房企前8月業績向好帶動地產股集體走強

東方財經網 2017-09-15 22:36:01 來源：

昨日，申萬房地產指數上漲2.14%，位居行業指數漲幅榜第二位。個股表現漲多跌少，行業內逾80隻個股上漲，40隻個股下跌。中房地產漲停，陽光城、哈高科、新黃浦等9隻股票大漲超過5%。兩大龍頭萬科A和保利地產齊創年內新高，單日漲幅分別達到6.99%和5.5%。

房地產行業是低估值行業中今年以來表現最差的行業之一。兩市市盈率最低的銀行業，今年以來大漲超過12%，估值第二低的房地產行業僅上漲不足4%，而這一漲幅完全得益於9月後的持續爆發。數據显示，9月以來房地產指數大漲4.71%，位居行業漲幅榜第四位。對比更強烈的是，恒生中國內地地產指數年內漲幅已經突破100%。

分析人士認為，這一巨大的鴻溝，雖然有此前內房股估值相對更低的因素，但對於擁有大致相同基本面的A股房地產股而言，仍顯得相當難堪。隨着時間的推移，內房股狂飆、A股地產股卻滯漲的情況或將開始持續發生變化。

A股房地產股銷售金額

繼續狂飆

市場或許低估了A股房地產公司的銷售成長性。港股內房股主要標的深耕三四線城市，是這場樓市去庫存大戰的最大贏家。但是，A股房地產公司，尤其是全國性布局的龍頭企業，必然不會錯失這場盛宴，最新的半年報及月度銷售簡報也能證明這一點。

萬科2017年半年報显示，截至6月30日，萬科實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現凈利潤73億元，同比增長36.47%。9月5日，萬科又公布了8月份簡報：2017年1-8月，萬科累計實現銷售金額3497.8億元，較上年同期的2375.2億元同比增長47%，已與去年全年銷售金額3647.7億元相差無幾。其他龍頭企業方面，保利地產、招商蛇口、金地集團三家公司8月簽約銷售金額同比增長均超過40%，前8月簽約銷售金額同比增長均超過48%。

機構開始上調

部分地產股盈利預測

隨着銷售明朗化，機構開始上調相關公司盈利預測。以萬科A為例，近半年來有22家機構上調其凈利預期，僅3家下調。並且，機構一致預測凈利變化率近半年來一直處於上升態勢，意味着萬科A機構一致預測凈利得到持續上調。數據显示，6個月前萬科A機構一致預測今年每股收益為2.22元，5個月前為2.23元，4個月前為2.24元，最新達到2.31元。

除了今年凈利預期持續上調外，萬科A明年的業績預期同樣處於不斷上調之中。數據显示，該股機構預測凈利潤近一周變化率為0.72%，近4周變化率5.13%，近13周變化率6.75%，近26周變化率更是達到10.73%。

一些A股房地產股

面臨歷史性突破

萬科A的股價近期出現明顯異動，9月份以來大漲18.64%，距離歷史高點僅有3%的距離，即將突破歷史高點。也有比它表現更好的地產股，陽光城9月以來大漲33.9%，西藏城投、萬澤股份等個股因概念驅動大漲超20%。此外，中南建設、中房地產、泰禾集團等個股漲幅超過10%。

此外，還有一些9月以來漲幅不足10%且年內漲幅不足10%的低估值地產股，是否會大漲有待市場驗證。

　　(出處：證券時報網 2017年09月15日)

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全國樓市庫存壓力大減 多數城市庫存進入良性周期

東方財經網 2017-09-15 22:36:02 來源：

全國房地產庫存降至近3年新低

14日，國家統計局發布的2017年1至8月全國房地產開發投資和銷售情況显示，房地產業去庫存進度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點，樓市庫存創下2015年1月以來的新低。

對此，業內人士認為，樓市“去庫存”第一階段基本完成，房地產投資平穩，大部分城市進入良性周期。

數據显示，1至8月，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1至7月回落1.3個百分點。商品房銷售額78096億元，增長17.2%，增速回落1.7個百分點。中原地產首席分析師張大偉表示，9.85億平方米是同期歷史最高紀錄，8月單月銷售面積1.2億平方米也環比上漲4.3%，全年將刷新歷史紀錄。銷售額方面，7.8萬億元也刷新了歷史同期紀錄。

在此影響下，樓市庫存降至近年來最低。數據显示，8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。其中，住宅待售面積減少987萬平方米，辦公樓待售面積減少43萬平方米，商業營業用房待售面積減少87萬平方米。今年2月末仍處於超過7億平方米的樓市庫存，已降至2015年來新低，僅略高於2014年末商品房62169萬平方米的待售面積。

張大偉說，如果按照8月單月1.2億平方米的成交面積計算，當前全國樓市的庫存消化周期為5.1個月，庫存壓力大減。

山西統計局數據显示，山西已完成年初樓市去化周期控制在10個月內的目標。上半年，全省商品住宅銷售面積769.5萬平方米，同比增長20.6%。以2016年商品房月均銷售面積為基數，全省商品房待售面積消化周期為8.9個月，同比2016年末減少1.4個月。樓市庫存降至合理位置。

荊州方面，截至今年6月底，荊州商品住房庫存面積321.79萬平方米，同比減少152.01萬平方米，下降32.08%。其中中心城區商品住宅庫存面積162.28萬平方米，同比減少55.94萬平方米，下降25.63%。

張大偉認為，本輪樓市發展經過3年，基本完成了去庫存任務。“從2015年初的一線城市拉動，到2016年的二線城市拉動，進入2017年，市場出現逆轉分化，一線熱點城市在調控的影響下，出現了明顯的下調，三四線成為去庫存主力。全國除了東北、西北等少數城市，大部分城市庫存已經進入良性周期。”

但需注意的是，庫存的下降不意味着價格有較大的上漲空間。根據國家統計局數據显示，2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米。其中，城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米，農村居民人均住房建築面積為45.8平方米。

從具體來看，最新發布的《江蘇統計年鑒2017》显示，2016年，江蘇人均住房面積是46.3平方米，城鎮、農村居民人均住房建築面積分別是40.3平方米、56.9平方米。江蘇13市中，僅南京一地人均面積低於40平方米，為36.7平方米。遼寧省方面，雖然人均面積為27.96平方米，但城鄉居民住房自有率已高達91.89%。

目前的庫存量保持了相對的健康，也促使8月房地產開發投資等典型數據保持平穩。

統計局數據显示，1至8月，全國房地產開發投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1至7月持平。開發企業房屋施工面積721781萬平方米，同比增長3.1%；房屋新開工面積114996萬平方米，增長7.6%；房屋竣工面積52296萬平方米，增長3.4%。

國家統計局新聞發言人劉愛華表示，從目前來看，房地產投資增速比較平穩。從供給方來看，近期一些部門出台的政策，包括租賃住房試點等，將會擴大商品房的供應，並分流一部分需求。因此，未來房地產市場有望保持一個平穩健康發展態勢。

“未來以住宅開發銷售為主導的房地產行業將進入存量市場。”億翰股份董事長陳嘯天日前在億翰智庫主辦的“2017中國房地產業戰略峰會”上表示，房地產需求進入穩定期，未來將有越來越多的房企響應國家供給側結構性改革的號召，轉向可持續經營，如自持物業做租賃、開發和運營商業和產業地產、打造特色小鎮等，從“賣房者”轉型為“運營者”。

　　(出處：經濟參考報 2017年09月15日)

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廣州首現全自持租賃住房地塊

東方財經網 2017-09-15 22:36:08 來源：

9月11日，廣州一口氣推出6宗地塊，包括廣州開發區2宗宅地和海珠琶洲以及南沙4宗商地。值得關注的是，廣州開發區兩宗宅地均對自持設有一定要求，其中一地塊更是明確要求企業全自持，不得分割銷售。這是繼上海、北京推出全自持性質的租賃用地后，又一城市掛出“全自持”用於租賃住房的用地。

開發區兩宅地要求百分百自持

據悉，要求全自持的地塊為KXC-K1-9地塊，位於廣州開發區開泰大道以北、開達路以西，為二類居住用地，佔地較小僅7030平放米，起拍總價15150萬元，樓麵價7183元/平方米。該地塊用於建設工業企業員工租賃用房，租賃對象須經黃埔區人民審核同意，項目建成后必須整體確權並自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。值得注意的是，地塊將採取“限地價＋全自持＋搖號”的網上掛牌出讓方式。當競買報價達到21967.5萬元（出讓起始價的145%）時，改為搖號確定競得人。此外，競得人註冊地址須在廣州開發區、黃埔區。競買申請人註冊地址不在廣州開發區、黃埔區的，受讓地塊后須在廣州開發區、黃埔區成立新公司開發建設該地塊。

開發區的另一地塊――YH-K2-4地塊總用地面積169572平方米，其中城市道路用地面積3225平方米，綠地用地面積2818平方米，可建設用地面積163529平方米。要求企業自持部分作為租賃住房，須整體確權（只辦理一個不動產權證），不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。競得人註冊地址須在廣州開發區、黃埔區。關於出讓方式，則採取“限地價+競自持+搖號”的網上掛牌出讓方式。當競買報價達到256284.658萬元（出讓起始價的145%）時，競價方式轉為競企業自持商品住房面積的方式確定競得人，競價階梯為該宗地內扣除89350平方米村集體物業后的居住建築面積的5%，競買人報出自持面積比例最高的為競得人；當有兩個或兩個以上競買人報出企業自持商品住房面積為100%后，停止網上競價，改為搖號確定競得人，所有接受100%自持商品住房面積的競買人參加搖號，搖號時間為限時競價后3個工作日內。

不僅廣州開發區掛地，海珠琶洲西區、南沙靈山島尖也掛出4宗商務用地綜合用地。其中，超10億掛牌的海珠區琶洲西區AH040112地塊也要求土地項目建成后，受讓人自持物業不得低於項目計算容積率總建築面積70%，自持物業必須整體確權，不得分割銷售（含預售和現售）。琶洲西區還出讓了兩宗市政連接體地塊，兩宗連接體地塊對於競買人沒有要求，按照價高者得原則確定競得人。而南沙區橫瀝鎮靈山島尖C2-21-02地塊，要求競得人需自持計算容積率總建築面積30%以上的物業，自持部分物業自取得房地產權登記后持有年限不低於5年，期間不得銷售和轉讓，報名時需提交承諾書。

開發商身份轉變，中介或洗牌

土拍新規則對於房企有何影響？有分析認為行業分化將更加明顯。由於自持物業對房企要求較高，資金體量大、流動性強的大型房企才有實力競得自持地，而中小型房企出於自身流動性的限制，往往會被迫退出自持地的競拍。與此同時，也有業內人士認為，如果拍地企業數量減少，土地溢價率將被降低，土地獲取的成本也將大大低於目前的市場平均水平。未來消費者也可以通過租賃的方式解決居住問題。

據悉，目前已經有多家房企在自持地塊上大肆出手。日前，萬科便在佛山拿下一幅自持70年的住宅地塊，而這已經是萬科拿下的第五個自持宅地項目。其他大型房企如金地、龍湖、保利等也紛紛拿下一些住宅或商業自持地塊。而自持下的租賃市場前景也頗受關注，鏈家研究院發布的研究報告显示，2016年中國租賃市場的規模為1.1萬億元，但僅占房屋交易市場規模的7%，而發達國家該比例在30%~50%。鏈家研究院認為，未來5~10年，中國租賃市場將進入快速發展階段，2020年市場體量可達到1.6萬億元。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，如果自持地塊建成“長租公寓”，為很多剛需消費者又增添了一種更低門檻居住在中心區的途徑，不用都扎堆去買房，市場自然會更加理性。

此外，隨着開發商的身份逐漸從地產商轉變為房東，中介市場的格局也面臨洗牌。鏈家研究院院長楊現領表示：“目前租房市場格局是40%的中介，40%的二房東，10%的業主，10%的自如等長租租賃機構；而未來租房市場格局可能50%是專業機構化管理市場，40%是中介、二房東和業主等常規的租賃市場，還有10%是房屋分享。”他表示，伴隨着更多的資本和玩家進入這一領域，新的賽道規則也正在慢慢建立。

抵押出租成未來主要盈利模式？

開發商自持100%的住宅面積，這意味着傳統以建造住宅和銷售住宅為主營方向的房地產開發商，角色轉向了“房東”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，事實上，很多房企暫時還沒有看清租賃市場的的盈利模式，並且對拿地以後如何操作，也比較困惑。

據悉，目前廣州租賃回報率僅為2%左右，未來租賃市場又該如何盈利？業內人士認為，開發商可以通過抵押式出租，即把房子押給你，然後你就可以長期住下去。“舉個例子，某小區一套價值1000萬的房子，押150萬，免費出租3年，這期間租客只需每月支付1000元的物業費。3年後開發商再把150萬退給租客。”從開發商的角度來看，“抵押式出租”就是以房子代替融資，把租客抵押的錢的利息當成房租了。有業內人士表示，這還是需要開發商有足夠強大的資金實力和流水。

一位開發商負責人透露，他毛司先後在一線城市拿了3塊不同程度自持性商品房的地塊，希望可以賭一把，“去競爭自持性商品房配建地塊的原因是，自己只要付一部分錢，大部分靠銀行貸款周轉開發，這些自持商品房作為資產抵押給銀行，能把錢周轉出來，依然可以繼續開發。在‘大魚吃小魚’的年代，誰的規模大，誰的速度快，誰就可以生存下來，反之，則有可能被兼并、破產”。

在中原地產分析師盧文曦看來，由於地塊是全部持有，這樣的條件基本把資金實力不夠的中小房企排除在外。而一些習慣做高周轉、高擴張性的房企，也不會去拿類似的土地，資金沉澱會限制他們的發展。但是不可否認的是，目前房企已經多條腿走路來應對市場的變化。根據業績會上披露的資料，萬科圍繞“城市配套服務商”定位而拓展的新業務布局初具雛形。去年，萬科在物業服務領域實現(合併報表範圍內)主營業務收入42.6億元，增長43.4%，併發布睿服務3.0，推出“友鄰計劃”。萬科還在長租公寓、養老業務等方面進行了积極探索，已形成以“泊寓”為統一對外運營品牌的長租公寓布局。萬科董事會主席郁亮在中期業績發布會上表示，萬科的長租公寓如果能夠達到1%~2%的回報率，他就很滿意了。他說：“未來隨着出台相關政策扶持，長租公寓回報率低的情況應該也會改善。如果能夠達到6%~8%水平的話，我們就往這個方向走。”

　　(出處：信息時報 2017年09月15日)

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沒開盤先發“告示” 貸款利率上浮15%

東方財經網 2017-09-22 23:46:06 來源：

原標題：沒開盤先發“告示” 貸款利率上浮15%

或許是不到20000元/�“主城低價房”的標籤，昨天開始接受買房人登記的南京堯化門樓盤華潤幸福里吸引了近3000組客戶申購，值得關注的是，開發商在受理現場特別提示“貸款利率將上浮15%”，這在以往還從未出現過。

據了解，這是華潤幸福里最後領取預售證的兩幢樓，上一次開盤則是在今年6月份。最新的一批房源共有164套，全部為毛坯交付，銷許價為18500元/�。揚子晚報記者查詢上一次開盤時的數據時發現，今年6月份的銷售均價為18498元/�，時隔三個月後樓價幾乎維持不變。

值得一提的是，開發商在現場發布的“告示”中明確提到，“因信貸政策收緊、銀行額度緊張，故此次簽約貸款利率上浮15％，請悉知”。銷售人員表示，近期有不少樓盤的買家因新房鑒證長期拖延，導致當初簽訂貸款合同中的優惠利率紛紛作廢，因而引發不少矛盾糾紛，所以先給買房人打上“預防針”。記者從南京多家銀行了解到，目前首套房的貸款利率普遍上浮10%左右，部分不達標的客戶可能會上浮15%以上，對於剛需買家來說，也相當於變相漲價了。

　　(出處：揚子晚報 2017年09月22日)

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北京六度上調房貸利率 首套最高上浮10%幾成一二線標配

東方財經網 2017-09-22 23:46:35 來源：

銀行房貸利率已經連續8個月走高。近期，北京等多個一線城市繼續上調首套房按揭貸款利率，而二線城市如天津、青島也不例外。

第一財經記者9月21日走訪北京地區多家銀行營業部發現，首套房按揭利率較基準利率上浮5%～10%，二套上浮20%，已經成為北京銀行業內的普遍情況。在上海，首套按揭利率也上浮5%～10%，二套則在11%～18%不等。

不光是一線城市，部分二線城市同樣上調了房貸利率。青島某房地產中介內部人士告訴記者，今年8月，該地區銀行陸續分別上調首套、二套房利率至較基準利率上浮10%和20%。這已經是繼年初以來的第二次調整。無獨有偶，記者了解到，在天津4月份持本地戶口貸款購買首套房，在中行、農行、工行等大行還可以拿到基準利率，經過近期調整后，如今統統上浮5%，而二套則大部分為上浮15%。

一二線城市紛紛上調房貸利率

第一財經梳理髮現，北京首套房按揭利率已連續上調了6次，從基準利率的8.5折一直調至基準利率的1.1倍。雖然各家銀行步調不一，但整體保持了連續走高的態勢。

早於今年6月便率先一次調整到位的民生銀行，當時將首套房按揭利率調整為較基準利率上浮10%，二套房上浮20%，引起業內矚目。

不到3個月，北京地區各家銀行便紛紛效仿。此前保持首套房基準利率的大行也按捺不住。記者了解到，國有大行工、農、中、建紛紛於9月14日上調北京地區首套房貸最低為基準利率上浮5%。目前五大行里只有交通銀行仍然表示，首套房貸最低仍執行基準利率，近期將根據市場變化情況考慮適時上調。

此前對首套房貸執行最低利率為基準利率的中信銀行，則乾脆自9月1日起將首套房利率調整為上浮10%。北京地區某房地產中介還對第一財經表示，有些銀行目前都已經不放房貸了。記者了解到，個別銀行的一些網點因額度問題，暫時無法申請到房貸。

對此，央行營業管理部9月19日發文回應稱，“房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所採取的自主行為，符合政策要求和導向，對此，人民銀行營業管理部积極支持。”

記者了解到，不僅僅在北京和上海等一線城市，二線城市近期也迎來了房貸利率上調，從打折到基準再到上浮，前後經歷三輪大調整。例如在天津，從年初各家銀行內部協商的首套房利率9.5折優惠，到6月份的基準利率，近期調整后普遍實行較基準上浮5%～10%。

記者獲悉的一份天津某地產公司內部資料显示，本地戶口首套房貸中行、農行、工行仍適用基準利率，但前述當地房地產中介表示，事實上，從4月份銀行就陸續開始調整，目前普遍是首套房上浮5%， 二套大部分為15%。

在同樣房貸緊俏的青島，則是首套上浮10%，二套20%。“今年3月一些銀行還打折，到5月普遍都是基準，8月普遍上浮10%。”該地一位地產中介告訴第一財經。

他同時表示，不同銀行上浮政策差異較大。例如客戶購買房齡較老的戶型在郵儲銀行可以辦理房貸，但首套上浮幅度也較大，上浮20%。而滙豐銀行僅貸房齡在15年之內的，此外徵信流水要求高，首套上浮3%。

監管重申“居住”屬性

北京多家銀行集體上調房貸利率的背景，是北京銀行業新增房貸逐月下降，二季度“剛需”購房貸款佔比超七成。

“3月至6月，轄內銀行機構新發放個人住房貸款金額分別為239.21億元、236.08億元、218.15億元和158.46億元，貸款發放節奏持續放緩。”北京銀監局委員、副蔣平近日在銀監會例行發布會上指出。

這也印證了全國銀行業對個人住房按揭貸款的整體態度。從近期公布的大行半年報看，各家銀行對不同地區落實差異化住房信貸政策，房貸增速普遍下滑，發放節奏持續放緩。

數據显示，工農中建交五大行上半年個人住房貸款增速分別為11.6%、11.6%、9.28%、9.50%、8.56%，與去年末的28.80%、32.85%、28.85%、29.26%、27.45%相比，增速下滑明顯。

面對今年上半年一線城市密集出台的房地產新政，其中，作為傳統的按揭貸款大行，建行半年報显示，個人住房貸款餘額39261.90億元，較上年末增加3405.43億元，增幅9.50%，比上年末下降了19.76個百分點。建行表示，個人住房貸款業務嚴格執行差別化信貸政策，重點支持百姓購買自住房信貸需求。

工行方面，今年上半年個人住房貸款增加3746.90億元，增長11.6%，首套房的佔比超過九成。“我們一直堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’的定位，來決定在個人住房貸款業務方面的信貸政策。”工行行長谷澍在業績發布會上介紹，工行上半年新增個人住房貸款主要支持居民居住型和改善型住房需求。其中，一二線城市和三四線城市的比例大概在1:1，熱點城市的比重在逐漸下降。16個熱點城市的新發放個人住房貸款在全部個人住房貸款中的佔比，相比去年底下降了13個百分點。

近日，銀監會副主席王兆星在一場公開論壇上再次強調，銀行業要嚴格把握住住房居住性屬性，因地制宜地施策來去庫存。

“按照分類條款的原則，因城因地施策去庫存，是促進房地產長期健康發展根本的基礎，銀行業金融機構要牢牢把握住住房的居住性屬性，若是差別化的住房信貸政策，在抑制部分地區房地產泡沫的同時，來支持居民自住和進城人員對於住房的需要。房屋租賃市場發展和棚戶區改造也應該給予积極的支持。”王兆星表示。

　　(作者：宋易康)　　(出處：第一財經日報 2017年09月22日)

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一線城市房價同比連跌15個月 專家預計下調將繼續

東方財經網 2018-01-19 20:45:02 來源：證券日報

 　■本報記者 蘇詩鈺

　　1月18日，國家統計局發布的2017年12月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據显示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續15個月回落。專家表示，2018年樓市調控力度依然持續，北京等一線城市房價將繼續同比下調。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉昨日表示，去年12月份，“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果繼續顯現，70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅環比價格均在平穩區間內變動，房地產市場總體繼續保持穩定。

　　從環比看，有4個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2個至0.3個百分點之間；北京、杭州和合肥3個城市持平。從同比看，有9個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2個至3個百分點之間，這些城市新建商品住宅價格低於上年同期水平。

　　從商品房住宅房價數據看，12月份贛州、廣州、蚌埠、北海、深圳、福州、廈門7個城市房價環比下調，杭州、北京、合肥、石家莊、南昌、襄陽等城市房價環比持平。從新建商品房住宅價格同比數據看：深圳下調3%、福州下調1.7%、南京下調1.4%，另外，無錫、鄭州、杭州、成都、北京、合肥等9個城市房價同比下調。從二手房住宅價格同比數據看，北京跌幅第一，另外南京、合肥、天津、錦州也同比下調。

　　中原地產首席分析師張大偉昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示，整體看，二手房價格調整非常明顯，從去年4月份開始到現在近10個月的時間累計跌幅超過15%，部分區域房源價格接近20%，北京二手房價格已經接近2016年四季度的房價。

　　據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續15個月回落，去年12月份比11月份分別回落0.1個和0.4個百分點。二線城市新建商品住宅價格同比漲幅比上月擴大0.4個百分點，二手住宅價格同比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅價格同比漲幅與上月相同，二手住宅價格同比漲幅連續5個月回落，比上月回落0.1個百分點。

　　國家統計局初步測算，去年12月份，一線城市新建商品住宅價格環比持平，二手住宅價格環比下降0.1%。二線、三線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均略微擴大0.1個百分點；二手住宅價格環比均上漲0.3%，漲幅均與上月相同。

　　張大偉表示，同比與環比下調的城市，最主要的特點都是2017年執行了歷史最嚴格的調控政策，持續加碼調控，出現了市場下行的效果。目前看，2018年調控政策力度依然持續，70個城市房價數據依然會明顯分化。最近發布吸引人才政策的多個城市，預計房價在2018年年初有望平穩，北京等一線城市房價在2018年將繼續同比下調。

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政策效果顯現 1月份超八成城市樓市成交量環比下降

東方財經網 2018-02-06 16:54:23 來源：經濟參考報

 1月份超八成城市樓市成交量環比下降

　　2018年房地產調控政策繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。1月份，政策效果顯現，市場整體平穩運行，各線城市成交環比均有不同程度下降。 　　中國指數研究院近日發布的數據显示，2018年1月監測的主要城市成交面積環比下降18.09%，超八成城市環比下降，同比則上升19.22%。月內，一線及二三線代表城市成交量環比呈現不同程度回落態勢，政策效果持續顯現。 　　環比來看，23個城市下降，長沙降幅最明顯，為61.02%，北京次之，降幅近6成；環比上升的城市中，西安和泉州升幅明顯。同比來看，20個城市上升，泉州上升幅度明顯，寧波次之。 　　分各線城市來看，一線城市成交面積環比下降27.92%，其中北京、廣州降幅較大，均超30%；一線城市同比下降2.65%，北京降幅顯著。二線代表城市成交面積環比下降18.97%，同比上升23.89%。三線代表城市成交面積較上月下降6.25%，同比上升18.70%。 　　“堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性。”中國指數研究院相關分析人士認為，“從1月份地方省市密集召開的政府工作會議來看，加快住房制度改革和長效機制建設，增加土地供應、優化供應結構，加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源，將是各地2018年建立房地產市場長效機制的工作重點”。 　　月內，各地陸續召開住房城鄉工作會議，部署今年住房工作任務。其中，福建、山東、四川、甘肅、湖北、青海等省份表示，2018年將綜合運用立法、土地、金融、行政等手段，分別從制度改革、結構調整、政策調控、土地供應、金融監管、風險防控等方面出台措施，大力發展住房租賃市場，紮實推進新一輪棚改工作，多渠道解決群眾住房難題，抓好房地產市場分類調控，推動建立房地產市場平穩健康發展長效機制。 　　1月16日，國土資源部、住房和城鄉建設部批複意見，原則同意瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。這也意味着第一批部署的13個試點城市全部進入實施階段。 　　中指院分析人士認為，2017年以來，中央积極構建購租並舉的住房體系，先後出台多項政策鼓勵住房租賃市場發展。2018年各級地方政府都會积極響應租賃政策的落實和發展。未來，租賃住房、共有產權房等保障性住房以及商品房將成為住宅市場的三駕馬車，共同促進房地產市場平穩健康發展以及人民幸福生活的實現。 　　“據初步估算，到2030年我國租賃人口將達2.7億，市場規模將達4.2萬億元，是目前的4倍以上，足見未來租賃市場的空間巨大”。該人士指出。

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萬科股東大會明日召開 或披露王石離任審計報告

東方財經網 2018-02-22 18:40:35 來源：

 “快速回歸工作狀態”，是春節長假后每個公司都希望達到的狀態。而萬科(02202-HK)公司，即選擇在明日(2月23日)，長假結束的第二天，在深圳召開2018年第一次臨時股東大會。

　　此前，2月5日及2月13日，萬科分�在港交所和深交所公告了此次臨時股東大會的兩個議案：《關於調整公司董事和監事薪酬方案的議案》以及《關於提請股東大會授權發行債務融資工具的議案》。

　　由於在不久前，萬科獨董劉姝威曾向證監會發出公開信，炮轟寶能的7個資管計劃，引發軒然大波。因而此次股東大會的兩個議案中，由於董事、監事薪酬方案的議案涉及到劉姝威而更受關注，其年度薪酬將從30萬元翻倍至60萬元，引來不小的質疑聲音。這也為本次股東大會留下了一個懸念：劉姝威究竟能否成功加薪？

　　事實上，除了劉姝威的加薪，本次萬科股東大會還有諸多問題待在大會上審議或予以回應。通過對議案及媒體公開報導的整理和盤點，至少有以下六大焦點問題或在股東大會上提出或“水落石出”：

　　焦點一：獨董劉姝威能否成功加薪？

　　萬科此次董事和監事薪酬方案調整，其中包括獨立非執行董事每月領取的董事酬金(職務薪酬)擬由2.5萬元(含稅)提高至5萬元人民幣(含稅)，即年薪從30萬翻倍至60萬。

　　因公開信事件，這一加薪被市場戲稱為萬科送給獨董劉姝威的“大禮包”。而翻倍之後，萬科將成為A股獨董薪酬的第四高的公司，僅次於民生銀行(8.34, -0.04, -0.48%)、分眾傳媒及中國平安(85.9, -0.70, -0.81%)，同時也成為房地產行業獨董薪酬最高的公司。

　　相比於高居前列的獨董薪酬，Wind資料显示，2016年萬科的凈資產收益率ROE則排在 A股的第461位，房地產行業的第12位。再加上“獨董不獨”的質疑，這一加薪方案很可能會在股東大會上被中小股東挑戰。

　　不過，由於深鐵、萬科管理層及盟友的持股合計超過40%，而該議案只需獲得參与投票的半數贊成票即可通過，預計中小股東將很難阻止劉姝威的加薪。

　　焦點二：劉姝威發公開信前是否與董事會溝通？

　　劉姝威的公開信發出后，諸多律師質疑其履職不當。廣東奔奔律師事務所主任劉國華(0.091, -0.00, -4.21%)律師表示，根據相關規定，若劉姝威認為有可能出現損害中小股東權益的事項，應當向董事會或者股東大會發表獨立意見。

　　而此前萬科方面曾公開表示，劉姝威發表公開信之前，未與公司做相關溝通。如果真的如此，萬科董事會是如何看待劉姝威這種“繞開董事會”的行為呢？本次股東大會上，或許不得不向中小股東做出相應解釋。

　　焦點三：寶能及萬科管理層資管計劃後續如何處理？

　　劉姝威一封公開信，將資管計劃的到期問題�上了檯面，不僅引發萬科股價下挫，甚至成為了春節前一場小型股災的導火索。在資管新規基本確定延長過渡期的情況下，持有萬科的幾個資管計劃成為了處置方式的風向標，既包括寶能的9個資管計劃，也包括萬科管理層的2個資管計劃。

　　這些資管計劃後續如何處理，或許無法在股東大會上給出準確方案，但很可能會成為關注股價走向的中小股東的關注焦點。尤其是在資訊披露上遠不如寶能詳細的萬科管理層資管計劃，或將面臨更多的追問。

　　焦點四：“遲到6年的信披”如何解釋？

　　在兩個議案公布后，有媒體發現，這是萬科經濟利潤獎金制度在實行8年後首度披露董事會主席、總裁的分配比例。

　　由於此前經濟利潤獎金制度和基於此制度建立的萬科事業合伙人制度，都面臨着信披不充分、甚至違規的質疑，此次披露，被認為是萬科公司治理在“寶萬之�”之後趨向透明化的表現。

　　2016年，寶能曾直接以公告的形式，指出“公司董事、監事在該制度中能夠獲得的報酬及獲得該等報酬的依據，董事會從未向投資者披露過，違反上市公司資訊披露有關要求”，並以此作為罷免王石、郁亮等董事會成員的理由。

　　萬科經濟利潤獎金制度實行於2010年。此次議案，披露了原本應在2011年年報(2012年春節)開始披露的經濟利潤獎金分配比例，被認為是“遲到6年的信披”。

　　萬科董事會或許要對這一資訊披露為何會“遲到6年”做出解釋，是否有人須為過去的信披不足而擔責？在6年後的此刻進行披露的原因又是什麼？披露董事會主席、總裁的分配比例后，是否會繼續披露所有參与經濟利潤獎金制度和合伙人制度的董事、監事、高管的分配比例？這些問題，都待董事會予以回應。

　　焦點五：合伙人制度三年封閉期到期，會否披露獲益及分配情況？

　　2014年，萬科經濟利潤獎金制度開啟了三年的封閉運行期，期間不得進行分配，所有獎金注入集體獎金池，成為資管計劃的劣后資金，開始購買公司股權，從而演變為合伙人持股計劃。

　　目前，三年封閉期已經完成，但獲益及分配情況並未做披露。僅有媒體的估算稱兩個資管計劃獲益超過200億元，投資回報率達到13倍。

　　此次股東大會，會否公開回應合伙人制度的獲益情況，以及王石、郁亮等董監高在當中的權益情況？

　　焦點六：王石的離任審計報告會否披露？

　　2017年6月30日，王石正式卸任萬科董事會主席，迄今已經過去近8個月。

　　按照萬科公司章程萬科公司章程第143條規定，“於公司受薪的董事離任審計結束后十個工作日�，董事會應對離任審計報告進行審核並發表意見。董事會應將離任審計結果和董事會意見在十個工作日�報證券監管部門和證券交易所，並在最近一期股東大會上報告。 ”

　　王石的離任審計報告是否已經完成？會否在本次股東大會上報告？仍有待明天的股東大會揭曉。而此前有關王石在萬科所獲薪酬數目乃至遊學期間的報酬問題，一直有所�議，或許將在離任審計報告中予以正面回應。

　　在萬科披露�年經濟利潤獎金給董事會主席和總裁的分配比例后，有媒體計算出王石、郁亮二人2010-2016年7年間即時現金薪酬、經濟利潤獎金、合伙人制度收益，三項合計均超過10億元。

　　焦點七：董事會能否獲得350億債務融資工具授權？

　　除了董事、監事薪酬方案外，本次股東大會審議的另一個議案則是提請股東大會授予董事會在不超過人民幣350億元的範圍�一次或多次發行直接債務融資工具的一般性授權。該議案通過後，低於350億元的債務融資將不再需要經過股東大會審議，而可由董事會直接決定。

　　議案中表示，如350億元債務融資工具全部完成發行，則如果募集資金未用於償還已有負債，則公司的資產負債率將由2017年3季度末的約83.53%提升至約84.08%，凈負債率保持不變。

　　不過，值得注意的是，此前董事會在2014年和2015年分�獲得了150億元範圍�發行債券的權利，但均已經到期。而此次申請的授權範圍從一次性最高150億，上漲至350億元，增幅達到了167%。

　　發債授權的急劇擴大，與出身財務的祝九勝擔任總裁、萬科進一步金融化、依靠併購的趨勢相符。對此，萬科給出的解釋是加速向“城市配套服務商”的轉型。如前所述，這一議案也僅需半數贊成票即可通過，最終獲得通過懸念不大。

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