北京二手房市場開始活躍 簽單量築底后現回暖

東方財經網 2017-09-15 22:35:34 來源：

北京二手房市場開始活躍 簽單量築底后現回暖 　

“近期成交量有所回升。”北京通州區某中介門店經紀人向《證券日報》記者透露，“317新政”之後，二手房成交量大跌。“當時我們店裡的經紀人幾乎都閑着，從來不加班。但隨着房價的不斷下挫，近期有些湊夠房款的買家開始下單了，我們上班時間也長了。”

實際上，《證券日報》記者走訪獲悉，從8月份中下旬開始，有些業主報價達到了購房者的預期，因此交易時間變短了。另有購房者也向本報記者表示，因為前一段時間雖有購房意願，但認為房價還會下跌，因此一直在關注市場看房，卻沒有買。“最近，我發現以前看過沒買的房子已經出售了。”該人士向本報記者如是表示。

上述經紀人也表示，“有些業主報價已經降到底了，再低也不肯降了，因此促成了一些成交。”該人士稱，通州有些小區今年一季度成交價每平方米都超過6萬元，但最近有些房源成交價每平方米降至不足5.2萬元，因此市場開始活躍起來。

對此，有些中介機構也反映，從各月上旬經紀機構的實際簽單量看，7月份－9月份一直是在小幅上升的。

據偉業我愛我家市場研究院的數據統計显示，7月上旬、8月上旬、9月上旬北京區域通過我愛我家達成的二手房實際合同簽訂量分別環比增加11.5%、22.1%、39.5%，雖然絕對量、漲幅目前都比較小，但市場已經呈現出觸底企穩，緩慢復蘇的勢頭。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“317新政”及後續諸多政策的力度可謂力度空前，對扭轉市場預期，降溫樓市，引導購房人回歸理性，平抑房價等都起到了立竿見影的作用。新政一經出台，交易量應聲而落，並跌落谷底，市場幾乎冰封，隨着交易量回落並持續低迷，房價也從5月份開始，出現連續回落，從5月份至今的4個月時間里，北京全市二手房成交均價與317新政前相比，大約回落了10%，尤其是近郊和遠郊區縣的高總價、大戶型的非普通住宅均價跌幅更大。

胡景暉進一步稱，從近兩個月的市場形勢來看，北京二手房市場已經呈現出築底企穩的趨勢。隨着房價的鬆動，議價空間的增大，前期受新政影響延緩購房計劃的部分購房需求開始結束觀望，逐步入市，近期我愛我家門店、4008電話和我愛我家網5i5j.com的諮詢量、客流量、委託量等都在逐步增加，由此可預判，在目前的政策環境下，北京二手房市場交易量繼續大幅回落的空間已然不大，築底企穩，低位徘徊后的逐步小幅回升將成為未來北京二手房交易量的大趨勢，但在調控政策還將持續從緊從嚴的情況下，交易量很難出現大幅回暖。

事實上，由於成交數據的滯后性，從網簽量來看，北京二手房市場依然持續下滑。據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年9月上旬(9月1日-9月10日)，北京全市二手住宅共網簽2017套，與8月上旬相比下降16.2%，與2016年9月上旬相比下降75.4%。

“雖然現在市場開始活躍，但總體成交量與今年一季度相比仍有較大差距。”上述中介機構經紀人稱，可以稱得上有回暖跡象，但是否會繼續回暖，持續多久都不好說。

　　(出處：中國經濟網 2017年09月15日)

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經濟新常態下，二線城市房價緣何大漲

東方財經網 2017-09-15 22:35:41 來源：

推陳致新

即便房價下降，或漲得不快，只要經濟增速沒那麼高，買房就不是一件容易的事。因為降低了的經濟增速意味着資本積累的速度下降，也就意味着資本的易得程度比以前下降。住宅作為一種普適的資本品，也變得更難得。

據媒體報道，這半年來，杭州、武漢、成都等二線城市房價持續上漲，一些三線、四線城市，乃至很多縣城，房價都在漲。而北京、深圳等一線城市房價卻略有下跌。

為何一線城市房價下跌，而二線城市房價卻在上漲？是否像一些專家說的，住房購買力從一線城市擠壓到了二線城市？

貨幣寬鬆不止，房價很難下跌

就一線城市來說，房價下跌是因為諸多嚴厲的調控抑制了樓市的流動性、增加了交易成本。不算交易成本，房價是明顯下跌的，但如果算上交易成本，購房總成本未必就是下跌的。不過，在房價統計里，交易成本是不會被統計進去的。

二線城市的抑制性政策相對不那麼嚴厲。也許一線城市的確有一部分住房購買力轉移到了二線城市，但這並不能完全解釋二線城市的房價上漲。因為，連縣城房價都在上漲，這不屎買力轉移就能夠解釋得了的。

最近一段時間，有關“新周期”的爭論很熱烈。宏觀分析師任澤平提出了“新周期”的說法，認為一輪不同於以往的周期開始了，這輪周期以“去產能”為特徵。很多學者不同意他的觀點，但即便不同意他的觀點的學者中，也有不少人認為新一輪的周期確實開始了，但並非“去產能”的所謂“新周期”，而仍然是貨幣周期。

再看人民幣這一段時間比較快速的升值之後（匯率變化的重要原因是美元自身走軟），不少研究者藉機呼籲降准、放寬貨幣，可見一有機會，寬鬆貨幣的呼聲就會抬頭。

從這些輿論環境來看，貨幣從緊只是權宜之計，比如，為了維持人民幣匯率而收緊貨幣，寬鬆貨幣的呼聲則是長期的。如此，就可以理解，為何二線城市房價大漲。很簡單，寬鬆貨幣的預期總是揮之不去。

影響房價的因素除了調控、貨幣、土地供給等，還有一個極為重要的因素，長期為大家所忽略，那就是經濟進入6%的增長時代。即便現在學者熱衷討論新一輪的周期開始了，但是也不會有人敢大膽想象經濟增速可以到8%、9%等。這意味着什麼？

經濟增速沒那麼高，買房就不是易事

降低了的經濟增速意味着資本積累的速度下降，也就意味着資本的易得程度比以前下降。住宅作為一種普適的資本品，也變得更難得。簡單地說，就是全社會買房整體上變得更難了。

一方面是寬鬆貨幣預期揮之不去，另一方面是資本積累速度下降，這兩方面因素疊加，使得越早利用槓桿買房的人獲利越大，這已經被過去十多年的歷史經驗所驗證。所以，人們有機會當然就搶着買房，二線城市乃至縣城房價上漲也就成了很自然的事。

這不是說房價就不會下降。但是，即便房價下降，或漲得不快，只要經濟增速沒那麼高，買房就不是一件容易的事。比如，美國房價相對其發達程度來說並不算高，但由於美國經濟整體增速較低，美國青年擁有自住房的程度還不如中國青年。

所以，要想讓人們買房整體上變得更容易，一個重要的前提條件就是經濟重回高增速。除此之外的其他各種辦法，比如多建限價房、鼓勵租房等等，都只能解決一部分人的問題，無法整體上降低大家的買房難度。除了部分享受到政策優惠的幸運兒，更多的普通人只能去適應中等經濟增速的時代，調整自己的投資習慣、生活習慣等。

□鄧新華（學者）

　　(作者：學者)　　(出處：新京報 2017年09月15日)

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北京CBD吸引400餘家總部企業入駐

東方財經網 2017-09-15 22:35:45 來源：

300優秀人才入住CBD人才公租房，建設CBD企業信用監管綜合平台

CBD區域內16家跨國公司試點外匯資金集中運營管理

從2017北京CBD創新發展年會獲悉，北京CBD加快產業協同發展體系、企業信用體系、人才服務體系、環境品質體系的“四體系”軟硬環境建設，300餘位優秀人才入住北京CBD人才公租房，計劃建設企業信用監管綜合平台。北京CBD提升發展品質，吸引了400多家總部企業入駐，佔全市比重超過10%，目前，北京CBD區域內的16家跨國公司開展了外匯資金集中運營管理試點。

2017年是落實“十三五”規劃的關鍵之年，北京CBD圍繞京津冀協同發展、北京“四个中心”城市戰略定位和建設國際一流的和諧宜居之都的目標要求，深化服務業擴大開放成果、優化區域營商環境、強化CBD對外交往窗口作用，积極推進國際一流的現代化高端商務中心建設。

完善“四體系”建設 打造國際一流的商務中心區

300餘位優秀人才入住CBD人才公租房

通過“四體系”建設，提升CBD區域城市服務與管理水平。“企業信用體系”以“兩系統、一平台”為載體，計劃打造企業信用監管綜合平台，構建CBD商務誠信生態圈。“產業協同發展體系”是以中心區為核心，輻射帶動功能區，培育處於初創期、發展期、提速期、成熟期等不同發展階段的潛力企業，合理布局產業園區，形成功能互補、協同發展、多點多級支撐的產業協同發展新格局。

北京CBD管委會的“人才服務體系”建設從人才服務的需求側和供給側入手，設立CBD人才公租房，近40家企業的300餘位優秀人才享受了政策紅利。開通免費商務班車、成立HR經理人俱樂部、設立青年英才創新實踐基地等系列措施有效調動了人才引入與參与的积極性。引進了耶魯等高端教育資源，為區域人才足不出戶享受國際頂尖教育資源提供了機會。

據介紹，北京CBD管委會每年定期協助企業申請進京指標，2012―2016四年間共為66家次企業申報使用了172個指標，推薦優秀人才申報“鳳凰計劃”與北京市高層次人才引進綠色通道等，引入具有豐富工作經驗的高端人才。

“環境品質體系”建設秉持城市更新理念，將區域建設與改善民生、提升環境相結合，积極推進棚戶區改造，永安里舊城區改建等項目進展順利。同時，北京CBD堅持綠色發展，穩步提升綠色建築項目數量，提升環境品質，打造國際一流的商務中心區。

承載總部經濟 促進首都經濟提質增效升級

全市一成多總部企業入駐北京CBD

總部經濟是首都經濟發展的重要組成部分，也是支撐首都未來經濟騰飛的有力保障，支持總部經濟對提高首都服務業層次與水平及加深國際交往具有重要意義，發展總部經濟符合蔡奇提出的“促進首都經濟提質增效升級”要求。

北京CBD是總部企業的重要承載區，總部經濟業態豐富、帶動經濟發展優勢明顯。2016年，租賃和商務服務業、批發零售業、金融業、房地產業、製造業五大行業的納稅額佔CBD總部企業納稅總額的90%；區域入駐總部企業超過400家，占朝陽區總量的約50%，佔全市的約10%；入駐跨國公司地區總部約佔朝陽區的70%，佔全市的50%；區域總部企業稅收年增長超過10%，約佔CBD總稅收的40%；隨着CBD發展品質的不斷提升，越來越多的創新型總部企業聚集於此，將成為北京CBD經濟發展的新亮點。

優化營商軟硬件環境 服務總部經濟創新發展

16家跨國公司開展外匯資金集中運營管理試點

北京CBD大力推進區域服務業擴大開放，积極推進政策先行先試工作，CBD功能區至今已有16家跨國公司開展了外匯資金集中運營管理試點，幫助跨國企業提升全球資金運營效率、降低財務成本；同時着手構建樓宇服務管理體系，积極提升服務質量，優化營商軟環境。

北京CBD管委會優化交通環境，研究推進東大橋一體化建設，優化軌道換乘、人行過街和地面車行交通組織，提升區域交通環境品質和城市景觀風貌；推進區域軌道交通17號線和28號線建設，構建區域軌道出行網絡新格局。緊密依託區域地下空間開發利用研究，探索新條件下立體人行交通體系，着力打造高效有序、便捷舒適、綠色發展的城市空間，切實優化營商硬環境。

　　(出處：法制晚報)

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寫字樓展示交易會周五開幕 參展項目首度

東方財經網 2017-09-15 22:35:45 來源：

房訊網訊 2017年9月15日，由全聯房地產商會、房訊網、北京保利商辦聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，第十三屆全國寫字樓展示交易會暨中國商業地產及投資專業博覽會將於北京富力萬麗酒店舉辦。屆時，北京、天津、河北等地最新推出的商辦項目和500家代理公司、500家大中型企業將受邀參會，進行品牌展示、招商對接、洽談交易；同時就商辦限購和營改增的雙重影響下商辦地產行業面臨的機遇與挑戰進行深入探討與廣泛交流，共同尋找商辦限購下商辦地產去庫存新路徑。

北京保利商辦、电子城・國際电子總部、丰台金茂廣場、金隅智造工場、北京經開、中糧廣場、中糧置地廣場、房山超級蜂巢、經略天則、鴻坤雲時代、奇迹廣場、电子城・天津西青科技產業園、奧北科技園、前海人壽大廈、中航國際廣場、中科雲谷園、世東國際、中海大廈、北京佳兆業廣場等來自北京、天津、河北22家寫字樓及產業園項目同台亮相，800家大中型企業、代理公司、金融機構、新聞媒體等行業代表和客戶參加本次交易會。

據悉，參展的開發商分別推出團購、高佣、打折、特價等多種形式的優惠舉措，聯合推出總額逾10億元的返點傭金，也許是2017年經紀代理從業者的創享財富的最後機遇。

同樣是商辦地產的經紀代理從業者也是有高低段位之分的：新手們喜歡現場踩盤；老業務們喜歡找關係聽消息；真正的銷冠們只會去逛展示交易會。項目豐富又面對面接觸的第十三屆全國寫字樓展示交易會簡直是每年新項目、新房源、新價格、新政策展示洽談交易的第一站，更是了解當年商辦地產真實市場的最前沿。你和10億傭金之間，只差一場交易會的距離。9月15日，第十三屆全國寫字樓展示交易會，更有瘋狂抽獎+現金紅包+隨手禮品+踩盤之星……等你來。

根據全聯房地產商會寫字樓分會（CORC）統計數據，2017年上半年受商辦限購和營改增的雙重影響，商辦地產成交量銳減，供給與需求均發生重大變化。全聯房地產商會寫字樓分會秘書長、全國寫字樓展示交易會組委會秘書長劉凱認為商辦地產行業目前面臨三大挑戰：

國家統計局數據显示，2016年末商品房待售面積6.95億平方米，其中佔總庫存近三成的辦公樓及商業營業用房體量超過2.5億平方米，如何去庫存成為我們亟待應對的挑戰。

有機構統計，2017年全國17個主要城市優質寫字樓新增供應初值預計將接近1,000萬平方米，比2016年實際交付量增幅超過19%。未來三年市場將迎來寫字樓供應高峰，預計總量約在2,300萬平方米。從新增供應的分佈來看53%的項目位於非核心商務區或新興商務區。供應集中入市無疑令新興商務區的去化壓力居高不下，如何去庫存成為我們亟待應對的挑戰。

根據全聯房地產商會寫字樓分會（CORC）統計，目前北京商辦類庫存體量超過2000萬平方米，如何去庫存成為我們亟待應對的挑戰。

面對2017年一線城市全面商辦限購、限貸的市場環境，開發商、運營商與大中型企業、代理公司、金融機構、裝飾設計、產業鏈條將如何對接合作，更為有效地促進成交？開發商、運營商與大中型企業、代理公司、金融機構、裝飾設計、產業鏈條需要一個品牌展示、招商對接、洽談交易的機會和平台。

在此背景下，房訊網攜手全聯房地產商會，將於2017年9月15日在北京富力萬麗酒店隆重舉辦”第十三屆全國寫字樓展示交易會暨中國商業地產及投資專業博覽會”。本屆交易會將成為京津冀租賃與買賣寫字樓、產業園、綜合體、商務區、聯合辦公、商業地產項目的聚集地，為大中型企業、代理公司提供來自京津冀地區的優質項目，從而滿足不同選址企業的多層次需求。

據了解，全國寫字樓展示交易會暨中國商業地產及投資專業博覽會源於2011年9月，每年4月和9月交替舉辦，已連續成功舉辦12屆，是中國商業地產行業唯一集品牌展示、招商對接、洽談交易於一體的行業博覽會。

歷屆交易會是寫字樓、產業園項目展示自我的舞台，也是項目之間相互比拼的戰場，對於商辦地產市場來說，交易會將起到一個推波助瀾的作用，帶來的是新一輪的交易熱情；對企業而言，交易會是一次利好的機會，通過全方位的比較，選擇適合企業的辦公空間；對代理商而言，交易會是一次商機對接的約會，也是一個交流經驗、洽談交易的平台。

　　(出處：房訊網)

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胡擁軍：如何更快更好發展分享經濟

東方財經網 2017-09-15 22:35:48 來源：

分享經濟作為全球新一輪科技革命和產業變革下湧現的新業態新模式，正在加快驅動資產權屬、組織形態、就業模式和消費方式的革新。近年來，我國分享經濟創新創業活躍，發展迅速，但也面臨着認識不統一、制度不適應、保障不健全等諸多問題和挑戰。如何為分享經濟發展框定認識、穩住心神、找准方向，近日，國家、工信部等8部委聯合發布《關於促進分享經濟發展的指導性意見》，為各地各級發展分享經濟定下了主基調，也讓企業、個人等各類市場主體參与其中有了“定心丸”。

分享經濟是近年來經濟發展中一個備受關注的新業態，在現階段，它的主要表現是，利用網絡信息技術，通過互聯網平台將分散資源進行優化配置，提高利用效率的新型經濟形態。近年來，我國分享經濟利用“互聯網+”，創造眾多新業態，化解過剩產能，帶動大量就業，显示出巨大發展活力與潛力，已成為推動大眾創業萬眾創新向更廣範圍、更深程度發展的重要抓手和我國經濟社會發展的“生力軍”。可以說，發展分享經濟不僅施給側結構性改革、經濟新動能培育的重要先手棋，也是推動大眾創業萬眾創新、提升人民群眾就業與生活獲得感的關鍵抓手。因此，分享經濟已經不是要不要發展的命題，而是要如何更快更好發展的問題。

（一）

關於發展怎樣的分享經濟，《關於促進分享經濟發展的指導性意見》提出，分享經濟強調所有權與使用權的相對分離，倡導共享利用、集約發展、靈活創新的先進理念；強調供給側與需求側的彈性匹配，實現動態及時、精準高效的供需對接；強調消費使用與生產服務的深度融合，形成人人參與、人人享有的發展模式。這為分享經濟發展描繪了美好藍圖。

一是與實體經濟深度融合的分享經濟。未來幾年分享經濟與實體經濟的融合進程將不斷加快。從廣度看，分享經濟新業態新模式將在各個領域迅速普及應用，在產品、空間、資金、知識技能、勞務、生產能力等領域將出現越來越多的分享型企業。從深度看，分享經濟與實體企業的融合將體現在技術融合、產業融合、數據融合、產消融合、虛實融合等諸多層面。分享的基因將越來越多地注入到實體企業的創立、用工、研發、設計、生產、銷售、服務等各個環節。製造能力的分享將成為融合發展的重要領域，目前製造業領域的分享經濟剛剛起步，未來幾年有望迎來爆髮式增長。

二是加速推進全球化布局的分享經濟。依託互聯網的分享經濟具有天然的全球化基因，是天然的開放經濟，一些中國分享經濟企業從一開始瞄準的就是全球化，率先探索國際化道路。今後一個時期，越來越多的分享經濟企業將加速全球化布局。面對新一輪技術產業發展的趨勢，市場優勢、網民紅利、轉型機遇的三重利好疊加，將大大加快中國分享經濟企業從模仿到創新、從跟隨到引領、從本土到全球的進程。未來10年，有望出現5至10家具有全球影響力的分享經濟平台企業。

三是形成有效有序競爭格局的分享經濟。近兩年，一系列分享經濟併購案例，標志著部分領域的市場結構從過度分散走向適度集中、競合關係從惡性競爭走向良性競爭、競爭手段從價格補貼走向體驗改善。未來，為了營造新舊業態、各類市場主體公平競爭的環境，關鍵要加強對分享經濟領域平台企業垄斷行為的監管與防範，形成有效有序競爭格局。

（二）

實現這一藍圖，推動分享經濟發展，還要按照《關於促進分享經濟發展的指導性意見》的部署，做好“三個結合”。

一是法律規範的手與行政管理的手相結合。引導分享經濟健康快速發展，發揮好有形之手的作用至關重要。各地各級既需要根據國家有關戰略部署和分享經濟發展特點進行設計，也需要按程序及時調整不適應分享經濟發展和管理的法律法規與政策規定。尤其是對一些看得准、有潛力的分享經濟領域，對一些影響長遠發展的體制機制性瓶頸，對一些有實效、得到分享經濟參与企業與個人點贊的好政策，要加強釋法、修法工作，以法律的形式破除制度障礙，同時還要以法律的形式強化有利的創新政策與創新經驗。

二是預期總體引導與局部重點突破相結合。無論是平台企業，還是分享經濟用戶，對於分享經濟發展最大的隱憂還是缺乏穩定的市場環境預期與監管政策預期。對於分享經濟的監管服務，不能僅僅拘泥具體監管事項、監管環節的優化，更要強調預期引導與環境優化，鼓勵探索建立、平台企業、行業協會以及資源提供者和消費者共同參与、各抒己見，取得各方意見的最大公約數，為形成穩定的政策預期提供製度保障。

三是大平台的擔當與微個體的保障相結合。分享經濟的特徵是海量的個體參与者依託分享經濟平台形成共生系統，共生系統的可持續性離不開大平台的主動擔當與海量用戶的權益保障。平台企業是分享經濟協同治理中關鍵的一環。平台企業應建立相應規則，利用大數據監測、用戶雙向評價、第三方認證、第三方信用評級等手段和機制，健全相關主體信用記錄，強化對資源提供者的身份認證、信用評級和信用管理，保護消費者合法權益，积極協助監督執法，從而切實提升源頭治理能力。　　(作者：國家信息中心副研究員，分享經濟研究中心秘書長 胡擁軍)　　(出處：…濟日報》2018年8月11日)

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北京學區房價格進入下行空間 西城一小區單價降5萬

東方財經網 2017-09-15 22:35:52 來源：

在經歷一連串調控“組合拳”后，北京二手房成交價格和掛牌價格都出現大範圍降溫。近日，新京報記者走訪北京東城、西城及海淀多個“學區房”市場后發現，價格曾最堅挺的“學區房”已進入下行空間。

西城

廣外片區降至7萬-9.5萬

多年來，最優質的教育資源一直分佈在西城、海淀和東城區，而這其中，西城的教育資源尤為密集。近日，記者走訪此前頻現“天價房”的金融街(12.120, 0.27, 2.28%)學區后發現，受“3・17”新政以及北京市教委發布《2017義務教育階段入學工作的意見》影響，“學區房”降溫明顯。

以宏廟小學附近小區為例，今年3月份之前，該區域單價達21萬元以上，不過，目前已降至16萬元左右。太平橋大街一中介表示，豐匯園剛出一套75平米2居，報價1200萬元，單價約16萬元。更有工作人員向記者坦言，與豐匯園相隔不遠的宏英園小區，掛牌房源較少，近三個月都沒有成交。

無獨有偶，按往年小學的招生簡章，同在金融街片區的中海凱旋小區，雖划片為西單小學，但由於小區品質較好，業主預期價位較高，不願降價，該小區近段時間零成交。

記者走訪發現，降溫現象在西城區並非個例。北京小學天寧寺分校附近包括榮豐2008、廣華軒、西豪逸景等眾多小區，都出現量價齊跌的現象，目前片區整體單價在7萬-9.5萬元之間。一中介經紀人表示，跟新政前相比，榮豐2008單價降2萬-3萬元。以小開間為例，原來單價為13萬-14萬元，前两天他們門店剛成交的房子，單價在11萬元左右。

北京第二實驗小學廣外分校附近的小區，目前單價在8.5萬-11萬元之間，相比新政前，整體降10%-15%，價格降至去年11月份的水平。以朗琴園小區為例，新政前一居室的成交價可達700萬元左右，目前成交價為600萬元左右；兩居室之前成交價在1000萬元左右，現在約950萬元。

海淀

名小附近房源普降一兩萬

從去年跨越到今年春的二手房升溫潮中，包括人大附小、中關村一小、中關村三小等多個小學周邊的小區成熱點，價格也表現出明顯漲勢。不過，最近區域內的小區從業主掛牌價到成交價均有較大程度的鬆動。

比如中關村三小所在的萬柳區域，新政前單價約13萬-14萬元，目前單價降至12萬-13萬元左右。一中介經紀人表示，“如果業主給購房者的付款周期較長，比如半年，13萬元單價也能賣出去。”

而在中關村二小華清校區，相比新政前，房價已降10%-15%，目前房價已回落到去年9、10月份的價格。華清嘉園附近一門店經理表示，目前華清嘉園的掛牌單價在12萬元左右，成交價在10萬元左右，不過，具體還得根據戶型、朝向、樓層、裝修來定。

中關村一小附近的房源也不例外。東南小區、黃庄小區、科育小區房價都有所下降。新政前單價達14萬-15萬元的房源，現在單價為11萬元左右，降了三萬元左右。一中介人員告訴記者，目前單價回落至去年11月的水平。

記者了解到，人大附小周邊的小區目前均價在10萬-11萬元左右，而在今年年初，房價為11萬-12萬元，去年12月為歷史最高點，成交價達13萬元以上。

東城

價格回落至去年9-12月水平

記者在史家小學附近的海運倉小區、朝陽門北小街、十字坡東里等小區走訪了解到，整體房價都有了明顯回落。海運倉門店一置業顧問表示：“片區單價降2萬元左右，價格跟去年9月份差不多。”其中，海運倉小區目前單價在11萬-12萬元。

景山學校附近的東直門北小街，小戶型均價10萬元左右，大戶型單價7萬左右。一中介經紀人表示，目前房價基本穩定，但跟今年3月份相比，“降了12%左右。”

記者走訪光明樓區域發現，光明小學划片的小區多為老房。“前幾個月光明樓小區成交單價達11萬元。”一中介置業顧問告訴記者，現在房價有所回落，不久前他們所在門店剛成交兩套房，單價9萬元左右，而目前正掛牌出售的幾套房，報價也在10萬元左右，“業主說價格可以再談。”據置業顧問介紹，光明小學、培新小學，板廠小學、體育館路小學對應的划片小區，單價比新政前降1萬左右，價格回落至去年底。

針對目前學區房的降價勢頭，亞豪機構市場研究部總監郭毅表示，此前以學區房賦予二手住宅附加值的房產，價值或多或少有一部分下跌。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池表示，現在各地都在大力發展租賃市場，推出一些租購同權的舉措，租賃住房也有可能得到子女入學的權利，以及積分落戶進而解決子女上學的問題。所以學區房有不同程度的降溫。另外，各地房價得到控制，使投資學區房的需求得到遏制，這也是學區房降溫的另一個原因。

而北京住宅房地產業商會會長黎乃超認為，之前學區房的房價遠背離價值，未來學區房仍會有降價空間。

本版采寫/新京報記者 張曉蘭

　　(作者：張曉蘭)　　(出處：新京報 2017年09月15日)

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上海萬科兩月豪擲112億買地 土地市場結構生變

東方財經網 2017-09-15 22:35:53 來源：

9月14日，上海（樓盤）萬科32億連奪七寶閔行新城兩幅商辦地。加上8月豪擲近80億在安亭、寶山所拿兩幅宅地，萬科下半年在上海土地市場動作頻頻。

此前8月上坤、5月華髮均在七寶拿了商辦地。樓板價方面，從5月華髮25717元/平方米、8月上坤18000元/平方米，到9月萬科為18660元/平方米和19312元/平方米。按照華髮辦公自持比例為50%，而上坤和萬科分別為100%和80%，綜合來判斷地價沒有跌。

多名房企人士表示，目前上海的商辦市場處於上揚階段，上海產業結構對於寫字樓經濟有利好，浦西目前比較熱的商務區只有虹橋、前灘，因此七寶有機會成為全新商務區。這也是房企願意拿商辦地的主要原因。

兩個背離的市場

不過，上海這大半年來土地市場與住宅銷售市場的變化已非常明顯。

據上海中原地產市場分析師盧文曦透露，近期一手房成交量並無太大波動，最近兩周的土地市場卻迎來開閘，底溢價、底價成交成為主流，某種程度上穩定了市場預期。但是這種穩定背後還是和上半年有差別。從近期推盤的項目來看，去化基本都低於9折，而上半年新盤開盤都能全部去化。因此當前市場還是屬於比較脆弱，如果中途出現任何利空因素，9月可能連正常交易量也達不到。

綜合上海鏈家、上海中原地產等多家中介機構的數據显示，2017年上半年，上海全市二手房成交較去年同期大幅下跌52.21%，其中二手住宅同比下跌55.06%。7月份環比6月成交下滑10%；8月上海二手住宅成交面積94萬平方米左右，環比基本持平，同比減少78.5%。

而土地市場則不然。1-8月上海在住宅用地持續受到政策調控背景下，商辦土地市場熱度升溫。進入8月，上海土地成交面積環比漲101%，成交金額更是漲近500%。

同策諮詢研究總監張宏偉分析指出，上海下半年逐漸湧現四類房企拿地手段和方式：國有企業將旗下土儲盤活；不少地塊流入嘉定新城、張江新城等國有平台公司；打分制導致全國品牌房企、地方國企拿純宅地的機會較大；中小房企以“產業+地產”方式在虹橋商務區周邊拿地。其他類型企業比如中小型民企只有通過收併購等方式拿地。

一名業內資深人士分析認為，目前上海土地市場和住宅銷售市場已經是兩個背離的市場，這隻有兩個原因：一是重點城市的土地作為優質資產，與貨幣流動性相比，仍然稀缺；二是大房企做大做強、行業集中度增加，有土儲才有未來。

房企拿地分化

中估聯研究總監顏莉分析認為，上述現象表明，存量房時代，房企的競爭格局發生變化。存量房時代的到來，一方面是土地越來越少，拿地競爭更加激烈；另一方面拿地競爭從“價格競爭”變為“資質競爭”。

中估聯數據近期的《2017年上半年開發商布局風險和開發風險分析》報告显示，目前開發商的整體拿地布局上呈現四種風格：布局积極型、綜合穩健型、開發激進型和綜合保守型。從拿地的優勢來看，具備資本優勢的大型房企轉戰二三線城市，如碧桂園和恆大，而具備資質優勢的地方國企則轉向具備政策導向意義的租賃市場。前者屬於布局积極型房企，而後者則為綜合保守型房企。

上述業內人士也指出，未來布局积極型房企必然會在傳統的房企盈利模式下依靠規模擴張獲得利潤，在新型城鎮化建設以及“一帶一路”倡議的大背景下，這種模式依然會在較長的一段時間內具有競爭優勢。綜合穩健型房企的戰略重點是在全產業鏈上進行總體規劃，如萬科、龍湖、旭輝，已開始布局租賃市場、物業服務市場。

顏莉指出，綜合穩健型房企多為區域性的房企，如上海地產、雅居樂等，其特點是精耕細作，而不是大規模擴張。這類房企能結合地方市場需求，也具備一定的發展優勢。而開發激進型房企目前處境較為尷尬，這類開發商大多靠價格競爭拿地，且所拿到的地塊往往是高總價和高溢價率的地塊，未來開發的風險非常大，如果不在戰略上考慮分散投資或者房地產其他產業鏈的布局，其競爭優勢會逐漸喪失，發展空間也會越來越小。

此外，根據中估聯數據對我國房企營業收入的統計，房企的集中度在不斷提高，今年上半年營收排名前20的房企的營收佔全行業的比重已經超過三成。

這意味着，中小房企未來的發展不容樂觀。目前看來，中小房企只是拿地困難，無米下鍋；未來就舒模進一步萎縮，如果不進行戰略轉型，在存量房時代全面到來時會被迅速淘汰。

　　(出處：21世紀經濟報道 2017年09月15日)

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房地產投資保持平穩 開發商拿地踴躍

東方財經網 2017-09-15 22:35:55 來源：

國家統計局昨天發布的數據显示，1月至8月份，全國房地產開發投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1月至7月份持平。其中，住宅投資47440億元，增長10.1%，增速提高0.1個百分點。

然而，施工面積、土地購置面積、銷售面積、到位資金等其他多項指標均出現不同程度的環比回落。

據統計，1月至8月份，房地產開發企業房屋施工面積721781萬平方米，同比增長3.1%，增速比1月至7月份回落0.1個百分點；房地產開發企業土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%，增速比回落1個百分點；商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速回落1.3個百分點；房地產開發企業到位資金99804億元，同比增長9.0%，增速回落0.7個百分點。

事實上，樓市仍在持續調整之中。近日記者從多家機構獲悉，上周全國各線城市成交環比均下滑，且一線降幅較大。

根據Wind收集的各主要城市的房管局數據显示，上周一線四大城市房地產成交面積49.1萬平方米，環比下跌15.8%，同比下降43.82%。而據廣發證券(000776,股吧)跟蹤統計，上周部分二線城市房地產成交面積214.8萬平方米，環比下滑2.9%，同比跌幅收窄至24.5%。

“上周主流45個城市周成交環比下降17%，銷售下滑源於推盤下降。其中，一二線城市環比下降16%，三四線城市環比下降20%。”華創證券地產分析師袁豪說。

從目前的情況看，今年全年房地產投資保持平穩，且不排除略超預期的可能性。但值得注意的是，或許是受樓市去庫存遠超預期影響，開發商正在加速拿地。

國家統計局數據显示，1月至8月份，土地成交價款6609億元，大幅增長42.7%，比前7個月提高1.7個百分點。

“僅僅是7、8兩個月，萬科拿地數量已經有44個，耗費金額超500億元，而且萬科還只是開發商們拿地的一個縮影。”此前多位業內專家向記者表示，雖然房地產調控非常嚴厲，但是樓市去庫存情況遠超預期，房企銷售情況較好，這讓開發商們對整個市場較為樂觀。

據Wind統計，今年前8個月60家房地產上市公司（含港股）已經耗資10327億元拿地，遠超去年同期的6817億元，同比大幅增長逾五成。其中，碧桂園和招商蛇口拿地耗資均超過1000億元，兩者均較去年同期增長近1倍。

令人略感憂慮的是，1月至8月份房地產開發企業到位資金增速卻比1月至7月份回落0.7個百分點。其中，開發商自籌資金31439億元，環比下降1.7%。

另據Wind統計，申銀萬國行業類房地產開發板塊的上市房企負債率和速動比等指標均显示行業償債風險在提高，其中資產負債率提高了1.6個百分點。

　　(出處：上海證券報 2017年09月15日)

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潞城棚改最快明春住新建房

東方財經網 2017-09-15 22:35:58 來源：

北望運潮減河，南臨地鐵東夏園站，在後北營西南側，棟棟高樓拔地而起，將成為棚改區村民新住處。記者近日從北京新奧集團通州分公司獲悉，自去年4月開工建設以來，通州區潞城鎮棚改項目后北營一期部分安置房已開始內外裝修。最早一批安置房預計明年4月達到交房條件，明年春天部分村民就能入住新房。

7棟住宅樓明年4月交房

下午3點，后北營安置房一期項目工地，工人們正在拆除防護架，準備窗洞口安裝、外牆保溫等工作。

潞城棚改項目安置房總建築面積約131萬平方米，分兩期9個標段，分別位於楊坨三號地塊和后北營地塊。其中，一期安置房總建築面積約74萬平方米，分2個地塊、5個標段建設，共建住宅4825戶，計劃明年4月達到交房條件；二期安置房總建築面積約57萬平方米，共建設4516戶住宅，今年5月進場施工，計劃2019年5月達到交房條件。

在潞城鎮棚戶區改造（A區）配套民生工程中，建設最快的就是后北營地塊安置房一標段項目。該標段佔地面積約4.8萬平方米，總建築面積約18.2萬平方米。地上建築最高27層，地下3層；共有5棟住宅樓、3棟配套建築，建設安置房1256戶。今年6月初，5號樓完成了主體結構封頂，其餘4棟住宅樓和3棟配套建築也隨後封頂，陸續進入二次結構施工階段。

二標段共有2棟住宅樓，地上均為27層，也已經在8月份完成主體結構封頂。

后北營一期安置房計劃明年4月達到交房條件，今年年底前除了綠化和市政道路外，基本完工。

多戶型可選 家家有車位

“咱們現在所處的位置就是后北營項目現場，這是為老百姓回遷安置的樣板間。”北京新奧集團通州分公司工程管理部部長段繼鋒介紹，房屋戶型大體分為三種，一居室55平方米，兩居室87平方米，三居室110平方米。安置房採用的雖然是傳統的剪力牆結構，但在建造過程中使用了鋁合金模板，一體澆築，結構精度非常高，牆面也更加光滑平整。

楊坨三號地塊工程也已完成地下主體結構施工，進入地上結構施工部分，計劃年底前完成主體結構封頂。

根據當前規劃設計，安置房均涵蓋多種戶型，基本滿足一戶一車位。

村民提前三天排隊選房

十多個村莊，9000多名村民，潞城棚改一期、二期分別用13天、19天，就完成了100%簽約。新奧集團通州分公司拆遷管理部工作人員介紹，由於戶型多、配套好，之前選房子時，還出現了村民提前三天三夜排隊爭選安置房的場面。在信息技術軟件的支持下，簽約排序最大限度保障老百姓利益。

為更好地接待前來参觀的棚改區村民，段繼鋒還專門安排了一位黨群部的女幹事每天在工地上奔波，不是在接待群眾，就是替群眾監督進度。“我們在開放日時設定了一條安全路線，能讓棚改區村民看到整個建設現場。”段繼鋒說，從老百姓的反饋來說還是很滿意的。“我們的工程質量與高端商品房相比也是只贏不輸。”

　　(出處：北京日報 2017年09月15日)

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嚴控消費貸流入樓市 成都個人消貸門檻悄然提高

東方財經網 2017-09-15 22:35:58 來源：

嚴控消費貸流入樓市 成都個人消貸門檻悄然提高

繼房貸利率上浮之後，個人消費貸款成為近期熱門話題。北京、深圳等地銀行監管機構下發通知，嚴防個人消費貸款違規進入房地產市場。14日記者走訪成都部分銀行網點了解到，今年以來多家銀行推出的“個人消費貸”，最高的可貸200萬元，少的只有600元。對“嚴防消費貸流入房市”的嚴查令，成都不少銀行都悄然加強對個人消費貸的監管。而據記者了解四川監管部門4月就曾下發通知，嚴禁個人消費貸進入樓市加大購房槓桿。

現狀走訪：個人消費貸最高可貸200萬

成都市民張先生最近想買房，苦於手頭緊張，去銀行貸款等待放款時間又很長，於是想到是否可以將個人消費貸用作購房使用。就此，他向一家銀行進行諮詢。銀行人員根據張先生的職業、薪酬、信用等情況評估為，他的個人消費貸款額度可為30萬元，而他的一個朋友卻只有600元。據銀行相關人員介紹，客戶的貸款額度主要是綜合個人徵信情況、還款能力和還款意願等信息測評出來的，“每個人的額度都不一樣，還款能力強的優質客戶貸款額度肯定比較高。我們最高的有一百萬，最低幾百塊錢的也有。但按照規定這些錢是不能夠用於買房的。”

個人消費貸款又分抵押貸款和信用貸款。一平安銀行網點理財中心工作人員介紹，該行信用貸最高可貸50萬，分3年期還清，抵押貸款最長20年。而另一家股份制銀行個人抵押消費貸款最高可貸200萬元。

記者走訪發現，成都多家股份制銀行都可辦理個人消費貸業務，多以信用消費貸款為主。而部分國有銀行的營業網點已經取消了個人消費貸款業務。“現在基本只做首套房、二手房貸款，個人抵押消費貸停掉很久了。”紅星路一工行網點工作人員說。而在相距不遠的農業銀行網點，記者也得到了同樣的答覆。

最新變化：個人消費貸調高准入門檻

有消息稱，個別銀行已下發通知要求收緊個人消費貸款，其中廣發銀行深圳的一支行將個人消費貸產品的最長貸款期限從30年縮短到5年。就此，記者致電該銀行成都分行營業部，個貸部工作人員表示目前個人消費貸貸款期限暫時沒有變化，具體貸款額度則視個人徵信情況而定。

“有些人把抵押消費貸款拿去做房貸使用，這是不允許的，所以現在控製得比較緊。”一銀行網點的個貸經理告訴記者，“但我們現在還沒有調整。”而另一家股份制銀行的資產客戶經理也表示，目前沒有收到貸款年限縮短或貸款額度變化的通知。

儘管暫未有縮短個人消費貸期限通知，但不少銀行個人消費貸款也在悄然收緊。記者走訪成都市場發現，部分銀行不僅個人消費貸辦理准入門檻高，工作人員還特彆強調貸款款項必須“專款專用”。

據一家商業銀行相關人士介紹，在該行辦理個人消費信用貸款有3種准入方式，一是個人公積金必須繳滿2年以上；二是在成都主城區內有房子，並在四大行辦理了房屋貸款；第三種是在事業單位或者國企就職，只要滿足其中一個條件，憑相關證明材料方可辦理。

“用途方面也有嚴格規定，比如你貸款買車，除了身份證、戶口本等材料外，還需向銀行提交購車按揭合同以及4S店銀行賬號，我們直接把錢打給4S店，款項不會經過你手上。”該工作人員說，“以前可能直接用身份證就能辦，現在政策變了。”這樣做也是為了防止有人拿消費貸去購房。

監管部門

四川4月就下發“嚴防”通知

目前，江蘇、北京、深圳三地均下達通知要求嚴格規範個人消費貸款市場。記者也從四川銀監局了解到，早在今年4月，四川銀行監管機構就曾聯合下發《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》，提出切實防範住房信貸業務操作風險，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款等加大購房槓桿、變向突破住房信貸政策的行為。

據中國人民銀行數據統計，今年1-7月月均新增居民中長期貸款(主要是按揭貸款)相比去年減少了500億，但前7個月短期消費貸款累計同比增加了7000多億。

個人消費貸款一般是指銀行向個人客戶發放的，主要用於房屋裝修、購買汽車、購買耐用消費品等指定消費用途的貸款。業內人士分析認為，部分個人消費貸用於支付購房款，擾亂了房地產市場金融秩序。

發展研究中心研究員劉衛民在接受媒體採訪時就表示，將個人消費貸用於購房是有風險的。因為消費貸貸款利率比普通貸款利率更高，這樣做相當於把一個人的還款壓力提高了30%左右。“這種沒有理性的住房消費觀念，把自己的住房槓桿加得很高，必然會增加金融系統的脆弱性。”嚴控消費貸流入房市，就是為了控制住整個金融系統的風險。

華西都市報-封面新聞見習記者熊英英

　　(作者：熊英英)　　(出處：華西都市報 2017年09月15日)

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