樓市出現撿漏機會 商品房市場中高端仍是主導
東方財經網 2017-05-25 22:03:37 來源：
原標題：樓市出現撿漏機會
進入5月份以後，京城不少樓盤開始“熱鬧”起來，各大開發商動作頻頻，新房未開盤先亮相、老項目加推、開發商頻頻發布新品牌戰略等等，旗下的各個樓盤更是借各種“高大上”的活動頻繁吸引眼球，不斷搶刷存在感。那些符合條件的購房人似乎又有了“上帝”的感覺。顯然，在樓市遇冷的當下，逼迫開發商不得不花更多的心思去做產品、做營銷。
不過，雖然很多新盤舉辦了聲勢浩大的活動，但仍舊繞不開取證難、蓄客難、銷售難的問題。亞豪機構向北京青年報記者介紹道，6月份北京預計入市的新盤只有14個，仍舊維持在低位，並且供應端的低迷在短時間內不會發生明顯改變。但值得購房人關注的是，首次入市的純新盤數量卻在增加，這些項目因為調控的原因往往性價比優勢明顯，戶型設計也更為靈活。
6月預計開盤項目只有14個
經歷了調控初期的彷徨和觀望之後，開發商首先開始了自救。雖然樓市成交量大幅冰凍，但開發商仍希望通過推出旗下的優質新盤來激活市場熱情。於是，近期各類純新盤項目紛紛高調開始亮相：像昌平的泰禾拾景園、通州的陽光城京兆府，核心區的北京金茂府、門頭溝的中駿天�、亦庄的金茂府等，多個純新盤項目都開始了高調的蓄客活動，有的靠新科技，有的靠送裝修，有的靠新戶型，甚至有的直接拉來各類大咖為項目背書，吸引購房人。
也許是得益於這樣的努力，5月份的新房成交量也出現了一定的回升。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年5月中上旬（5月1日-5月20日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽1833套，與4月中上旬相比小幅增加4.4%，但周均成交仍在700套以內，仍處於低位。
這樣的趨勢有望延續到6月份。根據亞豪機構的統計，6月份預計開盤的住宅項目共有14個，其中首次開盤的純新盤有4個，佔比近三成。雖然整體新盤的數量並未明顯增多，但定價更加靈活的首次入市的純新盤項目卻開始增加。
亞豪機構市場總監郭毅分析認為，往年的5月原本應該已逐漸進入供應旺季，但今年的特殊緊縮環境使得供應始終無法發力，但一些純新盤因為定價靈活，產品更符合當前購房人需要而受到關注。
下個月亦庄樓市最熱鬧
6月僅有14個新盤，從區域分佈上看，亦庄樓市將成為6月的重頭戲。在14個新盤中，亦庄共有5個項目可能入市，其中4個位於亦庄，佔比近三成。不僅如此，4個住宅新盤提供的可售房源從小戶型到改善型甚至奢侈的豪宅均能滿足。像北京城建·海梓府和北京經開·汀塘主打兩居到三居的中小戶型，而亦庄金茂府和國銳金�則是區域改善型豪宅的代表。
為何亦庄的樓盤如此活躍？北青報記者一位朋友的選擇或許代表了很多購房人的心態，前陣子這位朋友剛從東四環換房到了亦庄。問及為何搬家，答，房子更大了、亦庄也更適合居住。在他看來，周末帶着老人孩子去南海子公園逛逛，就和逛朝陽公園一般愜意。
隨着亦莊周圍更多新盤的入市，區域溫度在逐漸升高。特別是在南海子公園的周圍，已經聚集了一大批品牌房企，使亦庄成為了北京又一個標誌性的高端改善區域。不僅如此，新機場的建設或落成也成了開發商及購房人看好亦庄的重要原因之一。
但需要指出的是，亦庄的整體價格也因為彙集了眾多品牌開發商，處於相對較高的位置，目前區域新房價格大部分在6萬到7萬之間，像即將入市的北京城建·海梓府給出的報價是60000元/平方米左右。正是由於區域單價不低和戶型面積較大的因素，使得區域絕大多數可售項目都屬於非普通住宅，首付首套四成，二套八成。即便是區域可售的最小的90平方米住宅，按照首套計算，最低的首付門檻也達到了兩三百萬左右，而區域內大部分改善型戶型，首付八成，甚至需要近千萬元的首付門檻。
樓市出現“冷熱”分化 部分好房源仍需要找關係
北京自從3·17新政以來，不斷出台一些調控細則，堪稱360度無死角，樓市成交也明顯降溫。北青報記者走訪后發現，售樓處人頭攢動的景象不再，開盤樓盤去化率大幅度降低，而忙於處理“棄購”的樓盤卻增多了。
不久前，位於昌平區某項目開盤，儘管當天去化超過70%，但在該項目工作人員看來，如果不是新政出台，按照之前的客戶積累，這個項目開盤當天應該能賣得更好。開盤期間成交客戶大都趨於理性，“購房人已經不像去年那樣搶房，開盤期間的成交，也是建立在前期開發商長時間蓄客的基礎上”。銷售人員坦言，樓市整體降溫的趨勢愈加明顯，尤其是投資買房人，大部分被擋在了市場之外。
市民李先生就透露，最近他都忙着跟自己剛認購的某樓盤置業顧問商量退房事宜。他告訴北青報記者，他原本是和兩個朋友一起湊齊首付投資買房，但二套房認定標準更嚴格以後，首付提升到八成，給他造成了更大的壓力，讓他覺得投資房產成本太高，又難以轉手，所以和朋友一商量決定退房了。
成交量最能反映樓市的狀態，據亞豪君岳會統計數據显示，5月第三周（5月15日-5月21日）北京商品住宅（不含保障房、自住房與商辦）共實現成交579套，環比減少41套。
不過，北青報記者在走訪售樓處時發現個有意思的現象，雖然市場整體降溫，但得益於調控，也出現了一部分低價的優質房源，這些房子普遍十分搶手，甚至“走關係”才能買到。
東壩某改善型住宅項目不久前開盤，去年該項目在業內的預測報價達到了10萬+，但最終以7萬多的價格入市。項目開發商的一位知情人士透露，連續報了幾次價格，都因為過高被打了回來，要求修改，最後不得不妥協開盤。最終的定價甚至低於周邊二手房的報價，因此也受到了不少購房人的關注。很多房源都需要找關係，打招呼才能買到。
除此之外，昌平某新盤項目也同樣出現了類似的情況，該項目原本主打大戶型平層和庭院，但最終在開盤前開發商加推了一部分90平方米左右的小戶型。該項目一位銷售人員透露，雖然項目整體報價同樣被政府嚴格控制，單價並不高，但由於主打大戶型，總價較高、首付較高的因素使得不少前期積累的客戶都在調控后流失了。而新加推的這部分小戶型，則受益於單價被政府控制，總價低、首付低，在還未開盤的時候，就已經被內部的關係戶預訂一空。
不難看出，雖然樓市整體正在經歷調控，但也同樣出現了一些“撿漏”買房的機會。尤其是價格被壓制的新房項目，開始受到購房人的密切關注。
新盤供應短期難突破
樓市雖然出現了一些冷熱分化，但優質的受追捧的房源數量太少，並不會對整體趨冷的樓市產生什麼影響。樓市的整體供應也依舊保持在極低的水平。
從5月份取證情況來看，去年5月北京共有12個住宅項目取得預售許可，可提供住宅產品3751套；而今年5月截至21日僅有5個項目成功取證，新增住宅產品僅954套。
郭毅分析認為，自調控之後北京住宅市場成交持續處於低迷狀態。北京自3月份新政出台之後，各類“查漏補缺”的措施仍在陸續出台，近日又要求配偶或子女需具備購房資格才可單獨擁有產權。而從環京來看，近期河北保定在土地出讓當中規定，購房者取得不動產權證后10年內不得買賣，這一規定也被稱為“最嚴土地新規”。由此可以看出，全國範圍內樓市政策收緊趨勢仍在延續，而“候補”政策也依然充裕，嚴厲調控政策的打壓下，年內樓市的低迷狀況難現轉機。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，隨着樓市調控的從緊，政府現在對新房項目拿證和銷售有着嚴格的管理，價格過高、不合要求的項目在取證上存在一定難度。與此同時，限購、限貸從緊，首付比例和貸款利率提高，使得置業升級成本大幅增加，需求大幅減少。供需兩端的萎縮，使得北京新房市場持續在低位徘徊。
另外，價格方面也相對平穩，從5月取證的5個項目價格情況來看，其中北京壹號莊園與陽光城京兆府領證價格均在57000-79000元/平方米之間，翡翠公園在54000-79000元/平方米之間，而遠洋天著春秋與澤信公館則分別為75000元/平方米及77000元/平方米左右。
雖然受到預售價格管控的限制，取證項目價格基本都在8萬元以內，但大部分也都處於7萬元-8萬元之間的價格段。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，近兩年高價地使得中高端項目已成為新房市場的主力，而這部分項目受制於資金成本的壓力，推盤意願相對更加強烈，因此這類中高端產品仍將在中長期內佔據市場供應的主導。
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掐住源頭 銀行房貸仍未放鬆
從3·17樓市調控開始，已經兩個多月了，除了北京、上海等重點城市以外，越來越多的城市加入到房地產去槓桿的調控中。統計數據显示，全國已經有60個城市超過160餘次調控下，北京各種房地產政策也已經發布了20次，調控的力度可以說刷新了全國的歷史紀錄。尤其是房地產貸款的調控，自從去年年底開始收緊以來，信貸並未有絲毫放鬆的跡象。
北青報記者從房產金融服務專業機構偉嘉安捷了解到，銀行的房貸始終呈現出收緊態勢，這不僅體現在銀行的房貸利率方面，也體現在放款的速度上。尤其在進入二季度以來，各家商業銀行的放款情況相比一季度末期並沒有出現明顯的改善。今年由於信貸整體趨勢的從緊，各家銀行的放貸額度也一直趨於嚴格，但是不同銀行之間的放款情況也參差不齊。
偉嘉安捷分析師透露，不同規模的銀行放款的速度也不盡相同，但是大體都以從緊為主。目前接受的單子從客戶批貸到放款，最快的銀行辦理也需要在15—30天左右。
不僅如此，在近期市住建委網簽系統升級調整后，各家銀行對於內部批單的審查也是愈發嚴格。由於此前“京八條”的出台明確了銀行從嚴審查的規定，對於購房人的收入流水、貸款情況、個人徵信等核查都十分嚴格。此外，各家銀行將首套房利率調整為基準、二套上浮20%后，此前批貸后享受九折或九五折優惠的購房人利率仍然不變。
不過，據了解得知，目前公積金貸款的辦理節奏比較平穩，並未像商業貸款那樣明顯收緊。偉嘉安捷分析師透露，目前北京購房人在使用公積金貸款批貸並辦理完過戶后，平均的放款周期為12—20個工作日，因為公積金賬戶放貸的資金與銀行資金分設獨立，所以商業貸款的放款速度並未殃及到公積金貸款。此外，儘管公積金貸款的辦理和放款都比較平穩，不少購房人在首付提高到八成以後，也更多地開始使用公積金貸款。
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