杭州2017讀地手冊：加大土地供應 新收錄230宗土地

東方財經網 2017-04-13 15:48:11 來源：中國房地產網

4月12日消息，為增加市場土地供應，杭州國土資源局於近日發布了2017年杭州首期《讀地手冊》，共計收錄了230宗地塊，今年各區域土地供應量將大大增加。

據悉，該《讀地手冊》收錄了杭州主城區、餘杭區、富陽區、蕭山區以及大江東等區域共230宗地塊，總出讓面積約11253畝，其中涉宅用地為117宗。

主城區今年可供出讓的經營性用地有72宗，總面積約3093畝，其中涉宅用地共39宗，且宅地中有6宗土地出讓面積超過100畝。

若按區域來分，拱墅區供應量最大，此次收錄的經營性用地為21宗，其中涉宅用地為14宗，慶隆單元、上塘單元、湖墅單元，以及運河新城、桃源新城、鐵路北單元等均有新的供地計劃。

據悉，慶隆單元收錄的為2宗純住宅用地，其中一宗出讓面積約為80畝，東面即為去年6月出讓的首開杭州金茂府地塊。上塘單元也有1宗住宅用地供應，附近為陽光城・文瀾府項目，桃源新城、運河新城也分別有2宗地塊。

江干區則共收錄了12宗經營性用地，其中涉宅用地11宗，主要集中在丁橋、長睦、錢江新城二期等區域，且有3宗出讓面積達100畝以上。

此外，蕭山區可供出讓的經營性用地共55宗約2877.3畝，涉宅用地佔33宗，其中還有6宗地塊出讓面積在100畝以上，主要集中在錢江世紀城、新區、寧圍、湘湖新城以及南部卧城等熱門板塊。

餘杭區則共有52宗約2800.9畝，涉宅用地佔了24宗，主要分佈在未來科技城、良渚新城、臨平新城等板塊，其中也有多宗大體量地塊，面積最大的約211畝。

相比去年，大江東區今年計劃供應的地塊量也明顯增長，此次被列入的經營性用地共有17宗約908.7畝，其中涉宅用地佔10宗。富陽區收錄的經營性用地共34宗約1572.2畝，涉宅用地佔11宗，主要集中在鹿山、東洲、富春等板塊。

有分析指出，主城區此次收錄在內的涉宅用地，多數位於地鐵沿線或輻射範圍之內，還增加了剛需住宅類用地的供應，宅地暫時斷供或商品房去化明顯的板塊也有地塊計劃供應，商服用地則主要集中在居住氛圍成熟或新興區域，用以改善居住環境以及配套等。

此次供地無論是總出讓體量還是地塊宗數都有明顯的增幅，且擴大了普通住宅的供應比例，增加了中低價位的住宅用地的供應量，或可以從根源上起到平抑房價的作用。（據觀點地產網）

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碧桂園的“黑天鵝” 森林城市停止國內銷售

東方財經網 2017-04-13 15:48:12 來源：北京商報

一季度強勢的銷售業績依舊難掩碧桂園頭上的陰霾。日前，碧桂園集團相關負責人透露，碧桂園馬來西亞的森林城市項目已經完全停止在中國的銷售計劃。由於森林城市八成買家來自國內，調整銷售策略后，森林城市對碧桂園年內業績貢獻可想而知。有業內人士表示，森林城市暫停國內銷售對公司整體業績影響不大，但依然可以看做這家致力衝擊行業榜首的房企在2017年的一次“黑天鵝”事件，對該公司的“士氣”影響不可忽視。

森林城市的陰影

近日，有消息傳出碧桂園在馬來西亞的森林城市項目已經完全停止在中國的銷售計劃。

該消息在線下也得到證實，碧桂園在北京地區的銷售案場已不再推售森林城市項目。日前，北京商報記者在碧桂園位於望京的銷售展廳發現，以往強勢推盤的馬來西亞森林城市項目已悄然“下架”，取而代之的則是碧桂園的海南項目。面對國內壓制資本外流管制政策的殘酷現實，碧桂園終於痛下決心，全面停止森林城市國內銷售。

早在3月9日，碧桂園森林城市曾短時暫停在國內銷售位於馬來西亞的森林城市項目。但當時碧桂園方面則回應稱，此次銷售暫停主要是展廳升級改造原因，與傳言的外匯管制無關。而後，森林城市項目宣布恢復正常銷售。

“此次全面停止森林城市國內銷售主要還是受國內壓制資本外流的外匯管制政策影響。”一位熟悉碧桂園的人士表示，由於森林城市高達80%的買家均來自國內，國內買家因外匯管制政策，支付能力受到明顯限制，在造成大量客戶流失的同時，已認購合同難以履約的情況大量出現。

同時，部分買家出現了取消購買被收違約金的情況，而由此引發的糾紛也日益頻發，由此碧桂園也一度承受較大輿論壓力。對此碧桂園相關負責人在接受媒體採訪時表示，主要是因為外匯管制政策，不能繼續繳付剩餘款項的森林城市買家，申請取消訂單將不會被徵收棄權費。該負責人還表示，森林城市項目是依據馬來西亞和中國兩地的條例進行，目前只有大約5%的投資者想要取消這項投資。

有消息显示，碧桂園已開始調整森林城市銷售策略，目前除了在新加坡開設展廳外，還會將銷售重點轉向中國香港、中國台灣、日本以及歐美等地，期望吸引更多中國以外的買家。但由於森林城市項目高達80%的買家均來自國內，期望吸引更多中國以外買家的策略恐怕短期內並不會太樂觀。

碧桂園的“黑天鵝”

“森林城市對企業的影響暫時還難以估計，但至少對企業將是不小的衝擊。”一位業內人士分析，從單體項目上來看，森林城市項目作為超大規模地產項目投資額巨大。2016年12月，碧桂園曾對外宣布項目總投資將達到6900億元。按照此前公布的規劃，森林城市將會發展成一個包含旅遊會展、醫療保健、教育培訓、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產業等八大產業聚集的產能新城。從投資角度來看，項目整體投資巨大，對企業的資金能力將是極大的考驗。而且整個項目將進行填海、淡水設施引進、網絡配套設施建設、跨海大橋工程等龐雜的系統性建設。據稱，該項目整體將耗時20年，也是碧桂園在海外最大的房地產項目。

然而，超長的開發周期讓項目存在諸多變數，馬來西亞政策的不穩定因素以及與周邊其他房企海外項目的競爭，也讓這個超級大盤存在諸多挑戰。此外，項目投資成本如此巨大，以及項目天價營銷推廣費用都曾為外界所詬病。但無論如何，最先擊倒森林城市項目的卻是外匯管理政策的收緊。

上述人士指出，森林城市項目甚至在短期內已經成為碧桂園的標誌項目之一，它的停售帶來的負面效應現在還很難說，但至少在公眾的印象上絕對有減分效應。

實際上，碧桂園也正在極力修補事件給公司帶來的負面影響。點開碧桂園的官方網站，一封署名為碧桂園董事長楊國強的公開信就會以“開屏廣告”的形式強制彈出覆蓋網頁。公開信的主題為“碧桂園是什麼”，除介紹碧桂園取得的成績之外，公開信詳細闡述了森林城市的規劃和建設理念，以及碧桂園對未來的憧憬和夢想。

據了解，碧桂園將2017年定為品質管理年，按照計劃，年內公司將更加強調產品品質，楊國強也曾在多個場合要求碧桂園人琢磨工匠精神，並將其視為公司的核心競爭力。森林城市項目暫停銷售能否成為碧桂園今年登頂的新變數是各界共同擔憂的問題。

登頂的X變量

“快速增長的公司業績也許能沖淡甚至化解外界對森林城市的尷尬窘境。”一位熟悉碧桂園的人士表示，企業規模如果能迅速做大將有助於化解企業以往存在的很多問題。

事實上，就在多數人認為萬科將憑藉3月實現636.4億元的“爆髮式銷售”完成對此前領先的碧桂園的反超時，碧桂園則同樣以634億元的銷售業績守住了一季度銷售“一哥”的位置。

4月10日碧桂園發布的未經審核營運數據显示，公司及其附屬公司，連同合營公司和聯營公司，2017年一季度實現合同銷售金額約1506.6億元，合同銷售建築面積約1664萬平方米。3月碧桂園銷售額達到634億元，僅比萬科636.4億元銷售額少2.4億元，但一季度總銷售額則較萬科1502.7億元多出3.9億元。實現首季度力壓萬科暫時登頂的局面。對於業績增長，碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜坦言，這得益於市場穩定、布局均衡、產品力提升等多方面因素，以及前置營銷工作的成功，比如“春節不打烊”，分享春節返鄉置業紅利等。

碧桂園搶開局的意識非常強烈。前述分析人士表示，碧桂園2017年沖第一還是有機會的，但目前來看，與萬科的差距極其微小，即便是恆大後續推盤力度也會不斷加大。尤其是今年行業限購政策不斷出台的市場大背景下，布局甚廣的碧桂園也面臨不小的壓力，保住榜首恐怕不那麼容易。此前，碧桂園集團總裁莫斌也曾表示，公司一二三四五線城市全面出擊，“哪裡有市場，哪裡就有碧桂園”。

業內人士分析，碧桂園2015年、2016年拿地規模均名列前茅，截至去年底碧桂園未售的土地儲備中，目標市場為一二線城市的項目總貨量約7150億元，其中，目標市場為三四線城市的項目貨量約4836億元。

楊國強曾表示，“森林城市項目僅僅詩司的一個盤，對業績總量來說微不足道，對碧桂園全年銷售目標影響不大”。按碧桂園去年3088.4億元的總銷售額計算，森林城市銷售額佔總銷售比約為5.83%，權重並不算高，加上一季度表現，碧桂園年內業績仍可期待。

但市場上也有擔憂之聲，一季度業績暫時還難以說明太多問題。畢竟，3月以來各地調控政策頻繁出台，企業後續壓力陡增，尤其是在年報披露的碧桂園去年國內合同銷售前100的項目中，有近半項目均位於目前已出台了限購新政的城市和區域，這也是碧桂園年內能否登頂的最大變量因素。此外，森林城市項目的滑鐵盧事件無疑已成為碧桂園2017年的“黑天鵝”事件，對公司“士氣”的影響也不能低估。

（來源：北京商報）

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北京150萬套房源供應量背後：樓市投資屬性逐漸被削減

東方財經網 2017-04-13 15:48:20 來源：北京商報

在一系列調控政策落地之後，北京樓市土地供應端也正在改變市場預期。

日前，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。未來五年北京供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。業內人士分析，6000公頃的土地供應絕不是小数字，未來的供應主要分佈在哪兒？150萬套的供應量對樓市而言意味着什麼？租購併舉的市場又會是怎樣的？這些都成為業內外關注的焦點。

百萬供應計劃

4月7日，北京市通過《北京新聞》發布了一條與北京樓市未來發展息息相關的重要信息。該新聞內容主要是《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》獲得市批複。其中，計劃的主要內容包括未來五年供應保障150萬套住房建設需求的土地，總共6000公頃；2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。其中產權類約20萬套，租賃約10萬套；新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“看似簡單的新聞數據的發布，其中蘊含着北京樓市未來發展的關鍵信息。”一位業內人士表示，若這些供應計劃順利推進，將給北京樓市供應端帶來根本性改變。

以北京2017年供地計劃為例，2017年北京將供應滿足30萬套住房建設需求的土地，總共1200公頃。單從數據上來看，這與往年北京的供地計劃相比，並沒有大幅提高，屬於平穩供應。但事實上，往年北京供地計劃的完成度一直不甚理想，但今年情況則顯然不同。2017年以來北京放地速度明顯快於往年同期，甚至在一些相對敏感的時間節點也依然有土地出讓。

從機構數據統計來看，2017年北京已經成交及即將成交住宅類土地分析，所有今年將上市的掛牌地塊合計29宗住宅地塊，面積為373萬平方米。年內供應的住宅類已達20宗，而等待成交的15宗，已經成交的有7宗。從已經成交的7宗地塊來看，合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平方米。其中限價商品房為47.9萬平方米，主要分佈在房山、平谷、密雲。公建面積17.5萬平方米。這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。由此可見，計劃中的土地供應將大多來自五環外，甚至六環外。

中原地產首席分析師張大偉認為，在需求端，北京對自住型商品住宅的需求量巨大。以最近搖號的北京朝陽金隅匯景苑項目為例，申購家庭為14.5萬戶，最終通過審核的家庭為13.8萬戶。

據統計，北京目前待售的住宅土地中，合計有7宗含自住房地塊，合計預計供應自住房面積高達50萬平方米。大約6000多套自住房，從北京土地供應看，限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特徵，2017年土地供應量相比2016年有明顯增加。

按照2017年土地供應節奏和土地類型的趨勢來看，未來五年“6000公頃，150萬套”的供地數量、土地類型很可能保持這樣的大方向，並由此徹底改變北京樓市的市場格局。

金融屬性大減

“從計劃披露的信息來看，的態度十分明確，就是要增加供給，加大中低端價位的商品房供應，穩定樓市預期。”北京市房地產業協會副會長陳志分析，之前北京市土地供應出現了不少高價地塊，產生了許多高價樓盤，整體上拉高了北京房價。而現在的供地計劃，保障性意味很濃，就是要在供地結構上進行本質上的調整。着重強調住房社會屬性的同時，大幅削減房產的金融投資屬性，從而符合中央提出“房子是用來住的，不是炒的”的市場定位。

本次計劃披露，新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%，其中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。五年內，三個70%將足以改變市場預期。

事實上，北京樓市的投資屬性正在逐漸被削減。尤其值得注意的是，“租賃類約佔30%”類似的供應計劃在以往從未推出過。如此大規模的“無產權”供應，必然無法實現以往購房時房價大幅上漲的投資預期，無法交易的租賃類供應對市場的衝擊可想而知。

此外，新政還提到“研究擴大租賃住房賦權，這一表述十分耐人尋味，此前有分析指出，這表明未來很可能賦予租賃住房享有的社會服務均等化。其中將包括社會保障、醫療、教育等公眾最關心的權益。倘若賦權實現，制約租賃市場發展的瓶頸將有實質性突破，購房人對產權的天然熱衷也會隨之消減，租售並舉也將不再停留在計劃上。同時，70%的商品住房中，有70%的比例是自住型商品住房、中小套型商品住房。相比於此前一般的商品住房品類，這些產品要麼都無法隨時變現，要麼交易收入部分上繳，要麼升值空間有限，都讓此類樓盤的資產溢價能力不被投資者所看好。一旦這些住宅品類成為北京市住房供應主流，住房投資屬性將被極大削弱。

“北京土地供應結構的改變與此前推出的限購、限貸、限‘商改住’、調控學區房、整頓二手房市場等一系列調控動作無疑將形成綜合系統。”陳志進一步分析，這也讓本輪調控形成多層次、全方位、立體式調控，並逐漸改變以往調控以短期行政手段向理性長效機制轉變的調控思路。

高端消失？

“樓市三段論會回歸，即‘低端有保障、中端有支撐、高端有市場’。”張大偉預測，除了保障性住房外，剛需、首改選擇二手房可能更為現實。畢竟供應結構變化的結果將導致新建商品房高端化的現實。

數據显示，六環內商品房住宅供應未來會稀缺到極致，在供應端更多的土地將完成自住房及租賃住房的供應。改善型需求依然需要在商品房市場，這種情況下，好的商品房住宅產品會顯得更稀缺。

關於豪宅市場生存空間，市場仍有爭論。有觀點認為，自住房、限價房、租賃住宅逐漸成為市場主角后，豪宅的“土壤”正在“被消失”。按照當前北京樓市在售豪宅以及潛在豪宅供應（近兩年內出讓的高價土地），數年內也將完成去化，北京豪宅恐怕要淡出樓市。

北京目前已經進入了新建商品房供應末端，土地已經進入存量時代，豪宅市場未來即使有空間也將被嚴重壓縮。若加上雄安新區的分流效應，北京豪宅市場很可能利空。

易居中國執行總裁丁祖昱也認為，一旦150萬套住房以及25萬套自住型的任務完成將對剛需產生巨大的推動作用，在一定程度上會解決住房困難的問題，但對於中高端商品房市場可謂是雪上加霜。

但市場也有不同觀點。“首都的政治經濟地位，依然是頂尖資源要素的匯聚地，對精英人口的吸引力不會更改”，有業內人士表示，雄安新區、通州以及京津冀未來分散承接首都的非首都功能后，北京會變得更宜居，更適合少數高端項目的生存。

亞豪機構市場研究總監郭毅則認為，在未來三個70%供應之外，高端及改善性土地仍有空間，如果真能按供地計劃足量供應，每年不限套型面積的商品住宅，即有機會做成高端的項目還有4.4萬套，已足夠滿足當前的“改善+高端需求”。同時，如果住房保障力度加大，民生問題得以解決，商品房市場化后，會給豪宅市場帶來新空間。北京商報記者 董家聲

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福建泉州加快培育住房租賃市場

東方財經網 2017-04-13 15:48:23 來源：中國國土資源報

福建省泉州市辦公室日前發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《意見》），推進住房供給側結構性改革，建立購租並舉的住房制度，發揮住房租賃市場在改善居民住房條件、推進新型城鎮化進程方面的积極作用。

在加快培育住房租賃市場供應主體方面，《意見》提出，支持房地產開發企業從開發銷售向售租並舉轉變，將新建住房或庫存商品住房轉為自持物業用於出租。引導有條件的房地產開發企業，與專業化住房租賃企業合作，採取“訂單式開發”，建立“開發+租賃+銷售”的多樣化運營模式。

鼓勵各縣（市、區）開展房地產開發項目配建一定比例租賃住房，可將租賃住房作為土地出讓條件，並列入土地出讓合同，採取“限地價、競配建”的土地出讓方式確定競得人，即參与土地現場競價的競買人報價超出最高限制地價后，轉為競配建租賃住房比例，投報配建比例最高者為競得人。房地產開發企業配建和經營租賃住房，享受國家、省、市有關培育發展住房租賃市場的優惠和獎勵政策。

在支持租賃住房建設方面，《意見》表明，鼓勵新建租賃住房。住房租賃需求量大的縣（市、區），應結合產業布局、人口分佈，將新建租賃住房作為住房供應的新方式，在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，國土資源部門應徵求住建部門意見，由住建部門根據本縣（市、區）的實際情況確定持有出租的年限，並由國土資源部門在土地出讓方案、出讓公告和出讓合同中予以明確規定持有出租的年限。新建的租賃住房實行用途管制，在出讓合同規定的持有出租年限內只能用於出租，不得銷售和轉讓。

另外，《意見》指出，鼓勵企業投資新建租賃住房，對企業投資新建租賃住房用於經營出租業務的，對其5年住房租金收入徵收的地方稅收收入，所在地的受益財政可按留成部分的50%給予獎勵。

編后：房價時刻牽動百姓心弦，特別是在一些大中城市，居高不下的房價，已經讓很多人深感“壓力山大”，大呼“高攀不起”。

此次福建泉州培育發展住房租賃市場，支持房地產企業從開發銷售向租售並舉轉變，鼓勵新建租賃住房，不失為一項減輕百姓購房壓力的有利之舉，對“虛火”旺盛的樓市，也可以起到一定的降溫作用。

另外，發展租房市場，還可在一定程度上優化住宅和其他行業用地結構，緩解用地矛盾，促進節約集約用地。

雖然對大多數有着“買房安家”觀念的中國人來說，租房也許只是權宜之計。但隨着房價高企，人們的觀念也正在發生變化。觀念的轉變，離不開政策的引導。隨着住房租賃市場體系不斷完善，相關的服務體系逐步規範，也許會有更多的人像多數外國人一樣選擇租房過日子。

居者有其屋，並不意味着這屋非買不可。發展住房租賃市場，推行租購併舉，為百姓民生幸福加碼，值得一試。

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“商住”限售後 投資投機呈“擠出效應”

東方財經網 2017-04-13 15:48:31 來源：新華網

新華網北京4月12日電（袁雅錦） 以封死 “炒房”可能為目的的北京調控政策十連環，讓房價“止漲”效果顯現。

反應在近日的市場變化上，尤以“商住”產品成交的劇烈下跌最為明顯，有分析人士稱，“此輪調控中出現的新殺手鐧――‘商住’限售，是對過去多年來商住產品打着‘不限購、限貸’旗號大肆推銷的釜底抽薪式打擊。”

業內認為，“商改住”打着低總價住宅的擦邊球卻往往以投資投機性需求為售賣對象，長期以往成為住宅市場上的“攪局者”，此次調控對“商住”的清算恰好體現出對“房子是用來住的”的回歸。

被抽去投機可能 “商住”成交明顯下跌

距離出台全面叫停“商改住”政策約半月，北京的“商住”市場成交量已呈現斷崖式下跌。

據了解，政策發布次日，北京商住簽約量從以往的日均200套左右瞬間跌至個位數。有業內人士認為，由於此前的北京調控之手鮮少伸向商住兩用房，造成許多開發商持續湧入商住市場，炒作其投資性和流通性，一度讓商住成為投資客的“避難所”。

而此次商住調控，堪稱北京有史以來最嚴，從規劃建設、銷售使用、購房資格、個人信貸等層面精準打擊“商改住”，其市場效果也最為明顯。

據亞豪機構數據統計，4月首周(4月3日-4月9日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現成交481套，成交面積7.38萬平方米，環比分別減少24％、15％。而從4月份情況來看，1-9日共實現商品住宅成交582套，成交面積8.39萬平方米，相比上月同期分別減少65％、51％。而回顧2月北京商品房成交量中，一度近六成為商辦類樓盤，相比去年同期增加了兩成左右。

限售後針對投資投機的“擠出效應”顯著，用中原地產首席分析師張大偉的話來說，“相當於把所有的商辦類物業的投資需求全面剔除出市場”。同時，他預測稱，在後市成交量上，或將帶來50%及以上的跌幅，甚至可能使這個市場進入休眠狀態；而在成交價格上，也將大幅下跌。

“商住”熱度停歇 巨量庫存“出口”待解

繼開發商被禁止向個人出售商住兩用房后，各大房源信息網站緊接着也被上“緊箍咒”。

4月11日上午，市住建委、市工商局、市網信辦聯合約談了15家發布房源信息的網站，對網站發布虛假房源信息、違規代理房地產經紀業務等違規行為提出規範要求，各網站必須在12日24：00前撤下明顯存在違規信息的房源。

實際上，在此之前，記者就發現房天下、搜狐等網站已早早下架了商住兩用房的房源信息。在隨後的採訪中，多數房產中介也表示，“‘商住’限售政策一出，許多loft公寓等商改住產品似短時間內進入無人問津期，目前買家和賣家都處於觀望中。”事實上，此次“商住”速凍現象只是更大範圍地重現了去年通州區“商住”限購的冷卻效應。

伴隨着“商住”熱度停歇，過去五年因住宅限購而集聚起來的巨量商住兩用房庫存出口待解。

一位業內人士表示，自2011年開始，北京確立產城一體化發展的戰略結構后，大量F3類型用地――即包括住宅、商業、寫字樓在內的綜合用地被推向市場，開發商一度高密度地投入類住宅產品的開發。尤其在五環、六環地段，隨處可見LOFT、公寓等商改住產品，發展至今似有過剩之險。

“北京眾多房地產企業目前手上都持有‘商住’存量，有的剛拿地不久，有的處於銷售中，‘商住’限售個人之後，或全面影響這些項目的規劃設計和銷售策略。對於本有商業地塊拿地計劃的房企來說，或也需要重新做戰略調整。”上述人士稱。

讓住宅回歸居住，讓商業用地回歸商業用途，隨着本輪調控意志的持續深入實施，過去曾定位為“短期投資品”的商住兩用房，面臨售賣對象的“消失”，“中招”房企該如何尋找新的市場出口，似乎仍待解。

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北京土地市場供需兩旺 房企积極姿態

東方財經網 2017-04-14 22:49:09 來源：新京報

地熱

土地市場供需兩旺

在以往的樓市下行周期中，房冷和地冷總是如影隨形。如今，北京土地市場仍舊錶現出一派积極態勢。

在多部門不斷釋放增加土地供應的信號下，4月7日，北京發布了未來5年6000公頃住宅用地的供應計劃，保障150萬套住房建設需求。以此計算，自今年起，北京今後五年年均住宅用地供應量將達到1200公頃。

實際上，在剛剛過去的3月北京全市新增土地供應23宗，較2月多出13宗，相比於去年月土地供應不足10宗的常態，新政以來的土地市場供應表現着實“慷慨”。

面對土地供應擴容，在樓市成交下滑的背景下，房企依舊錶現出积極的拿地姿態。

4月11日，在丰台區王佐鎮青龍湖地塊競價現場，包括萬科京投等9家房企或聯合體參与了競爭。該地塊採用到達競價上限后競建住宅自持面積的方式，最終由國開東方萬科聯合體競得，住宅部分樓麵價為3萬元/平方米左右。

4月7日，北京土地市場三宗地塊的競拍，吸引了40餘家房企到場，共計出讓金額達到了140.1億元。其中石榴集團12.9億元摘走大興開發區北區1號地，溢價率62%，樓麵價2.2萬元/平方米，自持比例達到50%。

值得注意的是，房企拿地熱情背後，依舊存在“難言之隱”。據機構統計，自去年11月以來，北京共拍出8宗住宅自持地塊，面積累計達84.9萬平方米。

“大量住宅自持，嚴重擠壓了可售住宅的份額。”郭毅對此表示。

冷與熱的邏輯

住宅市場降溫、市場面臨調整、自持土地開發難度大……面對諸多不確定性，房企的拿地熱情從何而來？

實際上不僅是在北京，這個春天，品牌房企在重慶、佛山、寧波等全國多個熱點城市也專註於拿地。

根據中原地產數據显示，在最近樓市調控重壓下，廣州、上海、北京等城市多宗地塊成交。樓市調控后，雖然樓市降溫，但土地市場特別是優質的住宅地塊，成交依然活躍。2017年截至3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億元，同比2016年同期的3689.1億元，上漲了59.6%。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣地超過200億元。2017年拿地最多的20大房企拿地總金額超過3030.63億。

“雖然市場面臨下行風險，龍頭房企在制定今年的業績目標時，仍舊相比於去年業績至少調高了30%。大型房企對行業集中度的信心依舊很強。”楊現領表示，在大魚吃小魚的當下，在市場降溫時拿地更是為了下一輪擴張提前布局。

在郭毅看來，首都依然是頂尖資源要素的匯聚地，對精英人士的吸引力不會改，樓市依舊活力十足。北京的土地就算是自持，也不乏金融等多種變現方式。優質地塊的稀缺價值必然能在市場中得到高溢價兌現。當市場的歸市場、保障的歸保障后，北京商品住宅的市場前景將更加廣闊。(記者 方王洋 張曉蘭)

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北京宅地計劃供應翻番 新北京人配租政策落地

東方財經網 2017-04-14 22:49:17 來源：每日經濟新聞

北京2017年宅地計劃供應翻番 “新北京人”配租政策落地

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 楊軍

近來，住建部和國土部一經發文喊話，熱點城市開始紛紛推出2017年及未來數年的土地供應，其中北京動作較為积極。

4月7日，北京市對外發布《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，明確未來5年內全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，自住型商品房供地1020公頃，擬建25萬套房，並建立購租並舉的住房制度，優化住宅供應結構，供應總量為150萬套，僅2017年供應方案也比原計劃翻倍。

全國房地產商會聯盟主席顧雲昌告訴《每日經濟新聞》記者，北京發布供地計劃是中央市場主體落實到地方的一個很重要的體現，北京市根據市場需求提供土地供應計劃，其中，包括公租房、保障性住房比例的提升，這都給市場釋放出积極的信號。

大幅上調供地計劃

據悉，北京住宅供地計劃較之前版本上調至1200公頃，與2016年計劃持平，但比原計劃上調近2倍，其中保障性安居工程用地供應較原計劃增加200公頃，商品住宅用地較原計劃增值1.5倍，由260公頃增加至650公頃。

實際上，北京供地計劃不僅強調增加供地，更強調合理調整用地結構，有效增加住宅用地供應。一季度，北京商品住宅用地佔已供應經營性用地面積的70%，與2016年同期相比，是2016年同期商品住宅用地供應量的6.2倍，是2016年全年商品住宅用地實際供應量的1.5倍。

記者梳理髮現，2017年1月到4月，北京上市招標掛牌的地塊合計36宗，截至4月13日，已有16宗成交。其中，4月份共推出17宗地塊，經營用地（含住宅用地）14宗，已成交2宗。對比2016年整個4月僅推出的3宗地塊，外界不難發現2017年土地供應不管是從數量還是推出節奏來說都有了明顯的增加和提升。

嚴躍進表示，當前推出的土地供應政策對穩定市場預期有很大的作用，意味着住宅用地未來的潛在供應量充足，購房者不必擔心房源不足的問題，隨着後續房企投資開發節奏加快，潛在住房供應量將會上升，有利於穩定房價，平衡供求關係。

“新北京人”配租啟動

記者還注意到，北京此次供地計劃還明確指出建立購租並舉的住房制度為主要方向，優化完善住宅用地供應結構。在供給方面，除自住房外，租賃房新建計劃也達到歷史最高，該計劃強調稱要研究擴大租賃住房賦權，進一步擴大向非京籍家庭提供公共租賃住房。其中，未來5年新建住房中租房類約佔三成，計劃中詳細指出，未來5年加快供地新建住房中產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

與此同時，中心城區適度增加居住用地，中心城區以外地區重點保障自住型商品住房與租賃住房的用地供應。市規劃國土委相關負責人表示租賃住房計劃供地1300公頃，其中，全市住房需求總量150萬套中租賃住房50萬套，佔總量的1/3。

近日，北京市住建委發布通知，稱在公租房、自住房中為新北京人開展專項分配試點，將從部分公租房、自住房項目安排30%的房源面向長期穩定就業的新北京人分配，安排70%房源面向北京市戶籍無房家庭分配。記者從《首都之窗》官網獲悉，4月12日北京市住建委表示，近期將啟動第二批次的房山長陽領峰四季園和閻村樂活雅苑兩個公租房項目約1000套房源的專項配租登記。

顧雲昌表示，在新建住房中增加租房類比重主要是由於北京城市的特殊性，即便是政策上增加住宅用地，普通人也很難買得起房，保障自住型住房和租賃住房對於外來務工或者買不起住房的人來說需求量會更大。

記者了解到，去年底北京市住建委發布通知要求，企業自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售。在剛剛過去的幾宗土地拍賣中，北京市場已經出現了房企拍地設置自持商品住房面積，這意味着北京將增加租賃住房供給，這也將滿足不同層次自住性住房需求，特別是保障以居住為目的的住房需求。

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北京商戶 燕郊搶鋪

東方財經網 2017-04-14 22:49:22 來源：北京日報

“中了！中了！”4月9日，距離國貿三十公里以外的燕郊東貿國際服裝城店鋪搖號現場，張寶玉欣喜十分。這天，像張寶玉這樣來自北京的1000多位商戶齊聚一堂，以搖號方式競選300餘個鋪位。

下了通燕高速往東行駛幾分鐘，便到達東貿國際服裝城，這裏距離城市副中心通州僅5公里，是離北京最近的承接地。去年12月，首批500位北京商戶轉戰來此。4月伊始，新一輪選鋪啟動，商戶們聞訊而來，爭搶這塊“大蛋糕”。

上午10點多，東貿服裝城搖號現場人頭攢動，台上，編號、商戶姓名、身份證號實時滾動；台下，千餘位來自動批、大紅門的商戶眼睛緊緊地盯着搖號信息。每隔兩三分鐘，就有一輪選鋪信息新鮮出爐。人群中，不時傳來“中了、中了”的歡呼聲。搖中的商戶樂呵呵地揣着定金去簽約，沒中的商戶在短暫的失望后又踮腳企盼着下一輪搖號。

臨近11點，選鋪室內，商戶張寶玉一手交過定金，一手在協議上簽字。別看他表面平靜，實際內心特激動。他是這天頭一個搖上號的，約30平方米的鋪位，是原動批小檔口的兩倍大。

“太火爆了，沒想到自己運氣這麼好。”去年，張寶玉把自己在動批的四個店全關了，全家轉戰燕郊。這天，雖然自己頭一个中，但外面大廳，兩個弟弟還都在緊張的搖號中。“兄弟三個一人搖一個店，一起把生意做起來。”他滿懷憧憬地對記者說。

着急搶鋪的不止張寶玉一人，不少早前轉戰燕郊的商戶站穩了腳跟兒，也盼着再盤幾個店。來自動批世紀天樂服裝城的管守利就是其中一位。作為去年首批入駐東貿的500位商戶之一，他一口氣開了五家新店，試營業倆月，初期的投入成本就全收回來了。見記者有點不信，他掰着指頭給記者算了一筆賬：在動批，一個5平方米的檔口一年成本高達25萬元；而在燕郊，他開了5個店、每個約20平方米，總成本一年才只有15萬元。“年前最火的時候，一個月營業額統共能有二百多萬元，滿打滿算，現在處於凈賺階段。”管守利樂呵呵地說。這天，幸運的他又中了兩個鋪位，他說，自己的目標是在這兒開十個店，把生意越做越大。

在管守利新店所在的東貿服裝城西區，500多家北京商戶已經在這裏營業了近半年。記者看到，不同於以往動批檔口密密麻麻的樣子，這裏的店鋪寬敞透亮、整齊有序，不少店面裝修雅緻。雖是上午，但往來逛店的人群絡繹不絕，不時有一些年輕人手拎淘到的貨品擦肩而過。東貿國際服裝城相關負責人介紹，今年6月底，東貿國際服裝城將全部具備開業條件，屆時，將承接3000家北京商戶。

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環比多增699億 3月強調控下個人房貸不降反升

東方財經網 2017-04-17 22:52:30 來源：每日經濟新聞

每經記者 張壽林 每經編輯 賈運可

近日，央行發布的數據显示，一度狂奔的房地產金融數據有了“踩剎車”的勢頭，一季度房地產貸款新增1.7萬億元，比2016年佔比低4.5個百分點。此外，還有多項金融數據增速較前期出現了放緩。比如，一季度人民幣貸款增加4.22萬億元，同比少增3856億元。3月單月新增人民幣貸款1.02萬億元，低於預期的1.2萬億元。

不過，《每日經濟新聞》記者注意到，3月份全國多個城市掀起樓市限購政策旋風，但具體到3月份單月，住戶部門中長期貸款（主要是居民個人房貸）增加4503億元，較上月多增699億元，也高於上年同期的4397億元。

對此，有分析指出，這主要是三四線城市房屋銷量依然保持高位所致。此外，部分一二線熱點城市二手房交易並未降溫。也有專家表示，由於居民貸款延遲發放，可能導致居民中長期貸款回落相對於房產調控政策有所滯后。

值得一提的是，目前樓市調控有進一步加碼態勢，多地出台了房屋“限售令”。

去庫存或是主要支撐因素

雖然自去年9月30日起，全國多地出台房貸調控政策，但今年以來部分地區樓市再次出現高燒不退跡象。在此情況下，各地調控政策不斷升級。自3月1日起，涿州、杭州、南昌、三亞、北京等多城市相繼發布樓市限購政策升級版。據不完全統計，3月全國約30個城市發布了房貸調控新政。

以北京為例，3月17日，北京市出台了升級版的樓市調控政策，“認房又認貸”，對於居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例均不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例均不低於80%。

北京還提出暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。3月24日，央行營管部等部門，針對北京樓市，明確要求對於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行。

不過，儘管有這樣的限貸背景，但從全國範圍來看，3月以居民個人房貸為主的住戶部門中長期貸款卻增加4503億元，較上月多增699億元。

對此，交行金融研究中心高級研究員夏丹向《每日經濟新聞》分析指出，按揭貸款的增長反映了部分城市住房成交量依然不低。從市場數據看，3月在各地密集出台樓市調控政策的壓力下，熱點城市新房成交量同比下降較為明顯。但部分一二線熱點城市二手房方面並未降溫，如3月前幾周，北京周均成交套數仍保持了較高水平，杭州周均成交套數更是達到去年同期的兩倍以上。

華泰證券首席宏觀研究員李超則認為，3月房貸較2月多增，主要是三四線城市銷量依然保持高位所致。去年10月份以來，國家出台了一系列針對一二線城市的房地產調控措施，實際上誓勵資金去幫助三四線城市消化庫存，而東部地區三四線城市的房地產銷量也是明顯回升的。

中原地產首席分析師張大偉也表示，住戶部門中長期貸款基本為房貸，房貸數據依然處於歷史同期較高位，體現了房地產市場特別是三四線城市的房地產市場依然處於活躍狀態。

值得一提的是，地產調控也影響到了居民貸款結構。數據显示，3月份住戶部門中長期貸款新增4503億元，短期貸款新增3443億元，居民短期貸款佔比有所提升。對此，李超指出，住戶部門中長期和短期貸款具有一定的短期可替代性，在房地產信貸政策調控的大背景下，居民會將部分中長期貸款暫時轉為短期消費經營貸款。

樓市調控有進一步趨嚴態勢

目前全國各地樓市調控政策有進一步加碼態勢。截至發稿，全國有十餘個城市出台“限售令”，包括福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、成都等。

對此，同策諮詢研究部總監張宏偉表示，過去一年樓市升溫使大量投資投機者進入房地產市場，全國住房貸款交易金額佔比升高，金融槓桿持續擴大。“限售”政策的邏輯在於防控系統性金融風險，將金融風險鎖在賬面上。同時，這還可以為樓市後續政策調整爭取更多時間，尤其是為樓效調控機製作相關的準備措施，如房地產稅立法、不動產登記等。

此外，記者注意到，住建部及國土資源部近日發布了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》。其中最核心的一條便是，根據房地產庫存去化周期，確定房地產供給的規模和節奏。各城市“消化周期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏”。

對此，李超向《每日經濟新聞》記者表示，上述文件實施后，房地產市場價格將總體走平。一線城市庫存去化周期較短，短期看土地供給有增加預期，但新增住宅用地可能更多分佈在外圍區域，中心區房價仍存在繼續小幅上漲的可能。對庫存去化周期較長的三四線城市而言，節奏過快、規模過大的土地出讓行為將受到限制。另外，三四線城市的投機購房行為也將受到打擊，投機客將趨於退出。從重慶模式的經驗看，隨着土地供給的有序增加，地產周期中的價格波幅將收窄。

李超進一步指出，從歷次房地產調控來看，我國控制房價過快上漲的政策主要側重於對需求的抑制。通過“限購限貸”等需求側調控政策，短期內能對房地產市場產生顯著的“量縮價平”影響，但長期來看，被壓抑的需求依然存在，隨着政策的放開，將會集中釋放。本次土地供給政策對症下藥，從根本上解決了供需問題，是我國房價過熱的真正解決之法。

夏丹則向記者分析指出，在樓市調控方面，各地短期內仍然是“控”和“托”雙線作戰。一方面，房價上漲壓力增大的熱點地區還有調控加碼的趨勢，調控措施從限購限貸限價擴大至限售。另一方面，三四線城市開年以來的“銷售熱潮”更多的是“散點開花”，大部分三四線城市現階段還難言走出高庫存。在兩項反向政策的作用下，若成交總體延續增速回落態勢，則居民房貸增長或趨緩。

夏丹表示，中長期我國房地產市場在城鎮化進程的推動下，還有不小的增長空間，但減速發展已成共識。分化的格局仍將繼續，在城市群建設和更多核心城市發展起來之後這樣的狀況可能緩解。

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成都市整治互聯網房源信息發布：房源發布須經房管局審核

東方財經網 2017-04-24 22:24:33 來源：中國新聞網

中新網成都4月21日電(楊�)近日，關於“房地產中介惡意抬高房價”的報道引發關注。21日，記者從成都市房管局獲悉，為規範房源信息發布，成都市房管局、成都市網信辦和成都市工商局聯合約談17家發布房源信息的網站，對互聯網房源信息發布行為做出規範。

按照要求，發布房源的經紀機構必須取得《成都市房地產經紀諮詢機構備案證書》，沒有備案的經紀機構不得在網站平台發布信息；禁止經紀人員以個人名義發布房源信息；加強房源發布審核，發布的出售房源信息必須有成都市房管局存量房交易服務平台核驗後生成的房源核實碼和二維碼；各網站不得發布未經產權人書面委託的房源信息，發布的房源信息(包括價格)必須是產權人的真實意思表示；房源價格明顯高於周邊同類型房源的，不得對外發布；各網站要加強房源廣告詞的審查，發布的房源信息不得出現“升值潛力無限”、“商住兩用”、“學區房”等敏感詞彙，不得製造“房價暴漲”、“一房難求”、“通宵排隊搶房”等不實或虛假宣傳，不得出現造謠傳謠、炒作房價、規避限購限貸政策、誤導市場預期的情況。

成都市工商局要求，房地產廣告不得含有升值或者投資回報的承諾；不得含有違反國家有關價格管理的規定，尤其對價格有標識的，必須要明確有效期限；不得含有能夠為住戶辦理戶口、入學等內容，不得對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。

成都市市網信辦要求，未取得互聯網信息服務許可的網站不得從事互聯網信息服務。未取得互聯網新聞資質的網站，不得自采和轉載新聞，應嚴格遵守《互聯網信息服務管理辦法》的規定，對網民擅自發布、違規內容的，應立即停止傳輸，保存並報告網站的記錄，備份需保存60日。

此次被約談的17家網站包括：房天下、搜房網、樂居、騰訊大成網、搜狐焦點網、網易成都、今日頭條、趕集網、鏈家網、成都偉業我愛我家、21世紀等。

三部門要求各房源信息網站48小時內完成“自查整改”，成都市將於4月24日起開展執法檢查。(完)

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