劉志峰：發揮標杆作用，促進房地產平穩健康發展

東方財經網 2017-03-24 20:35:16 來源：中房網

 

2017年3月22日

各位嘉賓、各位企業家和新聞界的朋友們：

大家下午好！

今天，中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心公布2017中國房地產開發企業500強及500強首選供應商測評成果。在此，我代表主辦方，向入選500強的開發企業、供應商和服務商表示祝賀！向長期以來關心和支持房地產發展的各位媒體朋友們和社會各界表示感謝！

500強開發企業測評開展九年以來，得到了行業內外的廣泛認可，成為了一些地方、金融和研究機構觀察房地產的重要窗口，主要體現在：一是500強開發企業測評根據房地產的經營特點和發展趨勢，從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、社會責任七個方面進行測評，體現了500強開發企業的綜合實力，含金量越來越高，影響力越來越大。二是從今年的測評看，500強開發企業在當前國內經濟下行壓力不斷加大的情況下，在穩定投資、擴大消費、增加稅收、解決就業、改善群眾居住條件、有效應對和防範金融風險等方面，都發揮了重要的作用。三是500強開發企業积極投身改革創新，在供給側結構性改革和“三去一降一補”方面取得了积極成效，創新了房地產領域的設計和產品，豐富了房地產的質量內涵，拓展了房地產與新經濟、互聯網等合作空間。四是500強開發企業的良性競爭和你追我趕，加快了行業的資源整合和兼并重組，提高了房地產的集中度和品牌效應，促進行業從規模發展向質量發展。

當前，國內外經濟形勢依然複雜多變，房地產所面臨的風險挑戰和困難還不少。在剛剛結束的全國“兩會”上，總理在《工作報告》中提出，要堅持住房的居住屬性，加強房地產市場分類調控，因城施策去庫存，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。這對房地產行業特別是500強企業提出了更高要求。房地產如何發展？500強企業怎樣更好發揮標杆作用？我談幾點看法：

一、要繼續保持房地產業平穩健康發展態勢

今年，要召開黨的十九大，保持房地產平穩健康發展事關經濟社會發展全局，概括起來就是既要去庫存又要穩房價。2016年，房地產行業形勢整體繼續向好。全國商品房銷售面積全年實現15.73億平方米，比上年增長22.5%；商品房銷售額為11.76萬億元，同比增長34.8%，全國商品房銷售面積和銷售額雙雙創出歷史紀錄。但從去年四季度開始，一線和部分二線熱點城市開始了新一輪調控，市場出現一定程度的調整，不少同志開始擔心房地產出現下滑，行業趨穩向好的勢頭會受到影響，對未來發展前景產生了困惑。但這種擔心從目前看還不太可能出現,今年前兩個月房地產投資不僅沒有下行，而且比去年年底加快了2個百分點，增速達8.9%；房屋新開工面積增長10.4%，土地購置面積同比增長6.2%，商品房銷售面積增長25.1%，尤其是三四線城市銷售面積有所增長。可見房地產市場還有發展空間，原因是：首先,我們現在的調控，是因城施策的分類調控，既遏制熱點城市房價過快上漲，又不影響三四線城市去庫存;其次，城鎮化還有較大拓展空間，大量居民自住和進城人員的購房是有效需求。第三，國家正在從土地、財政、金融、稅收、立法等方面加大改革力度，一個完整、配套的長效機制的出台，一定能穩定市場預期。

二、要積极參与供給側結構性改革

房地產企業特別是500強開發企業要堅持以推進供給側結構性改革為主線，把提高有效供給、滿足群眾需求作為主攻方向。就房地產而言，在供給側結構性改革方面要做好以下幾件事：去產能，主要是要加大兼并重組的力度，整合優勢資源，淘汰落後技術和舊的發展方式，發展先進適用技術，提高產品有效供應。去庫存，不能簡單靠刺激需求，而要從源頭提供優質供應。去槓桿，大企業要少用槓桿工具，中小企業要減輕融資成本，分清金融槓桿與金融創新的功能。降成本，既要節約土地、材料、人工成本，也要有效整合項目資源，通過合作開發降低拿地成本。補短板，既要補產品短板，也要補服務短板；既要補技術短板，也要補配套短板，讓“三去一降一補”取得實效。

三、要积極應對分化局面

目前房地產市場還存在不少問題，特別是分化嚴重。一方面，熱點城市市場火爆，開發企業集中拿地；另一方面，三四線城市庫存仍未解決。截止2月末，商品房待售面積仍有7億平方米。針對這種分化的情況，除了房價上漲壓力大的城市要增加土地供應，遏制投機性需求，鼓勵居民自住性住房，對市場進行有效監管之外，開發企業也要圍繞城鎮化和新市民需求，參与城市副中心、衛星城房地產項目的建設和配套服務，輻射帶動中小城市，為三四線城市去庫存出力。同時，要積极參与城市更新改造項目，相應提高持有性物業面積，盤活工業地產、物流地產、園區地產等存量資產，圍繞長租公寓、聯合辦公等方面發展“售租並舉”。

四、要突出“兩個創新”和“兩個責任”

在500強開發企業測評中，有幾項重要指標，就是“兩個創新”和“兩個責任”。“兩個創新”即:經營創新、產品創新；“兩個責任”，即納稅責任、社會責任。概括起來，開展好“兩個創新”，就是要通過經營和產品創新，為老百姓建設長壽命、好性能、綠色低碳、性價比高的“好房子”，使傳統的房地產煥發生機，新的房地產業態蓬勃發展。履行好“兩個責任”，一方面要多納稅，多為國家做貢獻，多為股東創效益；另一方面，要依法經營、誠實守信，承擔更多社會責任和環保義務。

各位嘉賓和各位500強企業代表：今年是實施“十三五”規劃的重要一年，也是房地產供給側結構性改革的深化之年，讓我們加快轉型升級，推動改革創新，為房地產平穩健康發展做出更大的貢獻。

謝謝大家！

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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北京樓市最嚴調控：投資客棄房 開發商搶售環京項目

東方財經網 2017-03-24 20:35:18 來源：新京報

自3月17日起，北京颳起的樓市調控風暴，不僅讓房地產業界一片嘩然，也讓不少投資客及改善需求知難而退。面對此番調控政策，剛需族、投資客、開發商、中介經歷了什麼？

剛需族

第一套“房”入手低價位商住

3月17日，北京新政出台之際，劉欣(化名)剛入手了房山一個商住項目，這是她在北京購置的第一套房。

在北京工作六七年的劉欣，已經有了購房資格。“不太懂行情，真的不知道在北京，還有什麼新盤首付在100萬左右。”幾個月前，劉欣在郊區四處看房，最後發現，在北京要買下一套兩居室，總價怎麼也要四五百萬，無論首付還是月供都承受不起。

最後，她選擇了在北京買商住。劉欣在房山入手了一個90多平方米的公寓。“均價3萬多，首付140多萬，是自己勉強負擔得起的。”劉欣說，項目戶型還可以，能暫時滿足自己的居住需求。

“這次新政，對我來說，就是以後在北京沒法換住宅了。”劉欣說，她在固安買過房子，並且辦理過貸款，這意味着下次在北京買住宅的成本大幅提高了。

根據北京的認貸政策，認貸是指認全國的房貸。只要有過貸款紀錄，不管房子是否在名下，貸款是否還完，在北京再次購買都算二套。

“原來想着，暫時買一套商住過渡，後面再把固安的房子也賣了，加點錢，過幾年，換一套住宅，現在看起來是不可能了。”劉欣說，北漂多年，自己一直希望有一個小兩居，眼看着房價越漲越高，離心中的夢想也越來越遠了。

隨着北京房價水漲船高，更多剛需購房者像劉欣一樣，把目光放在京郊或北京商住。尤其是北京新政落地后，關注商住項目的人更多了。

中原地產首席分析師張大偉表示，剛需置業在北京有個硬杠杠，基本就是單價3萬、總價200萬，即使這樣很多工薪階層也很難買得起。公寓雖然首付要求一半，但這使得剛需有買房的可能性。很大程度上，公寓的確成為許多剛需首選房。

投資客

被“認貸”後放棄投資房

“我目前名下這套房值500多萬，原本考慮賣后拿300多萬去撬動1000萬的房子，手頭再預留200萬，足夠還幾年銀行貸款。等過幾年房子升值后，我再轉手出售。新政一出，我只能放棄這一念頭。”李丹說。

因為眼看着房價一路高漲，李丹才萌發了賣房、重新買房“翹槓桿”的打算，“我並非是為了改善需求而換房，純粹是投資”。她說。

李丹的原計劃是：第一步，準備好資金，將餘下的公積金貸款全部還清；第二步，鎖定換房目標；第三步，出售原住宅。經過這三步，按北京原購房政策，李丹再買房，仍屬首套房，首付比例35%。

相比二手房，李丹更看好新房市場，她將換房目標鎖定在西二環附近一新房項目，100多平方米，總價1100萬元。

李丹已將餘下公積金貸款的資金準備到位，只等該項目開盤。然而，等來的卻是北京“認房又認貸”的新一輪樓市新政。

“新政出台後，我完全打消了換房打算，60%首付怎麼都不划算。”李丹無奈地表示，賣房獲得500萬后，拿出300萬去買房，也只能買到500萬左右的房子，跟目前所住房子沒太大區別，如果用500萬全部用於換房，則還貸壓力太大。

不過，類似李丹這樣的投資客開始轉戰環京購房。據記者了解，在北京“3・17新政”與3・21環京地區限購政策升級期間的這個周末，一些環京項目就吸引了不少北京溢出的投資客。

香河一位銷售人員表示，由於北京房價較高，加上在北京購房資格受限，很多人選擇在北京周邊買房。但目前環京地區也在陸續限購。

新城控股副總裁歐陽捷稱，環北京區域因為出台調控政策，未來的供求關係會維持在一個相對偏低的均衡水平，不太可能出現房價暴漲的可能，但下跌的可能性也較小。

中介

帶看減少協調違約交易

樓市新政一出，解答購房資格和首付比例調整的諮詢，成了最近這一周來的中介經紀人手裡最繁忙的工作之一。

丰台蒲黃榆片區一中介門店經紀人表示，從3月17日政策發布起，諮詢首付款增多等問題的電話和微信就沒斷過。

除此之外，對於還沒有辦理網簽或者正在看房決策過程中的購房者，經紀人還需要通知他們最新的政策變化。上述經紀人說：“因為政策認房又認貸，房產已經還清貸款的客戶現在買房的話，首付從首套政策變成二套，錢數差不多漲了快一倍。有客戶房子都看得差不多了，現在得重新幫他們算賬，看看需要多少首付，能不能湊齊。”

朝陽區青年路附近一中介門店經紀人介紹，由於首付款突增，不少先買后賣的購房者暫緩了購房計劃，隨之而來的就是合同違約的協調處理。

不過，在一些大戶型改善項目片區，由於中高端買家全款購房等特點，部分房產經紀人依舊在忙帶看、忙成交。

麥田房產北苑商圈房產顧問王長全表示，新政公布第二天，區域里就成交了一套紫御華府大面積戶型，這位客戶是全款，所以並沒有考慮新政的因素。

近日，協助客戶辦理過戶也成了一項大工程。上述青年路附近的中介經紀人介紹，因為新政的原因，最近朝陽區房管局的過戶號十分搶手，一般早上5點甚至更早就要到房管局排號。

新政剛出台不到一周，業主的報價並沒出現明顯鬆動。麥田房產沿海北商圈總監劉議文介紹，新政發布后，片區里看房的客戶依然很多，但都不做決定，都在觀望。很多業主暫時不賣了，也在觀望執行細則。

開發商

限購嚴厲，環京項目搶售

面對限購，站在市場另一端的房地產開發商們卻顯得比較鎮定，他們雖然也保持着一貫的謹慎態度，但是卻並不像市場一樣慌亂。畢竟對於限購，他們已經有了多次應對的經驗。

位於京北某品牌房企開發的旅遊地產項目，在這一次由北京而起的限購大潮中，他們所在的區域是迄今為止唯一沒有限購的區域。儘管如此，最近的銷售節奏也在加快。

“新政出台當天晚上加班到12點。把能夠認購的都做認購。類似這樣的指示一道一道從上面傳達下來，案場所有的人都在加快動作，聯繫手頭的客戶資源。約有購買意向的客戶前來看房。”根據該項目銷售人員余小姐的說法，在北京周邊都已經限購的情況之下，他們項目採取了平價跑量的銷售策略。要求按照當前價格加速銷售，“目前項目的公寓產品已經差不多清盤了，只剩下別墅還有些剩餘房源。”

“其實限購我也經歷過幾回，之前我們在固安，每一次北京限購或者北京周邊有調控收緊的風聲傳來，市場都會在短時間內熱起來。成交的人有剛需，更多的是投資。”余小姐說，她干房地產銷售四年，2014年調控收緊時市場確實受到了影響，買房人都在觀望，房價也因此下降，但是隨着政策的放寬，市場又反彈上來。

在北京高端市場上，市場熱度也沒有降低。懋源地產營銷策劃總監劉強告訴記者，他們今年以來就一直對政策非常關注。項目在去年開盤之後一直處於順銷期，限購政策雖然突如其來，但是並未打亂他們的節奏。據了解，目前懋源的幾個在建項目工程依然按計劃進行。

“我們依然持續看好北京市場。因為這裡有着大量改善型需求的人群。”劉強表示，在限購之後，市場的確對於政策走向非常關心，來諮詢他們相關政策的客戶明顯增加。“不過我們目前也不知道細則，只能通過公開報道了解政策，所以只能等細則出台，”他說。

對此，一位不願具名的品牌房企高層分析認為：“縱觀各種資產配置渠道，綜合考慮安全性、收益性等多種因素，不動產依然是資金流競逐的重點對象。”

業界觀點

調控來了，增房源穩房價

小V：這一次北京限購來得太突然，不少小夥伴都被嚇蒙了，連平時不關心買房的朋友都開始向小V打聽還能不能買房。但是小V其實也被政策搞懵了，請問群里大咖，有何高見？

嚴躍進(易居研究院智庫中心研究總監)：事實上，這次限購對於符合購房條件的群體，尤其是沒有購房記錄的群體來說，是一個利好，至少可選的房源會更多。對於北京市場來說，未來會趨於平穩，畢竟潛在的購房需求將減少。市場交易降溫，價格持續上漲的態勢也會得到遏制。

郭毅(亞豪機構市場總監)：此次調控升級主要是為了限制投資類購房。實際上是堵住了部分改善客群，在北京今年供應不足的背景下，抑制需求也是為了緩解供需矛盾，平抑房價。

張大偉(中原地產首席分析師)：因為這個政策出來以後，北京二手房的價格會有一定程度的下降。整個政策的影響周期大概是到明年。地鐵商住未來會有一波溢出需求。但購房者應該珍惜現金流，盡量不要浪費在商住上。

小V：還有很多朋友心繫北京周邊，想要去北京周邊投資一套，卻發現已經沒有什麼地方可以投了……

嚴躍進：繼北京之後，環京的廊坊也出台了限購政策，這和廊坊潛在的外來購房人數較多有關係。會對近期環京區域的購房行為產生較大的影響。不排除部分房屋買賣會面臨毀約的現象。建議因為政策調整而要毀約的，採取靈活的處理方式，不以增加購房者負擔為原則。

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中國百萬人口城市近百個 城鎮化進程南快北慢

東方財經網 2017-03-24 20:35:21 來源：第一財經日報

隨着中國城鎮化速度的加快，大城市的數量也在日益增多。

英國《衛報》日前報道，研究表明，中國目前有102個城市的人口超過百萬，今後10年這一数字可能翻倍。

不過住建部發布的數據显示，以對各大城市城區人口的統計為準，我國百萬人口以上城市的數量在2013年達到79個，按照近幾年新型城鎮化的發展速度，預計這一数字在85~90個之間。而在上世紀90年代後期，我國人口超過百萬的城市僅為37個，不到20年，這一数字增加了一倍多。

百萬人口城市20年翻倍

外媒統計稱中國有102個百萬人口城市，其準確度如何？

對於城市人口的統計標準，若是以市轄區為準，我國人口超過百萬的城市則遠超這個数字。這是由於市轄區尤其是一些偏遠城區，往往還有大片農村地帶，擁有大量農業人口。因此城市人口並不能簡單地以市轄區來計算。

於2014年11月發布的《關於調整城市規模劃分標準的通知》（下稱《通知》）提出，城區是指“市轄區和不設區的市，區、市駐地的實際建設連接到的居民委員會所轄區域和其他區域。”而市轄區內的農村地帶，並不計入城區範疇。

目前住建部每年出版的《中國城市建設統計年鑒》，有對各大城市城區人口的準確統計。根據《中國城市建設統計年鑒2013》數據，人口100萬以上的城市已經達到79個，如今預計在85個~90個之間。這與外媒報道的数字差距不算太大。

城市人口超百萬是一個重要的標誌。2014年之前，我國城市規模的劃分標準是市區（不包括市轄縣）的非農業人口總數，在統計中主要分為：100萬以上為特大城市；50萬~100萬為大城市；20萬~50萬為中等城市；20萬以下為小城市。

過去我國城鎮化率較低時，人口超過百萬的城市並不多。1997年底，我國人口超過百萬的特大城市只有37個，不到20年，這一数字增加了一倍多，可見我國城鎮化速度之快。

在發達國家，百萬人口以上就是大城市。比如英國倫敦有700多萬人口，第二大城市伯明翰人口也有100萬出頭，而曼徹斯特和利物浦則均為幾十萬。

然而在中國，在城鎮化速度加快的背景下，目前百萬人口的城市也就只是三線城市，遠非人們心中的大城市，更別說是“特大城市”了。

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經分析，2014年以前中國採用的是跟世界接軌的標準。但作為一個人口大國，中國的國情跟發達國家不同，隨着城鎮化的發展，許多普通地級市甚至縣級市都達到了50萬以上人口，這在國外就是大城市，但在中國顯然不是。

為適應新型城鎮化的需要，此類標準也需要進行調整。上述《通知》提出，以城區常住人口為統計口徑，將城市劃分為五類七檔。具體劃分為：城區常住人口在50萬以下的為小城市；50萬以上100萬以下的為中等城市；100萬以上500萬以下的為大城市，其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市；500萬以上1000萬以下的為特大城市；1000萬以上的為超大城市。（以上包括本數，以下不包括本數）。

按照新標準，中國特大城市的規模提升到500萬以上，100萬的規模只能稱為Ⅱ型大城市，此類城市包括了台州、南充、揚州、齊齊哈爾、江門、紹興等，它們都是傳統意義上的三線城市。

格局演變：南快北慢

儘管20年來我國的百萬人口城市數量翻了一倍，不過不少城市的發展程度和質量與發達國家同等規模的城市仍有較大差距。

以城市交通為例，在發達國家的中等規模城市，城區人口只有幾十萬，一般都配備有兩三條軌道交通線路，但我國許多百萬人口以上的城市卻還沒有此類建設。在影響市民文化的體育賽事方面，類似利物浦、曼徹斯特這樣的中等城市，都擁有兩支英超球隊，幾萬人的球場一般都會爆滿；對比之下，中國大部分百萬人口城市的體育場，幾乎都在“曬太陽”。

另一方面，儘管過去20年中國城市規模不斷地膨脹，但並非所有城市都在高速發展，大城市的格局也並未一成不變，不同城市之間的分化也十分明顯。

從格局來講，在上世紀90年代初，人口過百萬的城市中，北方佔比遠超南方。除了直轄市、省會城市外，北方集中了大部分百萬人口城市，如鞍山、齊齊哈爾、撫順、吉林、包頭、徐州、淄博等，而當時南方的廈門、蘇州、無錫、寧波、佛山等城市人口則均在百萬以下。

不過等到了2013年，當南方上述城市的城區人口普遍超過200萬甚至300萬時，鞍山、撫順、淄博、吉林等彼時的特大城市，其城市人口大多卻仍處於100萬~200萬之間，增幅緩慢。

廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經分析，鞍山、吉林等作為老工業基地，是計劃經濟時代的重要城市，當時獲得了大量要素資源、發展迅速，因此在上世紀七八十年代我國城鎮化率較低時，其城鎮化水平已比較高。

不過隨着改革開放市場經濟的發展，不少老工業基地由於體制、機制的固化，在上世紀90年代後期就面臨着一輪較大衝擊，導致城市人口增長有限，不少甚至出現人口外流。

相比之下，在改革開放時代，大量的要素資源包括資金和人才都轉向市場經濟比較活躍、有彈性的區域。南方不少城市由此出現經濟高速發展，人口快速增長。演變到如今，南方的大城市分佈更為密集。例如2013年，廣東百萬人口以上的城市有8個，江蘇也有8個，浙江有5個，三省就佔據了全國的四分之一以上。

從未來趨勢來看，大城市的規模仍會不斷壯大。未來我國百萬人口的城市也會繼續增多。

據麥肯錫諮詢公司的推估，到2025年，中國將有221個人口至少百萬的城市。不過，這個估計或許過於樂觀。按照我國目前人口流動的態勢，2012年以後，中國由城鎮化向都市化演變，人口選擇性地流向一、二線大城市。許多三四線城市的人口增長乏力，甚至面臨着外流的壓力。

從這個角度上看，未來我國人口300萬以上的大城市、特大城市將繼續快速增長，而人口超過100萬的城市數量未必會繼續快速增加。不過如此一來，未來的城市發展也會面臨着一些問題。

尤其是，中部省份需要發展更多的中心城市。與沿海省份擁有“雙子星”或“多子星”城市相比，中部省份大多隻有一个中心城市，即省會。例如成都、武漢、鄭州，它們均為所在省份的單極核心城市，如今這些人口大省正處於城鎮化加快的過程中，僅憑一個省會不夠。因此如何像東部沿海發達地區一樣，擁有更多的中心城市十分重要。

例如，近幾年，湖北把宜昌、襄陽作為兩個省域副中心城市發展，與武漢相互呼應，形成“一主兩副”的鼎足發展格局，類似的還有河南洛陽，作為六大古都之一，洛陽也成為內陸省份中第二個獲准修造城市軌道交通的非省會城市。

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湖北：新建公共租賃房將實施全裝修

東方財經網 2017-03-24 20:35:22 來源：新華社

新華社武漢3月23日電(記者沈�)湖北省辦公廳日前下發《關於大力發展裝配式建築的實施意見》,計劃在發展裝配式建築的同時积極推行建築全裝修,並確定今年7月1日起,全省新建公共租賃房實施全裝修。

根據實施意見,到2020年,省會武漢裝配式建築面積佔新建建築面積比例達到35%以上,襄陽市、宜昌市和荊門市達到20%以上,其他設區城市、恩施土家族苗族自治州、直管市和神農架林區達到15%以上。

积極推行建築全裝修。推行裝配式建築裝飾裝修與主體結構、設施設備一體設計、協同施工,推進整體廚衛的裝修部品和設備系統的集成應用,鼓勵裝飾與保溫隔熱材料一體化應用。以推行住宅全裝修為重點,全裝修房屋內和公共部位的固定面、設備管線、開關插座、廚衛等應一體化安裝完成。

實施意見確定了推行建築全裝修的時間表。自今年7月1日起,全省新建公共租賃住房實施全裝修。到2020年,武漢市、襄陽市、宜昌市和荊門市新建住宅全面實現住宅全裝修,其他設區城市、恩施土家族苗族自治州、直管市和神農架林區住宅全裝修面積佔新建住宅面積比例應達到50%。

根據實施意見,湖北省住建廳將加快編製當地裝配式建築標準規範和標準圖集,今年底基本形成能覆蓋裝配式建築設計、生產、施工、監管和驗收等全過程的標準體系。

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廣州調控升級：增城從化有兩套房的市區再買房需全款

東方財經網 2017-03-30 14:31:00 來源：廣州日報

昨日下午,廣州市金融局組織人民銀行廣州分行營管部、廣東銀監局、市住建委、市住房公積金管理中心、廣州地區主要商業銀行召開專題會議,部署落實3・17房地產調控新政工作。會議強調“認房又認貸”的原則,其中,“認房”指借款人在廣州本地的住房情況,“認貸”指借款人在全國範圍內的住房貸款情況。同時明確差別化住房信貸政策在全市範圍(含增城、從化兩個非限購區域)統一執行。

會議特彆強調,不得以任何形式對購房者首付款發放貸款或變相發放貸款。還有,強調“認房又認貸”的原則,其中,“認房”指借款人在廣州本地的住房情況,“認貸”指借款人在全國範圍內的住房貸款情況。有銀行人士向記者明確,1.廣州戶口在從化增城有兩套房貸款已經還清的,在廣州市區購房需要全款;2.外地戶口在增城或者從化有一套房,不管貸款是否按揭完,在廣州市區購房需要全款;3.廣州戶口在增城或從化有一套房還在按揭中,在廣州市區能買兩套房,但只能貸款購買一套市區房,首付七成,第二套市區房需全款。

按照3・17新政,如果名下無房,有貸款記錄,則首付最低為四成。若名下有房無貸款記錄,或者首套房貸已經還清,則首付最低為五成。大源按揭公司總經理鄭大源指出:“按照‘認房又認貸’的信貸要求,認房的範圍為廣州市,意味着如果在增城、從化有2套房,不管貸沒貸款,還沒還清貸款,在廣州再買房,都要全款。”

關於首套房貸利率,廣州工行、農行均表示,目前暫無上調計劃。記者觀察到,春節過後,郵儲、興業、廣州農商行、光大銀行等銀行在廣州地區的首套房貸利率已陸續上調至最低9折。不過,五大國有銀行目前在廣州地區依然執行首套房利率最低8.5折的優惠,且當前住房按揭貸款受理、審批、放款等業務可正常辦理。

“關於未來我行會不會調整首套房利率折扣,一切都要等通知。”某國有大行廣東省分行相關人士表示。

但業內預測,廣州地區首套房利率折扣統一上調為9折是大概率的事情。

七措施落實房貸工作

會議指出,全市金融系統要按照市委、市確定的房地產調控新政要求,完善制度,加強管理,規範操作,做好住房信貸的資料審核以及貸款審貸、資金髮放、貸后管理等工作,具體來說要做好如下工作:

一是金融機構要從制度、管理、操作等層面着手,以交易真實性為原則、以可確認的憑證為依據加強對住房信貸資料的審核。

二是重申各購房情形下的首付款比例要求,並對相應的最低利率水平做出指導,各金融機構要審慎把握利率定價。

三是強調“認房又認貸”的原則,其中,“認房”指借款人在廣州本地的住房情況,“認貸”指借款人在全國範圍內的住房貸款情況。

四是明確差別化住房信貸政策在全市範圍(含增城、從化兩個非限購區域)統一執行。

五是明確普通住房標準,建築面積在144平方米以上的住房為非普通住房,建築面積在144平方米(含)以下的住房,若住宅類型為別墅等,也應界定為非普通住房。

六是3月20日,廣州住房公積金管理中心發布《貫徹落實廣州市人民辦公廳關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》(穗公積金中心〔2017〕11號),提高部分購房情形下的公積金貸款首付款比例,各金融機構要积極配合,做好公積金貸款的相關工作。

七是不得以任何形式對購房者首付款發放貸款或變相發放貸款,營造良好的金融環境氛圍,切實維護廣州房地產市場平穩健康發展。

(原文題為《 增城從化有兩套房 市區再買房需全款》)

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珠三角熱點城市商品房成交回落 非限購城市階段性活躍

東方財經網 2017-03-30 14:31:02 來源：新華網

新華社廣州3月29日電(記者周強)廣東房價上漲趨勢受到遏制，但回調幅度有限，其中珠三角熱點城市成交回落，粵東西北等非限購城市呈現階段性活躍特徵。

記者從近日舉辦的“2017廣東房地產市場景氣分析會暨金融創新交流會”獲悉，今年1-2月，廣東省商品房銷售面積、銷售金額分別為1443.82萬平方米和1545.98億元，同比增長0.6%和3.3%。其中，商品住宅銷售面積1286.40萬平方米，增長0.1%；銷售額1309.38億元，同比持平；銷售均價10179元/平方米，同比略降0.1%。

珠三角地區多個城市實施嚴厲的調控政策，商品房銷售面積908.36萬平方米，同比下降15.0%，佔全省62.9%，同比下降7.6個百分點；銷售均價13833元/平方米，同比上漲12.5%。粵東西北地區市場表現強勁，商品房銷售面積同比分別增長87.4%、14.7%和53.3%，增幅較為明顯。

土地市場呈現“量價齊升”局面。1-2月，廣東房地產土地購置面積、成交價款分別為186.62萬平方米和166.76億元，同比增長68.4%和212.5%，成交均價8936元/平方米，同比增長85.6%。

受調控政策尤其是信貸政策影響，企業投資開發同比增速回落。1-2月，廣東房地產到位資金3317.90億元，同比增長19.8%。其中，定金及預收款同比增長9.4%，個人按揭貸款同比下降3.9%，較去年全年20.0%和53.7%的增速下降明顯。投資方面，1-2月廣東房地產完成投資額1112.53億元，同比增長12.2%，增速比2016年全年回落8.5個百分點。

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首創置業17.5億元競得北京密雲檀營鄉自住房地塊

東方財經網 2017-03-30 14:31:33 來源：人民網-房產頻道

人民網訊 北京樓市繼續收緊調控以後，土地市場迎來首場土地公開出讓。今日，北京市位於通州台湖及密雲的兩宗自住型商品房地塊順利出讓。

最終，密雲區檀營鄉MY00-0103-0402、MY00-0103-0502等地塊被首創置業以17.6億元競得，較地塊13億元掛牌出讓起始價溢價35%。

同時，該宗地塊上首創置業須配建12.8萬平方米自住房面積，其中現場競報7.8萬平方米，銷售限價1.5萬元/平方米。剩餘居住部分面積僅剩1.37萬平方米，限制銷售均價不超過2.12萬平方米，且最高銷售單價不超過2.2萬平方米。

掛牌資料显示，該宗地塊用地屬性包括居住及基礎教育用途，土地面積6.1萬平方米，建築規劃面積14.5萬平方米，其中住宅14.17萬平方米，商業公建等3458平方米。

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新版北京城市總規草案今起公示

東方財經網 2017-03-30 14:31:34 來源：北京青年報

本報訊（記者 李澤偉 董鑫）昨天，市十四屆人大常委會第三十六次會議聽取了市人民關於《北京城市總體規劃（2016年―2030年）（草案）》的報告和相關說明，新版總規草案共分為六大部分，包括調整城市空間布局等。今起至4月27日，新版總規草案將在北京市規劃展覽館公示，市民可通過市規劃國土委網站預約参觀。

規劃以資源環境承載力為硬約束

“建國以來共編製過6版北京城市總體規劃。”在昨天的市人大常委會第36次會議上，市相關負責人對總體規劃草案的編製背景過程、指導思想、規劃編製特點等進行了彙報。據介紹，2014年之後北京正式啟動了新一版總規編製工作，規劃編製時，以總兩次視察北京時的重要講話為根本遵循，堅持“四个中心”的首都城市戰略定位，履行“四個服務”職責，經過多方聽取意見后形成了現有草案。據了解，此次城市總體規劃注重“開門編規劃”，邀請了全世界頂尖的專家領銜參与，開展了九大方面、38項重點專項研究，並進行了多項民意調查，確保規劃編製的科學性、權威性。

市相關負責人介紹，新版城市總規以疏解非首都功能為工作導向，堅持以資源環境承載力為硬約束，堅持城鄉統籌，多規合一，遏制城市“攤大餅”式發展，實現由擴張性規劃轉向優化空間結構的規劃。

根據總規草案，到2020年，本市“建設國際一流的和諧宜居之都”將實現階段性目標，率先全面建成小康社會，疏解非首都功能取得明顯成效，“大城市病”等突出問題得到緩解，優化提升首都核心功能，初步形成京津冀協同發展、互利共贏的局面。

到2030年，要基本建成國際一流的和諧宜居之都，治理“大城市病”取得顯著成效，首都核心功能更加優化，京津冀區域一體化格局基本形成。

到2050年，北京要全面建成國際一流的和諧宜居之都，京津冀區域實現高水平協同發展，建成以首都為核心、生態環境良好、經濟文化發展、社會和諧穩定的世界級城市群。

總規包括空間布局等六部分

“草案描繪了北京作為國家首都和邁向國際一流和諧宜居之都的規劃藍圖，緊扣城市的戰略定位、空間布局、要素配置、城鄉統籌四个中心環節，緊緊牽住疏解非首都功能這個牛鼻子，提高城市治理能力。”市規劃國土委相關負責人介紹，新版總規草案共分為六大部分，包括落實首都城市戰略定位，明確發展目標；調整城市空間布局，疏解非首都功能，優化提升首都核心功能；科學配置資源要素，提高城市發展水平；加強歷史文化名城保護，強化首都風範、古都風韻、時代風貌的城市特色；提高城市治理能力以及轉變規劃方式，保障規劃實施。

市規劃國土委相關負責人表示，城市規劃分為總體規劃和詳細規劃兩個階段，總體規劃將分層次落實，依據總體規劃下一步將進一步編製詳細規劃和專項規劃，備受各界關注的具體項目，在詳細規劃和專項規劃中會有具體安排，屆時按照相關法規的要求和程序也會充分徵求公眾意見。

總規草案今起公示 市民可預約参觀

市人大城建環保委建議，新城市總規應該在々津冀協同發展規劃綱要》的指導下，融入京津冀協同發展國家戰略，要以城市總體規劃為指導，儘快編製控制性詳細規劃、修建性詳細規劃，以及生態環境保護、綜合交通體系、市政基礎設施、住房與公共服務、防災減災等專項規劃，最終實現“一張藍圖繪到底”。完善城市規劃法規規章體系，抓緊開展《北京市城鄉規劃條例》、《北京歷史文化名城保護條例》的修訂調研，以及地下空間開發利用等方面立法的基礎性研究工作，為總體規劃實施提供製度保障。

今天起，新版總規將在北京市規劃展覽館一層展廳對草案進行公示。公示時間為3月29日10時至4月27日16時（每周一閉館）。公示期間，市民可提前在市規劃國土委網站上預約，預約成功后憑有效身份證件現場換票入場，每個有效身份證件可以預約三張門票，老年人、殘疾人和軍人無須預約，憑本人有效證件可直接到展覽館領票参觀。

解讀

關鍵詞：城市規模

2020年後人口長期穩定在2300萬左右

市相關負責人介紹，在總規草案中針對首都核心功能，即全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心，在空間布局上予以明確，並在資源要素等方面提供服務保障。關於以資源環境為硬約束的三條紅線，按照以水定城、以水定人的要求，明確人口總量上限。

市規劃國土委相關負責人介紹，城市規模上，確定人口規模和用地規模，確定2020年控制在2300萬人以內，之後長期穩定控制在2300萬人左右，城鄉建設用地規模在現狀2921平方公里基礎上，2020年減至2860平方公里左右，2030年減至2760平方公里左右。

關鍵詞：城市空間布局

形成“一主、一副、兩軸、多點”的城市空間結構

市規劃國土委相關負責人介紹，要調整城市空間布局，疏解非首都功能，優化提升首都核心功能。在北京市域範圍內形成“一主、一副、兩軸、多點”的城市空間結構，着力改變城市單中心、攤大餅式的發展模式。

據介紹，“一主”即中心城區，作為北京四个中心的集中承載區，重點應優化首都核心功能。“一副”即城市副中心，“兩軸”即中軸線及其延長線，長安街及其延長線，體現莊重大氣厚重的形象氣質。“多點”即順義、大興等10個周邊城區，在市域範圍內實現內外聯動發展、南北均衡發展、山區和平原地區互補發展。

關鍵詞：城市管控

遏制攤大餅式發展

市相關負責人介紹，要堅持以資源環境承載力為硬約束，實現由擴張性規劃轉向優化空間結構的規劃。

市規劃國土委相關負責人介紹，要劃定生態保護紅線和城市開發邊界線，遏制攤大餅式發展。以資源環境承載力為硬約束，16410平方公里市域空間劃分為生態控制區、集中建設區、限制建設區，實現兩線三區全面管制。

據悉，到了2030年，全市生態控制區占市域面積的73%，其中，基本農田保護責任面積約1000平方公里，永久保護農田約佔市域面積的6%。2030年全市生態控制區比例提高到75%左右，2050年逐步提高到50%以上。

關鍵詞：城市副中心

處理好副中心與廊坊北三縣地區關係

市相關負責人介紹，北京城市副中心是千年大計、國家大事，將按照世界眼光、國際標準、中國特色、高點定位的要求，規劃提出構建一帶一軸多組團的空間布局。堅持用最先進的理念和國際一流的水準規劃建設管理好城市副中心，處理好城市副中心與中心城區、通州區以及廊坊北三縣地區的關係。

市規劃國土委相關負責人介紹，北京城市副中心定位豎際一流的和諧宜居之都示範區、新型城鎮化示範區、京津冀區域協同發展示範區。為此，要以大運河為骨架，構建城市水域空間格局，形成一條藍綠交織的生態文明帶，沿六環路形成創新發展軸，依託水網、綠網、路網形成12個共享組團。

背景

改革開放后北京歷經四次總規修編

《北京城市建設總體規劃方案》1983版是改革開放后北京市編製與實施的第一版城市總體規劃，提出要採取強有力的行政、經濟和立法措施，嚴格控制城市人口規模，嚴格控制在北京新建和擴建企業、事業單位，有計劃地疏散市區人口，着重發展衛星城鎮，逐步把市區的一部分企業和單位遷移到衛星城鎮。

北京城市總體規劃（1991年-2010年）提出重點實現“兩個戰略轉移”，即城市發展重點要逐步從市區向郊區轉移，市區建設要從外延擴展向調整改造轉移，並提出要建設通州、大興黃村、昌平、亦庄、房山良鄉等14個衛星城鎮。

北京城市總體規劃（2004年-2020年）將北京的發展目標定位於國家首都、世界城市、文化名城，並首次提出“宜居城市”概念。

北京城市總體規劃（2016年-2030年）草案，此次總規修編的一個主要方向是由擴張型規劃逐步轉向限定城市邊界、優化城市結構的規劃，這也是北京歷史上首次由“增量”規劃向“減量”規劃的改革。

本版文/本報記者 李澤偉 董鑫

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房貸起底：5大行佔比70% 股份行增速驚人

東方財經網 2017-04-13 15:48:08 來源：21世紀經濟報道

　　根據同花順數據統計，目前房貸的不良平均水平在0.29%左右。以房貸規模最大的建行為例，2016年其房貸的不良貸款率僅為0.28%，不僅遠低於全行1.52%的不良率，在所有貸款的不良率中也是最低的。

　　據央行公布的數據，2016年全年全國人民幣貸款增加12.65萬億元，其中，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，佔比達到45%，相比2015年增加的3.87萬億，上漲了46.8%。

　　而21世紀經濟報道記者根據2016年年報數據統計發現，五大行成為放個人房貸的主力部門，佔個人住房貸款比例高達70%，僅建行一家2016年就新增房貸8117.52億元，目前建行的按揭貸款餘額也是最高的，達到3.59萬億。

　　五大行房貸逼近3萬億

　　記者根據年報統計，2016年，五大行的個人住房貸款漲幅在三成左右，5家銀行累計共新增個人住房貸款2.92萬億。不管從房貸總量還是新增房貸，建行都穩居第一，截至2016年末，房貸餘額為3.59萬億，全年新增房貸8117.52萬億，增速為29.61%，該行年末個人住房貸款餘額在總貸款中的佔比高達30.84%，同樣排名五大行的第一位。

　　五大行中按揭貸款增速最快的是農業銀行，2016年年報显示其個人住房貸款新增6329.52億元，增長32.8%，農行個人住房貸款餘額也達到了2.6萬億，創下歷史新高。這一增速在四大行中最高，也遠高於農行全行貸款9.1%的增速。農行副行長郭寧寧在業績大會上表示，主要是由於該行加強零售客戶營銷力度，加大個人住房貸款的投放力度。其中93%的房貸為首套房貸款，三四線城市房貸佔比為44%。此外，實施差異化的房地產業務發展策略，做大做強“农民安家貸”特色產品。2016年，這一支持农民進澈房的產品共發放1676億元貸款。

　　工行的個人房貸雖然總量和新增都不是第一，但是個人住房貸款餘額比重卻遙遙領先。工商銀行2016年個人住房貸款新增7246.41億元，增長28.8%。工行的個人住房貸款也在擠壓其他個人貸款的比例，根據年報显示，工行個人住房貸款佔個人貸款比重繼續攀升，由2015年的71.1%上升到77.2%，而工行的個人住房貸款餘額也達到了3.24萬億元。

　　股份行基數低增長驚人

　　股份制銀行中，招行個人住房貸款餘額為7203.05億元，較年初增長約2290億元，增幅45.82%，房貸增量在新增貸款中佔比達到52.33%。招行中個人房貸自2014年開始，一直呈現穩步上升趨勢。

　　從相對增速來看，民生銀行則是速度驚人，房貸餘額從2015年末的1143.3億元升至2016年末的2958.75億元，增幅高達158.8%，是截至4月12日公布年報的15家A股上市銀行中房貸增幅最大的銀行。

　　平安銀行也不甘落後，房貸餘額從2015年末的459.67億元，一躍升至852.29億元，增幅高達85.41%。

　　此外新增房貸增速超過60%的銀行還有光大銀行、中信銀行、浦發銀行等。

　　“去年實體經濟疲軟，房地產市場一枝獨秀，銀行肯定不會放過這個機會，但是今年隨着調控政策的不斷加碼，這個趨勢恐怕難以持續。”華南一家大型基金公司的基金經理對21世紀經濟報道記者表示。

　　中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛認為，去年銀行的房貸規模增量明顯，主要是去年上半年的信貸投放更加向房貸、消費貸等個人貸款業務傾斜，但隨着信貸結構的進一步調整，今年的房貸增速可能會有明顯下降。

　　中國人民銀行營業管理部主任周學東在3月兩會期間曾表示，今年的個人房貸在新增貸款中的佔比會降下來，增速也會放慢。就個人房貸在新增貸款的佔比來看，預計今年會下降到30%以內，這相對於去年的45%左右的佔比來說將會明顯下降。

　　房貸壞賬率低於1%

　　銀行加碼房貸投放最現實的一個原因在於這塊資產質量好，收益高，非常的“安全”。中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，去年前三季度旺盛的市場需求下，銀行也願意“順水推舟”，“房地產市場高溫不退，吸引更多居民把個人財富配置到房地產市場里，形成了房貸需求的大漲。銀行認為房貸是比較優質的金融資產，它的壞賬率還是比較低的，所以銀行也願意推動這件事。”

　　據21世紀經濟報道記者仔細觀察，相比其他行業的不良率，房貸的不良率基本上是“微不足道”。根據同花順數據統計，目前房貸的不良平均水平在0.29%左右。以房貸規模最大的建行為例，2016年其房貸的不良貸款率僅為0.28%，不僅遠低於全行1.52%的不良率，在所有貸款的不良率中也是最低的。去年在個人房貸上放馬狂飆的平安銀行，其個人房貸的不良率僅為0.09%。

　　“很重要的一個原因，近十年房價一直上漲的過程中，所以出現斷供的可能性非常低。另外目前國內房貸的首付比例較高，一般在三成，房貸出現壞賬的可能性有限。房貸不但自身的不良率低，甚至還對沖了其他行業的不良率。但是也不是說萬無一失的，一旦房價出現下跌，或者滯漲這塊資產是否還能如此優質，就有待觀察了。” 上海的一家基金經理表示。

　　4月12日，知名經濟學家郎咸平對21世紀經濟報道記者表示，一二線中心城市的房地產目前依然相當安全，出現暴跌的可能性極小，買好房依然是不少人的投資首選。

　　在中信銀行的業績發布會上， 中信銀行行長孫德順也表示：從資產質量上看，中信銀行去年經營情況表明，該行高發不良貸款的行業是批發和製造業。

　　（來源：21世紀經濟報道）

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新政接連開啟“打補丁”模式 全方位圍堵樓市漏洞

東方財經網 2017-04-13 15:48:10 來源：房天下

　　伴着接踵而至的調控政策，2017年春天的樓市註定不會平凡。

　　從三月開始，全國各地密集出台樓市新政，限購、限貸、限價、限售……和以往的調控潮相比，本輪調控潮持續時間更久、參与城市更多、政策力度更大、涉及內容更全。

　　在“房子是用來住的”主基調下，多城更是接連開啟了“打補丁”模式，在一個多月的時間內從不同維度密集出台新政，全方位圍堵樓市漏洞。

　　限購：平房也限購 社保從嚴

　　在本輪調控潮中，限購這一基本的調控手段也進行了“升級”。

　　北京將住宅平房納入了限購範圍。4月3日， 北京市住房和城鄉建設委員會出台《關於加強國有土地上住宅平房銷售管理的通知》，將北京國有土地上住宅平房納入限購範圍。

　　成都開始對二手房進行限購。3月23日，成都升級限購政策，購房者在住房限購區域購買二手住房的，應符購買商品住房條件，且只能新購買1套住房（包括商品住房和二手住房）。

　　更多城市開始設置或升級“關卡”，嚴控外地購房者的社保年限：北京購房資格進一步從嚴，“連續5年納稅記錄由過去的每年至少1次”改為“往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅”；青島非本市戶籍居民限購1套住房，且需要滿足連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明；廣州非本市戶籍居民家庭購房社保年限由3年升至5年，且不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房……

　　限貸：審查升級 假離婚走不通

　　銀監部門也在本輪調控潮中發揮了重要的作用，收緊銀根，全面圍堵房貸漏洞。

　　北京率先做出表率，實施差別化住房信貸政策。3月24日，央行等部門出台關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知，對於離婚一年以內的房貸申請人，參照二套房信貸政策執行；對大學生等有購房資格但還款能力有限的群體，原則上參照二套房貸政策；對已成年、未就業、沒有固定收入且還款資金來源於其他共同還款人的借款人，進一步嚴格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執行……

　　在本輪調控潮中，多數城市還提高了首付比例：北京二套房首付比例提至60%；南京六合、高淳、溧水首套房首付升至了30%；福州五城區二套房首付比例調整為50%……

　　還有很多城市對公積金貸款進行了明確要求：廣州要求本市戶籍職工必須連續足額繳存1年及以上，方可申請個人住房公積金貸款，非本市戶籍則為2年及以上；長沙公積金貸款購買首套房首付比例由20%提至30%，購買二套房且已結清購房貸款的（面積不超過144平方米）首付比例由20%提至35%，未結清的首付款比例由40%提至45%……

　　限價+限售：還想炒房？做夢！

　　除了傳統的認房、認貸之外，不少城市還採取了“限價”、“限售”等較為新穎的調控方式。

　　3月29日，東莞升級“限價令”，規定新建商品住房項目首次申報房價備案的，申報均價應不高於前三個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價的20%(含)；4月1日，中山調控升級，規定當商品住房實際銷售價格高於備案價格或下浮幅度超過15%，將無法進行網簽……

　　徹底斬斷投機者“炒房夢”的可謂是“限售”政策。據統計，目前已有廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、成都等11個城市使用了“限賣”措施。

　　4月12日，成都升級調控，表示要嚴格防範投機炒房，在成都市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

　　據新華社報道，買房后持有一定年限方可賣出，意味着持有房產的時間成本大幅提高，且短期轉手套現的可能性驟降。這就相當於在一定時間範圍內，凍結了房產的流動性，有利於打擊炒房客的投機情緒。

　　調控網恢恢，疏而不漏。各地樓市政策已輪番上陣圍追堵截漏洞，未來房地產市場必將一片清明。

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