來,不僅燕郊、大廠、香河、固安等環京傳統熱門區域出現房價大漲,一些相對的“窪地”如涿州、永清等區域也普遍升溫,開啟上漲模式。

安居客《2016國民安居報告》显示,在北京溢出效應的利好下,廊坊的二手房價格同比漲幅高達103%,成為全國房價漲得最快的城市。

為穩控房價,抑制投資需求,2016年,廊坊、三河、懷來相繼出台限購政策,2017年3月,涿州、淶水、崇禮等紛紛限購。4月,雄安新區的消息一出,一些人連夜去雄縣、容城、安新搶房,三縣嚴打“炒房”行為,依法對土地、建設、房地產交易等進行管控。但在雄安新區購房受阻后,一些人轉戰周邊縣市,給樓市調控帶來壓力。

4月5日,緊臨雄安新區的霸州、文安、任丘、定興等接連宣布採取限購等管控措施,為“虛熱”的樓市降溫。至此,環北京區域已全面限購,共有20餘城出台限購措施。

涿州、永清、香河等環京地區房管部門負責人告訴記者,在限購政策出台前,當地購房者中超八成以上是外地人口。記者從3月底至雄安新區消息發布后,一直在環京地區採訪,親身經歷了環京樓市的火爆,其中一位囤3套房的中介讓記者印象深刻。

這位中介告訴記者,他們店的同事超過一半都在環京地區購買了房子,他自己在涿州、永清、香河購置了三套房產。“我都拿出所有身家投入這片熱土,所以你還擔心什麼?”

“去年靠北京非首都功能疏解、通州副中心、北京新機場,今年靠新出台的雄安新區,這些概念都給環京地區帶來前所未有的發展機遇,也進一步凸顯了環京的區位價值,所以我非常看好環京地區未來的發展。”該中介說。

記者在永清森林新都孔雀城採訪時,該樓盤一置業顧問用類似的話分析說,自去年京台高速開通后,永清到北京南五環僅20分鐘,加上北京新機場利好政策,永清多個項目銷售均價已超1.6萬。目前該樓盤正在排號,估計開盤價約在1.75萬元,限購後來看房的購房者並無明顯減少。

記者採訪發現,自環京各地出台限購政策后,樓市成交量有不同程度下行,一方面因加大監管力度,證件不全的房子遭查封,區域可售貨量有不同程度減少。二是因北京調控加碼、認房認貸、叫停“商改住”后,溢出效應更加明顯,所以環京地區房價無明顯下降趨勢。

涿州市住建部門數據显示,今年1月、2月,涿州商品房購買以外地戶籍人群為主,所佔比例達80%,3月出台穩控政策后,外地戶籍購房人群佔比下降到75%。三河住建部門數據显示,今年1月至3月24日,銷售新建商品住房730套,同比減少85%,環比減少73%,商品住房銷售均價19558元/平方米,環比增長4.6%。

環京地區仍存樓市交易“潛規則”

記者採訪發現,雖然環京地區紛紛出台限購政策,加大監管力度,但部分樓盤成交價高於備案價格、開發商捆綁銷售、熱炒利好概念等“潛規則”仍時有發生。

一是部分樓盤成交價高於備案價格。環京地區新房預售備案實行“一房一價”,對房價的增長有一定限制。但記者採訪發現,環京地區一些商品房市場價格比備案價高出不少。如記者在環京某縣採訪的一商品房備案價為1.1萬元,但現在市場價格約1.8萬元。

2016年,廊坊市在三河、香河、大廠和固安推出“廊九條”調控政策,要求所有新建商品房銷售嚴格執行備案制度,每6個月房價漲幅不得超過10%。但這一調控政策並沒有讓快速上漲的房價剎車,相反,在二手房價格上漲推動下,二手房與商品房備案價倒掛日漸擴大。

二是為規避備案價格,加價、綁定銷售等變通手法較普遍。多位置業顧問說,目前環京地區對商品房預售價格管控非常嚴格,預售價格漲幅超過一定比例便不予審批,開發商只能加價銷售。多出來的這一部分“溢價”,歸開發商,有的樓盤則以捆綁精裝修和車庫的方式變相加價,便於過審。

一位中介就告訴記者,他常年在固安、永清等地售房,環京地區綁定車位售房普遍,車位不能貸款,需在首付時一起支付,“由於車位價格上漲,導致項目整體價格有所上漲,簽訂合同時,一份正式合同,還有一份車庫合同用來涵蓋加價的部分。”

中原地產首席分析師張大偉說,環京地區市場行情在那裡,不能單純只要数字不漲,這是掩耳盜鈴,這種数字上的不上漲沒有參考意義。

三是應關注過分炒作區域利好現象。河北環京地區多位住建部門幹部表示,環京區域暴漲離不開炒作因素,協同發展的利好加上中介的炒作,催動了大批投資者和恐慌性剛需入市。

從廊坊北三縣、固安,再到永清、涿州等地,投資客炒熱一個區域再轉移到另一個區域,直至如今環北京樓市房價足以與熱點二線城市比肩,如燕郊二手房價格普遍達3萬多,一些接近4萬。記者在環京不同地區隨機採訪的10個人中,不管有房還是沒房,都對環京未來樓市的走向普遍看好。

警惕利好未現房價先行

業內人士表示,長遠來看環京地區周邊樓市確實利好,但過去一段時間,環京周邊暴漲,一些熱點地區已經透支了利好變現后的價格,所以未來環京地區的調控應及時跟進,警惕利好還未兌現,房價已先行。

張大偉表示,涿州市、永清縣等傳統“窪地”快速上漲是資金潮下投資需求的集中湧現,目前調控政策必須嚴格執行,在必要時進行加碼,才能給已經火爆的樓市降溫。

亞豪機構市場總監郭毅表示,地方可採用市場化手段調控樓市,如房產證滿2年才能轉讓,打擊短炒行為,抑制樓市非理性消費。記者採訪了解到,在毗鄰雄安新區的白溝新城,限購規定中就指出,對於非本地戶籍家庭購置房產,自登記之日起5年內不得轉讓,這讓不少投資客短期內變現困難。

張大偉、郭毅均表示,環京地區房價過高“虛火”越旺,會掏空城市發展動力,更不利於承接北京外溢產業。從市場看,一些地區目前調控政策對市場影響仍較弱,未來環京區域可參考北京調控政策,否則房價上漲的預期依然會強烈,導致投資需求集中。

針對環京房企各類概念和營銷方法,業界建議購房者不要盲目去追各類概念,容易被套,交易中注意保留收據和證據,以防後續涉及維權。日前,河北省住房和城鄉建設廳已對環首都10個限購縣(市)20家房地產交易中介機構負責人進行集體約談,要求其規範中介行為,落實樓市調控新政。雄安新區籌委會首次新聞發布稱嚴厲打擊黑中介非法銷售、誇大宣傳、哄抬價格的行為,並已查處房地產建築領域違規行為765起。

此外,對環京區域來說,目前房價早已超出不少當地人的購買能力。業界建議,出台的限購政策也會對一些剛需造成誤傷,建議應加大棚戶區改造,對於房地產開發項目,加大保障房配建相關措施,多措並舉保障剛需住房,努力建立房地產長效調控機制。(記者 高博 趙鴻宇 齊雷傑)

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珠三角樓市“輪限”:限售成主基調 區域樓市或降溫

珠三角樓市“輪限”:限售成主基調 區域樓市或降溫

東方財經網 2017-04-17 22:52:35 來源:中國經營報

“這輪調控的力度顯然都非常大,史無前例。”一位不願具名的深圳某知名房企營銷總監在接受《中國經營報》記者採訪時表示。

3月以來,廣州開啟了第二輪樓市調控。隨後的一個月內,佛山、珠海、惠州、東莞、中山5城紛紛響應加入調控隊列,至此,除深圳、肇慶、江門外,珠三角6城均已二次“輪限”。

對此,多位專家在接受本報記者採訪時表示,限購啟動后,預計珠三角區域房價會出現下調,若成交量持續下滑不排除價格隨之下跌。

機構:廣州房價同比漲幅超八成

記者注意到,此輪樓市調控,珠三角各城主要從“限售”“限購”“限價”“限外”等四個方面進行政策升級。

目前,廣州、惠州、東莞、珠海已規定在一定年限內不得轉讓所購房產,包括佛山和中山在內的6城則重新強調了非本市戶籍人口所需的社保年限並限制提價。

此外,廣州,佛山和珠海進一步擴大了限購範圍,廣州“賣一買一”的首付比例提高了一成,並效仿北京,企業購房3年內限售,單身(離異)限購1套。

“廣州此次調控力度空前,主要是因為此前的調控力度相較於北京、上海、深圳而言較小。”在廣州置業的深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示。

上述分析人士指出:“廣州蟄伏了很長一段時間,這輪上漲實際是屬於觸底反彈,2015年以來廣州均價漲了60%,珠江新城區域房價翻了一番,我置業所在區域漲了80%。另外,從全國範圍看,70城房價指數显示廣州是領漲的,這就是此輪廣州兩次發布政策大力限購的主要原因。”

據國家統計局發布的70城房價數據显示,2017年2月廣州房價領漲一線城市,環比漲幅0.9%,同比漲幅達23.1%。而從成交量看,據廣州克而瑞數據統計,2017年2月廣州一手住宅(含普通商品住宅、別墅)共成交7109套,環比小幅上漲3%,同比漲幅達86%。

李宇嘉同時表示:“市場回暖趨勢導致廣州、深圳需求外溢至珠三角其他區域,珠三角此輪調控主要是限售,因此將自住需求向廣深周邊疏導的趨勢不會改變,限售打擊的主要是投資需求。”

在易居(中國)企業集團克而瑞廣州機構首席分析師肖文曉看來,珠三角樓市此次調控力度空前,並且“輪限”的關鍵在於限售,其認為:“限售最大程度地抑制了投資需求,但也會誤傷部分剛需群體,另外受調控影響,現在開發商也很彷徨。”

調控加碼投資客也失策

“只能轉自持了。”受調控加碼影響,多位原本帶有投資意向已購買房產的購房者在接受記者採訪時表示失策,所購房產只能轉為長期持有。

在深圳上班的小艾(化名),由於沒有深圳“房票”,退而求其次在東莞塘廈抱着投資心態購買了一套住房,此外在深圳與朋友眾籌了一套商務公寓。但4月10日,東莞新政出台後,讓小艾感覺到投資“失敗”。

“現在東莞的房子一是賣不了,二是賣了在深圳東莞都沒購房資格,只能留作自持。深圳的商務公寓現在也還不知道是否會跟進其他城市的限購政策。”小艾說。

她還表示自己有個好友此前一直想買東莞,經常向她諮詢,但新政出來后,再沒有詢問過。

與此同時,2015年在惠州購房並剛剛準備交房裝修的張先生(化名)則感嘆:“當時為了壓力小點,考慮到家人也在惠州,就毅然在惠州置業了。本來打算交房了就裝修,新政出來后,限售3年,也就不着急裝修了,毛坯自持,觀望下市場情況,有機會就將房子抵押貸款出來再看看有沒機會重新投資。”

事實上,對於此輪調控新增的“限售”,同為房地產行業從業人士的張先生看得比較開,他直言:“限售其實就是真的在落實‘房子不是用來炒的,是用來住的’,惠州現在還沒限購,所以主要還是為了打擊投資者。”

此外,在廣州工作已在佛山購有一套住宅的小白(化名)在仔細研究了廣佛兩地政策后直言可能再也買不起廣州。

據了解,2016年在廣州只需要3年社保就能獲得購房資格,但由於工作更換不小心斷繳了2個月,失去購房資格的他果斷轉戰佛山桂澈置了一套房產,據其透露該套房產總價135萬元,目前市價200萬元。

在廣州、佛山二輪調控后,他坦言一夜未眠,廣州新政要求5年社保才能具備購房資格,意味着必須到2020年他才有機會在廣州買房,但從目前的房價看,哪怕賣掉佛山的房子也很難在廣州換回一套房。“還有3年的時間跨度,變數太大了,如果廣州進一步將‘無房有貸款記錄’的購房者首付提高,那就真的買不起了。”

不過,他並未因此放棄。儘管佛山也進一步限購了,但小白坦言自己剛辦完佛山入戶手續,如果時機成熟,考慮再在佛山買一套小房子。“等具備廣州購房資格后,兩套佛山房產的首付加上增值部分房款,也許還能勉強在廣州換回一套房。”

廣深需求外溢珠三角城市閥門被關

值得一提的是,3月以來,珠三角除了肇慶和江門外,深圳還未發布新的樓市調控政策。深圳是否跟進調控?何時跟進?

“總的來說,深圳目前樓市已經出現降溫,限購方面的力度也已經很大,從市場情況來看,暫時調控還不需要加碼;但這次限售,全國範圍內加入的城市還不多,廣東跟進地最积極。因此,受相關壓力影響,在限售方面有可能還會鋪開。”受訪業內人士肖曉光表示。

另外博林集團營銷副總經理索忠誠和上述房企營銷總監也認為,“深圳很有可能會跟進加碼調控。”

但在李宇嘉看來,從目前深圳的量價情況看,短期內再次出強力調控政策的概率比較小,但未來不排除出政策的可能性。他表示,“從國家統計局統計的70城房價指數看,深圳已經連跌5個月,其中2月新房價格指數環比下降了0.6%,二手房價格指數環比下降了0.7%,樓市已經降溫,珠三角其他城市樓市調控主要還是由於市場回暖導致廣深需求外溢而致。”

就以臨近調控出台前的數據為例,據家家順研究中心監測數據显示,3月東莞新房成交5194套,環比大增258%,成交均價微升2.8%,其中臨近深圳的濱海、臨深、淞湖三大南部片區成交佔比過半。該月二手房成交4722套。環比增加63%,成交均價環比上升11%。此外,惠州3月全市新房成交也出現環比大幅增長,漲幅為137.6%,共成交12963套。

與此同時,珠三角其他區域3月的成交數據均出現了同樣的回暖態勢。據中山市國土資源局統計數據显示,3月中山樓市成交住宅5098套,環比大漲224%。另據世聯地產統計的數據显示,3月佛山新房成交17671套,成交面積193.53萬平方米,成交量多於一二月份的成交總和。而合富輝煌的統計的3月珠海成交數據也显示,該月珠海新房網簽成交2495套,環比上漲了109%。

不過,李宇嘉也指出若未來二手房市場出現明顯反彈,特別是價格出現快速的上漲,投資需求再次回來,還會進一步調控。

談及未來珠三角樓市的走向,上述房企營銷總監直言已經限價了,新房只能按備案價賣,總體來說珠三角的房價相對還是會比較平穩,成交量方面會有所縮減。

“量在價先,成交量下挫是必然的,價格先會走穩,後期部分投資氛圍較濃的城市和區域價格有回調的可能性,時間大概是一個季度后,也就是年中。”肖曉光表示,同時他也認為限售是把雙刃劍,供應和需求都被限制了,價格調整幅度應該會比較有限。

李宇嘉則表示,珠三角被“限”的城市會明顯消停,成交量出現下跌,若成交量持續下挫,價格也會隨之下調。但對珠三角外圍未被“限”的城市而言其實就是利好,三四線城市去庫存政策本來也還在繼續。

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