89家房企存貨逾1.8萬億元 同比攀升14%

東方財經網 2015-08-28 11:28:03 來源：

 　有分析人士表示，2014年庫存消化較慢，而買地成本愈發高漲，今年京滬兩城房價普遍高端化，提高了部分產品的存貨值

　　■本報記者 王麗新

　　截至8月27日，滬深兩市已經有89家上市房企公布2015年中報。《證券日報》記者根據同花順統計數據發現，按照申銀萬國行業分類，89家上市房企存貨總計逾1.8萬億元，而去年同期這89家房企的存貨總計為1.58萬億元，攀升了近3000億元，同比漲幅為14%。

　　對此，有分析人士認為，上半年，部分一、二線城市去庫存情況較好，但多數三、四線城市的天量庫存仍難以消化。

　　有市場分析人士向《證券日報》記者表示，雖然新增項目土地成本較高，高端樓盤銷售周期較長，促使一些企業存貨周轉速度減慢，貨值有小幅增加，但整體來看，去存貨能力略微提高。

　　存貨小幅攀升

　　《證券日報》記者根據同花順提供的數據發現，在上述89家上市房企中，8家房企存貨總量超過500億元，其中，萬科A、保利地產和招商地產3家上市公司存貨都超過了1000億元。

　　值得一提的是，綠地控股是A股新成員，但並未在上述統計表中，因為據其中報显示，截至2015年上半年，公司存貨總計為3435.96億元，初期存貨則為3359.79億元。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍向《證券日報》記者表示，房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標，所以整個存貨規模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。

　　不過，嚴躍進認為，從佔比來看，住房庫存規模是其中較大的一項。目前89家房企存貨規模同比上漲，這與此前拿地規模大、去庫存速度慢的預期是有關係的。

　　而從庫存背後的資金成本來看，這會使得部分房企在目前市場復蘇時，依然需要積極去庫存，而沒有太多精力去拿地和投資。當然，在此類房企中，部分房企去庫存的效果相對好，所以在今年9月份開始，預計拿地規模會增大，節奏也會加快。

　　“原來的存貨價格都上漲了”。一位業內人士向本報記者直言，上漲的這部分存貨貨值非常高。此外，土地市場成交金額也在節節攀升。

　　事實上，相對於存貨增加，存貨周轉天數減少，去庫存能力強的大型房企，在部分難以消化庫存的二線城市、甚至三、四城市大量布局的房企控盤能力稍顯不足，無法抓住市場窗口期，靈活推盤，項目去化速度較慢。

　　此外，近年來，由於城鎮化建設的快速推進，不少城市展開“造城”運動，與之相對的是，當地人口卻大量外出務工。更重要的是，一、二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量都短缺，所以在本輪房地產回暖的趨勢下，一、二線城市恢復較快，但三、四線城市房地產市場卻面臨高庫存壓力，去化能力較弱。

　　《證券日報》記者從四川省政府相關房管局人士處獲悉，為了吸引本地人回鄉置業和全國人到樂山、攀枝花等城市購房，加快去庫存，四川省首次攜多地樓盤來參加北京秋季房展會。

　　變革營銷方式去存貨

　　值得注意的是，庫存難以快速消化的背後，一方面加重了房企資金鏈的壓力，另一發麵也侵蝕了開發商的利潤空間。

　　有業內人士向記者表示，房地產，作為一個價值千萬億美元的行業，過去15年一直在固定模式下爆髮式增長。2014年開始，進入了總體供大於求的調整期。對於地產行業來說，過去的主要痛點是房企拿地建設的資源和資金，而現在則是銷售去化、存量運營盤活、提升客戶體驗等新痛點。

　　對此，在諾亞財富2015房地產金融高峰論壇上，諾亞財富集團董事局主席兼CEO汪靜波表示：“隨着房地產市場從過去的黃金十年進入未來的白銀時代，競爭會更加激烈，未來盈利點將主要依靠持有、運營核心資產獲得長期回報。”

　　鑒於此，不少房企正在加速轉型，不管是萬達轉型輕資產，未來大幅縮減新增土地的拿地投資，還是部分房企與一些金融機構合作，推出“房地產+金融+互聯網”的產品，用“買房+收益”的方式創新營銷方式，減少銷售壓力和成本，都是房地產行業供大於求之下做出的變革。

　　事實上，相對於相對飽和的住宅和傳統商業地產項目，歌斐資產創始合伙人總裁殷哲接受《證券日報》記者採訪時表示，“我們感興趣的是新型的房地產項目，比如房多多、優客工場以及小米公寓等，因為這些項目不一定是重資產運營，未來運營性資產的回報能力要大於靠拿地開發屬性產生收益的項目”。

　　而這些資產管理機構更看重的新型房地產項目，正是由於房地產市場存貨大增，導致市場供大於求而衍生出的新業態，也是一些房企力爭改變利潤走低的局面，試圖從創新營銷方式、嫁接互聯網或者實現輕資產轉型發展的方向。

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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全國二手房交易佔比超40% 京滬深步入存量房時代

東方財經網 2017-01-21 22:14:32 來源：中國新聞網

鏈家研究院院長楊現領做《存量時代流通為王――2017年中國房地產市場展望》的報告

中新網1月17日電 在房地產市場經過了多年的高速發展之後，一線城市和部分二線城市，由於土地資源的稀缺性，城市可開發空間逐步縮小，壓縮了新房市場的空間，二手房交易量逐步上升，市場進入存量房時代。

數據显示，去年全國二手房交易規模佔住房交易總額的比例達到41%，一線城市二手房交易額已達新房的2.1倍。

京滬深等城市率先進入存量房時代

近日，鏈家研究院發布了《存量時代流通為王――2017年中國房地產市場展望》的報告(以下簡稱報告)。報告显示，2016年，我國房地產向存量房時代邁出一大步。去年全國二手房交易規模佔住房交易總額的比例達到41%，比2012年提高了20個百分點。

報告显示，一線城市二手房交易額是新房的2.1倍，北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%。二線城市中，南京、廈門、福州二手房交易額分別佔總交易額的52%、67%與60%。這些城市房地產市場正逐步進入二手房時代。

何為存量房呢？報告中提到，存量房市場不僅包括二手房和租賃交易，還包括待售新房流通、城市更新、家裝設計、物業管理、個人倉儲以及圍繞這些交易帶來的信息、數據、金融、法律等服務。這是一個主體廣泛多元的住房供給服務生態體系，是一個不同於新房時代開發主導的市場。

存量房市場所創造的價值也在日益增長。報告中提到，初步測算，2016年我國存量房市場的收入規模達到3.8萬億元，在GDP的佔比預計達到5.2%左右。存量房的主體由過去的建築業向服務業轉移，對經濟增長的貢獻由過去的投資拉動轉向消費驅動。

報告還指出，作為存量房流通的關鍵支柱，未來經紀行業的滲透率更高，服務範圍更廣。租賃市場的崛起未來將帶來3億人、5萬億元的發展空間，品牌公寓運營商將能夠在解決新市民租房問題上發揮極大的作用，甚至顛覆租賃市場的生態模式。

開發商開始步入存量房市場

報告提出，在存量房時代，開發商的作用日益下降，主動或被動轉型是開發商的唯一出路，建造並持有公寓、城市更新、主題地產將成為下一階段的轉型方向。

近年來也有一部分開發商向存量房這一領域邁進。鏈家研究院院長楊現領提到，一些開發商開始持有一部分物業，主要的參與形式是做公寓，把物業、業主資產盤活和打通，比如萬科的泊寓、遠洋地產的邦舍、龍湖地產的冠寓等等。但還沒有涉及房產中介業務。

除直接參與存量房業務外，也有開發商以股權形式間接參與，比如近期融創以26億元購入北京鏈家6.25%的股權。融創中國方面表示，公司看好中國房地產存量房交易市場的發展空間，而鏈家已經在該市場建立了絕對的優勢，此次增資事項是一次較好的投資機會。

對於開發商和中介以股權方式的結合，楊現領表示，雙方看好存量市場，因為這是一個增長最快的賽道。另外，這個領域的选手較少，目前只有鏈家、我愛我家、中原等寥寥可數的幾家，各方實力如何清晰可見。

“中介和開發商的結合是時代的趨勢，今天的合作方式是一二手聯動來賣房子，這應該只是個開始”，楊現領進一步表示，未來雙方在城市更新、資產管理等方面合作的方式還有很多，開發商的開發能力可能是中介公司所不具備的，但是中介公司具備的運營、“做苦力活”的能力可能也是開發商所欠缺的，兩者加起來才是更好的一種選擇。

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樓市調控升級14城進入限售模式 投資客預計拋售離場

東方財經網 2017-04-13 15:47:58 來源：澎湃新聞

限購、限貸之外，“限售”成房地產調控的又一手段，截至目前，已經有14城進入“限售模式”，環廣東省廣州市和環深圳市的珠三角城市群則成重災區。

截至目前，珠三角城市群近乎集體密集的對樓市政策升級，這背後則是樓市和地市雙雙高潮的結果，相關部門在和市場進行時間的較量，並且調控的尺度越來越大。

環廣州、環深圳區域成限售重災區

繼限購、限貸等常規樓市調控政策之外，樓市“限售令”正在向更多的城市蔓延，廣東省的環廣州和環深圳區域的珠三角成為“重災區”。

4月10日，廣東省東莞市再一次收緊樓市政策，包括“限售令”，政策要求購房者在東莞購買的住房（新建住房和二手房）需要獲得不動產權證滿2年以後才能交易。

3月24日，二線城市中房價最高的廈門發布樓市調控新規，“新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易”，市場將對購房銷售限制的條款統稱為“限售”令。

據澎湃新聞不完全統計，截至目前，全國已經14個城市宣布實施限售措施，其中廣東省佔據四個。

廈門之外，限售城市還包括，四川省成都市、福建省福州市、山東省青市島、廣東省廣州市、浙江省杭州市、江蘇省啟東市、福建樂市、江蘇省常州市、廣州省惠州市、廣東省珠海市、東莞市、江蘇省揚州市、河北省高碑店市下轄的白溝鎮。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調控政策執行的時間、市場周期的時間等諸多因素密切相關，並非任意制定。這一輪的下行調整期至少2年，面臨的最大最直接的風險就是個人投資投機者與銀行。

張宏偉同時強調，市場調整期與風險來臨，部分投資者到了離場的時候，主要包括“加槓桿”入市的“散戶”、運營狀況不佳的私營企業主、特定需求的群體也有可能拋售房產。

無獨有偶，來自房企的業內人士表示，在限購、限貸和加大供給之後，限售令的到來將會減少交易，一定程度凍住市場，有利於控股調控成果，這種趨勢會進一步蔓延。

環廣深城市樓市政策密集升級

截至目前，近期廣東省樓市政策升級的城市已經升至7個，包括廣州、東莞、佛山、惠州、中山、珠海和湛江。

3月17日，廣州市率先發布新樓市調控通知，更是在兩周之內廣州再拋出限售令。通知要求，廣州戶籍家庭限購2套住房；本市戶籍成年單身人士限購1套住房；非本市戶籍家庭需提供5年連續個稅或社保證明，限購1套住房。

不料，新政出台不足2周，3月29日土地市場再次刷新廣州地價紀錄，不僅如此，海珠區、增城區的最高地價紀錄同樣被打破。

隔日（3月30日），廣州樓市政策再次升級，意在凍住市場。要求居民家庭新購買的住房，須取得不動產證滿2年後方可轉讓或辦理析產手續。廣州為廣東省首個“限售”的城市。

樓市的洶湧也出現在廣州周邊城市，如東莞、佛山、惠州等地。

據《廣州日報》報道，今年一季度，東莞成交土地的樓面地價約為4237元/平方米，同比上漲146%，商住用地高溢價成交直接推高了樓面地價，導致整體樓面地價漲幅明顯。

在被認為房價導火索的地價大幅上漲之時，3月21日，東莞對樓市政策升級，側重於對開發商的“限價”。新房報價不得明顯高於區域同類在售項目價格；同一套房漲價幅度不能超5%等。4月10日，東莞限購政策再次升級加碼。外地人在東莞購房需一年社保或個稅證明；購買住房需要獲得不動產權證滿2年以後才能交易。

3月22日，佛山勤天匯房地產開發有限公司經過412輪競價、溢價146.5%、以3.4億元競得佛山市高明區西江新城地塊，摺合樓麵價約5916.8元/平方米，創下高明區新高。3月23日，佛山市高明區美的房地產發展有限公司經過254輪競價競得高明區楊和鎮一宗商住地，溢價率578%。

為抑制樓市的過熱，3月24日晚間，佛山市發布通知，非本市戶籍居民家庭在本市沒有住房的，在限購區域購買新建商品住房時，需提供1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。

3月26日，中山市出台限購政策，有3套及以上住房的戶籍家庭不能載購新房；非本市戶籍家庭，有半年以上社保或個稅的限購一套，2年以上社保或個稅的限購兩套。

4月8日，珠海出台被稱為“史上最嚴”的樓市調控政策，對原有的限購政策進行加碼。全市範圍內的所有戶型住房，全部納入限購範圍；社保和個稅繳納年限提至5年、購房首付比例進一步提高、首次限售等。

此外，新取得的不動產權證滿3年之後才能上市交易（轉讓），通過贈與方式轉讓住房后須滿3年之後方可以再次購買住房；接受贈與的，必須符合珠海的現行限購政策。

惠州也在4月8日晚最新出台樓市新規，新購買（新購買是指自通知施行之日起購買）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）須取得不動產權證滿3年方可轉讓。此前，惠州土地市場已經出現過熱的現象。2月24日，碧桂園（02007.HK）在惠州競得五宗土地，最低溢價溢價249.2%，最高溢價至392%。

上述業內人士認為，針對房地產市場的調控密集升級，一線城市的外溢帶動作用不能忽視，儘管深圳的樓市近幾個月相對平靜，但需求向周邊城市大量外溢，影響了購房者房企的與預期。而珠三角的另一個一線城市廣州本身熱度不減，這種熱度是會傳導的。

以二手房為例，廣州市住建委的數據显示，2016年二手住宅成交套數為12.99萬，同比增加59%，達到歷史峰值。進入2017年，廣州樓市的熱潮不僅未減，反而更進一步。廣州市住建委的數據显示，今年1月，廣州市二手房成交15229套，創歷史新高，較去年同期上漲79%。國家統計局公布的數據显示，2月，廣州市的二手住宅價格環比上漲2.7%，同比大幅上漲近三成。

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社科院：北京近半年房價總體下跌 中位數再跌破6萬

東方財經網 2017-09-22 23:46:26 來源：

今天，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》項目組發布2017年8月《住房市場發展月度分析報告》。報告显示，北京房價中位數連續2個月跌破6萬元，與上海、深圳的房價差有所縮小。

報告显示，8月北京房價環比下跌1.25%，居樣本城市跌幅第3位。北京市各板塊輪跌現象十分明顯，2017年8月北京市門頭溝和順義環比分別下跌5.55%和3.88%，跌幅居北京各區首位。首都經濟圈城市已經連續4個月房價環比下跌，但8月跌勢較5月顯著減緩。

從半年的漲幅看，北京近半年房價總體下跌。主要城區大數據房價指數显示，在74個樣本城區中，北京市西城區、北京市通州區、北京市東城區、北京市丰台區近半年房價分別下跌7.95%、7.87%、5.9%、5.73%。曾為全市最熱門的板塊西城區和通州區，近半年房價領跌於全市各區。

作為報告執筆人，中國社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華、中國社會科學院財經戰略研究院執行研究員呂風勇分析認為，一線城市在嚴厲調控政策的作用下，市場出現了短暫的穩定期，為住房長效機制的推進創造了條件。一線城市短期房價趨於平穩，快速反彈的概率很小。未來，一線城市應堅持調控政策不放鬆，加快住房長效機制建設。

　　(出處：環球網 2017年09月22日)

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全市財政收入 實現首季“開門紅”

東方財經網 2016-04-12 23:26:04 來源：汴梁晚報

     本報訊記者韋建永報道記者昨日從市財政局獲悉，今年第一季度，我市一般公共預算收入完成310460萬元，增長14.2%，比全省平均水平高1.1個百分點，順利實現首季“開門紅”。

     在第一季度一般公共預算收入中，市本級完成111379萬元，增長15.9%；縣級完成142116萬元，增長16.1%；區級完成56965萬元，增長6.6%。全市稅收收入完成215361萬元，增長13.2％，稅收收入佔一般公共預算收入的比重為69.4％。其中，國稅部門完成29424萬元，增長9.8%；地稅部門完成185937萬元，增長13.7%；非稅收入完成95099萬元，增長16.6%。另外，前3個月，全市一般公共預算支出完成630985萬元，增長19.2%，增支101706萬元。

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