投資的快與慢

東方財經網 2015-04-15 08:17:38 來源：安徽在線

　　曹 陽

　　在降低首付、減免房地產營業稅等樓市新政出台後，選股還是買房成了一些投資者的艱難選擇。筆者認為，投資核心因素在於“流動性”和“槓桿”，無論海外市場還豎內資產配置均是如此。從這一意義來看，權益投資將是未來大趨勢，但“槓桿式投資”在宏觀層面並非沒有金融風險，這也會帶來市場大幅波動。

　　在我國，“低利率、加槓桿”的交易模式造就了房地產市場的黃金十年。房地產市場銷售面積和價格雙升，購房者看漲預期強烈；而長期存在的“金融抑制”也使居民增加了房產配置權重。除了在2005至2007年間的一段股市大牛行情，家庭配置大多隻有存款、房地產等，債券、基金和股票比重較低，2004年至2011年間房地產占居民全部資產比例接近60%。

　　但10年後的今天，房地產投資期權的時間價值和內涵價值已大幅下降。從需求端來看，城鎮人均居住面積已達32.9平方米，與發達國家水平相當；從市場高庫存來看，供給端過剩較為嚴重，截至2月全國商品房待售面積6.4億平方米，施工面積逾57億平方米，按去年地產銷售12億平方米的規模，即使未來新開工為零，也足夠供應5年。而二、三線城市供需結構更加失衡，需求佔全國30%，供給佔比接近50%。由於流動性不足，替代性資產增加，房地產投資的金融屬性在繼續弱化。雖然個人出售商品房交納營業稅年限從5年降到2年或有助二手房市場活躍，但眼下高收益、高流動性的金融資產更多，如貨幣市場基金年化收益率在4%至5%， 去年整體股票型基金漲幅29%，信託產品收益率在9%，這自然降低了房地產投資吸引力。

　　對投資者而言，去年四季度后的股市已成了極有吸引力的“金礦”，“低利率、加槓桿”同樣是主流盈利模式。首先，在經濟下行和通縮風險增加時，央行政策放鬆預期帶來的利率看跌期權一直存在；而從大類資產角度看，隨着同業監管加強地方融資平台規範、前期高收益資產到期增加，新增高收益資產供給不足帶來廣義資產收益率下行，如3A級企業債收益率從去年初的6.3%降至4.9%，理財產品收益率從5.9%下降至5.3%，資產組合配置中權益投資配置價值大幅上升；其次，權益市場加槓桿方式趨於多樣，如傘形信託槓桿比例可達3倍、資產管理計劃的夾層基金設計可使槓桿達到5倍，這甚至比地產首付下調之後以運用的槓桿更高。低利率環境、加槓桿途徑可得性促使投資者風險偏好一直處於高位。滬深股市融資餘額超過了1.5萬億，佔總市值比重接近3%，而同期美國、日本、我國台灣的融資餘額佔比僅分別為1.8%、0.8%、1.6%，同時信用交易佔比高達17%；再次，由於權益市場流動性良好，比期限較長的房地產、有鎖定期的理財、信託等金融資產更有優勢。

　　去年下半年以來，滬深300、創業板指數漲幅分別達到96.8%、82%，在財富效應帶動下，3月股票、基金新開戶數分別達419、230萬戶，均創2008年以來最高，同時基金髮售同樣火爆，3月股票、混合型新基金成立50個，募集資金逾1250億，新增資金推動市場放量大漲創新高。權益市場的流動性同樣體現為投資者可在較小价差間保持較高周轉率，其中去年12月以自由流通市值衡量的換手率達133%，在1月監管層嚴查兩融后，下降至87%，但3月再度上升至120%。

　　當然，權益市場加槓桿投資本身並非沒有風險，但目前市場環境中上、下行風險顯然並不對稱。比如在個股層面，一方面，專業投資者有更為全面的公司信息優勢，藉助微信等互聯網通訊工具，信息傳遞成本很低，“羊群效應”的跟風和動量交易使股票易漲難跌；另一方面，小市值公司更易得到市場青睞，這既在於業務轉型中更有較大的收入增長空間，也在於企業推行員工持股計劃、管理層激勵后，企業有市值管理需要，此外由於流通市值小，投資需要的資金量並不多，這都增加了小市值股票的向上股價彈性。在宏觀層面，股市承擔了為傳統企業移槓桿、為新興行業提供融資職能，尤其創業板和新三板擴容將舒緩中小企業“融資難、貴”。2009年以來創業板IPO融資2565億，其中机械、計算機、醫藥、电子、電氣設備行業融資佔比62%；2014年以來新三板定向增發融資525億，其中多元金融、技術硬件與設備、軟件與服務行業融資327億，佔比58%。因此，一定程度上說，為股市也提供了制度的看漲期權。概括以上諸點，低利率，加槓桿和投資中不對稱的上、下行風險，結合個股投資中的高周轉率，提供的流動性當能將權益投資時代維持較長時段。

　　毋庸置疑，無論是海外還豎內的經驗來看，低利率環境下加槓桿可能帶來的權益投資泡沫，都會蘊含金融風險。從這一點上說，我們當然更希望權益市場的投資可由快到慢，也許適當控制槓桿交易規模是必要的。

　　（作者系浦發銀行(600000,股吧)金融市場部高級分析師）

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蹣跚的房地產：主要任務依然是“去庫存”

東方財經網 2015-04-15 08:17:42 來源：安徽在線

　　本報記者 張曉玲 深圳（樓盤）報道

　　雖然3月份的數據還未出台，但從今年前兩月來看，房地產投資增速維持了去年以來的下降態勢，並且隨着新開工負增長和土地購置面積負增長仍將繼續，開發商集體仍在去庫存，無錢、無暇拿地。

　　包括華遠地產(600743,股吧)前董事長任志強在內的業內人士、專家學者預計，今年房地產開發投資增速或將降至5%－7%。而這會進一步地拖累GDP的增長。

　　蹣跚的房地產

　　國家統計局數據显示，2015年1~2月份全國房地產開發投資8786億元，同比增長10.4%，增速比去年回落0.1個百分點。其中，住宅投資5922億元，增長9.1%，回落0.1個百分點。

　　自去年1月以來，房地產開發投資增速連續14個月下滑。2013年末房地產投資增速為19.8%，2014全年降至10.5%，跌幅近五成。而到今年2月份，這一數值進一步下跌至10.4%。

　　與此同時，開發商土地購置面積仍然是負增長，地方供地不足或房企拿地意願不高。從一季度的一線城市土地成交情況看，總成交建築面積是近三年的最低點，僅為1132萬平米。

　　不少開發商人士反映，去年9・30新政和降息降准雖然一定程度上刺激了樓市，但到了今年一季度尤其是春節期間效應已經遞減，感覺房子“賣不動了”。

　　銀行業人士指出，一季度，儘管降息之後房貸利率明顯下行，但在利率市場化、股市瘋狂和負債來源愈發不穩定的背景下，銀行配置信貸的意願依然不高，信貸的“量”依然偏緊。

　　此外，房地產庫存持續創出新高。截至2015年2月，商品房待售面積6.4億平方米。按2014年商品房銷售面積12.1億平方米計算，在不考慮新竣工面積的情況下，全國商品房存銷比為6個月，而2012年7月降息帶動投資反轉時這個数字僅為3.5個月。

　　除了高企的待售庫存，巨大的在建面積存量也是阻礙房地產開工的障礙。截至2015年2月，在建房屋施工面積48.3億平米，待售住房與在建住房需54個月才能賣掉。民生證券宏觀研究院執行院長管清友認為，過去幾年的投資實際上已經透支了相當一部分未來的居住需求。

　　持續低迷的房地產開發投資疊加其他因素，導致一季度GDP下行。管清友預計，一季度經濟增速大概率低於預期。經濟下行壓力加大主要是因為傳統增長引擎如房地產繼續失速，而新增長點又青黃不接。

　　3月30日開始，中央各部委密集推出一系列政策“組合拳”提振樓市，包括央行等三部委降低購房貸款門檻，財政部出台二手房交易稅收優惠，國土資源部調整土地供應機制等。

　　中國發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌認為，這些政策對地產銷售增長將起到一定积極作用，並將適當改善投資預期，促進房地產市場軟着陸。

　　政策可能進一步放鬆

　　任志強指出，3・30新政出台後，已經看到有房價在上漲，尤其是二手房。但二手房交易是個人行為，對於GDP沒有影響。只有一手房快速消化才能增加房地產投資，拉動GDP的增長。

　　“當然，不希望房價快速增長，否則首套房首付比例為什麼是30%，二套房首付是40%，而沒有降至20%或10%，現在最主要的任務仍然是去庫存。”任志強說。

　　因此，3・30新政並不足以讓房地產投資增速重回高位。余斌預計，2015年房地產投資同比增速將下降到7%左右，降幅比去年收窄。

　　管清友也認為，在樓市的天量庫存未消化前，地產投資回暖概率不大。任志強預計，今年房地產開發投資增速回落至5%－7%。

　　從房企的角度來看，CRIC研究中心房玲指出，2015年1季度土地市場較為冷清，企業拿地謹慎，其中重點房企拿地力度整體下滑且企業間分化明顯。

　　據CRIC數據統計，1季度20家重點房企拿地總投入897億元，同比下降44%。其中17家房企均有不同程度的下滑，尤其是世茂和綠城，1季度均沒有拿地動作；此外，20家重點房企中，超過半數拿地銷售比低於平均水平。

　　企業拿地投入的收緊一方面是因為1季度房企銷售情況普遍不佳，在“現金為王”的壓力下，房企拿地积極性不高。另一方面經過過去兩年的存貨積壓，多數房企將去庫存作為2015年的首要目標，拿地節奏均放緩。

　　萬科董事會秘書譚華傑表示，雖然萬科手握重金，凈負債率降至十年來低位，但仍會傾向於考慮在存量市場拿地，因為土地招拍掛價格太高了，尤其是一線城市。

　　此外，21世紀經濟報道記者綜合3月份以來萬科、保利、中海外、碧桂園等房企的2015年新開工和竣工計劃，發現絕大部分房企今年新開工都是持平或小幅下滑，各家房企均把消化存貨放在重要位置，也針對各自的存貨制定了分類處理措施。

　　不過，房玲預計，隨着首套房貸最低兩成、二套房首付降至四成等利好政策的落地，預計5、6月份市場銷售情況將有明顯好轉，而隨着銷售情況的回暖，房企拿地积極性有望回升，但對此繼續保持謹慎態度。

　　四月土地市場已開始有回暖的苗頭，北京（樓盤）、石家莊（樓盤）等城市開始掛牌出讓土地。“四月份一二線土地市場將可能出現集中土地出讓。一線城市可能出現更多激烈爭奪的現象。”張大偉說。與此同時，城市劇烈分化，三四線城市將更難出讓土地。

　　管清友分析，總體來看，一季度經濟環比增速可能至多與去年持平（1.6%），對應的GDP增速在7%左右。

　　在此背景下，他預計地產政策有望進一步放鬆。不穩地產不足以穩經濟，尤其是在當前地產市場多重承壓的情況下，中央應該會繼續通過政策調整托底地產市場。預計下一步的措施可能包括調整個人所得稅徵收標準、繼續調整公積金貸款額度、加快籌建國家住房銀行。

　　張大偉認為，後續二線城市地方將因為減少的土地出讓金，而推出多項刺激房地產政策。

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新政難融樓市冰 7.8億創業紅包幫投資者再續錢緣

東方財經網 2015-04-15 08:17:50 來源：安徽在線

　　日前，央行等四部門出台了二套房商貸降首付的“3.30樓市新政”，瞬間引發熱議，類似“樓市要回暖了、房屋要漲價了”的言論滿天飛，這讓手中有些閑散資金的投資者們陷入了糾結：“究竟是趁新政買套房子等升值好，還是投資創業好？”

　　三月花開 樓市寒冰吹來陣陣新政暖風

　　政策雖優 樓市現狀卻讓投資獲利艱難

　　3月30日，央行、銀監會、住建部聯合發文將二套房商業貸款最低首付比例由六成下調至四成，財政部也將個人商品房銷售營業稅免征期限，由此前的五年調整為兩年，公積金貸款首付更是一律下降到最低兩成。

　　新政出台後，投資者的內心或會攪起一池春水，認為此時投資炒房是非常不錯的時機。不過，對於此次新政的療效，萬科、嘉禾集團等房地產開發商表示，目前樓市銷售變化並不顯著，專家認為，樓市形勢還不是十分明朗，投資還需謹慎。國內樓市目前已是開發過剩狀態，大量房源囤積居奇。同時，民間關於樓市價格跳水的輿論四起，買家袖手觀望，出手者寥寥，導致資金回籠艱難。在頑症猛於虎的局面下，翻轉乾坤並非易事，且看去年，接連出台一系列槓桿政策，出手不可謂不重，用藥不可謂不狠，但樓市交易依舊走低，所以，此次新政，是否能起沉痾，療痼疾還得打個問號。

　　另外，關於投資風向的調查显示，熱錢正在回歸實業，流向實體，辦工廠、開店鋪又成為精英投資群體看好的選擇，因為中國迅漲的消費指數，讓實體經濟回報率更出色。同時，創業所獲的盈餘可用來進行二次投資，在滾雪球效應下，創業收益比樓市的投資回報還要高。在中國知名商機發布平台78.cn創業商機網上，越來越多的投資者選擇幾萬元加盟項目開店，利潤回報非常炫目。

　　僅需萬元 78.cn創業商機網造成功良機

　　紅包添喜 豪發7.8億助投資者加盟創業

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　　新政出台，樓市或許依舊只是夕陽無限好，只是近黃昏，形勢不明朗，前程很曖昧。投資者若想尋求穩妥收益，開店、加盟不失為上選，78.cn創業商機網推出7.8億創業紅包，讓中國大地的創業激情熊熊燒起！不信，你看！

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　　未來，車主為老舊汽車投保交強險的費用將提升？近日，一則“發改委擬對老舊汽車提高交強險費率”的消息甚囂塵上。交強險漲價消息牽動着各方神經，引發了市場熱議。究竟什麼樣的車算老舊汽車？保費漲價究竟合理與否？是否將進一步推動交強險費率市場化改革，扭轉目前交強險保障不足問題？

　　合理增加險企保費收入

　　近日，發改委下發的《推動重點消費品更新升級暢通資源循環利用實施方案(2019-2020年)》中在“嚴格執行老舊產品淘汰規定”方面指出，對排放污染大、安全性能差的老舊汽車，研究提高交強險費率。

　　那麼何為“老舊車”？對此，車車科技首席運營官李超分析，未來不符合國家和地方政府汽車排放標準的乘用車、貨車，以及污染嚴重、安全性較低的三輪汽車、低速貨車等將是費率調整的重點對象。

　　同時，李超也表示，以目前全國各地交強險賠付水平看，提升老舊車交強險費率，預計將有10%-30%的漲幅。

　　另外，一位大型財險公司的車險理賠從業人員表示，通常識別老舊車主要看是否達到國家第四階段排放標準。如果照此標準來抬高交強險保費費率，預計會給行業的交強險保費收入帶來增長。

　　還有業內人士表示，通常老舊車型安全性能差、風險高，提升費率對保險公司來說有好處，如降低交強險的承保虧損。

　　此外，北京車主張凡(化名)評論道，如今私家車已變成不可或缺的代步工具，老舊車本來價值就不高，增加交強險費率無疑是想倒逼車主主動報廢老舊車去購買新車，如果由此老舊車淘汰率提升，確實有助於環境保護以及消費升級。

　　不合理費率應與風險掛鈎

　　不過，一聽要漲價，也有車主立馬錶示出不滿。李丹(化名)稱自己的車雖算是老舊車，但並不常使用。該車主還表示，交強險費率提升導致自己會有兩種選擇，要麼多交保費，要麼花更多的錢買新車。

　　中央財經大學中國保險市場研究中心主任郝演蘇表示，單從該條款看，交強險中的第三者責任險是指交通事故責任中致使第三者遭受人身傷亡或財產的直接損失，保險公司會按照規定給予賠償，由此看出該險種與車輛的机械性能等方面有關，但和環境污染關係不大，不能因為汽車排放標準由此抬升保險費率，從理論上看不成立。

　　同時，郝演蘇補充道，如果要提價，應該是對交強險進行改革，例如可對家用車、載重車、貨車等車輛做差別對待。由於目前市場環境需要支持實體經濟，貨車、公共運營車輛等屬於實體經濟的一部分，如果提升保險費率，貨物的運營成本便會增加。

　　國務院發展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生表示，如果統計數據表明，老舊車的事故發生率高，那麼由此來提升其交強險費率是合理的，但是從推動消費升級的角度來單獨抬升老舊車的交強險費率進而促進老舊車加速淘汰似乎有些欠妥。

　　另有車險負責人分析，通常情況下，應該是出險多、違章多的車上浮費率，以此來提醒駕車人增強安全意識，按交規行車。老舊車只要正常養護，性能就不會降低，只是對於使用者而言出現故障的概率稍高一些，對於道路上的其他交通參與者並不構成實質性威脅。

　　現狀保障不足問題凸顯

　　交強險是指由保險公司對被保險機動車發生道路交通事故造成受害人(不包括本車人員和被保險人)的人身傷亡、財產損失，在責任限額內予以賠償的強制性責任保險，這是我國首個由國家法律規定實行的強制保險制度。由於這一險種與上千萬機動車相關聯，其經營狀況也備受市場關注。

　　數據显示，2018年交強險保費收入達到2034.38億元，佔比產險收入超過1/5，同比增長8.85%，略低於產險業務總保費收入。此外，2017年交強險保費收入1869億元，並實現承保盈利0.8億元，投資收益76億元，這是多年來交強險首次實現承保盈利。

　　據了解，2015年、2016年交強險承保分別承保虧損49億元、22億元，但均因投資收益拉動，兩年經營盈利分別為44億元和46億元。不過，由於歷史上交強險經營虧損量較大，截至2017年底，累計經營虧損仍有71億元的存量。

　　同時也有內人士談到，我國交強險出台已十餘年，而保費保額一直未變，隨着社會的發展，一些問題也在日益顯露。

　　例如，由於經濟水平的提高，交強險的保障作用正在日益減弱，郝演蘇表示，我國交強險於2006年出台，由於經濟社會的發展，我國居民人均可支配收入已翻了好幾倍，如果發生普通的剮蹭和追尾等交通事故，很多人都會採取“私了”方式，以防止下一年續保時被保險公司提高保費。

　　另外，郝演蘇談到，一旦發生撞人等意外事故，隨着人們對生命價值的尊重提升，對人身傷亡的賠付也在加碼，交強險上限12萬元的死亡傷殘和醫療費用在目前的經濟環境下確實是保障不足。

　　那麼，如果提升交強險的費率，會產生何種影響？李超表示，交強險作為法定強制投保的車險，未來將逐步實現費率市場化，費率將充分結合不同車輛在不同地區的風險水平進行定價，並將交強險費率與國家產業政策相結合。

　　而目前，我國交強險費率市場化程度低、費率差異化有限也是問題之一，朱俊生表示，交強險費率全國一個價，缺少地域以及車型之間的差別。

　　據了解，中國保險業協會多年來也一直在呼籲區域定價，交強險定價引入車型定價等機制改革，但是由於涉及面太大，一直未有啟動。

（文章來源：北京商報）

(責任編輯：DF353)

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協信一季度銷售 37.4億大本營重慶主推十盤

東方財經網 2015-04-15 08:18:14 來源：安徽在線

　　觀點地產網訊 ：

　　4月14日，協信集團披露一季度業績。截至2015年3月31日止一季度，該集團銷售金額37.4億元，銷售面積28.03萬平方米。

　　期內，協信在營項目的營業收入累計1.07億元，比去年同期增長15%；累計平均銹68日均客流量1.16萬人，比去年同期下降3%；銹時代日均客流量4.03萬人，比去年同期提升4%；銹天地日均客流量1.59萬人，比去年同期提升35%。

　　在大本營重慶（樓盤）地區，據“重慶協信”官微發布數據显示，剛過去的一季度，協信銷售套數1303套、銷售面積17.71萬平方米，建面均價1.17萬元/平方米；成交金額20.79億元，在重慶房企中排名第一，並較第二名龍湖還多8.54億元。

　　推盤策略方面，協信2015年在重慶主打“十盤綻放”的促銷策略，包括協信總部城產業項目，嘉州協信中心、SFC協信中心等商業項目，以及協信公館、協信星瀾匯、協信星都會、協信春山台、協信阿卡迪亞、協信城立方、協信鹿角項目等住宅項目。

　　其中，協信在重慶還將繼續推出包括銹68、銹時代廣場、金開銹天地等項目。協信方面還透露，年內SFC銹Plaza即將亮相解放碑區域。

　　在重慶以外，3月3日，協信與南山集團聯合開發的青島（樓盤）環球金融中心項目舉行開工啟動儀式。該項目位於青島金家嶺核心金融區，總規劃面積逾80萬平方米，未來將集定製企業總部、超甲級寫字樓、超五星計店、高端購物MALL及海景酒店公寓等多元業態於一體。

　　同時，上海（樓盤）虹橋・協信中心的虹橋北區竣工備案已宣告完成，項目即將進入交付階段。

　　土地方面，一季度協信共計通過招拍掛獲得一宗商業地塊，涉資10.2億元，显示其目前的擴張仍以商業項目為主。

　　資料显示，該地塊位於重慶江北區觀音橋組團I分區，佔地面積23畝，可建設面積11.46萬平方米，用途為商業用地、商務用地，最終被協信及新華集團聯合體以底價10.2億元競得，樓面地價8899元/平方米，刷新觀音橋單價紀錄。市場分析稱，協信或有可能在觀音橋打造銹68二期項目。

　　截至目前，協信的地產版圖已覆蓋重慶、上海、北京（樓盤）、成都、昆明（樓盤）、蘇州（樓盤）等十餘個城市，戰略土地儲備達1150萬平方米。而按照協信的計劃，除了西南區域、環渤海區域、長三角區域，珠三角區域也在集團的布局範圍內。

　　另悉，3月底市場傳出消息稱，協信與清華啟迪即將合併重組，董事長將由協信董事長吳旭擔任，目標直指上市。目前重組處於資產評估階段，預計4月份公布結果。

　　據相關知情人透露，協信原計劃2012年左右赴港上市，后因當年底融資環境不容樂觀而推遲。此後兩年多，協信再度因其他原因擱置上市計劃。

　　不過，此前觀點地產新媒體就“協信上市”傳聞致電協信相關人士時，對方僅表示“這方面無可奉告”。

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新政效力有待釋放 二季度樓市回暖可期

東方財經網 2015-04-21 11:10:23 來源：安徽在線

　　春季經濟觀察（3）本報記者

　　陳婧

　　近日，國家統計局公布了2015年一季度房地產開發、銷售數據，多項指標下滑，市場整體呈量價齊跌的趨勢。緊接着，國家統計局在本月18日發布3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數據显示，與去年同月相比，70個大中城市新建商品住宅?穴不含保障性住房?雪價格全部下降，並沒有明顯好轉的趨勢。

　　業內人士認為，在經歷了2013年和2014年每年超過12億平方米的商品房成交量“天花板”之後，市場由於需求透支在今年一季度顯現出後繼乏力的跡象。3月以來，中央出台了一系列樓市新政策，改善型購房人群開始加速入市，二季度市場上行行情可期。

　　政策效力開始顯現

　　發展研究中心市場經濟研究所綜合研究室副主任邵挺在接受中國經濟時報記者採訪時表示，雖然一季度住宅銷售面積和銷售金額同比增幅有所下降，但是相比1―2月下降幅度有所收窄。這說明一系列利好樓市的政策，使得3月份成交量提高很快，回升態勢已經開始顯現，預計二季度政策效果會慢慢發揮。

　　“由於存量太大，未來大概有10個月左右的去化周期，因此，今後一段時間銷售面積可能會上升，但是仍然處於去庫存階段。”邵挺說。

　　同時，邵挺表示，需要注意的是，代表企業信心和新增需求的數據還很糟糕。

　　數據显示，開發商到位資金10年來首現負增長，2015年1―3月份，房地產開發企業到位資金27892億元，同比下降2.9%。房地產開發投資增速甚至跌破10%。開發商在資金方面的“捉襟見肘”直接導致全國土地市場交易慘淡。數據显示，前3個月，全國土地成交面積和金額雙雙出現了30%左右的驟降，而去年全年這兩個數據分別是－14%和1%。

　　“從一季度樓市表現來看，大部分城市樓市仍有”去庫存”壓力，起碼在上半年不可能有明顯好轉。”同策諮詢研究部總監張宏偉對中國經濟時報記者表示。

　　張宏偉認為，首先，去年年底房企衝刺年度銷售業績“用力過猛”，進入2015年年初，房企開始調整推盤節奏和計劃，導致年初短期內表現“馬力不足”。

　　其次，大多數開發商調整了新一年的推盤計劃，2015年4月底和5月份有可能成為今年第一波成交量的高峰期。

　　最後，樓市預期還沒有明確好轉，房企投資擴大再生產也就沒有太大動力加大投資、開工和施工，那麼，2015年一季度房地產投資、開工等數據表現下滑也屬於正常。

　　去庫存和調結構成房地產市場主旋律

　　4月18日，國家統計局發布的數據显示，3月份70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有50個，比上月減少16個；持平和上漲的城市分別有8個和12個，分別比上月增加6個和10個；二手住宅價格環比下降的城市有48個，比上月減少13個；持平和上漲的城市分別有10個和12個，分別比上月增加6個和7個。一線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環比綜合平均，分別由上月下降0.1%和持平轉為本月上漲0.2%和0.3%。二、三線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環比綜合平均雖仍然下降，但降幅均比上月收窄。

　　值得注意的是，在全國環比房價總體趨穩的同時，城市間卻繼續分化。一二線城市環比上漲的城市數量在增加，平均價格也由跌轉升。

　　此外，除廣州（樓盤）新房價格環比出現微降外，一線城市其他價格指數均出現上漲。

　　據了解，3月份一線城市樓市成交量暴漲。據鏈家地產數據，3月北京（樓盤）二手房實際成交量環比、同比分別上升194.5%和147.4%，成交量創下近兩年以來新高。

　　與一二線城市在政策刺激下樓市加速回暖的情況不同，大部分三四線城市受庫存壓力以及需求水平限制，目前仍在繼續調整。

　　那麼，二季度房地產市場會否因為二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“3・30新政”鼓勵改善型需求入市的“救市”政策而有所改變？

　　張宏偉表示，一系列政策為樓市接下來幾個月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市場成交量還沒有復蘇的背景下，二季度仍然應以跑量為主，尤其是在“3・30新政”落地“縮水”並不徹底的市場背景下，對於上市公司來講，在這個階段儘快跑量，衝刺半年報銷售業績，盡量完成或縮小與半年銷售業績指標的差距。

　　邵挺表示，在住房供需結構沒有得到根本改善和不放開投資投機性需求的情況下，3月末以來的部分指標回暖趨勢，不會形成趨勢性的變化，復蘇基礎仍不是很牢固。

　　分城施策平衡三大目標

　　邵挺強調，整個房地產市場未來幾年最大的難題是如何在三個目標里保持平衡：首先，要穩定房地產消費和投資。由於房地產投資對於保投資來說是極其重要的，而保投資是穩增長的關鍵，因此穩定房地產投資這一目標至關重要。第二，需要加快結構調整以釋放合理需求。第三，防風險，由於目前房地產市場結構性問題嚴重，未來仍然把抑制投資投機性需求放在“防風險”的首要位置。這三個目標對未來調控思路提出了很高的要求。

　　此外，邵挺認為，今年房地產政策很重要的一點是強調地區差異性。正如總理在今年兩會記者招待會上表示的，穩定住房需求需要各地因地制宜，分城施策。邵挺表示，雖然金融政策很難做到差異化，但是在土地供應、稅收減免等方面，地方有很大的調節性。在房地產稅尚未開設的情況下，實施差別化的政策，把交易環節的稅收降下來也是今後的一個方向。

　　“未來政策的着力點還在促進首套房需求和二套房改善性需求上。”邵挺稱。

　　張宏偉建議，從市場供求關係或庫存去化周期角度來看，開發商推盤策略也應分城施策。在一線城市、部分二線城市比如合肥（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、南昌（樓盤）等大中城市市場基本面仍然為供求合理或供不應求，已經沒有去庫存的壓力。當前，二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“3・30新政”救市政策頻發，整體銷售市場在品牌開發企業聯動推盤之下將快速回暖，下半年這些市場將步入量價齊升的狀態，或者會出現買漲不買跌的行情。總體來看，一線城市、部分二線城市由於市場基本面仍然為供不應求，市場中長期仍然看好，並不會因為2015年年初短期內因素導致的市場低迷而改變，此時，對於開發商來講，跑量的同時可以適度調整價格策略，更加重視利潤指標。

　　但對於其他二線城市、大部分三四線城市而言，則面臨不一樣的境地。張宏偉認為，總體來講，由於城市大量的土地供應，以及由此帶來的大量庫存仍然沒有消化，市場表現為供大於求，在今年二季度甚至全年時間段仍然要堅持去庫存的市場策略，這些城市的市場基本面短期內還難以轉好。

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市北兩幅黃金地塊出讓文化街再添商住綜合體()

東方財經網 2015-04-21 11:10:42 來源：安徽在線

　　本報訊 （青島（樓盤）財經日報/青島財經網(博客,微博)記者 陳璐） 4月17日，青島市國土資源和房屋管理局發布公告，市北區昌樂路3號與沾化路2號兩幅黃金地塊將掛牌出讓，本次國有建設用地使用權網上掛牌開始時間為2015年5月8日9時30分，截至時間為2015年5月20日9時30分。這兩幅地塊規劃用途涵蓋商服、住宅和批發零售，總佔地面積超過2.2萬平方米，規劃總建築面積超過7.7萬平方米，因為兩幅地塊地理位置正好相連，因此未來將整體開發。

　　目前這兩幅地塊四周大多數是成熟的居住區，天福綠洲、榮馨苑小區、華陽慧谷小區等老社區環繞周邊，人氣很興旺。另外，這兩宗地塊緊鄰青島啤酒(600600,股吧)文化休閑商務區，豎家級特色旅遊社區和濱海都市時尚新天地。而昌樂路3號地塊更毗鄰青島著名的文化街核心街區（現被文化部命名為國家文化產業示範基地），是青島市集文化娛樂、購物休閑、收藏鑒賞、學術交流、賞古閱今於一體、唯一的一條文化業態高度集聚的文化特色街。坐落在這裏的文化市場、古玩城給愛好文物收藏的市民生活增添很多樂趣。未來這兩幅地塊成功出讓后，經過整體開發，建成的商住綜合體將為這一片區域再填商業氛圍。

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共有產權住房亮相 完善“梯隊消費”

東方財經網 2017-09-22 23:46:32 來源：

專家稱，共有產權住房和普通住房的本質區別，就是通過減少流動性來換取購房成本的降低

■本報見習記者 杜雨萌

近日，住建部印發《關於支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》（以下簡稱《意見》），支持北京市、上海市深化發展共有產權住房試點工作，鼓勵兩市以制度創新為核心，結合本地實際，在共有產權住房建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行大膽探索，力爭形成可複製、可推廣的試點經驗。

《意見》指出，發展共有產權住房，是加快推進住房保障和供應體系建設的重要內容。開展共有產權住房試點，要認真貫徹落實黨中央、決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以為主提供基本保障，通過推進住房供給側結構性改革，加快解決住房困難家庭的基本住房問題。

昨日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，共有產權住房和普通住房的本質區別就是通過減少流動性來換取購房成本的降低。換而言之，共有產權住房的轉讓是有一定的限制的，即回購優先，從而使得購房者的購房成本隨之降低。

嚴躍進認為，從共有產權的認購本身來說，住房梯隊消費的模式逐漸清晰。當前普通住房、共有產權住房、租賃住房等形成了不同產權和梯隊的住房，有助於滿足不同的住房需求。此外，對於各類離婚等群體的認購，實際上也是有不同限制的，這也體現了此類政策和當前限購等調控政策的緊密結合，具有穩定市場、推進住房分配公平性的導向。

《意見》要求，發展共有產權住房，要制定具體管理辦法，明確供應對象範圍，建立健全共有產權住房配售定價、產權劃分、使用管理、產權轉讓等規則，明確相關主體在房屋使用、維護等方面的權利和義務。

從實踐情況來看，北京市、上海市在發展共有產權住房方面已取得了階段性成效。如截至2016年年底，上海市已供應共有產權保障住房8.9萬套，着力改善城鎮中低收入住房困難家庭居住條件，並明確了下一步發展目標。9月20日，北京市出台了《共有產權住房管理暫行辦法》，明確了未來五年供應25萬套共有產權住房的目標。北京市相關部門會同各區加快推進今年5萬套共有產權住房的土地供應和組織建設工作，推進項目儘快入市，加快形成有效供應，解決無房家庭住房需求，同時為穩控房價提供有力支持，促進房地產市場平穩健康發展。

住建部表示，將密切跟蹤北京市、上海市共有產權住房試點工作進展情況，加強指導，及時總結經驗。

　　(作者：杜雨萌)　　(出處：證券日報 2017年09月22日)

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吉林推房產新政 取消限購限貸

東方財經網 2016-04-27 21:45:54 來源：新文化報

 吉林省政府日前發布《關於化解房地產庫存的若干意見》，20條《意見》中涉及“降低購房成本和門檻，积極支持市場化消費需求”的內容就有10條，包括給予購房人適度補貼，取消住房限購、限貸政策。

購房人無需提供住房所在地戶籍證明、納稅或社保繳納證明，凡在城鎮購買或租賃住房的农民，符合當地落戶條件的只需憑房屋產權證或依法簽訂的房屋買賣（租賃）合同，即可為其本人及共同居住生活的配偶、未婚子女、父母申請辦理當地常住戶口。

取得居住證和在地級以下城鎮落戶的农民及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，享有與市民平等的接受義務教育、基本醫療衛生服務、就業、社會保險、社會救助、住房保障等公共服務權利，其原有的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權不變。

居民家庭利用商業性個人住房貸款首次購買普通住房的，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例為30%；金融機構可根據借款人的實際，適當降低貸款利率。鼓勵金融機構創新金融產品和服務，為購房人提供更為優惠、有針對性的購房貸款。

房地產業內人士分析認為，《意見》從供應和需求兩方面化解房地產去庫存壓力，鼓勵住房消費，化解房地產庫存，促進房地產市場平穩健康發展是一大利好。

據《新文化報》 黃艷麗

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盛來運：“地王”現象需高度關注 房地產投資總體謹慎

東方財經網 2016-06-13 14:34:49 來源：安徽在線

　　證券時報網（www.stcn.com）06月13日訊 新聞辦公室於2016年6月13日（星期一）上午10時在新聞辦新聞發布廳舉行新聞發布會，請國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運介紹2016年5月份國民經濟運行情況，並答記者問。

　　盛來運表示，關於“地王”的情況最近媒體報道不少，從總體情況來看，房地產商的投資還是比較謹慎的。有三個數據可以證明，第一個數據是房地產投資增速，1-5月份房地產投資同比增長7%，比1-4月份回落0.2個百分點。第二個數據是土地購置面積，1-5月份同比下降5.9%，雖然降幅比上個月有些收窄，但還是在繼續下降的。房地產土地購置面積在去年大幅下滑30%左右基礎上繼續下滑，可以說明房地產商拿地總體上還是比較謹慎的。第三個數據是土地成交價款，1-5月份土地成交價款同比增長4.7%，這個速度低於房地產的投資。這三個數據說明從全國來講，房地產投資還是比較謹慎的，並沒有出現特別過熱的情況。當然，房地產這種“地王”的現象確實需要關注，有些“地王”出來以後對當地城市房價有一種示範效應，需要高度關注。

　　（證券時報網快訊中心）

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