網拍“物優價廉” 地產商越來越時興網上淘地

東方財經網 2017-08-16 21:34:54 來源：

日前，江蘇鹽城某土地資產包在阿里旗下網絡拍賣平台以26.33億元的價格成交，刷新了網拍單筆成交金額的最高紀錄。儘管較16.67億元的起拍價溢價高達9.66億，但26.33億元的成交價格依然大幅低於市場價格。江蘇鹽城當地開發商表示，26.33億元的拿地價格“非常划算”。

據了解，土地和房產項目網拍市場正呈現出供需兩旺的態勢。法院、資產機構越來越多地將不良資產拿到網拍平台進行拍賣，其中包括大量土地和房產項目。正因為“物優價廉”，以阿里旗下拍賣平台為代表的網拍平台越來越成為地產開發商拿地的“新獵場”，包括萬科在內的大中型地產開發商都表現出濃厚的興趣。

刷新司法網拍紀錄

阿里旗下拍賣平台显示，此次拍賣的處置單位是江蘇省鹽城市中級人民法院，拍賣標的是鹽城市鹽紡路20號及規劃雙元路南人民路東西側土地使用權（含地上附屬不可移動財產），最終由江蘇本地開發商鹽城市房屋投資經營有限公司（下稱“鹽城房屋投資”）以26.33億元的價格拍下。

26.33億元的成交價刷新了司法網拍單筆成交金額的最高紀錄。阿里拍賣平台提供的信息显示，該土地資產包位於鹽城市老城區，是當地老紡織廠廠房所在地，因原所屬公司江蘇東達集團股份公司捲入多起金融借貸合同糾紛，當地法院最終將該地塊放在阿里拍賣平台上進行司法拍賣。

上述土地的拍賣起拍價為16.67億元，競拍過程每次加價幅度為100萬元。競拍者需繳納的保證金高達2億元，有兩名競拍者成功報名，並在拍賣環節展開激烈爭奪。最終經過901個回合的角逐，鹽城房屋投資拍下上述地塊。與16.67億元的起拍價相比，26.33億元的成交總價溢價高達9.66億，但依然大幅低於市場價格。

上述拍賣的土地資產包含有4塊土地，總佔地超過300畝。鹽城房屋投資內部人士介紹，按照成交價，每畝的平均價格大約為828萬元。若以容積率2.5計算，再計入後續拆遷成本，樓麵價約為5000多元/平方米。鹽城當地其他開發商稱，以建成后可以賣到1.2萬元/平方米左右的售價來看，這次拿地價格“非常划算”。

網拍平台成“新獵場”

與招拍掛土地市場相比，從網絡拍賣平台拿地拿項目，對地產開發商而言可謂是“物優價廉”，網上“淘地”也因此成為地產商的一種“新時尚”玩法。

中國證券報記者了解到，包括阿里旗下拍賣平台在內的網絡拍賣平台，正成為越來越多的地產開發商尋找優質土地的重要渠道，這其中甚至不乏像萬科這樣的大型地產開發商。萬科一位內部人士就表示，如果發現有合適的地塊上線，萬科有意向到阿里拍賣平台買地。

阿里旗下拍賣平台人士告訴中國證券報記者，實際上，土地招拍掛市場地價的持續走高，早已迫使包括萬科在內的大中型地產開發商開始尋求優質、低價土地的購買渠道。今年7月，萬科就曾耗資551億元在廣州買下一個破產資產包，這其中最重要的資產即是位於廣州市核心區域的16宗可開發土地。

“作為全國最大的網絡拍賣平台，全國已有99%的法院入駐阿里旗下的拍賣平台進行司法拍賣，而95%的司法拍賣也都在我們的網絡拍賣品台上進行成交，這其中就包括了大量的土地資產。司法處置的土地資產價格明顯低於招拍掛土地市場，自然吸引了很多地產開發商的眼光。”上述阿里旗下拍賣平台人士表示。

中國證券報記者發現，阿里旗下拍賣平台上的土地標的覆蓋全國，數量超過萬塊。這還只是土地類資產。實際上，該平台還包括眾多的破產、債務糾紛房產項目，這些項目拿地時間早，土地估價處於低位，也是開發商獲取新土地儲備的絕佳選擇。不僅是法院，越來越多的資產機構也拿出大量不良資產到網拍平台進行拍賣，其中也包含了大量的土地和房產項目。

土地網拍供需兩旺

在大量的土地資產紛紛尋求網絡拍賣，地產開發商又积極前往網拍平台尋找優質土地資產的情況下，土地資產的網絡拍賣呈現出供需兩旺的行情，拍賣紀錄接連被打破。

2016年12月，錢江水利發布涉及債權債務司法拍賣結果的公告稱，被執行人浙江錦天房地產開發有限公司、杭州錦天物業管理有限公司100%股權，於2016年11月30日通過淘寶網司法拍賣網絡平台以最高價10.34億元成交，本次司法拍賣的結果將對公司2016年度凈利潤產生积極影響，包括但不限於公司2016年度凈利潤由負轉正可能。

10.34億元成交的成交價較6.5億元的起拍價溢價59.08%，最終由廣東寶能置地有限公司拿下，並第一時間簽署了拍賣成交確認書。這次歷經517次競價、174次延時，歷時近34小時的網絡拍賣，不但為當事人省下441萬元的傭金，也刷新了當時全國司法網拍成交金額的紀錄。

不過，上述紀錄很快就被打破。2017年2月，恆元置業有限公司的債權人向法院提出破產申請，處置資產中包括高檔精品住宅“悅城玖號花園”。該住宅總建築面積為23.97萬，地上建築面積15.24萬，設計建造7棟住宅，可售商品房806套。5月，債權人第一次會議通過對恆元公司的破產處置方案，同意對“悅城玖號花園”項目啟動公開拍賣程序。7月16日上午10時，“悅城玖號花園”項目土地使用權和在建工程在淘寶旗下的網拍平台開拍，起拍價為12億元，保證金1億元，加價幅度100萬元，評估價11.74億元。最終，今年5月註冊成立的慈溪嘉年鴻迪房地產開發有限公司，以起拍價12億元成功拍下，再次刷新全國司法網拍成交金額的紀錄。

　　(出處：中國證券報 2017年08月16日)

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統計局：全國商品房待售面積繼續減少 去庫存進度加快

東方財經網 2017-09-15 22:35:39 來源：

新華網北京9月15日電（王日晨） 根據統計局9月14日公布的2017年1-8月份全國房地產開發投資和銷售情況显示，前8月，全國房地產開發投資69494億元，同比增長7.9%，增速與1-7月份持平；其中，住宅投資增長10.1%，增速提高0.1個百分點。1-8月份，重點城市房地產開發投資增長7.7%，增速比1-7月份提高0.2個百分點；其中，住宅投資增長9.7%，增速提高0.4個百分點。

與此同時，受益於土地供應力度加大，1-8月份，重點城市房地產開發企業土地購置面積增長10.2%，增速繼續保持在10%以上。重點城市加大土地供應、加快商品住宅建設將有助於增加住房供給，緩解供需矛盾，有效促進房地產市場健康發展。

另外，全國商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，其中住宅銷售面積增長10.3%。全國商品房銷售額78096億元，同比增長17.2%，其中住宅銷售額增長14.2%。8月末，全國商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。

國家統計局新聞發言人劉愛華對此表示，房地產市場經過去年以來的調控，效果不斷顯現，表現在兩個方面。第一，熱點城市房價過快上漲的勢頭得到了抑制。從7月份70個大中城市的房價數據來看，15個一線城市和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅均比上月回落，而且回落的幅度比較大，在0.8到4.9個百分點之間；環比漲幅也是在逐月收窄的。第二，去庫存進度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末又擴大了1個百分點。

她指出，目前房地產銷售還是保持了比較快的增長。1-8月份，全國商品房銷售面積同比增長12.7%。同時，1-8月份房地產開發投資同比增長7.9%，增速比較平穩。另外，從供給方來看，近期一些部門出台的政策，包括租賃住房試點等，又會擴大商品房的供應，分流一部分需求。總體來看，在各地區、各部門的探索努力下，房地產市場有望保持一個平穩健康發展態勢。

　　(作者：王日晨)　　(出處：新華網 2017年09月15日)

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下半年中國20餘城市“加法”調控樓市 租賃唱主角

東方財經網 2017-09-15 22:35:46 來源：

 

9月13日，中國樓市傳統旺季“金九銀十”首周，多地樓市成交遇冷，其背後是各地不斷加碼的房地產調控。2017年下半年以來，包括北京、重慶、煙台、深圳等在內的20多個城市再現“密集調控潮”，更多以增加供應、鼓勵租賃等“做加法”的方式推動房地產市場平穩發展。

長沙日前宣布，將推出萬套定向限價商品住房，向中等偏下收入家庭供應，其中，部分住房的銷售價格僅為每平方米4950元人民幣，明顯低於長沙樓市均價。

武漢市也在近期宣稱，爭取讓大學畢業生以低於市場價20%的價格買到房子。

許多地方出台加快發展住房租賃市場的“落地政策”。廣州、佛山、成都等12個首批開展住房租賃試點的城市，陸續出台實施方案。如，杭州8月30日出台的方案提出，將加大公租房供應力度，未來3年新增租賃住房總量將佔新增商品住房總量30%，未來5年公租房保有總量不少於8萬套等。鄭州市方案指出，發揮國有租賃企業的引領作用，培育專業化住房租賃企業等，並指出，到2020年國有土地新建租賃住房3.8萬套，集體土地新建租賃住房5000套等。廣州市計劃未來五年全市普通商品住宅用地計劃供應2375萬平方米、租賃住房用地計劃供應825萬平方米；住房建設計劃安排75萬套，其中普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套。

儘管並不在試點城市之列，但北京也在鼓勵住房租賃方面動作頻頻。北京市日前提出，今後五年將按照建設150萬套住房的要求，推進其中25萬套共有產權住房和50萬套租賃住房的落地。

中原地產首席分析師張大偉指出，下半年以來，中國有超過20個城市發布了各種力度不同的調控政策，包括增加租賃房源供應，增加限價商品房供應，增加共有產權住房供應等。與此前限購、限貸限價等以限制需求為主的“減法”調控不同，新一輪調控潮更多傾向於從供給側出發，“做加法”增加供應。

業內人士認為，隨着一系列租購併舉政策的推出，中國樓市以售為主的時代將迎來拐點。鏈家研究院數據显示，到2020年，中國租房市場租金總收入價值將達1.6萬億元。

　　(出處：中國新聞網)

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新一輪樓市調控或密集出台 三四線城市成調控重點

東方財經網 2017-09-15 22:35:55 來源：

為了預防樓市進一步升溫，西安（樓盤）、蘭州（樓盤）、揚州（樓盤）、泰州（樓盤）等今年大熱的三、四線城市近期相繼出台調控政策。有分析人士認為，9月份、10月份或將是新一輪樓市政策密集出台的窗口期，尤其是此前過熱的三、四線城市，將是此輪調控的重點。在房地產市場長效機制建立之前，控房價、抑地價的調控政策沒有放鬆的可能。

9月13日，西安市人民發布《西安市人民關於進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》，要求在西安各區暫停向已擁有2套及以上住房（含新建商品房和二手住房）的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房。在西安上述區域範圍內無住房且能夠提供2年以上（含2年）所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭可購買1套住房。經批准引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。

同時，西安對公積金貸款額度也進行了調整，將繳存職工家庭申請住房公積金購房貸款的最高額度由75萬元調整為65萬元；將最低繳存時限由連續足額繳存6個月以上調整為連續足額繳存1年以上，並停止辦理試行的商轉公貸款業務。

事實上，針對部分市場相對較熱的城市尤其是三、四線城市的新一波調控早已開始。8月29日，蘭州市發布樓市調控補充通知，加大限購力度，同時調整執行差別化的貸款首付比例。不論此前房貸是否結清，本地戶口購買第二套住房的最低首付比例均相應提高10%。限購方面，在池區、安寧區、七里河區原有限購區域基礎上，將西固區納入限購區域。而且，外地人在限購區域內購買商品住房或二手住房，須提供在蘭州市連續不間斷繳納3年及以上的社會保險證明，或者1年及以上的個人所得稅證明。

此前一日的8月28日，揚州市也發布了樓市調控相關補充通知，將價格備案範圍由新建普通商品住房擴大到非普通商品住房及車位、車庫、儲藏室。

更早的8月24日，泰州市出台了涵蓋16條具體舉措的樓市調控新政，被稱為“泰16條”。除了把車庫、車位、儲藏室納入價格備案範圍，還要求商品住房入手未滿2年不得上市交易。此外，泰州市也對精裝房市場作出了相應規範，推行成品房裝修市場化評估。而且，各個樓盤加價幅度不得超過上次申報均價的2%，而此前設立的標準是5%。

在一線城市中，北京（樓盤）市住建委聯合相關部門發布了《關於開展房地產經紀機構違規行為情況檢查的通知》，針對近期有個別經紀人員協助購房人以辦理“消費貸”、“經營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”等方式套取資金作為購房首付這類違規行為開展自查，斷絕購房者不規範的資金通路。

種種跡象表明，在房地產長效機制尚未完全建成之前，房地產調控政策無鬆動跡象，各種限制政策意在階段性平抑房價，為建立租售並舉的房地產長效機制贏得時間。有業內人士分析，9月份、10月份極有可能是新一輪樓市調控政策密集出台的時間窗口期，尤其是今年較熱的三、四線城市，或將面臨政策進一步收緊。

在日前舉行的“2017中國房地產品牌價值高峰論壇”上，交通銀行(601328,股吧)首席經濟學家連平表示，如果房價不能得到很好控制，仍面臨較大上漲壓力，長效機制的建立會較為困難。他認為，有可能進一步出台針對性政策，對房價上漲幅度設定一個大致目標，將絕對上漲水平控制在一定程度內，保持房地產市場平穩運行。這樣建立起來的長效機制才能對樓市健康真正起到作用。

　　(出處：和訊網 2017年09月15日)

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失信者將被限制買不動產

東方財經網 2017-09-15 22:35:59 來源：

廣州日報訊 （全媒體記者阮元元）記者從最新一期公報獲悉，《深圳市公共信用信息管理辦法》（以下簡稱《辦法》）經深圳市人民六屆七十七次常務會議審議通過，自下月起施行。深圳將建設全市統一的公共信用信息管理系統，對全市的自然人、法人和其他組織的公共信用信息統一向社會披露，其中個人的不良信息披露時限為五年。

值得一提的是，信息查詢人或者社會信用服務機構有偽造、變造信息主體授權證明獲取他人帆開信息的；泄露國家秘密、商業秘密、個人隱私的；以其他非法或者不正當手段獲取、傳播、使用公共信用信息等以下行為之一的，市公共信用機構從該行為發生之日起5年內禁止其查詢授權查詢的公共信用信息；涉罪的，依法追究刑事責任。

《辦法》實施后，深圳鼓勵組織和個人在市場交易活動中主動查詢公共信用信息，了解交易對象的信用情況，提高風險防範能力。深圳還講建立失信聯合懲戒機制，對嚴重危害人民群眾身體健康和生命安全的行為，包括食品藥品、生態環境、工程質量、安全生產、消防安全、強制性產品認證等領域的嚴重失信行為；被監管部門責令限期拆除建築但拒不拆除或者逾期不拆除，或者被監管部門作出其他責令改正決定但拒不改正或者逾期不改正的；故意侵犯知識產權等7種行為依法納入聯合懲戒對象範圍。在規定期限內糾正失信行為、消除不良影響的，則不再作為聯合懲戒對象。

對納入聯合懲戒對象範圍的有關部門將依法依規採取行政性約束和懲戒措施，包括商事登記機關依法不予受理商事登記申請；相關行業主管部門依法不予行政許可審批、限制資質資格；依法限制參与資金扶持、表彰獎勵；依法限制參与採購、建設工程招投標資格；依法在人員招錄等內部管理活動中進行限制；依法列入日常監督檢查重點名單；依法限制出境、限制乘坐高級交通工具、限制購買不動產及其他高消費等；法律、法規和規章規定其他懲戒措施。

　　(作者：阮元元)　　(出處：廣州日報 2017年09月15日)

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預售證未到手樓盤已售罄

東方財經網 2017-09-15 22:36:05 來源：

在“限價”政策下，即使是樓市“金九”時節，開發商的推盤意願依舊不強。但是，長沙房價的勢頭讓不少購房者入市意願增強。在此供需不平衡的現狀下，樓市亂象時有發生。

在長沙縣楚天世紀城西苑小區，其中兩棟在尚未取得預售許可證的情況下，樓盤就已售空，部分戶型還搭售車位。

對此非法售房行為，長沙縣住建部門已對該樓盤展開調查。

本報長沙訊　近日，記者接到購房者反映稱，長沙縣楚天世紀城西苑有兩棟樓未取得預售許可證，就對外銷售。經調查，記者發現小區不僅沒有取得預售許可證，還搭售車位。

9月12日，記者以購房者身份來到長沙縣楚天世紀城西苑營銷中心，發現樓盤均價在6000元/平方米左右。當記者詢問是否有房可買時，項目銷售人員表示，“目前在售的主要是4#和5#棟，房子已經不多了，只剩幾套87平方米的戶型，如果想購買這裏的房產，必須繳納98000元購買車位，並且要一次性付清。”當記者質疑沒有車是否也要買車位時，該銷售人員表示，“這個戶型必須要搭售車位”。

據悉，購買這裏的房產，不僅搭售車位，還需先和老闆“打招呼”，繳納2萬元定金。為何買房子還需和老闆“打招呼”？在該樓盤營銷中心，記者並未看到4#、5#棟的項目預售許可證。記者隨後在長沙市住房和城鄉建設委員會官網進行查詢發現，這兩棟樓尚未取得預售許可證。在記者的追問下，銷售人員最終承認，稱“還沒有預售證，購房者都是通過老闆的關係，不是熟人，就不能買。”

9月14日，記者再次來到楚天世紀城項目營銷中心，剛一進門，項目銷售人員就告訴記者，4#、5#棟的房子已售空。期間，陸續有不少客戶前來看房，但項目銷售人員均表示“已經賣完了”。

楚天世紀城西苑4#、5#棟還未開盤就已宣告售罄，記者隨即將情況反映給長沙市住建委。長沙市住建委工作人員表示，房地產開發企業在未取得商品房預售許可證的情況下，以認購（包括認定、預訂、登記、選號、排號等）、收取預訂款性質費用等各種形式變相預售商品房的，屬於非法售房行為。目前，長沙縣住建部門已對該樓盤展開調查。　　　　記者劉李實習生彭思瑤

提醒

購買未取得預售許可證的房產，可能承擔更大風險

本報長沙訊　長沙市住建委工作人員表示，購房者如買未取得預售許可證的房屋，可能會承擔更大的風險。

第一，根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。

第二，無預售許可的項目尚未納入預售款監管系統，購房人所交資金極易被挪用，或因開發商資金鏈斷裂造成項目爛尾等現象，致使合法權益無法維護。

第三，無預售證的房屋脫離監管，房屋性質不確定因素較多，如果出現與承諾不符的情況，極易產生糾紛。

工作人員提醒，購買商品房時一定要精挑細選，選購“五證”齊全的房子。在購房前最好登錄長沙市住建委官方網站（http://www.csfdc.gov.cn/index.php/home/index/searchdata/）查詢樓盤是否取得預售許可證。

如果市民發現有樓盤存在違規銷售行為，可撥12345市民服務熱線投訴，也可撥打瀟湘晨報新聞熱線0731-85571188求助或爆料。　　　　記者劉李實習生彭思瑤

　　(作者：劉李)　　(出處：瀟湘晨報 2017年09月15日)

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浙江省規範個人貸款業務 個貸進樓市遭嚴查

東方財經網 2017-09-22 23:46:09 來源：

日前，浙江銀監局針對日常監管中發現的個人貸款資金違規流入房地產問題，召開了進一步規範個人貸款專題監管會議，重申銀監會有關監管要求，部署開展銀行自查和監管抽查。

“房子是用來住的，不是用來炒的。”據了解，浙江銀監局多次強調規範個人貸款管理的監管要求，堅決反對信貸資金違規進入房地產，堅決*制投機炒房行為，堅決懲處房地產信貸違規行為。

對於本次個人貸款自查，浙江銀監局要求全省銀行業金融機構做到三個全覆蓋，即各類銀行機構全覆蓋、各地市全覆蓋、各類個貸業務全覆蓋。

重點針對個人貸款特別是個人消費貸款、住房*押貸款、信用卡大額透支和大額提現違規流入房地產、個人住房按揭貸款首付資金來源等開展自查，落實責任到人，實行“一把手”負責制，抓好問題整改。

浙江銀監局對重點地區、重點機構和重點業務進行專項抽查，對於自查不認真、整改不徹底、問責不到位的違規問題，堅持人事並舉，嚴肅處罰問責。

同時，浙江銀監局要求各銀行業金融機構認真貫徹落實差別化住房信貸政策，提升服務意識和服務效能，在抑制投機性購房需求的同時，积極支持居民合理的住房信貸需求。

　　(出處：華龍網 2017年09月22日)

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住房租賃“美國模式”：來自金融的“滋養”

東方財經網 2017-09-22 23:46:38 來源：

在美國住房租賃是一個很大的市場，接近40% 的人都是租房住，作為住房租賃市場最發達的國家，市場制度與金融活躍度支撐其蓬勃發展。

7 月17 日， 廣州市在官網上發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱《方案》），公布16 條具體措施，保障租賃雙方權益，增加租賃住房供應，發展現代租賃產業。

時隔三日，住建部等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業，並列出12 個城市作為首批試點。

在此後短短的一月內，國內租賃領域的政策像離弦的箭，射向住房市場。

無論是政策層面還是實際操作，國內住房租賃市場都在加快發展的腳步，但是這其中存在的問題和挑戰，以及市場各參与方應該如何應對，是擺在眾人面前的課題。參考和學習成熟的住房租賃市場――比如美國，是一個可行的思路。

市場成熟

大部分出租房掌握在機構和專業投資者（如家族辦公室）手裡――而非普通的個人，是美國住房租賃市場跟中國不同的地方。

上海易居房地產研究院智庫中心研究總監李然表示，美國83% 以上的租賃住房是通過市場化操作的，有專業的公寓運營公司進行運營。

智裕創贏董事長王中江告訴《中國房地產金融》，在美國住房租賃是一個很大的市場，接近40% 的人都是租房住。他表示，美國大部分出租房掌握在機構和專業投資者手裡，主要有兩個原因。

其一，在美國，持有物業比較麻煩，出租后每年繳納房產稅、個人報稅等事務，租后維護也很繁瑣，而且維護成本和出租成本也不低。

其二，如果他們要投資房地產的話，就會去買REITs（房地產信託投資基金），長期來看，收益不比個人買房低。“也就是說，個人投資房地產其實並不需要持有物業。”王中江說。

出租房由機構和專業投資者持有的好處在於，他們是做長線投資的，因此更理性、更專業，也更有效率。在王中江看來，國內的出租房掌握在散戶手裡，其實是一種社會資源的浪費。

“這跟中國股市一樣，一旦籌碼都在散戶手裡，就比較難處理。”他說，“比如在某些空置率較高的區域，可能就有成千上萬套房子是空着的，持有人就是不租，就是盼着它漲，到頭來就是大家都收不到租，因為大家都在買來買去，而不做長期投資。但是如果是機構持有的話，它當然希望出租率越高越好。”

美國住房租賃市場的成熟，除了表現在市場機構化，還表現在市場各個環節的細分和專業。

作為一家專業的美國房地產基金投資管理機構，智裕創贏（以下簡稱“創贏”）主要的投資方向是整體收購美國的長租公寓，目前已經投了8 個項目。王中江告訴記者，自己作為“海外投資方”，並不需要跟租客直接打交道。“美國有很多很大的物業管理公司，我們聘請一家，他們幫我們做日常的物業管理和出租管理，每個月會給我們發報表，裏面有出租率、搬入搬出等詳細運營數據，還有租金收入、費用支出等財務信息，我們盯住財務数字就可以了，另外還有專業的資產管理經理負責項目的翻修工作以獲得物業增值。”

租客獲益

在一個成熟的住房租賃市場中，最大的受益者是租客，因為對於租客來說，一切服務都是便捷和有保障的。

曾在美國哥倫比亞大學讀研的小付（化名）告訴記者，自己曾在曼哈頓的一所長租公寓中租住過一年。公寓里設施齊全，有花園和停車場，一樓有洗衣房和管理處。在小付所租住的兩室一廳里，除了私人用品――比如床和餐具，其他的廚房設備和洗浴設備都很齊全。他同時表示，在一些更好的出租公寓中，配套了健身中心和會客中心。

租住期間，遇到任何問題，小竿打電話給管理處。平時的交租以及退租之後的押金退還，小付都是跟物業管理公司打交道。除此之外，小付表示，美國搬家公司的服務也做得很好， 從A 搬到B， 自己只需要叫上一家搬家公司， 到了B之後――因為配套設施齊全，馬上就可以安頓下來。

“美國的住房租賃市場是很成熟的，大家各自分工，該幹嘛幹嘛。我是投資人，我只要出錢把房子買好，然後選一個物業管理公司就可以了。物業管理公司的工作也很簡單，因為我已經擁有一個成熟的小區，他進去提供服務就可以了――包括招租、廣告、跟租客打交道等等。租客也很方便，因為配套設施都有了，他只要找個搬家公司把東西搬進來就可以了，需要服務就去找物業管理公司。”王中江說。

據了解，雖然美國各個州的法律不一樣，但是總體來說，美國法律更偏向維護租客的利益。就算租客不交租，房東也沒有權利自行驅逐，而需要走必要的程序。通常來說，民主黨主政的州，驅逐不交租的租客需要花費更大的力氣，而共和黨主政的州更有偏向於業主。

金融支撐

王中江跟《中國房地產金融》詳細講述了智裕創贏在丹佛的一個項目。

該項目總投資1.15 億美元， 智裕參与其中3331 萬美元的股權融資投資，其餘8000 多萬美元由三家貸款機構發放經營物業貸款，分別是房地美（Freddie Mac）、富國銀行和Keybank。銀行貸款是10 年期的（按照30 年攤銷），這其中，10 年均為固定利率，前5 年只付利息。

同樣條件的貸款，在中國是很難拿到的，那麼為什麼美國的銀行可以提供這樣的貸款呢？王中江告訴記者，這其中有兩個原因。

其一，銀行通過資產證券化可以把風險打包賣出去，不再留在資產負債表上。“我們向Wells Fargo（富國銀行）借錢，富國就把這筆貸款和其他貸款打包，叫摩根大通做成CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券），然後掛牌賣掉。同樣的，Keybank 做完貸款之後賣給巴克萊，巴克萊就可以賣給其他投資機構了。” 由於全美長租公寓的出租率都很穩定，租金收益有保證。因此銀行發放的經營物業貸的風險是比較低的，大型投資機構都願意買這類評級較高、收益也不錯的CMBS。美國還有一類債權類REITs，專門投資於CMBS。

其二， 銀行放出貸款之後，如果沒有證券化，也有辦法進行對沖。如果金融市場的利率趨勢發生變化，銀行也可以通過利率互換的方式進行風險的對沖。

據了解，CMBS 作為資產證券化產品之一，在美國已有30 多年的歷史，其年發行規模曾高達2290 億美元。雖然次貸危機發生后發行規模驟減，但是此後逐年回暖，2015 年重新超過1000 億美元。

可以看到，美國成熟的住房租賃市場背後，有強大的金融體系做支撐。銀行之所以可以提供條件優越的貸款，是因為可以在金融市場對衝風險，與此同時，還可以通過CMBS 和REITs 等金融產品獲利。

李然表示， 在美國，REITs 保證了各類房地產租賃企業能夠在資本市場上獲得長期收益。而在所有的REITs中，住房租賃佔15%，僅次於零售。

“所以金融市場與房地產市場的互動是很重要的，不是說單靠幾家企業，或者的幾個政策，就可以（把住房租賃市場）撐起來的。中國的金融市場和住房租賃市場如果不打通的話，風險就只能集中在少數機構或開發商手裡，無法快速擴大規模。”王中江說。

成或不成

因為高房價和需求旺盛等原因，國內的住房租賃是一個很大的市場，鏈家研究院院長楊現領表示，租賃市場是中國房地產市場“最後的紅利”。如前所述，在政策和實操中，國內住房租賃市場也在加速推進。但是，中國能發展起來像美國那樣成熟的住房租賃市場么？

據了解，房地產行業中很多公司都在做長租公寓，克而瑞的數據显示，目前TOP30 的房企中，1/3 的房企通過不同的方式參与長租公寓市場。而在房企之前，還曾有一批創業公司進入長租公寓市場。

企業對住房租賃市場的看好有很多原因，其中包括：租金是穩定的現金流，可以對沖銷售波動的風險；物業的增值，尤其是一二線城市；政策的規定（比如房企拿地自持比例增加）、引導、支持。

有業內人士認為，未來，在國內一線城市， 住房租賃市場將和銷售市場平分整個房地產市場。

也就是說， 未來一年賣出多少套房子， 住房租賃市場就會增加多少套出租房。

但是，在王中江看來，中國發展住房租賃市場一個“很大的挑戰”，首先是高房價高地價。“在一線城市，如果按照市場價買下來出租的話，就只有1%、2% 的回報率，企業就沒辦法加槓桿了。比如拿地7 個多億，蓋樓7 個多億，一個項目就是15個億，10 個項目就是150 億元，這對自有資金的要求太高了。如果沒那麼多錢，就要找銀行貸款，但是1%、2% 的回報率是不足以支撐目前的融資成本的。”

其次，國內的金融體系欠發達。如前所述，“30 年攤銷的貸款、10年固定利率、5 年僅支付利息”的貸款條件，國內銀行是很難提供的。原因就在於，現階段國內銀行沒辦法像美國的銀行那樣，在金融市場上對衝風險， 或者通過CMBS 和REITs 等金融產品獲利。

除此之外，對開發商的資金實力、資本運作實力、運營管理能力的高要求，以及長租公寓的低毛利率，都是發展住房租賃市場的挑戰。

因此王中江認為，現階段發展住房租賃市場，需要政策的大力支持。“土地便宜一點，開發商有盈利空間了――比如賺6 個點、7 個點，他就可以找銀行借錢或者發公司債來支撐了。”

他同時認為，長期來看，住房租賃市場的發展思路可以是：國家把土地拿出來給國有企業，讓國有企業去運營，之後再慢慢市場化。“最後一定是開發商、投資商要進去，銀行也要進去，金融體系滾動起來，整個市場才能發展起來。”

“美國的住房租賃市場到了最後就是，全世界的錢幫美國人蓋房子。”王中江說，“美國一分錢不用掏，美國人民就可以享受到很好的住房。”這是王中江作為“海外投資方”，親自參与美國住房租賃市場之後，所得出的結論。

如他所言，在一個成熟的住房租賃市場中，哪怕沒什麼存在感、一分錢不出，民眾還是能享受到優質的住房和便捷的服務，因為市場這台機器已經在良好運轉，並且發揮作用了。

　　(作者：劉本迪)　　(出處：中國房地產金融 2017年09月21日)

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二三線城市購房政策鬆動 樓市或有可能出現反彈

東方財經網 2018-01-22 20:36:58 來源：中國新聞周刊

 　2018年開年伊始，蘭州、南京、合肥等二三線城市購房政策出現了局部的鬆動和微調，由此引發社會廣泛關注。

　　輿論於是揣測，2018年的房地產調控政策有可能“鬆綁”，樓市或有可能出現反彈。

 

　　但住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌在接受《中國新聞周刊》採訪時分析認為，“如今中央的意圖是因域施策，分類調控，將權力下放，以中央統一部署為前提，各地採取相應措施。在樓市下行、市場特徵多樣的背景下，我認為該類政策的出台是在情理之中的。”

　　區域微調

　　2018年元旦剛過不久，蘭州市房產局等部門聯合出台《關於加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》(下稱《通知》)規定，自1月8日起，購房者在購買蘭州市城關區、七里河區、安寧區等地住房時不再要求提供社保和納稅證明，同時取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。

　　在蘭州市房地產新政剛公布不久，限購“鬆綁”的風潮蔓延至南京。

　　1月7日，南京市政府召開新聞發布會，正式出台《關於進一步加強人才安居工作的實施意見》(下稱《意見》)，《意見》規定，由專業人才引進項目或政府有關部門評審確定的A、B、C三大類人才所購買的首套住房不受戶籍限制；高層次人才住房公積金最多可貸120萬元，部分項目可申領不少於300萬元的購房補貼。

　　《南京市人才安居辦法(試行)》規定，所謂的A類人才指國際國內頂尖人才；B類人才以省333工程第一層次培養對象為參照，為國內領軍人才；C類人才以省有突出貢獻的中青年專家為參照，為地方拔尖人才。

　　類似的“搶人才”大戰同樣在鄭州、武漢、西安、長沙、天津等城市上演。以鄭州為例，鄭州市出台的《鄭州市青年人才首次購房補貼發放及非鄭戶籍人才購房實施辦法 (暫行)》規定，因“千人計劃”“萬人計劃”引入鄭州的國家級項目領軍人才，將分別獲得500萬元和200萬元獎勵，以及不超過300平方米和200平方米的免租金住房一套。

　　同樣，西安市住房保障工作領導小組辦公室下發通知，規定2017年市本級大學生安居試點項目工程建設不少於1.2萬套；高校無房教職工可申請周轉房並支持鼓勵高校利用自有土地建設公租房等。

　　總體而言，以南京市為代表的租房、購房限制“鬆綁”具有明顯特徵：城市均為高層次人才的落戶、首套住房購買提供政策支持，並願意為此提供高額住房補貼。

　　除蘭州、南京兩類限購政策“鬆綁”外，合肥的類似舉措也一度被炒得沸沸揚揚。

　　近日，合肥市國土資源局在對12345名群眾諮詢的回復中稱，“商品房應由開發商自行定價，且2016年11月之前出讓地塊不限價。”該政策出台後被一些媒體解讀為合肥市住房“限價放開”。

　　隨後，合肥市物價局於1月6日在官網公布《我市新建商品住房明碼標價備案政策》一文，針對“限價放開”一事進行回應。

　　同日，合肥市國土資源局也發布《關於我局對12345名群眾諮詢回復內容的說明》，援引2016年11月出台的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干意見》相關規定，市轄區和肥東縣、肥西縣、長豐縣區域的居住用地競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高於區域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高明碼標價備案價格。以此證明，合肥市並沒有“放開限價”。

　　“在1月8日晚上，我們的官方網站對政策進行了進一步的說明。我認為應對還是比較积極的。我們並沒有放鬆監管，而是加強了監管，這和蘭州市獨特的背景息息相關。”蘭州市住房保障和房產管理局副局長高佳在接受《中國新聞周刊》採訪時說。

　　與財政有關？

　　“蘭州該政策的出台有一定的特殊性，這主要同蘭州整體的經濟發展水平相關。”蘭州市社會科學院經濟研究所所長牛錚超告訴《中國新聞周刊》。

　　在國家統計局公開的數據當中，2015年中國各省的GDP排名中，甘肅省以近1.5萬億元人民幣位列各省倒數第五名。

　　“在全國GDP發展從6.5%上漲為6.9%的背景下，蘭州市為什麼從8.3%降到6.3%？就是因為轉型升級沒有完成，蘭州市仍然靠傳統產業，靠舊有的模式在發展。”牛錚超說。

　　牛錚超認為，在新舊動能轉換的關鍵點上，蘭州市出現了經濟下行的趨勢，居民收入受到了影響；再加上蘭州市房價結構性不合理，核心區房價很高，周邊地區房價較低，這種明顯的價格差制約了蘭州市經濟的發展。在此基礎之上，出台限購鬆綁的政策也就不足為奇了。

　　蘭州市主城區和周邊地區的明顯價格差可通過數據予以證明。蘭州市房產局給出的數據显示，蘭州市核心區均價1萬元／平方米左右，最高甚至有1.7萬元／平方米的樓盤。但在周邊區域，均價僅5千元／平方米左右，最高樓盤約為7千元／平方米，僅為核心區的一半左右。

　　蘭州交通大學房地產研究所所長劉義認為，通過實行同一、二線城市相區別的調控政策，有利於提高城市化率，促進當地經濟發展。通過對限購“鬆綁”，能夠有效減輕經濟下行壓力，提高地方財政收入。

　　許多觀點認為這是通過實行限購“鬆綁”增加財政收入。有分析稱，“鬆綁”政策出台有明顯的去庫存、補收入意圖。通過取消部分區域限購和社保、納稅證明等方面的限制，而進行二手房限售，實質上是把公眾對二手房的需求往一手房擠，消化一手房庫存；與此同時，2017年蘭州的財政收入下降，而地方債務快要到期，需要土地收入與房地產稅收收入支撐。

　　蘭州市財政局局長牛成�反駁了有關“財政收入緊缺的說法”。他表示，蘭州市2017年地區財政總收入660億元，一般公共預算收入233億元，分別增長10%和11%，高於全國2017年全年財政收入增速8.2%的數值。

　　蘭州市房產局副局長高佳對前述觀點也進行了辯駁，他表示，在“鬆綁”政策出台之前，蘭州市房產局並沒有徵求過市財政局的意見。調控政策的出台，僅僅是根據建設部和中央的要求，加強分類指導，因城施策，對原有政策進行優化和調整，提高房產局調控政策的精準性。

　　調控“組合拳”

　　在牛錚超看來，蘭州市已經擁有了一套完善的房地產監管體系，通過一套組合拳，能夠有效控制房地產市場向著有序的方向前進。

　　這套組合拳一共由三個部分組成，第一個招數是“解”，也就是在限購鬆綁的同時，針對部分地域進行限售，同時對取消限購的區域進行甄別，保證房價並不會因為“鬆綁”而出現明顯的反彈。

　　第二個招數是“限”，也就是通過強化備案制度，限制一定區域的房地產價格。比如《通知》規定，房地產開發企業在新建商品住房價格備案時，應合理確定申報的銷售價格，嚴格執行新建商品住房的明碼標價、一套一標和“一價清”制度，實際銷售價格不得高於備案價格。同時房產部門對拒不接受新建商品住房價格備案的房地產開發企業，暫停其網簽備案資格。

　　所謂的“一套一標”，指的是商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築面積或者套內建築面積計價的，還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價。“一價清”，則是只通過一次價格，將所有的居住初始金額全部繳納完畢，這意味房地產開發經營企業不得以各種名義，向購房者收取商品住房銷售價格以外的費用，尤其不可趁機漲價。

　　“從去年4月份以來，作為房地產行政主管部門，我們對大量企業進行引導和監管，規範他們的銷售行為。對於不執行價格監測，變相哄抬價格的，將視其具體情況，取消它的網簽備案資格，限制其銷售。我們支持正常的生產經營活動，反對囤積房源，變相抬高價格的行為。”高佳告訴《中國新聞周刊》。

　　第三個手段是“收”，意味着通過收緊對核心區的限購，有效避免房價劇烈波動，導致房價的混亂。

　　一套“組合拳”出台的目的，首要是促進區域房地產發展整體的平衡，通過對周邊區域的限購進行適度鬆綁，能夠在保證房地產市場穩定的同時，促進蘭州市土地結構性平衡。

　　“這項政策出台的目的，除了解決城市居民首套剛需，解決城市功能疏解，支持改善型需求以外，另外一個重要目的就是控制房價上漲。”高佳表示，蘭州市房產局工作的重點之一，是將房價控制在合理範圍內，並遏制房價過快上漲。

　　蘭州市房產局對此事的進一步解釋是，蘭州市的房產價格受到甘肅省房地產市場的影響，具有一定的地產價格上行壓力，房地產調控政策出台後，並不一定會導致房價下跌，僅是儘力將蘭州市存在的房地產泡沫和水分進行擠壓。

　　對於蘭州市房產局而言，工作重心之一是控制蘭州市核心區的房價，即使如此，周邊區域的房產價格在銷售旺季仍然保持了穩定的狀態。

　　蘭州市房產局還向《中國新聞周刊》介紹，保持房地產價格穩定的手段，首先是從控制房屋面積入手，通過提供主打80到100平方米建築面積的房屋，保證具有首套剛性需求的城市居民具備足夠的購買能力。與此同時，通過控制土地供應，保證整體房產市場穩定。

　　經過調研，蘭州市房產局在2018年計劃實現商品房供應總面積400多萬平方米，其中西固區、九州開發區、高坪偏遠區域實現300多萬平方米的商品房供應量，佔總供應量70%以上。預計在大量價格適中、房屋建築面積適中的住房投向市場后，房價能夠有效得到遏制，蘭州市房價上行壓力能夠進一步緩解。

　　“對於價格而言，並不是政府最為看重的第一要務，政府在調控的時候，更加看重樓市是否平穩。樓市肯定有波動，但是不能波動太大，及時調整調控的力度，使樓市保持相對平穩，這就意味着房價也會平穩。”顧雲昌分析說。

　　因域施策

　　中國的房地產市場具有複雜性，有些城市房地產價格迅猛上漲，而有些城市正在為去庫存而焦慮。2017年12月18日，國家統計局發布了《2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，數據显示，70個大中城市中一線城市房價環比下降，二三線城市房價環比略有上漲，有些城市已經實現了環比17連漲，有些城市房價已經處在下行通道。

　　在“東邊日出西邊雨”的樓市差異中，顧雲昌認為，若要進行不顧城市自身特性，“一刀切”式的將局部房地產政策同中國宏觀調控政策保持一致，勢必會造成政策“水土不服”。

　　“事實上，通過政策的出台，蘭州市希望能夠建立起一個因地施策和分類調控的政策環境，為了打擊‘快進快出’以及跟風炒作的房地產炒作風潮。蘭州市根據自身特點，將原有限購政策進行相關調整，在限售方面增加相應要求，從而建立起一個穩定、長期的房價預期。”高佳告訴《中國新聞周刊》。

　　在蘭州市的調控政策出台後，全國相繼出現一系列基於分類調控思路的房地產市場調控政策，而這些調整樓市政策的城市，大多是二三線城市，這些城市一方面依然面臨一定的去庫存與城鎮化壓力，另一方面也需要在城市競爭中留住高層次人才，因此對原有政策進行一定程度的微調。

　　“對一些落後的城市和落後的地區，落實差別化的調控政策，建立長效的調控機制，我覺得還是有一定的意義。”劉義說。

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